2024年經(jīng)濟師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)

（初級）自測試題（答案在后面）

一、單項選擇題（本大題有60小題，每小題1分，共60分）

1、關(guān)于住房公積金的存款利率，下列說法錯誤的是：

A、職工住房公積金按年結(jié)息

B、職工住房公積金按月結(jié)息

C、本息逐年結(jié)轉(zhuǎn)

D、每年6月30日為結(jié)息日

2、在房地產(chǎn)評估中，以下哪種方法不考慮房地產(chǎn)的物理狀況、市場狀況等因素？

A、市場法

B、成本法

C、收益法

D、比較法

3、我國現(xiàn)行的土地使用制度中，不屬于國有土地使用權(quán)取得方式的是：

A.出讓B.劃撥C.租賃D.贈與

4、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，項目的可行性研究報告通常不包括以下哪一項內(nèi)容？

A.市場分析B.投資估算C.施工進度計劃D.風險評估

5、關(guān)于房地產(chǎn)價格構(gòu)成，以下哪項不屬于其構(gòu)成要素？（）

A.土地成本

B.建造成本

C.利息

D.稅費

6、在房地產(chǎn)市場中，以下哪種市場屬于非完全競爭市場？（）

A.完全競爭市場

B.完全壟斷市場

C.壟斷競爭市場

D.完全競爭與壟斷競爭并存市場

7、在房地產(chǎn)評估中，以下哪種方法不考慮房地產(chǎn)的物理狀況、市場狀況等因素？

A.市場法

B.成本法

C.收益法

D.比較法

8、關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)出租的說法，正確的是：

A.由承租人向出租人支付租金

B.政府不可以直接出租國有土地

C.以劃撥方式取得的土地使用權(quán)可以直接出租

D.承租人在租賃期限內(nèi)享有處分權(quán)

9、某建筑項目的預算成本為800萬元，實際成本為750萬元，則該建筑項目的成

本節(jié)約率為？

A.6.25%

B.5%

C.4.17%

D.6%

10、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，關(guān)于資金的時間價值，下列哪種說法是正確的?

A.資金的時間價值是指隨著時間推移，資金會自然增值。

B.資金的時間價值是因為通貨膨脹造成的貨幣貶值。

C.脈沖式投資策略可以最大化資金的時間價值。

D.在同樣的利率條件下，費金的時間價值與時間長短成正比。

11、在房地產(chǎn)估價中，以下哪個不是影響房地產(chǎn)價值的因素？

A、地理位置

B、房屋結(jié)構(gòu)

C、市場需求

D、政策法規(guī)

12、以下關(guān)于房地產(chǎn)紙押貸款的說法中，不正確的是：

A、房地產(chǎn)抵押貸款是指借款人以房地產(chǎn)作為抵押物向銀行申請的貸款

B、房地產(chǎn)抵押貸款的額度通常不超過抵押物評估價值的70%

C、房地產(chǎn)抵押貸款的利率通常比普通貸款利率低

D、房地產(chǎn)抵押貸款的還款期限通常較長

13、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以下哪種土地使用權(quán)的取得方式是不正確的？

A.招標

B.拍賣

C.贈送

D.掛牌出讓

14、關(guān)于房地產(chǎn)估價中的成本法，以下哪項描述是錯誤的？

A.成本法是通過估算被估房地產(chǎn)的重置成本，再扣除折舊來確定其價值的方法。

B.成本法適用于市場活躍、交易數(shù)據(jù)豐富的房地產(chǎn)估價。

C.成本法估算的重置成本應(yīng)包括土地成本、建造成本及其他相關(guān)費用。

D.成木法需要考慮房地產(chǎn)的折舊因素，包括物理折舊、功能折舊和經(jīng)濟日。

15、在建筑工程項目管理中，用來表示項目各個階段或工作之間邏輯關(guān)系的圖形工

具是：

A.甘特圖

B.網(wǎng)絡(luò)圖

C.魚骨圖

D.柱狀圖

16、根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》，下列哪一項不是必須公開招標的情形？

A.大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全的項目

B.全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目

C.使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目

D.私人企業(yè)自主開發(fā)的商品住宅項目

17、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，下列哪項不屬于前期工作的主要內(nèi)容？

A.土地獲取

B.市場調(diào)研

C.財務(wù)預算

D.工程設(shè)計

18、關(guān)于房地產(chǎn)估價，以下哪個說法是正確的？

A.房地產(chǎn)估價是對房地產(chǎn)未來價值的預測

B.房地產(chǎn)估價是對房地產(chǎn)現(xiàn)有價值的評估

C.房地產(chǎn)估價是對房地產(chǎn)投資價值的評估

D.房地產(chǎn)估價是對房地產(chǎn)市場價值的評估

19、在建筑項目管理中，用來表示工程進度計劃的圖形方法是：

A.甘特圖

B.網(wǎng)絡(luò)圖

C.餅狀圖

D.柱狀圖

20、下列哪一項不是建筑工程施工合同的主要內(nèi)容？

A.工程范圍

B,質(zhì)量標準

C.施工期限

D.地質(zhì)勘查報告

21、關(guān)于房地產(chǎn)估價，以下哪項表述是正確的？

A.房地產(chǎn)估價的目的是確定房地產(chǎn)的市場價值

B.房地產(chǎn)估價的目的是確定房地產(chǎn)的成交價格

C.房地產(chǎn)估價的目的是確定房地產(chǎn)的公允價值

D.房地產(chǎn)估價的目的是確定房地產(chǎn)的賬面價值

22、在房地產(chǎn)投資項目決策中，以下哪項屬于財務(wù)可行性分析的內(nèi)容？

A.投資項目的市場調(diào)研

B.投資項目的經(jīng)濟效益分析

C.投資項目的法律風險分析

D.投資項目的環(huán)境保護分析

23、在計算房地產(chǎn)開發(fā)項目的總成本費用時，不屬于開發(fā)成本的是：

A.前期工程費B.建筑安裝工程費C.公共配套設(shè)施建設(shè)費D.銷售費用

24、下列哪一項不屬于房地產(chǎn)市場的微觀因素？

A.地段位置B.開發(fā)商的品牌影響力C.國家利率政策D.物業(yè)管理質(zhì)量

25、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，下列哪項不是影響土地取得成本的主要因素？

A.土地出讓金

B.土地開發(fā)成本

C.土地拆遷費用

D..土地市場供需狀況

26、房地產(chǎn)投資項目可行性研究的主要內(nèi)容不包括以下哪項？

A.投資環(huán)境分析

B.市場需求預測

C.投資收益分析

D.建設(shè)工程進度安排

27、在房地產(chǎn)評估中，下列哪個指標可以反映房地產(chǎn)的收益能力？

A.建筑面積

B.房地產(chǎn)價值

C.租金水平

D.投資回報率

28、下列關(guān)于房地產(chǎn)租賃合同的說法，不正確的是?

