建筑企業(yè)合同文本審查要點一、引言：建筑合同的特殊性與審查的必要性建筑工程合同是建筑企業(yè)開展業(yè)務(wù)的核心依據(jù)，其標的額大、履行周期長、涉及主體多（發(fā)包人、承包人、監(jiān)理、設(shè)計、分包商等）、法律關(guān)系復(fù)雜（工程質(zhì)量、價款、工期、安全等），任何條款的疏漏都可能引發(fā)重大風險——小則導(dǎo)致工期延誤、價款爭議，大則引發(fā)工程質(zhì)量事故、企業(yè)信譽受損。因此，合同文本審查是建筑企業(yè)風險防控的第一道防線，需結(jié)合行業(yè)特點，從主體資格、權(quán)利義務(wù)、風險分配等維度全面把關(guān)，確保合同條款“邏輯嚴謹、權(quán)責清晰、可操作”。二、合同主體審查：筑牢交易安全的第一道防線主體資格是合同生效的前提，建筑企業(yè)需重點核查對方是否具備履約能力與合法資格，避免與無資質(zhì)、無信用的主體交易。（一）主體資質(zhì)核查：確保具備相應(yīng)施工/發(fā)包能力1.承包人資質(zhì)：核查承包人是否具備與工程規(guī)模匹配的施工資質(zhì)（如房屋建筑工程施工總承包資質(zhì)、專業(yè)承包資質(zhì)），且資質(zhì)在有效期內(nèi)；禁止“掛靠”“轉(zhuǎn)包”“違法分包”：需明確約定“承包人不得將工程轉(zhuǎn)包或違法分包，否則發(fā)包人有權(quán)解除合同并要求賠償損失”；示例：某大型商業(yè)綜合體工程（建筑面積10萬㎡），承包人需具備房屋建筑工程施工總承包一級資質(zhì)，若承包人僅具備二級資質(zhì)，則需拒絕簽訂合同。2.發(fā)包人資質(zhì)：核查發(fā)包人是否為合法設(shè)立的企業(yè)（如查營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證）；對于政府投資項目，需核查發(fā)包人是否具備項目審批文件（如可行性研究報告批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證）；示例：若發(fā)包人未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，則工程無法合法開工，需要求其補充文件后再簽訂合同。（二）主體信用評估：規(guī)避潛在履約風險1.信用查詢：通過“國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”查詢對方是否存在經(jīng)營異常（如未年報、地址異常）、嚴重違法失信（如失信被執(zhí)行人、重大稅收違法案件）；通過“中國裁判文書網(wǎng)”查詢對方是否有重大工程糾紛（如拖欠工程款、工程質(zhì)量事故）；示例：若承包人因拖欠農(nóng)民工工資被列入失信被執(zhí)行人名單，需謹慎合作，或要求其提供擔保。2.過往業(yè)績核查：要求對方提供類似工程的業(yè)績證明（如竣工驗收報告、業(yè)主評價），評估其履約能力；示例：若承包人聲稱具備大型橋梁施工經(jīng)驗，但無法提供相關(guān)業(yè)績證明，則需質(zhì)疑其能力。（三）授權(quán)與公章審查：確認意思表示真實性1.授權(quán)委托核查：若簽字人不是法定代表人，需核查其是否有授權(quán)委托書，授權(quán)范圍是否包括“簽訂本合同”；授權(quán)委托書需明確“委托期限”“委托事項”“授權(quán)范圍”，并加蓋發(fā)包人/承包人公章；示例：若委托代理人的授權(quán)范圍僅包括“洽談合同”，則其簽訂的合同對委托人無約束力。2.公章真實性核查：核對對方公章是否與營業(yè)執(zhí)照上的公章一致（可通過“印章查詢系統(tǒng)”或?qū)嵉睾瞬椋?；禁止使用“項目章”“財?wù)章”簽訂合同（除非有明確授權(quán)）；示例：若對方用“XX項目工程部”章簽訂合同，需要求其提供發(fā)包人出具的授權(quán)書，確認該章的效力。三、合同標的與范圍審查：明確權(quán)利義務(wù)的邊界合同標的與范圍是合同的核心內(nèi)容，需具體化、清晰化，避免“模糊表述”引發(fā)爭議。