國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)租賃管理規(guī)范手冊(cè)第一章總則1.1目的為規(guī)范國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)租賃行為，加強(qiáng)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理，防止國(guó)有資產(chǎn)流失，提高資產(chǎn)使用效益，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)和企業(yè)內(nèi)部管理要求，制定本手冊(cè)。1.2依據(jù)本手冊(cè)依據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》《國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)租賃管理辦法》等法律法規(guī)及企業(yè)《國(guó)有資產(chǎn)管理辦法》制定。1.3適用范圍本手冊(cè)適用于國(guó)有企業(yè)及其所屬全資、控股企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“企業(yè)”）的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等國(guó)有資產(chǎn)租賃活動(dòng)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“資產(chǎn)租賃”）。1.4基本原則1.公開(kāi)透明原則：租賃過(guò)程應(yīng)公開(kāi)、公平、公正，通過(guò)規(guī)范程序選擇承租方，接受內(nèi)部和外部監(jiān)督。2.有償使用原則：資產(chǎn)租賃應(yīng)收取合理租金，確保國(guó)有資產(chǎn)保值增值，不得無(wú)償或低于市場(chǎng)價(jià)格出租。3.風(fēng)險(xiǎn)可控原則：建立全流程風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，識(shí)別、評(píng)估和應(yīng)對(duì)租賃風(fēng)險(xiǎn)，保障國(guó)有資產(chǎn)安全。4.合規(guī)合法原則：遵守國(guó)家法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范及企業(yè)內(nèi)部制度，確保租賃行為合法合規(guī)。第二章管理職責(zé)2.1企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子負(fù)責(zé)審議資產(chǎn)租賃重大事項(xiàng)（如租賃方案、合同變更、重大風(fēng)險(xiǎn)處置等），審批租賃方案及合同，監(jiān)督租賃管理工作落實(shí)。2.2資產(chǎn)管理部門(mén)1.牽頭開(kāi)展資產(chǎn)清查、評(píng)估及租賃方案制定；2.組織公開(kāi)招租、承租方資格審查及租賃談判；3.負(fù)責(zé)租賃期資產(chǎn)監(jiān)督檢查、租金催收及糾紛協(xié)調(diào)；4.建立租賃資產(chǎn)臺(tái)賬，定期向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子匯報(bào)租賃情況。2.3財(cái)務(wù)部門(mén)1.負(fù)責(zé)租金核算、收繳及賬務(wù)處理；2.審核租賃方案中的租金標(biāo)準(zhǔn)及收益預(yù)測(cè)；3.配合資產(chǎn)管理部門(mén)開(kāi)展租金催收，提供財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)支持。2.4法務(wù)部門(mén)1.審核租賃方案、合同條款的合法性及合規(guī)性；2.參與租賃糾紛處理，提供法律意見(jiàn)；3.監(jiān)督合同履行，防范法律風(fēng)險(xiǎn)。2.5紀(jì)檢監(jiān)察部門(mén)1.監(jiān)督租賃過(guò)程中的廉潔從業(yè)情況，查處違規(guī)違紀(jì)行為；2.受理租賃業(yè)務(wù)中的信訪舉報(bào)，調(diào)查核實(shí)問(wèn)題線索。2.6其他相關(guān)部門(mén)1.后勤部門(mén)：配合資產(chǎn)清查及租賃期資產(chǎn)維護(hù)；2.業(yè)務(wù)部門(mén)：提供租賃資產(chǎn)的使用需求及市場(chǎng)信息支持。第三章資產(chǎn)租賃前期管理3.1資產(chǎn)清查與權(quán)屬確認(rèn)3.1.1清查范圍與內(nèi)容清查范圍包括企業(yè)所有擬出租的固定資產(chǎn)（如房屋、設(shè)備、土地）、無(wú)形資產(chǎn)（如商標(biāo)、專(zhuān)利）等。