物業(yè)根底知識(shí)及法規(guī)物業(yè)根底知識(shí)及法規(guī)物業(yè)根底知識(shí)及法規(guī)一、物業(yè)管理的產(chǎn)生與開展二、物業(yè)管理根本概念三、物業(yè)管理的性質(zhì)、特點(diǎn)、作用四、物業(yè)管理的分類五、物業(yè)管理的根本環(huán)節(jié)六、物業(yè)管理的根本內(nèi)容大綱2一、物業(yè)管理的產(chǎn)生與開展二、物業(yè)管理根本概念三、物業(yè)管理的性質(zhì)、特點(diǎn)、作用四、物業(yè)管理的分類五、物業(yè)管理的根本環(huán)節(jié)六、物業(yè)管理的根本內(nèi)容大綱21、物業(yè)管理的起源與開展：2、物業(yè)管理是房地產(chǎn)的延續(xù)和完善：3、物業(yè)管理在中國的產(chǎn)生與開展：一、物業(yè)管理的產(chǎn)生與開展31、物業(yè)管理的起源與開展：物業(yè)管理是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)到一定水平的必然產(chǎn)物。傳統(tǒng)意義上的“物業(yè)管理〞起源于19世紀(jì)60年代的英國。奧克維婭-希爾女士。一、物業(yè)管理的產(chǎn)生與開展41、物業(yè)管理的起源與開展：現(xiàn)代物業(yè)管理的產(chǎn)生于十九世紀(jì)末的美國。經(jīng)濟(jì)開展，高樓增多．高層建筑物附屬設(shè)備多，構(gòu)造復(fù)雜，要求管理人員具有一定的專業(yè)性，技術(shù)性。建筑物由多個(gè)業(yè)主共有，選擇有能力和講究職業(yè)立道德的管理企業(yè)及管理人員成為需要。一、物業(yè)管理的產(chǎn)生與開展51、物業(yè)管理的起源與開展：1908年，世界上第一個(gè)物業(yè)管理組織：芝加哥建筑物管理人員組織成立；推動(dòng)成立了第一個(gè)全國性的業(yè)主組織：建筑物業(yè)主組織。

一、物業(yè)管理的產(chǎn)生與開展62、物業(yè)管理是房地產(chǎn)的延續(xù)和完善：

物業(yè)管理是房地產(chǎn)市場的一個(gè)消費(fèi)環(huán)節(jié)，是為完善市場機(jī)制而逐步建立起來的一種綜合性經(jīng)營效勞方式。物業(yè)管理既是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成局部，又是現(xiàn)代化城市管理不可缺少的一環(huán)。一、物業(yè)管理的產(chǎn)生與開展73、物業(yè)管理在中國的產(chǎn)生與開展：萌芽時(shí)期〔19世紀(jì)中葉＿1949年〕休眠時(shí)期〔1949年＿改革開放〕蓬勃開展時(shí)期〔改革開放后〕一、物業(yè)管理的產(chǎn)生與開展8萌芽時(shí)期〔19世紀(jì)中葉＿1949年〕19世紀(jì)中葉，上海，廣州，天津等沿海城市逐步成為我國的經(jīng)濟(jì)中心，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)開展的根底和動(dòng)力，得到了有效需求并迅速開展起來。上海外灘，青島八大關(guān)別墅區(qū)等，房地產(chǎn)市場上，出現(xiàn)了代理招租，清潔衛(wèi)生，住宅維修，效勞管理等性質(zhì)的專業(yè)公司．這是我國物業(yè)管理的雛形。一、物業(yè)管理的產(chǎn)生與開展9休眠時(shí)期〔1949年＿改革開放〕新中國成立后，我國城市土地歸國家所有，絕大局部房產(chǎn)轉(zhuǎn)為公有制，中國的房屋采取的是“行政性〞管理模式。所有公房統(tǒng)一由城市房管部門管理或單位自已管理，私房自主管理，房地產(chǎn)不再作為商品進(jìn)入流通領(lǐng)域。一、物業(yè)管理的產(chǎn)生與開展10蓬勃開展時(shí)期〔改革開放后〕住房從福利分配到貨幣化分配轉(zhuǎn)變。從1981年開場，深圳探索出一條經(jīng)營型綜合性物業(yè)管理的新路子。1981年3月深圳市物業(yè)管理公司宣告成立，東湖麗苑小區(qū)率先實(shí)行了物業(yè)管理。

