物業(yè)招標(biāo)管理規(guī)定第一章物業(yè)招標(biāo)的基本原則與要求

1.物業(yè)招標(biāo)的定義與意義

物業(yè)招標(biāo)是指業(yè)主或業(yè)主委員會通過公開、公平、公正的方式，邀請具備資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與競標(biāo)，以選定合適的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來提供物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)招標(biāo)對于保障業(yè)主權(quán)益、提高物業(yè)管理水平具有重要意義。

2.物業(yè)招標(biāo)的基本原則

（1）公開原則：招標(biāo)活動應(yīng)面向全社會公開進(jìn)行，確保信息的透明度；

（2）公平原則：招標(biāo)過程中，各競標(biāo)單位應(yīng)享有同等的機(jī)會和權(quán)利；

（3）公正原則：招標(biāo)評審過程應(yīng)嚴(yán)格按照招標(biāo)文件規(guī)定進(jìn)行，確保評審結(jié)果公正；

（4）誠實信用原則：各競標(biāo)單位應(yīng)誠實守信，遵守招標(biāo)紀(jì)律，不得弄虛作假。

3.物業(yè)招標(biāo)的基本要求

（1）招標(biāo)方應(yīng)具備合法資質(zhì)，具備招標(biāo)條件；

（2）招標(biāo)文件應(yīng)包括招標(biāo)項目基本情況、招標(biāo)條件、招標(biāo)程序、投標(biāo)要求等內(nèi)容；

（3）招標(biāo)方應(yīng)邀請具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與競標(biāo)；

（4）招標(biāo)評審過程應(yīng)公開、透明，確保評審結(jié)果的公正性；

（5）招標(biāo)方應(yīng)與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方權(quán)利和義務(wù)。

4.物業(yè)招標(biāo)的現(xiàn)實操作

（1）招標(biāo)方應(yīng)首先進(jìn)行項目立項，明確招標(biāo)范圍、招標(biāo)條件等；

（2）編制招標(biāo)文件，包括招標(biāo)公告、招標(biāo)條件、招標(biāo)程序、投標(biāo)要求等；

（3）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請具備資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與競標(biāo)；

（4）競標(biāo)單位提交投標(biāo)文件，包括企業(yè)資質(zhì)、服務(wù)方案、報價等；

（5）招標(biāo)方組織評審，根據(jù)評審結(jié)果確定中標(biāo)單位；

（6）招標(biāo)方與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方權(quán)利和義務(wù)。

第二章物業(yè)招標(biāo)的準(zhǔn)備工作

1.明確招標(biāo)需求和目標(biāo)

在招標(biāo)前，招標(biāo)方需要明確自己需要什么樣的物業(yè)服務(wù)，比如服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)期限等。這些需求將直接影響招標(biāo)文件的內(nèi)容和招標(biāo)過程的進(jìn)行。

2.成立招標(biāo)工作小組

招標(biāo)方應(yīng)該成立一個招標(biāo)工作小組，負(fù)責(zé)招標(biāo)的全過程，包括制定招標(biāo)方案、發(fā)布招標(biāo)公告、接收投標(biāo)文件、組織評審等。

3.編制招標(biāo)文件

招標(biāo)文件是招標(biāo)過程中的重要文件，它包括了招標(biāo)公告、招標(biāo)條件、投標(biāo)須知、評分標(biāo)準(zhǔn)等。招標(biāo)文件要詳細(xì)清晰，避免出現(xiàn)歧義。

4.確定招標(biāo)方式和程序

招標(biāo)方式有公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)兩種。公開招標(biāo)是面向所有符合條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而邀請招標(biāo)則是邀請?zhí)囟ǖ膸准覅⑴c。招標(biāo)程序要按照相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范進(jìn)行。

5.發(fā)布招標(biāo)公告

招標(biāo)公告要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置張貼，同時也可以通過報紙、網(wǎng)站等媒體發(fā)布，確保信息的公開透明。

6.實地考察和答疑

在招標(biāo)過程中，招標(biāo)方可以組織投標(biāo)單位進(jìn)行實地考察，讓投標(biāo)單位更好地了解項目情況。同時，招標(biāo)方也要對投標(biāo)單位提出的問題進(jìn)行解答。

7.準(zhǔn)備投標(biāo)保證金

為了確保投標(biāo)單位的誠意，招標(biāo)方可以要求投標(biāo)單位提交投標(biāo)保證金。投標(biāo)保證金的數(shù)額和退還條件要在招標(biāo)文件中明確。

