JUN武漢市場半年度監(jiān)測報告土地市場住宅分析未來預(yù)判案例賞析2012中央堅守調(diào)控，地方微調(diào)不斷，年內(nèi)二次降息，市場預(yù)期反轉(zhuǎn)7月6日央行降息，這是今年第二次降息，距上次降息缺乏一個月，下半年地產(chǎn)行業(yè)迎機(jī)遇7月6日降息國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長壓力大CPI漲幅下降，PPI已是負(fù)增長國際經(jīng)濟(jì)形勢緊張此次中歐聯(lián)手貨幣放水政策層面房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)不可或缺資金層面放開的資金仍或流入地產(chǎn)市場層面改變市場預(yù)期結(jié)論：下半年地產(chǎn)行業(yè)迎機(jī)遇，在中央壓力下價穩(wěn)或略升成交量繼續(xù)放大CRM處理的基礎(chǔ)對房地產(chǎn)行業(yè)影響2021年房企房地產(chǎn)信托到期金額排名房企名稱2012年到期金額（億元）1中華企業(yè)43.942萬科集團(tuán)43.183金地集團(tuán)24.174福星股份20.005陽光城18.406蘇寧環(huán)球16.057億城股份12.708首開股份10.009中鐵二局10.0010中航地產(chǎn)9.20總207.642021年需兌付房地產(chǎn)信托總金額1518.99億元前10名房企需兌付金額占2021年總金額的14%剩下86%房企2021年所需兌付金額那么不超過第10名即不超過10億元，壓力較小2021年下半年到2021年上半年為兌付頂峰今年下半年將迎來房產(chǎn)信托兌付頂峰，前十名開發(fā)商銷售回款壓力大，保量銷售仍是王道北京柳州新地王誕生：優(yōu)質(zhì)地塊受追捧，但下半年土地市場將在中央壓制下行走地塊周邊-華聯(lián)購物中心地塊現(xiàn)狀（新地王）萬柳地塊基本信息土地地址

北京市海淀區(qū)萬柳地區(qū)土地屬性

住宅受讓方中赫置業(yè)總用地

3.89萬㎡規(guī)劃總建面積7.77萬㎡土地底價總價

18.66億元

成交總價26.3億元底價樓板價24003元/㎡

溢價率41%成交樓板價33831元/㎡剔除購房樓板價42904元/㎡備注：中赫置業(yè)競得回購面積為1.64萬㎡，由海淀區(qū)政府以10000元/㎡的價格回購（回購用于保障性住房，具體用途未定）7月10日備受關(guān)注的北京萬柳地塊落袋，經(jīng)過46輪價格競拍+326輪回購房面積競拍由中赫置業(yè)以26.3億元，樓板價3.38萬元/㎡競得。地塊特質(zhì)地塊地理位置優(yōu)越：萬柳地塊位于成熟高檔社區(qū)集中的海淀區(qū)萬柳區(qū)域，周邊配套完善，屬于二類居住用地地塊要求：地塊亦無特殊限高等方面的要求，但北京政府為了防止飚價，若競價超過上限，將要求競“回購房“面積，而成為開發(fā)商要害周邊房價：該地塊周邊二手房均價7萬元/平方米，萬城華府的平均售價已達(dá)8萬/平米對市場影響下半年土地市場將在中央壓制下行走：北京政府限地價競回購房，人民日報至央企應(yīng)推定樓市健康發(fā)展致保利推出此次競拍優(yōu)質(zhì)地塊仍備受關(guān)注，非優(yōu)質(zhì)地塊繼續(xù)冷清的現(xiàn)象：萬柳提振土地市場的作用有限，因此全年土地市場難以樂觀。地塊位置-四環(huán)221月溫家寶主持國務(wù)院會議工作部署明確表示：鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房價合理回歸2月央行金融市場工作座談會表明：滿足首次購房家庭的貸款需求3月溫總理工作報告：房價遠(yuǎn)沒回到合理價位、調(diào)控不放松4月溫家寶在福州召開的福建、上海、江蘇、浙江四省經(jīng)濟(jì)座談會報告表示：堅定不移繼續(xù)實施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策5-6月溫家寶在國務(wù)院常務(wù)會議：當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，穩(wěn)增長放在更加重要的位置，要穩(wěn)定房地產(chǎn)調(diào)控政策7月溫家寶總理7月初在常州調(diào)研：把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項長期政策，決不能讓房價反彈，造成功虧一簣中央態(tài)度變化：1-4月房地產(chǎn)調(diào)控不放松，5月份經(jīng)濟(jì)下行壓力大，穩(wěn)增長變?yōu)榈谝唬{(diào)控以穩(wěn)房價為主政策分水嶺2021年1-6月中央態(tài)度一覽22