一、物業(yè)管理的產(chǎn)生與開展11蓬勃開展時(shí)期〔改革開放后〕鄧小平南巡后，涌現(xiàn)了大量的物業(yè)管理公司。1993年6月28日，深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立，這是深圳乃至中國第一個(gè)物業(yè)管理行業(yè)組織。1994年6月18日，第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例〔其中業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定源自陳之平在天景的經(jīng)歷〕公布；1994年9月，深圳市蓮花北小區(qū)在住宅局系統(tǒng)內(nèi)招標(biāo)；1996年底，深圳市鹿丹村對(duì)全國進(jìn)展招標(biāo)；一、物業(yè)管理的產(chǎn)生與開展12蓬勃開展時(shí)期〔改革開放后〕2003年9月1日，第一部全國性物業(yè)管理法規(guī)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施。2003年9月19日，中國第一個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)化協(xié)會(huì)——深圳市住宅產(chǎn)業(yè)化協(xié)會(huì)成立。截止2005年底，全國物業(yè)管理企業(yè)超過2萬家，從業(yè)人員超過250萬人，相當(dāng)與我國社會(huì)效勞業(yè)從業(yè)人員的23%。

一、物業(yè)管理的產(chǎn)生與開展13概念一、物業(yè)概念二、物業(yè)管理概念三、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)概念四、管理規(guī)約〔業(yè)主公約〕二、物業(yè)管理的根本概念14概念一、物業(yè)定義：物業(yè)是單元性房地產(chǎn)的稱謂，是指已建成并投入使用的各類房屋、附屬設(shè)施以及相關(guān)的場地。分析：

A：建筑物——非建筑物

B：已建成投入使用的——未完工、在建

C：主體及配套——紅線范圍內(nèi)的一切二、物業(yè)管理的根本概念15概念一、物業(yè)物業(yè)的特性：位置的固定性和地區(qū)性形式上的多樣性使用上的長期性建立周期長、投資量大容易受政策的限制保值性和增值性二、物業(yè)管理的根本概念16概念二、物業(yè)管理

行業(yè)定義：是指由專業(yè)機(jī)構(gòu)或公司，按照合同或契約，承受業(yè)主〔用戶〕的委托，按照市場經(jīng)營方式，運(yùn)用現(xiàn)代管理方法和技術(shù)，為使物業(yè)充分發(fā)揮其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益而對(duì)物業(yè)本身及其業(yè)主〔用戶〕進(jìn)展管理并提供綜合效勞。

二、物業(yè)管理的根本概念17概念二、物業(yè)管理新條例定義：業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)效勞合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)展維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

物業(yè)管理的對(duì)象——共有物業(yè)——業(yè)主及非業(yè)主使用人的行為二、物業(yè)管理的根本概念18概念三、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)業(yè)主：房屋的所有權(quán)人。業(yè)主大會(huì)：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

業(yè)主委員會(huì)：業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。二、物業(yè)管理的根本概念19概念四、業(yè)主公約：新條例定義：業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法做出約定。業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。二、物業(yè)管理的根本概念20業(yè)主的權(quán)利1、按照物業(yè)效勞合同的約定，承受物業(yè)企業(yè)提供的效勞；2、提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；3、提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；4、參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；5、選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；6、監(jiān)視業(yè)主委員會(huì)的工作；7、監(jiān)視物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)效勞合同；8、對(duì)物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)視權(quán)；9、監(jiān)視物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用；10、法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。二、物業(yè)管理的根本概念21業(yè)主的義務(wù)1、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；3、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)做出的決定；4、按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；5、按時(shí)交納物業(yè)效勞費(fèi)用；6、法律法規(guī)規(guī)定的其它義務(wù)。二、物業(yè)管理的根本概念22業(yè)主大會(huì)的職責(zé)：1、制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2、選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)視業(yè)主委員會(huì)的工作；3、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；4、決定專項(xiàng)維修基金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)視實(shí)施；5、制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；6、法律法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。二、物業(yè)管理的根本概念23業(yè)主大會(huì)會(huì)議形式：集體討論和書面征詢意見，1/2持有投票權(quán)的業(yè)主參加。大會(huì)決定必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。

