蘇州獨(dú)墅湖板塊房地產(chǎn)市場調(diào)研報告蘇州同策市場部2011/01/01獨(dú)墅湖區(qū)位獨(dú)墅湖交通獨(dú)墅湖景觀獨(dú)墅湖規(guī)劃獨(dú)墅湖總結(jié)供需分析公寓個案篇別墅個案篇個案總結(jié)產(chǎn)品研究客群研究營銷分析推廣分析區(qū)域共性區(qū)域差異性未來展望報告思路獨(dú)墅湖區(qū)位在行政區(qū)域劃分上，獨(dú)墅湖西岸歸屬吳中區(qū)，而東岸和北岸歸屬工業(yè)園區(qū)。獨(dú)墅湖處于工業(yè)園區(qū)和吳中區(qū)兩大板塊的結(jié)合部，周邊有婁葑鎮(zhèn)、斜塘鎮(zhèn)、郭巷鎮(zhèn)，高教區(qū)等獨(dú)墅湖板塊是指位于獨(dú)墅湖西岸、北岸、東岸的區(qū)域,目前南岸尚未開發(fā)斜塘鎮(zhèn)高教區(qū)郭巷鎮(zhèn)婁葑鎮(zhèn)獨(dú)墅湖以原生態(tài)湖景著稱，水面11.52平方公里，比金雞湖面積7.1平方公里稍大。政府50億資金啟動獨(dú)墅湖波光湖景的回水工程打造專屬自然景觀帶城市內(nèi)湖獨(dú)墅湖見證了純粹的蘇州傳統(tǒng)文化情結(jié)---魚米之鄉(xiāng)的縮影，這里是蘇州水生魚類的天堂，蘇城絕大多數(shù)食用魚類在這里生長繁衍獨(dú)墅湖自然景觀非常好，很長的水岸線，如果把金雞湖比作華麗時尚前衛(wèi)的大家閨秀，那么獨(dú)墅湖就如天然去雕飾，婉約清麗的小家碧玉獨(dú)墅湖景觀獨(dú)墅湖教堂實(shí)景獨(dú)墅湖交通獨(dú)墅湖大道金雞湖大道東方大道星湖街蘇嘉杭高速東環(huán)高架主要交通干線：地鐵3號線婁葑鎮(zhèn)站獨(dú)墅湖路站斜塘鎮(zhèn)站隧道獨(dú)墅湖金雞湖地鐵2號線迎春南路站高架：東環(huán)高架、蘇嘉杭高速公路，南環(huán)延伸段工程地鐵：3號線靠近婁葑鎮(zhèn)站、獨(dú)墅湖路站等，2號線從迎春南路站向東至高教區(qū)有一個延伸段隧道：獨(dú)墅湖湖底隧道主干道：獨(dú)墅湖大道、金雞湖大道、星海街、通達(dá)路、東方大道等，距市區(qū)車程不足6分鐘通達(dá)路兩大水域、三條主干道、兩條輕軌，兩座高架，一條隧道交通的便捷性使得地段成為第一居所成為可能新機(jī)場路南遷改造工程延伸段獨(dú)墅湖隧橋工程全長為7.37公里，其中隧道部分長3.46公里，為目前國內(nèi)最長獨(dú)墅湖交通蘇州獨(dú)墅湖隧道全面竣工并正式通車對于獨(dú)墅湖有著重大的歷史意義。緩解了城南東西向交通壓力，實(shí)現(xiàn)了園區(qū)東南和城區(qū)快速對接。交通瓶頸的打破，為區(qū)域內(nèi)自身客源的流動和對外部客源的拓展奠定了基礎(chǔ)隧道入口隧道入口實(shí)景獨(dú)墅湖規(guī)劃■地段靠東南，長期被金雞湖邊緣化，生活配套不足，由于周邊多動遷房，整體形象不高。■得天獨(dú)厚的自然資源，原生態(tài)湖景，不同于金雞湖人工造景，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)■高端人文教育資源豐富，高知聚集地，商業(yè)配套相對滯后，主要受傳統(tǒng)商圈的輻射■地塊大盤云集，地王頻現(xiàn)，土地儲備豐富，為板塊低密度中高檔生活區(qū)，多別墅產(chǎn)品■隨著區(qū)域未來供應(yīng)的跟進(jìn)，交通的日益完善，獨(dú)墅湖高教區(qū)的開發(fā)成熟，有望吸引新生人口與高素質(zhì)人口聚集。板塊現(xiàn)狀未來規(guī)劃外溢金雞湖價值效應(yīng)，依托生態(tài)湖景優(yōu)勢，打造低密度高尚居住生活區(qū)，形成高端人士聚集，人文教育特色顯著的活力地帶高尚居住+生態(tài)湖景+人文配套未來商業(yè)中心（雙冠商業(yè)）低密度中高檔居住區(qū)中高檔居住區(qū)高爾夫場五星酒店高等教育區(qū)研究生城教堂沿湖公園科技產(chǎn)業(yè)園商務(wù)中心體育館影劇院婁葑動遷房斜塘動遷房中高檔居住區(qū)獨(dú)墅湖規(guī)劃■片區(qū)發(fā)展較早，已形成湖西和湖東兩個CBD，金融商貿(mào)業(yè)發(fā)達(dá)，休閑娛樂設(shè)施完善，更多的以公建配套的形式，比如科文中心，博覽中心?！鋈斯さ褡恋暮圹E較多，人工造景，比如湖濱大道，摩天輪，李公堤，游艇碼頭等。■湖西高端居住區(qū)已成絕版，配套一流，典型商貿(mào)中心---左岸商業(yè)街；大湖東板塊品質(zhì)大盤云集，后續(xù)供應(yīng)充足，潛力巨大，附近有園區(qū)行政中心---園區(qū)管委會。金雞湖總體規(guī)劃湖西CBD湖東CBD現(xiàn)代大道中高檔居住區(qū)湖東中檔居住區(qū)湖西高檔居住區(qū)雙湖中高檔居住區(qū)與湖西板塊不同，雙湖板塊（沿金雞湖大道）可以共享金雞湖周邊配套，此處居住價值凸顯，因而此地多別墅產(chǎn)品和低密度住宅。金雞湖金雞湖---商務(wù)休閑的湖；獨(dú)墅湖---生活居住的湖7.1平方千米浩瀚湖景獨(dú)墅湖規(guī)劃高等教育區(qū)白鷺園16影劇院1922生物納米科技園24鄰里中心18體育館21創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園8