清查內(nèi)容：資產(chǎn)基本信息：名稱(chēng)、數(shù)量、規(guī)格、型號(hào)、位置、使用年限；權(quán)屬狀況：權(quán)屬證明（房產(chǎn)證、土地證、專(zhuān)利證等）、是否存在抵押、查封或權(quán)屬爭(zhēng)議；使用狀態(tài)：是否閑置、是否存在損壞或需要維修的情況；其他：是否符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策及企業(yè)發(fā)展規(guī)劃。3.1.2清查程序1.制定清查方案：明確清查范圍、時(shí)間、人員及分工；2.實(shí)地盤(pán)點(diǎn)：核對(duì)資產(chǎn)臺(tái)賬與實(shí)物，記錄資產(chǎn)現(xiàn)狀；3.權(quán)屬核查：收集權(quán)屬證明文件，確認(rèn)資產(chǎn)所有權(quán)；4.編制清查報(bào)告：說(shuō)明資產(chǎn)狀況、權(quán)屬情況及擬出租建議，報(bào)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子審批。3.1.3權(quán)屬確認(rèn)擬出租資產(chǎn)必須具備清晰的權(quán)屬證明，無(wú)權(quán)屬爭(zhēng)議。對(duì)于權(quán)屬不清晰的資產(chǎn)，不得出租；對(duì)于存在抵押、查封的資產(chǎn)，需經(jīng)抵押權(quán)人或查封機(jī)關(guān)同意后方可出租。3.2租賃可行性分析3.2.1分析內(nèi)容1.市場(chǎng)需求分析：調(diào)研同類(lèi)資產(chǎn)租賃市場(chǎng)情況，判斷租賃需求是否旺盛；2.收益分析：預(yù)測(cè)租金收入、運(yùn)營(yíng)成本（如維修、管理費(fèi)用），計(jì)算投資回報(bào)率；3.風(fēng)險(xiǎn)分析：評(píng)估承租方信用風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)損壞風(fēng)險(xiǎn)、政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等；4.合規(guī)性分析：檢查租賃用途是否符合國(guó)家法律法規(guī)及企業(yè)規(guī)定。3.2.2分析程序1.收集市場(chǎng)信息：通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)獲取同類(lèi)資產(chǎn)租賃價(jià)格、出租率等數(shù)據(jù)；2.編制可行性報(bào)告：包括市場(chǎng)需求、收益預(yù)測(cè)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及合規(guī)性分析等內(nèi)容；3.提交審議：可行性報(bào)告經(jīng)資產(chǎn)管理部門(mén)審核后，報(bào)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子審議。3.3租賃方案制定3.3.1方案內(nèi)容租賃方案應(yīng)包括以下內(nèi)容：租賃資產(chǎn)基本情況：名稱(chēng)、數(shù)量、位置、權(quán)屬、使用狀態(tài)；租賃期限：一般不超過(guò)5年，特殊情況經(jīng)審批可延長(zhǎng)，但最長(zhǎng)不超過(guò)10年；租金標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)市場(chǎng)評(píng)估結(jié)果確定，不得低于評(píng)估價(jià)值；承租方條件：主體資格、信用狀況、財(cái)務(wù)能力、經(jīng)營(yíng)資質(zhì)等；租賃用途：明確資產(chǎn)使用范圍，不得違反國(guó)家法律法規(guī)及企業(yè)規(guī)定；招租方式：公開(kāi)招標(biāo)、掛牌出租或競(jìng)爭(zhēng)性談判（僅限小額資產(chǎn)）；風(fēng)險(xiǎn)防控措施：如擔(dān)保要求、租金催收流程等。3.3.2方案審批租賃方案經(jīng)資產(chǎn)管理部門(mén)編制后，需提交以下部門(mén)審核：1.財(cái)務(wù)部門(mén)：審核租金標(biāo)準(zhǔn)及收益預(yù)測(cè)；2.法務(wù)部門(mén)：審核方案合法性及合規(guī)性；3.紀(jì)檢監(jiān)察部門(mén)：審核方案是否符合公開(kāi)透明原則；4.企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子：審議通過(guò)后，正式實(shí)施。第四章租賃實(shí)施流程4.1公開(kāi)招租4.1.1招租方式1.公開(kāi)招標(biāo)：適用于大額資產(chǎn)（如房屋、土地）租賃，通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)潛在承租方投標(biāo)；2.掛牌出租：適用于中等規(guī)模資產(chǎn)租賃，在產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)或企業(yè)官網(wǎng)掛牌，接受報(bào)名；3.