A.房地產(chǎn)租賃合同是出租人和承租人之間設(shè)立、變更、終止租賃關(guān)系的協(xié)議

B.房地產(chǎn)租賃合同應(yīng)包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途等條款

C.房地產(chǎn)租賃合同應(yīng)明確租賃期限和租金支付方式

D.房地產(chǎn)租賃合同無需明確租賃物的維修責任

29、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資回報率的表述中，正確的是（）。

A.投資回報率是指投資者獲得的總收益與投資總額的比率

B.投及回報率是指投資者獲得的總收益與投資本金的比例

C.投資回報率是指投資者獲得的總收益與投資總成本的比率

D.投資回報率是指投資者獲得的總收益與投資凈現(xiàn)金流的比率

30、某房地產(chǎn)項目的總投資為1000萬元，其中建設(shè)成本為800萬元，稅費為50

萬元，開發(fā)費用為30萬元，貸款利息為60萬元。該項目的銷售收入為1200萬元，銷

售稅費為50萬元。以下關(guān)于該項目盈虧平衡點的計算方法，正確的是（）o

A.盈虧平衡點=總投資/銷售收入

B.盈虧平衡點-（總投資-貸款利息）/（銷售收入-銷售稅費）

C.盈虧平衡點二（息投資-建設(shè)成本-稅費-開發(fā)費用-貸款利息）/（銷

售收入-銷售稅費）

D.盈虧平衡點=（總投資-建設(shè)成本）/（銷售收入-銷售稅費）

31、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以下哪項不屬于項目可行性研究的范疇？

A.市場調(diào)研

B.投資估算

C.環(huán)境保護

D.工程設(shè)計

32、關(guān)于房地產(chǎn)估價，以下說法錯誤的是：

A.房地產(chǎn)估價是對房地產(chǎn)的價值進行分析、測算和評估的活動

B.房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)交易、投資、管理等活動中必不可少的一環(huán)

C.房地產(chǎn)估價的結(jié)果必須符合國家相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定

D.房地產(chǎn)估價師只需關(guān)注房地產(chǎn)自身的價值，無需考慮市場因素

33、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，下列哪項不屬于前期工作的范疇？

A、市場調(diào)研

B、規(guī)劃設(shè)計

C、施工建設(shè)

D、營銷策劃

34、下列關(guān)于房地產(chǎn)孤押貸款的說法中，錯誤的是：

A、抵押貸款是指借款人將房地產(chǎn)作為抵押物向金融機構(gòu)借款的一種貸款方式

B、房地產(chǎn)抵押貸款的貸款期限一般不超過30年

C、房地產(chǎn)抵押貸款的抵押物必須是已經(jīng)取得JJ也使用權(quán)和房屋所有權(quán)的房地產(chǎn)

D、房地產(chǎn)抵押貸款的利率通常低于同期貸款市場報價利率

35、在房地產(chǎn)市場中，下列哪項不是影響房地產(chǎn)價格的主要因素？

A.土地位置

B.建筑結(jié)構(gòu)

C.市場需求

D.政府政策

36、以下關(guān)于房地產(chǎn)租賃市場的說法，錯誤的是：

A.房地產(chǎn)租賃市場是指房地產(chǎn)所有權(quán)人將房地產(chǎn)出租給他人使用，并收取租金的

市場

B.房地產(chǎn)租賃市場的租金水平受市場供求關(guān)系的影響

C.房地產(chǎn)租賃市場的租賃期限一般較長

D.房地產(chǎn)租賃市場的租賃合同相對簡單

37、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪個環(huán)節(jié)不屬于前期工作階段？

A.市場調(diào)研

B.項目選址

C.工程設(shè)計

D.銷售推廣

38、以下哪項不是房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德的基本要求？

A.誠信

B.專業(yè)

C.保密

D.利益沖突回避

39、根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，下列關(guān)于房地產(chǎn)登記的說法中，

正確的是：

A.房地產(chǎn)登記機關(guān)應(yīng)當自收到登記申請之日起30日內(nèi)進行登記

B.房地產(chǎn)登記機關(guān)應(yīng)當自收到登記申請之日起15日內(nèi)進行登記

C.房地產(chǎn)登記機關(guān)應(yīng)當自收到登記申請之日起60日內(nèi)進行登記

D.房地產(chǎn)登記機關(guān)應(yīng)當自收到登記申請之日起90日內(nèi)進行登記

40、某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)了一棟住宅小區(qū)，該小區(qū)共有100套住宅，其中80套

住宅已出售，20套住宅尚未出售。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,

下列關(guān)于該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地使用權(quán)剩余期限的說法中，正確的是：

A.土地使用權(quán)剩余期限為50年

B.土地使用權(quán)剩余期限為60年

C.土地使用權(quán)剩余期限為70年

D.土地使用權(quán)剩余期限為80年

41、以下關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究階段的主要內(nèi)容，錯誤的是：

A.市場研究

B.投資估算

C.財務(wù)評價

D.項目決策

42、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下關(guān)于土地使用權(quán)出讓年限的規(guī)定，正確的是:

A.居住用地最高出讓年限為50年

B.商業(yè)、旅游、娛樂用地最高出讓年限為40年

C.工業(yè)用地最高出讓年限為50年

D.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地最高出讓年限為50年

43、關(guān)于房地產(chǎn)項目的可行性研究，以下哪項不屬于其主要內(nèi)容？()

A.市場分析

B.財務(wù)分析

C.投資分析

D.投資決策

44、以下關(guān)于房地產(chǎn)價格指數(shù)的描述，不正確的是：()

A.反映了房地產(chǎn)價格水平的變動

B.用于衡量房地產(chǎn)市場價格走勢

C.不能用于評估房地產(chǎn)投資回報率

D.可用于調(diào)整房地產(chǎn)交易稅費

45、關(guān)于建筑安裝工程費用的構(gòu)成，以下哪項不屬于直接工程費？

A.人工費

B.材料費

C.機械設(shè)備使用費

D.利潤

46、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告中，下列哪項不屬于市場風險分析內(nèi)容？

A.市場需求分析

B.市場競爭分析

C.項目投資分析

D.投資回報分析

47、經(jīng)濟師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)（初級）試卷

一、單項選擇題

47、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資收益的說法，正確的是：

A、房地產(chǎn)投資收益通常是指投資者從房地產(chǎn)買賣或租賃中獲得的利潤

B、房地產(chǎn)投資收益僅包括房地產(chǎn)買賣中的差價收益

C、房地產(chǎn)投資收益不包括房地產(chǎn)租賃中的租金收益

D、房地產(chǎn)投資收益僅指房地產(chǎn)投資項目的凈現(xiàn)金流入

48、某房地產(chǎn)開發(fā)商以開發(fā)一住宅小區(qū)，預計總投資為5億元，預計項目建成后,

年租金收入為5000萬元，預計運營成本為3000萬元。若開發(fā)商要求的最低投資回報率

為8樂則該項目的最低租金定價應(yīng)至少為：

A、L2億元

B、1.6億元

C、2.0億元

D.2.5億元

49、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，下列哪項屬于前期工作？

A.土地使用權(quán)出讓

B.項目竣工驗收

C.房地產(chǎn)廣告宣傳

D.房地產(chǎn)銷售代理

50、關(guān)于房地產(chǎn)估價，以下哪個說法是錯誤的？

A.房地產(chǎn)估價是對房地產(chǎn)的價值進行評估

B.房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循獨立、客觀、公正的原則

C.房地產(chǎn)估價結(jié)果可以作為房地產(chǎn)交易、保險、稅收等方面的依據(jù)

D.房地產(chǎn)估價師必須具備相關(guān)資格證書

51、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪項不屬于前期工作內(nèi)容？

A.市場調(diào)研

B.項目可行性研究

C.設(shè)計方案確定

D.銷售策略制定

52、以下哪項不屬于房地產(chǎn)估價的基本方法？

A.成本法

B.市場法

C.收益法

D.財務(wù)分析法

53、某房地產(chǎn)開發(fā)商擬在市中心新建一棟住宅小區(qū)，預計總投資為2億元，預計投

資回收期為10年。若該項目資木金比例為30%,則該項目的權(quán)益投資回收期為（）年。

A.6年

B.7年

C.8年

D.10年

54、某房地產(chǎn)開發(fā)企.業(yè)計劃開發(fā)一棟公寓樓，該項目預計總投資為1億元，其中土

地費用3000萬元，建筑工程費用3000萬元，安裝工程費用1000萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

