萬科銅山街工程產(chǎn)品定位研究一、地塊價(jià)值研判陸家嘴經(jīng)融貿(mào)易區(qū)人民廣場(chǎng)淮海路商圈3公里6.3公里6.5公里本項(xiàng)目位于浦東大道民生路路口，至陸家嘴金融區(qū)——3公里——浦東大道人民廣場(chǎng)商圈——6.3公里——延安東路隧道淮海路商圈——6.5公里——人民路隧道、復(fù)興東路隧道、延安東路隧道地理位置優(yōu)越，與市中心實(shí)現(xiàn)快速切換城市價(jià)值——地段城市快速道路浦東大道——雙向6車道昌邑路——雙向3車道軌道交通14號(hào)線〔江橋——金橋開發(fā)區(qū)〕，2021年通車18號(hào)線〔場(chǎng)北路——航頭〕，2021年通車雙軌交匯，5分鐘直達(dá)陸家嘴昌邑路浦東大道城市價(jià)值——交通城市價(jià)值——周邊現(xiàn)狀周邊開發(fā)時(shí)間早，老式小區(qū)略顯凌亂本案地處浦東濱江沿線，與楊浦區(qū)隔江相望，可觀黃浦江景觀；但非一線江景地段，未來景觀價(jià)值受限地塊昌邑路黃浦江海事大學(xué)浦東大道民生路內(nèi)環(huán)高架城市價(jià)值——景觀城市價(jià)值——規(guī)劃E6E8E10E12E14E16E18E20E22規(guī)劃地塊編號(hào)用途（浦東區(qū)）E2規(guī)劃未編E4規(guī)劃未編E6規(guī)劃未編E8都市旅游、研發(fā)辦公、商業(yè)娛樂和現(xiàn)代居住E10商業(yè)辦公、住宅建設(shè)為主，兼顧生態(tài)、休閑E12文化、展覽、娛樂、商業(yè)E14陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，以金融、商務(wù)、服務(wù)、文化旅游E16低密度商辦、文化娛樂E18商業(yè)金融辦公文化娛樂E20商業(yè)辦公、公共綠地、現(xiàn)代居住E22世博園區(qū)依托陸家嘴，浦東濱江“兩翼齊飛〞浦東核心區(qū)唯一一塊大面積開發(fā)的區(qū)域南翼——商業(yè)辦公、文化娛樂為主導(dǎo)北翼——以居住、旅游、生態(tài)休閑為主要訴求E8E10地塊規(guī)劃總建筑面積約297萬平方米，新增196萬平方米，新增局部中住宅約83萬平方米，公共設(shè)施約110萬平方米陸家嘴城市價(jià)值——規(guī)劃萬科兩工程及中糧地塊之間的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)將使區(qū)域獲得更高的市場(chǎng)認(rèn)知萬科地塊中糧地塊現(xiàn)狀：城市界面較差，舊城改造尚未完成，規(guī)劃未落地，無在售項(xiàng)目，板塊影響力弱未來：項(xiàng)目居于未來規(guī)劃的生態(tài)旅游居住區(qū)域，規(guī)劃落地后前景良好；萬科與中糧項(xiàng)目將使區(qū)域成為浦東未來最重要的一塊豪宅開發(fā)區(qū)域。城市價(jià)值總結(jié)濱江價(jià)值——現(xiàn)狀北外灘陸家嘴濱江黃浦濱江徐匯濱江盧灣濱江塘橋?yàn)I江東外灘濱江價(jià)值——景觀面分析陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)世博園區(qū)外灘萬國建筑博覽群董家渡地區(qū)未來規(guī)劃——高檔住宅區(qū)、商業(yè)文娛辦公北外灘國際航運(yùn)服務(wù)集聚區(qū)唯一封閉式內(nèi)陸島——復(fù)興島漁人碼頭（在建）濱江價(jià)值——本案未來景觀面隨著“漁人碼頭〞工程的建設(shè)，本案未來景觀面將逐步提升現(xiàn)狀未來漁人碼頭規(guī)劃E2E4E6E8E10E12E14E16E18E20E22W17W13、W15W11W9W7W5W1、W3規(guī)劃地塊編號(hào)（浦西區(qū)）功能定位W1、W3教育居住、休閑娛樂（復(fù)興島）W5都市旅游、研發(fā)辦公、商業(yè)娛樂和現(xiàn)代居住W7（本案濱江對(duì)岸景觀）文化、博覽、娛樂、休閑、商業(yè)服務(wù)、辦公、居住于一體的城市濱水區(qū)和歷史文化區(qū)W9航運(yùn)商務(wù)功能為主，具有國際客運(yùn)、商業(yè)娛樂、旅游休閑、居住等功能的綜合區(qū)W11濱水旅游、餐飲、娛樂、賓館等綜合服務(wù)區(qū)，東門路以南為休閑游覽、商辦區(qū)W13、W15濱江高檔居住、商業(yè)文娛辦公W17世博園區(qū)本案所處區(qū)位是：上海濱江帶上最適宜居住的區(qū)域?yàn)I江價(jià)值——開發(fā)能級(jí)分析規(guī)劃地塊編號(hào)功能定位（浦東區(qū)）E2規(guī)劃未編E4規(guī)劃未編E6規(guī)劃未編E8都市旅游、研發(fā)辦公、商業(yè)娛樂和現(xiàn)代居住E10商業(yè)辦公、住宅建設(shè)為主，兼顧生態(tài)、休閑E12文化、展覽、娛樂、商業(yè)E14陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，以金融、商務(wù)、服務(wù)、文化旅游E16低密度商辦、文化娛樂E18商業(yè)金融辦公文化娛樂E20商業(yè)辦公、公共綠地、現(xiàn)代居住E22世博園區(qū)濱江價(jià)值小結(jié)現(xiàn)狀：非一線臨江，對(duì)岸無景觀面未來：上海濱江帶上最適宜居住區(qū)域，中高樓層觀景可達(dá)二級(jí)景觀地塊價(jià)值研判開發(fā)潛力巨大，具備與塘橋?yàn)I江同樣的豪宅板塊屬性二、工程開發(fā)方向思考世茂濱江白金灣府邸綠城黃浦灣尚海灣豪庭湯臣一品財(cái)富海景華潤外灘九里海珀旭暉國信世紀(jì)海景豐盛皇朝濱江凱旋門市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)分析濱江豪宅工程產(chǎn)品面積段配比以140-180㎡以及250-300㎡為主力面積段時(shí)機(jī)點(diǎn)