競(jìng)爭(zhēng)性談判：適用于小額資產(chǎn)（如設(shè)備）租賃，經(jīng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子審批后，邀請(qǐng)3家以上潛在承租方談判。4.1.2招租信息發(fā)布1.發(fā)布渠道：產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)、企業(yè)官網(wǎng)、當(dāng)?shù)毓操Y源交易平臺(tái)、行業(yè)媒體；2.發(fā)布內(nèi)容：資產(chǎn)基本情況、租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)、承租方條件、報(bào)名時(shí)間（不少于5個(gè)工作日）、報(bào)名方式及需提交的材料；3.發(fā)布期限：公開(kāi)招標(biāo)不少于20個(gè)工作日，掛牌出租不少于10個(gè)工作日。4.1.3報(bào)名與資格審查1.報(bào)名：潛在承租方需在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提交報(bào)名材料（營(yíng)業(yè)執(zhí)照、信用報(bào)告、財(cái)務(wù)報(bào)表、經(jīng)營(yíng)資質(zhì)等）；2.資格審查：資產(chǎn)管理部門(mén)會(huì)同法務(wù)、財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)報(bào)名材料進(jìn)行審核，重點(diǎn)審查：主體資格：是否為合法存續(xù)的企業(yè)或個(gè)體工商戶(hù)；信用狀況：是否存在失信記錄（通過(guò)“信用中國(guó)”查詢(xún)）；財(cái)務(wù)能力：最近三年財(cái)務(wù)報(bào)表是否顯示有穩(wěn)定現(xiàn)金流；經(jīng)營(yíng)資質(zhì)：是否具備從事租賃用途的相關(guān)資質(zhì)（如特種行業(yè)許可證）；3.結(jié)果通知：向通過(guò)資格審查的承租方發(fā)出《資格確認(rèn)通知書(shū)》，未通過(guò)的說(shuō)明原因。4.2談判與評(píng)審4.2.1談判組織1.談判小組：由資產(chǎn)管理、財(cái)務(wù)、法務(wù)部門(mén)人員組成，人數(shù)不少于3人；2.談判程序：向承租方介紹資產(chǎn)情況及租賃要求；承租方提交報(bào)價(jià)及方案；談判小組就租金、租賃期限、違約責(zé)任等條款進(jìn)行談判；記錄談判過(guò)程，形成《談判紀(jì)要》。4.2.2評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)1.報(bào)價(jià)：優(yōu)先考慮報(bào)價(jià)高于評(píng)估價(jià)值的承租方；2.信用狀況：無(wú)失信記錄的承租方優(yōu)先；3.經(jīng)營(yíng)能力：具備相關(guān)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的承租方優(yōu)先；4.方案合理性：租賃用途符合企業(yè)要求、維護(hù)方案完善的承租方優(yōu)先。4.3合同簽訂4.3.1合同內(nèi)容租賃合響應(yīng)包括以下必備條款：1.雙方當(dāng)事人信息：名稱(chēng)、地址、法定代表人、聯(lián)系方式；2.租賃資產(chǎn)詳情：名稱(chēng)、數(shù)量、位置、權(quán)屬證明編號(hào)；3.租賃期限：起始日期、終止日期、續(xù)租條件；4.租金條款：租金標(biāo)準(zhǔn)、支付方式（按月/季/年）、支付時(shí)間、逾期違約金（每日萬(wàn)分之五至千分之一）；5.租賃用途：明確不得從事違法經(jīng)營(yíng)或改變用途；6.雙方權(quán)利義務(wù)：出租方：提供符合約定的資產(chǎn)、收取租金、監(jiān)督資產(chǎn)使用；承租方：按時(shí)支付租金、維護(hù)資產(chǎn)完好、不得轉(zhuǎn)租（如需轉(zhuǎn)租需經(jīng)出租方同意）；7.違約責(zé)任：承租方逾期支付租金、損壞資產(chǎn)、改變用途的賠償責(zé)任；8.合同終止：終止情形（到期、違約、協(xié)商）、資產(chǎn)交接程序；9.爭(zhēng)議解決：仲裁或訴訟（約定管轄法院）；10.擔(dān)保條款：如需擔(dān)保，明確擔(dān)保方式（抵押、質(zhì)押、第三方保證）及擔(dān)保范圍。4.3.2合同審批1.草擬合同：資產(chǎn)管理部門(mén)根據(jù)談判結(jié)果草擬合同；2.部門(mén)審核：法務(wù)部門(mén)審核合法性，財(cái)務(wù)部門(mén)審核租金條款，紀(jì)檢監(jiān)察部門(mén)審核廉潔性；3.領(lǐng)導(dǎo)審批：經(jīng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子審議通過(guò)后，簽訂合同。