圓融商業(yè)物業(yè)管理圓融商業(yè)物業(yè)管理

圓融時代廣場可行性方案報告報告人：商管公司

圓融商業(yè)物業(yè)管理圓融商業(yè)物業(yè)管理第一部分：項目總體概況

1、基本概況

2、招商中相關(guān)管理和租金收費提取方式的約定

3、項目工程進(jìn)度情況第二部分：項目的接管

1、項目接管時間

2、項目接管范圍第三部分：項目管理

1、項目運營管理目標(biāo)

2、運營管理內(nèi)容

3、具體管理內(nèi)容第四部分：項目顧問公司確定

1、項目物業(yè)管理顧問公司

2、項目商業(yè)運營管理顧問公司第五部分、項目組織架構(gòu)

1、項目組織運作原則

2、項目具體組織框架第六部分：項目初步預(yù)算第七部分：項目工作進(jìn)度

目錄圓融商業(yè)物業(yè)管理圓融商業(yè)物業(yè)管理

圓融時代廣場——未來新蘇州的商業(yè)核心！

圓融時代廣場屬于商業(yè)物業(yè)型購物中心，由圓融集團(tuán)開發(fā)，委托圓融商業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，場地主要實行租賃制，盈利模式為收取租金或提成及各項費用。實現(xiàn)了所有者、管理者與經(jīng)營者的分離，彼此優(yōu)勢互補，既可保證和提高管理水平，物業(yè)增值，又可使時代廣場以一個統(tǒng)一的社會形象面對顧客。

依據(jù)集團(tuán)戰(zhàn)略部署和商管公司的目標(biāo)，針對圓融時代廣場項目擬訂可行性接管方案。

圓融商業(yè)物業(yè)管理圓融商業(yè)物業(yè)管理

第一部分：項目總體概況一、項目基本概況

地塊面積21萬平方米用地性質(zhì)辦公、商業(yè)用地項目內(nèi)容購物/零售/辦公總建面51萬平方米地下停車位4000余個寫字樓：164，694㎡

零售：348,181㎡

蘇州市域新CBD最繁華的商業(yè)中心及蘇州市標(biāo)志性商業(yè)項目，集零售、餐飲、娛樂、商務(wù)、旅游、休閑、文化等元素為一體的綜合性全天候消費區(qū)域。

二、招商中相關(guān)管理和租金收費提取方式的約定圓融商業(yè)物業(yè)管理第一部分：項目總體概況（1）、招商中有關(guān)商戶租金的交納方式多種多樣：固定租金；固定租金+遞增租金；固定租金+銷售額提成（兩者取高）；銷售額提成；（2）、收銀管理規(guī)定中有關(guān)商戶銷售數(shù)據(jù)采集，上報管理方的方式多種多樣：定期銷售數(shù)據(jù)傳輸；定期銷售統(tǒng)計報表傳真；實時銷售數(shù)據(jù)上傳；時代廣場VIP卡和儲值卡消費實時上傳；（3）、商戶需要交納的物業(yè)管理費、空調(diào)費、停車場管理費、推廣費等相關(guān)費用，提取的方式隨商務(wù)條件的不同，存在變數(shù)；（4）、租賃合同和商鋪經(jīng)營管理協(xié)議實行的統(tǒng)一運營管理與商戶的有關(guān)約定，需要進(jìn)行統(tǒng)一的收銀管理；（5）、租賃合同和商鋪經(jīng)營管理協(xié)議進(jìn)行統(tǒng)一運營管理時，為了提升業(yè)績，穩(wěn)定和提升消費者忠誠度，將發(fā)行VIP貴賓卡和儲值卡，用于銷售打折、年終消費積分、儲值卡消費、停車場消費等與商戶之間約定的管理；

1、商業(yè)部分

三、項目工程進(jìn)度情況08年3月(S2)、6月(N6)、6月(N5)客戶進(jìn)場裝修

N6東區(qū)域交付時間如下：G、J棟---預(yù)計2008年8月31日交付，商戶進(jìn)場裝修

第一部分：項目總體概況圓融商業(yè)物業(yè)管理商戶二次裝修時代廣場交叉作業(yè)06年4月

開工08年9月28日

開業(yè)

2、寫字樓部分區(qū)域計劃完工時間交付時間N2部分2009年4月份2009年6月30日N3部分2008年12月份2009年6月30日三、項目工程進(jìn)度情況圓融商業(yè)物業(yè)管理第一部分：項目總體概況3、項目計劃開業(yè)時間