費用500萬元，其他費用200萬元。若該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值為2000萬元，則該項目的

財務(wù)內(nèi)部收益率為（）。

A.10%

B.20%

C.30%

D.40%

55、關(guān)于房地產(chǎn)估價中的市場法，以下哪項描述是錯誤的？

A.市場法是通過比較類似房地產(chǎn)的市場交易價格來確定被估房地產(chǎn)價值的方法。

B.市場法適用于市場活躍、交易數(shù)據(jù)豐富的房地產(chǎn)。

C.市場法需要選取合適的可比實例，并進行調(diào)整計算。

D.市場法不考慮房地產(chǎn)的個別特征。

56、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，土地使用權(quán)的取得方式不包括？

A.出讓

B.轉(zhuǎn)讓

C.租賃

D.繼承

57、在建筑工程項目的全生命周期管理中，哪個階段的成本投入最大？

A.設(shè)計階段

B.施工階段

C.運營維護階段

D.拆除階段

58、下列哪一項不屬于房地產(chǎn)市場細分的主要依據(jù)？

A.地理位置

B.年齡結(jié)構(gòu)

C.建筑風格

D.收入水平

59、根據(jù)《中華人民共和國建筑法》，建筑工程開工前，建設(shè)單位應(yīng)當按照國家有

關(guān)規(guī)定向（）申請領(lǐng)取施工許可證。

A.縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門

B.縣級以上人民政府土地管理部門

C.縣級以上人民政府安全生產(chǎn)監(jiān)督管理部門

D.縣級以上人民政府環(huán)境保護部門

60、在房地產(chǎn)估價中，下列不屬于市場法估價原則的是（）o

A.替代原則

B.相似原則

C.成本法

D.收益法

二、多項選擇題（本大題有20小題，每小題2分，共40分）

1、以下哪些屬于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)（初級）考試中涉及的房地產(chǎn)

估價方法？（）

A、市場比較法

B、收益法

C、成本法

D、假設(shè)開發(fā)法

E、長期趨勢法

2、以下哪些因素會影響房地產(chǎn)投資項目的現(xiàn)金流量？（）

A、土地購置成本

B、建筑安裝工程費

C、融資成本

D、運營管理費

E、市場租金水平

3、根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，下列關(guān)于建設(shè)用地的說法正確的是：

A.建設(shè)用地可以通過征收集體所有的土地取得

B.國家可以依法對國有土地實行有償使用制度

C.所有的建設(shè)用地均無需經(jīng)過審批程序

D.集體土地可以直接用于房地產(chǎn)開發(fā)

E.征收土地的補償費用應(yīng)當合理，并保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低

4、在房地產(chǎn)項目投資決策過程中，下列哪些因素會影響項目的財務(wù)評價？

A.利率變動

B.市場需求預測

C.土地成本

D.施工企業(yè)的資質(zhì)等級

E.政府政策導向

5、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以下哪些因素會影響房地產(chǎn)項目的投資風險？（：）

A、市場供需狀況

B、政策法規(guī)變化

C、土地獲取成本

D、資金籌集能力

E、項目規(guī)劃設(shè)計

6、以下關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析的說法，正確的是哪些？（）

A、通過資產(chǎn)負債表可以了解企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和負債狀況

B、通過利潤表可以分析企業(yè)的盈利能力

C、通過現(xiàn)金流量表可以判斷企業(yè)的償債能力和運營效率

D、通過所有者權(quán)益變動表可以了解企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)變動

E、房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表分析應(yīng)重點關(guān)注短期償債能力

7、關(guān)于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)（初級）中的房地產(chǎn)價格，以下說法正

確的有：

A.房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)商品的交換價值的表現(xiàn)形式

B.房地產(chǎn)價格由成本、收益和供求關(guān)系決定

C.房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)市場上的交易價格

D.房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)市場上的最低價格

8、在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)（初級）中，關(guān)于房地產(chǎn)投資分析的方法,

以下哪些是正確的：

A.投資回收期法

B.投資收益率法

C.投資回報率法

D.投資凈現(xiàn)值法

9、根據(jù)《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》，在編制工程量清單時，下列費用屬于其

他項目清單內(nèi)容的是：

A.暫列金額

B.暫估價

C.計日工

D.總承包服務(wù)費

E.規(guī)費

10、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金制度的說法，正確的有：

A.房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金占總投資的比例不得低于35%

B.資本金只能以現(xiàn)金形式出資

C.資本金可以用于支付項目建設(shè)期間的利息支出

D.資本金制度是為了保障房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展

E.政府可以對不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項目設(shè)定不同的資本金比例要求

11、在房地產(chǎn)估價中，以下哪些屬于影響房地產(chǎn)價格的因素？（）

A.地理位置因素

B.建筑物結(jié)構(gòu)因素

C.社會經(jīng)濟因素

D.市場供求因素

E.政府政策因素

12、以下關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的表述中，正確的是哪些？（）

A.可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)項目決策的重要依據(jù)

B.可行性研究的主要目的是為了評估項目的盈利能力

C.可行性研究應(yīng)包括市場研究、技術(shù)經(jīng)濟分析、財務(wù)分析等方面

D.可行性研究的結(jié)論可以完全保證項目實施的順利

E.可行性研究的結(jié)果對項目的風險預測具有重要意義

13、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)次口可行性研究，以下哪些內(nèi)容屬于其研究范圍？（）

A.市場需求分析

B.投資估算與資金籌措

C.項目進度計劃

D.環(huán)保與安全評估

14、以下關(guān)于建筑安裝工程費用的構(gòu)成，哪些說法是正確的？（）

A.直接費用包括人工費、材料費、機械費等

B.間接費用包括企業(yè)管理費、利潤等

C.人工費中包括工資、獎金、補貼等

D.材料費中包括原材料、輔助材料、周轉(zhuǎn)材料等

15、關(guān)于建筑工程項目管理的目標，下列說法正確的有：

A.項目的投資目標、進度目標和質(zhì)量目標之間是完全對立的關(guān)系

B.建設(shè)工程項目管理的核心任務(wù)是項目的費用控制

C.施工方項目管理的目標包括施工的成本目標、進度目標和質(zhì)量目標

D.設(shè)計方項目管理的目標包括設(shè)計的成本目標、進度目標和質(zhì)量目標，以及項目

的投資目標

E.業(yè)主方項目管理的目標包括項目的投資目標、進度目標和質(zhì)量目標

16、在房地產(chǎn)市場分析中，影響房地產(chǎn)需求的因素包括：

A.房地產(chǎn)的價格水平

B.消費者的收入水平

C.相關(guān)商品的價格水平

D.開發(fā)商對未來市場的預期

E.消費者對未來房價變動的預期

17、在經(jīng)濟師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)（初級）試卷中，以下哪些屬于

房地產(chǎn)市場的特征？（）

A.市場波動性大

B.地域性明顯

C.資金密集度高

D.信息不對稱

E.供需關(guān)系復雜

18、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以下哪些屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險？（）

A.投資風險

B.財務(wù)風險

C.法律風險

D.市場風險

E.環(huán)境風險

19、在建設(shè)項目管理過程中，監(jiān)理工程師的主要職責包括：

A.負責工程項目的質(zhì)量控制

B.參與工程項目的設(shè)計工作

C.協(xié)助建設(shè)單位進行施工合同管理

D.對施工單位提交的技術(shù)文件進行審查

E.直接指揮施工現(xiàn)場的施工活動

20、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目中的成本控制措施，下列說法正確的有：

A.加強對工程變更的管理，減少不必要的變更費用

B.提高材料采購效率，降低采購成本

C.增加施工隊伍人數(shù)，加快施工進度

D.實行嚴格的財務(wù)預算管理，控制各項開支

E.在保證質(zhì)量的前提下，適當減少某些非關(guān)鍵部位的投入

三、案例分析題（本大題有5個案例題，每題8分，共40分）

第一題

案例材料:

