北京2025年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理部門考試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。

A：重新開發(fā)建設(shè)成本

B：開發(fā)成本

C：重新購置價(jià)格

D：重置成本

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格2、投資組合是__的一個(gè)有效措施。

A．提高投資收益

B．提高市場競爭力

C．開拓投資領(lǐng)域

D．規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)3、下列關(guān)于經(jīng)濟(jì)學(xué)中的成本概念，說法錯(cuò)誤的是。

A：人們?cè)谌粘Ｉ钪兴f的成本往往是“會(huì)計(jì)成本”

B：經(jīng)濟(jì)學(xué)中的成本概念同于會(huì)計(jì)成本

C：經(jīng)濟(jì)學(xué)中的成本概念不同于會(huì)計(jì)成本，稱為“經(jīng)濟(jì)成本”

D：經(jīng)濟(jì)學(xué)中的成本概念不同于會(huì)計(jì)成本，是指廠商生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中所使用的各種生產(chǎn)要素的支出總和

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、關(guān)于估價(jià)對(duì)象狀況描述的說法，正確的是。

A：對(duì)估價(jià)對(duì)象范圍的描述就是說明其四至

B：對(duì)建筑物外觀的描述應(yīng)說明其周圍環(huán)境和景觀

C：對(duì)建筑物實(shí)物狀況的描述應(yīng)說明建筑物朝向和樓層

D：對(duì)土地開發(fā)程度的描述應(yīng)說明到達(dá)地塊紅線的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格5、下列房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)活動(dòng)中，屬于傳統(tǒng)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)范疇的是。

A：高層建筑地價(jià)分?jǐn)?/p>

B：房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估

C：因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估

D：城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評(píng)估

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格6、一些競爭者可能對(duì)某些方面反應(yīng)強(qiáng)烈，例如對(duì)降價(jià)競銷反應(yīng)強(qiáng)烈，但對(duì)其他方面(如增加廣告預(yù)算、加強(qiáng)促銷活動(dòng)等)卻不予理會(huì)。這種競爭者屬于競爭者。

A：從容不迫型

B：選擇型

C：兇猛型

D：隨機(jī)型

E：借款合同7、橫道圖法用于項(xiàng)目建設(shè)階段的。

A：質(zhì)量控制

B：進(jìn)度控制

C：成本控制

D：合同管理

E：借款合同8、某幢大廈為6層綜合樓，其中1~3層為商場，4~6層為寫字樓，商場均為甲公司擁有，寫字樓為乙公司擁有．該大廈的土地價(jià)值為3500萬元，房地總價(jià)值為5000萬元，其中商場的房地價(jià)值為3000萬元，寫字樓的房地價(jià)值為2000萬元，按照房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偟姆椒ㄓ?jì)算甲公司分?jǐn)偟牡貎r(jià)數(shù)額為。

A：2100萬元

B：3000萬元

C：1270萬元

D：2400萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格9、某家庭欲通過儲(chǔ)蓄存款購買一套8萬元的住房，銀行存款利率為12%，五年中每年年末至少要存款（）元。

A．12592.78

B．22192.78

C．12903.23

D．1600010、某幢大廈的房地總價(jià)值為5000萬元，甲公司擁有其中的商業(yè)部分，此部分的房地價(jià)值為1000萬元；乙公司擁有其中的寫字樓部分，此部分的房地價(jià)值的500萬元．按房地產(chǎn)價(jià)值分?jǐn)偡ㄓ?jì)算甲、乙兩公司共同占有的土地份額為。

A：20％

B：10％

C：30％

D：40％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

11、一購房者購買房產(chǎn)用于零售商業(yè)，購買的價(jià)格為150萬元，其中購房者自有現(xiàn)金100萬元，其余部分申請(qǐng)銀行貸款。如果該項(xiàng)投資的經(jīng)營收入扣除運(yùn)營費(fèi)用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為15萬元，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率是__。