8.確定評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和辦法

評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)要科學(xué)合理，通常包括企業(yè)資質(zhì)、服務(wù)方案、報價等方面。評標(biāo)辦法要公開透明，確保評審的公正性。

9.準(zhǔn)備招標(biāo)會務(wù)

招標(biāo)方需要準(zhǔn)備招標(biāo)會務(wù)，包括確定招標(biāo)會時間、地點、參會人員等，確保招標(biāo)會的順利進(jìn)行。

10.實操細(xì)節(jié)

在準(zhǔn)備階段，招標(biāo)方要注意以下幾點：

-保留好所有招標(biāo)文件和通信記錄，以備后續(xù)查閱；

-確保招標(biāo)過程中的所有操作都有據(jù)可查，避免產(chǎn)生糾紛；

-對招標(biāo)過程中可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行預(yù)判，并制定相應(yīng)的應(yīng)對措施；

-加強(qiáng)與投標(biāo)單位的溝通，確保投標(biāo)單位能夠準(zhǔn)確理解招標(biāo)要求。

第三章發(fā)布招標(biāo)公告和接收投標(biāo)文件

1.招標(biāo)公告的內(nèi)容

招標(biāo)公告要包括物業(yè)項目的名稱、位置、服務(wù)需求、投標(biāo)截止時間、投標(biāo)地點、聯(lián)系方式等基本信息，讓有意向的物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠一目了然。

2.發(fā)布招標(biāo)公告的途徑

招標(biāo)公告可以通過物業(yè)管理區(qū)域的公告欄、社區(qū)宣傳欄、報紙、網(wǎng)絡(luò)平臺等多種途徑發(fā)布，確保盡可能多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠看到。

3.接收投標(biāo)文件的要求

投標(biāo)文件要求密封，并在封面上注明投標(biāo)單位名稱、項目名稱、投標(biāo)日期等信息。接收投標(biāo)文件時，要核對文件的完整性和密封情況。

4.實操細(xì)節(jié)

-在公告欄和社區(qū)宣傳欄發(fā)布招標(biāo)公告時，要注意定期檢查，確保公告不被破壞或遮擋；

-通過報紙和網(wǎng)絡(luò)平臺發(fā)布招標(biāo)公告時，要選擇影響力較大的媒體，確保信息傳播范圍；

-在接收投標(biāo)文件時，要安排專人負(fù)責(zé)，確保文件的保密和安全；

-對投標(biāo)文件的接收情況進(jìn)行記錄，包括投標(biāo)單位名稱、接收時間等，以備后續(xù)查閱；

-在投標(biāo)截止時間前，提醒投標(biāo)單位及時提交投標(biāo)文件，避免錯過投標(biāo)機(jī)會；

-對于投標(biāo)文件的密封情況，要嚴(yán)格按照招標(biāo)文件要求進(jìn)行核查，確保投標(biāo)過程的公正性；

-在接收投標(biāo)文件后，及時整理和歸檔，為后續(xù)的評審工作做好準(zhǔn)備；

-對于未能在投標(biāo)截止時間前提交投標(biāo)文件的單位，要做好解釋和溝通工作，確保招標(biāo)過程的順利進(jìn)行。

第四章組織招標(biāo)評審

1.評審前的準(zhǔn)備工作

評審前，招標(biāo)工作小組要確保所有投標(biāo)文件齊全、符合要求，并準(zhǔn)備好評審所需的資料和設(shè)備。

2.評審委員會的組成

評審委員會通常由招標(biāo)方代表、物業(yè)管理專家、業(yè)主代表等組成，保證評審的專業(yè)性和公正性。

3.評審標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行

評審時要嚴(yán)格按照招標(biāo)文件中設(shè)定的評分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，包括企業(yè)資質(zhì)、服務(wù)方案、報價等。

4.實操細(xì)節(jié)

-評審前，要為評審委員會成員提供詳細(xì)的評審指南和評分表格；

-評審過程中，要保證所有評審成員都能夠獨立、公正地評分；

-對投標(biāo)文件中的不確定內(nèi)容，可以要求投標(biāo)單位進(jìn)行澄清或補(bǔ)充；

-評審過程中，要記錄下每位評審成員的評分和意見，確保評審結(jié)果的可追溯性；

-評審結(jié)束后，要匯總評分結(jié)果，并按照既定的評審規(guī)則確定中標(biāo)單位；

-如果評審過程中出現(xiàn)爭議，要及時溝通解決，必要時可以邀請第三方進(jìn)行調(diào)解；

-評審結(jié)果出來后，要通知所有投標(biāo)單位，并對未中標(biāo)的單位做好解釋工作；

-中標(biāo)結(jié)果要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第五章公示中標(biāo)結(jié)果和簽訂合同