2008年9月28日(除N6東地塊局部延遲開業(yè))

1、S2棟有兩個商鋪依據(jù)招商商務(wù)條件的約定，在2008年3月31日交付，和4月

30日交付，其余在6月初交付，到時商戶進(jìn)場二次裝修。2、為了保證時代廣場前期的管理和為商戶進(jìn)場時提供周到的服務(wù)，同時對時代廣場實行有效的監(jiān)護(hù)和管理，前期物業(yè)將配備保安、工程技術(shù)人員做現(xiàn)場服務(wù)跟進(jìn)，商管公司以及集團(tuán)工程給予必要支持與幫助。3、具體接管進(jìn)場時間：

2008年3月1日，前期由保安+工程技術(shù)人員介入；一、項目接管時間第二部分：項目的接管圓融商業(yè)物業(yè)管理

N2-N3商務(wù)辦公區(qū)域運營僅指物業(yè)管理。物業(yè)管理實行標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓模式的管理，管理進(jìn)入建筑內(nèi)部，N5-N6時尚購物商業(yè)街運營包括商業(yè)經(jīng)營管理和物業(yè)管理。物業(yè)管理各單體僅承擔(dān)外圍公共區(qū)域管理，內(nèi)部公共通道等服務(wù)不進(jìn)入建筑單體內(nèi)部。二、項目接管范圍圓融商業(yè)物業(yè)管理第二部分：項目的接管S2生活休閑區(qū)運營包括商業(yè)經(jīng)營管理和物業(yè)管理。物業(yè)管理各單體僅承擔(dān)公共區(qū)域S3-S4購物中心，由利福集團(tuán)自行管理。管理，內(nèi)部公共通道等。E棟服務(wù)原則上進(jìn)入建筑單體內(nèi)部。

1、通過運營建立“圓融時代廣場項目”商業(yè)品牌的知名度，消費者和商戶的忠誠度；2、確立蘇州新商業(yè)中心的商業(yè)核心地位和新商業(yè)標(biāo)志；3、實現(xiàn)項目物業(yè)、商戶、開發(fā)商、管理公司品牌價值提升，最大化的增值；一、項目運營管理目標(biāo)第三部分：項目管理圓融商業(yè)物業(yè)管理二、運營管理內(nèi)容1、運營管理2、物業(yè)管理3、全面管理和監(jiān)督機制

1、運營管理

（1）、建立商業(yè)POS收銀系統(tǒng)和運營管理系統(tǒng)●前臺POS收銀系統(tǒng)：

滿足時代廣場內(nèi)商戶正常收銀業(yè)務(wù)需要，VIP卡、儲值卡；●后臺運營管理系統(tǒng)：

三、具體管理內(nèi)容圓融商業(yè)物業(yè)管理第三部分：項目管理

滿足管理公司經(jīng)營及管理運作各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)信息采集、統(tǒng)計、分析等信息收集管理、利用需要；滿足與財務(wù)系統(tǒng)管理中相關(guān)租金、費用等收取、核銷、結(jié)算等需要；

1、運營管理三、具體管理內(nèi)容圓融商業(yè)物業(yè)管理第三部分：項目管理（2）、建立現(xiàn)場服務(wù)管理體系

●強化項目管理團(tuán)隊人員的服務(wù)意識，規(guī)范管理團(tuán)隊人員的服務(wù)行為和監(jiān)督機制；●建立和完善導(dǎo)購系統(tǒng)，為顧客和場內(nèi)商戶創(chuàng)造良好的營商環(huán)境；●建立和完善一站式顧客（商戶）服務(wù)體系，實行首問負(fù)責(zé)制，將運營或物業(yè)方面的信息及時傳遞和反饋?！窠⒑屯晟祁櫩停ㄉ虘簦贤ㄇ溃峁┻m合項目的相關(guān)服務(wù)內(nèi)容，解決顧客（商戶）的咨詢、導(dǎo)購、禮品包裝等需求；●建立合適的客訴接待、處理流程和機制；

1、運營管理三、具體管理內(nèi)容第三部分：項目管理圓融商業(yè)物業(yè)管理（3）、建立商戶服務(wù)管理體系●在租賃合同和經(jīng)營管理協(xié)議的框架下，對商鋪的裝修，商戶服務(wù)，商品質(zhì)量、價格、陳列、促銷、營業(yè)人員進(jìn)行引導(dǎo)、規(guī)范和管理；●建立和完善對商戶的服務(wù)體系，溝通渠道，及時處理商戶的需求和抱怨等；●配合推廣部與商戶溝通促銷活動的安排、談判及管理；●根據(jù)租賃合同及相關(guān)協(xié)議，按時足額的收取商戶的租金、相關(guān)管理費用與其他費用；

