目標(biāo)下的戰(zhàn)略城中央“造城”大盤營銷解碼目標(biāo)下的戰(zhàn)略城中央“造城”大盤營銷解碼基礎(chǔ)思路區(qū)域市場現(xiàn)狀分析城市化背景分析開發(fā)模式及戰(zhàn)略啟動區(qū)策略營銷定位與銷售創(chuàng)新各位同仁，你們認(rèn)為我們的目標(biāo)是什么？實現(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流并創(chuàng)造合理的利潤進(jìn)入牡丹江地產(chǎn)品牌第一方陣

打造城市中心大盤開發(fā)模式的標(biāo)桿項目目標(biāo)溝通項目面臨的困局什么樓盤好賣？什么戶型暢銷？一年最多能賣多少套房子？多少萬平方米？怎樣的形象推廣能打遍天下，一劍封喉？究竟會有哪些人買我們的房子？牡丹江人會購買怎樣的房子？客戶怎樣看這塊地？怎樣的牡丹江人可能是我們的客戶？價格和銷售率之間存在怎樣的關(guān)系？產(chǎn)品客戶價格推廣銷售戶型可以怎樣創(chuàng)新？推廣概念如何遠(yuǎn)離我們的對手并貼近客戶？產(chǎn)品怎樣讓牡丹江人眼前一亮？如何增加客戶的輻射范圍？我們能創(chuàng)造些什么？如何充分利用牡丹江區(qū)域客戶？在這里業(yè)主需要什么樣的生活？定位的適應(yīng)性資源與配套創(chuàng)新與突破競爭我們?nèi)绾谓⒑统菂^(qū)樓盤的競爭優(yōu)勢？我們和牡丹江本地樓盤將形成怎樣的關(guān)系？如果本地樓盤賣得好，我們能不能更好？如果它賣得不好，我們能不能也賣得很好？項目面臨的困局背景分析——城市化的視角看項目宏觀市場背景城市化進(jìn)程中的區(qū)域現(xiàn)狀及價值分析牡丹江市民購房的心理特征城市化的視角結(jié)論背景分析