A．14%

B．10%

C．33%

D．15%12、個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原有自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住__年及以上，免征土地增值稅，居住未滿__年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。

A．3，3

B．5，5

C．5，3

D．5，213、評(píng)估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，選取的資本化率越高，評(píng)估出的價(jià)格會(huì)。

A：越高

B：越低

C：不變

D：符合客觀實(shí)際

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格14、在估價(jià)報(bào)告中陳述，既是維護(hù)估價(jià)人員正當(dāng)權(quán)益的需要，又是提醒委托人和估價(jià)報(bào)告使用者在使用估價(jià)報(bào)告時(shí)需要注意的事項(xiàng)．【2025年考題】

A：估價(jià)師聲明

B：估價(jià)的假設(shè)和限制條件

C：估價(jià)方法

D：估價(jià)對(duì)象

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格15、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)組織形式中，合伙制最低由專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師合伙發(fā)起設(shè)立。

A：1名以上(含1名)

B：2名以上(含2名)

C：3名以上(含3名)

D：5名以上(含5名)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、下列關(guān)于目前我國有償使用土地，表述不正確的是。

A：有償使用土地是土地使用制度改革的核心內(nèi)容

B：有償使用土地是管好土地、促進(jìn)節(jié)約用地和合理利用土地、提高土地效益的經(jīng)濟(jì)手段

C：有償使用土地有多種形式，如土地使用權(quán)出讓、土地租賃、土地使用權(quán)作價(jià)入資、入股等

D：目前對(duì)國有土地全部實(shí)行有償使用

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章17、某公司以一宗房地產(chǎn)先向甲銀行申請(qǐng)抵押貸款，同時(shí)辦理了抵押登記；后又以該房地產(chǎn)向乙銀行申請(qǐng)抵押貸款，也辦理了抵押登記。貸款到期后，該公司無力還款，依法定程序拍賣，拍賣所得款__。

A．甲銀行優(yōu)先受償

B．按2家銀行的債權(quán)數(shù)額大小確定受償順序

C．乙銀行優(yōu)先受償

D．按2家銀行的債權(quán)比例受償18、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤應(yīng)首先用于．(2025年試題)

A：彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損

B：提取法定盈余公積金

C：提取公益金

D：向投資者分紅

E：借款合同19、房地產(chǎn)之所以有價(jià)格，需要具備的條件中，不包括__。

A．有用性

B．有效需求

C．稀缺性

D．排他性20、下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過年數(shù)的說法中，正確的是。

A：建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也短于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

B：建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也可能長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

C：建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過年數(shù)也相等

D：建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格21、下列關(guān)于寫字樓租金的表述中正確的是．(2025年試題)

A：基礎(chǔ)租金是租戶能接受的最低租金

B：基礎(chǔ)租金低于市場租金時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮調(diào)整到市場租金水平

C：寫字樓市場比較理想的狀況下，市場租金一般低于基礎(chǔ)租金

D：寫字樓內(nèi)某一具體出租單元的租金水平依其在整棟建筑物內(nèi)的位置有一定差異

E：借款合同22、伸縮縫的寬度一般采用mm。

A：10一20

B：20~30

C：40~50

D：50—60

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、在土地出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿2年尚未動(dòng)工的土地使用權(quán)，可以處以__。

A．合用出讓金的20%以上罰金

B．合同出讓金的50%以上罰金

C．以原價(jià)的30%收回土地

D．無償收回土地使用權(quán)24、業(yè)主交有的住宅專項(xiàng)維修資金屬于所有。

A：業(yè)主

B：業(yè)主大會(huì)

C：業(yè)主委員會(huì)

D：物業(yè)服務(wù)企業(yè)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、下列屬于運(yùn)用比較法進(jìn)行估價(jià)的步驟的是__①選取可比實(shí)例；②搜集交易實(shí)例；③建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；④進(jìn)行交易日期修正：⑤進(jìn)行交易情況修正；⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正；⑦求取比準(zhǔn)價(jià)格

