房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收管理標(biāo)準(zhǔn)1總則1.1目的為規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收管理，確保工程質(zhì)量符合國家法律法規(guī)、設(shè)計文件及合同要求，保障業(yè)主合法權(quán)益，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。1.2適用范圍本標(biāo)準(zhǔn)適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱“建設(shè)單位”）主導(dǎo)的住宅、商業(yè)、辦公等房地產(chǎn)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收管理，涵蓋從前期準(zhǔn)備到綜合驗(yàn)收、缺陷整改及資料歸檔的全流程。1.3依據(jù)法規(guī)《中華人民共和國建筑法》《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第279號）《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第393號）《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第279號）《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB____）地方政府出臺的規(guī)劃、消防、環(huán)保、人防等專項(xiàng)驗(yàn)收管理規(guī)定。2前期準(zhǔn)備管理2.1驗(yàn)收條件核查建設(shè)單位應(yīng)在竣工驗(yàn)收前，組織施工、監(jiān)理單位核查以下條件是否滿足：1.完成設(shè)計文件及合同約定的全部工程內(nèi)容（包括主體結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、水電安裝、園林景觀、配套設(shè)施等）；2.施工單位已完成自檢，出具《工程竣工自檢報告》；3.監(jiān)理單位已完成工程質(zhì)量評估，出具《工程質(zhì)量評估報告》；4.規(guī)劃、消防、環(huán)保、人防、節(jié)能等專項(xiàng)驗(yàn)收已通過，取得相應(yīng)合格證明文件；5.施工場地已清理完畢，臨時設(shè)施已拆除，符合交付條件；6.工程質(zhì)量問題已整改完畢（如有）。2.2驗(yàn)收資料準(zhǔn)備建設(shè)單位應(yīng)組織各參建單位整理以下驗(yàn)收資料（一式多份，需加蓋單位公章）：2.2.1施工資料施工日志、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、分項(xiàng)/分部工程驗(yàn)收記錄；材料/設(shè)備進(jìn)場檢驗(yàn)報告、見證取樣檢測報告（如混凝土試塊、鋼筋、防水材料等）；施工單位資質(zhì)證書、項(xiàng)目經(jīng)理及技術(shù)負(fù)責(zé)人資格證書；工程變更簽證、竣工圖（加蓋竣工圖章）。2.2.2監(jiān)理資料監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理實(shí)施細(xì)則；監(jiān)理日志、旁站記錄、監(jiān)理通知及回復(fù)；《工程質(zhì)量評估報告》。2.2.3專項(xiàng)驗(yàn)收資料規(guī)劃驗(yàn)收合格證、消防驗(yàn)收意見書、環(huán)保驗(yàn)收批復(fù)；人防工程驗(yàn)收合格證、節(jié)能驗(yàn)收報告；綠化工程驗(yàn)收記錄、智能化系統(tǒng)驗(yàn)收報告。2.2.4其他資料項(xiàng)目《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》；商品房買賣合同（樣本）、《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》（草稿）。2.3驗(yàn)收人員組織建設(shè)單位應(yīng)成立竣工驗(yàn)收小組，成員包括：建設(shè)單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、工程管理部負(fù)責(zé)人；施工單位項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人；監(jiān)理單位總監(jiān)理工程師、專業(yè)監(jiān)理工程師；設(shè)計單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、勘察單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人；邀請當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站（以下簡稱“質(zhì)監(jiān)站”）、消防救援機(jī)構(gòu)、環(huán)保部門等相關(guān)單位派員參與監(jiān)督。3分項(xiàng)驗(yàn)收管理分項(xiàng)驗(yàn)收是綜合竣工驗(yàn)收的前置條件，需按以下專項(xiàng)逐一完成：3.1規(guī)劃驗(yàn)收3.1.1驗(yàn)收依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；項(xiàng)目《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附件；規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總平面圖、建筑施工圖。3.1.2驗(yàn)收內(nèi)容建筑位置、平面布局、建筑面積、建筑高度、退界距離等符合規(guī)劃許可要求；配套設(shè)施（如社區(qū)服務(wù)中心、幼兒園、停車場）的位置、規(guī)模符合規(guī)劃設(shè)計方案；建筑外觀（立面造型、色彩、材質(zhì)）符合規(guī)劃審批要求；臨時建筑已拆除，施工場地已清理。