90㎡以下90-140㎡140-180㎡180-220㎡220-250㎡250-300㎡300-350㎡350-450㎡450㎡以上白金灣

22

222230427

外灘九里0009444454454

豐盛皇朝30086118560190

海珀旭輝00000412842

綠城黃浦灣

6463423尚海灣豪庭120124368

2753018545湯臣一品

180濱江凱旋門

39252871256

世茂濱江

418241438382411國信世紀(jì)

10053

47

4合計(jì)150187575378246601368374260面積段時(shí)機(jī)點(diǎn)180㎡以下中小戶型去化能力強(qiáng)，尤以90-140㎡面積段更甚；大戶型中250-300㎡及350-450㎡面積段具有更好的銷量。

90㎡以下90-140㎡140-180㎡180-220㎡220-250㎡250-300㎡300-350㎡350-450㎡450㎡以上白金灣

19

202017011外灘九里

73323634

豐盛皇朝5

313411

海珀旭輝

2633362綠城黃浦灣

3263302尚海灣豪庭120124351

2541814324湯臣一品

64濱江凱旋門

4455

世茂濱江

408240368374361國信世紀(jì)

1714

7

3合計(jì)125183468168118456215249107銷售率83%98%81%44%48%76%58%67%41%庫銷比0.200.020.231.251.080.300.730.501.46總價(jià)段時(shí)機(jī)點(diǎn)主力：總價(jià)1400-2000萬，面積240-280㎡小面積：總價(jià)800-1400萬，面積120-200㎡大面積：總價(jià)2600-3500萬，面積300-420㎡項(xiàng)目白金灣外灘九里豐盛皇朝海珀旭輝綠城黃浦灣尚海灣豪庭湯臣一品濱江凱旋門世茂濱江花園國信世紀(jì)海景800以下800-11001100-14001400-17001700-20002000-23002300-26002600-29002900-32003200-35003500-38003800-41004100-44004400-60006000以上128㎡二房240㎡三房280㎡三房360㎡四房300㎡三房180-190㎡三房280~320㎡四房220-250㎡三房366-420㎡四房110-200㎡200-260㎡四房220-491㎡復(fù)式270-280㎡二房300㎡三房290-380㎡四房540㎡四房280㎡四房300-350㎡四房400㎡563-685㎡復(fù)式63-180㎡200-220㎡四房260-280㎡五房300-320㎡四房370-400㎡五房504-564㎡其他430㎡四房595-1235㎡120-140㎡二房170-220㎡二房250㎡以上四房及復(fù)式90㎡140-180㎡二房220㎡二房260-320㎡三房587㎡復(fù)式200㎡三房240㎡三房350㎡四房808-1151㎡復(fù)式85㎡340㎡四房平銷熱銷滯銷后續(xù)新推工程分析九龍倉地塊總體量13.6萬㎡容積率2.5預(yù)計(jì)13年下半年推出浦東星河灣三期總體量14萬㎡預(yù)計(jì)13年下半年推出楊樹浦路項(xiàng)目總體量10萬㎡容積率2.5預(yù)計(jì)13年下半年推出本案上市期直接競(jìng)爭(zhēng)體量超過45萬㎡濱江凱旋門總體量19.8萬㎡容積率3.5預(yù)計(jì)13年下半年推出濱江豪宅特點(diǎn)分析濱江豪宅特點(diǎn)分析——極品豪宅特征概括重點(diǎn)案例——湯臣一品重點(diǎn)案例——湯臣一品立面設(shè)計(jì)要點(diǎn)：大氣硬朗的現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)，一至三層采用進(jìn)口石灰?guī)