調(diào)研目的1石家莊市場(chǎng)調(diào)研現(xiàn)狀2調(diào)研成果分析3懷來(lái)周邊市場(chǎng)現(xiàn)狀4懷來(lái)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品業(yè)態(tài)分析5招商策略及市場(chǎng)拓展6目錄調(diào)研目的1調(diào)研目的一二三四通過(guò)對(duì)石家莊市場(chǎng)調(diào)研，充分了解懷來(lái)周邊小商品市場(chǎng)分布情況，為懷來(lái)項(xiàng)目做好準(zhǔn)確定位.通過(guò)此次調(diào)研，對(duì)比分析市場(chǎng)形成的原因和過(guò)程，分析懷來(lái)市場(chǎng)的市場(chǎng)商機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)分析市場(chǎng)特點(diǎn)，對(duì)經(jīng)營(yíng)模式、租金等進(jìn)行深入研究，同時(shí)考察小商品市場(chǎng)的商戶特征及渠道供應(yīng)，對(duì)懷來(lái)未來(lái)市場(chǎng)情況進(jìn)行預(yù)估及客戶分析分析總結(jié)懷來(lái)面對(duì)的問(wèn)題和機(jī)遇，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，迎接挑戰(zhàn)石家莊市場(chǎng)調(diào)研2石家莊概況擁有四條高速（京石、石太、石黃、石安）和四條國(guó)道（107、207、307、308）以及2條省道、42條縣道在市域縱橫交錯(cuò)，公路通車總里程6379公里。鐵路運(yùn)輸石家莊是全國(guó)鐵路運(yùn)輸?shù)闹饕獦屑~，京廣、石太、石德、朔黃四條鐵路干線交匯于此，其中京廣線是連接中外交流的大動(dòng)脈，石太線是晉煤外運(yùn)的主要通道。主要擔(dān)負(fù)著京廣、石德、石太三條干線的旅客輸送、貨物到發(fā)中轉(zhuǎn)任務(wù)及列車編解、運(yùn)行組織工作，日均發(fā)送旅客列車108列，日均輸送旅客5萬(wàn)人現(xiàn)轄6個(gè)區(qū)、12個(gè)縣、5個(gè)縣級(jí)市和1個(gè)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，常住人口977.41萬(wàn)，其中市區(qū)面積455.8平方公里,人口242.78萬(wàn)。公路交通鐵路交通行政劃分全部財(cái)政收入完成488.9億元，其中地方一般預(yù)算收入完成221億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成1640億元，增長(zhǎng)18%。全民創(chuàng)業(yè)成效明顯，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。地方財(cái)政石家莊商圈圖新華集貿(mào)商圈南三條商圈石家莊目前存在兩個(gè)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，南三條批發(fā)市場(chǎng)和位于火車站商圈的新華集貿(mào)服裝批發(fā)市場(chǎng)。市場(chǎng)調(diào)查分析目錄（一）南三條商圈1、新中江文化城2、太和文化禮品城3、現(xiàn)代床品百貨城4、尚隆皮具城5、華北箱包城6、江信針織城7、金正玩具城8、太和日化城9、新源發(fā)市場(chǎng)10、花中城五金電器城11、冀興商城（二）新華集貿(mào)商圈1、福興閣服裝城2、太和電子商城3、金億城南三條商圈專業(yè)市場(chǎng)面積（㎡）首層平均租金（月/平米）業(yè)態(tài)新中江文化城250006-7書畫、古玩、字畫太和文化禮品城4000010-13文具、禮品、辦公器材現(xiàn)代床品百貨城450007-10床上用品、家紡尚隆皮具城220006.5皮革、皮具華北箱包城3200010-13箱包、皮帶、皮包江信針織城180008-10針織、內(nèi)衣、襪子金正玩具城360005玩具、兒童用品太和日化城400008洗頭水、化妝品、日化類新源發(fā)市場(chǎng)8000010-12服裝花中五金城220008-9五金電器、小家電冀興商城3000033000（銷售）家紡中華食品城300005食品中華鞋城300004各種鞋類合計(jì)450000

大徑街中山東路中江古玩城現(xiàn)代小商品城樂(lè)匯城華北箱包城茂源大廈太和日化市場(chǎng)新源發(fā)小商品特色市場(chǎng)太和文化禮品城東方文化商城太和文化禮品城南三條金正商貿(mào)城南三條玩具市場(chǎng)勝利南街南三條超級(jí)批發(fā)市場(chǎng)金茂皮具城南三條鞋類市場(chǎng)花中城五金電器城中華鞋城南三條五金城昆侖勝陽(yáng)門項(xiàng)目地南三條市場(chǎng)分布圖建國(guó)食品批發(fā)城正東路向陽(yáng)路阜康路圓明路租金分布以大徑街臨街最高，其他區(qū)域租金由高到低依次為正東街以東、正東街以西、向陽(yáng)路以東，向陽(yáng)路以西基本沒(méi)有門面。區(qū)域租金（元/㎡）大徑街臨街180～300正東路以東150～280正東路以西120～250向陽(yáng)路以西80～120南三條市場(chǎng)分布市場(chǎng)現(xiàn)狀“南有北義烏，北有南三條”之稱的南三條市場(chǎng)地處石家莊市中心商業(yè)繁華區(qū)。誕生于1979年的南三條市場(chǎng)，前身只是一個(gè)“天橋市場(chǎng)”，1989年在天橋市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，通過(guò)政府投資、商戶集資等方式，開發(fā)了擁有2200個(gè)攤位，基礎(chǔ)設(shè)施較為完善的南三條小商品批發(fā)大廳；90年代初通過(guò)整合市場(chǎng)范圍內(nèi)企事業(yè)單位的廠房和場(chǎng)地，實(shí)現(xiàn)了由單一經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所到若干個(gè)專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。1998年開始?xì)v時(shí)五年的升級(jí)改造，他們引資18億元，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行了從布局到道路等方面的整體改造。使南三條市場(chǎng)完成了由簡(jiǎn)易、低檔的大棚式集貿(mào)市場(chǎng)向配套設(shè)施齊全、服務(wù)功能完備、經(jīng)營(yíng)環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化大型市場(chǎng)的飛躍。目前，市場(chǎng)占地800畝，營(yíng)業(yè)面積約45萬(wàn)平方米，擁有太和文化禮品城、太和日化城、新源發(fā)小商品特色市場(chǎng)、建國(guó)食品城、東方文化商品市場(chǎng)、華北箱包城等13座大型專業(yè)商城，經(jīng)營(yíng)商戶達(dá)1.2萬(wàn)戶，從業(yè)人員3萬(wàn)余人，經(jīng)營(yíng)品種72000種，日客流量20萬(wàn)人次，2010年南三條年交易額364.8億元，新華集貿(mào)397億元。成為北方地區(qū)最大的小商品集散中心。新中江文化城面積：總建筑面積2.5萬(wàn)平方米。地下一層，地上五層。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：中江文化城以經(jīng)營(yíng)中高端珠寶、玉器、書畫等文化禮品為主南三條市場(chǎng)文化產(chǎn)業(yè)已初具規(guī)模，文化產(chǎn)品年成交額45億元，從業(yè)人員8000多人。目前，南三條市場(chǎng)內(nèi)的太和文化禮品城、東方文化市場(chǎng)、金茂圖書城、中江文化城4座特色商城，已成為該市場(chǎng)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭和支柱。新中江文化城經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)戶數(shù)租金（元/天）經(jīng)營(yíng)模式客戶來(lái)源進(jìn)貨渠道中央空調(diào)層高負(fù)一層紅木家具25戶4-5零售為主山東、內(nèi)蒙、山西、及河北周邊福建有4米一層茶藝珠寶30戶6-7零售為主福建、云南4米二層漆器、珠寶41戶4-5零售為主義烏、云南4米三層家居39戶3-4零售為主義烏4米四層家居、文房28戶2-3零售為主義烏4米五層字畫40戶1.5-2零售為主自制3.5米總計(jì)203戶新中江文化城新中江文化城新中江文化城小結(jié)新中江文化城現(xiàn)狀1、屬于南三條市場(chǎng)商街黃金位置，目前因經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較高端且開業(yè)時(shí)間不長(zhǎng)，客流較少。2、經(jīng)營(yíng)狀況堪憂，除少數(shù)業(yè)主由于鋪位位置較好或經(jīng)營(yíng)方式準(zhǔn)確能保證小有盈利其余均在虧本經(jīng)營(yíng)。商戶基本在養(yǎng)商階段。優(yōu)點(diǎn)位置優(yōu)越，購(gòu)物環(huán)境較好，設(shè)施先進(jìn)，經(jīng)營(yíng)檔次較高。缺點(diǎn)1、2011年9月開業(yè)，開業(yè)時(shí)間較短，處于養(yǎng)商期。2、業(yè)態(tài)層次較高，需求量少。另與內(nèi)部其他商業(yè)業(yè)態(tài)相差較大。3、內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理混亂，沒(méi)有統(tǒng)一租金管理模式，價(jià)格參差不齊，漫天要價(jià)，造成經(jīng)營(yíng)者成本增高。分析、借鑒業(yè)態(tài)的定位一定要準(zhǔn)，要符合市場(chǎng)需求，樓層的業(yè)態(tài)分區(qū)分?？偨ㄖ娣e：約23000平米占地:13.46畝投資:1.2億樓層：4層

