尚居地產(chǎn)五甲塘

地塊定位及物業(yè)發(fā)展簡(jiǎn)案

【滇池龍岸】營銷策劃部初稿第一部分市場(chǎng)及項(xiàng)目定位篇第二部分項(xiàng)目規(guī)劃及物業(yè)發(fā)展建議一、市場(chǎng)及項(xiàng)目定位篇基地位置主城區(qū)呈貢新城滇池度假區(qū)空港新城安寧新城基地宏觀區(qū)位基地位置項(xiàng)目用地距昆明市中心僅13公里，至昆明巫家壩國際機(jī)場(chǎng)跑道直線距離僅2.6公里，距廣福路2.8公里，南臨滇池僅300米，西鄰五甲塘濕地公園，目前地塊尚未有市政主干道路通達(dá)，但片區(qū)規(guī)劃道路和昆明環(huán)湖道路及南繞城線正在建設(shè)之中。原機(jī)場(chǎng)未來國際商務(wù)商業(yè)區(qū)云南奧體中心區(qū)五甲塘濕地公園世紀(jì)城市級(jí)公園基地中觀區(qū)位市政規(guī)劃基地分析資源分析指標(biāo)分析人文分析政府規(guī)劃的低密度居住用地，環(huán)滇池時(shí)代的“高尚生態(tài)居住區(qū)”競(jìng)爭(zhēng)分析市政規(guī)劃分析小結(jié)昆明市總體規(guī)劃對(duì)五甲塘分區(qū)的定位位于滇池之濱核心地段的五甲塘片區(qū)，定位為依托滇池湖濱生態(tài)資源，融高尚居住，康體養(yǎng)生，體閑游樂等功能為一體，自然生態(tài)環(huán)境良好的城市新區(qū)。其核心價(jià)值就在于它擁有稀缺的天然湖景和生態(tài)濕地公園，生態(tài)良好，環(huán)境優(yōu)美，有昆明環(huán)湖最大的城市景觀濕地公園之一?；乇?0米昌宏路劃分為兩個(gè)地塊，由南向北從地塊中部穿過。基址環(huán)境為魚塘及農(nóng)地，呈不規(guī)則南北狹長(zhǎng)之長(zhǎng)方形，地勢(shì)高低差約有4米，北高南低項(xiàng)目用地環(huán)繞92.8萬平方米的五甲塘濕地公園，空氣清新、環(huán)境宜人。主干道昌宏路上預(yù)留兩側(cè)出入口區(qū)位分析資源分析指標(biāo)分析人文分析競(jìng)爭(zhēng)分析基地分析分析小結(jié)基地分析用地總面積937畝容積率≤1.0建筑密度<30%綠化率≥45%建筑限高12米區(qū)位分析資源分析指標(biāo)分析人文分析規(guī)劃“三橫三縱”交通路網(wǎng)，主要交通到達(dá)性及展示面好，未來3-5年將形成片區(qū)的窗口地段但目前交外圍交通依托廣福路、環(huán)湖東路及將通車的昌宏路。競(jìng)爭(zhēng)分析基地分析分析小結(jié)620米基地分析620米區(qū)位分析基地分析指標(biāo)分析人文分析滇池、西山及濕地公園盡收眼底，自然資源充分競(jìng)爭(zhēng)分析資源分析分析小結(jié)資源分析區(qū)位分析基地分析指標(biāo)分析人文分析滇池渡假區(qū)與雙城片區(qū)結(jié)合部，大配套資源齊全競(jìng)爭(zhēng)分析資源分析分析小結(jié)資源分析區(qū)位分析基地分析指標(biāo)分析資源分析滇池路富人區(qū)的延伸和升華：環(huán)滇高端居住片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)分析人文分析分析小結(jié)人文分析區(qū)位分析基地分析人文分析資源分析50/90、1.0、限高12米要求將使項(xiàng)目有別于傳統(tǒng)別墅物業(yè)規(guī)劃競(jìng)爭(zhēng)分析指標(biāo)分析分析小結(jié)傳統(tǒng)別墅墅式公寓洋房90㎡別墅常規(guī)高端別墅綠地薔薇九里90㎡別墅萬科·第五園墅式公寓洋房指標(biāo)分析代表項(xiàng)目：同德極少墅悅湖郡溪麓南郡恒大金碧天下昆華苑昆明別墅經(jīng)歷了10余年，開發(fā)樓盤近50-60個(gè)，