某房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃開發(fā)一座位于城市中心的地塊，該地塊總面積為10萬平方

米，規(guī)劃為住宅和商業(yè)混合用地。公司對地塊進行了詳細的可行性研究，以下為部分研

究結(jié)果：

1.土地成本：包括土地取得成本和開發(fā)前期費用，共計5000萬元。

2.建設(shè)成木：包括建筑工程、安裝工程、基礎(chǔ)設(shè)施工程等，預計總投資為8000萬

兀。

3.銷售收入：根據(jù)市場調(diào)研，預計住宅部分售價為每平方米1.2萬元，商業(yè)部分售

價為每平方米2.0萬元。

4.銷售費用：包括銷售代理費、廣告費、營銷費用等，預計占銷售收入的比例為

5%o

5.稅費：預計稅費占銷售收入的8機

6.融資成本：公司計劃以銀行貸款的方式融資，貸款利率為6%,貸款期限為10年。

請根據(jù)以上案例材料，回答以下問題：

1、請計算該房地產(chǎn)開發(fā)項目的總成本。

2、請計算該房地產(chǎn)開發(fā)項目的預計銷售收入。

3、請計算該房地產(chǎn)開發(fā)項目的預計銷售費用。

4、請計算該房地產(chǎn)開發(fā)項目的預計稅費。

第二題

【案例背景】

某城市開發(fā)區(qū)計劃新建一座綜合性商業(yè)中心，總建筑面積為30萬平方米，其中地

上建筑面積25萬平方米，地下建筑面積5萬平方米。項目預計總投資為6億元人民幣,

資金來源為自籌與銀行貸款相結(jié)合的方式。工程設(shè)計階段已經(jīng)完成，施工圖審查合格,

并已獲得規(guī)劃局的建設(shè)許可。該項目將分三期進行建設(shè)，每期建筑面積分別為10萬、

10萬、及剩余面積平方米。第一期工程計劃于明年第一季度開工，工期預計為兩年，

施工期間需要保證周邊交通暢通及居民日常生活不受影響。

假設(shè)你是該工程項目管理團隊的一員，請根據(jù)以上信息回答下列問題：

1、根據(jù)項目的規(guī)模及投資情況，簡要分析該項目的風險因素有哪些？并提出相應(yīng)

的風險防范措施。（答案）

2、假設(shè)在第一期工程即將完工時，由于建材價格上漲導致成本超出預算，作為項

目管理者應(yīng)該如何應(yīng)對這一突發(fā)狀況？請闡述你的處理方案。（答案）

3、該項目在施工過程中需要考慮哪些環(huán)境保護措施？請列出至少三項具體措施。

（答案）

4、在項目的資金籌集過程中，如何平衡自籌資金與銀行貸款的比例，以及如何確

保資金鏈的穩(wěn)定？請結(jié)合實際情況簡要說明。（答案）

第三題

【案例材料】

某房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃開發(fā)一片位于城市郊區(qū)的住宅項目，項目占地100畝，預計

總投資為5億元人民幣。項目包括別I1區(qū)、普通住宅區(qū)和商業(yè)配套區(qū)。公司為了確保項

目順利進行，進行了以下準備工作：

1.項目可行性研究：通過市場調(diào)研，預計項目建成后，別墅區(qū)可售出200套，每套

售價1000萬元；普通住宅區(qū)可售出500套，每套售價800方元；商業(yè)配套區(qū)頸計租金

回報率為6%o

2.土地取得：公司通過公開招標，以每畝150萬元的價格取得土地使用權(quán)。

3.設(shè)計方案：聘請知名設(shè)計院進行設(shè)計，設(shè)計費用為總投資的5%。

4.施工建設(shè)：通過公開招標，選擇具有良好信譽的施工單位，施工合同工期為2

年。

5.營銷策略：制定分階段營銷策略，包括廣告宣傳、促銷活動等。

6.風險評估：評估了政策風險、市場風險、財務(wù)風險等，并制定了相應(yīng)的風險應(yīng)對

措施。

【案例分析題】

1、該房地產(chǎn)開發(fā)項目的總投資是多少萬元？

2、別墅區(qū)和普通住宅區(qū)的總銷售收入預計是多少萬元？

3、商業(yè)配套區(qū)的租金回報率是多少萬元？

4、根據(jù)案例分析，該公司在項目實施過程中可能面臨哪些主要風險？請列舉并簡

要說明應(yīng)對措施。

(1)主要風險：政策風險

應(yīng)對措施：密切關(guān)注相關(guān)政策變化，及時調(diào)整項目規(guī)劃。

(2)主要風險：市場風險

應(yīng)對措施：加強市場調(diào)研，合理預測市場需求，制定靈活的營銷策略。

(3)主要風險：財務(wù)風險

應(yīng)對措施：合理安排資金，確保項目資金鏈安全：加強成本控制，提高投資回報率。

(4)主要風險：施工風險

應(yīng)對措施：選擇有良好信譽的施工單位，嚴格監(jiān)督施工質(zhì)量，確保項目按時完成。

2024年經(jīng)濟師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)

（初級）自測試題及解答參考

一、單項選擇題（本大題有60小題，每小題1分，共60分）

1、關(guān)于住房公積金的存款利率，下列說法錯誤的是：

A、職工住房公積金按年結(jié)息

B、職工住房公積金按月結(jié)息

C、本息逐年結(jié)轉(zhuǎn)

D、每年6月30日為結(jié)息日

答案：B

解析：自2016年2月21日起，職工住房公積金賬戶存款利率由按照歸集時間執(zhí)行

活期、3個月存款基準利率，調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準利率執(zhí)行。職工住房公

積金自存入職工住房公積金個人賬戶之日起計息，按年結(jié)息，本息逐年結(jié)轉(zhuǎn)。每年6

月30日為結(jié)息日。因此，選項B“職工住房公積金按月結(jié)息”是錯誤的。

2、在房地產(chǎn)評估中，以下哪種方法不考慮房地產(chǎn)的物理狀況、市場狀況等因素？

A、市場法

B、成本法

C、收益法

D、比較法

答案：D

解析：在房地產(chǎn)評估中，市場法、成本法和收益法都會考慮房地產(chǎn)的物理狀況、市

場狀況等因素。市場法是通過比較類似房地產(chǎn)的近期交易價格來評估目標房地產(chǎn)的價值;

成本法是通過估算重新構(gòu)建或替代該房地產(chǎn)所需成本來評估其價值；收益法則是通過預

測房地產(chǎn)未來可能產(chǎn)生的收益來評估其價值。而比較法并不是一個獨立的評估方法，它

通常是在其他評估方法的基礎(chǔ)上，通過比較不同評估結(jié)果來驗證評估的合理性。因此，

選項D“比較法”是不考慮房地產(chǎn)的物理狀況、市場狀況等因素的評估方法，但在這個

語境下，它并不是一個獨立的評估方法，所以選擇D作為答案主要是基于題目表述的特

殊性。在嚴格的評估實踐中，我們通常不會將比較法作為一個獨立的評估方法來使用。

3、我國現(xiàn)行的土地使用制度中，不屬于國有土地使用權(quán)取得方式的是：

A.出讓B.劃撥C.租賃D.贈與

答案：D.贈與

解析：在我國，國有土地使用權(quán)可以通過出讓、劃撥、租賃等方式取得，但贈與并

不是合法的土地使用權(quán)取得方式。

4、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，項目的可行性研究報告通常不包括以下哪一項內(nèi)容？