對(duì)于1、3、4的決定必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。二、物業(yè)管理的根本概念24業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)：1、召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；2、代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)效勞合同；3、及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)視和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)效勞合同；4、監(jiān)視業(yè)主公約的實(shí)施；5、業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。二、物業(yè)管理的根本概念25案例討論2004年2月某物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主委員會(huì)要求對(duì)物業(yè)公司的財(cái)務(wù)收支進(jìn)展審計(jì)，調(diào)整物業(yè)效勞費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

2004年2月某物業(yè)管理大廈業(yè)主委員會(huì)正式向物業(yè)公司提出財(cái)務(wù)收支審計(jì)要求，降低住宅物業(yè)效勞費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，提高裙樓業(yè)主的效勞費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而該大廈裙樓業(yè)主既不成認(rèn)業(yè)主委員會(huì)的合法性更不會(huì)認(rèn)可審計(jì)結(jié)果；

2004年2月某物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主委員會(huì)通過致業(yè)主公開信的方式要求物業(yè)公司降低物業(yè)效勞費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，提供質(zhì)價(jià)相符的效勞。二、物業(yè)管理的根本概念26對(duì)業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的約束：1、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)承受物業(yè)所在市〔縣〕、區(qū)主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)視。

2、業(yè)主大會(huì)的決定、業(yè)主委員會(huì)章程的內(nèi)容或業(yè)主委員會(huì)的決定不得與憲法、法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。

3、業(yè)主委員會(huì)決定問題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。

4、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并承受其指導(dǎo)和監(jiān)視。

5、住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。二、物業(yè)管理的根本概念27二、物業(yè)管理的根本概念案例討論某小區(qū)于2006年3月入伙，有業(yè)主李某提出，該小區(qū)的物業(yè)管理公司并未征得全體業(yè)主同意，就要求業(yè)主簽定業(yè)主公約，是一種信息不對(duì)等的侵權(quán)行為，其拒簽公約。物業(yè)管理公司以其不愿簽定公約為由，拒絕為其辦理入伙手續(xù)，李某一氣之下將該公司告上法庭……281、物業(yè)管理的性質(zhì)：社會(huì)化：有利提高整個(gè)城市管理的社會(huì)化程度；物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相別離是物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提。專業(yè)化：設(shè)備、環(huán)境、平安、租售等；企業(yè)化：物業(yè)管理行為是一種企業(yè)行為；經(jīng)營型：物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，提供的是勞務(wù)與效勞，推行有償效勞、合理收費(fèi)。三、物業(yè)管理的性質(zhì)、特點(diǎn)、作用292、物業(yè)管理的根本特點(diǎn)：業(yè)主自治自律〔管理規(guī)約和業(yè)主委員會(huì)〕；業(yè)主自治：業(yè)主對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)，具有和行使管理權(quán)；業(yè)主自律：單個(gè)業(yè)主利益服從公眾利益。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)是平等的合同關(guān)系；物業(yè)管理企業(yè)提供專業(yè)化管理，其產(chǎn)品是效勞。三、物業(yè)管理的性質(zhì)、特點(diǎn)、作用30分組討論：

請分析物業(yè)管理企業(yè)提供給業(yè)主的產(chǎn)品有何特點(diǎn)。

三、物業(yè)管理的性質(zhì)、特點(diǎn)、作用31效勞的特點(diǎn)：

1、效勞通常是無形的，看不到感受得到；2、效勞的生產(chǎn)過程和消費(fèi)過程是同時(shí)進(jìn)展的；3、效勞是不能提前生產(chǎn)儲(chǔ)存的；

關(guān)于效勞質(zhì)量效勞的質(zhì)量很難量化，是通過比較得來得；效勞質(zhì)量不好是無法返工的。

三、物業(yè)管理的性質(zhì)、特點(diǎn)、作用323、物業(yè)管理的作用：1-確保物業(yè)功能的正常發(fā)揮，并且延長物業(yè)的使用壽命；2-能夠?yàn)闃I(yè)主和用戶提供優(yōu)美、舒適、平安的環(huán)境；3-使物業(yè)保值、升值；4-促進(jìn)政府局部職能的轉(zhuǎn)變，減輕政府的財(cái)政補(bǔ)貼負(fù)擔(dān)。三、物業(yè)管理的性質(zhì)、特點(diǎn)、作用331、物業(yè)的分類按使用功能分為：居住物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)、其他物業(yè)按產(chǎn)權(quán)分為：公有產(chǎn)權(quán)、私有產(chǎn)權(quán)、單位產(chǎn)權(quán)按構(gòu)造層次分為：單層、多層、高層、超高層四、物業(yè)管理的分類342、物業(yè)管理的類型

