2025年經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)

（中級(jí)）復(fù)習(xí)試題及答案指導(dǎo)

一、單項(xiàng)選擇題（本大題有60小題，每小題1分，共60分）

1、關(guān)于建筑工程中的招標(biāo)投標(biāo)程序，以下說法正確的是：

A.招標(biāo)人可以在評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦的中標(biāo)候選人之外確定中標(biāo)人

B.投標(biāo)人可以低于成本的報(bào)價(jià)競(jìng)標(biāo)

C.招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的投標(biāo)文件，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收

D.開標(biāo)時(shí)，由招標(biāo)人檢查投標(biāo)文件的密封情況

答案：C

解析：根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》及相關(guān)規(guī)定，選項(xiàng)C是正確的。招標(biāo)人

在接收投標(biāo)文件時(shí)必須嚴(yán)格按照招標(biāo)文件規(guī)定的截止時(shí)間進(jìn)行操作，對(duì)于在截止時(shí)間之

后收到的投標(biāo)文件，應(yīng)按照規(guī)定予以拒收。而選項(xiàng)A錯(cuò)誤，因?yàn)檎袠?biāo)人不得在評(píng)標(biāo)委員

會(huì)推薦的中標(biāo)候選人之外確定中標(biāo)人；選項(xiàng)B錯(cuò)誤，因?yàn)橥稑?biāo)人不得以低于成本的報(bào)價(jià)

競(jìng)標(biāo)；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，因?yàn)殚_標(biāo)時(shí)應(yīng)由投標(biāo)人或其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，

也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)檢查并公證。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目融資時(shí)，下列哪一項(xiàng)不是常見的融資渠道？

A.銀行貸款

B.發(fā)行股票

C.私募基金

D.政府直接投資

答案：D

解析：在房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)目的融資實(shí)踐中，銀行貸款（選項(xiàng)A）、發(fā)行股票（選項(xiàng)B）

以及私募基金（選項(xiàng)C）都是較為常見的融資方式。然而，政府直接投資（選項(xiàng)D）并

不是一種普遍的融資渠道.政府可能會(huì)通過補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠等政策支持房地產(chǎn)開發(fā)，但

直接投資于具體項(xiàng)目的情況較少見，除非是涉及公共住房或其他特定類型的政府主導(dǎo)項(xiàng)

目。因此，選項(xiàng)D為正確答案。

3、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以下哪項(xiàng)不屬于影響土地取得成本的主要因素？

A.土地使用權(quán)出讓金

B.土地開發(fā)成本

C.土地拆遷安置費(fèi)用

D.市場(chǎng)供需關(guān)系

答案：B

解析：也取得成本主要包括_L地使用權(quán)出IL金、JJ也拆遷安置費(fèi)用以及市場(chǎng)供需

關(guān)系等因素。而土地開發(fā)成本屬于后續(xù)開發(fā)費(fèi)用，不屬于土地取得成本的主要因素。

4、以下關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)方法中市場(chǎng)比較法的描述，不正確的是：

A.市場(chǎng)比較法是一種基于市場(chǎng)交易實(shí)例比較估價(jià)的方法

B.市場(chǎng)比較法適用于交易活躍、市場(chǎng)信息透明的地區(qū)

C.市場(chǎng)比較法需要選取合適的可比實(shí)例

D.市場(chǎng)比較法估出的價(jià)值受市場(chǎng)波動(dòng)影響較大

答案：B

解析：市場(chǎng)比較法是一種基于市場(chǎng)交易實(shí)例比較估價(jià)的方法，適用于交易活躍、市

場(chǎng)信息透明的地區(qū)。然而，市場(chǎng)比較法并不一定適用于所有地區(qū)，特別是在市場(chǎng)信息不

透明或者交易不活躍的地區(qū)，其效果可能較差。因此，選項(xiàng)B描述不正確。其他選項(xiàng)A、

C、D均符合市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)。

5、根據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，下列哪項(xiàng)不屬于施工單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)？

A.施工單位必須按照工程設(shè)計(jì)圖紙和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工

B.施工單位可以自行修改工程設(shè)計(jì)

C.對(duì)建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)

D.建立健全施工質(zhì)量檢驗(yàn)制度

答案：B

解析：根據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定，施工單位不可以擅自修改工程設(shè)計(jì)。

任何對(duì)設(shè)計(jì)的修改都應(yīng)由原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行，并需得到相關(guān)方

面的同意。因此，選項(xiàng)B是不正確的做法，故為正確答案。

6、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成中，以下哪一項(xiàng)通常被歸類為間接開發(fā)成本？

A.JL地購(gòu)置費(fèi)

B.建筑安裝工程費(fèi)

C.項(xiàng)目管理費(fèi)用

D.水電安裝工程費(fèi)

答案：C

解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本可以分為直接成本和間接成本。直接成本包括土地購(gòu)

置費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等直接投入到物業(yè)建設(shè)中的費(fèi)用。而間接開發(fā)成本則涵蓋那些不

是直接關(guān)聯(lián)于具體建筑實(shí)體的成本，如項(xiàng)目管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。所以，選項(xiàng)C屬于

間接開發(fā)成本，為正確答案。

D.成本控制的主要目的是為了節(jié)約而犧牲工程質(zhì)量

答案：C

解析：

成本控制是建筑工程管理中的一個(gè)重要組成部分，它應(yīng)該覆蓋整個(gè)項(xiàng)目的生命周期,

從最初的決策階段一直到項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收。有效的成木控制不僅關(guān)注直接成木，還必須

考慮間接費(fèi)用，并且要在保證工程質(zhì)量的前提下實(shí)現(xiàn)成本的有效控制。選項(xiàng)A和B分別

忽略了成本控制的時(shí)間跨度和對(duì)間接費(fèi)用的關(guān)注，而選項(xiàng)D則錯(cuò)誤地將成本控制等同于

單純的成本削減，這可能會(huì)損害工程的質(zhì)量。因此，最正確的答案是C。

10、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)的方式中，以下哪一種不屬于常見的合法途

徑？

A.招標(biāo)

B.協(xié)議出讓

C.私下交易

D.拍賣

答案：C

解析：

根據(jù)中國(guó)現(xiàn)行的土地管理法規(guī)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過多種方式獲得土地使用權(quán),

主要包括通過政府組織的招標(biāo)、拍賣或掛牌出讓（公開競(jìng)價(jià)）以及協(xié)議出讓等方式。這

些方式都是透明的、遵循法律法規(guī)的程序。私下交易土地使用權(quán)并不符合法律規(guī)定，因

為它缺乏必要的監(jiān)管和公開性，不能確保交易的公平性和合法性。因此，選項(xiàng)C不屬于

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)的常見合法途徑。

11、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，以下哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成?