A.市場分析B.投資估算C.施工進度U劃D.風險評估

答案：C.施工進度計劃

解析：可行性研究報告主要側(cè)重于項目的市場前景、投資估算、經(jīng)濟效益評價及風

險評估等內(nèi)容，而具體的施工進度計劃一般是在項目進入實施階段后由施工單位負責編

制。

5、關(guān)于房地產(chǎn)價格構(gòu)成，以下哪項不屬于其構(gòu)成要素？（）

A.土地成本

B.建造成本

C.利息

D.稅費

答案：D

解析：房地產(chǎn)價格的構(gòu)成要素主要包括土地成本、建造成本、利潤和稅費。稅費是

指房地產(chǎn)交易過程中需要繳納的各種稅費，如契稅、營業(yè)稅等，而不屬于房地產(chǎn)本身的

成木構(gòu)成要素。因此，選項D不屬于房地產(chǎn)價格構(gòu)成的要素。

6、在房地產(chǎn)市場中，以下哪種市場屬于非完全競爭市場？（）

A.完全競爭市場

B.完全壟斷市場

C.壟斷競爭市場

D.完全競爭與壟斷競爭并存市場

答案：B

解析：房地產(chǎn)市場的競爭程度分為完全競爭市場、壟斷競爭市場、寡頭壟斷市場和

完全壟斷市場。其中，完全壟斷市場是指市場只有一個賣家，市場上沒有替代品，其他

廠商無法進入市場。而房地產(chǎn)市場的特點之一就是存在多個賣家，但每個房地產(chǎn)項目都

是獨一無二的，具有壟斷性質(zhì)。因此，房地產(chǎn)市場屬于非完全競爭市場，其中完全壟斷

市場是其中一種情況。選項B正確。

7、在房地產(chǎn)評估中，以下哪種方法不考慮房地產(chǎn)的物理狀況、市場狀況等因素？

A.市場法

B.成本法

C.收益法

D.比較法

答案：D

解析：市場法、成本法和收益法都是房地產(chǎn)評估中常用的方法，它們都會考慮房地

產(chǎn)的物理狀況、市場狀況等因素。市場法主要基于類似房地產(chǎn)的成交價格來評估；成本

法則是通過估算重建或替換該房地產(chǎn)所需的成本來評估；收益法則基于房地產(chǎn)的預期收

益來評估。而比較法并不是一種獨立的評估方法，它可能涉及市場法中類似房地產(chǎn)的比

較，但木身并不構(gòu)成一個不考慮物理狀況和市場狀況的評估方法。在這里，比較法被用

作一個不準確的選項，以測試考生對評估方法的理解。

8、關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)出租的說法，正確的是：

A.由承租人向出租人支付租金

B.政府不可以直接出租國有土地

C.以劃撥方式取得的土地使用權(quán)可以直接出租

D.承租人在租賃期限內(nèi)享有處分權(quán)

答案：A

解析：A項正確，國有建設(shè)用地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用

權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

B項錯誤，政府可以直接出租國有土地，也可由已取得土地使用權(quán)的使用者將土地使用

權(quán)租賃給其他使用者。C項錯誤，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不得擅自出租，需要出

租的，必須持有國有土地使用證及地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明等合法證件，向所

在地的市、縣人民政府土地行政主管部門提出書面申請，經(jīng)批準后方可出租。D項錯誤,

承租人在租賃期限內(nèi)有權(quán)使用土地，但無權(quán)處分，處分權(quán)仍歸土地出租人享有。

9、某建筑項目的預算成本為800萬元，實際成本為750萬元，則該建筑項目的成

本節(jié)約率為？

A.6.25%

B.5%

C.4.17%

D.6%

答案：A.6.25%

解析：成木節(jié)約率可以通過計算（預算成木-實際成木）/預算成木*100%得

出。因此，本題的成本節(jié)約率=（800萬元-750萬元）/800萬元*100%=50萬元

/800萬元*100%=6.25%0

10、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，關(guān)于資金的時間價值，下列哪種說法是正確的？

A.資金的時間價值是指隨著時間推移，資金會自然增值。

B.資金的時間價值是因為通貨膨脹造成的貨幣貶值。

C.脈沖式投資策略可以最大化資金的時間價值。

D.在同樣的利率條件下，資金的時間價值與時間長短成正比。

答案：D.在同樣的利率條件下，資金的時間價值與時間長短成正比。

解析：資金的時間價值指的是現(xiàn)在一定量的資金比未來同樣數(shù)量的資金具有更高的

價值。這是由于資金可以用于投資從而產(chǎn)生收益。因此，在給定的利率條件下，隨著時

間的延長，資金的價值會按照復利的方式增長，所以資金的時間價值與時間長短成正比。

選項A和B雖然涉及了資金價值的變化，但沒有準確描述時間價值的概念；選項C提到

了一種投資策略，但并不是解釋資金時間價值的正確選項。

11、在房地產(chǎn)估價中，以下哪個不是影響房地產(chǎn)價值的因素？

A、地理位置

B、房屋結(jié)構(gòu)

C、市場需求

D、政策法規(guī)

答案：D

解析：在房地產(chǎn)估價中，影響房地產(chǎn)價值的因素主要包括地理位置、房屋結(jié)構(gòu)、市

場需求、宏觀經(jīng)濟狀況、政策法規(guī)等。政策法規(guī)雖然對房地產(chǎn)價值有影響，但它通常被

視為外部因素，不是直接影響房地產(chǎn)木身價值的因素。因此，D選項是正確答案。

12、以下關(guān)于房地產(chǎn)詆押貸款的說法中，不正確的是：

A、房地產(chǎn)抵押貸款是指借款人以房地產(chǎn)作為抵押物向銀行申請的貸款

B、房地產(chǎn)抵押貸款的額度通常不超過抵押物評估價值的70%

C、房地產(chǎn)抵押貸款的利率通常比普通貸款利率低

D、房地產(chǎn)抵押貸款的還款期限通常較長

答案：C

解析：房地產(chǎn)抵押貸款是指借款人以房地產(chǎn)作為抵押物向銀行申請的貸款，這個說

法是正確的（A）。房地產(chǎn)抵押貸款的額度通常不超過抵押物評估價值的70%,這也是正

確的（B）。房地產(chǎn)抵押貸款的還款期限通常較長，這也是正確的（D）。然而，房地產(chǎn)抵

押貸款的利率通常并不一定比普通貸款利率低，因為銀行會根據(jù)市場利率、借款人的信

用狀況等因素來確定利率。因此，C選項是不正確的。

13、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以下哪種土地使用權(quán)的取得方式是不正確的？

A.招標

B.拍賣

C.贈送

D.掛牌出讓

答案：C

解析：土地使用權(quán)的取得方式主要包括招標、拍賣、掛牌出讓以及協(xié)議出讓等。其

中，招標、拍賣、掛牌出讓是市場化程度較高的方式，通過公開競爭確定土地使用權(quán)歸

屬。而贈送并非土地使用雙法定的取得方式，因此選項C是不正確的。

14、關(guān)于房地產(chǎn)估價中的成本法，以下哪項描述是錯誤的？

A.成木法是通過估算被估房地產(chǎn)的重置成木，再扣除折舊來確定其價值的方法。

B.成本法適用于市場活躍、交易數(shù)據(jù)豐富的房地產(chǎn)估價。

C.成本法估算的重置成本應(yīng)包括土地成本、建造成本及其他相關(guān)費用。

D.成本法需要考慮房地產(chǎn)的折舊因素，包括物理折舊、功能折舊和經(jīng)濟擰舊。

答案：B

解析：成木法是通過估算被估房地產(chǎn)的重置成本,再扣除折IH來確定其價值的方法。

它主要適用于市場不活躍、難以獲取足夠市場交易數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)估價。而市場活躍、交