文星廣場25月亮灣商務(wù)中心獨(dú)墅湖圖書館1翰林緣小區(qū)1024入駐高校名單：蘇州大學(xué)、中國科大、人民大學(xué)、南大、西交大、東南大學(xué)、川大、武漢大學(xué)、華中科大、華北電力、西交利物浦、港大思培等高教區(qū)占地共10平方公里，3平方公里用于研究生教育基地，3平方公里用于創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基地，2平方公里為蘇大新校區(qū)，2平方公里為生活服務(wù)配套整個蘇州知性人士和高階人群的發(fā)祥地，濃郁的文化氛圍，使得獨(dú)墅湖成為更有生活品位的湖，這里的高教服務(wù)和智力產(chǎn)業(yè)集群將催生出去化周邊品質(zhì)樓盤的重要人群。25高教區(qū)規(guī)劃---高尚人文領(lǐng)地高教區(qū)規(guī)劃圖實(shí)景獨(dú)墅湖總結(jié)城市性與生態(tài)性完美結(jié)合，離塵不離城金雞湖金雞湖---受益于工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，土地開發(fā)起步早，先天資源豐厚，目前成熟度最高，湖西更是寸土寸金，但是人工雕琢的景觀痕跡和過于濃厚的商業(yè)氛圍破壞了金雞湖的生態(tài)型，第一居所的屬性不變太湖太湖---跨越了城市內(nèi)湖視野，放眼長三角，太湖度假區(qū)大規(guī)劃的啟動，保持太湖原有的生態(tài)性基礎(chǔ)上，打造旅游休閑娛樂為主要功能的生活居住區(qū)，但是整個板塊距離市區(qū)較遠(yuǎn)，生活配套不足，城市型較差，一般追認(rèn)為第二居所蘇州主流人居從金雞湖時代到獨(dú)墅湖時代第一居所高炮文字：綠城—中國高端物業(yè)的締造者高炮綠城玫瑰園綠城御園獨(dú)墅湖房地產(chǎn)土地一級市場---從歷年土拍凸顯地王板塊價值近年獨(dú)墅湖板塊價值凸顯，地王頻現(xiàn)，品牌開發(fā)商云集，眾多高端項(xiàng)目入市，引領(lǐng)獨(dú)墅湖未來高尚人居新時代2006年底，九龍倉金雞湖大道地塊33.9萬方14億2009年9月22日綠城地塊15萬方，25億2009年9月22日綠城地塊21萬方，36億2011年1月6日，眾朗投資地塊23萬方29.1億2008年1月8日，中海獨(dú)墅島地塊34萬方15.6億2007年6月19日，新加坡仁恒雙湖地塊:37萬方21.63億在售未售早在2006年，綠城與華潤置地角逐古城區(qū)平門府地塊，最終失之交臂，以高端物業(yè)締造者自稱的綠城在蘇州鮮有高端項(xiàng)目，此番來勢洶洶，以雙湖地塊36萬方61億，驚爆雙料地王綠城銷售中心高調(diào)亮相蘇城2009年8月5日，保利獨(dú)墅島地塊29萬方19.9億獨(dú)墅湖房地產(chǎn)2010年公寓供應(yīng)：湖濱花園（主要是瀾泊灣）97159.54㎡524套，中海獨(dú)墅島74355.8㎡283套，全年共計(jì)171515.34㎡，807套，占吳中區(qū)公寓總供應(yīng)面積的11.98%2010年別墅供應(yīng)：獨(dú)墅湖西片區(qū)全年無別墅供應(yīng)，吳中區(qū)全年別墅供應(yīng)為167143.3㎡，主要集中在太湖流域二級市場---獨(dú)墅湖西（吳中）房地產(chǎn)供應(yīng)分析湖西公寓全年供應(yīng)主要集中在湖濱花園和中海獨(dú)墅島兩項(xiàng)目，其公寓放量占吳中區(qū)比重較小，受傳統(tǒng)旺季的影響，4、5、8、9月供應(yīng)比較集中，其中4、5月供應(yīng)套數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過8、9月份。湖西別墅供應(yīng)主要集中在仁恒和中海項(xiàng)目，全年無供應(yīng)，只是持續(xù)去化去年推出的別墅獨(dú)墅湖房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)面積供應(yīng)套數(shù)悅湖32873.6369海德公園31046.62285水云居23805.91442010年別墅供應(yīng)：御湖熙岸21533㎡53套，國賓一號30665㎡57套，全年共計(jì)52199㎡110套，占園區(qū)別墅總供應(yīng)面積的47.7%2010年公寓供應(yīng)二級市場---獨(dú)墅湖（園區(qū)）房地產(chǎn)供應(yīng)分析園區(qū)獨(dú)墅湖板塊全年公寓供應(yīng)116490㎡，占園區(qū)總供應(yīng)的6.43%。供應(yīng)主要以悅湖、海德公園剛需小戶為主，其次是雙湖板塊的稀缺樓盤，全年供應(yīng)主要集中在7、10月，10月比較集中；區(qū)域全年公寓總供應(yīng)量占整個獨(dú)墅湖供應(yīng)的40.4%整個獨(dú)墅湖板塊別墅供應(yīng)主要集中在雙湖板塊，主要有國賓一號、御湖熙岸，整個區(qū)域別墅年供應(yīng)占園區(qū)的近一半，全年僅八月集中放量獨(dú)墅湖房地產(chǎn)