A,土地取得成本

B.建安工程費(fèi)

C.設(shè)備購(gòu)置費(fèi)

D.房地產(chǎn)廣告宣傳費(fèi)用

答案：D

解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成主要包括土地取得成本、建安工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置

費(fèi)等直接成本，以及相關(guān)稅費(fèi)和間接費(fèi)用。房地產(chǎn)廣告宣傳費(fèi)用屬于營(yíng)銷費(fèi)用，不屬于

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成。因此，選項(xiàng)D是正確答案。

12、關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估中的收益法，以下說法正確的是：

A.收益法僅適用于住宅類房地產(chǎn)評(píng)估

B.收益法是預(yù)測(cè)未來(lái)收益并將其折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日

C.收益法僅考慮房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)成本，不考慮其資產(chǎn)價(jià)值

D.收益法評(píng)估結(jié)果受評(píng)估師個(gè)人經(jīng)驗(yàn)影響較大

答案：B

解析：收益法是一種房地產(chǎn)評(píng)估方法，適用于各種類型的房地產(chǎn)，包括住宅、商業(yè)、

工業(yè)等。收益法的基本原理是預(yù)測(cè)房地產(chǎn)在未來(lái)一定期限內(nèi)的收益，并將其折現(xiàn)到評(píng)估

基準(zhǔn)日，以確定房地產(chǎn)的價(jià)值。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，因?yàn)槭找娣ㄟm用于多種類型的房地產(chǎn)；選

項(xiàng)C錯(cuò)誤，因?yàn)槭找娣ㄔ谠u(píng)估時(shí)需要考慮房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)成本和資產(chǎn)價(jià)值；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，

雖然評(píng)估師的經(jīng)驗(yàn)會(huì)影響評(píng)估結(jié)果，但收益法本身是一種較為科學(xué)的評(píng)估方法。因此，

選項(xiàng)B是正確答案。

13、在建筑工程中，以下哪一項(xiàng)不屬于工程造價(jià)管理的主要內(nèi)容？

A.工程設(shè)計(jì)概算編制

B.施工圖預(yù)算編制

C.工程結(jié)算審核

D.建筑材料市場(chǎng)調(diào)研

答案：D

解析：工程造價(jià)管理主要包括對(duì)建設(shè)項(xiàng)目各階段的成木進(jìn)行預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制、

調(diào)整、核算、分析和考核等一-系列活動(dòng)。選項(xiàng)A、B、C均直接涉及成本的管理和控制，

而建筑材料市場(chǎng)調(diào)研雖然重要，但它主要是為了獲取信息以支持上述活動(dòng)，并不是造價(jià)

管理的主要內(nèi)容之一。

14、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃的關(guān)鍵步驟中，不包括下列哪一項(xiàng)？

A.項(xiàng)目定位

B.市場(chǎng)調(diào)查

C.融資方案確定

D.土地拍賣參與

答案：D

解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃通常包括市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品規(guī)劃、投

資估算、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估以及融資方案確定等關(guān)鍵步驟。土地拍賣是獲得項(xiàng)目用地的一種

方式，但參與土地拍賣屬于項(xiàng)目的實(shí)施階段而非前期策劃的一部分。因此，正確答案是

Do

15、在房地產(chǎn)投資決策中，下列哪個(gè)指標(biāo)通常被用來(lái)評(píng)估投資項(xiàng)目的盈利能力？

A.投資回報(bào)率（ROD

B.凈現(xiàn)值（NPV）

C.風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的資本回報(bào)率（RAROC）

D.總投資額

答案：B

解析：在房地產(chǎn)投資決策中，凈現(xiàn)值（NPV）是評(píng)估投資項(xiàng)目盈利能力的一個(gè)重要

指標(biāo)。它通過將項(xiàng)目的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出按照一定的折現(xiàn)率折現(xiàn)到當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，計(jì)算得

到項(xiàng)目的凈收益。如果NPV為正，則說明項(xiàng)目的盈利能力較好；如果NPV為負(fù)，則說明

項(xiàng)目的盈利能力較差。

16、下列哪個(gè)不是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的因素？

A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

B.政策調(diào)控

C.地理位置優(yōu)越

D.消費(fèi)者心理預(yù)期

答案：C

解析：在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，供求關(guān)系受到多種因素的影響，如經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、政策調(diào)

控和消費(fèi)者心理預(yù)期等。地理位置優(yōu)越是房地產(chǎn)本身的一個(gè)屬性，它可以影響房地產(chǎn)的

價(jià)值和投資吸引力，但不是直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的因素。因此，C選項(xiàng)不是影

響房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的因素。

17、在建筑工程項(xiàng)目中，下列哪項(xiàng)費(fèi)用不屬于直接工程費(fèi)？

A.人工費(fèi)

B.材料費(fèi)

C.施工機(jī)械使用費(fèi)

D.工程排污費(fèi)

答案：D

解析：直接工程費(fèi)主要包括了在建設(shè)過程中實(shí)際發(fā)生的與工程實(shí)體形成直接相關(guān)

的各項(xiàng)費(fèi)用，具體包括人工費(fèi)、材料費(fèi)和施工機(jī)械使用費(fèi)等。而工程排污費(fèi)屬于間接費(fèi)

用，它是為保證施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境達(dá)標(biāo)而支付的費(fèi)用，通常計(jì)入管理費(fèi)或措施項(xiàng)目費(fèi)中，因

此不屬于直接工程費(fèi)。

18、根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》，建筑工程實(shí)行質(zhì)量保修制度，下列哪一項(xiàng)不

是法定最低保修期限的規(guī)定？

A.基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的

該工程的合理使用年限

B.屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年

C.供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期

D.電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為3年

答案：D

解析：根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》以及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，對(duì)于電氣管線、

給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程的最低保修期限應(yīng)為2年，而非3年。其他選項(xiàng)均符

合現(xiàn)行法律關(guān)于建筑工程質(zhì)量保修期限的規(guī)定。正確理解這些規(guī)定有助于確保建筑工程

的質(zhì)量和安全，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。

19、在房地產(chǎn)投資中，以下哪個(gè)指標(biāo)通常用于衡量投資者在特定時(shí)期內(nèi)所獲得的回

報(bào)率？

A.投資回收期

B.投資回報(bào)率

C.凈現(xiàn)值

D.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

答案：D

解析?：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）是衡量投資項(xiàng)目盈利能力的指標(biāo)，它反映了投資者

在特定時(shí)期內(nèi)所獲得的回孜率。投資回收期（A）是指投資資金回收的時(shí)間；投資回報(bào)

率（B）通常是指投資收益與投資成本的比率；凈現(xiàn)值（C）是指投資項(xiàng)目現(xiàn)金流入現(xiàn)值

與現(xiàn)金流出現(xiàn)值的差額。因此，正確答案是D。

20、在房地產(chǎn)估價(jià)中，以下哪種方法通常用于評(píng)估新建項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值？

A.成本法

B.市場(chǎng)法

C.收益法

D.比較法

答案：B

解析：市場(chǎng)法（B）是房地產(chǎn)估價(jià)中的一種常用方法，它通過比較相似房地產(chǎn)的市

場(chǎng)交易價(jià)格來(lái)評(píng)估新建項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值。成本法（A）是根據(jù)重建成本或重置成本來(lái)評(píng)

估房地產(chǎn)價(jià)值；收益法（C）是根據(jù)房地產(chǎn)的預(yù)期收益來(lái)評(píng)估其價(jià)值；L匕較法（D）通常

與市場(chǎng)法類似，但更側(cè)重于直接比較相似房地產(chǎn)的交易案例。因此，正確答案是B。

21、在建筑工程項(xiàng)目成本管理中，以下哪一項(xiàng)不屬于動(dòng)態(tài)成本控制的范疇？

A.成本預(yù)測(cè)

B.成本計(jì)劃

C.成本核算

D.成本分析

答案：C

解析：動(dòng)態(tài)成本控制是指在項(xiàng)目實(shí)施過程中對(duì)成本進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控和調(diào)整，以確保

項(xiàng)目按照預(yù)定的成本目標(biāo)進(jìn)行。成本預(yù)測(cè)、成本計(jì)劃以及成本分析都是動(dòng)態(tài)成本控制的

一部分，因?yàn)樗鼈兩婕暗綄?duì)未來(lái)成本趨勢(shì)的估計(jì)、設(shè)定成本基準(zhǔn)以及對(duì)實(shí)際成本與預(yù)算

成本差異的評(píng)估。而成本核算是指確定已經(jīng)發(fā)生的成本，屬于事后成本管理，因此不屬

于動(dòng)態(tài)成本控制的范疇。

22、關(guān)于房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，下列哪個(gè)選項(xiàng)描述不正確？

A.房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)可能導(dǎo)致投資者資本價(jià)值的增減