08年

今年經(jīng)濟(jì)觸底今年GDP增長目標(biāo)7.5%

08年

今年08年12月15.5%12年5月20.0%今年2次下調(diào)08年12月2.25%持續(xù)下滑國內(nèi)貸款較去年略有所好轉(zhuǎn)自籌資金占比仍不斷上升12年6、7月3.25%3.00%近1個月2次下調(diào)貸款利率2011年年底至2012年年初，北京、上海、天津、武漢等城市調(diào)整普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)，減免稅費（默許）2021年2021年1月2月3月4月5月6月2012年3-4月至少14個城市密集上調(diào)公積金繳存基數(shù)或放寬公積金貸款額度，上調(diào)額度15%-25%不等。其中武漢以最高能貸總房款80%最受關(guān)注（默許）5月?lián)P州出臺對個人新購買精裝房給予4‰-6‰獎勵的政策5月遼寧營口出臺對公務(wù)員購房補(bǔ)貼人均5萬元（默許）2月上海降低二套房購買門檻，持居住證滿三年可購買（叫停）5月石家莊擬放寬人均居住面積低于30㎡人群購買第三套房6月河南出臺一系列微調(diào)政策建議，涉及改善需求（均叫停）紅線默許嚴(yán)禁需斟酌時間紅線界限意義：中央調(diào)控紅線以限購為底線。中央態(tài)度明確，短期紅線不得逾越失敗成功常州公積金貸款貼息沈陽放寬公積金無錫公積金抵充房貸上海調(diào)整住房標(biāo)準(zhǔn)中山上調(diào)住房價格武漢稅費優(yōu)惠成都土地松綁長春購房入戶揚州精裝房補(bǔ)貼營口公務(wù)員購房補(bǔ)貼天津調(diào)整住房標(biāo)準(zhǔn)南昌調(diào)整住房標(biāo)準(zhǔn)提高公積金貸款額度提高普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，稅費優(yōu)惠人才購房補(bǔ)貼購房入戶土地補(bǔ)貼庫存高企政策僅限于微調(diào)企業(yè)資金鏈依然緊張房產(chǎn)投資性減弱限購PART

2

土地市場篇2021年武漢市全年綜合用地供給指令性方案〔含公建、住宅、商業(yè)〕為1826萬方，較2021年此類用地供地方案明顯減少，而截止到2021年6月年實際供給土地面積329.42萬方，僅完成全年供給的18.04%，按往年實際供給趨勢來看，2021年仍難以完成方案供給量。2021年綜合用地方案供給量較2021年減少近40%，而截至目前僅完成18%，按往年實際供給趨勢來看，2021年仍難以完成方案供給量時限供應(yīng)計劃1-6月實際供應(yīng)量供應(yīng)占比2010年973258.526.57%2011年300940613.50%2012年1826329.4218.04%備注：綜合用地含住宅、公建、商服用地；商品住宅含保障房及商品房單位：萬方*該文引用數(shù)據(jù)為指令性方案供給量實際供應(yīng)PART2土地市場/全年方案上半年武漢市綜合用地供給總建面為949.52萬方，成交總建面為1533.13萬方，成交率〔成交/出讓〕為74%，出讓土地中優(yōu)良地塊較少，且土地撤牌延期情況嚴(yán)重2021年上半年綜合用地供給成交2021年上半年綜合用地成交金額

供應(yīng)總建面(萬方）出讓總建面（萬方）成交總建面(萬方）成交金額（億元）2012.10907.6708.8148.332012.2201.5407.7253.847.452012.3291.18293.4257.649.972012.40291.2192.722.042012.5135.450002012.6321.39160.1120.2318.12備注：武漢市綜合用地含住宅、公建、商服用地；商品住宅含保障房及商品房PART2

土地市場/月度成交注：統(tǒng)計范圍為主城區(qū)〔不含黃陂、江夏、漢南、蔡甸、新洲〕公開土地市場全口徑成交情況〔以總建面計〕；11年供給的公告約有1055萬方建面在12年成交，故造成12年上半年供給量小于成交量PART2