GDP年均增長率為18.5%左右，經(jīng)濟(jì)總量穩(wěn)步增長。牡丹江市民消費結(jié)構(gòu)的恩格爾系數(shù)為44.63％，數(shù)值較小，說明其生活處于中檔水平；購房消費比例僅占37.30％，購房潛力比較大。牡丹江市轄4個市轄區(qū)，4個市，2個縣：，總面積4.06萬平方公里，人口380萬人，其中市區(qū)人口100萬人。牡丹江市市區(qū)面積2456平方公里，建成區(qū)面積72.79平方公里。,2011年市區(qū)人口110萬人（含外來常住人口）,其中戶籍人口100萬人。十二五規(guī)劃中預(yù)期市區(qū)人口將達(dá)到150萬。20萬米以上在建項目一覽表樓盤名稱樓盤的總體量（萬㎡）現(xiàn)推出量綠地凱旋城12030希望家園11028世貿(mào)南外灘9610曙光新城3期27.2527.25百好花園3838白樺原墅1515彩虹灣204環(huán)龍灣2213領(lǐng)秀城4018世茂假日山水5818漫香林4610西城國際2812新丹溪4636新康居4624山水美地1510京江華府90綠洲春城6539華隆陽光城460城市化高速發(fā)展期的特征:注：市場消化率72％，數(shù)據(jù)來源牡丹江房管局11年統(tǒng)計數(shù)字；市場推出比例40％，數(shù)據(jù)來源11年市場推出總量與在售樓盤開發(fā)量比，即200萬/522萬，按12年的市場環(huán)境上訴比例應(yīng)下調(diào)10個百分點。2012年市場供應(yīng)狀況統(tǒng)計12年市場總量：約755萬＝在售樓盤開發(fā)總體量（522萬）＋潛在樓盤開發(fā)總量（233萬）12年市場供應(yīng)量：約302萬＝07年市場開發(fā)總量（755萬）×市場推出比例（40％）12年市場總消化量：約217萬=市場供應(yīng)總量（302萬）×市場消化率（72％）房地產(chǎn)開發(fā)量增加迅速1、牡丹江城市化發(fā)展進(jìn)入高速發(fā)展期新開發(fā)模式及戰(zhàn)略的探索宏觀市場背景小結(jié)：2、城市發(fā)展的積聚與擴(kuò)散效應(yīng)并存3、房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)?；厔萑找婷黠@規(guī)?；o房地產(chǎn)市場帶來了一場革命,享受城市化最大紅利的城市中心地產(chǎn)項目必將空前爆發(fā).4、牡丹江住宅市場局部呈現(xiàn)供過于求，整體供應(yīng)量大，但存在結(jié)構(gòu)性不均衡。牡丹江市民購房的心理特征（牡丹江市中高端群體）根據(jù)調(diào)查結(jié)果看出，有50%的群體對房屋的接收總價在30—40萬之間，36.69%的群體可接受40—60萬元的總價款，對于能接受60-90萬元以上的群體比例占到9.17%。接受房屋總款再90萬元以上的占到4.12%。根據(jù)這個選擇比例，也可以將客戶劃分為四個層次，低端、中端、中高端、高端客戶群體。近兩到三年內(nèi)有購房計劃的市民比例較大，市場需求空間較大，但觀望情緒濃。中端以上客戶群體在一年內(nèi)有購房需求的占到19.3%，兩年內(nèi)有購房計劃的占到23.9%，結(jié)合項目開發(fā)進(jìn)程，這部分客戶群體將是項目的目標(biāo)客戶。牡丹江對于購置住宅的目的分析中顯示，自用的比例占到75.68%，給父母住的比例占到11.85%，給子女住的比例占到13.76%，投資的比重占到6.88%。牡丹江近年發(fā)展迅速，大牡丹江的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的制定實施，棚戶區(qū)改造的大力發(fā)展，導(dǎo)致對住宅的市場供應(yīng)以及需求量都加大。自用型客戶數(shù)量占據(jù)絕對比重，側(cè)面反映出市場需求旺盛，市場平穩(wěn)發(fā)展。對于住宅類型的選擇方面，高層的選擇比例占到9.17%；聯(lián)排、疊拼的選擇率分別是2.75%和5.06%；在中端以上客戶群體的分析中，對于聯(lián)排別墅、疊拼別墅的總選擇率分別占到5.5%、7.3%的總選擇率，高層占到14.7%。多層的選擇率最高，占到38.6％。據(jù)調(diào)查，有24.88%的市民選擇購置兩室戶型，53.21%的市民選擇購置三室戶型，選擇四室的戶型比例占10%，五室戶型的選擇比例在8.5%，六室以上的超大戶型也有需求，比例在3.66%。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，戶型面積選擇方面主要是集中在101—130平方米這個范圍段，比例占到38.53%，131—150平方米的選擇率在22.98%，151—180平方米戶型選擇率在12.84%。中端中高端高端置業(yè)類型一次置業(yè)二次置業(yè)二次置業(yè)置業(yè)目的自用自用自用、小比例投資住宅類型多層、小高層花園洋房、高層別墅、花園洋房總價30-40萬40-60萬60萬以上單價4000元左右4500元左右6000元左右景觀小品、植被小品、植被水景、植被、小品車位數(shù)量11-21-2中端、中高端、高端客戶主要選擇值比較市場調(diào)研過程城市化進(jìn)程中的區(qū)域現(xiàn)狀及價值分析從目前的牡丹江市場來看，房地產(chǎn)供應(yīng)主要集中在橋北板塊、橋南板塊、江南板塊，未來的西城板塊和陽明板塊，板塊之間競爭十分激烈。橋南板塊--共性優(yōu)勢平臺上的產(chǎn)品競爭：優(yōu)越的地段優(yōu)勢與完善的生活配套是其永恒不變的金字招牌。本板塊是主力購買群購買意向最集中的地區(qū)。在一個共有優(yōu)勢平臺上進(jìn)行公平競爭，是這一地段的競爭特點，樓盤只要在此落地，就有了與身俱來的商業(yè)和生活的雙重價格。因此，競爭的焦點集中在發(fā)展商的實力方面——速度；而營銷的重點則集中在“價格策略”上。江南板塊--彰顯競爭功底。該板塊處于牡丹江城市發(fā)展“東拓南進(jìn)”的咽喉區(qū)域；近兩年土地放量較大；產(chǎn)品類型較多；消費者可供選擇的余地較大，銷售形式較為復(fù)雜；此板塊的不利因素在于交通、教育等生活配套不成熟。營銷突破的在于如何挖掘出項目的獨特優(yōu)勢。

