XX地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告容隨著集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)，土地儲(chǔ)備力度逐漸加大，未來(lái)發(fā)展對(duì)新項(xiàng)目的需求越來(lái)越強(qiáng)烈。為了規(guī)項(xiàng)目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風(fēng)險(xiǎn)，提升集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)力，特制定可行性報(bào)告項(xiàng)目決策背景及摘要通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如，項(xiàng)目處在浦東，要說(shuō)明浦東在上海的地位及作為全國(guó)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的情況。3、項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等；1、項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來(lái)幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一2、公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作3、從公司未來(lái)的利潤(rùn)需求、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意第一部分：項(xiàng)目概況宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等）的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)2、地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7、地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。三、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套（1）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解（3）現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來(lái)規(guī)劃的城市公共交通2、教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。4、大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)5、文化、體育、娛樂(lè)設(shè)施附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。（二）宗地周邊3000米外但可輻射圍主要社區(qū)配套現(xiàn)狀4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5、危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心/超市的建設(shè)等。五、大市政配套（都要說(shuō)明距宗地距離、成本、接入的可能1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。5、永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6、燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距附圖：說(shuō)明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來(lái)規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積3、綜合容積率、住宅容積率土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說(shuō)明代征地價(jià)格。根據(jù)購(gòu)買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析1、合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特殊背景等建后分銷售收入、建后分利潤(rùn)、共同設(shè)立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對(duì)分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)。3、付款進(jìn)度及與拿地程序的配合4、其他合作的主要條件5、與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定2、土地使用權(quán)歸屬三、取得土地使用權(quán)程序評(píng)估1、取得土地使用權(quán)的程序2、取得土地使用權(quán)需要的工作日3、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件4、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決）四、土地性質(zhì)變更的評(píng)估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）1、土地性質(zhì)變更的程序和理由2、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙3、土地性質(zhì)變更需要的工作日五、政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。例如：優(yōu)詩(shī)美地二三期、北京中關(guān)村建設(shè)停建所有區(qū)住宅等。對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開發(fā)進(jìn)度的影響等。第三部分：市場(chǎng)分析?各檔次住宅區(qū)域分布狀況2、區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近3-5年）3、區(qū)域市場(chǎng)在市各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)1、各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況2、各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征?物業(yè)在區(qū)域分布特征附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。4、未來(lái)2-3年區(qū)域可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型5、分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)?區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì)?本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)?本案在區(qū)域開發(fā)市場(chǎng)潛力?本案在開發(fā)中的營(yíng)銷焦點(diǎn)問(wèn)題1、各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢(shì)特征上）2、結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來(lái)源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購(gòu)買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。2、目標(biāo)人群特征/來(lái)源區(qū)域/行業(yè)特點(diǎn)第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)分析一、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路1、設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)2、主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例。3、節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。4、在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析1、在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念和XX所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成2、容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。3、土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：地勢(shì)高低、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。4、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。如：因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。生活熱水等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。