公寓供應(yīng)園區(qū)和吳中區(qū)部分之比2/3獨(dú)墅湖湖西公寓4、5月份集中放量獨(dú)墅湖（園區(qū)）公寓7、10月份集中放量

公寓供應(yīng)量在各區(qū)域比重均較小

公寓供應(yīng)主要集中在體量較大剛需項(xiàng)目

板塊全年別墅供應(yīng)以雙湖板塊為主

湖西無別墅供應(yīng)全年持續(xù)去化去年的產(chǎn)品

雙湖別墅供應(yīng)量個別月份占園區(qū)近半成

別墅供應(yīng)集中在個別項(xiàng)目，中海、九龍倉

別墅供應(yīng)一般集中選擇在下半年小結(jié)：公寓別墅市場表現(xiàn)各異，個別地區(qū)特征明顯，獨(dú)墅湖西公寓放量較大，片區(qū)無別墅供應(yīng)；園區(qū)獨(dú)墅湖板塊公寓別墅供應(yīng)雙管其下，別墅市場表現(xiàn)突出，公寓供應(yīng)集中在個別剛需體量較大樓盤。公寓別墅應(yīng)現(xiàn)表供獨(dú)墅湖房地產(chǎn)二級市場---獨(dú)墅湖西（吳中）房地產(chǎn)需求分析

公寓去化表現(xiàn)基本隨著公寓供應(yīng)量的變化而變化，4、9月集中供應(yīng)導(dǎo)致去化較多。公寓雖然4、5月份的供應(yīng)比8、9月份較多但是去化套數(shù)不及后者，主要受樓市調(diào)控的影響，進(jìn)入十月以后面臨淡季進(jìn)入持續(xù)去化期。別墅因?yàn)槿隉o供應(yīng)，去化效果僅受傳統(tǒng)淡旺季影響，去化量最大集中在4、10月份，10月份星島仁恒銷售28套聯(lián)排。

小結(jié)：去化時段比較集中，公寓去化集中在舊盤的后續(xù)推案，別墅持續(xù)去化去年產(chǎn)品。獨(dú)墅湖房地產(chǎn)二級市場---獨(dú)墅湖（園區(qū)）板塊房地產(chǎn)需求分析由于10月公寓出現(xiàn)較大供應(yīng)，使得10、11月份出現(xiàn)了全年最高去化。11月海德公園去化301套，為區(qū)域全年公寓去化的一個最高峰。該區(qū)域別墅去化主要集中在8、9、10月份，正值8月別墅集中放量期，主要去化項(xiàng)目為九龍倉國賓一號，共計(jì)去化85套，另外國賓一號也是片區(qū)別墅供應(yīng)最多的樓盤。

小結(jié)：去化時段比較集中，新盤為去化主力，公寓去化集中在剛需大盤，別墅去化單個樓盤表現(xiàn)突出。獨(dú)墅湖房地產(chǎn)獨(dú)墅湖西在售：悅湖、中房瀾泊灣、中海獨(dú)墅島售罄：星島仁恒、星嶼仁恒、香濱水岸、鑫苑湖岸名家未售：保利獨(dú)墅西岸、仁恒棠北、雙冠商業(yè)地塊雙湖板塊在售：大湖城邦、九龍倉國賓一號、中海世家（御湖熙岸）、水墨江南未售：綠城御園、綠城玫瑰園、仁恒雙湖灣獨(dú)墅湖東岸在售：榮域、海德公園、星湖名軒售罄：喜月閣（酒店公寓）以星港街和星湖街、通達(dá)路為界將獨(dú)墅湖房地產(chǎn)市場分為三個板塊選取代表性個案------悅湖、中房瀾泊灣、中海獨(dú)墅島、星島仁恒、榮域、海德公園、九龍倉國賓一號、大湖城邦，仁恒雙湖灣，進(jìn)行景觀、產(chǎn)品、戶型、價格、營銷等情況分析