3.1.3驗(yàn)收流程1.建設(shè)單位向規(guī)劃行政主管部門提交《規(guī)劃驗(yàn)收申請表》及相關(guān)資料；2.規(guī)劃部門審查資料合格后，組織現(xiàn)場核查；3.現(xiàn)場核查合格的，出具《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》；不合格的，提出整改意見，整改完成后重新申請。3.2消防驗(yàn)收3.2.1驗(yàn)收依據(jù)《中華人民共和國消防法》；《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB____，2018年版）；消防部門批準(zhǔn)的消防設(shè)計文件。3.2.2驗(yàn)收內(nèi)容消防設(shè)施（消火栓、自動噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)）的安裝、調(diào)試符合設(shè)計要求；疏散通道、安全出口、消防車通道的設(shè)置符合規(guī)范要求；建筑材料的防火性能符合規(guī)定（如防火門、防火涂料）；消防控制室的設(shè)備運(yùn)行正常，值班人員持證上崗。3.2.3驗(yàn)收流程1.建設(shè)單位向消防救援機(jī)構(gòu)提交《消防驗(yàn)收申請表》及消防設(shè)計文件、施工資料；2.消防機(jī)構(gòu)審查資料合格后，組織現(xiàn)場檢查、功能測試；3.驗(yàn)收合格的，出具《建設(shè)工程消防驗(yàn)收意見書》（合格）；不合格的，責(zé)令整改，整改完成后重新驗(yàn)收。3.3環(huán)保驗(yàn)收3.3.1驗(yàn)收依據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》；《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》；環(huán)保部門批準(zhǔn)的《環(huán)境影響評價報告》。3.3.2驗(yàn)收內(nèi)容污水處理設(shè)施、廢氣處理設(shè)施的安裝、運(yùn)行符合設(shè)計要求；噪聲污染控制措施（如隔音墻、減震墊）落實(shí)到位；固體廢物（如建筑垃圾、生活垃圾）的收集、處置符合規(guī)定；生態(tài)修復(fù)（如綠化、水土保持）符合要求。3.3.3驗(yàn)收流程1.建設(shè)單位委托第三方環(huán)境監(jiān)測機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)測，出具《環(huán)境監(jiān)測報告》；2.向環(huán)保部門提交《環(huán)保驗(yàn)收申請表》及監(jiān)測報告、施工資料；3.環(huán)保部門審查資料合格后，組織現(xiàn)場核查；4.驗(yàn)收合格的，出具《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)驗(yàn)收批復(fù)》；不合格的，責(zé)令整改，整改完成后重新驗(yàn)收。3.4其他專項(xiàng)驗(yàn)收人防驗(yàn)收：由人防主管部門組織，檢查人防工程的結(jié)構(gòu)、防護(hù)設(shè)施、通風(fēng)系統(tǒng)等符合《人民防空工程設(shè)計規(guī)范》要求；節(jié)能驗(yàn)收：由建設(shè)行政主管部門組織，檢查墻體保溫、門窗節(jié)能、空調(diào)系統(tǒng)等符合《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》（GB____）要求；綠化驗(yàn)收：由園林主管部門組織，檢查綠化面積、植物品種、種植質(zhì)量符合規(guī)劃設(shè)計方案要求；智能化驗(yàn)收：由建設(shè)單位組織，檢查智能化系統(tǒng)（如安防、門禁、智能家居）的安裝、調(diào)試符合設(shè)計要求。4綜合竣工驗(yàn)收管理4.1驗(yàn)收組織綜合竣工驗(yàn)收由建設(shè)單位主持，質(zhì)監(jiān)站全程監(jiān)督。驗(yàn)收小組應(yīng)提前3日將驗(yàn)收時間、地點(diǎn)通知各參建單位及監(jiān)督部門。4.2驗(yàn)收流程4.2.1會議啟動1.建設(shè)單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人宣布驗(yàn)收小組成員及分工；2.質(zhì)監(jiān)站宣讀驗(yàn)收監(jiān)督要求；3.施工單位項(xiàng)目經(jīng)理匯報工程施工情況；4.監(jiān)理單位總監(jiān)理工程師匯報工程質(zhì)量評估情況；5.設(shè)計單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人匯報設(shè)計落實(shí)情況。4.2.2現(xiàn)場檢查驗(yàn)收小組分為現(xiàn)場檢查組（負(fù)責(zé)工程實(shí)體質(zhì)量檢查）和資料檢查組（負(fù)責(zé)驗(yàn)收資料審查）：現(xiàn)場檢查：重點(diǎn)檢查主體結(jié)構(gòu)（有無裂縫、變形）、裝飾裝修（墻面空鼓、地面平整度）、水電安裝（通水通電、管線布局）、園林景觀（綠植成活率、道路平整度）等；資料審查：重點(diǎn)檢查資料的完整性（是否涵蓋全部工程內(nèi)容）、真實(shí)性（是否與現(xiàn)場一致）、合法性（是否符合法規(guī)要求）。4.2.3問題反饋現(xiàn)場檢查及資料審查結(jié)束后，驗(yàn)收小組召開會議，各成員反饋問題：施工單位對問題進(jìn)行說明；監(jiān)理單位確認(rèn)問題整改責(zé)任；質(zhì)監(jiān)站提出監(jiān)督意見。4.2.4形成結(jié)論驗(yàn)收小組根據(jù)檢查情況，形成以下結(jié)論：1.合格：工程質(zhì)量符合要求，資料齊全，同意通過驗(yàn)收；2.不合格：存在影響使用功能或安全的質(zhì)量問題，需整改后重新驗(yàn)收。