2024年購房應(yīng)注意哪些法律問題-購房合同

購房應(yīng)注意哪些法律問題-購房合同

一、審查五種證書

在購買銷（預(yù)）售商品房前，一定要看開發(fā)商是否已取得樓盤的五證。這五證分別是：《國有土

地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、

《商品房預(yù)（銷）售許可證》?若不齊全，消費者購買后則可能拿不到房產(chǎn)證，商品房質(zhì)量也得不

到保障。值得注意的是，購房者在審查銷售（預(yù)售）許可證時應(yīng)要求開發(fā)商提供原件，以免某些開

發(fā)商利用復(fù)印件做假，或更改銷售范圍，或更改銷售期限，或冒用他人或其他樓盤項目的銷售許

可證號偽造許可證。對于開通網(wǎng)上銷（預(yù)）售查詢的地區(qū)，購房者在購房前應(yīng)上網(wǎng)杳詢，以確認

擬購買房屋是否具有合法的手續(xù)。

二、慎簽認購書

認購書，是商品房交易時開發(fā)商提供的，在購房者交納一定數(shù)額的款項后訂立的，在約定時間內(nèi)

與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同的文書。認購書中往往約定，購房者應(yīng)當(dāng)交納一定的金錢作為定金，

如果購房者違約，定金將不予退還。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，如果

因?qū)贤瑮l款內(nèi)容如何約定而達不成一致意見時，屬于不可歸責(zé)于任何一方的責(zé)任，定金應(yīng)當(dāng)退

還。在正式的商品房買賣談判中，又因為對具體條款的爭議，不能簽訂正式的商品房買賣合同,

雙方進而轉(zhuǎn)為對購房人所繳款項是否視為定金，適用定金罰則而爭吵不休。對于認購書的法律性

質(zhì)，一般認為，如果認購書含有商品房買賣合同的主要條款，如商品房的位置、樓層、總面積、

單價、總價、簽訂正式預(yù)售合同的時間等，商品房認購書具有合同約束力，當(dāng)事人違約要承擔(dān)違

約責(zé)任。認購書中約定的款項應(yīng)當(dāng)視為解約定金，適用定金罰則。如果認購書沒有含有商品房買

賣合同的主要條款，則認購書只是沒有法律約束力的意向書，購房人所繳款項應(yīng)當(dāng)退回。

三、慎信廣告

開發(fā)商為宣傳、推銷其商品房，一般都散發(fā)售樓書，發(fā)布商品房銷售廣告，作出不少許諾。從法

律角度來說，售樓書，廣告等都是開發(fā)商向不特定的對象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片

材料，主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢，遠不具備商品房買賣合同的基本條款。此類廣告法律

上一般視其為要約邀請，不能直接成為合同的內(nèi)容。

根據(jù)最高法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，商品房銷

售廣告及宣傳資料屬于要約邀請，如果不寫入合同，對開發(fā)商就沒有約束力。從上述規(guī)定可以看

出，購房者在簽訂《商品房買賣合同》時應(yīng)當(dāng)將廣告內(nèi)容寫入合同，以便在廣告名不副實時告開

發(fā)商違約，維護自己的合法權(quán)益。不要隨便相信樓盤的廣告宣傳，一定要現(xiàn)場考察樓盤，多看多

選不要急于下單。

四、慎簽購房合同及其補充合同

銷（預(yù)）售合同。很多購房者在簽購房合同前大都不清楚買賣合同中的條款哪一項對自己有利，

哪一項對自己不利，因為商品房買賣合同里很多都是專業(yè)的法律術(shù)語。商品房銷（預(yù)）售合同一

般應(yīng)包括：房產(chǎn)面積、交房時間、付款條件、違約條款及相關(guān)配套設(shè)施等條款，如要購買地下車

庫應(yīng)注明地下車位的范圍、車位號、預(yù)售面積、預(yù)售價款等情況。提醒注意的是，購房者與地產(chǎn)

銷售商簽訂的購房合同會有空白的地方作為合同的補充條款，但如果雙方?jīng)]有補充條款，就應(yīng)該

注意合同的空白處別讓開發(fā)商做了手腳.

補充協(xié)議問題。在商品房買賣過程中，開發(fā)商除和購房人訂立商品房買賣合同外，還要求購房人

簽訂一份補充協(xié)議，該補充協(xié)議的內(nèi)容很多，由開發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好。這種補充協(xié)議往

往包含許多對購房人不利的條款，如交房時間的確定、不可抗力條款的解釋、共有面積的確定分

攤、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑的開發(fā)利用等方面，甚至包含許多針對開發(fā)商的免責(zé)條款。由

于補充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語，一般購房人很難完全搞懂。因此，購房人

不要急于和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議，先將補充協(xié)議拿回來，找專業(yè)房地產(chǎn)律師進行咨詢，將#充協(xié)

議中不合理的地方找出來，并對其進行修改。同時由于補充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的，保護購房人

的條款很少，因此，應(yīng)在房地產(chǎn)專業(yè)律師的指導(dǎo)下，在補充協(xié)議中增加保護購房人的條款。如果

開發(fā)商不能滿足購房人以上的合理要求，那么，購房人最好不要和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議。

五、慎重收房

房屋交接驗收是購房過程中最為關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)，開發(fā)商往往利用購房人專業(yè)知識的欠缺，設(shè)置

不平等條款、收取不合理費用，使購房人的利益受到損害。以北京的樓市為例，購房者收房時應(yīng)

注意以下幾個方面：一、開發(fā)商是否已取得《建筑工程竣工備案表》，這是國家強制性要求，是

商品房能夠交付的前提。二、開發(fā)商是否已取得商品房面積實測技術(shù)報告書。北京市國土資源和

房屋管理局關(guān)于商品房銷售有關(guān)問題的通知要求：2003年2月1日起新申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證

的項目、尚未開始銷售的商品房現(xiàn)房項目，開發(fā)商在商品房交付時，應(yīng)向每個購房人提供《商品

房面積測繪技術(shù)報告書》.三、要看購房合同中開發(fā)商對供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、

綠化等配套設(shè)施的交付承諾。四、開發(fā)商應(yīng)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，此

問題一般不大。建設(shè)部在2001年6月1日開始實施的《商品房銷售管理辦法》中有明確要求,

現(xiàn)在交房的開發(fā)商都應(yīng)能提供。

對于開發(fā)商交房不符合交房條件，很多購房人并不采取行動，天真的認為開發(fā)商違約了就理所當(dāng)

然會按合同約定進行賠償或解除合同，但現(xiàn)實完全不是那么回事，權(quán)利是要靠自己主張的，如果

購房人不提出、不