無論是開發(fā)規(guī)模、開發(fā)水平看，在全國高端物業(yè)中品牌項(xiàng)目卻是空白。代表項(xiàng)目：萬興花園?？祷▓@金緣山莊聽濤雅苑代表項(xiàng)目：波西米亞花園列儂溪谷挪威森林公園道一號(hào)香檳小鎮(zhèn)滇池名古屋海韻楓丹嶺東紫郡世博生態(tài)城代表項(xiàng)目：彩云水榭北辰櫻花山谷西山山水別墅陽光海岸加州楓景高天流云代表項(xiàng)目：滇池高爾夫滇池衛(wèi)城滇池南郡野鴨湖小鎮(zhèn)經(jīng)典墅溫泉山谷萌牙草創(chuàng)期成長(zhǎng)階段快速發(fā)展期調(diào)整分化期2000年前2000-2003年2006-2008年2004-2005年2008-2010年低谷期市場(chǎng)分析市場(chǎng)特征：重區(qū)域、弱配套；重功能、弱服務(wù)；重營銷、弱產(chǎn)品。區(qū)域地段景觀資源山景旅游度假水景附加值和生活方式精細(xì)化、品牌化營銷炒作營銷體驗(yàn)早期中期未來市場(chǎng)分析市場(chǎng)一直處于饑渴式的供不應(yīng)求中：

量少——主城區(qū)別墅供給存量屈指可數(shù)，

價(jià)高——稀缺導(dǎo)致上漲，項(xiàng)目自定價(jià)格標(biāo)杠，但多數(shù)卻是價(jià)高質(zhì)不高。序號(hào)樓盤名稱面積（畝）總建面（萬㎡）容積率開盤時(shí)間供給量（套）存量均價(jià)（元/㎡）主力戶型（㎡）1滇池衛(wèi)城·悅湖郡17620.460.48201002011782套樣板房295萬/套200-3002同德極少墅17619.570.62008101828812聯(lián)排：18000雙拼：25000200-3203水岸公館18918.921.520100131681013000210-2784溪麓南郡447.6836.191.22200904192732706600/4600174/54-595野鴨湖7196.4250.422005052075580雙拼：11000獨(dú)棟：15000170-5376滇池緹香29.991.60.8120101009717115000-20000160-2607香樟十六號(hào)36.932.170.76預(yù)計(jì)年內(nèi)4646待定210-290市場(chǎng)分析市場(chǎng)在售別墅：區(qū)位分析基地分析人文分析資源分析城市別墅版塊間由于價(jià)值和形象差異，競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系較弱項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)不在售的項(xiàng)目，更多來自周邊的1-2年內(nèi)的潛在競(jìng)爭(zhēng)指標(biāo)分析競(jìng)爭(zhēng)分析分析小結(jié)世博片區(qū)：聲勢(shì)漸微安寧片區(qū)：郊區(qū)經(jīng)濟(jì)型經(jīng)開區(qū)：形象資源有限其他環(huán)滇片區(qū)：不成熟競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)位分析基地分析人文分析資源分析分析小結(jié)同區(qū)域同類型的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手非常強(qiáng)大，五甲塘片區(qū)將成為昆明城市別墅的中心戰(zhàn)場(chǎng)指標(biāo)分析競(jìng)爭(zhēng)分析4年內(nèi)的三個(gè)地王項(xiàng)目，本土及全國一線開發(fā)商全部陳兵五甲塘滇池競(jìng)爭(zhēng)分析潛在項(xiàng)目眾多，且開發(fā)不確定，弱化了本項(xiàng)目的唯一性和周邊資源的獨(dú)享性；序號(hào)潛在項(xiàng)目規(guī)模（畝）1五礦3182華能17003凱旋利3404寶華寺項(xiàng)目11345三永水鄉(xiāng)5006銀海暢園2期5007官房地產(chǎn)6588海倫地產(chǎn)26009俊發(fā)地產(chǎn)111610云嶺星華103合計(jì)8969競(jìng)爭(zhēng)分析分析小結(jié)區(qū)位分析基地分析人文分析資源分析競(jìng)爭(zhēng)分析結(jié)論：項(xiàng)目必須走全國視野的高端開發(fā)路線，并努力尋求差異化、標(biāo)志性和唯一性的定位，才能實(shí)現(xiàn)品牌和利益的雙贏指標(biāo)分析分析小結(jié)土地市場(chǎng)關(guān)注度高，升值迅猛高水平開發(fā)商云集，未來競(jìng)爭(zhēng)激烈環(huán)滇時(shí)代五甲塘片區(qū)是最熱點(diǎn)項(xiàng)目具備的資源條件并非獨(dú)有或突出區(qū)域具備打造高端物業(yè)的先天條件如何實(shí)現(xiàn)全國視野的項(xiàng)目定位高度，并達(dá)到標(biāo)志性、差異性和唯一性？