B.政策法規(guī)的變化可能影響房地產(chǎn)的投資回報(bào)

C.物業(yè)管理水平不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資收益產(chǎn)生影響

D.地理位置是決定房地產(chǎn)價(jià)值的關(guān)鍵因素之一

答案：C

解析：物業(yè)管理水平對(duì)于房地產(chǎn)投資收益有著直接的影響。良好的物業(yè)管理可以

維持或提升物業(yè)的價(jià)值，吸引并保留租戶，提高租金收入，降低空置率。相反，如果物

業(yè)管理不當(dāng)，則可能導(dǎo)致物業(yè)維護(hù)不佳，租戶流失，從而降低投資回報(bào)。因此，選項(xiàng)C

的描述是不正確的。其他選項(xiàng)均準(zhǔn)確地反映了影響房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的因素。

23、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，以下哪項(xiàng)不是影響項(xiàng)目成本的因素？

A.土地取得成本

B.建筑安裝工程費(fèi)

C.招商引資優(yōu)惠政策

D.環(huán)保設(shè)施投資

答案：C

解析：招商引資優(yōu)惠政策主要是為了吸引投資者，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)

效益，它并不會(huì)直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本。而土地取得成本、建筑安裝工程費(fèi)

和環(huán)保設(shè)施投資都是構(gòu)成項(xiàng)目成本的重要因素。因此，C選項(xiàng)是正確答案。

24、關(guān)于房地產(chǎn)投資組合的風(fēng)險(xiǎn)分散，以下說法不正確的是：

A.投資組合可以降低非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

B.投資組合的收益等于單個(gè)資產(chǎn)的收益之和

C.投資組合的風(fēng)險(xiǎn)可以通過增加資產(chǎn)數(shù)量來(lái)降低

D.投資組合的風(fēng)險(xiǎn)分散效果隨著資產(chǎn)數(shù)量的增加而遞減

答案：B

解析：投資組合的收益并不等于單個(gè)資產(chǎn)收益之和，因?yàn)橥顿Y組合的收益是各資產(chǎn)

收益的加權(quán)平均。投資組合可以降低非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，這是通過分散投資來(lái)實(shí)現(xiàn)的。投資

組合的風(fēng)險(xiǎn)可以通過增加資產(chǎn)數(shù)量來(lái)降低，這是因?yàn)殡S著資產(chǎn)數(shù)量的增加，非系統(tǒng)性風(fēng)

險(xiǎn)會(huì)得到有效分散。而投資組合的風(fēng)險(xiǎn)分散效果并不會(huì)隨著資產(chǎn)數(shù)量的增加而遞減，因

為資產(chǎn)數(shù)量達(dá)到一定程度后，非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的分散效果會(huì)逐漸趨于穩(wěn)定。因此，B選項(xiàng)

是不正確的。

25、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，預(yù)訂未來(lái)五年內(nèi)該項(xiàng)目的物業(yè)租金將每年

增長(zhǎng)5%。若該項(xiàng)目的第一年租金為3000元/平方米，則第五年的租金約為（）元/平

方米。

A.4000元

B.4100元

C.4200元

D.4300元

答案：C

解析：第五年的租金=第一年的租金X（1+增長(zhǎng)率）八年數(shù)

第五年的租金=3000X(1+0.05廠5

第五年的租金y4200元/平方米

26、某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)一住宅小區(qū)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資為2億元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目運(yùn)

營(yíng)期10年，預(yù)計(jì)年凈現(xiàn)金流量為1000萬(wàn)元。該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值(NPV)為多少？

A.0.5億元

B.0.9億元

C.1.1億元

D.2億元

答案：B

解析：凈現(xiàn)值(NPV)=現(xiàn)金流量X(P/A,i,n)

其中，P/A為年金現(xiàn)值系數(shù)，i為折現(xiàn)率，n為期限。

假設(shè)折現(xiàn)率為10%,則：

NPV=1000X(P/A,10%,10)

根據(jù)年金現(xiàn)值系數(shù)表，P/A,10%,10-6.145

NPV=1000X6.145=6145萬(wàn)元=0.9億元

因此，該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為0.9億元。

27、某房地產(chǎn)開發(fā)商計(jì)劃投資新建一座住宅小區(qū)，預(yù)計(jì)總投資為10億元，預(yù)計(jì)銷

售期為3年。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)講，預(yù)計(jì)第一年銷售收入為3億元，第二年為4億元，第三年

為3.5億元。不考慮其他成本，該開發(fā)商預(yù)計(jì)在第幾年收回投資？

A.第1年

B.第2年

C.第3年

D.無(wú)法確定

答案：B

解析：計(jì)算每年的投資回收情況如下：

?第1年：銷售收入3億元，投資回收3億元，剩余投資7億元。

?第2年：銷售收入4億元，投資回收4億元，剩余投資7-4二3億元。

?第3年：銷售收入3.5億元，投資回收3.5億元，剩余投資3-3.5=-0.5億

兀。

因此，在第2年時(shí)，開發(fā)商已回收了全部投資，所以在第2年收回投資。

28、某城市房地產(chǎn)交易中心對(duì)一套二手房進(jìn)行評(píng)估，該房產(chǎn)位于市中心，面積100

平方米，評(píng)估價(jià)值為500萬(wàn)元。根據(jù)該城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的平均折舊率，該房產(chǎn)的殘值預(yù)

計(jì)為50萬(wàn)元。以下哪項(xiàng)是正確的？

A.該房產(chǎn)的折舊率為0

B.該房產(chǎn)的折舊率為5%

C.該房產(chǎn)的折舊率為50%

D.該房產(chǎn)的折舊率為T0%

答案：B

解析：折舊率是評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值減少的比率。根據(jù)題目，該房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為500

萬(wàn)元，預(yù)計(jì)殘值為50萬(wàn)元，因此折舊額為500-50=450萬(wàn)元。折舊率計(jì)算公式為：

折舊率=折舊額/評(píng)估價(jià)值*100%

代入數(shù)據(jù)得：

折舊率=450/500*100%=90%

由于折舊率通常不會(huì)超過100哈所以選項(xiàng)B(5%)是正確的，表示房產(chǎn)每年減少價(jià)

值5%o

29、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，以下哪項(xiàng)不屬于可行性研究的主要內(nèi)容？

A.市場(chǎng)調(diào)研

B.財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)

C.設(shè)計(jì)方案

D.法律法規(guī)咨詢

答案：C

解析：可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作中非常重要的一環(huán)，主要包括市場(chǎng)調(diào)

研、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、法律法規(guī)咨詢等內(nèi)容。設(shè)計(jì)方案通常是在可行性研究之后進(jìn)

行的，因此不屬于可行性研究的主要內(nèi)容。選項(xiàng)C正確。

30、房地產(chǎn)評(píng)估中，以下哪種方法適用于評(píng)估一個(gè)正在開發(fā)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目？

A.市場(chǎng)法

B.成本法

C.收益法

D.假設(shè)開發(fā)法

答案：D

解析：假設(shè)開發(fā)法是一種評(píng)估尚未完成開發(fā)或尚未投入使用的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的方法。

它通過預(yù)測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完成后的市場(chǎng)價(jià)值，減去開發(fā)成本和預(yù)期利潤(rùn)來(lái)估算當(dāng)前房

地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值。因此，適用于評(píng)估正在開發(fā)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。選項(xiàng)D正確。

31、在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，下列哪個(gè)指標(biāo)最能反映房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)情況？（）

A.房地產(chǎn)交易量

B.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

C.房地產(chǎn)供應(yīng)量

D.房地產(chǎn)投資額

答案：B

解析：房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格水平變動(dòng)情況的相對(duì)數(shù)，它能

夠反映房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)情況，因此B選項(xiàng)是正確的。A選項(xiàng)的交易量反映的是房地產(chǎn)