（一）工程內(nèi)容：避免“等”“類似”等模糊表述明確工程的具體內(nèi)容（如“XX小區(qū)1#樓主體結(jié)構(gòu)施工”“XX公路路基工程”）；禁止使用“包括但不限于”“相關(guān)工程”等表述，如需列舉，需窮盡所有內(nèi)容；示例：“本工程承包范圍為XX小區(qū)1#樓（地上28層、地下2層）的主體結(jié)構(gòu)施工（具體以施工圖及工程量清單為準）”，而非“本工程承包范圍為XX小區(qū)1#樓相關(guān)工程”。（二）承包范圍：附具清單與圖紙承包范圍需與工程量清單“施工圖”綁定，明確“哪些工程由承包人負責，哪些由發(fā)包人負責”；示例：若工程包含“水電安裝”，需明確“水電安裝的范圍為施工圖所示的室內(nèi)給排水管道、電氣管線安裝，不包括室外管網(wǎng)”；若有專業(yè)分包（如消防工程、電梯安裝），需明確“專業(yè)分包工程由發(fā)包人指定，承包人負責配合”。（三）邊界條款：排除爭議隱患明確“施工場地邊界”（如“施工場地為XX路東側(cè)、XX路南側(cè)的地塊，具體以土地證為準”）；明確“材料設(shè)備供應(yīng)邊界”（如“承包人負責供應(yīng)鋼筋、水泥，發(fā)包人負責供應(yīng)電梯、消防設(shè)備”）；明確“責任邊界”（如“承包人負責施工期間的場地安全，發(fā)包人負責提供施工用水、用電”）。四、價款與支付條款：保障資金流的關(guān)鍵環(huán)節(jié)價款與支付是建筑企業(yè)的“生命線”，需明確計價方式、調(diào)整機制、支付節(jié)點，避免“價款不清、支付拖延”。（一）計價方式：匹配工程特點固定總價：適用于規(guī)模小、圖紙明確、工期短的工程（如小型辦公樓裝修），約定“合同總價固定，不因工程量變化調(diào)整”；固定單價：適用于工程量變化大、工期長的工程（如大型住宅項目），約定“單價固定，工程量按實結(jié)算”；成本加酬金：適用于新型工程、設(shè)計未完成的工程（如科研大樓），約定“成本按實計算，酬金為成本的10%”；示例：若工程是“XX地鐵2號線區(qū)間隧道”（工程量變化大），需采用“固定單價”計價方式，避免總價包干導(dǎo)致承包人虧損。（二）價款調(diào)整機制：應(yīng)對市場波動材料價格調(diào)整：約定“材料價格波動超過5%時調(diào)整”，明確“材料價格的計算方式”（如“施工期間材料平均價格=（每月材料價格之和）/施工月數(shù)”）；工程量調(diào)整：約定“工程量變化超過10%時，單價調(diào)整”（如“工程量增加10%以上，單價下浮5%；工程量減少10%以上，單價上浮5%”）；設(shè)計變更調(diào)整：約定“設(shè)計變更導(dǎo)致工程量變化的，價款按實調(diào)整，變更報價由承包人提交，發(fā)包人確認后執(zhí)行”；示例：若合同約定“鋼筋價格波動超過5%時調(diào)整”，施工期間鋼筋價格從4000元/噸上漲至4500元（漲幅12.5%），則調(diào)整后的鋼筋價格為4500元/噸，差額部分計入工程總價。（三）支付節(jié)點：兼顧效率與安全預(yù)付款：約定“開工前7日內(nèi)支付合同總價的10%作為預(yù)付款”，明確“預(yù)付款的抵扣方式”（如“每月從進度款中抵扣2%，直至抵扣完畢”）；進度款：約定“每月25日提交進度報表，發(fā)包人在次月10日內(nèi)支付完成工程量的80%”，明確“進度款的審核程序”（如“發(fā)包人在收到報表后5日內(nèi)審核，逾期未審核視為認可”）；結(jié)算款：約定“竣工驗收合格后30日內(nèi)提交結(jié)算報告，發(fā)包人在60日內(nèi)審核完畢，審核完成后15日內(nèi)支付至結(jié)算總價的95%”；保留金：約定“保留金為結(jié)算總價的5%，質(zhì)保期滿后無質(zhì)量問題一次性返還”；示例：若進度款支付節(jié)點約定為“每月支付完成工程量的80%”，則承包人可每月回籠資金，緩解資金壓力；若保留金約定為“質(zhì)保期滿后返還”，則可約束承包人履行質(zhì)保義務(wù)。五、履行期限與進度控制：確保工程按期交付工期是建筑合同的重要條款，需明確時間節(jié)點、順延情形、進度考核，避免“逾期竣工”引發(fā)違約責任。