如何比肩乃一線開發(fā)商，打造一個(gè)劃時(shí)代的項(xiàng)目？中央生態(tài)區(qū)·國際湖居豪宅標(biāo)桿項(xiàng)目定位大盤特性高端特性居住特性別墅特性如何確定最合理的容積率現(xiàn)狀資源如何利用并發(fā)揮作用如何體現(xiàn)高端低密度的標(biāo)桿性最大化收益與風(fēng)險(xiǎn)的合理平衡？如何實(shí)現(xiàn)外圍差異化和地塊自身差異化？公共配套設(shè)施如何配置？核心問題界定：如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的高端性、標(biāo)志性、差異性和唯一性，使項(xiàng)目形象高度、價(jià)值高度與利益高度的完美統(tǒng)一發(fā)展期望與疑問市場(chǎng)策劃與技術(shù)規(guī)劃的配合協(xié)同二、項(xiàng)目規(guī)劃及物業(yè)發(fā)展建議第一部分項(xiàng)目規(guī)劃第三部分啟動(dòng)區(qū)建議第三部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析及測(cè)算提綱在解決了項(xiàng)目定位，競(jìng)爭(zhēng)策略以后，馬上就需要解決產(chǎn)品尺度設(shè)置，以及該產(chǎn)品尺度下的項(xiàng)目整體建筑規(guī)劃排布。項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及產(chǎn)品方向地塊規(guī)劃被道路貫穿，一分為二地塊被規(guī)劃道路一分為二，北地塊441畝，南地塊496畝;用地控制指標(biāo)：容積率≤1.0建筑密度<30%綠地第≥45%限高12米道路兩側(cè)退距50米戶型配比需遵循90/50政策根據(jù)前面的區(qū)域定位及項(xiàng)目開發(fā)限制條件，本項(xiàng)目的產(chǎn)品組合建議為主要物業(yè)形態(tài)居住型產(chǎn)品別墅、洋房增值物業(yè)形態(tài)休閑休閑商業(yè)商務(wù)五星級(jí)酒店那類別墅具有價(jià)值？——區(qū)域價(jià)值接近滇池板塊，則我們以滇池/世博板塊的市場(chǎng)作為參考對(duì)象板塊項(xiàng)目名稱規(guī)模（畝）容積率入市時(shí)間（年）總量（套）產(chǎn)品主力面積（㎡）各產(chǎn)品總量（套）價(jià)格（元/㎡）銷售率滇池板塊同德極少墅總1760.6一期2007二期2008288獨(dú)棟370-39733萬99%雙拼278-281682.6萬99%聯(lián)排210-2801701.8-2.2萬95%疊加170486650售罄滇池衛(wèi)城總11000.65一期2005悅湖郡2009998雙拼245-3213282.2-3.5萬售罄聯(lián)排175-2304561.6-2.8萬售罄洋房87-1382141-1.2萬售罄滇池香緹330.812010.1069聯(lián)排160-260631.7萬40%雙拼23462.5-3.2萬35%世博板塊世博生態(tài)城總約25000.35一期2005二期2007三期2008——獨(dú)棟276-4971271.8-2萬售罄——雙拼250-3502201.5萬售罄聯(lián)排238-2803261-1.2萬售罄溪麓南郡約4471.12009——聯(lián)排375326000售罄雙拼61032/售罄云南映象總約3502.52009——聯(lián)排291-30510/售罄城市第一圈層（滇池、世博板塊）別墅市場(chǎng)特征城郊別墅市場(chǎng)：郊區(qū)市場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)模大，供應(yīng)量大，以經(jīng)濟(jì)型、投資型中小面積段為主板塊項(xiàng)目名稱規(guī)模（畝）容積率入市時(shí)間（年）總量（套）產(chǎn)品主力面積（㎡）各產(chǎn)品總量（套）價(jià)格（元/㎡）銷售率備注