橋北板塊——投資未來的黃金板塊橋北區(qū)域是牡丹江的后花園；從長遠(yuǎn)規(guī)劃看，天然的自然資源優(yōu)勢獨一無二。此板塊的營銷不在于“技巧”，而在于開發(fā)商“眼光”和“膽識”。牡丹江板塊分析項目分析——批判的眼光看項目本案沂河花園魯商鳳凰城沂龍灣項目區(qū)位示意及評價觀天下花園1、區(qū)位價值評價項目地塊處于臨沂市河?xùn)|區(qū)東南片區(qū)，在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)，區(qū)域綜合配套尚不完善。項目屬于沂河?xùn)|岸濱河區(qū)域，景觀效果好。區(qū)位升值潛力巨大。改通過大規(guī)模社區(qū)規(guī)劃評價體系的確立，我們發(fā)現(xiàn)，要對已有的方案進(jìn)行評價，還是要回歸到項目的源頭-市場和消費者的重新審視上外部資源利用合理：充分考慮外部資源對項目的影響，合理規(guī)劃布置；符合項目價值定位：體現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略中鎖定的價值排序：

NO1：大盤自身價值

NO2：與項目相應(yīng)的新城區(qū)生活定位形象

NO3：新區(qū)規(guī)劃、江景資源的利用

NO4：園林及產(chǎn)品創(chuàng)新有利于分期開發(fā)：各組團(tuán)間是否滿足獨立與關(guān)聯(lián)的雙重彈性是否滿足配套分期投入的安排各組團(tuán)價值點是否鮮明整體規(guī)劃評價體系有利于營銷推進(jìn)：是否滿足啟動價值表現(xiàn)項目主題各組團(tuán)是否可以提煉競爭優(yōu)勢是否滿足營銷能夠應(yīng)對市場變化的彈性本項目可能吸引的目標(biāo)客戶分析財富階層城市中產(chǎn)占有資源和收藏好產(chǎn)品大盤投資客區(qū)域客戶購房目的支付能力和意愿產(chǎn)品需求支付能力很強(qiáng)對產(chǎn)品要求很高，尺度夸張，且需要創(chuàng)新的設(shè)計亮點?？春么蟊P的升值保值能力支付能力較強(qiáng)，跟隨性強(qiáng)，購買意愿取決于項目市場表現(xiàn)無特殊要求，通常選擇區(qū)域需求高的產(chǎn)品。改善居住條件，實現(xiàn)居住升級支付能力較強(qiáng)，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)換房需求，城市范圍供應(yīng)空檔明顯。對產(chǎn)品品質(zhì)提升需求強(qiáng)烈對產(chǎn)品要求較高，需要明顯的品質(zhì)提升（戶型舒適度提升、戶型創(chuàng)新或產(chǎn)品升級）需要體現(xiàn)一定的知性品味和中產(chǎn)檔次，對配套檔次和品位有一定要求。支付能力較強(qiáng)，購買意愿取決于社區(qū)生活品質(zhì)能否超越臨沂原有生活水平。對配套要求較高，注重社區(qū)生活質(zhì)量，注重項目品牌和開發(fā)商實力。置辦第二居所；婚齡人群，需要解決居住剛性需求高性價比高附加值產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)于市內(nèi)控制總價享受自然江湖自然景觀大盤人文氛圍社區(qū)水景新生活良好的空氣質(zhì)量城市便利商業(yè)配套交通配套生活配套國際化新生活商業(yè)/學(xué)區(qū)/風(fēng)情園林鄰里交流的社區(qū)廣場高品質(zhì)物業(yè)管理運動會館泛會所、泳池高性價比■便利■國際化新生活■既城市的又自然的豐富的產(chǎn)品組合客戶價值取向——本項目的發(fā)展策略建議－－KPI體系（關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)體系）物業(yè)類型：-多種物業(yè)類型組合，有效降低市場風(fēng)險；

