寫字樓日常維護與安全考核辦法1.總則1.1目的依據(jù)為規(guī)范寫字樓日常維護與安全管理工作，保障建筑設(shè)施完好、公共秩序穩(wěn)定及人員財產(chǎn)安全，根據(jù)《中華人民共和國物業(yè)管理條例》《中華人民共和國消防法》《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》等法律法規(guī)，結(jié)合寫字樓運營實際，制定本辦法。1.2適用范圍本辦法適用于[XX寫字樓]（以下簡稱“寫字樓”）內(nèi)所有公共區(qū)域、設(shè)施設(shè)備及人員的日常維護與安全管理活動，涵蓋產(chǎn)權(quán)方、運營方、物業(yè)管理公司（以下簡稱“物業(yè)”）及外包服務(wù)商（如設(shè)施維保、清潔、消防、電梯等）的職責(zé)履行與考核。1.3基本原則預(yù)防為主：堅持日常維護與定期檢測相結(jié)合，提前排查隱患，防范各類事故發(fā)生；責(zé)任到人：明確各環(huán)節(jié)責(zé)任主體，確保維護與安全管理工作落地；科學(xué)管理：采用智能化手段（如物聯(lián)網(wǎng)監(jiān)控、大數(shù)據(jù)分析）提升管理效率；獎懲分明：建立量化考核機制，激勵先進，懲戒失職。2.日常維護管理2.1設(shè)施設(shè)備維護2.1.1建筑結(jié)構(gòu)維護維護內(nèi)容：定期檢查墻面、地面、屋頂、樓梯間等建筑結(jié)構(gòu)的完整性（如裂縫、脫落、漏水、防水層損壞、扶手牢固性等）。維護周期：季度全面巡檢（物業(yè)工程部門）；年度專業(yè)檢測（委托第三方建筑檢測機構(gòu)）。責(zé)任主體：物業(yè)工程部門負責(zé)日常巡檢，第三方機構(gòu)負責(zé)年度檢測，運營方品質(zhì)管理部門監(jiān)督。2.1.2機電設(shè)備維護（空調(diào)、電梯、配電系統(tǒng)等）維護內(nèi)容：空調(diào)：檢查機組運行狀態(tài)、濾網(wǎng)清潔度、管道漏水情況、溫度控制效果；電梯：檢查運行平穩(wěn)性、門開關(guān)靈活性、緊急呼叫裝置有效性、轎廂內(nèi)監(jiān)控及照明；配電系統(tǒng)：檢查配電柜接線、開關(guān)狀態(tài)、電纜絕緣性、電表運行情況。維護周期：空調(diào)：每月巡檢（物業(yè)工程部門），每季度保養(yǎng)（外包服務(wù)商），每年全面檢測（第三方機構(gòu)）；電梯：每月巡檢（外包服務(wù)商），每季度保養(yǎng)（外包服務(wù)商），每年檢測（特種設(shè)備檢測機構(gòu)）；配電系統(tǒng)：每月巡檢（物業(yè)工程部門），每季度測試（外包服務(wù)商），每年全面檢測（第三方機構(gòu)）。責(zé)任主體：外包服務(wù)商負責(zé)具體維護，物業(yè)工程部門監(jiān)督，運營方品質(zhì)管理部門驗收。2.1.3消防設(shè)施維護（自動噴水滅火系統(tǒng)、滅火器、消防通道等）維護內(nèi)容：檢查噴頭完好性、管道漏水情況、報警閥正常性、水泵啟動能力、滅火器有效期、消防通道暢通性。維護周期：每月巡檢（外包服務(wù)商），每季度測試（外包服務(wù)商），每年全面檢測（第三方消防機構(gòu)）。責(zé)任主體：外包服務(wù)商負責(zé)維護，物業(yè)安全部門監(jiān)督，運營方品質(zhì)管理部門驗收。2.1.4智能化系統(tǒng)維護（監(jiān)控、門禁、停車管理系統(tǒng)等）維護內(nèi)容：檢查監(jiān)控覆蓋范圍、錄像保存時間（≥30天）、門禁刷卡有效性、停車管理系統(tǒng)計費準(zhǔn)確性。