安寧板塊恒大金碧天下占地991

1.5

一期200809一期710套獨(dú)棟250-3002815000100%前期別墅已經(jīng)銷售完畢，預(yù)計(jì)年底將新推雙拼180-2602268000100%聯(lián)排140-2404566500100%萬輝星城占地30000.652008

——

獨(dú)棟270-350——

9000——

別墅剩余雙拼和獨(dú)棟各一套，均為273平米雙拼270-350

——

7000——

聯(lián)排149-240

——

7000——

溫泉山谷（三期）獨(dú)棟49114000雙拼1979800聯(lián)排163-1906300野鴨湖板塊野鴨湖旅游小鎮(zhèn)占地75000.422006

約1000

獨(dú)棟383-541321500070%——聯(lián)排177-2441510000100%雙拼200-312561000085%滇池東岸板塊培星東岸占地22200.29552009380多聯(lián)排921801000050%——獨(dú)棟112-70117000別墅市場(chǎng)銷售速度分析：雙拼暢銷產(chǎn)品在210-260平米之間，聯(lián)排在170-220平米之間,獨(dú)棟整體去化速度較慢,屬于形象增值產(chǎn)品項(xiàng)目推盤時(shí)間產(chǎn)品面積（㎡）開盤推出套數(shù)開盤銷售套數(shù)開盤銷售率總體房源銷售周期滇池衛(wèi)城07.11雙拼245-25410550%半年鹿港聯(lián)排173-184452351.10%08.8雙拼210-260341853%半年橡樹莊園260-32019631.50%09.4準(zhǔn)獨(dú)棟28113323%5個(gè)月艷瀾灣

雙拼17488100%剩少數(shù)大面積25714535.70%

聯(lián)排174-178685479.40%

10.5悅湖郡雙拼200-29115640%截至到7月5日還剩余3套聯(lián)排199-2267342.85%銀海暢園07.12合院212362570%1年剩大面積聯(lián)排230-27020945%奧宸橙郡09.8聯(lián)排228-307201050%4個(gè)月世博生態(tài)城

09.6云嶺鄰里（西區(qū)）雙拼370-420362158%3個(gè)月聯(lián)排200322681%剩幾套400平米的大戶型

403-4229444%同德極少墅

07.1疊加181-19124521%2年；聯(lián)排225-2621045451.90%雙拼27312541.60%城市別墅市場(chǎng)特征：目前供應(yīng)主要集中在滇池片區(qū)，世博片區(qū)無供應(yīng)，主流市場(chǎng)總價(jià)在600萬以下，單價(jià)在2萬元以下；產(chǎn)品面積產(chǎn)品總價(jià)300-400㎡左右；250-300㎡；170-180㎡/250-280㎡；600-1000萬450-600萬250-400萬獨(dú)棟雙拼聯(lián)排物業(yè)類型產(chǎn)品單價(jià)2-3萬元/㎡1.8-2.5萬元/㎡注：以上市場(chǎng)主要參考滇池片區(qū)市場(chǎng)，由于供應(yīng)較少，部分樓盤為尾盤價(jià)格，出現(xiàn)有價(jià)無市狀況市場(chǎng)價(jià)格特點(diǎn)：1、獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排目前已經(jīng)拉開了價(jià)差；市場(chǎng)價(jià)格天花板已經(jīng)突破2、由于獨(dú)棟的限建，雙拼的價(jià)格得以有一個(gè)較大的提升；3、同時(shí)端頭聯(lián)排的價(jià)值接近于雙拼1.5-2萬元/㎡由于市場(chǎng)供應(yīng)較為緊缺，以及中產(chǎn)階級(jí)客戶偏好，使得洋房成了昆明市場(chǎng)主要的首次改善性產(chǎn)品由于昆明城市建設(shè)用地較少加之城中村改造為主的供應(yīng)模式，使得整個(gè)市場(chǎng)洋房供應(yīng)均較為緊缺——南市區(qū)為主要供應(yīng)區(qū)域在售典型項(xiàng)目產(chǎn)品物業(yè)類型北市區(qū)自然界洋房龍江雅苑高層、洋房天驕北麓高層麗水雅苑高層翡翠灣高層半山七哩溪小高層、洋房萬科金域緹香高層和諧世紀(jì)高層濱江俊園小高層、高層西市區(qū)啟鴻假日城市高層經(jīng)典雙城高層西山新城高層西尚領(lǐng)居高層?xùn)|市區(qū)金色俊園高層南市區(qū)水岸公館洋房滇池衛(wèi)城別墅、洋房同德極少墅別墅新亞洲體育城高層、小高層奧宸橙郡別墅、洋房同德錦江嘉園小高層、洋房滇池香緹別墅南亞風(fēng)情第壹城高層潤(rùn)城高層海倫國際高層紅星國際高層表：各區(qū)現(xiàn)階段主要供應(yīng)產(chǎn)品形態(tài)10年春交會(huì)家庭年收入10+萬階層的置業(yè)意向客戶樣本量：76一般情況下，洋房的價(jià)格接近于疊拼別墅；同片區(qū)洋房基本價(jià)格低于高端別墅價(jià)格上限的1/2：目前洋房主流區(qū)間在8000-10000元/平米區(qū)域項(xiàng)目洋房小高層高層別墅北市區(qū)龍江雅苑90007000/自然界8000///和諧世紀(jì)//6800/溪麓南郡6400/4600/南市區(qū)滇池衛(wèi)城8000（二手電梯洋房）//24000同德極少數(shù)///聯(lián)排：19000（尾盤）