1.中標(biāo)結(jié)果的公示

中標(biāo)結(jié)果要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公告欄、社區(qū)宣傳欄等顯著位置進(jìn)行公示，同時也可以通過報紙、網(wǎng)絡(luò)平臺進(jìn)行公布，接受業(yè)主和公眾的監(jiān)督。

2.公示期的設(shè)置

公示期一般不少于3個工作日，以便業(yè)主和投標(biāo)單位對中標(biāo)結(jié)果進(jìn)行質(zhì)疑或提出異議。

3.簽訂物業(yè)服務(wù)合同

公示期結(jié)束后，如果沒有異議或者異議已經(jīng)妥善解決，招標(biāo)方就可以與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同了。

4.實操細(xì)節(jié)

-在公示中標(biāo)結(jié)果時，要確保信息的準(zhǔn)確無誤，包括中標(biāo)單位名稱、中標(biāo)價格等關(guān)鍵信息；

-公示期間，要安排專人負(fù)責(zé)接收業(yè)主和投標(biāo)單位的咨詢和反饋，及時處理異議；

-如果公示期間收到有效異議，招標(biāo)方需要認(rèn)真調(diào)查，并根據(jù)調(diào)查結(jié)果決定是否重新評審；

-簽訂合同前，招標(biāo)方和中標(biāo)單位要就合同條款進(jìn)行詳細(xì)討論，確保雙方的權(quán)利和義務(wù)明確；

-合同中要包括物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、費用標(biāo)準(zhǔn)、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容；

-簽訂合同時，要確保合同文本一式兩份，雙方蓋章簽字后各執(zhí)一份；

-合同簽訂后，要向業(yè)主進(jìn)行通報，并公開合同的主要內(nèi)容，接受業(yè)主監(jiān)督；

-招標(biāo)方要保存好所有與招標(biāo)和合同簽訂相關(guān)的文件和記錄，以備后續(xù)查閱和審計。

第六章物業(yè)服務(wù)企業(yè)的進(jìn)場和交接

1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的準(zhǔn)備

中標(biāo)后的物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要準(zhǔn)備相關(guān)的人員、物資和設(shè)備，以便在合同規(guī)定的日期內(nèi)正式接管物業(yè)。

2.交接程序

交接程序包括物業(yè)資料、設(shè)備設(shè)施的交接，以及與前任物業(yè)服務(wù)企業(yè)的溝通協(xié)調(diào)。

3.實操細(xì)節(jié)

-物業(yè)服務(wù)企業(yè)要提前與招標(biāo)方溝通，明確進(jìn)場日期和交接程序；

-招標(biāo)方要準(zhǔn)備好物業(yè)資料，包括物業(yè)圖紙、設(shè)施設(shè)備清單、住戶信息等；

-在交接當(dāng)天，前任物業(yè)服務(wù)企業(yè)要安排專人陪同，確保交接過程順利進(jìn)行；

-交接時要對照清單逐一核實物品和設(shè)備的狀態(tài)，確保數(shù)量和狀態(tài)無誤；

-物業(yè)服務(wù)企業(yè)要對接管后的物業(yè)進(jìn)行全面的檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題并制定整改措施；

-招標(biāo)方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)要共同簽署交接確認(rèn)書，明確交接完成；

-物業(yè)服務(wù)企業(yè)要盡快與業(yè)主建立聯(lián)系，介紹服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，收集業(yè)主意見和建議；

-在交接過程中，要特別注意與業(yè)主的溝通，確保服務(wù)的連續(xù)性和穩(wěn)定性；

-物業(yè)服務(wù)企業(yè)要制定詳細(xì)的接管計劃，包括人員安排、服務(wù)啟動、設(shè)施整改等；

-接管后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要盡快熟悉物業(yè)情況，及時解決業(yè)主提出的問題，提升服務(wù)質(zhì)量。

第七章物業(yè)服務(wù)合同的執(zhí)行與監(jiān)督

1.合同執(zhí)行的細(xì)節(jié)管理

物業(yè)服務(wù)企業(yè)要根據(jù)合同約定，認(rèn)真執(zhí)行各項服務(wù)內(nèi)容，確保服務(wù)質(zhì)量。

2.監(jiān)督機(jī)制的建立

業(yè)主委員會和業(yè)主代表要建立監(jiān)督機(jī)制，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督和評價。

3.實操細(xì)節(jié)

-物業(yè)服務(wù)企業(yè)要制定詳細(xì)的服務(wù)計劃，包括保潔、安保、綠化、維修等；

-定期對服務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，提升服務(wù)意識和專業(yè)技能；

-在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置服務(wù)熱線，方便業(yè)主反饋問題和建議；