項(xiàng)目眾多，地王頻現(xiàn)，生活配套不足，多親水別墅和觀湖公寓，典型個案為瀾泊灣仁恒項(xiàng)目

片區(qū)受益于高教區(qū)人文配套，住宅規(guī)劃較少，以小高層為主，個別剛需大盤在售，典型個案為榮域和海德公園

區(qū)域?yàn)榈赝醢鍓K，前期為高檔公寓，后以豪宅為主，供應(yīng)充足，共享金雞湖配套，代表個案為九龍倉國賓一號和大湖城邦板塊項(xiàng)目一覽獨(dú)墅湖房地產(chǎn)板塊項(xiàng)目分布情況獨(dú)墅湖公寓個案PART1

公寓篇項(xiàng)目情報所在區(qū)域：獨(dú)墅湖東占地面積：10.5萬方建筑體量：21萬方容積率：2.0綠化率：40%物業(yè)類型：（?。└邔?、多層、別墅裝修情況：毛坯入住時間：現(xiàn)房主力戶型：78㎡一房、119㎡兩房目前在售：140㎡高層三房，價格10000-14000元/㎡，后續(xù)上浮200元，其中特價房，總價可優(yōu)惠10萬元，另有119㎡兩房，總價140萬左右后續(xù)推案：暫無項(xiàng)目特色：西南面直對獨(dú)墅湖，視野開闊，小區(qū)組團(tuán)西低東高走勢，別墅、多層、高層依次而落，形成一定梯度，客群情況：

以自住型剛需人群為主，30-40歲左右，主要來自于園區(qū)，湖西占一部分，本地動遷自住客戶占較大比重，另外有張家港常熟等地自住兼投資的客戶，他們看中的是學(xué)區(qū)房和觀湖景致獨(dú)墅湖公寓個案置地榮域效果圖規(guī)劃圖項(xiàng)目情報所在區(qū)域：獨(dú)墅湖西占地面積：6萬方建筑體量：14萬方容積率：1.8綠化率：40%物業(yè)類型：（?。└邔友b修情況：毛坯、精裝入住時間：2011年7月主力戶型：80㎡、87㎡、89㎡兩房目前在售：高層房源80-89㎡兩房和2+1房，均價11000元/㎡左右，優(yōu)惠是一次性付款98折后續(xù)推案：暫無項(xiàng)目特色：周邊教育配套齊全，中小學(xué)較多，獨(dú)墅湖隧道直通高教區(qū)，堪稱學(xué)區(qū)房；高層25層，可以較大視野飽覽獨(dú)墅湖景，73㎡樓間距，現(xiàn)代簡約風(fēng)格，戶型別致，89㎡2+1靈動空間，附大面積空中花園客群情況：以在園區(qū)工作的人員為主，多半有園區(qū)公積金，年齡以28-35歲為主力，置業(yè)以企業(yè)中層管理人員、高級白領(lǐng)為主，購買目的以首次置業(yè)為主，其中有少量的投資客戶獨(dú)墅湖公寓個案置地悅湖1512實(shí)景規(guī)劃圖項(xiàng)目情報所在區(qū)域：獨(dú)墅湖西占地面積：8.2萬方建筑體量：10萬方容積率：0.82綠化率：45%物業(yè)類型：高層、雙、聯(lián)、獨(dú)別墅裝修情況：毛坯入住時間：2011年6月主力戶型：別墅212㎡、220㎡（主力）261㎡、265㎡、高層66-186㎡目前在售：在售聯(lián)排，均價2.2萬元/㎡，剩余三分之一；雙拼均價3.3萬元/㎡，已售空；獨(dú)棟均價6萬元/㎡，共9套還剩3套。9月25日推90#，先在售高層13000-18000元/㎡，剩十余套。項(xiàng)目特色：現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格，首度引入“有機(jī)建筑”的概念，充分利用濱水景觀資源，打造15000㎡湖岸綠化帶。階梯式園林景觀，雙私家花園三進(jìn)院落式設(shè)計(jì)，擁有陽光中庭，觀景露臺，每戶贈送車位客群情況：別墅主要為園區(qū)和市區(qū)客戶，私企老板，40歲以上，自住為主兼有投資，少量外地客戶，高層主要有自住型的年輕人、用于投資的中年人、用于養(yǎng)老的老年人，置業(yè)多為公司高級白領(lǐng)、私營業(yè)主等獨(dú)墅湖公寓個案中房瀾泊灣8788899091雙拼聯(lián)排獨(dú)棟實(shí)景規(guī)劃圖項(xiàng)目情報所在區(qū)域：雙湖板塊占地面積：96661方建筑體量：22.6萬方容積率：2.18綠化率：45%物業(yè)類型：小高層、獨(dú)棟、雙拼裝修情況：毛坯入住時間：2010年8月主力戶型：121-132㎡127-139㎡170-180㎡目前在售：10月16日水云居三期推出小高層100#、95#、91#、89#120套，現(xiàn)在售均價17000-18000元/㎡，高層均價13000元/㎡左右，優(yōu)惠為98-99折。-項(xiàng)目特色：現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格，現(xiàn)推為優(yōu)質(zhì)湖景公寓，較其他樓棟距湖較近，擁享雙湖板塊醇熟配套，地鐵3號線經(jīng)過，戶型全部南向通透采光效果良好，面積選擇范圍大。客群情況：購房客戶以園區(qū)為主，少量市區(qū)和吳中區(qū)客戶，外地客戶比重一成左右，年齡30-50之間，多為企業(yè)管理層，私企業(yè)主或公務(wù)員，主要以自住為主，少量投資，對樓盤的位置比較看好獨(dú)墅湖公寓個案大湖城邦100959189水云居實(shí)景規(guī)劃圖項(xiàng)目情報所在區(qū)域：獨(dú)墅湖東占地面積：約1.8萬方建筑體量：3.7萬方容積率：2.0綠化率：40%物業(yè)類型：高層裝修情況：毛坯、精裝入住時間：2012年8月主力戶型：60-128㎡精裝公寓目前在售：