4.3.3合同備案合同簽訂后，資產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)將合同文本及相關(guān)材料（清查報(bào)告、可行性報(bào)告、談判紀(jì)要）報(bào)企業(yè)檔案管理部門(mén)備案，并抄報(bào)國(guó)資委（如需）。第五章租賃期管理5.1租金管理5.1.1租金核算財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)根據(jù)合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，按月/季/年核算租金，編制《租金核算表》，并發(fā)送給承租方。5.1.2租金收繳1.承租方應(yīng)在合同約定的時(shí)間內(nèi)，將租金支付至企業(yè)指定賬戶(hù)；2.財(cái)務(wù)部門(mén)收到租金后，應(yīng)及時(shí)開(kāi)具增值稅發(fā)票，并通知資產(chǎn)管理部門(mén)；3.資產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)建立《租金收繳臺(tái)賬》，記錄租金支付情況。5.1.3逾期處理1.逾期10日內(nèi)：財(cái)務(wù)部門(mén)發(fā)送《逾期租金催收通知書(shū)》，要求承租方說(shuō)明原因并承諾支付時(shí)間；2.逾期30日以上：資產(chǎn)管理部門(mén)牽頭，會(huì)同法務(wù)部門(mén)采取以下措施：收取逾期違約金；暫停資產(chǎn)使用（如需）；按照合同約定解除合同，收回資產(chǎn)并要求賠償損失。5.2資產(chǎn)維護(hù)與檢查5.2.1承租方責(zé)任1.負(fù)責(zé)資產(chǎn)的日常維護(hù)，保持資產(chǎn)完好；2.如需維修，應(yīng)提前通知出租方，維修費(fèi)用由承租方承擔(dān)（合同另有約定除外）；3.不得擅自改變資產(chǎn)結(jié)構(gòu)或用途，如需改變需經(jīng)出租方書(shū)面同意。5.2.2出租方責(zé)任1.定期檢查資產(chǎn)使用情況，每年不少于2次；2.對(duì)于資產(chǎn)自然損壞，負(fù)責(zé)維修（合同另有約定除外）；3.及時(shí)處理承租方提出的維修請(qǐng)求。5.2.3檢查程序1.制定檢查計(jì)劃：資產(chǎn)管理部門(mén)每年年初制定《資產(chǎn)檢查計(jì)劃》，明確檢查時(shí)間、范圍及人員；2.實(shí)地檢查：檢查人員填寫(xiě)《資產(chǎn)檢查記錄表》，記錄資產(chǎn)狀態(tài)、使用情況及存在的問(wèn)題；3.問(wèn)題處理：對(duì)于發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)通知承租方整改，整改期限一般不超過(guò)15日；4.結(jié)果反饋：將檢查結(jié)果報(bào)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子，并更新《租賃資產(chǎn)臺(tái)賬》。5.3合同變更與終止5.3.1合同變更1.變更情形：租賃期限延長(zhǎng)、租金調(diào)整、租賃用途變更等；2.變更程序：承租方提出變更申請(qǐng)，說(shuō)明變更理由；資產(chǎn)管理部門(mén)審核變更可行性，會(huì)同財(cái)務(wù)、法務(wù)部門(mén)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子審議通過(guò)后，簽訂《合同變更協(xié)議》；變更協(xié)議報(bào)檔案管理部門(mén)備案。5.3.2合同終止1.終止情形：合同到期，雙方未續(xù)簽；承租方違約（如逾期30日未支付租金、改變用途、損壞資產(chǎn)）；出租方因企業(yè)發(fā)展需要收回資產(chǎn)（需提前3個(gè)月通知承租方）；雙方協(xié)商一致終止。2.終止程序：發(fā)出《終止通知書(shū)》，說(shuō)明終止原因及時(shí)間；雙方對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行驗(yàn)收，確認(rèn)資產(chǎn)狀態(tài)；結(jié)清租金及相關(guān)費(fèi)用（如違約金、維修費(fèi)用）；辦理資產(chǎn)交接手續(xù)，簽訂《資產(chǎn)交接清單》。5.3.3資產(chǎn)交接1.交接內(nèi)容：租賃資產(chǎn)、附屬設(shè)備、權(quán)屬證明復(fù)印件、維修記錄等；2.交接程序：承租方將資產(chǎn)恢復(fù)至租賃前狀態(tài)（正常磨損除外）；出租方組織驗(yàn)收，如發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)損壞，要求承租方賠償；雙方簽字確認(rèn)《資產(chǎn)交接清單》，交接完成。