1、運營管理（4）、建立會員管理和儲值卡管理服務(wù)體系

三、具體管理內(nèi)容第三部分：項目管理圓融商業(yè)物業(yè)管理●建立和完善會員管理體系，做好VIP卡的發(fā)展與管理；●建立具有時代廣場項目特色的會員服務(wù)體系，成立VIP俱樂部；●建立和完善會員營銷，通過特色服務(wù)提升消費者的忠誠度，提升品質(zhì)和業(yè)績；●及時有效的消費折扣權(quán)限和積分可兌換機制；●建立和完善儲值卡管理體系，強化大客戶營銷，不斷發(fā)展團(tuán)購業(yè)務(wù)；（5）、建立適應(yīng)市場的營銷推廣體系

1、運營管理三、具體管理內(nèi)容第三部分：項目管理圓融商業(yè)物業(yè)管理●強調(diào)營銷推廣，持之以恒的打造，消費者的不斷參與，達(dá)到知名度、廣譽度，提升到美譽度，實現(xiàn)消費者的忠誠度，全面提升品牌價值、租金提升、物業(yè)增值和商戶獲利。

●加強與專業(yè)推廣公司合作，共同打造，旺場經(jīng)營，實現(xiàn)人氣；

●整合商戶資源，雙方互動，舉辦有針對性的促銷活動，提升銷售業(yè)績；

●整合各方資源（社會、公司、商戶），共同打造，關(guān)注品牌推廣，實現(xiàn)提升；

●挖掘項目廣告資源、顯示屏、天幕、場地等，整合利用，創(chuàng)造收益；

●關(guān)注節(jié)假日、節(jié)慶、慶典、紀(jì)念日等節(jié)點宣傳推廣；

●統(tǒng)一廣場的整體CI形象、并實施推廣與維護(hù)。

1、運營管理（6）、不斷關(guān)注提升時代廣場整體形象和業(yè)績將在實際的運營管理中，擬訂相應(yīng)的收費辦法和管理規(guī)定，不斷運用，提升業(yè)績和整體形象：●推廣；●活動；●ＰＯＳ系統(tǒng)；●VIP會員卡管理；●儲值卡的管理；●臨租；●活動場地零租；●廣告位租賃；●視頻和天幕收益；●停車場收費；三、具體管理內(nèi)容第三部分：項目管理圓融商業(yè)物業(yè)管理

2、物業(yè)管理

三、具體管理內(nèi)容第三部分：項目管理圓融商業(yè)物業(yè)管理

把時代廣場管理成“安全有序、環(huán)境舒適、特色鮮明”的商業(yè)項目，各項管理指標(biāo)均達(dá)到或超過國家建設(shè)部示范大廈項目標(biāo)準(zhǔn)，寫字樓達(dá)到5A甲級管理水平，實現(xiàn)物業(yè)的保值增值。指標(biāo)名稱全國示范標(biāo)準(zhǔn)公司指標(biāo)房屋完好率98%98%公共設(shè)施完好率95%95%房屋零修、急修及時率98%98%維修工程質(zhì)量合格率100%100%大型機電設(shè)備完好率及使用率90%90%綠化完好率95%95%清潔保潔率99%99%治安（含車輛安全）案件發(fā)生率（因物業(yè)管理過失）1‰以下1‰以下消防設(shè)施設(shè)備完好率100%100%公共照明完好率85%85%有效投訴率及處理率有效投訴率1%/月有效投訴率1%/月95%95%投訴處理回訪率100%物業(yè)服務(wù)綜合滿意度90%（1）、管理服務(wù)目標(biāo)2、物業(yè)管理

三、具體管理內(nèi)容圓融商業(yè)物業(yè)管理第三部分：項目管理

●一站式服務(wù)模式，提出首問負(fù)責(zé)的服務(wù)承諾。消費者的意見投訴將由運營部的前臺客服將物業(yè)的問題轉(zhuǎn)移到物業(yè)客務(wù)，物業(yè)客務(wù)將以[任務(wù)單]的形式反映至物業(yè)保安、保潔、工程維修、綠化等相關(guān)部門或單位，及時進(jìn)行跟蹤并反饋處理結(jié)果；