獨(dú)棟：30000（尾盤）水岸公館8000//16000（聯(lián)排）奧宸橙郡電梯洋房年底推//24000-29000（尾盤）同德錦江嘉園85007000//新亞洲體育城//6500-7000/滇池香緹///雙拼：23000-33000（預(yù)計(jì)）聯(lián)排：16000（預(yù)計(jì)）表：各區(qū)典型項(xiàng)目洋房?jī)r(jià)格體系與其他物業(yè)類型價(jià)格的比較單位：元/平米在新區(qū)，洋房?jī)r(jià)格的上升速度低于別墅的上升速度，洋房主要是成熟階段的走量產(chǎn)品及項(xiàng)目中期提升容積率的產(chǎn)品鑒于洋房的稀缺供應(yīng)和首改產(chǎn)品的“地位”，

多設(shè)計(jì)成為中空、送花園、露臺(tái)（退臺(tái)）、躍式等形式拉升價(jià)格；部分項(xiàng)目則設(shè)置電梯區(qū)域項(xiàng)目洋房產(chǎn)品主力客戶產(chǎn)品附加值南市區(qū)滇池衛(wèi)城電梯洋房（頂層退臺(tái)）中空洋房（錯(cuò)層客廳）市內(nèi)首改/投資市內(nèi)改善性客戶高爾夫社區(qū)、電梯創(chuàng)新戶型，贈(zèng)送面積水岸公館中空、復(fù)式洋房市區(qū)改善性客戶中空贈(zèng)送面積奧宸橙郡1、2躍，5、6躍（庭院洋房概念）將新推電梯洋房產(chǎn)品螺螄灣商戶、地州公務(wù)員贈(zèng)送花園和頂層露臺(tái)同德錦江嘉園6+1退臺(tái)洋房大商匯客戶、市內(nèi)改善型客戶贈(zèng)送地下室和露臺(tái)北市區(qū)自然界電梯洋房市區(qū)首置/首改無（北市唯一純洋房社區(qū)為項(xiàng)目賣點(diǎn)）太平萬輝星城退臺(tái)洋房市區(qū)中產(chǎn)階級(jí)大露臺(tái)表：市場(chǎng)部分項(xiàng)目洋房產(chǎn)品增值措施概況洋房?jī)r(jià)格近疊拼：由于躍層洋房與疊拼并無本質(zhì)的區(qū)別，因此間接使得客戶對(duì)疊拼別墅的價(jià)值認(rèn)知有所降低洋房面積段集中在90-160；首改洋房面積段為120-160平米之間（總價(jià)區(qū)間100-150萬）；首置類洋房面積段為85-120；項(xiàng)目洋房產(chǎn)品主力面積段（㎡）主要客戶群體置業(yè)動(dòng)機(jī)滇池衛(wèi)城·艷瀾灣高爾夫景觀洋房127-158市區(qū)改善性客戶（公務(wù)員、生意人、拆遷戶及企事業(yè)單位職工）投資、自住滇池衛(wèi)城·橡尚V字型錯(cuò)層洋房80-120市區(qū)中高端首置客戶群（廣告、銷售等第三產(chǎn)業(yè)中產(chǎn)階級(jí)），拆遷戶投資、自住水岸公館中空/復(fù)式洋房160-180公務(wù)員、拆遷戶、企事業(yè)單位職工自住奧宸橙郡躍式洋房119-197新螺螄灣商戶、周邊生意人、地州公務(wù)員投資、自住龍江雅苑平層120-200市公安局公務(wù)員、煙廠中高層定向同德錦江嘉園退臺(tái)洋房110-188--自住表：市場(chǎng)部分項(xiàng)目洋房產(chǎn)品面積段及客戶群狀況基于市場(chǎng)價(jià)值的判斷，本項(xiàng)目各類物業(yè)形態(tài)單位土地的收益各類產(chǎn)品單位土地的收益獨(dú)棟：0.3*3=0.9單位雙拼：0.5*2.5=1.25單位聯(lián)排：0.7*1.8=1.26單位洋房：1.3*0.8=1.04單位疊加：1.2*0.8=0.96單位基于對(duì)市場(chǎng)的判斷和對(duì)價(jià)格的期望；居住性物業(yè)產(chǎn)品組合建議：物業(yè)形態(tài)：以別墅和洋房為主別墅：以雙拼、合院、聯(lián)排為主；設(shè)置部分疊加別墅（疊加主要通過上下拼合設(shè)計(jì)，沖抵90/50指標(biāo)，上疊加為市場(chǎng)普遍滯銷產(chǎn)品，要求上疊頂層有一定退面積）洋房：平層洋房、具有附加值的復(fù)式洋房等。（洋房設(shè)置為90+產(chǎn)品，通過同層拼合，實(shí)現(xiàn)一梯一戶）考慮到90/50的限制，對(duì)居住性物業(yè)產(chǎn)品組合的建議如下考慮50/90的限制50%的面積全部設(shè)置為疊加和洋房，疊加及洋房的單層面積全部設(shè)置在90平米以下；通過拼合及贈(zèng)送面積實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)需求產(chǎn)品的面積段（疊加下疊面積約170，上疊面積約130-140；洋房88-160，其中2/3的90+產(chǎn)品放在南地塊，1/3在北地塊，北地塊以高端物業(yè)為主，產(chǎn)品更為純粹）。其余的50%；設(shè)置市場(chǎng)主流的別墅產(chǎn)品；北地塊適當(dāng)拉大雙拼的比例拉升項(xiàng)目檔次40%聯(lián)排、45%的合拼、15%的雙拼（具體的設(shè)置結(jié)合地形地貌考慮）南地塊產(chǎn)品組合（以建筑面積計(jì)算）：洋房：50%；疊拼20%；聯(lián)排：15%；雙拼+合院：15%北地塊產(chǎn)品組合（以建筑面積計(jì)算）：疊拼（或者高端洋房）40%；聯(lián)排：20%；合院：28%，雙拼：12%總占地（畝）總占地（平米）總?cè)莘e率總建筑面積937.846252300.85（暫定）531445.32（暫定）南地塊建筑面積指標(biāo)表用地類型占地（畝）建筑面積（㎡）幼兒園63000小學(xué)256000酒店6040000商業(yè)68000其他公建31000景觀示范區(qū)5

