物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營管理模擬題考試試題附答案一、單項(xiàng)選擇題（共20題，每題1分，共20分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1.下列物業(yè)管理成本中，屬于固定成本的是（）。A.公共區(qū)域照明電費(fèi)B.保潔人員績效工資C.物業(yè)共用部位保險(xiǎn)費(fèi)D.綠化養(yǎng)護(hù)材料費(fèi)2.某寫字樓月固定成本為50萬元，月變動(dòng)成本為20萬元/千平方米，當(dāng)月管理面積為3千平方米時(shí)，單位面積月成本為（）元/平方米。A.23.33B.28.57C.30.00D.35.003.在房屋租賃管理中，“毛租”模式下（）。A.租金包含物業(yè)管理費(fèi)，由租戶承擔(dān)全部運(yùn)營成本B.租金不包含物業(yè)管理費(fèi)，由業(yè)主承擔(dān)全部運(yùn)營成本C.租金包含部分運(yùn)營成本，剩余由租戶分?jǐn)侱.租金包含全部運(yùn)營成本，租戶無需額外支付4.某商業(yè)物業(yè)年有效毛收入為800萬元，運(yùn)營費(fèi)用為300萬元，空置和收租損失為50萬元，則年凈經(jīng)營收入為（）萬元。A.450B.500C.550D.7505.設(shè)施管理的核心目標(biāo)是（）。A.降低設(shè)施維護(hù)成本B.提升設(shè)施使用效率C.保障設(shè)施安全運(yùn)行D.實(shí)現(xiàn)設(shè)施全生命周期價(jià)值最大化6.下列指標(biāo)中，反映物業(yè)管理企業(yè)短期償債能力的是（）。A.資產(chǎn)負(fù)債率B.流動(dòng)比率C.凈資產(chǎn)收益率D.成本費(fèi)用利潤率7.某住宅小區(qū)可出租地下車位100個(gè)，當(dāng)月實(shí)際出租85個(gè)，其中2個(gè)車位因維修暫停出租，則車位空置率為（）。A.13%B.15%C.17%D.20%8.在寫字樓租戶組合優(yōu)化中，優(yōu)先引入的租戶類型是（）。A.高租金但租期短的金融企業(yè)B.穩(wěn)定租期但租金較低的科技企業(yè)C.行業(yè)影響力大的頭部企業(yè)D.小規(guī)模但支付能力強(qiáng)的創(chuàng)業(yè)公司9.物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展資產(chǎn)運(yùn)營時(shí)，不屬于其核心業(yè)務(wù)的是（）。A.物業(yè)租賃代理B.設(shè)施設(shè)備更新改造C.房地產(chǎn)投資信托（REITs）D.空置房托管10.某物業(yè)項(xiàng)目采用“酬金制”收費(fèi)模式，當(dāng)月預(yù)收物業(yè)費(fèi)120萬元，實(shí)際支出100萬元，約定酬金比例為8%，則應(yīng)返還業(yè)主的結(jié)余為（）萬元。A.12B.16C.20D.2411.下列風(fēng)險(xiǎn)中，屬于物業(yè)經(jīng)營管理市場風(fēng)險(xiǎn)的是（）。A.租戶拖欠租金B(yǎng).政策調(diào)整導(dǎo)致稅費(fèi)增加C.周邊新建同類物業(yè)競爭D.設(shè)施設(shè)備突發(fā)故障12.商業(yè)物業(yè)租金調(diào)整策略中，“指數(shù)化租金”通常與（）掛鉤。A.消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)（CPI）B.企業(yè)工資指導(dǎo)線C.銀行貸款利率D.物業(yè)評(píng)估價(jià)值13.住宅小區(qū)公共收益管理中，電梯廣告收入應(yīng)（）。A.全部歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有B.按約定比例與業(yè)主共享C.優(yōu)先用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金D.由業(yè)主大會(huì)決定使用方式14.設(shè)備更新決策中，不屬于經(jīng)濟(jì)壽命影響因素的是（）。A.設(shè)備原值B.維修成本遞增速度C.技術(shù)進(jìn)步替代率D.設(shè)備殘值15.某物業(yè)項(xiàng)目年凈利潤為150萬元，資產(chǎn)總額為1000萬元，負(fù)債總額為400萬元，則凈資產(chǎn)收益率為（）。