易數(shù)據(jù)豐富的房地產(chǎn)估價更適用于市場法。因此，選項B“成本法適用于市場活躍、交

易數(shù)據(jù)豐富的房地產(chǎn)估價”是錯誤的描述。

15、在建筑工程項目管理中，用來表示項目各個階段或工作之間邏輯關(guān)系的圖形工

具是：

A.甘特圖

B.網(wǎng)絡(luò)圖

C.魚骨圖

D.柱狀圖

答案：B.網(wǎng)絡(luò)圖

解析：網(wǎng)絡(luò)圖（也稱為箭線圖或節(jié)點圖）是??種用于展示工程項目中各項活動及其

相互間邏輯依賴關(guān)系的有效工具。它不僅能夠清晰地表達任務(wù)間的先后順序，還能幫助

項目經(jīng)理識別關(guān)鍵路徑，從而更好地進行進度控制。相比之下，甘特圖主要用于時間安

排的可視化；魚骨圖則常用于分析問題的原因；柱狀圖則是數(shù)據(jù)比較的一種方式。

16、根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》，下列哪一項不是必須公開招標的情形？

A.大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全的項目

B.全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目

C.使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目

D.私人企業(yè)自主開發(fā)的商品住宅項目

答案：D.私人企業(yè)自主開發(fā)的商品住宅項目

解析：根據(jù)我國相關(guān)法律法規(guī)，《中華人民共和國招標投標法》規(guī)定了若干類特定

類型的建設(shè)項目應(yīng)當實行公開招標，包括但不限于涉及重大公共利益和社會安全的大規(guī)

?；A(chǔ)設(shè)施工程、利用國有資產(chǎn)進行的投資建設(shè)以及接受國際組織或國外政府資助的項

目等。而對于私人企業(yè)自行籌資并主導的商品住宅開發(fā)，則不屬于強制要求公開招標的

范疇內(nèi)。因此，在沒有其他特殊情況下，這類項目的招標方式可由業(yè)主自行決定。

17、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，下列哪項不屬于前期工作的主要內(nèi)容？

A.土地獲取

B.市場調(diào)研

C.財務(wù)預算

D.工程設(shè)計

答案：D

解析：前期工作主要包括土地獲取、市場調(diào)研、財務(wù)預算等，目的是為了確保項目

的可行性。工程設(shè)計通常屬于項目實施階段的工作內(nèi)容，不屬于前期工作。因此，選項

D是正確答案。

18、關(guān)于房地產(chǎn)估價，以下哪個說法是正確的？

A.房地產(chǎn)估價是對房地產(chǎn)未來價值的預測

B.房地產(chǎn)估價是對房地產(chǎn)現(xiàn)有價值的評估

C.房地產(chǎn)估價是對房地產(chǎn)投資價值的評估

D.房地產(chǎn)估價是對房地產(chǎn)市場價值的評估

答案：B

解析：房地產(chǎn)估價是對房地產(chǎn)現(xiàn)有價值的評估，包括市場價值、投資價值、快速變

現(xiàn)價值等。選項B正確地描述了房地產(chǎn)估價的基本概念。因此，選項B是正確答案。

19、在建筑項目管理中，用來表示工程進度計劃的圖形方法是：

A.甘特圖

B.網(wǎng)絡(luò)圖

C.餅狀圖

D.柱狀圖

答案：A.甘特圖

解析：

甘特圖是一種條形圖，它以圖形的方式通過活動列表和時間刻度形象地表示出特定

項目的活動順序與持續(xù)時間。在建筑行業(yè)里，甘特圖被廣泛應(yīng)用于項目管理，幫助團隊

可視化整個項目的任務(wù)分解以及各個任務(wù)之間的關(guān)系，并跟蹤每項任務(wù)的完成情況。而

網(wǎng)絡(luò)圖雖然也是用于項目管理的重要工具，但它主要用于確定關(guān)鍵路徑并進行更詳細的

進度控制；餅狀圖和柱狀圖則多用于展示數(shù)據(jù)分布或比較不同類別的數(shù)量，在表達進度

方面并不常用。

20、下列哪一項不是建筑工程施工合同的主要內(nèi)容？

A.工程范圍

B.質(zhì)量標準

C.施工期限

D.地質(zhì)勘查報告

答案：D.地質(zhì)勘查報告

解析：

建筑工程施工合同是發(fā)包人（建設(shè)單位）與承包人（施工單位）之間就某項工程達

成一致意見后簽訂的法律文件，其中應(yīng)包含但不限于工程范圍、質(zhì)量標準及施工期限等

條款。這些內(nèi)容直接關(guān)系到工程項目實施的具體要求和雙方的權(quán)利義務(wù)。而地質(zhì)勘查報

告屬于工程前期準備階段需要完成的工作之一，其結(jié)果將作為設(shè)計依據(jù)，但本身并不構(gòu)

成施工合同的核心組成部分。因此，選項D“地質(zhì)勘查報告”不屬于建筑工程施工合同

的主要內(nèi)容。

21、關(guān)于房地產(chǎn)估價，以下哪項表述是正確的？

A.房地產(chǎn)估價的目的是確定房地產(chǎn)的市場價值

B.房地產(chǎn)估價的目的是確定房地產(chǎn)的成交價格

C.房地產(chǎn)估價的目的是確定房地產(chǎn)的公允價值

D.房地產(chǎn)估價的目的是確定房地產(chǎn)的賬面價值

答案：C

解析：房地產(chǎn)估價的目的是確定房地產(chǎn)的公允價值，即在不同條件下房地產(chǎn)可能具

有的價值。公允價值是指市場參與者之間的公平交易中，資產(chǎn)的銷售價格或負債的清償

價格。

22、在房地產(chǎn)投資項目決策中，以下哪項屬于財務(wù)可行性分析的內(nèi)容？

A.投資項目的市場調(diào)研

B.投資項目的經(jīng)濟效益分析

C.投資項目的法律風險分析

D.投資項目的環(huán)境保護分析

答案：B

解析：在房地產(chǎn)投資項目決策中，財務(wù)可行性分析是評估投資項目經(jīng)濟效益的重要

環(huán)節(jié)。它主要包括投資項目的現(xiàn)金流量分析、盈虧平衡分析、敏感性分析等，以判斷項

目在經(jīng)濟上是否可行。選項A、C、D分別屬于市場調(diào)研、法律風險分析和環(huán)境保護分析,

雖然也是投資項目決策中需要考慮的因素，但不屬于財務(wù)可行性分析的內(nèi)容。

23、在計算房地產(chǎn)開發(fā)項目的總成本費用時，不屬于開發(fā)成本的是：

A.前期工程費B.建筑安裝工程費C.公共配套設(shè)施建設(shè)費D.銷售費用

答案：D.銷售費用

解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目的總成本費用包括土地取得成本、前期工程費、建筑安裝工

程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費等直接相關(guān)于項目開發(fā)的成本。而銷售費用屬于期間費用的

一部分，它并不直接歸集到具體的產(chǎn)品成本中，因此不屬于開發(fā)成本范疇。

24、下列哪一項不屬于房地產(chǎn)市場的微觀因素？

A.地段位置B.開發(fā)商的品牌影響力C.國家利率政策D.物業(yè)管理質(zhì)量

答案：C.國家利率政策

解析：房地產(chǎn)市場的微觀因素主要指影響單個物業(yè)或者項目的價值因素，如地段位

置、開發(fā)商的品牌影響力以及物業(yè)管理質(zhì)量等。國家利率政策則屬于宏觀因素，因為它

對整個房地產(chǎn)市場都會產(chǎn)生影響，而不單單是某個具體的物業(yè)或項目。

25、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，下列哪項不是影響土地取得成本的主要因素?