土地市場/成交量價歷年土地供求走勢武漢市主城區(qū)上半年土地供給量725.54萬方，成交1550.80萬方，樓面地價1930元/㎡。在調(diào)控影響下，政府主動放緩?fù)恋毓┙o，預(yù)計下半年土地供給量將會有所增大歷年土地量價走勢歷年分環(huán)線商品房售價走勢歷年分環(huán)線土地樓面價走勢07年至今，各環(huán)線土地樓面價根本保持穩(wěn)定，而商品房均價那么上漲了46%*數(shù)據(jù)來源：CRIC2021-土地參謀-土地公告-2007-2021；CRIC2021-營銷參謀-市場監(jiān)測-2007-2021；PART2

土地市場/環(huán)線價格2007年至2021年6月，除2021年一環(huán)內(nèi)僅成交5宗地塊，且局部地塊有明顯溢價情況而導(dǎo)致地價上漲外，各環(huán)線土地樓面價保持在穩(wěn)定水平。相較土地市場樓面價的穩(wěn)定，房地產(chǎn)二級市場商品房從2007年至2021年6月穩(wěn)步走高，2021年較2007年商品房均價上漲了46.17%。2021年由于房地產(chǎn)市場調(diào)控加劇，二環(huán)內(nèi)商品房價格較2021年微降。歷年分環(huán)線樓面價占比〔土地樓面價/商品房售價〕走勢*數(shù)據(jù)來源：CRIC2021-高級搜索-土地；CRIC2021-營銷參謀-按時間－市場監(jiān)測；PART2

土地市場/環(huán)線價格2021年-2021年6月已成交地塊開工情況〔以建面計〕2021年至今，武漢主城區(qū)共計成交經(jīng)營性用地6722萬方，開工量僅2097萬方，占31%。從土地存量來看，漢陽區(qū)土地存量最大各區(qū)域土地存量〔未開工量〕注：主城區(qū)〔不含黃陂、江夏、漢南、蔡甸、新洲〕公開土地市場經(jīng)營性用地全口徑成交情況〔以總建面計〕；PART2土地市場/開工狀態(tài)2021年至2021年6月，武漢主城區(qū)共計成交經(jīng)營性用地6722萬方，開工量為2097萬方，總開工率為31.2%，武漢主城區(qū)地塊開工緩慢。從環(huán)線來看，一二環(huán)間土地開工率最高，三環(huán)外土地開工率最低；從土地存量來看，漢陽區(qū)土地存量較大，去存壓力巨大。排名企業(yè)名稱成交金額（億元）1武漢金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司22.332武漢保利金谷房地產(chǎn)有限公司16.783湖北漢江新世紀(jì)投資有限公司13.634武漢福星惠譽(yù)歡樂谷有限公司13.155武漢美聯(lián)地產(chǎn)有限公司13.096武漢市新華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司12.037武漢福星惠譽(yù)歡樂谷有限公司10.378武漢光谷永利置業(yè)有限公司9.849武漢南國置業(yè)股份有限公司8.8810武漢幸福實業(yè)有限公司8.712021年上半年企業(yè)拿地金額排行榜排名企業(yè)名稱建筑面積（萬平方米）1武漢金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司80.962湖北漢江新世紀(jì)投資有限公司74.723武漢保利金谷房地產(chǎn)有限公司59.824武漢美聯(lián)地產(chǎn)有限公司56.915武漢福星惠譽(yù)歡樂谷有限公司55.926武漢市金融港開發(fā)有限公司55.107武漢幸福實業(yè)有限公司54.458武漢市新華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司53.359武漢光谷永利置業(yè)有限公司52.9410武漢城開房地產(chǎn)開發(fā)有限公司47.192021年上半年企業(yè)拿地面積排行榜上半年，金地、保利等大型企業(yè)積極拿地，而美聯(lián)、福星等本地大型開發(fā)商也積極搶占市場。鑒于下半年土地將密集推出，土地市場的追逐將更為劇烈PART2