居住物業(yè)的管理〔多層、小高層、高層、別墅〕工業(yè)物業(yè)的管理〔生產(chǎn)廠區(qū)、儲(chǔ)存、物流〕商業(yè)物業(yè)的管理〔摩爾、百貨、超市、連鎖店〕辦公物業(yè)的管理〔寫字樓、政府辦公〕其他物業(yè)的管理〔醫(yī)院、公園、地鐵、機(jī)場、碼頭〕四、物業(yè)管理的分類35一、物業(yè)管理工作的根本環(huán)節(jié)二、物業(yè)需配合開發(fā)商開展的工作五、物業(yè)管理的根本環(huán)節(jié)36一、物業(yè)管理工作的根本環(huán)節(jié)物業(yè)管理籌劃階段物業(yè)管理前期準(zhǔn)備階段物業(yè)管理啟動(dòng)階段物業(yè)管理日常運(yùn)作階段五、物業(yè)管理的根本環(huán)節(jié)37物業(yè)管理籌劃階段物業(yè)管理的前期介入：工程決策、可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)；制定物業(yè)管理方案：確定管理檔次、確定效勞標(biāo)準(zhǔn)、財(cái)務(wù)收支預(yù)算；組建或選聘物業(yè)管理企業(yè)：或者組建新工程物業(yè)效勞中心等；簽定前期物業(yè)管理合同。五、物業(yè)管理的根本環(huán)節(jié)38物業(yè)管理前期準(zhǔn)備階段物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置與擬定人員編制；物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn)；規(guī)章制度和制定；物業(yè)管理檔案資料的準(zhǔn)備；物資采購；辦公生活設(shè)施的準(zhǔn)備；物業(yè)租售的介入等。五、物業(yè)管理的根本環(huán)節(jié)39物業(yè)管理啟動(dòng)階段物業(yè)的接收驗(yàn)收；業(yè)主產(chǎn)權(quán)備案；建立物業(yè)管理檔案資料；業(yè)主驗(yàn)收入?。晃飿I(yè)裝修管理；成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；簽定物業(yè)管理合同等。五、物業(yè)管理的根本環(huán)節(jié)40物業(yè)管理日常運(yùn)作階段物業(yè)日常管理與效勞1、物業(yè)根底效勞；2、物業(yè)專項(xiàng)效勞；3、物業(yè)特約效勞。各種關(guān)系協(xié)調(diào)1、企業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)；2、與相關(guān)部門關(guān)系協(xié)調(diào)。五、物業(yè)管理的根本環(huán)節(jié)41五、物業(yè)管理的根本環(huán)節(jié)二、物業(yè)需配合開發(fā)商開展的工作1、選聘物業(yè)管理企業(yè)2、銷售前的兩項(xiàng)必要工作：銷售合同、業(yè)主臨時(shí)公約3、物業(yè)管理用房4、不得侵犯業(yè)主的所有權(quán)及使用權(quán)5、移交物業(yè)資料6、參與業(yè)主大會(huì)的成立7、工程遺留問題處理8、物業(yè)管理費(fèi)42選聘物業(yè)管理企業(yè)可通過協(xié)議和招投標(biāo)〔公開、邀請〕方式進(jìn)展。

新建現(xiàn)售商品房工程應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；預(yù)售商品房工程應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證之前完成；非出售的新建物業(yè)工程應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。五、物業(yè)管理的根本環(huán)節(jié)43案例討論深圳南山某小區(qū)的物業(yè)管理公司是開發(fā)商的全資子公司，理所當(dāng)然的承接了開發(fā)商物業(yè)進(jìn)展管理。業(yè)主入住之后，對(duì)物業(yè)公司的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和效勞標(biāo)準(zhǔn)屢次提出質(zhì)疑，而該物業(yè)公司也屢次向業(yè)主大會(huì)提出該工程嚴(yán)重虧損，意圖提高物業(yè)管理費(fèi)，雙方僵持不下。業(yè)主與物業(yè)管理公司的矛盾愈演愈烈，業(yè)主終于解聘原物業(yè)公司。五、物業(yè)管理的根本環(huán)節(jié)44比較前期物業(yè)效勞合同物業(yè)效勞合同簽訂時(shí)間銷售前//業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)前業(yè)主委員會(huì)成立后簽訂主體開發(fā)商與物業(yè)管理公司業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司失效時(shí)間合同約定或物業(yè)效勞合同生效時(shí)合同約定五、物業(yè)管理的根本環(huán)節(jié)45售前兩項(xiàng)必須工作〔銷售合同/業(yè)主公約〕