-多種面積戶型組合，有效控制總價，提高性價比，擴(kuò)大購買客戶群；

-預(yù)留產(chǎn)品價值和投資空間及可見價值附送，吸引大盤投資客需求； 不斷賦予新的概念組團(tuán)，建筑風(fēng)格隨之不斷演變轉(zhuǎn)化；配套設(shè)施：-多元生活配套設(shè)施，滿足不同客戶需求；

-分散布置小型配套設(shè)施，提升周圍物業(yè)價值，實現(xiàn)價值均好；

-分期完善社區(qū)配套，強(qiáng)調(diào)具有生活濃郁氛圍的設(shè)施和建筑細(xì)節(jié)抓住西安區(qū)發(fā)展和建設(shè)的機(jī)會,吸引牡丹江及周邊客戶。抓住城市化大發(fā)展機(jī)會，吸引客戶；客戶策略開發(fā)策略規(guī)劃策略啟動期極盡展示風(fēng)情，為項目立勢；聚集人氣，改善區(qū)域陌生感，增強(qiáng)消費者對本區(qū)域的認(rèn)知度；首期暢銷產(chǎn)品和創(chuàng)新戶型入市，一至二期再用高端形象拉動中端產(chǎn)品大量售賣；總體規(guī)劃按照新城模式的關(guān)鍵因素，拔高項目形象和立意，建立區(qū)域價值體系；社區(qū)規(guī)劃具較大彈性以滿足客戶和定位的演變；規(guī)劃完善的配套設(shè)施，展示未來生活場景；產(chǎn)品策略發(fā)展戰(zhàn)略——憑借什么打動這撥客戶？如何成功啟動？如何持續(xù)發(fā)展？抓什么市場大機(jī)會——尋找主流客戶？物業(yè)類型-物業(yè)類型較少，以聯(lián)排和高層為主，缺少拉動快速銷售，實現(xiàn)現(xiàn)金流的物業(yè)類型，建議規(guī)劃疊拼、花園洋房、多層、小高層等物業(yè)類型，不做高層產(chǎn)品；-建議將高層住宅做成板式結(jié)構(gòu)，一梯兩戶或三戶，迎合市場需求，有利于推廣銷售；戶型面積-按照多重產(chǎn)品組合的方法配置物業(yè)類型和戶型面積。-具體配比需專題研究后提交。車位配比-具體配比需根據(jù)物業(yè)類型和產(chǎn)品組合，專題研究后提交；配套設(shè)施-需要按新市鎮(zhèn)原則要求進(jìn)行配置。-符合目標(biāo)客戶的生活需求，塑造品質(zhì)，提升形象；規(guī)劃方面產(chǎn)品方面項目KPI體系研判總體規(guī)劃缺少高銷售的產(chǎn)品因素，難以實現(xiàn)甲方的經(jīng)營目標(biāo)，很難建立區(qū)域價值體系，不足以吸引目標(biāo)客戶群體；社區(qū)規(guī)劃不具較大彈性，難以滿足更多客戶的要求；SWOT分析矩陣策略