●運營推廣活動將由運營部聯(lián)系到物業(yè)客務(wù)，物業(yè)客務(wù)將以[任務(wù)單]的形式反映至物業(yè)相關(guān)部門或單位，針對大型活動和任務(wù)指定專人主導(dǎo)進(jìn)行配合以便活動順利開展，及時進(jìn)行跟蹤并反饋處理結(jié)果；

（4）、物業(yè)、運營一體化服務(wù)體---各有側(cè)重

時代廣場如此大的體量，眾多的業(yè)態(tài)和產(chǎn)權(quán)模式，物業(yè)與運營部門的銜接、協(xié)調(diào)、配合招商、投訴、活動推廣、報修等各項繁雜的事務(wù)性工作2、物業(yè)管理

三、具體管理內(nèi)容圓融商業(yè)物業(yè)管理第三部分：項目管理

（5）、寫字樓管理寫字樓前期物業(yè)管理介入階段●從專業(yè)角度，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足業(yè)主的需求，盡可能地減少疏漏，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。寫字樓物業(yè)接管管理階段●物業(yè)接管管理階段可分為接管驗收管理、業(yè)主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理、水電等能源使用管理、財務(wù)管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。（6）、商業(yè)區(qū)管理●分項管理要點商場問訊服務(wù)、提供宣傳廣告指引服務(wù)、人流、車流管理、防盜管理、廣告統(tǒng)一管理、商業(yè)廣場招牌燈光管理●要實現(xiàn)“和諧、統(tǒng)一”的工作、商業(yè)環(huán)境抓好系統(tǒng)安全運作、星級服務(wù)、圍繞氛圍管理開展廣場方化活動、用文化管理環(huán)境等工作。●金鑰匙服務(wù)理念金鑰匙為客排憂解難，“不是無所不能，而是竭盡所能”，要有強烈的為客服務(wù)意識和奉獻(xiàn)精神。●廣場文化氛圍營造開展形式多樣的廣場文化活動，營造都市精英新生活的人文氛圍?！裼梦幕芾憝h(huán)境開展環(huán)保知識宣傳、講座，拒絕任何污染行為，推行垃圾分類、廢物回收的環(huán)保行為

從人力資源管理角度分為寫字樓和商業(yè)區(qū)兩個相對單獨部分，但于實際運作中將有效的資源共享。

2、物業(yè)管理

三、具體管理內(nèi)容圓融商業(yè)物業(yè)管理第三部分：項目管理（7）、周到體貼的二次裝修管理●公開裝修管理服務(wù)流程和裝修管理服務(wù)承諾。●掌握裝修時間節(jié)點。通過裝修各環(huán)節(jié)的裝修全過程監(jiān)督管理，杜絕違章裝修，維護(hù)裝修秩序，確保商戶準(zhǔn)時進(jìn)場裝修。●在裝修過程中積極跟進(jìn)商家裝修進(jìn)度,及時處理商家裝修中遇到問題,確保按時開業(yè)。●嚴(yán)格控制二次裝修的改擴建、外觀、設(shè)備更改，必須報集團(tuán)審批方可實施。

裝修管理保證裝修效果符合整體風(fēng)格，不影響建筑物結(jié)構(gòu)安全，并遵循政府主管部門對經(jīng)營場所裝修的管理要求

2、物業(yè)管理三、具體管理內(nèi)容圓融商業(yè)物業(yè)管理第三部分：項目管理（8）、矩陣管理--對口專業(yè)的管理銜接●專項管理上條線結(jié)合，對項目進(jìn)行縱橫體系的穿插，充分共享總部的綜合資源，組成的矩陣管理體系既有利于提高各專項的專業(yè)管理程度，又保證了各對口管理的監(jiān)管，解決了管理協(xié)調(diào)的統(tǒng)一性。按系統(tǒng)類別分類管理；制定詳細(xì)運行維護(hù)保養(yǎng)計劃，作好運行管理記錄；制定緊急設(shè)備故障處理流程及處理措施，確保設(shè)備設(shè)施穩(wěn)定合理化運行?！窠⒁恢炷恍〗M從天幕系統(tǒng)開始建設(shè)起進(jìn)行全方位接觸跟蹤，并負(fù)責(zé)日后天幕系統(tǒng)正常運行維保。

由于時代廣場設(shè)備眾多且分散。設(shè)備類型復(fù)雜多樣

天幕多媒體LED顯示系統(tǒng)采用的產(chǎn)品和技術(shù)均為最先進(jìn)的，對工程技術(shù)管理要求很高,還有便利可移動操作的設(shè)備管理.2、物業(yè)管理