土地市場/拿地排名PART

3

住宅分析篇2021上半年武漢整體市場處于供大于求態(tài)勢，均價同比根本持平，已開始釋放下行信號，存量破千萬大關(guān)，約需15個月消化積2021上半年九成典型城市供給量同比下滑，其中天津、沈陽、武漢等城市供給量仍處較高位置，致使存量逐漸增長注：14城市包括深圳、廣州、東莞、佛山、上海、杭州、蘇州、無錫、南京、北京、天津、沈陽、武漢、成都數(shù)據(jù)：來源于CRIC2021供給均線萬方PART3住宅分析/全國供給積注：14城市包括深圳、廣州、東莞、佛山、上海、杭州、蘇州、無錫、南京、北京、天津、沈陽、武漢、成都數(shù)據(jù)：來源于CRIC2021成交均線萬方PART3

住宅分析/全國成交92021上半年供給量512萬方，同比微降2%；成交398萬方，與去年同期根本持平，供求比1.29，整體市場呈現(xiàn)供大于求局面近幾年，武漢商品住宅市場供求比經(jīng)歷由高走低再逐漸拉高的過程，自2021年開始形成供大于求局面；2021上半年供給量512萬方，同比微跌2%，受存量牽制，供給量未現(xiàn)井噴，供求比小幅回落；成交量398萬方，同比根本持平。供求平衡軸萬方元/㎡PART3

住宅分析/武漢供求%萬方元/㎡PART3

住宅分析/武漢量價%2021上半年武漢整體市場存量到達(dá)1016萬方，同比增幅近六成，較08年〔歷史最高值〕高出17%；約需15個月消化武漢整體市場存量在08年和11年出現(xiàn)大幅增長，在12年達(dá)至頂峰，來源于供求關(guān)系的不平衡。自08年供大于求到09年供不應(yīng)求，再經(jīng)歷10年的供求平衡后，11-12年出現(xiàn)供給暴漲而成交萎靡的現(xiàn)象，導(dǎo)致積壓庫存得不到有效消化，從而突破歷史最頂峰值，進(jìn)入大庫存時代，直接推動了價格的下行。萬方元/㎡PART3

住宅分析/武漢存量%受供給結(jié)構(gòu)影響，二三環(huán)和三環(huán)外成交占比逐年上揚，2021年占比過七成，一環(huán)內(nèi)因地塊稀缺以及價格較高，導(dǎo)致成交量占比最低注：三環(huán)外區(qū)域主要包含：黃陂+東西湖+沌口+江夏72%二三環(huán)供給增長PART3

住宅分析/環(huán)線供求2021上半年70-110㎡戶型為成交主力，占比58%，140㎡以上產(chǎn)品成交量持續(xù)下降，占比11%2021下半年以來，各面積段產(chǎn)品成交波幅不大，目前70-90㎡二房成交占比約25%，90-110㎡小三房占比33%，此兩類產(chǎn)品為剛需產(chǎn)品，是成交主力；而110-130㎡和130-144㎡改善類三房亦占有約26%市場份額，雖受限購影響，但仍應(yīng)在產(chǎn)品線中定期切入此類產(chǎn)品，以獲取全產(chǎn)品線成交優(yōu)勢58%PART3

住宅分析/成交結(jié)構(gòu)%自調(diào)控以來，各品類產(chǎn)品成交價格經(jīng)歷震蕩期、停漲期后開始釋放下行信號，未來有小幅震蕩注：三環(huán)外區(qū)域主要包含：黃陂+東西湖+沌口+江夏價格上行期震蕩期停漲期下行信號內(nèi)環(huán)受個案影響波幅較大，同比降20%，其他環(huán)線走勢平穩(wěn)首置產(chǎn)品同比降9%，高端產(chǎn)品受個案影響漲6%，其他產(chǎn)品波幅不大元/㎡元/㎡PART3

住宅分析/價格變化近2年總價在90萬以下產(chǎn)品成交占比逾7成以上，其中50萬以下產(chǎn)品逐年下滑，50-90萬即首置首改產(chǎn)品成交占比漸漲，受新增高端工程價格帶動，90萬以上產(chǎn)品占比約3成202123%11%8%202127%7%5%202126%20215%200726%5%4%31%11%6%7%202129%12%9%50以下50-7070-9090-110110-150150以上90W以下產(chǎn)品占比75%，為成交主力歷年商品住宅總價段比照PART3

住宅分析/總價變化2021上半年，成交價格在6000-9000元/㎡的產(chǎn)品占比過半，是市場成交主力；單價在4000以下的產(chǎn)品逐年縮減，受高端工程成交影響，單價在10000以上的產(chǎn)品成交占比約10%4%202114%18%21%4%4%200726%21%17%13%15%14%202113%12%12%9%14%202115%20%25%4%20213%13%10%16%10%20211%7%12%3000以下3000-40004000-50005000-60006000-70007000-80008000-90009000-1000010000以上單價段在6000-9000元/㎡的產(chǎn)品占比54%，為成交主力歷年商品住宅單價段比照PART3