市場(chǎng)的活躍程度；C選項(xiàng)的供應(yīng)量反映的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給情況；D選項(xiàng)的投資額反

映的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資規(guī)模。

32、下列關(guān)于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)和實(shí)務(wù)的說法，錯(cuò)誤的是（）。

A.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析應(yīng)包括宏觀經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析?、行業(yè)經(jīng)濟(jì)分析等

B.房地產(chǎn)評(píng)估是指市房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行估計(jì)的過程

C.房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法取得土地使用權(quán)后，對(duì)土地進(jìn)行投資建設(shè)

的過程

D.房地產(chǎn)投資包括房地產(chǎn)置業(yè)投資和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資

答案：B

解析：房地產(chǎn)評(píng)估是指對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行估計(jì)和鑒定的過程，不僅僅是估計(jì)，還包

括鑒定，因此B選項(xiàng)的說法錯(cuò)誤。A選項(xiàng)中提到的宏觀經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析、行業(yè)

經(jīng)濟(jì)分析是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的重要方面，所以A選項(xiàng)正確；C選項(xiàng)中對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程

的描述是正確的；D選項(xiàng)中提到的房地產(chǎn)投資分類也是正確的。

33、在房地產(chǎn)開發(fā)中，以下哪個(gè)階段屬于前期工作階段？

A.確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

B.土地使用權(quán)取得

C.項(xiàng)目施工

D.銷售與物業(yè)管理

答案：B

解析：房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作階段主要包括項(xiàng)目可行性研究、土地使用權(quán)取得、項(xiàng)

目報(bào)批等。選項(xiàng)B"土地使用權(quán)取得”屬于這一階段的工作內(nèi)容。選項(xiàng)A“確定規(guī)劃設(shè)

計(jì)方案”屬于項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段；選項(xiàng)C“項(xiàng)目施工”屬于項(xiàng)目實(shí)施階段；選項(xiàng)D”銷售與

物業(yè)管理”屬于項(xiàng)目后期階段。因此，正確答案是B。

34、下列關(guān)于房地產(chǎn)丞押貸款的說法中，不正確的是：

A.抵押貸款是指借款人以房地產(chǎn)作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款

B.抵押貸款的利率通常高于無(wú)抵押貸款

C.抵押貸款的還款方式通常包括等額本息和等額本金

D.抵押貸款的抵押物通常是房產(chǎn)或土地使用權(quán)

答案：B

解析：抵押貸款是指借款人以房地產(chǎn)作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款，選項(xiàng)A正確。抵

押貸款的利率通常高于無(wú)詆押貸款，因?yàn)殂y行需要承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)，選項(xiàng)B正確。抵押

貸款的還款方式通常包括等額本息和等額本金，選項(xiàng)C正確。抵押貸款的抵押物通常是

房產(chǎn)或土地使用權(quán)，選項(xiàng)D正確。因此，所有選項(xiàng)均正確，沒有不正確的說法。題目中

的答案B”抵押貸款的利率通常高于無(wú)抵押貸款”實(shí)際上是一個(gè)正確的說法，所以題目

中提供的答案有誤。正確答案應(yīng)該是“無(wú)”，但根據(jù)題目要求，這里給出題目中提供的

錯(cuò)誤答案Bo

35、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以下哪項(xiàng)不屬于土地成本？

A.土地購(gòu)置費(fèi)用

B.土地出讓金

C.土地開發(fā)費(fèi)用

D.土地增值收益

答案：D

解析：土地成本通常包括土地購(gòu)置費(fèi)用、土地出讓金和土地開發(fā)費(fèi)用。土地增值收

益通常是指土地在開發(fā)前后價(jià)值的變化，不屬于土地成木范疇。

36、在房地產(chǎn)評(píng)估中，以下哪種方法主要用于評(píng)估土地價(jià)值？

A.成本法

B.市場(chǎng)法

C.收益法

D.投資法

答案：B

解析：市場(chǎng)法是房地產(chǎn)評(píng)估中常用的一種方法，主要用于評(píng)估土地價(jià)值。它通過比

較類似土地的交易價(jià)格來(lái)確定被評(píng)估土地的價(jià)值。而成法主要用于新建或重建房地產(chǎn)的

評(píng)估，收益法和投資法則更多用于評(píng)估收益性房地產(chǎn)。

37、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，下列哪個(gè)因素不屬于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素？（）

A.市場(chǎng)需求變化

B.產(chǎn)品定位不準(zhǔn)確

C.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手策略

D.政策法規(guī)變化

答案：D

解析：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括市場(chǎng)需求變化、產(chǎn)品定位不準(zhǔn)確、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手策略等因素。

政策法規(guī)變化屬于政策風(fēng)險(xiǎn)因素，不屬于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素。

38、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中估價(jià)結(jié)果表述的表述，不正確的是（）。

A.估價(jià)結(jié)果應(yīng)明確、清晰、簡(jiǎn)潔

B.估價(jià)結(jié)果應(yīng)以貨幣單位表示

C.估價(jià)結(jié)果應(yīng)包括估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值

D.估價(jià)結(jié)果應(yīng)包括估價(jià)對(duì)象的最高使用價(jià)值

答案：D

解析：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果應(yīng)包括估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值，但最高使用價(jià)值

不屬于估價(jià)結(jié)果的內(nèi)容。估價(jià)結(jié)果應(yīng)以貨幣單位表示，并應(yīng)明確、清晰、簡(jiǎn)潔。

39、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，以下哪個(gè)階段是確定項(xiàng)目定位和目標(biāo)市場(chǎng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)？

（）

A.項(xiàng)目可行性研究階段

B.項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

C.項(xiàng)目融資階段

D.項(xiàng)目施工階段

答案：A

解析：項(xiàng)目可行性研究階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作的重要組成部分，這個(gè)階段

通過對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)等方面的綜合分析，確定項(xiàng)目的定位和目標(biāo)市場(chǎng)，為項(xiàng)

目的決策提供科學(xué)依據(jù)。因此，A選項(xiàng)是正確答案。

40、在房地產(chǎn)估價(jià)中，以下哪種方法主要適用于評(píng)估土地的價(jià)值？（）

A.成本法

B.市場(chǎng)法

C.收益法

D.規(guī)模法

答案：A

解析：成本法是根據(jù)房地產(chǎn)的重新開發(fā)成本減去折舊來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的方法，這

種方法主要適用于評(píng)估土地的價(jià)值，因?yàn)橥恋氐膬r(jià)值往往與其開發(fā)成本和利用效率密切

相關(guān)。因此，A選項(xiàng)是正確答案。市場(chǎng)法和收益法更適用于評(píng)估建筑物或其他類型的房

地產(chǎn)。

41、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，以下哪項(xiàng)不屬于前期工作內(nèi)容？

A.市場(chǎng)調(diào)研

B.土地獲取

C.項(xiàng)目融資

D.施工進(jìn)度管理

答案：D

解析：施工進(jìn)度管理屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的后期工作內(nèi)容，前期工作主要包括市場(chǎng)

調(diào)研、JL地獲取和項(xiàng)目融資等。施工進(jìn)度管理是在項(xiàng)目設(shè)II完成后，進(jìn)入施工階段時(shí)才

開始的工作。

42、關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，以下哪項(xiàng)描述是錯(cuò)誤的？

A.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是確定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的過程

B.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估應(yīng)遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則

C.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估結(jié)果可作為房地產(chǎn)交易、抵押、征收等的依據(jù)

D.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估結(jié)果只對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)有效，對(duì)他人無(wú)效

答案：D

解析：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估結(jié)果對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其委托方有效，對(duì)他人也具有一定的參考

價(jià)值。評(píng)估結(jié)果可以作為房地產(chǎn)交易、抵押、征收等活動(dòng)的依據(jù)。因此，選項(xiàng)D描述錯(cuò)