1-2層為文具批發(fā)兼零售，3-4層為工藝品及禮品。4層主要以假花生意為主．臨街商鋪主要以文具為主．鋪位：472個(gè)１層：125/2層/133／3層/1194層/95攤位面積：100-300平米租金：門面租金300元/月/平米，首層到四層租金：100-300元/月/平米太和文化禮品城太和文化禮品城經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)戶數(shù)租金（元/天）經(jīng)營(yíng)模式客戶來(lái)源進(jìn)貨渠道中央空調(diào)層高一層文具批發(fā)零售125戶10-13批發(fā)零售華北區(qū)域張家口/山東/內(nèi)蒙/山西福建/廣東有3.5米二層文具批發(fā)零售133戶8-9零售為主福建/廣東3.5米三層漆器、珠寶、工藝品119戶6-7零售為主福建/廣東

3.5米四層家居95戶3-4零售為主福建/廣東3.5米合計(jì)472戶太和文化禮品城三層平面圖示意太和文化禮品城太和文化禮品城小結(jié)太和文化禮品城現(xiàn)狀經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀佳，日客流量大。優(yōu)點(diǎn)1、采取品類齊全、層次分明的經(jīng)營(yíng)體系。2、內(nèi)部設(shè)計(jì)合理，硬件設(shè)施完善。3、商品輻射范圍廣，如河北、山西、陜西、內(nèi)蒙、河南、山東、京津等。4、采用“市場(chǎng)式經(jīng)營(yíng)、商城化管理”的新型經(jīng)營(yíng)模式，建立了華北禮品網(wǎng)，導(dǎo)入了電子商務(wù)，使太和文化禮品城不僅成為物流中心，同時(shí)也成為行業(yè)信息中心缺點(diǎn)1、商場(chǎng)進(jìn)出口少，內(nèi)部設(shè)施設(shè)備老化，沒(méi)有改進(jìn)。2、商場(chǎng)前主路面寬狹窄，交通極其阻塞。分析、借鑒1、經(jīng)營(yíng)品牌要層次分明。2、可考慮采用“市場(chǎng)式經(jīng)營(yíng)、商城化管理”的新型經(jīng)營(yíng)模式。現(xiàn)代床品百貨城始建于1999年。老紡織廠廠房改造，經(jīng)營(yíng)環(huán)境較差。面積：總建筑面積27000平方米,主樓五層。目前經(jīng)營(yíng)到2層，以上被拆除。地下一層，地上二層局部三層。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：負(fù)一層及一層經(jīng)營(yíng)家紡、二層小商品，局部三層家紡2004年升級(jí)改造后，以床品經(jīng)營(yíng)為龍頭、百貨經(jīng)營(yíng)為主茶葉經(jīng)營(yíng)為輔的批發(fā)零售為一體的綜合經(jīng)營(yíng)形式，其中：床品百貨一枝獨(dú)秀，不僅成為南三條、而且成為華北地區(qū)最大的批零基地。

現(xiàn)代床品百貨城經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)戶數(shù)租金（元/天）經(jīng)營(yíng)模式客戶來(lái)源進(jìn)貨渠道中央空調(diào)層高負(fù)一層家紡178戶2-4

(剛開業(yè)一個(gè)月)批發(fā)為主華北、東北、內(nèi)蒙古、山西江蘇、浙江、上海（廠家直接發(fā)貨）有風(fēng)扇4米一層家紡167戶7-10批發(fā)為主江蘇、浙江、上海（廠家直接發(fā)貨）4米二層小商品300戶2-3批發(fā)為主義烏4米三層家紡13戶3-4批發(fā)為主江蘇、浙江、上海（廠家直接發(fā)貨）4米總結(jié)658戶現(xiàn)代床品百貨城現(xiàn)代床品百貨城小結(jié)現(xiàn)代床品百貨城現(xiàn)狀地下一層經(jīng)營(yíng)家紡一個(gè)月左右，主要批發(fā)為主經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀較好。一層經(jīng)營(yíng)家紡，生意火爆，一鋪難求。二層小商品百貨環(huán)境由于老舊紡織廠改造較為惡劣，但無(wú)空鋪出租。優(yōu)點(diǎn)1、家紡批發(fā)及零售進(jìn)貨成本較低。2、該商品市場(chǎng)需求量大，批發(fā)零售集中。周邊大小商場(chǎng)多，銷路廣。3、負(fù)一層剛開始營(yíng)業(yè)故租金定價(jià)較低。4、二層租金的價(jià)格受硬件條件影響。缺點(diǎn)1、有棉紡織老舊廠房改造，結(jié)構(gòu)使用方面受到諸多限制2、發(fā)生過(guò)火災(zāi)，只是目前硬件方面臟亂差，影響經(jīng)營(yíng)舒適度。分析、借鑒家紡的市場(chǎng)需求量逐步增加，我項(xiàng)目可預(yù)留較多面積做家紡銷售。尚隆皮具城箱包皮具城：營(yíng)業(yè)面積21824平方米，總體結(jié)構(gòu)四層。以經(jīng)營(yíng)皮具為主，擁有萬(wàn)里馬、花花公子、夢(mèng)特嬌、華倫天奴、老人頭、袋鼠、鱷魚、圣大保羅、金狐貍、賓奴、雙蘋果、威豹等國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌。尚隆皮具城尚隆皮具城經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)戶數(shù)租金（元/天）經(jīng)營(yíng)模式客戶來(lái)源進(jìn)貨渠道中央空調(diào)層高一層皮具箱包986.5批發(fā)為主華北地區(qū)各大商場(chǎng)廣州、香港、白溝小部分有4米二層皮具箱包955批發(fā)為主4米三層皮具箱包671.7批發(fā)為主4米四層倉(cāng)庫(kù)1.24米260尚隆皮具城小結(jié)尚隆皮具城現(xiàn)狀主要為各知名品牌的華北區(qū)或河北區(qū)域總代理，包括花花公子、金利來(lái)、鱷魚、老人頭等等，還有一些像鯊魚、摩斯卡等新生產(chǎn)品并趨勢(shì)良好的品牌代理，經(jīng)營(yíng)一般。優(yōu)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)主為各知名品牌的華北區(qū)或河北區(qū)域總代理，往全國(guó)各地分銷。進(jìn)行硬件改造，安裝中央空調(diào)，使層高不到兩米，使用起來(lái)十分不便，故三樓租金受到影響。缺點(diǎn)1、體量較小，結(jié)構(gòu)不合理，對(duì)比華北箱包城無(wú)任何優(yōu)勢(shì)及差異化2、商場(chǎng)由于開始開業(yè)時(shí)硬件標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有考慮清楚，目前改造新加中央空調(diào)，造成目前三樓層層高低于2米，環(huán)境壓抑且租金水平也受到大的影響。分析、借鑒目前這些箱包總代理與周邊縣市合作模式多為加盟，需要的硬件條件是購(gòu)物中心或者精品店面。租賃模式大多聯(lián)營(yíng)倒扣或租金都可以接受。但如一些特殊品牌，例如摩斯卡由廠家直接定價(jià)，故僅能接受租金的運(yùn)作模式。華北箱包城總建筑面積：約25000平米樓層：4層