A.土地出讓金

B.土地開發(fā)成本

C.土地拆遷費用

D.土地市場供需狀況

答案：B

解析：土地取得成本主要包括土地出讓金、土地拆遷費用、土地市場供需狀況等因

素。土地開發(fā)成本屬于土地開發(fā)過程中的費用，不屬于土地取得成本的范疇。因此，選

項B是正確答案。

26、房地產(chǎn)投資項目可行性研究的主要內(nèi)容不包括以下哪項？

A.投資環(huán)境分析

B.市場需求預測

C.投資收益分析

D.建設(shè)工程進度安排

答案：D

解析：房地產(chǎn)投資項目可行性研究主要包括投資環(huán)境分析、市場需求預測、投資收

益分析、財務(wù)評價、風險分析等內(nèi)容。建設(shè)工程進度安排屬于項目實施階段的內(nèi)容，不

屬于可行性研究的主要內(nèi)容。因此，選項D是正確答案。

27、在房地產(chǎn)評估中，下列哪個指標可以反映房地產(chǎn)的收益能力？

A.建筑面積

B.房地產(chǎn)價值

C.租金水平

D.投資回報率

答案：D

解析：投資回報率是由投資者從房地產(chǎn)投資中獲得的投資回報與投資成本的比例，

是衡量房地產(chǎn)收益能力的重要指標。其他選項雖然與房地產(chǎn)相關(guān)，但并不能直接反映其

收益能力。

28、下列關(guān)于房地產(chǎn)租賃合同的說法，不正確的是？

A.房地產(chǎn)租賃合同是出租人和承租人之間設(shè)立、變更、終止租賃關(guān)系的協(xié)議

B.房地產(chǎn)租賃合同應(yīng)包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途等條款

C.房地產(chǎn)租賃合同應(yīng)明確租賃期限和租金支付方式

D.房地產(chǎn)租賃合同無需明確租賃物的維修責任

答案：D

解析：房地產(chǎn)租賃合同應(yīng)明確租賃物的維修責任，這是租賃合同的一項重要條款。

租賃物維修責任的明確有助于保障租賃雙方的權(quán)益。其他選項均為房地產(chǎn)租賃合同應(yīng)包

含的內(nèi)容。

29、下列關(guān)于房地產(chǎn)沒資回報率的表述中，正確的是（）,>

A.投資回報率是指投資者獲得的總收益與投資總額的比率

B.投資回報率是指投資者獲得的總收益與投資本金的比例

C.投資回報率是指投資者獲得的總收益與投資總成本的比率

D.投資回報率是指投資者獲得的總收益與投資凈現(xiàn)金流的比率

答案：B

解析：投資回報率（ROD是指投資者獲得的總收益與投資本金的比例，它反映了

投資者每單位投資所獲得的回報。選項A、C和D中的表述均不正確，因為它們分別涉

及投資總額、投資總成本和投資凈現(xiàn)金流，這些都不是計算投資回報率的正確指標。

30、某房地產(chǎn)項目的總投資為1000萬元，其中建設(shè)成本為800萬元，稅費為50

萬元，開發(fā)費用為30萬元，貸款利息為60萬元。該項目的銷售收入為1200萬元，銷

售稅費為50萬元。以下關(guān)于該項目盈虧平衡點的計算方法，正確的是（）o

A.盈虧平衡點=總投資/銷售收入

B.盈虧平衡點二（總投資-貸款利息,）/（銷售收入-銷售稅費）

C.盈虧平衡點=（總投資-建設(shè)成本-稅費-開發(fā)費用-貸款利息〕/（銷

售收入-銷售稅費）

D.盈虧平衡點二（總投資-建設(shè)成本）/（銷售收入-銷售稅費）

答案：C

解析：盈虧平衡點是指項目收益與成本相等的點，即沒有利潤也沒有虧損的點。計

算方法通常為（總投資-可變成本）/銷售收入。在此題中，總投資包括建設(shè)成本、

稅費、開發(fā)費用和貸款利息，銷售收入減去銷售稅費即為項目的凈銷售收入。因此，正

確的方法是（總投資-建設(shè)成本-稅費-開發(fā)費用-貸款利息）/（銷售收入-銷

售稅費）。選項A、B和D的“算方法均不正確。

31、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以下哪項不屬于項目可行性研究的范疇？

A.市場調(diào)研

B.投資估算

C.環(huán)境保護

D.工程設(shè)計

答案：D

解析：項目可行性研究主要包括市場調(diào)研、投資估算、資金籌措、財務(wù)分析、組織

管理.、風險分析等方面，而工程設(shè)計屬于項目實施階段的內(nèi)容，不屬于可行性研究的范

疇。

32、關(guān)于房地產(chǎn)估價，以下說法錯誤的是：

A.房地產(chǎn)估價是對房地產(chǎn)的價值進行分析、測算和評估的活動

B.房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)交易、投資、管理等活動中必不可少的一環(huán)

C.房地產(chǎn)估價的結(jié)果必須符合國家相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定

D.房地產(chǎn)估價師只需關(guān)注房地產(chǎn)自身的價值，無需考慮市場因素

答案：D

解析：房地產(chǎn)估價師在評估房地產(chǎn)價值時，不僅要關(guān)注房地產(chǎn)自身的價值，還需要

考慮市場因素，如供需關(guān)系、地段、配套設(shè)施等。因此，選項D的說法是錯誤的。

33、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，下列哪項不屬于前期工作的范疇？

A、市場調(diào)研

B、規(guī)劃設(shè)計

C、施工建設(shè)

D、營銷策劃

答案：C

解析：房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作主要包括市場調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計、工程可行性研究、土

地征用、拆遷安置、項目報批等。施工建設(shè)屬于項目實施階段的工作內(nèi)容，不屬于前期

工作范疇。因此，選項C是正確答案。

34、下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款的說法中，錯誤的是：

A、抵押貸款是指借款人將房地產(chǎn)作為抵押物向金融機構(gòu)借款的一種貸款方式

B、房地產(chǎn)抵押貸款的貸款期限?般不超過30年

C、房地產(chǎn)抵押貸款的抵押物必須是已經(jīng)取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的房地產(chǎn)

D、房地產(chǎn)抵押貸款的利率通常低于同期貸款市場報價利率

答案：D

解析：房地產(chǎn)抵押貸款是指借款人以房地產(chǎn)作為抵押物向金融機構(gòu)借款的一種貸款

方式，選項A正確。貸款期限一般根據(jù)項目的實際情況確定，但通常不超過30年，選

項B正確。抵押物必須是已經(jīng)取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的房地產(chǎn)，選項C正確。然

而，房地產(chǎn)抵押貸款的利率通常與同期貸款市場報價利率掛鉤，但并不一定低于該利率,

因此選項D錯誤。

35、在房地產(chǎn)市場中，下列哪項不是影響房地產(chǎn)價格的主要因素？

A.土地位置

B.建筑結(jié)構(gòu)