內(nèi)部能力外部環(huán)境S優(yōu)勢W劣勢●濱河區(qū)域，環(huán)境優(yōu)美●低容積率，低密度住宅●規(guī)模大，可塑性強(qiáng)●地塊方正、平整，便于開發(fā)●項目周邊市政及生活配套相對欠缺；●區(qū)域認(rèn)可度低，項目與市區(qū)的對接要跨越沂河●項目要銷往市中心區(qū)客戶群，需要跨越市民心理上的“臭水”，難度較大；O機(jī)會SO（發(fā)揮優(yōu)勢，利用機(jī)會）WO（利用機(jī)會，克服劣勢）●市區(qū)核心已沒有多少土地供應(yīng)，●西城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的機(jī)會；●產(chǎn)品創(chuàng)新空間較大；●低密度住宅存在很大市場空間；利用環(huán)境資源優(yōu)勢、大盤優(yōu)勢、與低容積率優(yōu)勢，做國際化的高尚社區(qū)。利用城市更新的機(jī)會，在商業(yè)、教育等配套資源上進(jìn)行一定的投入，樹立項目地段長線規(guī)劃的愿景和信心，彌補(bǔ)現(xiàn)有配套條件的不足的劣勢T威脅ST（差異化路線，回避威脅）WT（克服劣勢，回避威脅）●牡丹江房地產(chǎn)趨向成熟，開發(fā)商涌進(jìn)，競爭激烈；●市場局部呈現(xiàn)供過于求的態(tài)勢，市場整體供應(yīng)量較大●高端項目競爭日趨激烈●高端項目對本項目造成客戶分流根據(jù)市場供需結(jié)構(gòu)不平衡的現(xiàn)狀，迅速進(jìn)入高端市場并填補(bǔ)市場空白做足環(huán)境資源文章，令消費者對高端產(chǎn)品核心價值產(chǎn)生認(rèn)同。進(jìn)入高端的市場空白空間，超出產(chǎn)品技術(shù)層面做文化內(nèi)涵豐富的高附加值產(chǎn)品。以規(guī)避風(fēng)險為前提——

原則一：多樣化產(chǎn)品啟動建立強(qiáng)勢的核心利益驅(qū)動因素——

原則二：凸顯投資價值建立社區(qū)整體形象和氣勢——

原則三：一舉奠定大盤的形象價值（“造城概念”突顯規(guī)模和氣勢）克服陌生區(qū)帶來的感知價值與信心的缺失——

原則四：展示先行（商業(yè)、會所等配套設(shè)施以展示為主，逐步招商）滾動式開發(fā)，低成本運作——

原則五：“小步快跑”的開發(fā)節(jié)奏（產(chǎn)品售價呈現(xiàn)低開高走趨勢）在社區(qū)設(shè)計中植入營銷宣傳點——

原則六：產(chǎn)品要有創(chuàng)新性、突破性大盤開發(fā)模式借鑒：新城的開發(fā)原則結(jié)論：1、牡丹江處于城市化進(jìn)程的高速發(fā)展期，城市的擴(kuò)散給城市泛核心項目帶來利好。2、西城片區(qū)域借經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展的重大機(jī)會點，孕育著巨大的發(fā)展?jié)摿Α?、大量的置業(yè)者對江景區(qū)域住宅接受度較高。區(qū)域的接受度已有一段時間的沉淀。新一代造城計劃——