教育現(xiàn)狀、體育娛樂(lè)公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。7、市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：市場(chǎng)價(jià)格限制、總價(jià)控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)是否存在矛盾，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。第五部分：項(xiàng)目開發(fā)一、土地升值潛力初步評(píng)估。從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)二、立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析三、工程計(jì)劃：工期計(jì)劃、各期開工面積、竣工計(jì)劃、開竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌?chǎng)和片區(qū)市場(chǎng)的占有率。四、銷售計(jì)劃：各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場(chǎng)占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。第六部分：投資收益分析住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建安工程費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)直接建造成本小計(jì)上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時(shí)的稅率，項(xiàng)目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說(shuō)明該項(xiàng)優(yōu)惠與國(guó)家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作1、經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的2、項(xiàng)目利潤(rùn)率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照以下表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/m2）項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元）直接成本稅前利潤(rùn)稅后利潤(rùn)銷售凈利率投資回報(bào)率3、項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2001年﹒﹒﹒20××年合上半年下半年上半年下半年上半年結(jié)算面積（m2）單位利潤(rùn)(元/m2)利潤(rùn)(萬(wàn)元)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)成本×90%預(yù)測(cè)成本預(yù)測(cè)成本×110%預(yù)測(cè)成本×120%稅前利潤(rùn)稅后凈利銷售凈利率總投資回報(bào)率經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)售價(jià)×90%預(yù)測(cè)售價(jià)預(yù)測(cè)售價(jià)×110%預(yù)測(cè)售價(jià)×120%稅前利潤(rùn)稅后凈利銷售凈利率總投資回報(bào)率（3）容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化5稅后利潤(rùn)稅后凈利率總投資回報(bào)率開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。2、資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。3、資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的4、啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額第七部分：管理資源配置七、人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人第八部分：綜合分析與建議一、優(yōu)勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合XX二、劣勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合XX三、機(jī)會(huì)：從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、提高市場(chǎng)占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等第九部分：竟拍和投標(biāo)方式取得土地需要注意的問(wèn)題）：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)AA+MA+2M﹒﹒﹒A+nM樓面地價(jià)稅前利潤(rùn)稅后凈利銷售凈利率總投資回報(bào)率注：A代表起拍價(jià)或投標(biāo)底價(jià)，若沒有底價(jià)A代表略低于可能最低中標(biāo)價(jià)；M代表每次舉牌增加的最小單位價(jià)格，或者是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例如100萬(wàn)元，變化值不宜3、根據(jù)需要，可增加如下測(cè)算：銷售凈利率完全成本最高樓面地價(jià)最高總地價(jià)注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標(biāo)，如投資回報(bào)率等。1、主要背景，控股股東情況2、總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤(rùn)（每股利潤(rùn)）3、資金狀況，可能資金來(lái)源，融資能力，資金成本4、操作水平，主要開發(fā)的項(xiàng)目5、參與競(jìng)爭(zhēng)的主要目的，進(jìn)而分析對(duì)手拿地的氣勢(shì)，是否志1、分析盈虧平衡點(diǎn)，即保本銷售時(shí)的地價(jià)。2、銷售凈利率在10%時(shí)可接受的地價(jià)或在可接受的銷售凈利率時(shí)的地價(jià)。也可以通過(guò)其他指標(biāo)分析可接受的地價(jià)。最終確3、把握以微弱優(yōu)勢(shì)取得土地使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）的原則。是否與有關(guān)金融機(jī)構(gòu)達(dá)成屆時(shí)一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。第十部分：在新城市開發(fā)需要補(bǔ)充的容一、市場(chǎng)分析部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌?chǎng)總體狀況2、量值描述市場(chǎng)狀況：當(dāng)年市場(chǎng)主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個(gè)人購(gòu)房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷售額比例。3、各類型產(chǎn)品的市場(chǎng)特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場(chǎng)比例、發(fā)展趨勢(shì)、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價(jià)格等。（2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨5、當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開發(fā)和居民6、主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20名發(fā)展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷7、熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征8、客戶的購(gòu)買偏好、購(gòu)買關(guān)注的要素二、需要完成新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（報(bào)告格式1、有關(guān)宗地情況的補(bǔ)充證明資料和法律文件，如各種政府批2、按照XX集團(tuán)成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)，詳細(xì)列示成本測(cè)算過(guò)程（1）從預(yù)算角度，依照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府政策、法規(guī)，按照成本項(xiàng)目逐項(xiàng)分析計(jì)算。但要注意XX在規(guī)劃設(shè)計(jì)、高品質(zhì)要求下，可能比行業(yè)一般成本水平增加的因素。（2）根據(jù)已做的類似項(xiàng)目的相關(guān)數(shù)據(jù)，并充分考慮該項(xiàng)目的上述兩種方法在測(cè)算過(guò)程中，不是一貫而終的，不同的成本項(xiàng)目要運(yùn)用最恰當(dāng)、最科學(xué)的方法，兩種方法可以交叉使用。對(duì)可上可下的成本項(xiàng)目在不能確定的情況下，盡可能穩(wěn)健一些。成本估算表