A．①②③④⑤⑥⑦

B．②①③⑤④⑥⑦

C．①③②④⑥⑤⑦

D．②①③④⑤⑥⑦二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、某宗建筑密度為50%的土地上建有一幢8層且各層建筑面積相同的住宅樓，均價(jià)為5000元/m2，房地產(chǎn)總價(jià)為2000萬元，樓面地價(jià)為1200元/m2。該宗土地的總價(jià)為__萬元。

A．96

B．192

C．240

D．4802、股票與公司債券都是有價(jià)證券，且同屬于資本證券，二者質(zhì)的區(qū)別在于__。

A．買賣和轉(zhuǎn)讓的方式不同

B．投資性質(zhì)和各自包含的權(quán)利不同

C．收益和風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任不同

D．投資風(fēng)險(xiǎn)程度不等

E．流通程度不同3、下列關(guān)于w房屋拆遷公司在房屋拆遷中，對(duì)公益事業(yè)房屋的認(rèn)定和表述，不正確的是。

A：公益事業(yè)一般是指科教、文化、衛(wèi)生、社會(huì)公共福利性等非生產(chǎn)性事業(yè)

B：公益事業(yè)多為非營利的社會(huì)福利事業(yè)

C：根據(jù)其服務(wù)對(duì)象，凡是為大多數(shù)老百姓服務(wù)，應(yīng)認(rèn)定為公益事業(yè)

D：根據(jù)其服務(wù)對(duì)象，凡是排他性的且不是共享性的，可以認(rèn)定為公益事業(yè)

E：只要是為大多數(shù)老百姓服務(wù)，且房屋有經(jīng)營、有收益，就應(yīng)認(rèn)定為公益事業(yè)4、功能折舊是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價(jià)值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有等。

A：意外破壞的損毀

B：市場供給的過量

C：建筑設(shè)計(jì)的缺陷

D：人們消費(fèi)觀念的改變

E：周圍環(huán)境條件惡化5、原建設(shè)部令第97號(hào)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，對(duì)等內(nèi)容作出了明確規(guī)定。

A：房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)人員資格管理

B：房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的管理

C：房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格管理

D：房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理

E：房地產(chǎn)中介服務(wù)管理等要求6、用益物權(quán)包括__。

A．承包經(jīng)營權(quán)

B．建設(shè)用地使用權(quán)

C．債權(quán)

D．典權(quán)

E．所有權(quán)7、租住房的租金實(shí)行政府定價(jià)，租金標(biāo)準(zhǔn)由__構(gòu)成。

A．維修費(fèi)

B．折舊費(fèi)

C．稅金

D．投資利息

E．管理費(fèi)8、有一房地產(chǎn)，未來第一年凈收益為20萬元，預(yù)計(jì)此后各年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益期為無限年，該類房地產(chǎn)資本化率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為__萬元。

A．400

B．450

C．500

D．5409、影響房地產(chǎn)市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有__。

A．自然特征，如山地和河流等

B．細(xì)分市場

C．人口密度的大小

D．該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍

E．競爭性項(xiàng)目的區(qū)域10、從某種意義上講，房地產(chǎn)價(jià)格是__。

A．個(gè)別人的價(jià)值判斷

B．估價(jià)人員的主觀定價(jià)

C．由市場力量決定

D．市場參與者集體競價(jià)的結(jié)果

E．由交易雙方委托經(jīng)紀(jì)人確定

11、下列關(guān)于計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度的系數(shù)的表述中，不正確的是（）。

A．企業(yè)信用等級(jí)越高，信用等級(jí)系數(shù)值越高

B．貸款期限越長，期限系數(shù)值越大

C．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)值越大

D．用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低12、定義市場區(qū)域工作主要包括__。

A．描繪市場區(qū)域的發(fā)展前景

B．描繪市場區(qū)域

C．在相應(yīng)地圖上描繪區(qū)域的物業(yè)類型

D．在相應(yīng)地圖上標(biāo)出市場區(qū)域的邊界

E．解釋確定市場區(qū)域邊界的依據(jù)13、《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)有。