在售1-6#高層，一房65㎡，兩房90㎡和105㎡，三房128㎡，均價10500元/㎡，一房一價項(xiàng)目特色：精裝房，學(xué)區(qū)房（教育地產(chǎn)),擁享高教區(qū)人文公建配套客群情況：

購房客戶以園區(qū)湖西、湖東客戶為主，部分古城區(qū)客戶，工作在園區(qū)，對于高教區(qū)環(huán)境較為認(rèn)可，客戶多為二次置業(yè)及以上，少量首次置業(yè)客戶，客戶年齡在30-50歲的高收入客層為主，置業(yè)多為公務(wù)員、私營業(yè)主、企業(yè)高管為主。獨(dú)墅湖公寓個案建屋海德公園效果圖規(guī)劃圖獨(dú)墅湖別墅個案PART2

別墅篇項(xiàng)目情報所在區(qū)域：雙湖板塊占地面積：約34萬方建筑體量：20萬方容積率：0.46綠化率：50%物業(yè)類型：獨(dú)棟、雙拼裝修情況：毛坯入住時間：待定主力戶型：獨(dú)棟600平米，雙拼420-430平米目前在售：國賓一號自8月別墅低調(diào)銷售以來，8-11月月去化分別為33、23、30、4套，多為400㎡以上五房產(chǎn)品，引爆全城，現(xiàn)雙拼總價1300萬，獨(dú)棟總價2500萬，一期售罄，二期在2011年1月份推出項(xiàng)目特色：板塊內(nèi)最低密度地王力作，大空間名流闊綽感受，融匯西班牙地中海意大利建筑風(fēng)格，靠近李公堤和國際高爾夫球場，雙湖美景盡收眼底，附近高檔小區(qū)林立，最遠(yuǎn)輻射至湖西湖東CBD，另外附近有兩個大酒店---金雞湖大酒店和凱賓斯基大酒店?？腿呵闆r：大部分自住，本地人居多，區(qū)域來源分散，包括蘇州五縣市，外地投資客主要是北京上海山西等地，年齡40以上獨(dú)墅湖別墅個案九龍倉國賓一號效果圖戶外項(xiàng)目情報所在區(qū)域：獨(dú)墅湖西占地面積：34萬方建筑體量：27萬方容積率：0.8綠化率：40%物業(yè)類型：聯(lián)排、獨(dú)棟裝修情況：毛坯入住時間：2011年6月主力面積：303-476㎡聯(lián)排別墅，600㎡獨(dú)棟別墅目前在售：一期剩余房源不多，僅余幾套獨(dú)棟，聯(lián)排已售完，獨(dú)棟3200萬600㎡五房后續(xù)推案：最新拿到預(yù)售80套303-476㎡二期英式聯(lián)排別墅，預(yù)計(jì)2011年1月推出，預(yù)計(jì)600萬起價項(xiàng)目特色：城市島主生活，私密性強(qiáng)，臺地式組團(tuán)，自然下沉式庭院，建筑景觀為英倫風(fēng)格，紅白搭配、尖頂，半地下夾層空間，整層配送；小區(qū)整體地下行車道，人車分流，戶戶雙車位，客群情況：以園區(qū)和市區(qū)自住客戶為主，少量投資，多為有身份高收入中老年人群獨(dú)墅湖別墅個案中海獨(dú)墅島模型圖規(guī)劃圖項(xiàng)目情報所在區(qū)域：獨(dú)墅湖西占地面積：約17萬方建筑體量：10.5萬方容積率：0.56綠化率：62%物業(yè)類型：聯(lián)排、雙拼裝修情況：毛坯入住時間：現(xiàn)房主力戶型：獨(dú)棟600平米，雙拼420-430平米目前在售：國賓一號自8月別墅低調(diào)銷售以來，8-11月月去化分別為33、23、30、4套，多為400㎡以上五房產(chǎn)品，引爆全城，現(xiàn)雙拼總價1300萬，獨(dú)棟總價2500萬，一期售罄，二期在2011年1月份推出項(xiàng)目特色：COACHHOUSE形態(tài)親水別墅，島狀分布，三面環(huán)水，湖岸線長達(dá)1.5公里，島上河流縱橫，形成“島上的島”式規(guī)劃，建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡約和蘇州人文園林景觀融合，銅板和鋅板作為立面綴色，高低錯落，8.5米至10米面寬客群情況：大部分自住，本地人居多，區(qū)域來源分散，包括蘇州五縣市，外地投資客主要是北京、上海、山西等地，年齡40以上獨(dú)墅湖別墅個案星島仁恒實(shí)景規(guī)劃圖項(xiàng)目情報所在區(qū)域：雙湖板塊占地面積：約37.5萬方建筑體量：33萬方容積率：0.9綠化率：43%物業(yè)類型：獨(dú)棟雙拼花園洋房裝修情況：毛坯、精裝開盤時間：2011年上半年主力戶型：80-180㎡精裝公寓目前在售：預(yù)計(jì)2011年上半年開盤，推出80-180多㎡的精裝公寓，價格待定項(xiàng)目特色：國家3A級住宅標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)安全、適用、耐久、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)五大性能380多條指標(biāo)，天然河道貫穿雙湖，形成7個景觀組團(tuán)更親水，高標(biāo)準(zhǔn)精裝，一梯一戶，地泵熱源系統(tǒng)，新風(fēng)系統(tǒng)，空調(diào)節(jié)能系統(tǒng)（VRV節(jié)能空調(diào)），外遮陽系統(tǒng)，地板采暖系統(tǒng)，24小時安保與金鑰匙管家服務(wù)客群情況：以園區(qū)客戶為主，多用于自住，有一定身份收入較高的中年高端客群獨(dú)墅湖別墅個案仁恒雙湖灣實(shí)景規(guī)劃圖獨(dú)墅湖個案分析項(xiàng)目小結(jié)片區(qū)低密度產(chǎn)品多集中在湖岸一線，高層較遠(yuǎn)，多湖景房板塊內(nèi)宜居指數(shù)較高，普通公寓綠化也達(dá)到40%以上湖東的公寓市場受益于高教區(qū)高知客群導(dǎo)入，剛需強(qiáng)勁公寓產(chǎn)品湖西多改善型，湖東多剛需，雙湖板塊相對高端海德公園、悅湖等純公寓樓盤入市使得區(qū)域公寓放量增大別墅產(chǎn)品多有親湖特征，甚至以島嶼為特色，人工造景雙湖板塊地段利好使得別墅去化火爆，提升了區(qū)域整體價值別墅建筑風(fēng)格有英倫、意式，地中海、中式等，立面各異隨著仁恒、綠城項(xiàng)目的陸續(xù)入市，別墅市場競爭更激烈公寓別墅