三、具體管理內(nèi)容圓融商業(yè)物業(yè)管理第三部分：項目管理（9）、公共風(fēng)險的防范

（10）、有效的人力資源風(fēng)險規(guī)避

購買公共責(zé)任、機損、設(shè)備等專業(yè)險種，將有效的防范風(fēng)險，轉(zhuǎn)嫁可能出現(xiàn)的事故風(fēng)險，把影響和損失降低到最小。●

我們把部分保安、保潔等崗位勞務(wù)外判，綠化、專業(yè)保養(yǎng)外包?！駷榭刂仆馀袔淼娘L(fēng)險，把項目分割若干單項和區(qū)域，選擇多家外判單位進(jìn)行明察暗訪，最終綜合評定確定兩家以上外判單位進(jìn)行服務(wù)。●同時選聘優(yōu)秀的基層管理人員，加入到專業(yè)外判單位服務(wù)中，有利于日常管理和提高服務(wù)水平，為今后輸出管理奠定基礎(chǔ)?！褚詴r代廣場為基地，建立工程、保安、保潔的機動隊伍，延伸至其他管理項目，用于處理應(yīng)急事件處理、機電設(shè)備設(shè)施的定期檢修、維保和搶修。2、物業(yè)管理

三、具體管理內(nèi)容圓融商業(yè)物業(yè)管理第三部分：項目管理（11）、節(jié)能降耗方案

（12）、打造獨具特色的保安“西點軍?！?/p>

●建立系統(tǒng)節(jié)能觀念,選擇設(shè)計合理節(jié)能方案和計劃?！裨诠芾碇屑訌娙粘Ｑ惨暸c現(xiàn)場管理。●加強對節(jié)能工作的督導(dǎo)，組織新興的節(jié)能技術(shù)培訓(xùn)?！窠⒁惶讎?yán)格的培訓(xùn)體系，對監(jiān)控、內(nèi)保以及管理外判保安的基層保安主管上崗前需經(jīng)過運營、物業(yè)部門的系列培訓(xùn)，考核合格后，由各培訓(xùn)專案講師“受訓(xùn)卡”上簽字，并在日常工作中進(jìn)行現(xiàn)場演練，定期考量保安綜合能力。

●這一創(chuàng)新的舉措將得到社會的關(guān)注，成為行業(yè)的一個亮點，打造我們保安“西點軍校”的美譽。2、物業(yè)管理

三、具體管理內(nèi)容圓融商業(yè)物業(yè)管理第三部分：項目管理

（13）、項目外判或自營判斷

分析公司現(xiàn)有資源和專業(yè)技術(shù)力量，合理的分配外判和自己承擔(dān)，降低運營成本：如空調(diào)系統(tǒng)分析：1.空調(diào)冷熱源系統(tǒng)（冷熱水機組）●冷、熱水機組日常維護(hù)保養(yǎng)（外判）●冷卻塔保養(yǎng)（水質(zhì)、設(shè)備）（外判）2.空調(diào)機組及末端設(shè)備●風(fēng)機日常維護(hù)保養(yǎng)(注油\檢測\皮帶更換\軸承更換)(自己承擔(dān))●空調(diào)過濾器更換（購買，廠家負(fù)責(zé)更換）●冷、熱盤管清潔(自己承擔(dān))●末端裝置（VRV內(nèi)機，VAVBOX，送、回風(fēng)口）清潔（外判）3.水或風(fēng)輸送系統(tǒng)●風(fēng)管清潔（外判）●水系統(tǒng)過濾器清潔（自己承擔(dān)）●水泵日常維保（自己承擔(dān)）2、物業(yè)管理

三、具體管理內(nèi)容圓融商業(yè)物業(yè)管理第三部分：項目管理

（14）、日常物業(yè)管理服務(wù)

●安全管理提出以“嚴(yán)密快速為原則，人、物、技防相結(jié)合，資源共享”的安全管理運作方式。●工程管理以客戶服務(wù)中心為樞扭，以預(yù)防為主，建立三級管理模式，推行房屋健康檔案管理，全方位地實施維護(hù)與保養(yǎng)?！窨蛻舴?wù)管理由客戶服務(wù)中心進(jìn)行調(diào)配，從信息的接收到信息的消化“全程服務(wù)”的體系，去支持管理模式的運行。●環(huán)境管理一切易產(chǎn)生灰塵的清潔工作不得在上下班時間進(jìn)行。這種“清潔零干擾”的環(huán)境管理方式，讓業(yè)主/用戶享受清新愉悅的廣場環(huán)境，是“人性化”服務(wù)理念的真實體現(xiàn)?！裉丶s服務(wù)提供商務(wù)服務(wù)，有關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理中心明碼標(biāo)價。3、全面管理與監(jiān)督機制