住宅用地391.89249990合計(jì)496.89307990參考經(jīng)濟(jì)指標(biāo)北地塊建筑面積指標(biāo)表用地類型占地（畝）建筑面積（㎡）幼兒園63000商業(yè)1216008會(huì)所83000其他公建51000住宅用地409.95198400合計(jì)440.95221408南地塊商業(yè)、酒店及公建面積合計(jì)約58000平方米北地塊會(huì)所及公建面積合計(jì)約23000平方米南地塊戶型配比建議（總占地496.89畝，住宅占地391.89畝）住宅用地約391.9

畝產(chǎn)品類型占地面積占地比容積率面積區(qū)間套均面積套數(shù)套數(shù)比面積（㎡）面積比雙拼30畝6.0%0.45285-315300120.6%36001.4%265-280270201.0%54002.2%四合院（類獨(dú)棟）60畝12.1%0.65280-290285271.3%76953.1%235-260245271.3%66152.6%215-225220542.6%118804.8%聯(lián)排71畝14.3%0.8190-215205602.9%123004.9%225-2352301105.3%2530010.1%疊拼68畝13.7%1.11404%4960019.8%洋房163畝32.8%1.38888145069.7%12760051.0%酒店、業(yè)、公建105畝21.1%

58000

合計(jì)

496.89100.0%

2080100.00%307990100.00%南地塊戶型配比建議北地塊戶型配比建議（總占地440.95畝，住宅占地409.95畝）住宅用地約409.9畝產(chǎn)品類型占地面積占地比容積率面積區(qū)間套均面積套數(shù)套數(shù)比面積（㎡）面積比雙拼8018.1%0.45320-415360281.35%100805.08%265-300280502.40%140007.06%四合院14031.7%0.55280-290285532.55%151057.61%235-260245532.55%129856.54%215-2252201065.10%2332011.75%聯(lián)排69.9515.9%0.75205-215210663.17%138606.99%225-235230904.33%2070010.43%疊拼120.027.2%1.114040%8835044.53%會(huì)所、商業(yè)、公建31.07.0%

23008

合計(jì)