■因獨(dú)墅湖開發(fā)程度和別墅本身容積率的限制，因而形成了低密度的特征?！龅兔芏犬a(chǎn)品排布有個規(guī)律，距湖越近容積率越低，同時更多景觀組團(tuán)和小品的搭配，形成項(xiàng)目自身獨(dú)特的風(fēng)格?！龅兔芏犬a(chǎn)品與高品位的湖居生活和優(yōu)雅人文典范相匹配。■別墅產(chǎn)品客戶對地段敏感度弱，對產(chǎn)品、景觀、個性賣點(diǎn)更為關(guān)心，在獨(dú)墅湖西缺乏公建配套，生活性不足的情況下，項(xiàng)目適應(yīng)自身屬性，著力進(jìn)行低密度的處理，通過沿湖景觀的巧妙排布組合，實(shí)現(xiàn)價值最大化。■公寓客戶注重片區(qū)成熟度和未來發(fā)展?jié)摿?，同時除滿足自住的基本需求外對低密度的依賴較小，對價格比較敏感，此類規(guī)劃多遠(yuǎn)離湖景，以拔高樓棟塑造湖景公寓形象為價值核心，如悅湖。低密度產(chǎn)品在本區(qū)域的一個顯著特色獨(dú)墅湖房地產(chǎn)產(chǎn)品研究