三、具體管理內(nèi)容圓融商業(yè)物業(yè)管理第三部分：項目管理

●規(guī)范管理、標(biāo)準(zhǔn)化管理是保證服務(wù)質(zhì)量和改進(jìn)、提升服務(wù)品質(zhì)的最佳手段，因此在項目管理服務(wù)過程中，全面導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量管理體系和ISO14001環(huán)境管理體系，根據(jù)硬件環(huán)境，結(jié)合項目人員的良好素質(zhì)對各項管理服務(wù)實行規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)?！褓|(zhì)量方針注重服務(wù)細(xì)節(jié)關(guān)注客戶感受全心提升服務(wù)品質(zhì)創(chuàng)造物業(yè)價值質(zhì)量目標(biāo)：綜合滿意率90%以上。《時代廣場項目》管理體系框架《時代廣場項目》管理文件體系《時代廣場項目》質(zhì)量職能分配表《時代廣場項目》質(zhì)量管理體系（1）、全面導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量管理體系和ISO14001環(huán)境管理體系

3、全面管理與監(jiān)督機制三、具體管理內(nèi)容圓融商業(yè)物業(yè)管理第三部分：項目管理

（2）、內(nèi)部管理督導(dǎo)程序●項目管理例會和工作報告制度：公司將定期與發(fā)展商代表和項目管理中心主要負(fù)責(zé)人召開項目管理例會，檢討和布置近期的工作?！窆径ㄆ诙讲橹笇?dǎo)：從物業(yè)正式入住和運營起，公司將對項目管理的各服務(wù)體系進(jìn)行定期的巡視和檢查?！裉峁└鞣N技術(shù)支援：根據(jù)需要派出運營、推廣、工程、電腦和管理等各類專業(yè)人員，提供必要的支持和協(xié)助。●協(xié)助解決處理緊急事件：當(dāng)項目發(fā)生緊急情況和重大事件時，及時向公司報告，有關(guān)人員會在第一時間趕赴現(xiàn)場協(xié)助處理和解決?！駥崟r監(jiān)控項目財務(wù)運作：將實時監(jiān)控項目的財務(wù)運作，有嚴(yán)格的申報審批和采購審批程序，確保財務(wù)保持正常運作。

公司總部將定期對項目管理的工作進(jìn)行指導(dǎo)、檢查和督促，以確保達(dá)到較高的項目運營管理水平。1、項目物業(yè)管理顧問公司時代廣場項目的前期與后期運營物業(yè)管理顧問，是第一太平戴維斯物業(yè)管理顧問公司。2、項目物業(yè)管理顧問時間：（1）、前期物業(yè)管理顧問服務(wù)：2007年3月28日——項目交付使用日止；（2）、營運物業(yè)管理顧問服務(wù)：交付使用日始至十二個月止；

圓融商業(yè)物業(yè)管理第四部分：項目顧問公司確定

目前商業(yè)運營顧問公司洽談情況（1）、第一太平戴維斯（上海）物業(yè)顧問公司（2）、仲量聯(lián)行（上海）物業(yè)顧問公司（3）、戴德梁行（上海）物業(yè)顧問公司一、項目物業(yè)管理顧問公司