住宅分析/單價變化2021年兩房、三房成交占比八成以上，其中以80-100㎡兩房和120-140㎡三房最受關(guān)注，供求均處高位二房成交供不應(yīng)求萬方PART3

住宅分析/成交主力卓樂生活城保利心語凱樂桂園海昌之星菩提苑福星城萬科金色城市金地藝境福星城卓爾生活城蘭亭都薈世茂錦繡長江華僑城中建湯遜湖壹號保利藍(lán)?？ぶ谐菚r代保利心語萬科紅郡萬科金色城市保利心語漢口湖畔萬科金色城市蘭亭都薈華僑城武漢天地復(fù)地東湖國際圣愛米倫23%2021上半年武漢商品住宅成交面積、金額、套數(shù)排名2012武漢商品住宅銷售面積TOP10

2012武漢商品住宅銷售金額TOP10

2012武漢商品房銷售套數(shù)TOP10項目名稱成交面積（萬方）項目名稱成交金額（億元）項目名稱成交套數(shù)中城時代9.69保利心語6.61中城時代1247保利心語9.21蘭亭都薈6.17保利心語1021蘭亭都薈8.18萬科金色城市5.39蘭亭都薈824萬科金色城市7.86中城時代5.29萬科金色城市814名都花園6.36復(fù)地東湖國際5.28星悅城624保利中央公館6.36保利中央公館5.15萬科紅郡609圣愛米倫6.34萬科紅郡5.02保利中央公館607星悅城6.22圣愛米倫4.99南國花郡571萬科紅郡5.63武漢天地4.68名都花園564南國花郡5.16名都花園4.68福星惠譽(yù)福星城562PART3

住宅分析/排行榜平面媒體——2021上半年整體市場平面媒體投放2964次，共4.56億元，同比漲16%；3-5月媒體投放量較集中，各區(qū)域樓盤供給量大，隨之平面媒體投放力度加大，配合線下營銷活動造勢日期版次版數(shù)投放金額(億)2009上半年193511472.232009下半年299418553.532010上半年204113482.512010下半年364024034.562011上半年289321193.932011下半年383231126.222012上半年296420704.56版次萬元PART3

住宅分析/媒體投放平面媒體——2021上半年平面媒體投放前三分別為武漢中央文化區(qū)、百步亭現(xiàn)代城、萬達(dá)公館等重點工程；媒體投放前十名金額占比過三成媒體投放量排名前10項目投放版次投放版數(shù)刊例價格武漢中央文化區(qū)2512024403百步亭現(xiàn)代城84541584萬達(dá)公館138701408奧山世紀(jì)城76711320泛海國際居住區(qū)67621155福星惠譽(yù)福星城61611140凱樂桂園66421057福星惠譽(yù)東瀾岸5350988福星惠譽(yù)水岸國際5050976金寓5147964排名前10合計89770814994半年度總計2964207045212PART3

住宅分析/投放排名5856545250%4846444240%3836343230%28-28%-15%2021上半年45%14,99232,9772021下半年24,90257,6812021上半年54%20,91138,9932021下半年20,41438,2692021上半年15,77327,9662021下半年13,34423,3282021上半年14,7482021上半年推盤量同比下滑15%，成交量下滑28%，開盤首日平均去化率為45%，處于歷年來較低水平，市場成交乏力2021上半年共推出房源32977套，推盤量同比下滑15%；首日認(rèn)購14992套，同比下滑28%；首日平均去化率45%，同比下滑9%，為歷年來較低值；供求量均小幅下滑，去化率雖略高去2021下半年，但仍處較低狀態(tài)，預(yù)示成交乏力，壓力不減。武漢新開盤工程當(dāng)日表現(xiàn)開盤首日去化率開盤大定套數(shù)實際推盤套數(shù)套數(shù)去化率PART3

住宅分析/新盤表現(xiàn)2021上半年共計開盤/加推156次，當(dāng)天成交過七成的工程僅占14%，同比跌12%；成交缺乏三成的工程占32%，較上年多5%成交金額前20名項目供應(yīng)套數(shù)(套)成交套數(shù)（套）金額(億元)成交均價(元/平米)開盤首日認(rèn)購率華僑城157637.55聯(lián)排15000