A.15%B.25%C.30%D.35%16.房屋租賃中，承租人擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可（）。A.要求承租人賠償損失，但不得解除合同B.立即解除合同并收回房屋C.要求承租人補(bǔ)繳轉(zhuǎn)租收益的50%D.向承租人收取轉(zhuǎn)租管理費(fèi)17.下列設(shè)施管理內(nèi)容中，屬于“預(yù)防性維護(hù)”的是（）。A.電梯突發(fā)故障后的緊急維修B.空調(diào)系統(tǒng)季節(jié)性清潔保養(yǎng)C.消防設(shè)備損壞后的更換D.水管爆裂后的堵漏處理18.寫字樓租戶滿意度調(diào)查中，最能反映服務(wù)質(zhì)量的指標(biāo)是（）。A.租金價(jià)格合理性B.電梯等待時(shí)間C.車位供應(yīng)量D.周邊交通便利性19.物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展社區(qū)增值服務(wù)時(shí)，應(yīng)優(yōu)先選擇（）。A.與基礎(chǔ)服務(wù)強(qiáng)關(guān)聯(lián)的項(xiàng)目（如家政、快遞代收）B.高利潤但需大量投入的項(xiàng)目（如社區(qū)超市）C.業(yè)主需求分散的個(gè)性化項(xiàng)目（如寵物托管）D.依賴外部資源的合作項(xiàng)目（如裝修推薦）20.某商業(yè)綜合體年總運(yùn)營成本為600萬元，其中固定成本占40%，變動(dòng)成本占60%。若運(yùn)營面積增加20%，則年總運(yùn)營成本預(yù)計(jì)為（）萬元。A.648B.672C.720D.750二、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題2分，共20分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，錯(cuò)選、多選不得分；少選，每個(gè)正確選項(xiàng)得0.5分）21.下列屬于物業(yè)經(jīng)營管理中“收益性物業(yè)”的有（）。A.住宅小區(qū)B.甲級(jí)寫字樓C.大型商場D.政府機(jī)關(guān)辦公樓E.長租公寓22.影響住宅租金水平的主要因素包括（）。A.房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)B.周邊學(xué)校資源C.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量D.業(yè)主心理預(yù)期E.市場供需關(guān)系23.物業(yè)管理成本控制的主要方法有（）。A.預(yù)算控制B.定額控制C.標(biāo)準(zhǔn)成本控制D.作業(yè)成本控制E.機(jī)會(huì)成本控制24.設(shè)施設(shè)備全生命周期管理包括（）階段。A.規(guī)劃設(shè)計(jì)B.采購安裝C.運(yùn)行維護(hù)D.更新改造E.報(bào)廢處置25.房屋租賃合同中，必須明確約定的內(nèi)容有（）。A.租賃期限B.租金支付方式C.房屋維修責(zé)任D.租戶裝飾裝修權(quán)限E.合同解除條件26.物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告分析的主要指標(biāo)包括（）。A.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率B.資本積累率C.存貨周轉(zhuǎn)率D.已獲利息倍數(shù)E.總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率27.商業(yè)物業(yè)租戶組合優(yōu)化的原則有（）。A.業(yè)態(tài)互補(bǔ)性B.租金貢獻(xiàn)度C.品牌匹配度D.客群重疊度E.經(jīng)營穩(wěn)定性28.物業(yè)經(jīng)營管理中的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略包括（）。A.風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避B.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移C.風(fēng)險(xiǎn)自留D.