二、項目商業(yè)運營管理顧問公司

三家商業(yè)顧問公司比較圓融商業(yè)物業(yè)管理比較內(nèi)容第一太平仲量聯(lián)行戴德梁行知名度高高高主營業(yè)務(wù)物業(yè)顧問商業(yè)+物業(yè)顧問商業(yè)+物業(yè)顧問前期合作內(nèi)容前期+后期物業(yè)顧問前期商業(yè)規(guī)劃+招商代理-----項目熟悉程度熟悉熟悉剛開始合作情況良好良好-----商業(yè)顧問合作意向一般積極、主動積極、主動顧問期一年2．5年+駐場顧問未明確費用96萬元/年8萬元/月72萬元/年+獎勵6萬元/月開業(yè)前4萬/月；開業(yè)后3萬/月或2.5萬/月+獎勵；資產(chǎn)管理計劃15萬元提交文件原來的三次提交一次服務(wù)跟進(jìn)一般好好服務(wù)針對性未深化有一定的深化未深化管理工具偏物業(yè)方面商業(yè)運營+物業(yè)管理偏物業(yè)方面成功案例正大廣場、來福士淮海國際廣場、大上海城目前管理金融街、世貿(mào)天階、中環(huán)廣場-北京；浦東時代廣場等百安居中國；常春藤商業(yè)中心等直接服務(wù)項目人力資源朱兆榮、孫維、仇雁秋、楊清敏翰德偉、朱德明、李錦文（經(jīng)理）康凱、蓋瑤琴段國鱗、高永靜、王芳建議：選擇仲量聯(lián)行，確定商務(wù)條款，簽訂合同。理由：＊參與項目的前期商業(yè)規(guī)劃顧問和招商代理工作；＊對項目比較熟悉和了解；＊熟悉現(xiàn)在進(jìn)駐的商戶；＊有豐富的購物中心招商、運營管理、物業(yè)管理經(jīng)驗；特別是北京金融街、世貿(mào)天階等項目與我司時代廣場項目相類似；＊國內(nèi)知名的管理咨詢大行，與第一太平戴維斯屬于同檔次的咨詢大行；

三家商業(yè)顧問公司比較建議圓融商業(yè)物業(yè)管理第四部分：項目顧問公司確定（具體見附件三家公司服務(wù)建議報告）二、項目商業(yè)運營管理顧問公司

一、項目組織運作原則圓融商業(yè)物業(yè)管理1、建立以商管公司為主導(dǎo)核心，項目管理團(tuán)隊為執(zhí)行團(tuán)隊、商業(yè)管理顧問和物業(yè)管理顧問團(tuán)隊為兩翼的運營管理架構(gòu)體系；2、依據(jù)項目管理團(tuán)隊與管理本部的關(guān)系，資源整合、人力共享，建立項目運營管理體，通過不斷實踐，形成自己的運營管理模式；3、兩家顧問團(tuán)隊發(fā)揮各自專業(yè)的優(yōu)勢，給予商管公司和項目執(zhí)行團(tuán)隊在技術(shù)上給予及時有效的幫助和指導(dǎo)；

4、與顧問團(tuán)隊建立積極務(wù)實有效的溝通渠道和方法，明確項目各專業(yè)對接人，上傳下達(dá)，或現(xiàn)場指導(dǎo)，階段小結(jié)，持續(xù)改進(jìn)；5、按照顧問合約服務(wù)內(nèi)容和工作計劃進(jìn)度，安排工作和培訓(xùn)團(tuán)隊；6、建立和完善項目運營管理體系，建章建制，崗位職責(zé)、操作規(guī)范、工作手冊以制度管人；7、考慮到寫字樓的交付時間，第一年商業(yè)部分開業(yè)時，只需要配備寫字樓物業(yè)管理的前期管理人員，8、在統(tǒng)一管理、資源整合和成本控制的原則下，部分保安和保潔與綠化具體管理實行專項服務(wù)外判的方式操作，由專項管理公司提供服務(wù)。我司安排項目安全主管、保潔主管專項監(jiān)督管理與考核；9、對于專項外判實行三步管控：嚴(yán)把資格審查關(guān)；訂好外判合同；加強日常監(jiān)督；第五部分、項目組織架構(gòu)

二、項目具體組織框架1、時代廣場項目運營管理架構(gòu)圓融商業(yè)物業(yè)管理第五部分、項目組織架構(gòu)另物業(yè)寫字樓：總?cè)藬?shù)：180人，其中外判64人

商業(yè)部分人數(shù)合計：171人；（含管理本部13人，外判56人）其中

項目團(tuán)隊：102人

二、項目具體組織框架2、運營部管理架構(gòu)（1）、人數(shù)合計：18人；實行兩班制運轉(zhuǎn)。其中：●管理團(tuán)隊4人（由管理本部兼）●基層團(tuán)隊14人

圓融商業(yè)物業(yè)管理第五部分、項目組織架構(gòu)●考慮到N5、N6、S2三塊相距較遠(yuǎn)，為便于對客服務(wù)，在N5、N6各設(shè)立一個服務(wù)中心。

二、項目具體組織框架3、推廣部管理架構(gòu)

（1）、合計人員：4人。其中：●管理團(tuán)隊3人（由管理本部兼）●基層團(tuán)隊1人

圓融商業(yè)物業(yè)管理第五部分、項目組織架構(gòu)