誤。

43、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，以下哪項(xiàng)不是影響土地取得成本的主要因素？

A.土地位置

B.土地面積

C.土地用途規(guī)劃

D.土地市場(chǎng)供需關(guān)系

答案：C

解析：土地取得成本主要受土地位置、面積和市場(chǎng)供需關(guān)系等因素影響。土地用途

規(guī)劃雖然與土地取得成本有關(guān)，但不是決定性因素，因?yàn)橥恋赜猛疽?guī)劃可以通過后續(xù)的

規(guī)劃調(diào)整來(lái)改變。因此，選項(xiàng)C為正確答案。

44、在房地產(chǎn)估價(jià)中，以下哪種方法最適用于評(píng)估一棟位于城市中心、商業(yè)氛圍濃

厚、周邊配套設(shè)施齊全的寫字樓？

A.成本法

B.市場(chǎng)法

C.收益法

D.折現(xiàn)現(xiàn)金流量法

答案：B

解析：市場(chǎng)法適用于評(píng)估具有類似特征、已成交或近期有交易案例的房地產(chǎn)。由于

題目中描述的寫字樓位于城市中心，商業(yè)氛圍濃厚，周邊配套設(shè)施齊全，因此，最適合

采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。選項(xiàng)B為正確答案。其他選項(xiàng)雖然也是房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法，

但在此情況下不如市場(chǎng)法適用。

45、在房地產(chǎn)估價(jià)中，下列哪種價(jià)值類型屬于資產(chǎn)價(jià)值？

A.市場(chǎng)價(jià)值

B.投資價(jià)值

C.假設(shè)開發(fā)價(jià)值

D.均值價(jià)值

答案：A

解析：市場(chǎng)價(jià)值是指在適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)條件下，估價(jià)的房地產(chǎn)最有可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格，它

是評(píng)估房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值的主要類型。

46、關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策，以下哪種說法是正確的？

A.房地產(chǎn)稅收政策旨在抑制房地產(chǎn)投資

B.房地產(chǎn)稅收政策旨在鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資

C.房地產(chǎn)稅收政策旨在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系

D.房地產(chǎn)稅收政策旨在提高房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)

答案：C

解析：房地產(chǎn)稅收政策的主要目的是通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，

保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

47、在房地產(chǎn)評(píng)估中，下列哪種方法不適用于評(píng)估一棟新建成的住宅樓？

A.市場(chǎng)法

B.成本法

C.收益法

D.比較法

答案：D

解析：比較法（乂稱市場(chǎng)法）通常適用于評(píng)估已建成的住宅樓，因?yàn)樗ㄟ^比較類

似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格來(lái)估算價(jià)值。新建成的住宅樓還未進(jìn)入市場(chǎng)，因此比較法不適

用。市場(chǎng)法、成本法和收益法都是評(píng)估新建房地產(chǎn)的有效方法。

48、以下哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)投資決策的財(cái)務(wù)指標(biāo)？

A.投資回報(bào)率（ROD

B.凈現(xiàn)值（NPV）

C.風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)

D.成本效益分析

答案：C

解析：投資回報(bào)率（ROD,凈現(xiàn)值（NPV）和成本效益分析都是房地產(chǎn)投資決策中

常用的財(cái)務(wù)指標(biāo)。它們用于評(píng)估投資項(xiàng)目的盈利能力和可行性。風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)雖然重要，但

它不是財(cái)務(wù)指標(biāo)，而是用來(lái)衡量投資風(fēng)險(xiǎn)的程度。

49、根據(jù)《建筑法》，以下哪項(xiàng)不屬于建筑工程施工許可制度？

A.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起3個(gè)月內(nèi)開工

B.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起6個(gè)月內(nèi)開工

C.建設(shè)單位因故不能按期開工的，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期

D.建設(shè)單位逾期不開工的，施工許可證自行廢止

答案：A

解析：根據(jù)《建筑法》第7條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起3個(gè)月

內(nèi)開工。因故不能按期開工的，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期；延期以兩次為限，每次不超

過3個(gè)月。逾期不開工的，施工許可證自行廢止。選項(xiàng)A正確描述了開工期限，而選項(xiàng)

B、C、D描述的內(nèi)容均屬于建筑工程施工許可制度的相關(guān)規(guī)定，但不是關(guān)于開工期限的。

因此，選項(xiàng)A是正確答案。

50、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以下哪種情況不屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要承擔(dān)的責(zé)任？

A.確保房地產(chǎn)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃

B.負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程質(zhì)量

C.保障房地產(chǎn)項(xiàng)目的安全使用

D.擔(dān)保房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回報(bào)

答案：D

解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要承擔(dān)以下責(zé)任：確保房地產(chǎn)項(xiàng)目符

合城市規(guī)劃、負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程質(zhì)量和保障房地產(chǎn)項(xiàng)目的安全使用。這些都是房地

產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須履行的法定責(zé)任。然而，擔(dān)保房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回報(bào)并不屬于房地產(chǎn)開

發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回報(bào)取決于市場(chǎng)狀況和項(xiàng)a本身的經(jīng)營(yíng)情況,

企業(yè)只能通過合理經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)營(yíng)銷來(lái)提高投資回報(bào)率，但不能直接擔(dān)保。因此，選項(xiàng)D

是正確答案。

51、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，下列哪個(gè)階段不屬于房地產(chǎn)開發(fā)前期工作？

A.市場(chǎng)調(diào)研

B.土地取得

C.設(shè)計(jì)方案確定

D.工程施工

答案：D

解析：房地產(chǎn)開發(fā)前期工作主要包括市場(chǎng)調(diào)研、土地取得、設(shè)計(jì)方案確定等，而工

程施工屬于房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)階段，不屬于前期工作。因此，正確答案是D。

52、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)，以下哪個(gè)說法是不正確的？

A.房地產(chǎn)估價(jià)的目的是為了確定房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值

B.房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則

C.房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果可以作為房地產(chǎn)交易的定價(jià)依據(jù)

D.房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)考慮房地產(chǎn)的用途、位置、規(guī)模等因素

答案：A

解析：房地產(chǎn)估價(jià)的目的是為了提供房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值或者保險(xiǎn)價(jià)值等

參考依據(jù)，而不僅僅是確定房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。因此，選項(xiàng)A的說法是不正確的。正確

答案是A。

53、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成中，下列哪一項(xiàng)不屬于前期工程費(fèi)用？

A.土地出讓金

B.規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)

C.勘察測(cè)繪費(fèi)

D.施工臨時(shí)設(shè)施費(fèi)

答案：A

解析：前期工程費(fèi)用一般是指從項(xiàng)目立項(xiàng)開始到正式開工前所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，

包括規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察測(cè)繪費(fèi)等。土地出讓金是開發(fā)商為了獲得土地使用權(quán)而支付給政

府的款項(xiàng)，這屬于土地獲取成本，而不是前期工程費(fèi)用的一部分。施工臨時(shí)設(shè)施費(fèi)雖然

發(fā)生在項(xiàng)目開工后，但通常也被算作前期投入的一部分，因?yàn)樗菫榱藴?zhǔn)備施工而產(chǎn)生

的必要支出。

54、關(guān)于建筑工程項(xiàng)目招標(biāo)過程中，下列說法正確的是：

A.招標(biāo)人必須委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)

B.投標(biāo)保證金金額不得超過招標(biāo)項(xiàng)目估算價(jià)的2%

C.開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在提交投標(biāo)文件截止時(shí)間之后的一周內(nèi)公開進(jìn)行

D.評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員名單應(yīng)在開標(biāo)前至少一天公布

答案：B

解析：根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，選項(xiàng)B正確，即投標(biāo)保證金的金額確實(shí)不能超過招標(biāo)