（一）開工與竣工日期：明確時間節(jié)點開工日期：約定“以發(fā)包人發(fā)出的《開工通知》所載日期為準”，避免“合同簽訂之日”導(dǎo)致的爭議（如發(fā)包人未按時提供場地，承包人無法開工）；竣工日期：約定“以竣工驗收合格之日為準”，而非“提交竣工報告之日”（如承包人提交竣工報告后，發(fā)包人拖延驗收，竣工日期仍為驗收合格之日）；示例：“本工程開工日期為發(fā)包人發(fā)出《開工通知》之日起算，竣工日期為工程竣工驗收合格之日，總工期為360日歷天”。（二）工期順延：約定合理事由與程序順延事由：明確“發(fā)包人未按時提供施工場地、材料、設(shè)計圖紙”“設(shè)計變更”“不可抗力”“政府部門停工通知”等事由；順延程序：約定“承包人需在事由發(fā)生后7日內(nèi)提出書面順延申請，發(fā)包人在10日內(nèi)確認，逾期未確認視為認可”；示例：“因發(fā)包人未按時提供施工場地，導(dǎo)致承包人無法開工的，工期順延，承包人需在收到發(fā)包人通知后3日內(nèi)提交書面順延申請，發(fā)包人在5日內(nèi)確認”。（三）進度考核：強化過程管控約定“分階段進度目標”（如“基礎(chǔ)工程需在開工后60日內(nèi)完成，主體工程需在開工后180日內(nèi)完成”）；約定“進度滯后的處理方式”（如“若承包人未按分階段進度目標完成，需提交整改方案，逾期未整改的，發(fā)包人有權(quán)扣除進度款”）；示例：“若主體工程未在開工后180日內(nèi)完成，承包人需在3日內(nèi)提交整改方案，整改期間每日支付合同總價的萬分之二作為違約金”。六、質(zhì)量標準與驗收條款：夯實工程質(zhì)量基礎(chǔ)工程質(zhì)量是建筑企業(yè)的“生命線”，需明確質(zhì)量標準、驗收程序、不合格處理，避免“質(zhì)量爭議”引發(fā)賠償責任。（一）質(zhì)量標準：明確層級與要求國家標準：如《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準》（GB____）；行業(yè)標準：如《住宅裝飾裝修工程施工質(zhì)量驗收標準》（GB____）；合同約定標準：如“達到魯班獎標準”“一次性驗收合格”；示例：“本工程質(zhì)量標準為《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準》（GB____）及發(fā)包人要求的‘魯班獎’標準”。（二）驗收程序：規(guī)范分階段與竣工驗收分階段驗收：約定“基礎(chǔ)工程、主體工程、裝修工程需分別驗收，上一階段驗收合格后，方可進行下一階段施工”；竣工預(yù)驗收：約定“承包人完成全部工程后，提交《竣工預(yù)驗收申請》，發(fā)包人在10日內(nèi)組織預(yù)驗收，預(yù)驗收合格后，方可進行正式驗收”；正式驗收：約定“預(yù)驗收合格后，承包人提交《竣工報告》，發(fā)包人在15日內(nèi)組織設(shè)計、監(jiān)理、施工單位進行正式驗收，驗收合格后出具《竣工驗收報告》”；示例：“基礎(chǔ)工程驗收由發(fā)包人組織，設(shè)計、監(jiān)理、承包人參加，驗收合格后出具《基礎(chǔ)工程驗收記錄》，承包人方可進行主體工程施工”。（三）不合格處理：細化整改與責任整改期限：約定“驗收不合格的，承包人需在7日內(nèi)完成整改，重新提交驗收”；逾期整改責任：約定“承包人逾期整改的，每日支付合同總價的萬分之三作為違約金”；根本性質(zhì)量問題：約定“若工程存在根本性質(zhì)量問題（如主體結(jié)構(gòu)不合格），發(fā)包人有權(quán)解除合同，要求承包人賠償損失”；示例：“若主體工程驗收不合格，承包人需在7日內(nèi)整改完畢，逾期未整改的，每日支付合同總價的萬分之三作為違約金；若整改后仍不合格，發(fā)包人有權(quán)解除合同，承包人需賠償發(fā)包人因此遭受的損失”。七、違約責任與爭議解決：構(gòu)建風險救濟機制違約責任與爭議解決是合同的“保障條款”，需對等、可操作，避免“約定不明”導(dǎo)致的維權(quán)困難。