借名購房合同風(fēng)險及防范措施一、借名購房的界定與現(xiàn)實動因借名購房是指實際出資人（以下簡稱“出資人”）以名義購房人（以下簡稱“名義人”）的名義簽訂房屋買賣合同、辦理產(chǎn)權(quán)登記，而房屋實際由出資人出資購買、占有、使用的行為。（一）法律性質(zhì)借名購房的核心是“名義與實際分離”：名義人是房屋的登記權(quán)利人（《民法典》第二百零九條），出資人是實際權(quán)利人（基于合同約定的債權(quán)）。二者之間的權(quán)利義務(wù)通過借名購房合同（或“代持協(xié)議”）確定，本質(zhì)是一種委托合同或無名合同（《民法典》第九百一十九條、第四百六十七條）。（二）現(xiàn)實動因借名購房的常見原因包括：1.規(guī)避政策限制：如限購（無本地戶籍/社保）、限貸（首套房資格、貸款利率）、限售（房屋未滿年限）；2.享受優(yōu)惠待遇：如單位福利房、經(jīng)濟適用房（需符合特定身份）；3.隱藏財產(chǎn)：如避免婚姻分割、債務(wù)執(zhí)行；4.其他原因：如未成年人購房需監(jiān)護人代持、異地購房不便親自辦理。二、借名購房合同的主要風(fēng)險借名購房的“名義與實際分離”特征，導(dǎo)致出資人面臨多重法律風(fēng)險，具體可分為以下六類：（一）產(chǎn)權(quán)歸屬風(fēng)險：登記公示與實際權(quán)利的沖突根據(jù)《民法典》第二百零九條的“登記公示原則”，不動產(chǎn)權(quán)屬以登記為準(zhǔn)。名義人作為登記權(quán)利人，享有法律上的處分權(quán)（如出售、抵押、贈與），而出資人僅能依據(jù)借名合同主張債權(quán)請求權(quán)（要求過戶），而非物權(quán)請求權(quán)（直接確認(rèn)產(chǎn)權(quán)）。風(fēng)險表現(xiàn)：名義人擅自出售房屋：第三人若善意取得（《民法典》第三百一十一條），出資人無法追回房屋，只能向名義人主張賠償；名義人死亡：其繼承人可能主張繼承房屋，出資人需通過訴訟確認(rèn)權(quán)利，流程復(fù)雜。司法實踐：最高院《關(guān)于適用<民法典>物權(quán)編的解釋（一）》第二條規(guī)定，“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人，請求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持”。但實踐中，出資人需提供充分證據(jù)（如出資記錄、占有證明、借名合同），否則難以推翻登記效力。（二）名義人債務(wù)風(fēng)險：房屋被強制執(zhí)行若名義人對外負(fù)有債務(wù)（如借款、貨款），債權(quán)人可申請法院查封、拍賣登記在名義人名下的房屋。此時，出資人需通過執(zhí)行異議之訴維護權(quán)利，但需滿足嚴(yán)格條件（《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條）：1.在法院查封前已簽訂合法有效的書面合同；2.在查封前已合法占有該房屋；3.已支付全部價款或已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照法院要求交付執(zhí)行；4.非因出資人自身原因未辦理過戶登記。風(fēng)險表現(xiàn)：若出資人未滿足上述條件（如未實際占有、未保留全部出資憑證），執(zhí)行異議可能被駁回，房屋被強制拍賣。（三）政策合規(guī)風(fēng)險：合同無效的法律后果借名購房若規(guī)避強制性政策（如限購、限貸），可能導(dǎo)致合同無效（《民法典》第一百五十三條）。常見情形：出資人無購房資格（如未繳納社保滿一定年限），借名購買商品房；出資人不符合經(jīng)濟適用房、廉租房的申請條件，借名購買保障性住房。法律后果：合同無效后，名義人需返還出資人已支付的購房款及利息（《民法典》第一百五十七條），但出資人無法要求辦理房屋過戶，若房屋已升值，出資人也無法主張增值部分。