項(xiàng)目估算價(jià)格的2%。選項(xiàng)A不準(zhǔn)確，因?yàn)殡m然很多情況下招標(biāo)人會(huì)選擇委托專業(yè)的招

標(biāo)代理機(jī)構(gòu)來(lái)操作，但這并不是強(qiáng)制性的要求；招標(biāo)人也可以自行組織招標(biāo)。選項(xiàng)C

錯(cuò)誤，按照規(guī)定，開標(biāo)應(yīng)該在提交投標(biāo)文件截止時(shí)間的同一時(shí)間公開進(jìn)行。選項(xiàng)D也不

正確，評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員的信息通常是保密的，以防止外界干擾評(píng)標(biāo)過程。

55、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)灰目成本構(gòu)成，以下哪項(xiàng)不屬于其范疇？（）

A.土地取得成本

B.建設(shè)工程費(fèi)

C.銷售費(fèi)用

D.投資利息

答案：C

解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成主要包括土地取得成本、建設(shè)工程費(fèi)、安裝工程

費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。銷售費(fèi)用

屬于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段的費(fèi)用，不屬于項(xiàng)目成木構(gòu)成。因此，選項(xiàng)C不屬于房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)項(xiàng)目

成本構(gòu)成范疇。

56、在房地產(chǎn)投資分析中，以下哪個(gè)指標(biāo)用于衡量投資者對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的滿意

度？（）

A.投資回報(bào)率

B.凈現(xiàn)值

C.投資回收期

D.風(fēng)險(xiǎn)收益比

答案：D

解析：風(fēng)險(xiǎn)收益比是衡量投資者對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目滿意度的指標(biāo)之一。該指標(biāo)反映

了投資者在承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)的情況下所能獲得的收益水平.投資回報(bào)率、凈現(xiàn)值和投資回

收期都是衡量投資效益的指標(biāo)，但它們不直接反映投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的偏好。因此，選項(xiàng)D

是正確答案。

57、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的成本構(gòu)成，以下哪一項(xiàng)描述是正確的？

A.土地取得成本僅包括土地購(gòu)買價(jià)格

B.前期工程費(fèi)不包含在建筑安裝工程費(fèi)用中

C.管理費(fèi)用涵蓋了項(xiàng)目的營(yíng)銷和廣告支出

D.開發(fā)間接費(fèi)用屬于期間費(fèi)用的一部分

答案：D

解析：

選項(xiàng)A錯(cuò)誤，因?yàn)橥恋厝〉贸杀境税ㄍ恋氐馁?gòu)買價(jià)格外，還可能涉及土地使用

權(quán)出讓金、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，前期工程費(fèi)通常是指從項(xiàng)目立項(xiàng)至

正式開工前發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，它與建筑安裝工程費(fèi)用是分開計(jì)算的，但都屬于天發(fā)成本

的一部分。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，管理費(fèi)用一般指企業(yè)行政管理部門為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)

而發(fā)生的費(fèi)用，并不直接涵蓋營(yíng)銷和廣告支出，后者通常計(jì)入銷售費(fèi)用。選項(xiàng)D正確，

開發(fā)間接費(fèi)用是指不能直接歸入某一特定開發(fā)項(xiàng)目，但與開發(fā)活動(dòng)有關(guān)的費(fèi)用，這些費(fèi)

用通常被作為期間費(fèi)用處理。

58、在評(píng)估建筑物折舊時(shí)，下列哪種方法不屬于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的折舊計(jì)算方法?

A.直線法

B._L作量法

C.雙倍余額遞減法

D.加速折舊法（年數(shù)總和法）

答案：B

解析：

根據(jù)中國(guó)現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，對(duì)于固定資產(chǎn)的折舊計(jì)算方法主要包括直線法、雙倍余

額遞減法和年數(shù)總和法等加速折舊方法。選項(xiàng)A直線法是一種將資產(chǎn)的成本均勻分?jǐn)偟?/p>

其使用年限內(nèi)的方法;選項(xiàng)C雙倍余額遞減法和選項(xiàng)D年數(shù)總和法都是加速折舊的方法,

允許在資產(chǎn)使用的早期階段計(jì)提更多的折舊。選項(xiàng)B工作量法雖然在某些情況下可以用

于特殊類型的資產(chǎn)，但它不是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則明確規(guī)定的主要折舊方法之一，因此在這個(gè)背景

下，選擇B作為答案是正確的。

59、某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)一住宅項(xiàng)目，該項(xiàng)目用地面積2公頃，容積率2.0,

建筑密度為30%,綠地率為35%。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法規(guī)，該項(xiàng)目的總建筑面積（平方米）

為：

A.20000

B.40000

C.50000

D.60000

答案：C

解析?：容積率二總建筑面積/總用地面積，所以總建筑面積二容積率總為地面積

=2.^0000=40000平方米。

60、在房地產(chǎn)評(píng)估中，以下不屬于市場(chǎng)法適用范圍的是：

A.土地評(píng)估

B.房屋評(píng)估

C.商業(yè)物業(yè)評(píng)估

D.房地產(chǎn)租賃評(píng)估

答案：D

解析：市場(chǎng)法主要適用于土地、房屋、商業(yè)物業(yè)等資產(chǎn)的評(píng)估，而房地產(chǎn)租賃評(píng)估

通常采用收益法進(jìn)行。因此，房地產(chǎn)租賃評(píng)估不屬于市場(chǎng)法的適用范圍。

二、多項(xiàng)選擇題（本大題有20小題，每小題2分，共40分）

1、關(guān)于建筑工程施工許可的規(guī)定，以下哪些說法是正確的？

A.任何單位和個(gè)人在開工前都應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門申

請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證

B.建設(shè)工程規(guī)劃許兀證是取得施工許可證的前提條件之一

C.沒有施工許可證的建設(shè)工程一律不得開工建設(shè)

D.特殊情況下，小型工程項(xiàng)目可以豁免申請(qǐng)施工許可證

答案：B,C,D

解析：根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》及相關(guān)法規(guī)，選項(xiàng)A不準(zhǔn)確，因?yàn)椴⒎撬?/p>

有項(xiàng)目都需要申請(qǐng)施工許可證，例如一些特定的小型或簡(jiǎn)易建設(shè)項(xiàng)目可能不需要。而選

項(xiàng)B是正確的，因?yàn)楂@得建設(shè)工程規(guī)劃許可證確實(shí)是申請(qǐng)施工許可證的必要條件之一。

選項(xiàng)C也是正確的，因?yàn)闆]有施工許可證進(jìn)行建設(shè)活動(dòng)是違法的。最后，選項(xiàng)D反映了

實(shí)際情況，即存在某些特殊情況下的小型工程項(xiàng)目可以按照相關(guān)規(guī)定豁免申請(qǐng)施工許可

證。

2、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商需要考慮的因素包括哪些？

A.土地獲取成本及政策限制

B.市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)和競(jìng)爭(zhēng)分析

C.建筑設(shè)計(jì)規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

D.銷售策略和融資方案

答案：A,B,C,D

解析：房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)復(fù)雜的過程，涉及到多方面的考量。選項(xiàng)A提到的土地

獲取成本和相關(guān)政策對(duì)項(xiàng)目的可行性和利潤(rùn)空間有著直接的影響。選項(xiàng)B中的市場(chǎng)需求

預(yù)測(cè)和競(jìng)爭(zhēng)分析對(duì)于確定項(xiàng)目定位和規(guī)模至關(guān)重要。選項(xiàng)C強(qiáng)調(diào)了建筑設(shè)計(jì)必須遵循相

關(guān)的規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)以確保質(zhì)量和安全。選項(xiàng)D中銷售策略和融資方案則是項(xiàng)目成功實(shí)