1-3層為箱包批發(fā)兼零售，4層為庫(kù)房。臨街商鋪主要以經(jīng)營(yíng)口杯為主，部分經(jīng)營(yíng)箱包生意。鋪位：223個(gè)（4層為庫(kù)房）１層：119/2層59/3層/45攤位面積：100-300平米租金：門面租金300元/月/平米華北箱包城經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)戶數(shù)租金（元/天）經(jīng)營(yíng)模式客戶來(lái)源進(jìn)貨渠道中央空調(diào)層高一層口杯/皮具/皮包119戶10-13批發(fā)/零售華北區(qū)域張家口/承德/山東/山西廣東/福建有4米二層皮包/皮具59戶6-8批發(fā)/零售廣東/福建4米三層皮包/皮具453-3.5批發(fā)/零售

廣東/福建4米四層庫(kù)房1-2零售為主庫(kù)房4米華北箱包城華北箱包城小結(jié)華北箱包城現(xiàn)狀經(jīng)營(yíng)狀況好。商城總建筑面積2萬(wàn)余平方米，入住商戶達(dá)200余家，日客流量近3萬(wàn)人次。優(yōu)點(diǎn)1、體量大，專業(yè)化強(qiáng)。2、品牌層次分明，中低高檔品牌布局合理。3、內(nèi)部配套設(shè)施完善，購(gòu)物環(huán)境干凈舒適。備注：大廈共有6部扶梯，4部消防梯，6部客梯，南北6個(gè)出口缺點(diǎn)一層業(yè)態(tài)規(guī)劃較亂分析借鑒1、業(yè)態(tài)布局及品牌檔次的布局要合理。2、內(nèi)部配套設(shè)施完善，購(gòu)物環(huán)境干凈舒適，能吸引更多人流。江信針織城江信針織城位于南三條市場(chǎng)的中心位置，與新源發(fā)商貿(mào)城隔街相望，與新華集貿(mào)市場(chǎng)僅一街之隔。主樓地上四層，地下一層，建筑面積約18000平方米。作為專業(yè)的針織商品批發(fā)商城，江信針織城依托南三條和新華集貿(mào)兩大商圈，以其獨(dú)特的批發(fā)性市場(chǎng)特色以及南三條市場(chǎng)中超值的性價(jià)比吸引著南來(lái)北往的各色商戶。商城100％出租率，全面吸納南三條、新華集貿(mào)兩大商圈每天數(shù)十萬(wàn)人次客流量江信針織城經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)戶數(shù)租金（元/天）經(jīng)營(yíng)模式客戶來(lái)源進(jìn)貨渠道中央空調(diào)層高負(fù)一層針織品707-8批發(fā)河北及周邊自己生產(chǎn)、河南、南方有3.5米一層針織748-10批發(fā)3.5米二層針織品697-8批發(fā)3.5米三層內(nèi)衣533批發(fā)3.5米總計(jì)266江信針織城江信針織城小結(jié)江信針織城現(xiàn)狀經(jīng)營(yíng)狀況一般，本商場(chǎng)由于對(duì)面更大體量且購(gòu)物環(huán)境良好的新源發(fā)開業(yè)，受到?jīng)_擊很大。優(yōu)點(diǎn)1、江信針織城面向華南、華北主要以批發(fā)為主，商家采取薄利多銷，以量換價(jià)的經(jīng)營(yíng)方式。2、貨源一般為產(chǎn)地型，一部分商戶有自家廠房，直接從廠家發(fā)貨，自主生產(chǎn)，省下倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)用，同樣也壓低成本，解決就業(yè)。缺點(diǎn)1、體量較小。2、購(gòu)物環(huán)境較差，硬件設(shè)施不完善，內(nèi)部管理不到位。分析、借鑒1、加強(qiáng)商業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理，營(yíng)造良好購(gòu)物環(huán)境。完善各種設(shè)備設(shè)施。2、采取低價(jià)銷售，薄利多銷、以量換價(jià)的經(jīng)營(yíng)方式?？偨?樓層:地上4層,地下１層；

1-3層為玩具批發(fā)；

4層為庫(kù)房；地下一層為百貨。設(shè)施設(shè)備：有風(fēng)扇;

6個(gè)扶梯，10個(gè)貨梯，主通道2.5米，層高3.5米。每層設(shè)有公廁。市場(chǎng)批發(fā)主要以華北地區(qū)為主。租金：2層為4元/月/平米3層為3.5元/月/平米金正玩具城經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)戶數(shù)租金（元/天）經(jīng)營(yíng)模式客戶來(lái)源進(jìn)貨渠道中央空調(diào)層高負(fù)一層百貨1232.5批發(fā)零售華北地區(qū)廣東、義烏、北京無(wú)3.5米一層玩具2065批發(fā)零售3.5米二層玩具2154批發(fā)零售3.5米三層玩具1783.5批發(fā)零售3.5米四層庫(kù)房3.5米總計(jì)722金正玩具城金正玩具城金正玩具城小結(jié)金正玩具城現(xiàn)狀

1、主營(yíng)玩具的批發(fā)和零售，因樓體較早，購(gòu)物環(huán)境較差，無(wú)中央空調(diào)設(shè)計(jì)。2、商城內(nèi)有中庭挑空，浪費(fèi)空間較大，有扶梯設(shè)計(jì)。優(yōu)點(diǎn)專業(yè)度高，匯集上萬(wàn)種商品，依據(jù)商家特點(diǎn)，設(shè)計(jì)成精品屋的形式。有風(fēng)扇;

6個(gè)扶梯，10個(gè)貨梯，主通道2.5米，層高3.5米。每層設(shè)有公廁。缺點(diǎn)1、缺乏品牌商進(jìn)入，裝修陳舊。購(gòu)物環(huán)境差。2、地下一層為日用百貨，未與商城有機(jī)的結(jié)合。3、商城未建立電子平臺(tái)，不方便商戶與供應(yīng)商的聯(lián)系。分析借鑒1、專業(yè)化程度高，產(chǎn)品以江浙為主。2、依據(jù)商戶特點(diǎn)，進(jìn)行了樓層布局，布局合理。太和日化城總建面:約2萬(wàn)平米自2000年1月8日開業(yè)以來(lái)，銳意發(fā)展，人氣鼎盛，目前已形成一層主營(yíng)化妝品、品牌家居；二層為塑料、竹木、清潔及不銹鋼等家用百貨專業(yè)市場(chǎng)；三層為玻璃、陶瓷、口杯、紫砂、水晶等家庭、酒店用品特色市場(chǎng)；商城匯集知名廠家、辦事處、總代理、經(jīng)銷商千余家，高、中、低檔商品五萬(wàn)余種，輻射三北，年交易額26億元人民幣，已成為華北地區(qū)最大的日化、塑料、陶瓷、口杯、不銹鋼等家用百貨專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，更是北方地區(qū)最大的超市、商場(chǎng)、酒店、企事業(yè)單位日用品配貨基地。市場(chǎng)批發(fā)主要以華北地區(qū)為主。年交易額26億元人民幣。日客流3萬(wàn)。太和日化城經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)戶數(shù)租金（元/天）經(jīng)營(yíng)模式客戶來(lái)源進(jìn)貨渠道中央空調(diào)層高一層化妝品、品牌家居2058批發(fā)零售河北周邊、山東、內(nèi)蒙山西廣東、福建有3.5米二層塑料、竹木、清潔及不銹鋼等家用百貨1646批發(fā)零售3.5米三層玻璃、陶瓷、口杯、紫砂、水晶等家庭、酒店用品925批發(fā)零售3.5米總計(jì)461太和日化城太和日化城太和日化城小結(jié)太和日化城現(xiàn)狀經(jīng)營(yíng)狀況佳，人氣鼎盛。集各種商品五萬(wàn)余種，輻射三北，年交易額26億元人民幣。優(yōu)點(diǎn)集經(jīng)營(yíng)、展示、辦公、倉(cāng)儲(chǔ)、住宿、信息服務(wù)為一體。商城規(guī)劃先進(jìn)，設(shè)施完備，經(jīng)營(yíng)購(gòu)物環(huán)境舒適優(yōu)雅。寬帶入戶，協(xié)助商家開展電子商務(wù)。定期出版“太和資訊”?？?，進(jìn)行行業(yè)信息交流。中央空調(diào)；6個(gè)扶梯，4個(gè)消防梯，6個(gè)客梯；南北六個(gè)出口，東西三個(gè)出口；南北各有主通道一個(gè)；主通道2.5米，層高3.5米；每層設(shè)有公廁。缺點(diǎn)商場(chǎng)內(nèi)部布局較凌亂，配套設(shè)施老化。商場(chǎng)前主路面寬狹窄，交通阻塞嚴(yán)重。商場(chǎng)未設(shè)電子平臺(tái)。分析、借鑒可考慮寬帶入戶，協(xié)助商家開展電子商務(wù)。新源發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)定位及業(yè)種分布：該市場(chǎng)面積約4萬(wàn)，具有25000種商品，以批發(fā)為主，零售兼營(yíng)。一至三層為商業(yè)，四層為倉(cāng)庫(kù)，五樓為辦公、物業(yè)管理、商務(wù)、公寓等一樓：針織品（主營(yíng)中高檔內(nèi)衣、文胸、襪子、童裝、帽子）二樓：飾品、小百貨（頭飾、胸針、銀飾、日用小百貨）三樓：名品內(nèi)衣展示廣場(chǎng)與餐飲休閑配套等