（四）名義人反悔風(fēng)險：違約成本與救濟困境借名合同是雙務(wù)合同，名義人負(fù)有配合過戶的義務(wù)。但若房屋升值（如房價上漲），名義人可能反悔，以“合同無效”“未約定過戶”等理由拒絕履行。風(fēng)險表現(xiàn)：名義人主張借名合同是“贈與”或“借款”，否認(rèn)出資人對房屋的權(quán)利；名義人要求增加“過戶費”，否則拒絕配合；名義人失聯(lián)或死亡，其繼承人不承認(rèn)借名合同。救濟困境：出資人需通過訴訟要求名義人履行合同，但需承擔(dān)舉證責(zé)任（證明借名關(guān)系、出資事實、房屋歸屬），若證據(jù)不足，可能敗訴。（五）婚姻家庭風(fēng)險：配偶主張共有財產(chǎn)若名義人已婚，且房屋登記在其個人名下，其配偶可能主張房屋為夫妻共同財產(chǎn)（《民法典》第一千零六十二條），要求分割。風(fēng)險表現(xiàn)：名義人配偶以“不知情”為由，主張借名合同無效；名義人離婚時，其配偶要求分割房屋增值部分；名義人死亡后，其配偶與出資人爭奪遺產(chǎn)。司法實踐：若出資人能證明房屋由其全額出資、且名義人配偶知情（如簽字確認(rèn)），法院可能認(rèn)定房屋為出資人所有；否則，可能認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)。（六）稅費與交易成本風(fēng)險：過戶時的額外負(fù)擔(dān)借名購房需通過過戶登記實現(xiàn)出資人對房屋的物權(quán)，而過戶時需承擔(dān)以下稅費：1.增值稅：若房屋未滿2年（或5年，具體以當(dāng)?shù)卣邽闇?zhǔn)），需繳納增值稅及附加；2.個人所得稅：若名義人不是唯一住房，需繳納個人所得稅（通常為房價的1%或差額的20%）；3.契稅：出資人需繳納契稅（稅率1%-3%）；4.其他費用：如過戶手續(xù)費、公證費。風(fēng)險表現(xiàn)：若借名合同未約定稅費承擔(dān)方式，名義人可能要求出資人承擔(dān)全部稅費，增加出資人成本。三、借名購房風(fēng)險的防范措施針對上述風(fēng)險，出資人需采取事前防范與事后救濟結(jié)合的策略，重點強化“證據(jù)留存”“合同約束”“權(quán)利保障”三個環(huán)節(jié)。（一）完善合同條款：明確權(quán)利義務(wù)邊界借名購房合同是防范風(fēng)險的核心，需明確以下內(nèi)容：1.主體信息：出資人、名義人的姓名/身份證號、聯(lián)系方式；2.房屋基本情況：地址、面積、不動產(chǎn)權(quán)證號；3.出資約定：出資人支付的購房款、稅費、裝修款等金額及支付方式（如銀行轉(zhuǎn)賬需備注“購房款”）；4.房屋歸屬：明確房屋所有權(quán)歸出資人所有，名義人僅為代持；5.過戶條件：約定過戶的時間（如“出資人具備購房資格后30日內(nèi)”）或觸發(fā)條件（如“限售期滿后”）；6.違約責(zé)任：約定名義人反悔的違約金（如房屋價值的20%），以及逾期過戶的利息（如LPR的1.5倍）；7.爭議解決：選擇管轄法院（如出資人所在地法院）或仲裁委員會；8.其他條款：如名義人不得擅自處分房屋、出資人有權(quán)占有使用房屋、名義人配偶簽字確認(rèn)（避免婚姻風(fēng)險）。提示：合同需采用書面形式，并由雙方簽字按手?。蝗粲幸娮C人（如律師、親屬），可增加見證條款。（二）留存完整出資證據(jù)：夯實實際權(quán)利基礎(chǔ)出資人需保留以下證據(jù)，證明其為房屋的實際權(quán)利人：1.出資憑證：銀行轉(zhuǎn)賬記錄（備注“購房款”“裝修款”）、POS機小票、收據(jù)（名義人出具，注明“收到出資人購房款XX元”）；2.占有證據(jù)：房屋租賃合同（出資人作為出租人）、物業(yè)費發(fā)票、水電費賬單、裝修合同（出資人簽訂）、家具購買憑證；3.溝通記錄：微信/短信聊天記錄（提及借名購房、出資情況）、通話錄音（明確借名關(guān)系）；4.