■獨(dú)墅湖被賦予一個生態(tài)的湖，天然無雕飾，又因距離園區(qū)市區(qū)較近成為第一居所的可能性，所以成為豪宅別墅的云集地?！龊纳盍x被賦予項(xiàng)目的案名中，從而被體現(xiàn)的淋漓盡致?！鲇崎L的湖岸線，因距湖的遠(yuǎn)近而影響項(xiàng)目整體的規(guī)劃布局和產(chǎn)品形態(tài)，例如星島仁恒規(guī)劃成島嶼狀，三面環(huán)水，榮域從湖岸形成<別墅-洋房-高層>一定梯度建筑組團(tuán)，仁恒雙湖灣充分利用貫穿雙湖的衍生天然河道，獨(dú)墅湖西沿湖不規(guī)則的地塊，被人工打造成濱湖綠化帶，遠(yuǎn)離湖景的項(xiàng)目則賦予高層觀湖氣勢■與太湖度假區(qū)規(guī)劃和金雞湖商務(wù)休閑富居區(qū)不同，獨(dú)墅湖集合了兩者優(yōu)勢，兼顧生態(tài)型和城市性特征，太湖、金雞湖多政府力量規(guī)劃的公建配套，獨(dú)墅湖除了高教區(qū)外基本上為項(xiàng)目社區(qū)內(nèi)人工造景。湖景和人居的銜接性很緊密，沒有一定公建設(shè)施做過渡性鋪墊湖景在本區(qū)域的另一個顯著特色獨(dú)墅湖房地產(chǎn)產(chǎn)品研究板塊客群總結(jié)：生活格調(diào)較高的、出生于60-７０年代的新蘇州人或本地人（動遷戶）——他們文化修養(yǎng)和學(xué)歷層次較高，能夠快速接受新的事物，對于居住的品質(zhì)有一定的要求，對于未來熱力地段和一線原生態(tài)湖景比較青睞公寓客群特征園區(qū)懂得生活、追求生活質(zhì)量、注重文化層面的中高收入人群,由于對于低密度產(chǎn)品的青睞，由于財(cái)力尚不能購置別墅，轉(zhuǎn)而收藏花園洋房精品別墅客戶特征園區(qū)及市區(qū)企業(yè)高管、機(jī)關(guān)公務(wù)員、高教區(qū)知性人士，少量投資，主要用于自住改善，作為生活第一居所。花園洋房客戶特征獨(dú)墅湖房地產(chǎn)客群研究■2010年7月18日，悅湖推出12#、15#高層288套，均價10600元/㎡，優(yōu)惠存單2萬抵5萬2、每平米50元，當(dāng)天成交61套，去化率21%，■2010年8月8日，星湖名軒推出高層1-5#房源165套，均價8500-9000元/㎡，去化率22%■2010年8月18日，星嶼仁恒推出小高層8#50套房源，成交均價1.6萬元/㎡，優(yōu)惠為5萬抵10萬，開盤當(dāng)天94折，當(dāng)天成交32套，去化率為65%■2010年9月25日，中房瀾泊灣推出90#106套房源，均價13000元/㎡，優(yōu)惠66㎡減5萬裝修費(fèi)、102㎡減7萬裝修費(fèi)，直接從總價中扣除，當(dāng)天去化率50%■2010年10月16，水云居三期云尚推出四棟小高層共計(jì)120套，湖景房1.8-1.9萬元/㎡，無湖景1.4-1.5萬元/㎡，預(yù)約優(yōu)惠五萬抵十萬，當(dāng)天訂購享受2%優(yōu)惠，當(dāng)天去化45套，去化率43.5%■2010年10月31日，海德公園開盤推出1-6#高層633套房源，均價9600元/㎡，開盤預(yù)約減一萬元總價，同時享受98折優(yōu)惠，現(xiàn)場成交240組，去化率40%，板塊內(nèi)開盤活動概要獨(dú)墅湖房地產(chǎn)分析：2010年下半年，板塊開盤加推比較密集，主要集中在公寓，星嶼仁恒最后稀缺房源大幅優(yōu)惠，去化最好。板塊別墅產(chǎn)品無公開開盤，多低調(diào)在售，最主要的供應(yīng)為九龍倉國賓一號。營銷分析板塊個案影響價格的三方面：

◎消費(fèi)者信心（項(xiàng)目“身份認(rèn)同”）◎銷售策略（人為制造稀缺）◎客戶體驗(yàn)（“尊崇”感）各個案如何在市場環(huán)境中切入機(jī)會點(diǎn)：

◆首批推案，以別墅洋房帶動（小）高層產(chǎn)品，保留優(yōu)質(zhì)房源后期高價推售，通過市場空白產(chǎn)品迅速搶占片區(qū)市場，樹立項(xiàng)目高端樓盤形象。以榮域、大湖城邦（前期）為代表。

◆推案平穩(wěn)平開、減速跟進(jìn)，根據(jù)工程進(jìn)度靈活調(diào)整推售產(chǎn)品。以純別墅或純公寓項(xiàng)目為主，代表有悅湖、海德公園、香濱水岸等。