新源發(fā)市場(chǎng)各樓層鋪位及經(jīng)營(yíng)戶：

新源發(fā)市場(chǎng)一層有大小商戶210戶，二層有大小商戶360戶，三層有大型展示式商位

72家。新源發(fā)市場(chǎng)內(nèi)部環(huán)境商場(chǎng)式批發(fā)市場(chǎng)；采用現(xiàn)代市場(chǎng)格局，中庭采光，通道寬敞整潔、環(huán)境舒適幽雅；市場(chǎng)設(shè)有四部客貨電梯，八部自動(dòng)扶梯；新源發(fā)市場(chǎng)租金：1層為10-12元/月/平米

2層為8-10元/月/平米

3層為6-7元/月/平米

新源發(fā)市場(chǎng)新源發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)戶數(shù)租金（元/天）經(jīng)營(yíng)模式客戶來(lái)源進(jìn)貨渠道中央空調(diào)層高一層針織品21010-12批發(fā)零售河南、義烏、自己生產(chǎn)河南、南方、本地生產(chǎn)義烏有4米二層飾品、小商品3608-10批發(fā)零售4米三層名品內(nèi)衣726-7批發(fā)零售4米四層倉(cāng)庫(kù)批發(fā)零售4米總計(jì)642新源發(fā)市場(chǎng)新源發(fā)市場(chǎng)小結(jié)新源發(fā)市場(chǎng)現(xiàn)狀采用商場(chǎng)式批發(fā)模式，購(gòu)物環(huán)境較好，商城內(nèi)有中庭挑空設(shè)計(jì)，1-3層為內(nèi)衣批發(fā)市場(chǎng)，4層主要以展示店為主優(yōu)點(diǎn)1、由于中庭挑空，提升了商城的市場(chǎng)形象；2、每層均根據(jù)產(chǎn)品檔次，對(duì)貨柜進(jìn)行了設(shè)計(jì)，一層設(shè)有服務(wù)臺(tái)，1層為隔斷賣場(chǎng)，2層為精品屋設(shè)計(jì)，3層為品牌商提供了展覽展示中心，4層作為辦公及庫(kù)房，使用空間合理，有序。缺點(diǎn)1、本商城因位置位于南三條的正東路，路面較窄，交通擁擠；2、商城未建立電子平臺(tái)，不方便商戶與供應(yīng)商的聯(lián)系。分析、借鑒1、根據(jù)商品的檔次，對(duì)貨品進(jìn)行分別不同樓層擺放2、可引進(jìn)品牌，對(duì)產(chǎn)品設(shè)立專門展示廳進(jìn)行展示及洽商?；ㄖ谐俏褰鸾ú氖袌?chǎng)花中城五金電器城

于2002年11月8日正式開業(yè)，建筑面積24000多平方米，共有商戶700余家，經(jīng)營(yíng)品種2萬(wàn)余種，市場(chǎng)年成交額2.5億元以上，知名品牌千余種。整個(gè)商城稱得上商品經(jīng)銷，倉(cāng)儲(chǔ)貨運(yùn)、商務(wù)辦公為一體的綜合性五金電器集散中心?；ㄖ谐俏褰鸾ú氖袌?chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)戶數(shù)租金（元/天）經(jīng)營(yíng)模式客戶來(lái)源進(jìn)貨渠道中央空調(diào)層高負(fù)一層小家電1653-4批發(fā)為主華北、東北、內(nèi)蒙古、山西義烏、浙江、溫州無(wú)4米一層不銹鋼、鎖具、五金1738-9批發(fā)為主義烏、浙江、溫州4米二層各品牌小家電3006-7批發(fā)為主義烏、浙江、溫州4米三層燃?xì)饩呒芭浼?83-4批發(fā)為主義烏、浙江、溫州4米總計(jì)736花中城五金電器城小結(jié)花中城五金電器城現(xiàn)狀商城開業(yè)五年來(lái)，商鋪出租率始終保持100%，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序良好，經(jīng)營(yíng)商品質(zhì)量不斷提高，成交額逐月攀升優(yōu)點(diǎn)1、98%入駐商戶為五金小家電的精英，從業(yè)十余年。2、經(jīng)營(yíng)商戶經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品均屬正規(guī)廠家出品。3、經(jīng)營(yíng)商戶均為各大商場(chǎng)超市的供貨商，售后服務(wù)與商場(chǎng)、超市同樣保證。4、絕對(duì)的批發(fā)價(jià)格零售。缺點(diǎn)購(gòu)物環(huán)境較差、主副通道較小、無(wú)中央空調(diào)。分析、借鑒專業(yè)化程度高，售后服務(wù)好冀興商城項(xiàng)目地處南三條最里側(cè)，東臨大經(jīng)街，總占地面積24畝，總建筑面積100,000㎡。項(xiàng)目包括精品商鋪、高端配套商業(yè)、高檔寫字樓等主流業(yè)態(tài)，商業(yè)面積30000平米。集靚麗家紡、精品家飾、品牌針織于一體，批零兼營(yíng)。目前，項(xiàng)目正在招商中。冀興商城

目前招商模式是帶租約銷售，年8%回報(bào)率。其中：一層至三層售價(jià)31000-33000元/平米。產(chǎn)權(quán)面積：25-35平米產(chǎn)權(quán)年限：40年。目前一二層已經(jīng)售罄，正在裝修，其余樓層正在招商。