C.市場需求

D.政府政策

答案：B

解析：影響房地產(chǎn)價格的主要因素包括也位置、市場需求、政府政策等，而建筑

結(jié)構(gòu)雖然對房地產(chǎn)價格有一定影響，但不是主要因素。

36、以下關(guān)于房地產(chǎn)租賃市場的說法，錯誤的是：

A.房地產(chǎn)租賃市場是指房地產(chǎn)所有權(quán)人將房地產(chǎn)出租給他人使用，并收取租金的

市場

B.房地產(chǎn)租賃市場的租金水平受市場供求關(guān)系的影響

C.房地產(chǎn)租賃市場的租賃期限一般較長

D.房地產(chǎn)租賃市場的租賃合同相對簡單

答案：C

解析：房地產(chǎn)租賃市場的租賃期限因具體情況而異，有的租賃期限較長，有的則較

短。因此，選項C的說法是錯誤的。其他選項A、B、D均正確。

37、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪個環(huán)節(jié)不屬于前期工作階段？

A.市場調(diào)研

B.項目選址

C.工程設(shè)計

D.銷售推廣

答案：D

解析：房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作階段主要包括市場調(diào)研、項目選址、規(guī)劃設(shè)計、報批

報建等。銷售推廣屬于項目后期營銷階段，不屬于前期工作階段。

38、以下哪項不是房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德的基本要求？

A.誠信

B.專業(yè)

C.保密

D.利益沖突回避

答案：C

解析：房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德要求主要包括誠信、專業(yè)、公正、勤勉、保密、利

益沖突回避等方面。保密屬于房地產(chǎn)估價師的基本職責，而不是職業(yè)道德要求。

39、根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，下列關(guān)于房地產(chǎn)登記的說法中，

正確的是：

A.房地產(chǎn)贅記機關(guān)應(yīng)當自收到登記申請之日起30日內(nèi)進行登記

B.房地產(chǎn)登記機關(guān)應(yīng)當自收到登記申請之日起15日內(nèi)進行登記

C.房地產(chǎn)登記機關(guān)應(yīng)當自收到登記申請之日起60日內(nèi)進行登記

D.房地產(chǎn)登記機關(guān)應(yīng)當自收到登記申請之日起90日內(nèi)進行登記

答案：A

解析：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十六條，房地產(chǎn)登記機關(guān)應(yīng)當

自收到登記申請之日起30日內(nèi)進行登記。期間登記事項需要公告的，公告期為30日。

公告期滿無異議的，予以登記。

40、某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)了一棟住宅小區(qū)，該小區(qū)共有100套住宅，其中80套

住宅己出售，20套住宅尚未出售。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,

下列關(guān)于該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地使用權(quán)剩余期限的說法中，正確的是：

A.土地使用權(quán)剩余期限為50年

B.土地使用權(quán)剩余期限為60年

C.土地使用權(quán)剩余期限為70年

D.土地使用權(quán)剩余期限為80年

答案：C

解析：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十二條，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得

土地使用權(quán)后，應(yīng)當自取得土地使用權(quán)之日起2年內(nèi)開工建設(shè)，并應(yīng)當在開工后3年內(nèi)

竣工交付使用。該房地產(chǎn)開發(fā)公司已開發(fā)80套住宅，剩余20套住宅尚未出售，因此，

土地使用權(quán)剩余期限為70年（50年+20年）。

41、以下關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究階段的主要內(nèi)容，錯誤的是：

A.市場研究

B.投資估算

C.財務(wù)評價

D.項目決策

答案：D

解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究階段主要包括市場研究、投資估算、財務(wù)評價等,

項目決策是項目實施階段的任務(wù)，不屬于可行性研究階段的主要內(nèi)容。因此，選項D

錯誤。

42、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下關(guān)于土地使用權(quán)出讓年限的規(guī)定，正確的是：

A.居住用地最高出讓年限為50年

B.商業(yè)、旅游、娛樂用地最高出讓年限為40年

C.工業(yè)用地最高出讓年限為50年

D.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地最高出讓年限為50年

答案：D

解析：根據(jù)我國《土地管理法》規(guī)定，居住用地最高出讓年限為70年，商業(yè)、旅

游、娛樂用地最高出讓年限為40年，工業(yè)用地最高出讓年限為50年，教育、科技、文

化、衛(wèi)生、體育用地最高出il年限為50年。囚此，選項D正確。

43、關(guān)于房地產(chǎn)項目的可行性研究，以下哪項不屬于其主要內(nèi)容？()

A.市場分析

B.財務(wù)分析

C.投資分析

D.投資決策

答案：D

解析?：房地產(chǎn)項目的可行性研究主要包括市場分析、財務(wù)分析和投資分析等，旨在

評估項目在市場、財務(wù)和投資方面的可行性。投資決策則是在可行性研究之后，根據(jù)研

究結(jié)果做出的最終決策，不屬于可行性研究的主要內(nèi)容。

44、以下關(guān)于房地產(chǎn)價格指數(shù)的描述，不正確的是：（）

A.反映了房地產(chǎn)價格水平的變動

B.用于衡量房地產(chǎn)市場價格走勢

C.不能用于評估房地產(chǎn)投資回報率

D.可用于調(diào)整房地產(chǎn)交易稅費

答案：C

解析：房地產(chǎn)價格指數(shù)是反映房地產(chǎn)價格水平變動的指標，可以用于衡量房地產(chǎn)市

場價格走勢，也是評估房地產(chǎn)投資回報率的重要參考指標。同時:房地產(chǎn)價格指數(shù)還可

以用于調(diào)整房地產(chǎn)交易稅費，因此選項C描述不正確。

45、關(guān)于建筑安裝工程費用的構(gòu)成，以下哪項不屬于直接工程費？

A.人工費

B.材料費

C.機械設(shè)備使用費

D.利潤

答案：D

解析：建筑安裝工程直接工程費包括人工費、材料費和機械設(shè)備使用費。利潤屬于

間接費的一部分，不屬于直接工程費。

46、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告中，下列哪項不屬于市場風險分析內(nèi)容？

A.市場需求分析

B.市場競爭分析

C.項目投資分析

D.投資回報分析

答案：C

解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告中，市場風險分析主要包括市場需求分析、

市場競爭分析和投資回報分析。項目投資分析是可行性研究報告中的一項基本內(nèi)容，但

不屬于市場風險分析。

47、經(jīng)濟師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)（初級）試卷

一、單項選擇題

47、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資收益的說法，正確的是：

A、房地產(chǎn)投資收益通常是指投資者從房地產(chǎn)買賣或租賃中獲得的利潤

B、房地產(chǎn)投資收益僅包括房地產(chǎn)買賣中的差價收益

C、房地產(chǎn)投資收益不包括房地產(chǎn)租賃中的租金收益

D、房地產(chǎn)投資收益僅指房地產(chǎn)投資項目的凈現(xiàn)金流入

答案：A

解析：房地產(chǎn)投資收益是指投資者通過房地產(chǎn)買賣、租賃等活動所獲得的收益，包

括買賣中的差價收益和租賃中的租金收益等。選項A正確描述了房地產(chǎn)投資收益的范疇。

48、某房地產(chǎn)開發(fā)商以開發(fā)一住宅小區(qū)，預計總投資為5億元，預計項目建成后，

年租金收入為5000萬元，預計運營成本為3000萬元。若開發(fā)商要求的最低投資回報率

為8%,則該項目的最低租金定價應(yīng)至少為：

A、1.2億元

B、1.6億元

C、2.0億元

D、2.5億元

答案：c

解析：要計算最低租金定價，首先需要計算項目的最低凈利潤。最低凈利潤=投

資總額x投資回報率=5億元X8%=4000萬元，然后，從年租金收入中扣除運營

成本，得到最低凈利潤所需的租金收入二最低凈利潤+運營成本=4000萬元+3000

萬