A：查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明

B：審查申請(qǐng)人提供的評(píng)估報(bào)告

C：就登記有關(guān)事項(xiàng)詢問當(dāng)事人

D：必要時(shí)對(duì)被登記房屋進(jìn)行實(shí)地查看

E：及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)14、借貸雙方資金融通的方式可分為兩大類。

A：直接信用

B：間接信用

C：中間信用

D：直接融資

E：間接融資15、下列房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)模式中，現(xiàn)金流出包括土地成本的有__。

A．購買—持有—出租—出售

B．購買一更新改造—出售

C．購買一更新改造—出租—出售

D．開發(fā)—銷售

E．開發(fā)—持有—出租—出售16、有A、B、C三個(gè)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，其中A的影響最大，B次之，C最小，分別賦予的權(quán)重為f1、f2、f3，此三者的大小關(guān)系應(yīng)為__。

A．f1＜f2＜f3

B．f1＞f2＞f3

C．f1=f2=f3

D．無關(guān)17、保險(xiǎn)活動(dòng)所特有的內(nèi)在功能是__。

A．組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償

B．分散風(fēng)險(xiǎn)

C．融通資金

D．防災(zāi)防損18、等產(chǎn)量曲線主要有以下特點(diǎn)：。

A：等產(chǎn)量曲線是一條從左上方向右下方傾斜的曲線，斜率為負(fù)值

B：等產(chǎn)量曲線圖的眾多等產(chǎn)量曲線中，同一曲線上的各點(diǎn)代表相同的產(chǎn)量，不同曲線代表不同的產(chǎn)量

C：等產(chǎn)量曲線按產(chǎn)量大小順序排列，離原點(diǎn)越近的等產(chǎn)量曲線所代表的產(chǎn)量越大；離原點(diǎn)越遠(yuǎn)的等產(chǎn)量曲線所代表的產(chǎn)量越小

D：等產(chǎn)量曲線圖中的任意兩條等產(chǎn)量曲線都能相交

E：等產(chǎn)量曲線凸向原點(diǎn)19、下列關(guān)于所有權(quán)的表述中，正確的有__。

A．所有權(quán)是從物權(quán)

B．所有權(quán)是自物權(quán)

C．可對(duì)所有權(quán)人的物設(shè)置他項(xiàng)權(quán)利

D．共有是確定份額的共同所有

E．建筑物區(qū)分所有權(quán)人僅擁有專有部分所有權(quán)20、下列關(guān)于抵押的說法不正確的是__。

A．以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限

B．以共有的房地產(chǎn)抵押時(shí)，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意

C．預(yù)購商品房貸款抵押時(shí)，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證

D．訂立合同時(shí)，可以在合同中約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人尚未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為抵押權(quán)人所有的內(nèi)容21、下列有關(guān)拍賣活動(dòng)的各類型特點(diǎn)，說法錯(cuò)誤的是__。

A．拍賣目的在于將物品換價(jià)兌現(xiàn)，與清償債務(wù)不一定有直接關(guān)系

B．動(dòng)產(chǎn)拍賣的成交一般以拍賣標(biāo)的物實(shí)際占有的轉(zhuǎn)移為標(biāo)志，不動(dòng)產(chǎn)拍賣成交一般以拍賣標(biāo)的物財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)志

C．在有保留價(jià)的拍賣中，再拍賣的保留價(jià)略高于一次性拍賣

D．有保留價(jià)拍賣通常用于價(jià)值較高的標(biāo)的物拍賣，如房屋、土地、文物藝術(shù)品等，無保留價(jià)拍賣通常用于價(jià)值低的標(biāo)的物的拍賣22、__是指個(gè)人之間相互以貨幣或?qū)嵨锾峁┑男庞谩?/p>

A．