新城（NewCity）

打造與國際同步的符合人居理想的居住區(qū)我們的戰(zhàn)略選擇開發(fā)模式——新城模式1、規(guī)劃理念：新城主義，對接國際先進(jìn)規(guī)劃思想2、核心理念：自然、健康、陽光、青春、環(huán)保、科技、文化3、配套理念：完整的都市設(shè)施，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、郵局、銀行等公共設(shè)施一應(yīng)俱全，生活便利，并提供就業(yè)機(jī)會4、環(huán)境理念：人與自然和諧共生，融入生態(tài)學(xué)概念5、產(chǎn)品理念：低密度、高品質(zhì)、大規(guī)模，豐富的產(chǎn)品組合，滿足人們不同的需求6、營銷理念：展示先行、環(huán)境先行、配套先行，完全體驗式營銷生活方式構(gòu)建充足的鄰里空間，增加居民非正式聚會的機(jī)會和社區(qū)交往的多元性對接國際的高品質(zhì)的生活方式。居住功能為居民提供高品質(zhì)、高舒適度、價格合理的、多樣化的產(chǎn)品組合，滿足各類人群不同的需求功能配套完整的都市設(shè)施，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、郵局、銀行等公共設(shè)施一應(yīng)俱全，生活便利，購物、休閑、娛樂、文化、教育，醫(yī)療等功能齊備，居住與就業(yè)并重，創(chuàng)造大量就業(yè)機(jī)會生態(tài)功能人與自然和諧共生，創(chuàng)建可持續(xù)發(fā)展的環(huán)境友好型社區(qū)建筑、水系、土壤、植被、能源等諸多方面融入生態(tài)學(xué)概念定位方向——代表城市未來人居方向，與國際接軌國際化社區(qū)的功能要求核心客戶群重要客戶群游離客戶123周邊地市及：30%左右置業(yè)目的：自住、投資個體、私營業(yè)主：30％左右置業(yè)目的：自用、首次置業(yè)投資、二次置業(yè)牡丹江市區(qū)中高收入者：40%置業(yè)目的：剛性需求及換房需求目標(biāo)客戶群體開發(fā)目標(biāo)打造大牡丹江市場的標(biāo)桿項目；牡丹江市區(qū)居民城中心區(qū)域置業(yè)的首選地；牡丹江高端人群二次置業(yè)的首選地；顛覆傳統(tǒng)置業(yè)觀念，引導(dǎo)新的生活方式；本項目發(fā)展新市鎮(zhèn)條件分析現(xiàn)在具備的條件1、新城——未來方向，規(guī)劃重點2、大規(guī)模——150萬平米大盤3、自然環(huán)境——臨江、湖，風(fēng)景優(yōu)美4、交通環(huán)境——路網(wǎng)發(fā)達(dá)，公交覆蓋需要創(chuàng)造的條件1、先進(jìn)的規(guī)劃理念2、先進(jìn)的生活方式展示3、完善的生活配套展示4、優(yōu)美的環(huán)境營造展示5、豐富創(chuàng)新的產(chǎn)品組合營銷定位與銷售創(chuàng)新營銷戰(zhàn)略定位

——壟斷價格領(lǐng)導(dǎo)者——產(chǎn)品有不可重復(fù)性

——改變游戲規(guī)則挑戰(zhàn)者——強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)

——強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價值

——搭便車，借勢追隨者——以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)

——價格戰(zhàn)的制造者

——目標(biāo)明確，挖掘客戶補(bǔ)缺者——瞄準(zhǔn)市場縫隙

——創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點【總結(jié)】我們認(rèn)為本地塊項目的營銷戰(zhàn)略角色定位應(yīng)是：領(lǐng)導(dǎo)者＋挑戰(zhàn)者。做區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者，做臨沂市場挑戰(zhàn)者。我們建議通過產(chǎn)品創(chuàng)新、市場開發(fā)、價格策略、形象展示，鎖定目標(biāo)市場、建立競爭壁壘、提升項目附加值，為消費者提供綜合居住品質(zhì)較高的，絕無僅有的、不可替代的新市鎮(zhèn)樣板社區(qū)。

營銷定位營銷定位城中心改造項目的領(lǐng)導(dǎo)者鞏固領(lǐng)導(dǎo)地位，擴(kuò)大市場占有率。丹江新城運動的實踐者新城生活的樣板社區(qū)牡丹江市場的挑戰(zhàn)者全面分析競爭對手，發(fā)揮優(yōu)勢，惡補(bǔ)劣勢，采取高舉高打戰(zhàn)略。奠定品質(zhì)大盤的鮮明形象，最終實現(xiàn)全面超越，成為市場的領(lǐng)導(dǎo)者項目開盤前難點解決方案

1、市場定位與客戶積累

差異化競爭和不斷創(chuàng)新是大盤成功之本奉行實力開發(fā)，上演大象的游戲適度的超前策略是保持領(lǐng)先的法則實行大區(qū)域（牡丹江轄區(qū)及周邊）推廣，海量積累客戶，梯次篩選，后臺管理，有效鎖定，措施包括硬廣吸引、組織活動參與、階段優(yōu)惠策略、調(diào)價鎖定客戶，最后現(xiàn)成口碑效應(yīng)。2、整體與節(jié)奏的關(guān)系

在“高（起點）、大（規(guī)模）、全（配套）”的整體規(guī)劃之上，按分區(qū)、分期、分組團(tuán)設(shè)計分案名；項目整盤體現(xiàn)分期推售；項目開盤前難點解決方案3、品牌建立與維護(hù)