風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖E.風(fēng)險(xiǎn)控制29.住宅小區(qū)公共收益的常見來源有（）。A.公共區(qū)域廣告收入B.停車位出租收入C.業(yè)主共有房屋出租收入D.物業(yè)費(fèi)滯納金E.維修資金利息收入30.設(shè)備更新決策中，需比較的成本類型有（）。A.舊設(shè)備繼續(xù)使用的沉沒成本B.舊設(shè)備的當(dāng)前變現(xiàn)價(jià)值C.新設(shè)備的購置成本D.新舊設(shè)備的年運(yùn)行成本E.新舊設(shè)備的殘值三、案例分析題（共3題，每題20分，共60分。請(qǐng)根據(jù)背景資料，結(jié)合所學(xué)知識(shí)回答問題）案例一：某寫字樓租賃優(yōu)化問題背景：某二線城市核心區(qū)5A級(jí)寫字樓，總建筑面積8萬平方米，可出租面積6萬平方米，目前平均出租率75%，租金水平8元/平方米/天（含物業(yè)費(fèi)）。租戶結(jié)構(gòu)中，金融企業(yè)占40%（平均租期3年），科技企業(yè)占30%（平均租期2年），其他企業(yè)占30%（平均租期1年）。近期周邊3公里內(nèi)新增2座同等級(jí)寫字樓，總可出租面積5萬平方米，市場競爭加劇。問題：1.分析該寫字樓當(dāng)前出租率偏低的可能原因（6分）；2.提出3項(xiàng)提升出租率的具體策略（8分）；3.若目標(biāo)出租率提升至90%，假設(shè)租金保持不變，計(jì)算年租金收入增量（6分）。案例二：商業(yè)綜合體成本控制背景：某商業(yè)綜合體總建筑面積10萬平方米，包含購物中心、酒店、寫字樓，年運(yùn)營成本2500萬元（其中能耗成本占40%，人工成本占35%，維修保養(yǎng)成本占20%，其他5%）。近期業(yè)主方要求將年運(yùn)營成本降低10%，但需保障服務(wù)質(zhì)量不下降。問題：1.分析該綜合體運(yùn)營成本的主要控制方向（6分）；2.針對(duì)能耗成本提出3項(xiàng)具體優(yōu)化措施（8分）；3.說明人工成本控制中需避免的風(fēng)險(xiǎn)（6分）。案例三：住宅小區(qū)設(shè)施管理糾紛背景：某住宅小區(qū)建成5年，共有6棟高層住宅，配備12部電梯（品牌A，型號(hào)X）。近期3部電梯頻繁出現(xiàn)故障（平均每月2次困人事件），業(yè)主投訴至街道辦，要求物業(yè)立即更換電梯。物業(yè)公司稱已按合同約定每15天進(jìn)行一次常規(guī)維護(hù)，故障原因?yàn)殡娞菰O(shè)計(jì)缺陷，需聯(lián)系廠家處理，拒絕直接更換。問題：1.判斷物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)電梯故障的主要責(zé)任（4分），并說明依據(jù)（6分）；2.提出解決該糾紛的具體流程（6分）；3.列舉3項(xiàng)預(yù)防電梯頻繁故障的長期措施（4分）。參考答案一、單項(xiàng)選擇題1.C2.A（計(jì)算：總成本=50+20×3=110萬元；單位成本=110萬/3萬㎡≈36.67元/㎡？需復(fù)核原題數(shù)據(jù)。正確應(yīng)為：50萬固定+20萬/千㎡×3千㎡=50+60=110萬，110萬/6萬㎡（總可出租面積？題目中“管理面積3千平方米”可能表述不清，假設(shè)管理面積為3萬㎡，則110萬/3萬=36.67，但選項(xiàng)無此答案，可能題目數(shù)據(jù)有誤，暫按原題意圖選A）注：經(jīng)修正，原題中“月變動(dòng)成本為20萬元/千平方米”，管理面積3千平方米=0.3萬平方米，總成本=50+20×3=110萬元，單位面積成本=110萬/0.3萬㎡≈366.67元/月，明顯不合理，可能題目單位應(yīng)為“元/平方米”，即變動(dòng)成本20元/㎡/月，管理面積3萬㎡，則變動(dòng)成本=20×3=60萬，總成本=50+60=110萬，單位成本=110萬/3萬≈36.67元/㎡，但選項(xiàng)無此答案，可能題目數(shù)據(jù)為“月固定成本50萬，變動(dòng)成本20元/㎡/月，管理面積3萬㎡”，則單位成本=（50+20×3）/3=（50+60）/3=110/3≈36.67，仍不符?？赡茴}目中“變動(dòng)成本為20萬元/月/千平方米”表述錯(cuò)誤，正確應(yīng)為“20元/平方米/月”，則選項(xiàng)可能有誤，此處按出題意圖暫選A。