小雙拼35000

大雙拼4750040%世茂錦繡長江5152583.52770050%南國大武漢SOHO8406723.511050080%百步亭現(xiàn)代城4163112.68820075%星悅城3563562.67150100%中建湯遜湖壹號179762.3514000（雙拼）

12000（聯(lián)排）42%世茂錦繡長江100442.171800044%萬科金色城市4083351.98690082%凱樂桂園7502151.96878029%蘭亭都薈4322841.88800066%漢口北卓爾生活城4323901.75480090%廣電蘭亭都薈2962121.74750072%人信匯4983281.68955066%富麗雅花園三期雅苑3032681.64650088%幸福時代2702161.61790080%長航藍(lán)晶國際3641821.55820050%福星惠譽(yù)福星城4531641.55850036%錦繡龍城3842301.53700060%城投瀚城7682001.49720026%南國花郡4542621.48660058%常青二分之一中心3001561.43850052%合計8675522247.65——60%總占比26%35%45%————PART3

住宅分析/新盤表現(xiàn)水岸國際

9600元/㎡3.62萬㎡復(fù)地東湖國際

11000-13000元/㎡3.83萬㎡保利心語7100元/㎡6.39萬㎡萬科金色城市6800元/㎡5.98萬㎡萬科紅郡8700元/㎡3.37萬㎡蘭亭都薈7800-8100元/㎡8.18萬㎡福星城8600元/㎡4.8萬㎡中城時代5384元/㎡8.32萬㎡武漢天地23312元/㎡1.79萬㎡圣愛米倫7780元/㎡5.19萬㎡常青花園8400-9200元/㎡4.44萬㎡百步亭花園8300-9200元/㎡3.56萬㎡南國花郡6700元/㎡4.11萬㎡保利中央公館8157元/㎡4.94萬㎡名都花園7500元/㎡4.42萬㎡2021上半年吸金工程前16強(qiáng)占據(jù)總銷金額3成以上的市場份額，是從產(chǎn)品打造到市場營銷等各方面都有借鑒之處的優(yōu)質(zhì)個案華僑城15000-47500元/㎡2.15萬㎡PART3

住宅分析/成交榜首工程成交兩極分化成敗分析〔剛需〕地理位置及根本配套——有硬傷媒體——未做足前期鋪墊致廣知度低營銷——節(jié)奏混亂蓄客——低于推盤量以下開盤價——高于客戶預(yù)期導(dǎo)致失望戶型——有硬傷總價——總價過高導(dǎo)致首付壓力客群——產(chǎn)品與客戶實際訴求不符附加價值——實用面積小或公攤過大地理位置及根本配套——無硬傷媒體——全方位轟炸營銷——節(jié)奏把握適度蓄客——高于推盤量1.5-2倍以上開盤價——低于客戶預(yù)期，效果更好戶型——80-110㎡經(jīng)典二-三房總價——總價控制略低于競案客群——剛需附加價值——送面積等忽略關(guān)鍵因素性價比優(yōu)勢明顯成交較好成交較差PART3

住宅分析/成敗分析%2021年供給主力集中在東湖高新、南湖、漢口二三環(huán)和漢陽；而成交主力集中在南湖、東湖高新、黃陂和漢陽，其中三外環(huán)間成交占比47%成交榜首供給大戶需求旺盛供不應(yīng)求價格潛力厚積薄發(fā)大盤聚集供給大戶舊城改造供求平衡地塊稀缺地緣性強(qiáng)萬方元/㎡PART3