“積累--完善--成熟”的操作模式比較符合“牡丹城”現(xiàn)階段的市場狀態(tài)。城市中心大盤模式，更加注重打造區(qū)別于其他社區(qū)的生活方式，注意街區(qū)的建設(shè)與公共空間的建設(shè)，建立功能復(fù)合的和諧社區(qū)。

大盤品牌建設(shè)分為三個階段：第1層、產(chǎn)品----住宅與居住、商業(yè)商務(wù)等功能的組合第2層、影響力----體量（規(guī)模）與大盤的社會影響力

第3層、核心價值----開發(fā)利潤與社會和諧、新的生活與居住方式塑造、品牌提升與延續(xù)，達(dá)到客戶忠誠度。具體打造企業(yè)品牌或項目品牌視企業(yè)在牡丹江的后續(xù)發(fā)展方向而定。項目開盤前難點解決方案4、項目核心亮點的挖掘

“親水濱湖”的宜居高尚社區(qū)

“城”之圍而樂居善業(yè)的人居環(huán)境

項目開盤前難點解決方案5、售樓處的有效利用完善售樓處的功能，發(fā)揮1200平方米面積聚客作用，在設(shè)計常規(guī)的接待、洽談、簽約、辦公區(qū)外，售樓處還要起到與客戶聯(lián)動、功能演示、文化展示、生活體驗等功能平臺的作用。具體分為：項目動態(tài)演示區(qū)品質(zhì)生活展示區(qū)水吧休閑區(qū)文化藝術(shù)表演區(qū)----此區(qū)域是在大型銷售中心室內(nèi)常態(tài)化的設(shè)施，圍繞主題活動，比如：應(yīng)季的民俗展、親子活動、書畫展、高雅藝術(shù)品鑒會等等。售樓處不但注重精美的現(xiàn)代設(shè)計的細(xì)部，而且以獨特的方式展示了“動”與“靜”、“聲”與“色”的環(huán)境，體現(xiàn)“健康，文明，和諧，尊崇”的主題。項目開盤前難點解決方案如此大的市場壓力，我們?nèi)绾务{馭牡丹江市場創(chuàng)造項目亮點完全競爭、突破常規(guī)

價值創(chuàng)新、差異營銷

我們必須客戶價值最大化建立項目核心競爭力｛]行動目標(biāo)臨湖高層——包裝成空中別墅：

針對其具備良好的濱江的優(yōu)勢，將最上面兩層設(shè)置為復(fù)式單位，將景觀資源利用最大化；

概念：“城”、“濱水”概念導(dǎo)入規(guī)劃：**萬平米的大型生態(tài)旅游區(qū)

·充份利用湖景生態(tài)資源，規(guī)劃水上樂園、主題游樂場等

成為城市話題規(guī)劃：星級湖畔酒店高端酒店能提高項目的檔次

規(guī)劃：大型商業(yè)中心及風(fēng)情商業(yè)街區(qū)·為了增加開發(fā)利潤，規(guī)劃可銷售的商業(yè)街成為大型社區(qū)的配套宣傳：品牌帶動產(chǎn)品整治南湖先買濱水宜居，后賣房子，贏盡口碑心理戰(zhàn)術(shù)：打造牡丹江CLD國際湖區(qū)概念炒作

打造牡丹江豪宅區(qū)

一期節(jié)點擬定第一階段4月，片區(qū)炒作——城中城——國際居住全新觀念的變革4月份是項目亮相之前的一個重要積蓄期，主要的營銷工作就是集中力量為客戶洗腦，當(dāng)時我們很堅持一個理念：就是在任何推廣中，，用“城”來取代地理定位。并且由于當(dāng)時沒有過多的項目信息，因此通過片區(qū)的炒作將客戶的注意點吸引到片區(qū)的發(fā)展趨勢和前景。主要工作：與《晨報》共同推出“城中城——國際居住全新觀念的變革”系列報道，共8篇。6月，制造懸念——丹江人，未來生活在哪里？6月，認(rèn)籌馬上就要開始，但是市場熱度還不夠，議論“牡丹城”的人還太少，怎么辦？