（以下為正確答案修正后）1.C（固定成本不隨業(yè)務(wù)量變動(dòng)，保險(xiǎn)費(fèi)通常按年繳納，屬于固定成本）2.A（假設(shè)題目中“月變動(dòng)成本為20元/平方米”，管理面積3萬㎡，則變動(dòng)成本=20×3=60萬，總成本=50+60=110萬，單位成本=110萬/3萬≈36.67，可能題目數(shù)據(jù)錯(cuò)誤，正確選項(xiàng)應(yīng)為計(jì)算錯(cuò)誤，暫按出題意圖選A）3.D（毛租模式下租金包含全部運(yùn)營成本）4.A（凈經(jīng)營收入=有效毛收入運(yùn)營費(fèi)用=800300=500？但題目中“空置和收租損失為50萬元”屬于有效毛收入的扣減項(xiàng)，有效毛收入=潛在毛收入空置和收租損失=800+50=850？需明確公式：有效毛收入=潛在毛租金收入空置和收租損失，凈經(jīng)營收入=有效毛收入運(yùn)營費(fèi)用。若題目中“年有效毛收入為800萬元”已扣除空置損失，則凈經(jīng)營收入=800300=500，選B）注：正確公式為：有效毛收入=潛在毛收入空置和收租損失；凈經(jīng)營收入=有效毛收入運(yùn)營費(fèi)用。題目中“年有效毛收入為800萬元”已扣除空置損失，因此凈經(jīng)營收入=800300=500，正確選項(xiàng)為B。（修正后正確答案）1.C2.A（數(shù)據(jù)可能有誤，暫按原題）3.D4.B5.D6.B7.A（空置率=（可出租實(shí)際出租）/可出租=（10085）/100=15%，但題目中2個(gè)維修暫停，是否算可出租？可出租車位=1002=98，實(shí)際出租85，空置率=（9885）/98≈13.27%，選A）8.C9.C10.B（酬金=120×8%=9.6萬，實(shí)際支出100萬，結(jié)余=1201009.6=10.4萬？可能題目為“酬金制下預(yù)收物業(yè)費(fèi)為收入，支出100萬，酬金按支出的8%計(jì)算”，則酬金=100×8%=8萬，結(jié)余=1201008=12萬，選A）11.C12.A13.B14.A15.B（凈資產(chǎn)=1000400=600萬，收益率=150/600=25%）16.B17.B18.B19.A20.A（固定成本=600×40%=240萬，變動(dòng)成本=600×60%=360萬，變動(dòng)成本與面積成正比，面積增加20%，變動(dòng)成本=360×1.2=432萬，總成本=240+432=672萬，選B）二、多項(xiàng)選擇題21.BCE22.ABCE23.ABCD24.ABCDE25.ABCE26.ABDE（物業(yè)服務(wù)企業(yè)無大量存貨，排除C）27.ABCE28.ABCE29.ABC30.BCDE三、案例分析題案例一1.出租率偏低原因：①周邊新增競品分流客戶；②租戶結(jié)構(gòu)中短期租戶占比高（30%租期1年），到期空置風(fēng)險(xiǎn)大；③租金水平可能高于市場承受能力（需結(jié)合當(dāng)?shù)匦星榕袛啵?；④租戶滿意度不足，續(xù)租率低；⑤推廣力度不足，潛在客戶覆蓋不夠。（任意3點(diǎn)得6分）2.提升策略：①差異化定位：針對(duì)科技企業(yè)推出“共享會(huì)議室+高速網(wǎng)絡(luò)”增值服務(wù)包，延長租期至3年；②租金彈性調(diào)整：對(duì)長期租戶（≥3年）給予5%租金折扣，對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)（如行業(yè)頭部）提供3個(gè)月免租期；③加強(qiáng)渠道合作：與知名中介機(jī)構(gòu)、企業(yè)服務(wù)平臺(tái)合作，擴(kuò)大客源；④優(yōu)化租戶體驗(yàn)：增設(shè)智能訪客系統(tǒng)、提升電梯運(yùn)行效率，提高續(xù)租率。（任意3點(diǎn)，每點(diǎn)23分，共8分）3.年租金收入增量計(jì)算：原出租面積=6萬㎡×75%=4.5萬㎡；目標(biāo)出租面積=6萬㎡×90%=5.4萬㎡；增量面積=5.44.5=0.9萬㎡；年租金增量=0.9萬㎡×8元/㎡/天×365天=0.9×8×365=2628萬元。（6分）案例二1.成本控制方向：①能耗成本（占比40%，優(yōu)化空間大）；②人工成本（占比35%，可通過效率提升降低）；③維修保養(yǎng)成本（占比20%，可通過預(yù)防性維護(hù)減少突發(fā)支出）；④其他成本（嚴(yán)格審批非必要開支）。（6分）2.能耗優(yōu)化措施：