440.95100.0%0.75

101648.85%221408100.00%北地塊戶型配比建議南北分區(qū)定位：北區(qū)以別墅為主，南區(qū)以洋房為主地塊資源分析北區(qū)東西間距較短，景觀資源較好；南區(qū)東西間距較長(zhǎng)，景觀資源較差，同時(shí)南端受城中村的影響功能分區(qū)北區(qū)是靜區(qū)；產(chǎn)品以別墅為主；搭配少量的洋房南區(qū)是動(dòng)區(qū)；產(chǎn)品以洋房為主，搭配少量的別墅和商業(yè)+酒店別墅為主；少量洋房洋房、別墅各占50%商業(yè)/酒店規(guī)劃功能分區(qū)及關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)景觀樣板區(qū)會(huì)所/售樓處/商業(yè)酒店別墅區(qū)洋房區(qū)南北分區(qū)主入口學(xué)校別墅區(qū)建筑排布及組團(tuán)劃分：南北區(qū)分別處理：南區(qū)設(shè)置中心軸線，北區(qū)成獨(dú)立的組團(tuán)；項(xiàng)目整體設(shè)置8個(gè)組團(tuán)；建筑規(guī)劃強(qiáng)調(diào)透視交通軸線4組團(tuán)2組團(tuán)3組團(tuán)1組團(tuán)5組團(tuán)6組團(tuán)7組團(tuán)8組團(tuán)同時(shí)，對(duì)各組團(tuán)的功能進(jìn)行分析，以便制定有指導(dǎo)意義的開發(fā)強(qiáng)度和功能組合交通軸線1組團(tuán)2組團(tuán)3組團(tuán)4組團(tuán)5組團(tuán)6組團(tuán)7組團(tuán)8組團(tuán)1組團(tuán)；特點(diǎn)：景觀優(yōu)勢(shì)較弱，臨城中村；產(chǎn)品建議：以洋房及疊拼為主，2-4組團(tuán)特點(diǎn)：景觀及昭示較好，臨會(huì)所產(chǎn)品建議：中高端別墅；作為先期啟動(dòng)的產(chǎn)品5-8組團(tuán)特點(diǎn)：景觀均好產(chǎn)品建議：經(jīng)濟(jì)型別墅-高端別墅產(chǎn)品項(xiàng)目分期示意-----景觀長(zhǎng)廊作為本項(xiàng)目持續(xù)的展示區(qū)，各期有不同的分展示點(diǎn)項(xiàng)目分期建議；第一期：組團(tuán)1+組團(tuán)3；以經(jīng)濟(jì)型別墅和洋房作為市場(chǎng)杠桿，實(shí)現(xiàn)景觀展示+規(guī)模優(yōu)勢(shì)+較強(qiáng)的產(chǎn)品抗風(fēng)險(xiǎn)能力；第二期：組團(tuán)2+組團(tuán)4；實(shí)現(xiàn)高端別墅+商業(yè)配套的組合第三期：組團(tuán)5+組團(tuán)6第四期：組團(tuán)7-8項(xiàng)目分期原則交通軸線3組團(tuán)4組團(tuán)2組團(tuán)1組團(tuán)5組團(tuán)6組團(tuán)7組團(tuán)8組團(tuán)每期均有各自的賣點(diǎn)；每期產(chǎn)品均有差異性單期產(chǎn)品的推售量是市場(chǎng)可以消化和接受的；綜上所述：通過項(xiàng)目提升計(jì)劃的落實(shí)，我們最終形成了三大主題功能區(qū)生活的五甲塘文化的五甲塘活力的五甲塘主要物業(yè)形態(tài)居住型產(chǎn)品別墅、洋房增值物業(yè)形態(tài)休閑休閑商業(yè)、會(huì)所商務(wù)酒店第二部分啟動(dòng)區(qū)建議1、啟動(dòng)區(qū)功能定位建立形象內(nèi)涵配套先行呈現(xiàn)示范項(xiàng)目品質(zhì)展示開發(fā)品牌最大化的利用五甲塘濕地公園原生湖面，創(chuàng)造出震撼展示效果。創(chuàng)造品質(zhì)感強(qiáng)的國際都市湖居生活氛圍。2、啟動(dòng)區(qū)位置與規(guī)模整個(gè)中心形象區(qū)+示范樓王+愛琴海風(fēng)情組團(tuán)（部分）星級(jí)酒店形象會(huì)所兼營銷中心主題配套及景觀湖濱風(fēng)情情景式配套商業(yè)物業(yè)部分墅式洋房和聯(lián)排別墅620米生態(tài)景觀形象大道除了將區(qū)域道路標(biāo)志化外，還需要建立地標(biāo)建筑物及入口廣場(chǎng)與地塊外市政道路形成明顯區(qū)別的私家路連通濕地公園；并使區(qū)域邊界道路綠化，使之成為城市風(fēng)景線湖岸上的售樓處及水岸會(huì)所我們建議選擇在項(xiàng)目南地塊的臨水處設(shè)置售樓部；在售樓處即能夠直接感受“濱湖主題”生活。緊鄰售樓部的令人震撼的水岸會(huì)所與濕地公園相互呼應(yīng)的大規(guī)模室外湖濱浴場(chǎng)與濕地公園相呼應(yīng)的室內(nèi)外游泳池獨(dú)具特色的水岸商業(yè)HOUSE（華僑城及萬科城）作為國際湖區(qū)文化主題的商業(yè)街，建筑表現(xiàn)中色彩、線條、小品、植被等要與主題有所契合線條：空間線條以波浪型或貝殼紋理為表現(xiàn)小品：帆船、游艇，在地面、墻面、地下、墻下放置代表湖區(qū)生物真正的實(shí)體或藝術(shù)品，鐵軌、機(jī)車的休憩利用裝飾：地面局部鋪上藍(lán)色透明鋼化玻璃，下面鋪上白色的細(xì)沙和鵝卵石，地面鋪裝材料采用裝飾混凝土，壓印湖區(qū)生物印記植物：充分體現(xiàn)湖區(qū)植物特點(diǎn)的同時(shí)借助地塊原有植被