1、簽訂物業(yè)效勞合同，并將主要內(nèi)容放于銷售合同中。2、制訂臨時(shí)業(yè)主管理規(guī)約并明示。五、物業(yè)管理的根本環(huán)節(jié)46物業(yè)管理用房建立單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途?！采钲凇澄飿I(yè)管理用房的計(jì)算公式為：管理用房面積(平方米)=人均管理用房規(guī)劃指標(biāo)〔〕×住宅區(qū)房屋總套數(shù)×戶均人口數(shù)〔〕。五、物業(yè)管理的根本環(huán)節(jié)47不得侵犯業(yè)主的所有權(quán)及使用權(quán)業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建立單位不得擅自處分。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建立的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)展經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。五、物業(yè)管理的根本環(huán)節(jié)48移交物業(yè)資料在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建立單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交以下資料：〔一〕竣工總平面圖，單體建筑、構(gòu)造、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；〔二〕設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；〔三〕物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；〔四〕物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)效勞合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。五、物業(yè)管理的根本環(huán)節(jié)49參與業(yè)主大會(huì)的成立業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處〔鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府〕的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建立單位〔包括公有住房出售單位〕組成業(yè)主大會(huì)籌備組〔以下簡稱籌備組〕，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。五、物業(yè)管理的根本環(huán)節(jié)50工程遺留問題處理建立單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。參考建筑法、建立工程質(zhì)量管理?xiàng)l例、商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定。提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。最低保修期限：根底與主體構(gòu)造為規(guī)定的合理使用年限；屋面防水、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)周期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。五、物業(yè)管理的根本環(huán)節(jié)51物業(yè)管理費(fèi)已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)效勞費(fèi)用由建立單位交納。違反物業(yè)效勞合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)效勞費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)催促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。

五、物業(yè)管理的根本環(huán)節(jié)521、物業(yè)管理根底業(yè)務(wù)2、物業(yè)管理專項(xiàng)業(yè)務(wù)3、物業(yè)管理特約業(yè)務(wù)

六、物業(yè)管理的根本內(nèi)容531、物業(yè)管理根底業(yè)務(wù)1〕房屋本體的維修管理2〕公共設(shè)備的維修管理3〕公共設(shè)施的維修管理4〕平安管理5〕環(huán)境管理六、物業(yè)管理的根本內(nèi)容541、物業(yè)管理根底業(yè)務(wù)1〕房屋本體的維修管理

房屋本體維修管理的原則“經(jīng)濟(jì)、合理、平安、實(shí)用〞的原則：“區(qū)別對(duì)待〞原則：“效勞〞原則：六、物業(yè)管理的根本內(nèi)容55房屋本體維修管理的原則“經(jīng)濟(jì)、合理、平安、實(shí)用〞的原則：經(jīng)濟(jì)，就是要加強(qiáng)維修工程本錢管理、維修資金和維修定額管理，盡量做大少花錢多辦事；合理，指要求制訂合理的房屋維修方案和方案；實(shí)用，就是要從實(shí)際出發(fā)，因地制宜地進(jìn)展維修，滿足用戶在房屋使用功能和質(zhì)量上的需求，充分發(fā)揮房屋效能。六、物業(yè)管理的根本內(nèi)容56房屋本體維修管理的原則“區(qū)別對(duì)待〞原則：根據(jù)房屋建筑的年限，可把房屋大致劃分為新建房屋和舊建房屋兩大類。新建房屋，維修管理工作主要是做好房屋的日常保養(yǎng)，保持原貌和使用功能。舊建房屋，應(yīng)依據(jù)房屋建造的歷史年代、構(gòu)造、住宅使用標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境以及所在地區(qū)的特點(diǎn)等條件，綜合城市總體規(guī)劃要求，分別采取不同的維修改造方案。六、物業(yè)管理的根本內(nèi)容57房屋本體維修管理的原則“效勞〞原則：在房屋管理上維護(hù)住戶的合法權(quán)益，切實(shí)做到為住戶效勞；建立和健全科學(xué)合理的房屋維修管理效勞制度。房屋維修管理人員要真正樹立為住戶效勞的思想，改善效勞態(tài)度，提高效勞質(zhì)量，認(rèn)真解決住戶需要解決的房屋修繕問題。這是房屋維修管理的根本原則。六、物業(yè)管理的根本內(nèi)容581、物業(yè)管理根底業(yè)務(wù)2〕公共設(shè)備的維修管理根據(jù)設(shè)備的類別可以分為：供配電類設(shè)備、給排水類設(shè)備、消防類設(shè)備、平安防范類設(shè)備、制冷供暖類設(shè)備等。