維護周期：每月巡檢（外包服務(wù)商），每季度測試（外包服務(wù)商），每年全面檢測（第三方機構(gòu)）。責(zé)任主體：外包服務(wù)商負責(zé)維護，物業(yè)智能化部門監(jiān)督，運營方品質(zhì)管理部門驗收。2.2公共區(qū)域維護2.2.1清潔維護維護標(biāo)準(zhǔn)：大廳：地面無污漬、玻璃無手印、沙發(fā)無雜物、垃圾桶無滿溢；走廊：地面無灰塵、墻面無污漬、垃圾桶無異味；衛(wèi)生間：地面無積水、馬桶無污垢、洗手臺無水漬、紙巾無短缺；停車場：地面無垃圾、車位線清晰、消防通道無堵塞。維護周期：大廳：地面每日拖2次，玻璃每日擦1次，沙發(fā)每日整理1次；走廊：地面每日拖1次，墻面每周擦1次，垃圾桶每日清2次；衛(wèi)生間：地面每小時拖1次，馬桶每小時沖1次，洗手臺每小時擦1次，紙巾每日補2次；停車場：地面每日掃1次，每周拖1次，垃圾桶每日清1次。責(zé)任主體：清潔外包服務(wù)商負責(zé)執(zhí)行，物業(yè)環(huán)境部門監(jiān)督，運營方品質(zhì)管理部門檢查。2.2.2綠化維護維護內(nèi)容：檢查盆栽生長狀態(tài)（如枯萎、黃葉）、澆水情況、修剪整齊度、施肥效果。維護周期：每周澆水1次，每月修剪1次，每季度施肥1次，及時更換枯萎植物。責(zé)任主體：綠化外包服務(wù)商負責(zé)執(zhí)行，物業(yè)環(huán)境部門監(jiān)督，運營方品質(zhì)管理部門檢查。3.安全管理3.1人員與財產(chǎn)安全3.1.1出入口管理管理要求：訪客：需登記身份證信息，領(lǐng)取訪客證，離開時歸還；員工：需刷工卡進入；外來車輛：需登記車牌號、駕駛員信息，領(lǐng)取停車卡，按規(guī)定停放。責(zé)任主體：物業(yè)秩序部門負責(zé)執(zhí)行，運營方品質(zhì)管理部門監(jiān)督。3.1.2監(jiān)控系統(tǒng)管理管理要求：監(jiān)控覆蓋所有公共區(qū)域（大廳、走廊、衛(wèi)生間、停車場、電梯），24小時運行，錄像保存≥30天，定期檢查監(jiān)控設(shè)備（每周1次）。責(zé)任主體：物業(yè)智能化部門負責(zé)維護，物業(yè)秩序部門負責(zé)監(jiān)控值守，運營方品質(zhì)管理部門監(jiān)督。3.1.3電梯安全管理管理要求：定期檢驗（每年1次），張貼檢驗合格標(biāo)志，配備緊急呼叫裝置（24小時有人值守），接到報警后5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。責(zé)任主體：電梯外包服務(wù)商負責(zé)維護，物業(yè)秩序部門負責(zé)值守，運營方品質(zhì)管理部門監(jiān)督。3.2應(yīng)急管理3.2.1應(yīng)急預(yù)案制定預(yù)案類型：火災(zāi)、地震、停電、電梯困人、突發(fā)疾病等。預(yù)案內(nèi)容：報警流程（如火災(zāi)撥打119）；應(yīng)急分工（滅火組、疏散組、救援組、通訊組）；疏散路線（明確安全通道位置，禁止使用電梯）；物資準(zhǔn)備（滅火器、消防水帶、應(yīng)急燈、疏散標(biāo)志、急救箱）。3.2.2應(yīng)急演練演練周期：每季度1次（火災(zāi)、電梯困人），每半年1次（地震、停電）。演練內(nèi)容：火災(zāi)報警、疏散、滅火、救援；電梯困人報警、救援；停電應(yīng)急照明啟動、人員疏導(dǎo)。3.2.3應(yīng)急處置處置要求：接到應(yīng)急報警后，5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，按預(yù)案流程處理，及時上報運營方，做好記錄（包括時間、地點、事件經(jīng)過、處理結(jié)果）。