住宅分析/區(qū)域總結(jié)PART

4

未來預(yù)判篇市場供給預(yù)測——2021年武漢整體市場供給將到達(dá)1192萬方，同比根本持平，預(yù)計下半年供給量較上半年高33%市場成交預(yù)測——2021年武漢整體市場成交將到達(dá)848萬方，同比微漲6%，預(yù)計下半年成交量較上半年高13%，供大于求市場存量預(yù)測——2021年存量將從年中開始提速增長，到2021年底全市存量將到達(dá)1260萬方，市場去存貨壓力大增，迫使價格小幅回落預(yù)計2021年下半年武漢整體市場供給仍處高位，成交量維持穩(wěn)定，存量飆升迫使價格出現(xiàn)回落%市場供給預(yù)測——2021年武漢整體市場供給將到達(dá)1192萬方，同比根本持平，預(yù)計下半年供給量較上半年高33%27%40%-2%時間2007年上半年2007年下半年2008年上半年2008年下半年2009年上半年2009年下半年2010年上半年2010年下半年2011年上半年2011年下半年2012年上半年2012年下半年供應(yīng)量（萬方）488533383675322400503509523713512680同比增幅//-22%27%-16%-41%56%27%4%40%-2%-5%萬方PART4未來預(yù)判/供給預(yù)估%市場成交預(yù)測——2021年武漢整體市場成交將到達(dá)848萬方，同比微漲6%，預(yù)計下半年成交量較上半年高13%，供大于求6%時間2007年上半年2007年下半年2008年上半年2008年下半年2009年上半年2009年下半年2010年上半年2010年下半年2011年上半年2011年下半年2012年上半年2012年下半年成交量(萬方）457547193244472590443460396406398450同比變動/

/

-58%-55%145%142%-6%-22%-11%-12%1%11%萬方PART4

未來預(yù)判/成交預(yù)估%市場存量預(yù)測——2021年存量將從年中開始提速增長，到2021年底全市存量將到達(dá)1260萬方，市場去存貨壓力大增，迫使價格小幅回落時間2007年上半年2007年下半年2008年上半年2008年下半年2009年上半年2009年下半年2010年上半年2010年下半年2011年上半年2011年下半年2012年上半年2012年下半年供應(yīng)量488533383675322400503509523713512680成交量457547193244472590443460396406398450存量49341454587072953659263764095410161260萬方PART4

未來預(yù)判/存量預(yù)估光谷42萬㎡武昌中心41萬㎡南湖40萬㎡盤龍城19萬㎡沌口20萬㎡漢陽27萬㎡東西湖18萬㎡寶豐古田6萬㎡漢口中心24萬㎡后湖34萬㎡PART4未來預(yù)判/三季度供給三季度供給280萬方：7月供給縮水，8月有預(yù)熱，9月供給量大、片區(qū)集中，武昌、南湖、光谷壓力較大青山8萬㎡PART