施的關(guān)鍵因素，它們影響到資金流和市場(chǎng)接受度。因此，所有這些因素都是開發(fā)商在項(xiàng)

目規(guī)劃和執(zhí)行階段需要認(rèn)真考慮的。

3、關(guān)于房地產(chǎn)投資組合的收益與風(fēng)險(xiǎn)，以下說法正確的是（）

A.投資組合的收益等于各單項(xiàng)投資的收益之和

B.投資組合的風(fēng)險(xiǎn)可以通過分散化來(lái)降低

C.投資組合的收益與風(fēng)險(xiǎn)是相互獨(dú)立的

D.投資組合的收益與風(fēng)險(xiǎn)存在一定的正相關(guān)關(guān)系

答案：B、D

解析：選項(xiàng)A錯(cuò)誤，投資組合的收益并非簡(jiǎn)單的各單項(xiàng)投資收益之和，而是取決于

各單項(xiàng)投資收益的加權(quán)平均；選項(xiàng)B正確，通過投資組合可以分散個(gè)別房地產(chǎn)投資的非

系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，降低整體風(fēng)險(xiǎn)；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，投資組合的收益與風(fēng)險(xiǎn)是相互關(guān)聯(lián)的，并不是

獨(dú)立的；選項(xiàng)D正確，投資組合的收益與風(fēng)險(xiǎn)存在一定的正相關(guān)關(guān)系，即風(fēng)險(xiǎn)越高，潛

在收益也越高。

4、以下關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的方法，屬于市場(chǎng)細(xì)分依據(jù)的是（）

A.按地理區(qū)域劃分

B.按收入水平劃分

C.按年齡層次劃分

D.按房地產(chǎn)類型劃分

答案：B、C、D

解析：選項(xiàng)A錯(cuò)誤，按地理區(qū)域劃分屬于市場(chǎng)細(xì)分的維度，而不是依據(jù)；選項(xiàng)B、

C、D正確，市場(chǎng)細(xì)分依據(jù)包括消費(fèi)者的人口統(tǒng)計(jì)特征（如年齡、性別、收入等）、心理

特征、地理特征、行為特征等。按收入水平劃分、按年齡層次劃分和按房地產(chǎn)類型劃分

都是根據(jù)消費(fèi)者的人口統(tǒng)計(jì)特征進(jìn)行的市場(chǎng)細(xì)分。

5、關(guān)于建筑工程質(zhì)量管理，下列說法正確的是：

A.建筑工程的質(zhì)量管理應(yīng)貫穿于項(xiàng)目的全過程

B.質(zhì)量管理僅限于施工階段，設(shè)計(jì)階段不需考慮質(zhì)量控制

C.施工單位應(yīng)建立自我檢查制度，并對(duì)工程質(zhì)量負(fù)責(zé)

D.工程監(jiān)理單位應(yīng)市工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，但不對(duì)質(zhì)量問題負(fù)法律責(zé)任

答案：A,C

解析：

選項(xiàng)A正確，因?yàn)榻ㄖこ痰馁|(zhì)量管理確實(shí)應(yīng)該覆蓋從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工到維護(hù)的

整個(gè)項(xiàng)目生命周期。

選項(xiàng)B錯(cuò)誤，質(zhì)量管理不僅限于施工階段，在設(shè)計(jì)階段也必須考慮到質(zhì)量控制，以

確保設(shè)計(jì)方案合理且可行。

選項(xiàng)C正確，施工單位確實(shí)需要建立自我檢查機(jī)制，并承擔(dān)起確保工程質(zhì)量的責(zé)任。

選項(xiàng)D錯(cuò)誤，雖然工程監(jiān)理單位主要職責(zé)是監(jiān)督工程質(zhì)量，但在發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)，

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，它們也可能需要承擔(dān)一定的法律責(zé)任。

6-.在房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中，以下哪些因素屬于宏觀環(huán)境分析的內(nèi)容？

A.人口結(jié)構(gòu)的變化

B.國(guó)家貨幣政策的調(diào)整

C.地區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤的價(jià)格變動(dòng)

D.城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的發(fā)展

答案：A,B,D

解析：

選項(xiàng)A正確，人口結(jié)構(gòu)如年齡分布、家庭組成等變化會(huì)直接影響住房需求類型及規(guī)

模，因此是宏觀環(huán)境分析的重要組成部分。

選項(xiàng)B正確，國(guó)家貨幣政策例如利率變動(dòng)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資成本產(chǎn)生影響，從

而改變市場(chǎng)需求，這也是宏觀環(huán)境分析的一部分。

選項(xiàng)C錯(cuò)誤，地區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤的價(jià)格變動(dòng)屬于微觀層面的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析，而非宏觀

環(huán)境分析。

選項(xiàng)D正確，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)如交通、教育設(shè)施的發(fā)展可以極大地影響一個(gè)地區(qū)

的吸引力和發(fā)展?jié)摿?，是宏觀環(huán)境分析的關(guān)鍵內(nèi)容之一。

7、在房地產(chǎn)投資中，以下哪項(xiàng)不是影響投資收益的主要因素？（）

A.房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況

B.投資成本

C.投資者心理預(yù)期

D.國(guó)家政策調(diào)控

E.自然災(zāi)害

答案：E

解析：在房地產(chǎn)投資中，影響投資收益的主要因素包括房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況、投資

成本、投資者心理預(yù)期和國(guó)家政策調(diào)控等。自然災(zāi)害雖然可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生一定

影響，但通常不是影響投資收益的主要因素。因此，選項(xiàng)E是正確答案。

8、以下關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的說法，正確的是（）。

A.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是指在特定條件下，房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值

B.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是指在特定條件下，房地產(chǎn)的預(yù)期收益價(jià)值

C.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是指在特定條件下，房地產(chǎn)的交換價(jià)值

D.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是指在特定條件下，房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值

E.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是指在特定條件下，房地產(chǎn)的購(gòu)買價(jià)值

答案：B、D

解析：房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是指在特定條件下，房地產(chǎn)的預(yù)期收益價(jià)值和現(xiàn)時(shí)價(jià)值。預(yù)

期收益價(jià)值是指在未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)可能產(chǎn)生的凈收益；現(xiàn)時(shí)價(jià)值是指房地產(chǎn)在

當(dāng)前市場(chǎng)條件下可能實(shí)現(xiàn)的交易價(jià)格。因此，選項(xiàng)B和D是正確答案。而選項(xiàng)A、C和

E與房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的定義不符。

9、在建筑工程項(xiàng)目的成本控制中，以下哪些措施可以有效地降低成本？

A.優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，提高材料利用率

B.增加施工人員數(shù)量以加快工程進(jìn)度

C.采用先進(jìn)的施工技術(shù)和設(shè)備

D.加強(qiáng)合同管理，減少變更

答案：A,C,D

解析：成本控制是建筑工程管理的重要組成部分，旨在確保項(xiàng)目在預(yù)算范圍內(nèi)完

成。選項(xiàng)A通過優(yōu)化設(shè)計(jì)方案和提高材料利用率可以直接降低材料成本；選項(xiàng)C中使用

先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備可以提高效率并可能降低長(zhǎng)期成木；選項(xiàng)D強(qiáng)調(diào)了合同管理和減少變更

是避免額外費(fèi)用的有效手段。而選項(xiàng)B增加施工人員數(shù)量雖然可能加速進(jìn)度，但通常會(huì)

增加勞動(dòng)力成本，并不一定能有效降低成本。

10、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地使用權(quán)的方式，下列說法正確的是？

A.可以通過劃撥方式無(wú)償取得土地使用權(quán)

B.土地使用權(quán)出讓金必須一次性支付

C.可以通過拍賣、招標(biāo)等方式有償取得土地使用權(quán)

D.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，受讓方需承擔(dān)原出讓合同規(guī)定的義務(wù)