-業(yè)主委員會要定期組織業(yè)主會議，收集業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的評價和意見；

-業(yè)主委員會可以設(shè)立物業(yè)服務(wù)監(jiān)督小組，定期對物業(yè)服務(wù)進(jìn)行檢查；

-對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不足之處，業(yè)主委員會要及時提出整改要求；

-物業(yè)服務(wù)企業(yè)要定期向業(yè)主委員會報告服務(wù)情況，包括服務(wù)完成情況、業(yè)主反饋等；

-業(yè)主委員會要定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行考核，評估服務(wù)質(zhì)量和滿意度；

-對于重大的服務(wù)問題，業(yè)主委員會可以邀請第三方進(jìn)行評估和調(diào)解；

-合同執(zhí)行過程中，任何一方如有變更需求，應(yīng)通過協(xié)商一致的方式進(jìn)行修改。

第八章處理合同執(zhí)行中的問題

1.問題發(fā)生的類型

在合同執(zhí)行過程中，可能會遇到服務(wù)不足、設(shè)備故障、費用糾紛等問題。

2.問題處理的流程

一旦出現(xiàn)問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時響應(yīng)，與業(yè)主委員會溝通，共同尋找解決方案。

3.實操細(xì)節(jié)

-當(dāng)業(yè)主反映問題時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要迅速反應(yīng)，派專人進(jìn)行調(diào)查和處理；

-對于服務(wù)不足的問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要分析原因，制定改進(jìn)措施，并及時向業(yè)主反饋；

-遇到設(shè)備故障，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要盡快維修，確保設(shè)施正常運行；

-對于費用糾紛，雙方應(yīng)坐下來溝通，明確費用構(gòu)成，協(xié)商解決；

-業(yè)主委員會要定期檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)記錄和財務(wù)報表，確保費用合理；

-如果問題嚴(yán)重，影響到了大多數(shù)業(yè)主的利益，可以召開業(yè)主大會進(jìn)行討論；

-在處理問題時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要主動承擔(dān)責(zé)任，避免推諉；

-對于無法協(xié)商解決的問題，可以尋求法律途徑，依法進(jìn)行處理；

-物業(yè)服務(wù)企業(yè)要建立投訴處理機(jī)制，確保業(yè)主的投訴能夠得到及時回應(yīng)和處理；

-在問題解決后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，防止類似問題再次發(fā)生。

第九章合同終止與續(xù)簽

1.合同終止的條件

物業(yè)服務(wù)合同到期或者雙方協(xié)商一致，可以終止合同。

2.合同終止的程序

合同終止需要按照合同約定進(jìn)行，包括提前通知、辦理交接等。

3.實操細(xì)節(jié)

-合同到期前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要提前向業(yè)主委員會提出續(xù)簽或終止合同的意見；

-業(yè)主委員會要組織業(yè)主討論是否續(xù)簽合同，并形成決議；

-如果決定終止合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照合同約定的時間提前通知業(yè)主委員會；

-在合同終止前，雙方要進(jìn)行資產(chǎn)和資料的交接，確保物業(yè)的平穩(wěn)過渡；

-終止合同后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要妥善處理剩余的物業(yè)服務(wù)費用和保證金；

-如果業(yè)主委員會決定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要進(jìn)行新一輪的招標(biāo)流程；

-在合同終止過程中，要確保業(yè)主的權(quán)益不受損害，服務(wù)不中斷；

-對于合同終止后的物業(yè)管理工作，業(yè)主委員會要提前做好安排，避免管理真空；

-在合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要向業(yè)主委員會提交服務(wù)總結(jié)報告，接受業(yè)主的評價；

-如果合同終止是由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的問題，業(yè)主委員會可以要求賠償損失。

第十章物業(yè)招標(biāo)管理規(guī)定的持續(xù)改進(jìn)

1.規(guī)定的評估與反饋

定期對物業(yè)招標(biāo)管理規(guī)定進(jìn)行評估，收集業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的反饋意見。

2.規(guī)定的修訂與完善

根據(jù)評估結(jié)果和反饋意見，對物業(yè)招標(biāo)管理規(guī)定進(jìn)行修訂和完善。

3.實操細(xì)節(jié)

-業(yè)主委員會要定期組織會議，討論物業(yè)招標(biāo)管理規(guī)定的執(zhí)行情況；

-收集業(yè)主對招標(biāo)過程的意見和建議，了解業(yè)主的需求和期望；

-與物業(yè)服務(wù)企業(yè)