◆

整個項(xiàng)目沒有公開的開盤活動多低調(diào)秘密進(jìn)行的，諸如九龍倉國賓一號。

◆項(xiàng)目營銷推廣強(qiáng)調(diào)公眾性，注重客戶體驗(yàn)感和客戶積累，維系開發(fā)商品牌形象，開盤聲勢熱烈，SP活動和媒體鋪排比較密集，代表為本地知名開發(fā)商中新、建屋項(xiàng)目，另外包括個別外來開發(fā)商，如仁恒、綠城。獨(dú)墅湖房地產(chǎn)營銷分析公寓---大眾媒體獨(dú)墅湖推廣星嶼仁恒7月28日蘇州日報開盤預(yù)告水云居云尚10月13日蘇州日報開盤建屋海德公園11月5日城市商報建屋海德公園10月28日蘇州日報從2010年下半年的大眾媒廣來看，公寓廣告投放多為本地知名開發(fā)商如建屋、中新置地，具備較豐富的政府資源和媒介資源，主要訴求為開盤告知，其次為海德公園的一個前期產(chǎn)品信息釋放，作為尾盤發(fā)售引發(fā)關(guān)注點(diǎn)，仁恒發(fā)布加推信息。獨(dú)墅湖推廣九龍倉國賓一號8月19日蘇州日報綠城御園10月14日蘇州日報仁恒雙湖灣11月18日蘇州日報別墅---大眾媒體從2010年下半年別墅報紙媒廣的排期來看，多半為地王項(xiàng)目的前期彩排，凸顯其高端性和尊崇感，針對生活品位階層，注重圈層營銷，視覺沖擊力較強(qiáng)。綠城作為蘇城豪宅新貴，更為惹眼，項(xiàng)目多前期產(chǎn)品推介。板塊內(nèi)SP活動概要---別墅篇獨(dú)墅湖推廣2010年9月18日------星島仁恒聯(lián)手BMW同享尊崇共慶中秋，寶馬試駕，西洋女子樂團(tuán)演奏，香車美人，猜中秋燈謎，品茗茶點(diǎn)心。2010年9月4日------星島仁恒法國紀(jì)梵希“尊享美顏會”邀請國際一線時尚品牌——GIVENCHY，舉辦時尚主題沙龍2010年9月11日星島仁恒——盛世收藏錢幣的投資、甄別和鑒賞，邀請?zhí)K州收藏協(xié)會副會長，展示私家收藏，共同探討收藏錢幣的投資機(jī)會。2010年11月20日------仁恒雙湖灣國際生活概念館全城首映，攜手世界知名時尚奢侈品牌ARMANI，獻(xiàn)上一場盛大的國際時尚PARTY。節(jié)日試駕活動投資理財(cái)講座奢侈品聯(lián)動美容講座板塊內(nèi)SP活動概要---公寓篇獨(dú)墅湖推廣2010年9月18日------悅湖夢想家第二季“夢想購房基金”申領(lǐng)活動和“夢想樣板房”評選活動2010年8月21日

------星嶼仁恒奢華酷夏仁恒攜手新款捷豹周末試駕,穿插紅酒品鑒、小提琴即興演出2010年7月11日------悅湖工地看房活動，為舉辦工地開發(fā)日活動，項(xiàng)目于售樓處舉行了“置地悅湖歡迎您參觀未來的家”為主題的業(yè)主活動2010年8月29日------悅湖售樓處正式公開夢想家活動啟動，公布“老帶新”優(yōu)惠措施以及本次抽獎活動的夢想大獎——置地?悅湖夏威夷雙人6日游。申領(lǐng)與評選活動工地看房活動抽獎活動試駕活動

■別墅推廣活動針對性較強(qiáng)，通常為小型活動為主，面對特定圈層，針對這類客群的喜好，多為投資理財(cái)，美容講座，高端客戶共享等慣用模式，活動效果因項(xiàng)目而異，但總體上打擊面不夠廣。■別墅推廣活動形式比較注重生活品位和調(diào)性，體現(xiàn)奢侈型特征，較能把握住客戶口味，但是比較低調(diào)，不夠轟動效應(yīng)，沒有形成較大的聲勢。板塊推廣分析獨(dú)墅湖推廣■公寓推廣活動針對中低端客戶，體現(xiàn)實(shí)用主義特點(diǎn)，比較注重群體性，能形成一定聲勢，老帶新優(yōu)惠和抽獎活動有強(qiáng)烈的心理暗示作用，可帶動成交?！稣w上公關(guān)活動集中在個別樓盤，主要有置地悅湖和仁恒項(xiàng)目，九龍倉國賓一號為代表的豪宅主要以報紙網(wǎng)絡(luò)為主，很少SP活動，與太湖(面向長三角)和金雞湖的推廣相比，板塊有待升級。別墅公寓項(xiàng)目共型特征獨(dú)墅湖房地產(chǎn)研究獨(dú)墅湖是一個有生活品味的湖，而且是處于開發(fā)初期，基本為原生態(tài)景觀，周邊項(xiàng)目除了凸顯湖景價值外都趨同于住宅項(xiàng)目的內(nèi)涵營造，特別是它的宜居型和人文特色。生態(tài)人文價值隨著片區(qū)的逐步成熟，地王的帶動，品牌開發(fā)商陸續(xù)入駐，推案呈現(xiàn)出和金雞湖板塊一致的情形，土地漸次稀缺，價格逐漸上揚(yáng)，未售新盤主要為昔日地王，主要有仁恒、綠城和保利項(xiàng)目，售罄的項(xiàng)目亦有新項(xiàng)目開盤，如仁恒項(xiàng)目推案情況除悅湖、海德公園為純公寓以外，大多數(shù)項(xiàng)目產(chǎn)品類型多樣，有別墅、多層花園洋房、（?。└邔?，同時高端項(xiàng)目配備高檔會所、商業(yè)街，大湖城邦作為大盤，社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有商業(yè)街、幼兒園、會所，功能齊備產(chǎn)品線豐富由于項(xiàng)目的湖景優(yōu)勢和地段的稀缺性，片區(qū)項(xiàng)目一致打造濱湖高檔小區(qū)，注重體現(xiàn)低密度高綠化率，并作為一個價值賣點(diǎn)進(jìn)行挖掘放