六、物業(yè)管理的根本內(nèi)容591、物業(yè)管理根底業(yè)務(wù)3〕公共設(shè)施的維修管理根據(jù)設(shè)施類別可以分為：兒童娛樂設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、裝飾性設(shè)施等。

六、物業(yè)管理的根本內(nèi)容60案例討論在某天的裝修巡查中，技術(shù)人員發(fā)現(xiàn)B座15樓一業(yè)主家陽臺(tái)的公共管道被裝修人員用磚墻封閉起來了，請談?wù)勎覀冊撊绾翁幚?？今后如何預(yù)防類似問題的發(fā)生？六、物業(yè)管理的根本內(nèi)容61房屋五分法1〕自用部位：責(zé)任人為業(yè)主2〕房屋毗連部位：責(zé)任人為毗連業(yè)主3〕本體共用部位：責(zé)任人為本體內(nèi)的全體業(yè)主4〕公用設(shè)備、設(shè)施：責(zé)任人為全體業(yè)主5〕居民生活供給部門：責(zé)任人為有關(guān)部門六、物業(yè)管理的根本內(nèi)容621、物業(yè)管理根底業(yè)務(wù)4〕平安管理根據(jù)工作性質(zhì)，平安管理包括：治安防范、消防管理、交通管理等。六、物業(yè)管理的根本內(nèi)容63平安管理作用：1、必須確保物業(yè)及附屬設(shè)備、公共場所、建筑地塊等，不受人為損壞、破壞或盡可能減少損失。2、必須阻止或防止任何影響業(yè)主或使用人的生命財(cái)產(chǎn)的行為。3、必須終止任何影響業(yè)主和使用人身心安康的行為，維護(hù)正常的生活秩序與工作秩序。4、加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)的精神文明建立，和睦鄰里關(guān)系，減少鄰里糾紛。5、確保一方平安，打擊各種犯罪活動(dòng)，同時(shí)維護(hù)社區(qū)的安定團(tuán)結(jié)。六、物業(yè)管理的根本內(nèi)容64六、物業(yè)管理的根本內(nèi)容案例討論某日暴風(fēng)雨交加，小區(qū)某業(yè)主出差在外，房屋半年無人居住，室內(nèi)陽臺(tái)堵塞，排水不暢，導(dǎo)致雨水通過陽臺(tái)的推拉門進(jìn)入房間，經(jīng)過客廳從進(jìn)戶門流到公共過道，并滲漏到樓下業(yè)主家中，裝修、地板、損壞嚴(yán)重。效勞中心立即與該業(yè)主聯(lián)系，卻一直聯(lián)系不上。漏水越來越嚴(yán)重，效勞中心立即派兩名平安員破門進(jìn)入房間疏通管道，清掃雨水〔進(jìn)入后發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)積水超過10厘米〕，清掃完畢效勞中心更換門鎖、鎖好房屋后將鑰匙保存在效勞中心前臺(tái)。事隔一個(gè)月后，該業(yè)主返回，向效勞中心反映其首飾喪失，要求賠償……651、物業(yè)管理根底業(yè)務(wù)5〕環(huán)境管理根據(jù)工作性質(zhì)分為：清潔管理、綠化管理、消殺管理、垃圾清運(yùn)、效勞供方監(jiān)控等。六、物業(yè)管理的根本內(nèi)容662、物業(yè)管理專項(xiàng)業(yè)務(wù)1〕客戶事務(wù)效勞2〕客戶戶內(nèi)家政效勞3〕客戶戶內(nèi)維修效勞4〕社區(qū)文化活動(dòng)及效勞5〕會(huì)所管理與效勞6〕投訴處理及效勞六、物業(yè)管理的根本內(nèi)容672、物業(yè)管理專項(xiàng)