冀興商城冀興商城小結(jié)冀興商城現(xiàn)狀項(xiàng)目剛開始營(yíng)業(yè)，目前處于招商狀態(tài)，目前僅有兩層營(yíng)業(yè)。三層以上都在裝修優(yōu)點(diǎn)專業(yè)化程度高，大多以精品店形式出現(xiàn)商場(chǎng)裝修較好，有中庭、大堂，動(dòng)線合理臨近物流配送中心，便于配送缺點(diǎn)剛開始招商，目前還未完全開業(yè)處于南三條商圈最內(nèi)側(cè)，位置較偏分析借鑒根據(jù)樓層層數(shù)不同，租金回報(bào)率不同，達(dá)到快速銷售的目的。合理的動(dòng)線布局，中庭和大堂的設(shè)立新華集貿(mào)商圈市場(chǎng)現(xiàn)狀簡(jiǎn)介：石家莊新華集貿(mào)中心市場(chǎng)位于河北省會(huì)石家莊市中心，東臨火車站和石家莊解放紀(jì)念碑；南臨長(zhǎng)途汽車站和繁華的商業(yè)街中山路；北與金融一條街新華路相接。新華集貿(mào)中心是石家莊結(jié)合舊城改造納入城市建設(shè)總體規(guī)劃的第一專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。是得天獨(dú)厚的經(jīng)商寶地。新華集貿(mào)中心市場(chǎng)由19個(gè)分市場(chǎng)組成，占地面積27.64萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)面積18萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)攤位15000余個(gè)，有經(jīng)營(yíng)者30000余人。整個(gè)市場(chǎng)以服裝為主，還有布匹、電子、鞋帽、日用百貨、床上用品、音像制品、副食餐飲等八大行業(yè)，5000多個(gè)花色品種。福興閣服裝城福興閣位于新華區(qū)民族路9號(hào)，由石家莊福明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資近兩億元人民幣興建，商城占地18畝，總建筑面積38000平方米，1-4層及地下?lián)碛?000余戶面積不同的商鋪，是目前省城較繁華，最具有商業(yè)價(jià)值的現(xiàn)代化大型服裝批發(fā)零售市場(chǎng)。福興閣服裝城經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)戶數(shù)租金（元/天）經(jīng)營(yíng)模式客戶來(lái)源進(jìn)貨渠道中央空調(diào)層高一層時(shí)尚男女裝327戶12-13批發(fā)/零售華北區(qū)域張家口/承德/山東/山西廣東/福建有5米二層潮流服飾398戶9-10批發(fā)/零售廣東/福建5米三層精品屋449戶8-9批發(fā)/零售

廣東/福建5米四層精品展廳97戶7-8零售為主廣東5米總計(jì)1271福興閣服裝城福興閣服裝城小結(jié)福興閣服裝城現(xiàn)狀經(jīng)營(yíng)狀況較好，客流較多。優(yōu)點(diǎn)1、購(gòu)物環(huán)境優(yōu)越、層高柱距合理，購(gòu)物感受舒適。硬件的升級(jí)改造讓福興閣在新華貿(mào)商圈占有了大部分零售客流。2、業(yè)態(tài)規(guī)劃合理，由下及上層次分布清晰。缺點(diǎn)客戶舒適度欠缺，沒(méi)有休息區(qū)分析、借鑒1、業(yè)態(tài)規(guī)劃要合理，層次分布要清晰。2、內(nèi)部硬件設(shè)施要完善，創(chuàng)造好的購(gòu)物環(huán)境。太和電子商城太和電子城是河北太和集團(tuán)下屬的龍頭企業(yè)，位于全國(guó)著名的石家莊市新華商貿(mào)中心金橋北大街6號(hào)，總建筑面積達(dá)10萬(wàn)平方米，由超大型電子賣場(chǎng)和5A級(jí)電子智能大廈組成，集經(jīng)營(yíng)、展示、辦公、交易、餐飲、住宿、信息服務(wù)為一體。其中太和電子城3萬(wàn)平米，是以經(jīng)營(yíng)IT、數(shù)碼、通訊產(chǎn)品為主的專業(yè)大賣場(chǎng)，匯集國(guó)內(nèi)外電子廠家的代理商、經(jīng)銷商2000余家，年交易額一百億元人民幣。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)戶數(shù)租（元/天）經(jīng)營(yíng)模式客戶來(lái)源進(jìn)貨渠道空調(diào)層高負(fù)一層二手手機(jī)及維修、電腦桌椅20018-20批發(fā)/零售華北區(qū)域張家口/承德/山東/山西深圳/廣州/香港4一層數(shù)碼小家電14324批發(fā)/零售深圳/廣州/香港有4二層小數(shù)碼、小家電39520－22批發(fā)/零售深圳/廣州/香港4三層DIY、電腦配件40418-20批發(fā)/零售

深圳/廣州/香港4四層電腦辦公設(shè)備耗材40714-16批發(fā)/零售深圳/廣州/香港4五層手機(jī)及維修3288-10批發(fā)/零售深圳/廣州/香港4六層精品手機(jī)市場(chǎng)、動(dòng)漫電玩城806-8批發(fā)/零售深圳/廣州/香港4總計(jì)1957太和電子商城太和電子商城太和電子商城電子商務(wù)平臺(tái)/太和電子商城小結(jié)太和電子商城現(xiàn)狀經(jīng)營(yíng)狀態(tài)良好。優(yōu)點(diǎn)1、商城開業(yè)13年來(lái)，一直致力于品牌建設(shè)，引進(jìn)了數(shù)十個(gè)國(guó)際一線品牌，薈萃國(guó)內(nèi)知名品牌數(shù)百家，并與聯(lián)想、戴爾、三星、華碩、東芝、宏碁等三十多家國(guó)際知名IT廠商結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴2、在石家莊中心200范圍內(nèi)無(wú)類似體量且品種齊全的電子批發(fā)市場(chǎng)，輻射范圍較廣，除石家莊周邊縣區(qū)還有邢臺(tái)邯鄲、衡水、陽(yáng)泉3、健全的電子商務(wù)平臺(tái)缺點(diǎn)經(jīng)營(yíng)體量較小，不能滿足華北地區(qū)的需求，讓大部分客流流入北京。分析借鑒建立健全的電子商務(wù)平臺(tái)，有助于商戶和客戶的互動(dòng)，同時(shí)節(jié)約成本。金億城金億城服裝廣場(chǎng)于2006年3月25日正式營(yíng)業(yè)，2006年9月24日二期項(xiàng)目封頂。整體竣工后的金億城服裝廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積將達(dá)4.3萬(wàn)平米，可同時(shí)容納1300多家商戶入駐經(jīng)營(yíng)；寫字間面積1.5萬(wàn)平米，地下停車場(chǎng)1.2萬(wàn)平米，庫(kù)房8千多平方米；市場(chǎng)內(nèi)環(huán)境優(yōu)雅，配套設(shè)施齊全，擁有16部扶梯、7部直梯、374部室內(nèi)中央空調(diào)；此外，還設(shè)有一個(gè)裝修豪華、音響設(shè)施齊備、面積達(dá)500平米的多功能會(huì)議大廳，以及可容納數(shù)百人同時(shí)用餐的餐廳一個(gè)?？偼顿Y2.1億元，占地面積12997.7平方米。整體項(xiàng)目由商業(yè)裙樓和金億城商務(wù)大廈組成，商業(yè)大裙樓為地上六層，地下一層，商務(wù)大廈為地上5層至17層；地下二層為大型停車場(chǎng)，金億城經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)戶數(shù)租金經(jīng)營(yíng)模式客戶來(lái)源進(jìn)貨渠道中央空調(diào)層高柱距一層男女服裝95戶10-12批發(fā)為主華北、東北、內(nèi)蒙古、山西廣州、福建、北京有4米二層男女服裝98戶8-10批發(fā)為主廣州、福建、北京4米三層精品女裝60戶7-8批發(fā)為主廣州、福建、北京4米四層品牌女裝58戶5-6批發(fā)為主廣州、福建、北京4米五層品牌男裝65戶5批發(fā)為主廣州、福建、北京4米六層羽絨服空置4米金億城金億城小結(jié)金億城現(xiàn)狀經(jīng)營(yíng)狀態(tài)良好，客流較大。優(yōu)點(diǎn)1、地理位置優(yōu)越、購(gòu)物環(huán)境好。2、金億城整體項(xiàng)目是迎合國(guó)內(nèi)服裝批發(fā)市場(chǎng)最新發(fā)展模式的集商業(yè)、寫字樓、公寓于一身的綜合建筑。3、服裝專業(yè)化程度高，貨品齊全。缺點(diǎn)業(yè)態(tài)布局不合理，導(dǎo)致六樓后期停業(yè)更換業(yè)態(tài)。分析借鑒商業(yè)前期的業(yè)態(tài)布局很重要，合理的各樓層業(yè)態(tài)布局促進(jìn)商場(chǎng)更健康持續(xù)的發(fā)展。調(diào)研成果分析3針織、家紡占有比重26%、文化禮品占有比重17%、皮具箱包13%、日化用品11%、玩具10%、電子用品8%、飾品8%、五金7%。其中針織家紡占比最大、其次是文化禮品、其次是皮具箱包。占比后三位的是飾品、五金和電子用品。1、優(yōu)勢(shì)（Shrength）1）地理位置優(yōu)越，商圈人氣興旺。南三條市場(chǎng)地處石家莊市核心商業(yè)區(qū)域，且是北方最大的小商品批發(fā)市場(chǎng)，商業(yè)發(fā)達(dá)，地理位置優(yōu)越，交通便利。2）地段商品集中，升值空間大。由于南三條位于石家莊市商業(yè)集中的區(qū)域，周邊樂(lè)匯成等商業(yè)設(shè)施的開業(yè)，對(duì)本市場(chǎng)起到了有利的支撐。3）專業(yè)化程度較高，形成了地區(qū)良好市場(chǎng)口碑，已經(jīng)形成了固定客源和進(jìn)貨渠道。4）人流量大，每日15萬(wàn)以上的客流。5）其中針織、家紡26%、文化禮品17%、皮具箱包13%、日化用品11%、玩具10%、電子用品8%、飾品8%、五金7%。