責(zé)任主體：物業(yè)團隊負責(zé)執(zhí)行，運營方應(yīng)急管理小組負責(zé)指揮，第三方機構(gòu)（如消防、醫(yī)院）負責(zé)協(xié)助。4.考核機制4.1考核主體與對象考核主體：運營方品質(zhì)管理部門（牽頭）、第三方專業(yè)機構(gòu)（參與）?？己藢ο螅何飿I(yè)團隊（工程、安全、環(huán)境、秩序、智能化部門）、外包服務(wù)商（清潔、綠化、消防、電梯、機電）。4.2考核內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)考核維度考核內(nèi)容考核標(biāo)準(zhǔn)日常維護執(zhí)行情況設(shè)施設(shè)備完好率、清潔頻次、綠化養(yǎng)護情況設(shè)施設(shè)備完好率≥98%；清潔頻次符合要求；綠化養(yǎng)護達標(biāo)安全管理落實情況出入口管理、監(jiān)控運行、電梯安全、消防設(shè)施出入口管理嚴(yán)格；監(jiān)控運行正常；電梯安全無事故；消防設(shè)施完好應(yīng)急處理效果響應(yīng)時間、處理流程、人員傷亡和財產(chǎn)損失響應(yīng)時間≤5分鐘；處理流程規(guī)范；無人員傷亡或財產(chǎn)損失最小化客戶反饋投訴數(shù)量、滿意度調(diào)查月投訴數(shù)量≤2起；客戶滿意度≥90%4.3考核方式與周期日常檢查：每天1次（品質(zhì)管理部門），檢查公共區(qū)域清潔、設(shè)施設(shè)備運行、安全管理情況，記錄問題。月度考核：每月1次（品質(zhì)管理部門），檢查維護記錄、安全記錄、應(yīng)急演練記錄，統(tǒng)計設(shè)施設(shè)備完好率、客戶投訴數(shù)量，評分（滿分100分）。季度評審：每季度1次（品質(zhì)管理部門+第三方機構(gòu)），結(jié)合日常檢查、月度考核結(jié)果，評選優(yōu)秀團隊/服務(wù)商。年度總評：每年1次（運營方管理層），綜合季度評審結(jié)果，評選年度優(yōu)秀團隊/服務(wù)商，確定下一年度合作計劃。5.獎懲措施5.1獎勵辦法月度獎勵：月度考核得分≥90分的團隊/服務(wù)商，頒發(fā)“月度優(yōu)秀團隊獎”/“月度優(yōu)秀服務(wù)商獎”，獎金____元。季度獎勵：季度評審排名前20%的團隊/服務(wù)商，頒發(fā)“季度優(yōu)秀團隊獎”/“季度優(yōu)秀服務(wù)商獎”，獎金____元。年度獎勵：年度總評排名前10%的團隊/服務(wù)商，頒發(fā)“年度優(yōu)秀團隊獎”/“年度優(yōu)秀服務(wù)商獎”，獎金____元；個人表現(xiàn)突出的員工，頒發(fā)“年度安全標(biāo)兵”/“年度維護能手”，獎金1000元，優(yōu)先晉升。5.2懲罰措施輕度違規(guī)：月度考核得分80-89分，扣減當(dāng)月服務(wù)費的5%，下達整改通知，要求3日內(nèi)整改。中度違規(guī)：月度考核得分70-79分，扣減當(dāng)月服務(wù)費的10%，下達書面警告，要求7日內(nèi)整改，整改后復(fù)查。重度違規(guī)：月度考核得分＜70分，或連續(xù)兩個月考核不達標(biāo)，扣減當(dāng)月服務(wù)費的20%，解除外包合同（如外包服務(wù)商）；物業(yè)團隊負責(zé)人降薪或調(diào)崗。事故責(zé)任：因維護或安全管理不到位導(dǎo)致事故（如火災(zāi)、電梯傷人、設(shè)備損壞），扣減當(dāng)月服務(wù)費的30%，追究相關(guān)人員責(zé)任（如物業(yè)負責(zé)人、外包服務(wù)商負責(zé)