建筑意向及街區(qū)園林綠化

商業(yè)氛圍營造具象表現(xiàn)——小品酒店定位：五星級(jí)穆斯林高檔景區(qū)商務(wù)會(huì)議型酒店隨著五甲塘濕地公園的成熟以及片區(qū)的不斷發(fā)展，

周邊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，商務(wù)客數(shù)目將迅速增長(zhǎng)；政府的要求；尚居地產(chǎn)品牌提升的關(guān)鍵昆明入住率最高的最熱門的酒店集中會(huì)議型五星酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店，而三、四星級(jí)酒店不符合項(xiàng)目檔次結(jié)合客戶需求及區(qū)域定位，五星級(jí)或準(zhǔn)五星級(jí)的會(huì)議型酒店更符合本項(xiàng)目酒店。市場(chǎng)前景及支撐可行研判

——經(jīng)濟(jì)分析及測(cè)算附：一、經(jīng)濟(jì)性分析前提◆開發(fā)商提供資料：1.建設(shè)凈用地面積937.848畝；2.用地性質(zhì)：居住用地；用地控制指標(biāo)：容積率=<1.0,建筑密度<30%,綠地率>=45%;3.建筑高度：=<12米；建筑為坡屋頂形式；4.公共設(shè)施配套：9班幼兒園兩個(gè)；24班小學(xué)一個(gè)；5.建筑配比：90平方以下建筑占住宅體量50%；6.土地總價(jià)9.2522億元；平均每畝地價(jià)98.65萬元/畝；7.五星級(jí)酒店：占地面積60畝?？偨ㄖ娣e42920平方米；建筑密度29.81%；容積率1.07；◆物業(yè)類型及銷售價(jià)格（參考策劃物業(yè)定位）1.住宅的物業(yè)類型：獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加、4層洋房；2.商業(yè)：配套商業(yè)；地上建筑總體量5%；3.公建及配套：按物業(yè)類型及體量進(jìn)行配比；4.學(xué)校及幼兒園：參考昆明市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定,2所9班幼兒園、1所24班小學(xué)，總建筑面積9450平方米；總用地面積19980平方米；建筑密度15.77%；容積率0.47；5.車位數(shù)量參考昆明市相關(guān)規(guī)定按1戶至少一車位考慮；6.物業(yè)銷售價(jià)格：獨(dú)棟別墅2.1萬元/平方米；雙拼別墅1.8萬元/平方米；聯(lián)排別墅1.5萬元/平方米；疊加別墅1.3萬元/平方米；洋房0.9萬元/平方米；商業(yè)1.5萬元/平方米；車位8萬元/個(gè)；7.住宅、商業(yè)、車位物業(yè)100%售賣；8.酒店持有；9.本項(xiàng)目的住宅用地參考指標(biāo)：經(jīng)濟(jì)分析測(cè)算◆其他說明1.分析方法：假設(shè)開發(fā)法；靜態(tài)分析方法；2.本經(jīng)濟(jì)性分析采用的指標(biāo)不包含地上贈(zèng)送面積；3.本次經(jīng)濟(jì)性分析僅對(duì)項(xiàng)目的總地塊做經(jīng)濟(jì)技術(shù)性分析，沒考慮分地塊分期開發(fā)時(shí)對(duì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響及怎樣利用預(yù)售資金做項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)；4.參考宗地圖，沒有考慮地塊自身的改造費(fèi)用；5.由于本項(xiàng)目目前處于投標(biāo)階段，在銷售價(jià)格定價(jià)時(shí)沒有考慮增值稅清算對(duì)利潤(rùn)的影響；（通過我司對(duì)增值稅清算的研究，增值稅清算對(duì)利潤(rùn)收益有影響，銷售價(jià)格高，不一定利潤(rùn)收益高，怎樣制定銷售價(jià)格，合理避稅，非常重要）6.結(jié)合營策劃定位對(duì)投資成本的考慮：本項(xiàng)目的住宅每平方米造價(jià)由高到低為：獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加、洋房；進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)階段后，建議根據(jù)策劃定位做好限額設(shè)計(jì)；7.考慮了酒店（精裝修）、小學(xué)/幼兒園、公建配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用；8.稅金僅考慮營業(yè)稅及附加；9.經(jīng)濟(jì)性分析的思路：建立經(jīng)濟(jì)性分析前提最佳收益的容積率快速回款的容積率銷售周期較短的容積率確定容積率范圍修正不同容積率的物業(yè)配比二、最佳收益的容積率◆在滿足項(xiàng)目用地控制指標(biāo)及配套面積基礎(chǔ)上，并滿足收益最大化的物業(yè)配比時(shí)，不同容積率的投資回報(bào)率、利稅金額、單位面積收益；◆可見，隨著容積率的上升，在容積率