6）物流貨運(yùn)發(fā)達(dá)，緊鄰汽車貨運(yùn)站，對(duì)批發(fā)市場(chǎng)形成了完善的配套服務(wù)。

7）先進(jìn)的電子商務(wù)平臺(tái)為商戶與渠道供應(yīng)商直至消費(fèi)終端，搭建了有利的商務(wù)平臺(tái)。

8）靈活的租金方式及優(yōu)雅的購(gòu)物環(huán)境保證了品牌商的進(jìn)入。提升了市場(chǎng)形象和品位石家莊南三條市場(chǎng)SWOT分析

2、劣勢(shì)（Weakness）1）由于項(xiàng)目地處商業(yè)中心,人、車流動(dòng)量比較大,沒(méi)有地下停車場(chǎng)嚴(yán)重制約了市場(chǎng)的發(fā)展空間。2）由于市場(chǎng)建立較早，部分商城改造較難，沒(méi)有空調(diào)及電梯，嚴(yán)重影響了市場(chǎng)品牌化的建立。3）市場(chǎng)設(shè)立較早，對(duì)戶外形象沒(méi)有統(tǒng)一，影響了市場(chǎng)品牌形象。4）缺乏市場(chǎng)規(guī)劃，業(yè)態(tài)重置率較高。5）因市場(chǎng)較大，人流集中，無(wú)大型餐飲，客戶無(wú)法停留。

6）地下空間由于沒(méi)有連體成片開發(fā)，造成空間的浪費(fèi)。7）缺乏大型倉(cāng)儲(chǔ)基地?；疽陨坛琼攲幼鳛閭}(cāng)儲(chǔ)庫(kù)房使用，存儲(chǔ)空間有限，費(fèi)用較高。8）由于缺乏產(chǎn)地型自營(yíng)加工，屬于外來(lái)中轉(zhuǎn)集散，可持續(xù)發(fā)展受到制約石家莊南三條市場(chǎng)SWOT分析3、機(jī)會(huì)（opportunity）1）隨著市場(chǎng)知名度的不斷建立，商戶需要更多地發(fā)展平臺(tái)；吸引石家莊附近的區(qū)域市場(chǎng)商戶成為分銷商。2）市場(chǎng)的不斷發(fā)展，將成為華北區(qū)域的最大的批發(fā)集散地。將對(duì)華北、張家口、內(nèi)蒙等城市的小商品市場(chǎng)提供有力的貨源保證。3）市場(chǎng)不斷強(qiáng)大，將吸引更多地品牌進(jìn)入，極大促進(jìn)石家莊周邊市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，提供有利的機(jī)會(huì)，成為更多商品的疏散地及生產(chǎn)加工地。4）交通的便捷及物流，為周邊區(qū)域市場(chǎng)的小商品提供了有利的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。5）電子商務(wù)平臺(tái)的建立，將更有利于周邊區(qū)域市場(chǎng)的采購(gòu)，為周邊小商品市場(chǎng)提供更多發(fā)展空間。石家莊南三條市場(chǎng)SWOT分析4、威脅(threat)1）隨著石家莊商業(yè)市場(chǎng)的逐步完善，附近正定小商品市場(chǎng)的逐步建立，將對(duì)石家莊南三條市場(chǎng)造成威脅；2）由于商業(yè)設(shè)施的落后，購(gòu)物環(huán)境無(wú)法得到改善，將極大限制品牌商戶的進(jìn)入。