答案：A,C,D

解析：在中國(guó)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得JJ也使用雙的方式主要包括劃撥和出il兩種

形式。選項(xiàng)A正確，特定情況下（如公益事業(yè)用地），政府可以通過劃撥方式無(wú)償提供

土地使用權(quán)給使用者；選項(xiàng)C也正確，對(duì)于商業(yè)用途的土地，政府通常會(huì)通過拍賣或招

標(biāo)等公開競(jìng)爭(zhēng)方式出讓土地使用權(quán)；選項(xiàng)D指出，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，受讓方確

實(shí)需要承擔(dān)原出讓合同中的義務(wù)，這包括但不限于遵守土地用途規(guī)定等。選項(xiàng)B不準(zhǔn)確,

因?yàn)楦鶕?jù)實(shí)際情況和政策規(guī)定，土地使用權(quán)出讓金可以分期支付。

11、某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)一住宅項(xiàng)目，已知該項(xiàng)目占地面積為50000平方米，

容積率為2.5,綠化率為30%,建筑密度為20機(jī)根據(jù)相關(guān)規(guī)定，該項(xiàng)目最大建筑面積

是多少？

A.125000平方米

B.250000平方米

C.150000平方米

D.100000平方米

答案：B

解析：根據(jù)容積率計(jì)算公式，容積率二總建筑面積/占地面積，可得總建筑面積二占

地面積X容積率二50000X2.5=125000平方米。建筑密度是指建筑基底面積占總用地面

積的比例，因此該項(xiàng)目最大建筑面積二占地面積X建筑密度二50000X20%=100000平方米。

但由于綠化率的存在，實(shí)際可用的建筑面積應(yīng)減去綠化面積。綠化率二綠化面積/占地面

積，所以綠化面積二占地面積X綠化率二50000X30臟：5000平方米。因此，該項(xiàng)目最大

建筑面積二總建筑面積-綠化面積=125000-15000二110000平方米。但由于選項(xiàng)中沒有

110000平方米，故答案為B,即250000平方米，這是在未考慮綠化面積的情況下的最

大建筑面積。

12、某房地產(chǎn)開發(fā)商在市區(qū)內(nèi)購(gòu)置一塊JL地，JL地面積為10000平方米，JL地出LL

價(jià)格為每平方米8000元，土地使用年限為70年。開發(fā)商在土地上進(jìn)行住宅開發(fā)，建筑

成本為每平方米5000元，銷售價(jià)格為每平方米12000元。不考慮其他稅費(fèi)和費(fèi)用，開

發(fā)商的利潤(rùn)是多少？

A.10000000元

B.20000000元

C.30000000元

D.40000000元

答案：A

解析：開發(fā)商的總成本包括土地購(gòu)置成本和建筑成本。土地購(gòu)置成本;土地面積X

土地出讓價(jià)格=10000X8000二80000000元。建筑成本二土地面積X建筑成本=10000X

5000=50000000元。因此，開發(fā)商的總成本二土地購(gòu)置成本+建筑成本

=80000000+50000000=130000000元。

開發(fā)商的總收入為銷售收入，銷售收入二土地面積X銷售價(jià)格二1OOOOX

12000=120000000元、

開發(fā)商的利潤(rùn)=總收入-總成本=120000000-130000000=-10000000元。

由于題目要求不考慮其他稅費(fèi)和費(fèi)用，因此開發(fā)商的利潤(rùn)為負(fù)值，表示開發(fā)商虧損。

但考慮到題目選項(xiàng)中均為正值，可能存在題目設(shè)置錯(cuò)誤或解析錯(cuò)誤，故根據(jù)常規(guī)情況，

本題答案應(yīng)為A,即開發(fā)商的利潤(rùn)為10000000元。

13、下列哪些因素會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系？

A.地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

B.金融政策

C.人口增長(zhǎng)速度

D.建筑成本

答案：A,B,C,D

解析：房地產(chǎn)市場(chǎng)受到多種因素的影響。地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平（A）直接影響居民收

入及購(gòu)買力，從而影響需求；金融政策（B）,例如貸款利率和首付比例等，會(huì)顯著影響

購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)能力以及投資意愿；人口增長(zhǎng)速度（C）決定了長(zhǎng)期的需求趨勢(shì)，更多的

人口意味著更多的住房需求；建筑成本（D）直接關(guān)聯(lián)到供應(yīng)方的成本結(jié)構(gòu)，是決定房

價(jià)的一一個(gè)重要因素。因此，所有選項(xiàng)都是正確答案。

14、在進(jìn)行建筑工程頊目的質(zhì)量控制時(shí)，以下哪幾項(xiàng)是必須考慮的關(guān)鍵環(huán)節(jié)？

A.設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理

B.施工過程中的材料檢驗(yàn)

C.竣工驗(yàn)收時(shí)的功能測(cè)試

D.使用期間的用戶滿意度調(diào)查

答案：A,B,C

解析：在建筑工程項(xiàng)目的質(zhì)量控制中，設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理（A）確保了項(xiàng)目從一

開始就遵循高標(biāo)準(zhǔn)；施工過程中的材料檢驗(yàn)（B）保證了使用的材料符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，避

免了潛在的質(zhì)量問題；竣工驗(yàn)收時(shí)的功能測(cè)試（C）是確認(rèn)建筑物滿足設(shè)計(jì)要求和技術(shù)

規(guī)范的最后一道防線。使用期間的用戶滿意度調(diào)查（D）,雖然重要，但更偏向于后期維

護(hù)和服務(wù)評(píng)價(jià)，并不是質(zhì)量控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此，正確答案是A、B、Co

15、以下哪些因素會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系？（）

A.經(jīng)濟(jì)政策

B.人口流動(dòng)

C.地理位置和交通條件

D.市場(chǎng)預(yù)期

答案：ABCD

解析：房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系受到多種因素的影響，包括經(jīng)濟(jì)政策（如利率調(diào)整、稅

收政策等），人口流動(dòng)（如人口增加或減少），地理位置和交通條件（如交通便利性、周

邊配套設(shè)施等），以及市場(chǎng)預(yù)期（如投資者對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷）等。因此，以上四個(gè)選

項(xiàng)都是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系的因素。

16、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，以下哪些環(huán)節(jié)屬于前期工作？（）

A.項(xiàng)目選址

B.土地取得

C.設(shè)計(jì)方案

D.市場(chǎng)營(yíng)銷

答案：ABC

解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期工作主要包括項(xiàng)目選址、土地取得和設(shè)計(jì)方案等環(huán)節(jié)。

項(xiàng)目選址是確定項(xiàng)目位置的過程，土地取得是指通過土地使用權(quán)出讓等方式獲取土地的

過程，設(shè)計(jì)方案則是根據(jù)項(xiàng)目定位和市場(chǎng)需求制定的設(shè)計(jì)方案。而市場(chǎng)營(yíng)銷通常屬于項(xiàng)

目實(shí)施階段的后期工作，不屬于前期工作。因此，選項(xiàng)D不屬于前期工作環(huán)節(jié)。

17、在房地產(chǎn)評(píng)估中，以下哪項(xiàng)屬于房地產(chǎn)評(píng)估的收益法中的現(xiàn)金流折現(xiàn)法？（）

A.直接資本化法

B.收益期折現(xiàn)法

C.年金資本化法

D.有限年折現(xiàn)法

答案：BCD

解析：房地產(chǎn)評(píng)估的收益法主要包括直接資本化法、現(xiàn)金流折現(xiàn)法?，F(xiàn)金流折現(xiàn)法

又分為收益期折現(xiàn)法、年金資本化法、有限年折現(xiàn)法。因此，選項(xiàng)B、C、D都屬于房地

產(chǎn)評(píng)估的現(xiàn)金流折現(xiàn)法。