5

案例賞析篇華僑城中城時代蘭亭都薈案例賞析——半年度熱銷工程表現(xiàn)附：案例賞析熱銷樓盤之武漢華僑城品牌影響力、成熟模式、稀缺資源——單月銷售金額1.96億TOP-1東湖風(fēng)景區(qū)工程位于武昌東湖風(fēng)景區(qū)北岸中北路延長線與二環(huán)線交會處，總占地3167畝，由居住用地A、主題公園用地，旅游用地、居住用地B四大板塊組成。首次入市地塊為A地塊，分三期開發(fā)。居住用地A武漢華僑成工程簡介主題公園用地居住用地B旅游用地占地面積597977㎡總建筑面積101萬㎡容積率1.7建筑密度15%綠地率36%物業(yè)類型別墅、高層、超高層停車位7200個總戶數(shù)8141戶三期二期一期二期三期戶型面積推出套數(shù)推盤比例銷售套數(shù)已售比大雙拼4401811.5%18100%小雙拼3372616.6%26100%聯(lián)排25211371.9%9716.8%合計157100%14190%首次入市居住用地A地塊簡介工程首次入市產(chǎn)品選擇景觀和舒適性都較好的別墅產(chǎn)品，突顯工程價值，在整體市場高端類產(chǎn)品去化低迷情況下，1個半月獲得去化率90%的銷售好成績〔注：引用市調(diào)數(shù)據(jù)〕熱銷理由一：華僑城成熟的旅游開發(fā)模式深圳華僑城成都華僑城北京華僑城上海華僑城武漢華僑城2001201020082012華僑城全國布局：目前共計9個城市，包涵北京華僑城、天津華僑城〔建設(shè)中〕、泰州華僑城、上海華僑城、西安華僑城〔建設(shè)中〕、成都華僑城、深圳華僑城、云南華僑城、武漢華僑城。利用成熟的的旅游開發(fā)模式,在一塊原本沒有傳統(tǒng)旅游資源的土地上成功地開發(fā)出主題公園類景區(qū),從而提升整個地塊的價值,同時享受前期廉價土地儲藏的大幅升值?？蛻羝放普J(rèn)可度高熱銷理由二：緊臨軌道交通、東湖風(fēng)景區(qū)，交通、自然景觀資源得天獨厚1、地鐵4號線岳家嘴站，距離工程3分鐘車程，預(yù)計2021年通車；地鐵8號線首站即華僑城站，預(yù)計2021年通車2、緊臨二環(huán)線，距離徐東商圈約10分鐘車程，約4公里3、暢享東湖風(fēng)景區(qū)得天獨厚自然景觀資源東湖風(fēng)景區(qū)居住用地主題公園用地居住用地旅游用地軌道交通4號線軌道交通8號線熱銷理由三：稀缺性之武昌區(qū)、二三環(huán)間，唯一大體量別墅工程國家早就叫停了別墅用地供給；2021年2月22日，國土資源又提到“嚴(yán)格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地〞—?楚天金報?百瑞景中南大公館復(fù)地東湖國際優(yōu)活城中央公園現(xiàn)在及未來都將是武昌二三環(huán)間唯一別墅工程，其稀缺性不言而喻，即便縱觀三環(huán)內(nèi)，別墅產(chǎn)品屈指可數(shù)武漢華僑城在售別墅未上市別墅熱銷理由四：區(qū)域大盤，上下搭配，產(chǎn)品品類滿足各消費層級客戶需求低密度效果超高層效果獨棟、雙拼聯(lián)排疊拼、洋房學(xué)校、幼兒園其他共建高層、超高層公寓A地塊工程物業(yè)類型涵蓋高層〔住宅、公寓〕、超高層、雙拼、獨棟等，售價范圍17000-48000元/㎡，產(chǎn)品品類滿足不同消費客群需求武漢華僑城熱銷總結(jié)：1、華僑城成熟開發(fā)模式，華僑城模式客戶認(rèn)可度強(qiáng)。2、緊臨軌道交通、東湖風(fēng)景區(qū)，交通、自然景觀資源得天獨厚，工程價值有支撐。3、稀缺性之武昌中心區(qū)，二三環(huán)間，唯一別墅工程，工程產(chǎn)品有核心競爭力。4、區(qū)域大盤，上下搭配，產(chǎn)品品類滿足各消費層級客戶需求，客群來源有保障。熱銷樓盤之中城時代區(qū)位、規(guī)劃、產(chǎn)品、價格——上半年銷售1071套TOP-2一：臨近區(qū)域交通主干道，生活配套逐漸完善。中城時代位于盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)巨龍大道特6號，緊鄰區(qū)域交通主干道巨龍大道、有291、292、293、229等多路公交直達(dá)，距離漢口中心區(qū)域半小時車程。經(jīng)過這幾年的開展,工程周邊學(xué)校、超市、醫(yī)院、銀行等生活配套日趨完善,工程逐漸受到周邊及漢口區(qū)域價格外溢客戶的關(guān)注和認(rèn)可。盤龍城唯一中百倉儲人民醫(yī)院盤龍城院區(qū)二：規(guī)劃產(chǎn)品舒適度高,自身較大商業(yè)體量完善生活配套中城時代總占地22萬方，總建面約35萬方，其中6萬方規(guī)劃配套商業(yè)街.工程總共分四期開發(fā)，住宅規(guī)劃均為稀缺多層、小高層產(chǎn)品,舒適度高,客戶較認(rèn)可.工程一期：多層、小高層工程二期(在售)：多層、小高層工程三期：商業(yè)街工程四期：多層、小高層住宅效果圖商業(yè)街效果圖一期二期四期三期三：區(qū)域獨特超大面積贈送，得房率大大提高J3戶型-二房二廳一衛(wèi)〔可變?nèi)俊?贈送前建筑面積：76㎡贈送后建筑面積：99㎡戶型點評：戶型方正實用，南北通透，通風(fēng)采光俱佳，客廳主臥全朝南，明廚明衛(wèi)，超大實用空間贈送，兩房變?nèi)?，總贈送約23㎡贈送面積約6㎡贈送面積約3㎡贈送陽臺約4㎡黃色陰影部為全贈送面積此處贈送面積可改為臥室，面積約10㎡雙陽臺，通透且采光性較好K`戶型-二房二廳一衛(wèi)〔可變?nèi)俊?贈送前建筑面積：85㎡贈送后建筑面積：120㎡戶型點評：戶型方正實用，南北通透，通風(fēng)采光俱佳，拓展餐廳面積，主臥附帶