3）由于缺乏倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)房，物流成本的增加將對(duì)市場(chǎng)的價(jià)格構(gòu)成沖擊。石家莊南三條市場(chǎng)SWOT分析懷來(lái)周邊市場(chǎng)現(xiàn)狀4懷來(lái)周邊小商品市場(chǎng)懷來(lái)大紅門木樨園動(dòng)物園保定裕華小商品南三條新華集貿(mào)宣化張家口1、北京地區(qū)批發(fā)市場(chǎng)是據(jù)懷來(lái)項(xiàng)目最近的批發(fā)市場(chǎng)。2、懷來(lái)以北成規(guī)模的批發(fā)市場(chǎng)有宣化、張家口3、石家莊保定距懷來(lái)較遠(yuǎn)，但也存在一定的輻射關(guān)系。懷來(lái)作為北京西北方向出京重要要道之一，目前京張高速、京新高速、110國(guó)道、寶平、康祁等國(guó)道省道縱橫懷來(lái)縣域。連接涿鹿、宣化、張家口等主要縣鎮(zhèn)，具有重要的地理優(yōu)勢(shì)。目前縣內(nèi)具有長(zhǎng)途汽車客運(yùn)站，主要以張家口、赤城、北京、東花園為主要客流，輔以周邊其他區(qū)縣。逐鹿宣化赤城官?gòu)d桑園下花園雞鳴驛距懷來(lái)距離36公里43公里77公里20公里20公里25公里20公里人口33萬(wàn)1729萬(wàn)1.2萬(wàn)2.7萬(wàn)7萬(wàn)0.9財(cái)政4.741490.030.07主要商業(yè)建材步行街吉龍小商品、吉龍精品無(wú)專業(yè)市場(chǎng)無(wú)專業(yè)市場(chǎng)無(wú)專業(yè)市場(chǎng)無(wú)專業(yè)市場(chǎng)無(wú)專業(yè)市場(chǎng)售價(jià)租金0.9-2.3元/天/平米吉龍7-9元/天/平精品4-5元/天/平米1.9-2.7天/平米/天無(wú)可參考租金無(wú)可參考租金1.5元/天/平米無(wú)可參考租金懷來(lái)周邊縣區(qū)市場(chǎng)一覽表優(yōu)勢(shì)StrengthSWOT分析威脅Threat機(jī)會(huì)Opportunities劣勢(shì)Weaknesses中心地段，容積率與建筑使用方便性與舒適性存在矛盾。（目前南三條所有建筑最高僅做到五層，且頂層基本為庫(kù)房）。購(gòu)物中心與專業(yè)市場(chǎng)之間必然存在一些沖突。懷來(lái)城區(qū)區(qū)人口13萬(wàn)，且屬縣域經(jīng)濟(jì)狀況。無(wú)類似項(xiàng)目作為我司參考。懷來(lái)本地處于專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)空白，內(nèi)部存在需求，但供給量不夠。懷來(lái)以北地區(qū)無(wú)成規(guī)模專業(yè)市場(chǎng)。懷來(lái)經(jīng)濟(jì)處于強(qiáng)有力的增長(zhǎng)勢(shì)頭。張家口武城街橋西大市場(chǎng)及宣化吉龍小商品批發(fā)和吉龍精品批發(fā)會(huì)截流我項(xiàng)目部分客流。懷來(lái)緊鄰北京，自古就有塞北通衢之稱,是其北部地區(qū)包括張家口、內(nèi)蒙古部分地區(qū)入京必經(jīng)之路。項(xiàng)目處于懷來(lái)縣最中心地段，客流旺盛，交通便利、距高速僅五分鐘車程。境內(nèi)鐵路150多公里，有12個(gè)站點(diǎn)，是全國(guó)最多的縣份之一。沙城火車站是豐沙、京包、大秦、沙蔚四條電汽化鐵路的樞紐，為全國(guó)二等區(qū)段站。京張高速、京新高速、110國(guó)道、寶平、康祁等國(guó)道、省道縱橫交錯(cuò)，公路通車?yán)锍?50公里。南三條萬(wàn)悅對(duì)比結(jié)論所在城市石家莊懷來(lái)一個(gè)是縣級(jí)，一個(gè)市級(jí)。建筑面積45萬(wàn)5萬(wàn)交通狀況發(fā)達(dá)發(fā)展中具備專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)條件人口狀況1016萬(wàn)35萬(wàn)城市經(jīng)濟(jì)狀況488億（財(cái)政）16億經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)全業(yè)態(tài)全業(yè)態(tài)若做單一業(yè)態(tài)需更大體量，且產(chǎn)業(yè)鏈達(dá)不到預(yù)期效果，兼顧各方面狀況，考慮全業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)模式批發(fā)加零售批發(fā)加零售發(fā)揮地緣優(yōu)勢(shì)經(jīng)營(yíng)方式華北或河北總代二級(jí)代理或加盟一級(jí)代理商只進(jìn)駐省會(huì)及以上城市輻射范圍內(nèi)蒙、山東、山西、河北、遼寧、甘肅等涿鹿、赤城、下花園、張家口、宣化、集寧石家莊地處華北腹地，且交通發(fā)展早，具備做大型專業(yè)市場(chǎng)條件消費(fèi)者性質(zhì)商場(chǎng)、縣市級(jí)代理商個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶所處地域及建筑規(guī)模、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)決定消費(fèi)者性質(zhì)石家莊和懷來(lái)專業(yè)市場(chǎng)對(duì)比分析未來(lái)專業(yè)市場(chǎng)主要競(jìng)爭(zhēng)來(lái)自于北京、南三條。且兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手均做全業(yè)態(tài)，我司項(xiàng)目要想市場(chǎng)占有一定份額，需在業(yè)態(tài)定位、及商品組合上采取避重就輕策略且考慮懷來(lái)以北地區(qū)人們的真正需求。招商，盈利模式：巨額投資，以優(yōu)惠的政策吸引商家入住，捆綁盈利，控制業(yè)態(tài)招商策略租金頭年免5個(gè)月租金，第二年免12個(gè)月租金對(duì)正常營(yíng)業(yè)，按時(shí)交水電費(fèi)、管理費(fèi)用和租金的商戶，租金將給予一定優(yōu)惠招商現(xiàn)在的商家介紹一個(gè)新商家進(jìn)駐，將給予免除一年物管費(fèi)的獎(jiǎng)勵(lì)其他費(fèi)用建立市場(chǎng)平臺(tái)，為商戶提供良好的購(gòu)銷渠道，發(fā)布最新商戶動(dòng)態(tài)營(yíng)銷利用項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，強(qiáng)化對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的輻射力，吸引周邊市場(chǎng)商戶投資，建立二級(jí)市場(chǎng)特殊政策對(duì)優(yōu)秀商戶及品牌商，年交易額達(dá)到一定數(shù)額的，可給予1年全部免租方式出售出租比例28%72%本地客戶周邊客戶70%30%租金（元/月.平米）售價(jià)（元/平米）30-8415000-18000盈利模式租、售面向客戶租售價(jià)格盈利模式：采用3+7捆綁模式，有利于控制業(yè)態(tài)，表達(dá)開發(fā)商和商戶同進(jìn)退萬(wàn)悅廣場(chǎng)八大成功因素完善的售后服務(wù)市場(chǎng)空白規(guī)?；瘶I(yè)態(tài)規(guī)劃合理政府支持頂級(jí)國(guó)際建筑設(shè)計(jì)上下游資源充分整合區(qū)位優(yōu)勢(shì)萬(wàn)悅廣場(chǎng)懷來(lái)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品分析5