二、項目具體組織框架4、財務(wù)部管理架構(gòu)（1）、人數(shù)合計：9人；●管理團(tuán)隊5人，（

由管理本部兼4人）；（●基層團(tuán)隊4人

項目管理團(tuán)隊1人）圓融商業(yè)物業(yè)管理第五部分、項目組織架構(gòu)●財務(wù)部的系統(tǒng)員、收銀領(lǐng)班，實行兩班制運轉(zhuǎn)。

二、項目具體組織框架5、行政人事部管理架構(gòu)（1）、人數(shù)合計：2人?！窆芾韴F(tuán)隊2人，（

由管理本部兼1人）；（項目管理團(tuán)隊1人）圓融商業(yè)物業(yè)管理第五部分、項目組織架構(gòu)

二、項目具體組織框架6、物業(yè)管理部管理架構(gòu)圓融商業(yè)物業(yè)管理第五部分、項目組織架構(gòu)（1）、商業(yè)部分人數(shù)合計：137人。其中：其中外判56人。（保潔、保安部分）工程人員實行3班2運轉(zhuǎn),每班10人,工程班長4人上早中班,每班2人(1名負(fù)責(zé)N5、N6，1名負(fù)責(zé)S2)，工程主管進(jìn)行統(tǒng)籌保安主管1人環(huán)境主管1人綠化養(yǎng)護(hù)環(huán)境保潔16人內(nèi)部值勤15人監(jiān)控消控12人強電技工6人外圍值勤20人商業(yè)項目物業(yè)經(jīng)理1人消防專員1人客務(wù)主管1人商場管理員4人工程主管1人保安領(lǐng)班3人工程班長4人綠化技工1人停車場/地庫20人倉管1人天幕小組5人暖通技工6人消防技工6人弱電技工6人配電房值班6人

二、項目具體組織框架6、物業(yè)管理部管理架構(gòu)圓融商業(yè)物業(yè)管理第五部分、項目組織架構(gòu)（2）、寫字樓部分人數(shù)合計：180人。其中：其中外判64人。（保潔、保安部分）工程人員實行3班2運轉(zhuǎn),每班7人,工程主管進(jìn)行統(tǒng)籌

保安主管1人保潔主管1人綠化養(yǎng)護(hù)環(huán)境保潔48人內(nèi)部值勤48人監(jiān)控消控8人強電技工9人寫字樓物業(yè)經(jīng)理1人消防專員1人客務(wù)主管1人商場管理員8人工程主管1人保安領(lǐng)班6人工程領(lǐng)班2人綠化技工1人停車場/地庫16人出納1人商場管理員8人人資兼檔案管理1人弱電技工6人消防技工6人暖通技工6人

一、項目收入估算1、項目收費科目取費標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域物業(yè)管理費推廣費中央空調(diào)費寫字樓26元/㎡月---------------------------商業(yè)26元/㎡月8元/㎡月S2地塊：11元/㎡月A區(qū)；13元/㎡月D、E、F區(qū)備注-----------------S2地塊：B、C區(qū)沒有空調(diào)費圓融商業(yè)物業(yè)管理第六部分：項目初步預(yù)算

一、項目收入估算2、物業(yè)管理費主要構(gòu)成圓融商業(yè)物業(yè)管理(1)、管理服務(wù)人員的工資、福利、加班工資、工作餐、社會保險；(2)、管理區(qū)域設(shè)備、設(shè)施的日常一般維護(hù)、保養(yǎng)費用；(3)、管理區(qū)域設(shè)備、設(shè)施的專業(yè)維護(hù)、保養(yǎng)費用；（電梯、弱電、冷水機組等）(4)、設(shè)備運行的能源費；（水、電、蒸汽等）(5)、管理區(qū)域的綠化養(yǎng)護(hù)、公共區(qū)域擺綠的費用；(6)、管理區(qū)域的清潔、衛(wèi)生費用；(7)、垃圾清運、水箱清洗、環(huán)境消殺、幕墻清洗的費用；(8)、管理區(qū)域的秩序維護(hù)費用；(9)、管理中心的行政辦公、人員培訓(xùn)費用；(10)、開辦費分?jǐn)偅?11)、管理區(qū)域的有關(guān)保險費用；（財產(chǎn)險、公共責(zé)任險等）(12)、審計費用；(13)、合理的管理酬金；(14)、法定的稅金；(15)、其他費用等等。。。第六部分：項目初步預(yù)算

一、項目收入估算3、相關(guān)管理費100%測算

出租100%和所有管理費等費用收繳100%的情況下的統(tǒng)計區(qū)域物業(yè)管理費(元/㎡)推廣費(元/㎡)空調(diào)費(元/㎡