其他證據(jù)：如名義人出具的《代持聲明》（明確代持關(guān)系）、見證人證言（如親屬、中介的陳述）。提示：證據(jù)需原件留存，避免篡改；若為電子證據(jù)（如微信聊天記錄），需保留原始載體（如手機），并進行公證（如“電子數(shù)據(jù)保全公證”）。（三）辦理不動產(chǎn)抵押登記：對抗第三人的有效手段為防范名義人債務(wù)風(fēng)險（房屋被強制執(zhí)行），出資人可要求名義人將房屋抵押給出資人（《民法典》第三百九十四條），辦理抵押登記。操作流程：1.雙方簽訂《抵押合同》，約定抵押金額（如購房款總額）、抵押期限（至過戶完成之日）；2.到不動產(chǎn)登記中心辦理抵押權(quán)登記（領(lǐng)取《不動產(chǎn)登記證明》）；3.抵押權(quán)登記后，出資人成為房屋的抵押權(quán)人，享有優(yōu)先受償權(quán)（《民法典》第三百九十四條）。效果：若名義人對外負(fù)債，法院拍賣房屋時，出資人可優(yōu)先受償（用拍賣款償還購房款），避免房屋被他人執(zhí)行。（四）進行公證或見證：強化合同的證明效力公證或見證可增加借名合同的真實性和公信力，減少名義人反悔的可能性?？蛇x方式：1.合同公證：到公證處辦理《借名購房合同公證》，公證員對合同內(nèi)容進行審查，并出具公證書；2.委托公證：名義人出具《委托書》，委托出資人辦理房屋過戶、出售等手續(xù)（需注明“不可撤銷”），并辦理公證；3.見證：由律師或基層法律服務(wù)工作者出具《見證書》，證明合同簽訂的過程及真實性。提示：公證并非合同生效的必要條件，但可作為證據(jù)在訴訟中使用，證明借名關(guān)系的存在。（五）選擇可靠名義人：降低道德風(fēng)險概率名義人的信用狀況和關(guān)系親密度直接影響風(fēng)險大小，建議選擇以下人員：1.直系親屬：如父母、子女（關(guān)系穩(wěn)定，道德風(fēng)險低）；2.近親屬：如配偶、兄弟姐妹（需注意婚姻風(fēng)險，需配偶簽字確認(rèn)）；3.信任的朋友：需了解其財務(wù)狀況（如無大額債務(wù)）、信用記錄（如無失信被執(zhí)行人記錄）。提示：避免選擇陌生人或信用不良的人作為名義人，否則可能面臨“人房兩空”的風(fēng)險。（六）關(guān)注政策動態(tài)：及時調(diào)整交易策略借名購房的政策風(fēng)險（如限購、限貸）是動態(tài)變化的，出資人需：1.了解當(dāng)?shù)卣撸禾崆白稍兎慨a(chǎn)中介、律師，確認(rèn)自己是否具備購房資格（如社保繳納年限、戶籍要求）；2.跟蹤政策變化：若政策調(diào)整（如限購放松），及時辦理過戶登記；3.備選方案：若政策禁止借名購房，可考慮其他方式（如共同購房、贈與）。（七）處理婚姻關(guān)系：避免配偶主張權(quán)利若名義人已婚，需讓其配偶簽字確認(rèn)借名合同，或出具《聲明書》（明確“知曉借名關(guān)系，放棄對房屋的共有權(quán)”）。效果：若名義人配偶簽字，可避免其日后主張夫妻共同財產(chǎn)，減少婚姻家庭風(fēng)險。四、結(jié)語借名購房是一種“風(fēng)險與收益并存”的行為，其核心風(fēng)險在于“名義與實際的分離”。出資人需通過完善合同“留存證據(jù)”“辦理抵押”等措施，強化對房屋的控制，降低名義人的道德風(fēng)險和法律風(fēng)險。提示：若條件允許，建議優(yōu)先選擇合法方式購房（如等待購房資格滿足、購買不限購的房屋），避免借名購房；若必須借名，需咨詢專業(yè)律師（如房產(chǎn)律師），制定個性化的防范方案，確保自身權(quán)益不受損害。法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》（物權(quán)編、合同編、婚姻家庭編）；《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（第二十八