A樓

B樓

C樓京西北地區(qū)批發(fā)兼零售全業(yè)態(tài)小商品集散地定位服務(wù)范圍經(jīng)營(yíng)模式業(yè)態(tài)組合產(chǎn)品性質(zhì)客戶群及消費(fèi)群分析客戶來(lái)源一、批發(fā)客戶來(lái)源石家莊南三條、新華集貿(mào)市場(chǎng)、保定裕華小商品市場(chǎng)。1、以上三市場(chǎng)商戶均有多年小商品批發(fā)零售經(jīng)驗(yàn)，切對(duì)小商品批發(fā)行業(yè)洞察力敏捷，有優(yōu)質(zhì)的貨源渠道及銷路。2、一些品牌的一級(jí)代理僅作省會(huì)及以上城市，我們可以引進(jìn)到二級(jí)代理或加盟商進(jìn)駐。二、零售客戶來(lái)源宣化吉龍小商品、張家口武城街小商品市場(chǎng)、張家口婚紗針織市場(chǎng)、懷來(lái)大市場(chǎng)、懷來(lái)街邊商業(yè)、涿鹿、下花園、官?gòu)d、赤城批發(fā)及零售商戶。1、無(wú)論從地域交通以及離批發(fā)地的距離方面都具有突出優(yōu)勢(shì)，零售商戶沒(méi)有理由舍近取遠(yuǎn)去選擇張家口、宣化而不考慮懷來(lái)。2、張家口及宣化至懷來(lái)公路交通一個(gè)小時(shí)以內(nèi)，具備異地開店條件。3、我項(xiàng)目零售客戶來(lái)源30%應(yīng)來(lái)源于懷來(lái)周邊如張家口、宣化、逐鹿等。另70%源于懷來(lái)本地。下花園雞鳴驛鄉(xiāng)涿鹿官?gòu)d桑園懷來(lái)赤城25公里18公里23公里77公里20公里36公里延慶57公里消費(fèi)者來(lái)源——批發(fā)客群懷來(lái)涿鹿張家口宣化延慶赤城下花園官?gòu)d雞鳴驛懷來(lái)本地及周邊村落批發(fā)消費(fèi)群來(lái)源地區(qū)張家口宣化延慶赤城下花園官?gòu)d逐鹿雞鳴驛懷來(lái)及周邊桑園總計(jì)人口9017292971.2330.9352.7244.81、張家口、赤城及內(nèi)蒙古部分地區(qū)的商戶批發(fā)進(jìn)貨渠道主要是北京、石家莊，路程較遠(yuǎn)且成本較高。2、懷來(lái)周邊商戶批發(fā)進(jìn)貨渠道主要是張家口、宣化，部分回到北京及石家莊。而張家口宣化小商品市場(chǎng)規(guī)模不具規(guī)模，商品品類欠缺，嚴(yán)格上不具備批發(fā)條件。3、我項(xiàng)目建立能保證懷來(lái)周邊的消費(fèi)者前來(lái)批發(fā)，同時(shí)利用地域交通優(yōu)勢(shì)和商業(yè)規(guī)模及商品齊全優(yōu)勢(shì)，亦會(huì)截流張家口、宣化、赤城及內(nèi)蒙古部分商戶。懷來(lái)涿鹿下花園官?gòu)d雞鳴驛懷來(lái)本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)村落零售消費(fèi)群來(lái)源地區(qū)逐鹿下花園官?gòu)d雞鳴驛懷來(lái)及周邊桑園總結(jié)人口（萬(wàn)）3371.20.9352.779.8消費(fèi)者來(lái)源——零售消費(fèi)群1、逐鹿、下花園、官?gòu)d、桑園、雞鳴驛等地區(qū)，均無(wú)綜合批發(fā)類商業(yè)。2、現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)與消費(fèi)者實(shí)際需求所產(chǎn)生的矛盾日益激烈。3、懷來(lái)小商品市場(chǎng)建立，無(wú)疑給懷來(lái)周邊百姓帶來(lái)福音，能夠進(jìn)行一站式生活用品和必需品的采購(gòu)。業(yè)態(tài)定位分析八大主題手機(jī)數(shù)碼家電百貨箱包皮具服裝鞋帽婚慶用品美食廣場(chǎng)針織家紡?fù)b童玩專業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃示意業(yè)態(tài)規(guī)劃總則總體原則：本項(xiàng)目專業(yè)市場(chǎng)要以快速回籠資金為本，在此前提下我們建議將地下一層和首層以產(chǎn)權(quán)銷售模式進(jìn)行銷售，以售價(jià)16500元/平米來(lái)實(shí)現(xiàn)成本回籠，2—6層以自持運(yùn)營(yíng)收取租金形式進(jìn)行租賃，待市場(chǎng)成熟及火爆后另行銷售。沙城大市場(chǎng)：為自發(fā)形成市場(chǎng)，主要以民房改造為主，經(jīng)營(yíng)檔次較低，業(yè)態(tài)混亂，檔次為低端產(chǎn)品為主，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以服裝、鞋帽、五金家電、兒童用品、勞保用品為主。手機(jī)專賣（燕都廣場(chǎng)）：該市場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)數(shù)碼電子產(chǎn)品，進(jìn)貨渠道主要是北京中關(guān)村和石家莊太和電子城，產(chǎn)品更新較慢，品牌較少，且多為雜牌。家電專賣（小家電一條街）：該市場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)小家電為主，經(jīng)營(yíng)檔次低，品牌雜亂。龍?zhí)妒袌?chǎng)：該市場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)品牌服裝為主，經(jīng)營(yíng)檔次較高，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要以品牌服裝，婚紗攝影為主。備注：目前懷來(lái)專業(yè)市場(chǎng)有建材市場(chǎng)、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，因與本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)不符合，所以未在圖示中顯示。懷來(lái)專業(yè)市場(chǎng)分析定位建議一解析一、將—1層定位于手機(jī)數(shù)碼、小家電市場(chǎng)：主要考慮到其產(chǎn)品更新速度較快、銷售利潤(rùn)較高、可承受較高市場(chǎng)售價(jià)及租金、對(duì)攤位鋪面需求面積較大（銷售攤位面積基本在30—60平米之間），以及持有資金雄厚的前提下確定其樓層分布，二、將1層定位于箱包皮具、家紡市場(chǎng)：主要考慮到箱包皮具、家紡經(jīng)營(yíng)方式以批發(fā)為主，所需要攤位鋪面面積也較大，業(yè)主具有較強(qiáng)的資金實(shí)力來(lái)購(gòu)買商鋪。三、2層——5層：6層婚慶用品、美食廣場(chǎng)、庫(kù)房、辦公區(qū)5層服裝鞋帽、童裝、童鞋、兒童玩具4層服裝、鞋帽3層小商品、飾品2層針織、日化之所以如此定位，是因?yàn)槠洚a(chǎn)品業(yè)態(tài)多數(shù)為可滿足人常需求的產(chǎn)品，但其業(yè)態(tài)對(duì)租金、面積需求較低且明感，一次性要其購(gòu)買存在風(fēng)險(xiǎn)，所以我們將其定位于自持租賃經(jīng)營(yíng)，通過(guò)幾年的養(yǎng)商，待市場(chǎng)成熟及火爆后另行銷售。對(duì)其攤位鋪面建議控制在8—15平米即可，租金根據(jù)樓層而定。市場(chǎng)面積配比圖C樓B16070㎡1F6690㎡2F6690㎡3F6660㎡4F6660㎡5F6660㎡6F6660㎡總建筑面積46090㎡懷來(lái)專業(yè)批發(fā)廣場(chǎng)——建議初步將本案定型為全業(yè)態(tài)綜合批發(fā)市場(chǎng)商業(yè)業(yè)態(tài)定位建議一F1箱包皮具、家紡F2針織、日化F3小商品、飾品F4服裝、鞋帽F5服裝鞋帽、童裝、童鞋、兒童玩具F6婚慶用品、美食廣場(chǎng)、庫(kù)房、辦公區(qū)B1手機(jī)數(shù)碼、小家電萬(wàn)悅專業(yè)批發(fā)廣場(chǎng)建議業(yè)態(tài)定位B1手機(jī)數(shù)碼、小家電F1箱包皮具、家紡F2針織、日化F3小商品、飾品F4服裝、鞋帽F5服裝鞋帽、童裝、童鞋、兒童玩具F6婚慶用品、美食廣場(chǎng)、庫(kù)房、辦公區(qū)目標(biāo)客戶本地常駐人口及周邊村鎮(zhèn)人口B1手機(jī)數(shù)碼、小家電1、手機(jī)、數(shù)碼、小家電產(chǎn)品作為電子產(chǎn)品，其淘汰與更新速度遠(yuǎn)高于其它類型產(chǎn)品，使其市場(chǎng)具有較大的利潤(rùn)空間及發(fā)展前景，同時(shí)懷來(lái)現(xiàn)階段電子產(chǎn)品市場(chǎng)具有較好市場(chǎng)氛圍，但其市場(chǎng)占有率及、業(yè)態(tài)種類相對(duì)其未來(lái)發(fā)展來(lái)說(shuō)還是存在一定程度的不足，還有擁有一定拓展空間。2、由于手機(jī)家電產(chǎn)品自身價(jià)值教高，同時(shí)業(yè)主也具備雄厚的資金儲(chǔ)備，有能力購(gòu)買本項(xiàng)目的商鋪。F1箱包皮具、家紡1、綜觀國(guó)內(nèi)知名小商品批發(fā)市場(chǎng)，箱包皮具、家紡，歷來(lái)都是其高利潤(rùn)、高附加值產(chǎn)品。2、箱包皮具、家紡經(jīng)營(yíng)者擁有雄厚的資金，其產(chǎn)品對(duì)店鋪的需求面積較大，同時(shí)需要一定程度的展示空間。3、本項(xiàng)目一層無(wú)論從哪個(gè)角度都可滿足其需求，同時(shí)也可以幫助我們實(shí)現(xiàn)資金快速回籠。F2針織、日化1、針織、日化類產(chǎn)品為日常消費(fèi)類產(chǎn)品，一方面滿足區(qū)域內(nèi)人群消費(fèi)，同時(shí)也可覆蓋懷來(lái)周邊鄉(xiāng)村以及其他地區(qū)消費(fèi)人群。2、針織、日化類產(chǎn)品在懷來(lái)現(xiàn)階段正處于市場(chǎng)匱乏階段，在彌補(bǔ)市場(chǎng)空白的前提下，可提升其目的性消費(fèi)，拉動(dòng)商業(yè)市場(chǎng)整體繁榮。F3小商品、飾品1、小商品、飾品具有較強(qiáng)的時(shí)尚感，倍受年輕一族關(guān)注，具有較好的市場(chǎng)發(fā)展空間。另外其業(yè)態(tài)設(shè)置在3層可有效的拉動(dòng)消費(fèi)人群。2、另外，其經(jīng)營(yíng)成本較低，利潤(rùn)較高，購(gòu)買力較強(qiáng)，從而可支撐其三層租金。F4外貿(mào)服裝1、外貿(mào)服裝同樣時(shí)尚感強(qiáng)，倍受年輕一族青睞，可有效的拉動(dòng)消費(fèi)人群。F5童裝、童鞋、兒童玩具1、其業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)品種豐富、時(shí)尚感較強(qiáng)，區(qū)域內(nèi)年輕群體樂(lè)于追捧購(gòu)買，對(duì)本項(xiàng)目整體形象具有較高的提升，同時(shí)也可帶動(dòng)高層商業(yè)。2、童裝、