第六章風(fēng)險(xiǎn)防控6.1風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別6.1.1承租方風(fēng)險(xiǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)：承租方逾期支付租金、違約終止合同；經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：承租方經(jīng)營(yíng)不善，無(wú)法履行合同；合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)：承租方從事違法經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致資產(chǎn)被查封。6.1.2資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)損壞風(fēng)險(xiǎn)：承租方未妥善維護(hù)資產(chǎn)，導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值下降；流失風(fēng)險(xiǎn)：承租方擅自轉(zhuǎn)租、抵押資產(chǎn)，導(dǎo)致資產(chǎn)流失；貶值風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)變化導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值下降。6.1.3法律風(fēng)險(xiǎn)合同條款不完善：如未約定違約責(zé)任、擔(dān)保條款，導(dǎo)致糾紛無(wú)法解決；違規(guī)操作：如未公開(kāi)招租、低于市場(chǎng)價(jià)格出租，導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)流失。6.2防控措施6.2.1承租方信用管理1.建立承租方信用檔案：記錄承租方的支付情況、違約記錄、經(jīng)營(yíng)狀況；2.信用評(píng)估：通過(guò)“信用中國(guó)”“企查查”等平臺(tái)查詢(xún)承租方信用狀況，對(duì)于失信企業(yè)拒絕出租；3.擔(dān)保要求：對(duì)于大額租賃（租金總額超過(guò)100萬(wàn)元），要求承租方提供抵押、質(zhì)押或第三方擔(dān)保，擔(dān)保金額不低于租金總額的30%。6.2.2資產(chǎn)保全措施1.定期資產(chǎn)評(píng)估：每2年對(duì)租賃資產(chǎn)進(jìn)行一次評(píng)估，監(jiān)控資產(chǎn)價(jià)值變化；2.資產(chǎn)保險(xiǎn)：對(duì)于重要資產(chǎn)（如房屋、設(shè)備），投保財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，降低資產(chǎn)損壞風(fēng)險(xiǎn)；3.禁止轉(zhuǎn)租：合同中明確約定承租方不得擅自轉(zhuǎn)租，如需轉(zhuǎn)租需經(jīng)出租方同意。6.2.3法律合規(guī)管理1.合同審核：法務(wù)部門(mén)全程參與合同制定，確保條款合法合規(guī)；2.流程監(jiān)督：紀(jì)檢監(jiān)察部門(mén)監(jiān)督租賃流程，防止暗箱操作；3.糾紛處理：對(duì)于租賃糾紛，及時(shí)通過(guò)法律途徑解決，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益。第七章監(jiān)督考核7.1監(jiān)督機(jī)制7.1.1內(nèi)部監(jiān)督1.內(nèi)部審計(jì)：企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門(mén)每年度對(duì)租賃業(yè)務(wù)進(jìn)行審計(jì)，重點(diǎn)檢查：租賃流程是否合規(guī)（如是否公開(kāi)招租、資格審查是否嚴(yán)格）；租金收繳是否及時(shí)（租金收繳率是否達(dá)到100%）；資產(chǎn)是否完好（資產(chǎn)完好率是否達(dá)到95%以上）；風(fēng)險(xiǎn)防控是否到位（如是否要求擔(dān)保、是否定期檢查）。2.紀(jì)檢監(jiān)察：對(duì)租賃過(guò)程中的違規(guī)行為（如收受回扣、泄露招租信息）進(jìn)行查處，情節(jié)嚴(yán)重的移送司法機(jī)關(guān)。7.1.2外部監(jiān)督1.國(guó)資委監(jiān)督：國(guó)資委定期對(duì)企業(yè)租賃業(yè)務(wù)進(jìn)行檢查，重點(diǎn)檢查國(guó)有資產(chǎn)保值增值情況；2.社會(huì)監(jiān)督：通過(guò)企業(yè)官網(wǎng)、熱線電話(huà)接受社會(huì)公眾監(jiān)督，舉報(bào)違規(guī)行為。7.2考核評(píng)價(jià)7.2.1考核指標(biāo)1.租金收繳率：實(shí)際收繳租金/應(yīng)收繳租金×100%（目標(biāo)：100%）；2.資產(chǎn)完好率：完好資產(chǎn)數(shù)量/租賃資產(chǎn)數(shù)量×100%（目標(biāo)：95%以上）