（一）違約責任：對等性與可操作性發(fā)包人違約責任：逾期支付工程款：約定“按未支付部分的日萬分之三支付利息”；未按時提供場地、材料：約定“工期順延，并賠償承包人因此遭受的損失（如窩工費、機械閑置費）”；承包人違約責任：逾期竣工：約定“按合同總價的日萬分之三支付違約金”；工程質(zhì)量不合格：約定“整改費用由承包人承擔，并賠償發(fā)包人因此遭受的損失（如業(yè)主索賠、逾期交房違約金）”；示例：“發(fā)包人逾期支付工程款的，每逾期一日，按未支付部分的萬分之三向承包人支付利息；承包人逾期竣工的，每逾期一日，按合同總價的萬分之三向發(fā)包人支付違約金”——該約定對等、合理，不會被法院認定為過高。（二）爭議解決：選擇合適的方式與管轄爭議解決方式：訴訟：適用于“爭議金額大、事實復(fù)雜”的案件（如工程質(zhì)量事故），約定“工程所在地有管轄權(quán)的人民法院管轄”（便于法院查明事實）；仲裁：適用于“希望快速解決爭議”的案件（如價款爭議），約定“XX仲裁委員會管轄”（仲裁一裁終局，效率高）；示例：“本合同爭議由工程所在地有管轄權(quán)的人民法院管轄”——工程所在地法院對工程情況熟悉，便于解決爭議。（三）索賠條款：明確程序與證據(jù)要求索賠事由：明確“發(fā)包人未按時支付工程款、未提供場地、設(shè)計變更”“承包人逾期竣工、質(zhì)量不合格”等事由；索賠程序：約定“索賠方需在事由發(fā)生后28日內(nèi)提出書面索賠報告，附具相關(guān)證據(jù)（如簽證、發(fā)票、照片），對方在14日內(nèi)答復(fù)，逾期未答復(fù)視為認可”；示例：“承包人因發(fā)包人未按時提供施工場地遭受窩工損失的，需在窩工事件發(fā)生后28日內(nèi)提交書面索賠報告，附具窩工人員名單、工資表、機械閑置記錄等證據(jù)，發(fā)包人在14日內(nèi)確認，逾期未確認視為認可”。八、其他重要條款：覆蓋細節(jié)風險除上述條款外，還需審查變更、保險、質(zhì)保期等細節(jié)條款，避免“細節(jié)遺漏”引發(fā)風險。（一）變更條款：規(guī)范變更程序與計價變更程序：約定“發(fā)包人提出變更的，需發(fā)出書面《變更通知》，承包人在收到通知后7日內(nèi)提交變更報價，發(fā)包人在10日內(nèi)確認，確認后承包人執(zhí)行變更”；變更計價：約定“變更價款按確認的報價計算，若未確認報價，按《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》（GB____）計算”；示例：“發(fā)包人要求將原設(shè)計的‘瓷磚地面’變更為‘木地板地面’，承包人需在收到變更通知后7日內(nèi)提交木地板地面的報價（包括材料、人工、機械費用），發(fā)包人在10日內(nèi)確認，確認后承包人執(zhí)行變更，變更價款按確認的報價計算”。（二）保險條款：明確雙方保險義務(wù)承包人保險：約定“承包人需投保建筑工程一切險（保險金額不低于工程總價）、第三者責任險（保險金額不低于100萬元），覆蓋施工期間的工程損失、第三者人身傷亡及財產(chǎn)損失”；發(fā)包人保險：約定“發(fā)包人需投保工傷保險（覆蓋所有施工人員）、建筑工程質(zhì)量保險（若有要求）”；示例：“承包人需在開工前3日內(nèi)投保建筑工程一切險，保險期限自開工之日起至竣工驗收合格之日止，保險單需提交發(fā)包人備案”。（三）質(zhì)保期與質(zhì)保金：銜接質(zhì)量與資金質(zhì)保期：按《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》約定，如：地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程：設(shè)計文件規(guī)定的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏：5年；裝修工程、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝工程：2年；供熱與供冷系統(tǒng)：2個采暖期、供冷期；質(zhì)保金：約定“質(zhì)保金為結(jié)算總價的5%，質(zhì)保期滿后無質(zhì)量問題一次性返還”；示例：“本工程質(zhì)保期自竣工驗收合格之日起算，其中屋面防水工程質(zhì)保期為5年，質(zhì)保金為結(jié)算總價的5%，質(zhì)保期滿后15日內(nèi)，發(fā)包人一