4.3驗(yàn)收內(nèi)容綜合竣工驗(yàn)收應(yīng)覆蓋以下內(nèi)容：1.工程實(shí)體質(zhì)量：符合《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》及相關(guān)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；2.工程資料：齊全、規(guī)范、符合歸檔要求；3.專項(xiàng)驗(yàn)收：已通過規(guī)劃、消防、環(huán)保等全部專項(xiàng)驗(yàn)收；4.交付條件：施工場地清理完畢，配套設(shè)施（如水、電、氣、暖）已接通。4.4驗(yàn)收結(jié)論1.驗(yàn)收合格的，建設(shè)單位應(yīng)在10日內(nèi)出具《房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合竣工驗(yàn)收報告》，由驗(yàn)收小組全體成員簽字確認(rèn)，并加蓋各單位公章；2.驗(yàn)收不合格的，建設(shè)單位應(yīng)向施工單位發(fā)出《缺陷整改通知書》（詳見附件2），明確整改內(nèi)容、期限及責(zé)任；3.質(zhì)監(jiān)站應(yīng)在驗(yàn)收結(jié)束后5日內(nèi)出具《建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報告》，作為竣工驗(yàn)收備案的依據(jù)。5缺陷整改與復(fù)驗(yàn)5.1整改責(zé)任劃分施工單位：對驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題承擔(dān)整改責(zé)任，負(fù)責(zé)制定整改方案并組織實(shí)施；監(jiān)理單位：對整改過程進(jìn)行監(jiān)督，驗(yàn)收整改結(jié)果；建設(shè)單位：對整改工作進(jìn)行協(xié)調(diào)，督促施工單位按期完成整改。5.2整改流程管理1.建設(shè)單位向施工單位發(fā)出《缺陷整改通知書》，明確整改內(nèi)容、期限（一般不超過15日）；2.施工單位制定《整改方案》，報監(jiān)理單位審批；3.施工單位按《整改方案》實(shí)施整改，監(jiān)理單位全程旁站；4.整改完成后，施工單位向監(jiān)理單位提交《整改完成報告》；5.監(jiān)理單位對整改結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)收，合格后報建設(shè)單位。5.3復(fù)驗(yàn)要求1.建設(shè)單位收到《整改完成報告》后，應(yīng)在5日內(nèi)組織復(fù)驗(yàn)；2.復(fù)驗(yàn)由原驗(yàn)收小組成員參與，重點(diǎn)檢查整改內(nèi)容是否落實(shí)；3.復(fù)驗(yàn)合格的，出具《復(fù)驗(yàn)合格報告》；復(fù)驗(yàn)不合格的，責(zé)令施工單位重新整改，直至合格。6資料歸檔與交付6.1歸檔范圍建設(shè)單位應(yīng)將以下資料歸檔：綜合竣工驗(yàn)收報告、復(fù)驗(yàn)合格報告；規(guī)劃、消防、環(huán)保等專項(xiàng)驗(yàn)收合格證明文件；施工資料、監(jiān)理資料、設(shè)計變更資料；工程質(zhì)量監(jiān)督報告、竣工驗(yàn)收備案表；《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》。6.2歸檔要求1.資料應(yīng)齊全、規(guī)范，采用A4紙裝訂成冊，加蓋單位公章；2.竣工圖應(yīng)標(biāo)注修改內(nèi)容，加蓋“竣工圖”章（由施工單位項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人簽字）；3.資料應(yīng)存入建設(shè)單位檔案管理部門，保存期限不少于30年。6.3交付流程1.綜合驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)在30日內(nèi)到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理《竣工驗(yàn)收備案表》；2.建設(shè)單位向業(yè)主交付房屋時，應(yīng)提供《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》及《竣工驗(yàn)收備案表》復(fù)印件；3.業(yè)主對房屋質(zhì)量有異議的，建設(shè)單位應(yīng)在7日內(nèi)予以答復(fù)，如需整改，應(yīng)在15日內(nèi)完成。7監(jiān)督與責(zé)任7.1監(jiān)督機(jī)構(gòu)職責(zé)質(zhì)監(jiān)站：監(jiān)督竣工驗(yàn)收過程，核查驗(yàn)收資料，提出監(jiān)督意見；對驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為，責(zé)令整改并依法處罰；規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門：對專項(xiàng)驗(yàn)收過程進(jìn)行監(jiān)督，確保驗(yàn)收符合法規(guī)要求；建設(shè)行政主管部門：對房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案進(jìn)行管理，查處未備案即交付的行為。7.2責(zé)任追究1.施工單位未按要求整改的，建設(shè)單位可委托其他單位整改，費(fèi)用由施工單位承擔(dān)；情節(jié)嚴(yán)重的，納入建筑市場信用黑名單；2.監(jiān)理單位未履行監(jiān)督職責(zé)的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令整改，并處以罰款；3.建設(shè)單位未組織驗(yàn)收即交付使用的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令停止交付，并處以罰款；給業(yè)主造成損失的，承擔(dān)賠償責(zé)任；4.參建單位