r石，三層以上采用湯臣一品米金色、日本三菱〔Mitsubishi〕鋁復(fù)合板、玻璃幕墻關(guān)鍵字：頂級(jí)定制化、時(shí)代感、識(shí)別性重點(diǎn)案例——湯臣一品規(guī)劃要點(diǎn)：南向開放式圍合組團(tuán)，超寬棟距，規(guī)整U字排布，儀式感十足，保證一線江景和社區(qū)景觀最大化、均好性占有關(guān)鍵字：頂級(jí)資源最大化占有、均好性藝術(shù)回廊中心園林A棟C棟D棟黃浦江中心園林景觀一層一戶，約595-597㎡大戶型設(shè)計(jì)11米面寬、120平米寬敞客廳及餐廳空間A棟360度闊景戶型：重點(diǎn)案例——湯臣一品戶型要點(diǎn)：以獨(dú)超越別墅的奢華尺度，超大面寬，橫廳面積放大，360度全方位最大化江景私有關(guān)鍵字：超大尺度奢華感、定制化頂級(jí)灣區(qū)生活重點(diǎn)案例——湯臣一品大堂墻地面進(jìn)口大理石，玻璃天幕高，直徑，全玻璃構(gòu)成電梯廳電梯進(jìn)口大理石，永大日立高速電梯窗比利時(shí)格拉威泊爾Low-E中空玻璃，意大利阿魯克（ALUK）門窗五金。SilentGiss電動(dòng)窗簾軌道?？照{(diào)系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)日本大金VRVⅡ戶式中央空調(diào)美國碧慕（BEAM）中央吸塵系統(tǒng)采暖熱水系統(tǒng)德國威能（Vaillant）熱水爐凈水系統(tǒng)開能（Canature）凈水器給排水系統(tǒng)日本積水（Sekisui）銅塑復(fù)合管安保系統(tǒng)電視監(jiān)控系統(tǒng)，德國速賓停車場(chǎng)管理系統(tǒng)，新加坡ASIS門禁讀卡系統(tǒng)，美國VIDEX電子巡更系統(tǒng)智能系統(tǒng)美國霍尼韋爾（Honeywell）防盜主機(jī)，美國道肯奇（DORCON）掌形儀，德國SIEDEL可視對(duì)講通訊系統(tǒng)有線電視，衛(wèi)星電視，每戶預(yù)留10對(duì)電話進(jìn)線電力照明系統(tǒng)法國海格（Hager）住戶配電箱，照明調(diào)控開關(guān)采用進(jìn)口德國ABB公司EIB系統(tǒng)入戶門、房門德國Nobelesse手工雕花銅門入戶，室內(nèi)實(shí)木花飾門廚房墻地面采用進(jìn)口大理石，德國博得寶（Poggenpohl）廚具德國Gaggenau電器設(shè)備衛(wèi)生間挪威Nexans地坪加熱系統(tǒng)。德國Villeroy&Boch潔具，意大利TEUCO按摩浴缸，德國Hansgrohe、Pharo淋浴組，德國Dornbracht龍頭定制化細(xì)節(jié)處理重點(diǎn)案例——世茂5號(hào)內(nèi)環(huán)內(nèi)正核心CBD地段，無敵稀缺一線江景：位于浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，黃浦江綜合重點(diǎn)開發(fā)江段，近鄰世博會(huì)址，位踞“上海CBD〞和正濱江雙核心位置重點(diǎn)案例——世茂5號(hào)立面設(shè)計(jì)要點(diǎn)：綠色玻璃幕墻和暖色石材的運(yùn)用，優(yōu)雅、洗練的豪宅氣質(zhì)和極強(qiáng)的視覺沖擊；觀景陽臺(tái)采用流線設(shè)計(jì)、建筑美學(xué)和科技感融合關(guān)鍵字：洗練、科技化、線條感、視覺沖擊力全現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻——核心筒結(jié)構(gòu)體系重點(diǎn)案例——世茂5號(hào)規(guī)劃要點(diǎn)：沿江弧形排列，前后錯(cuò)落布置，視線互不遮擋，景觀面最大，沿江鋪展1公里，戶戶“前觀江景，后擁園景〞；建筑采用板式結(jié)構(gòu)，超高層低密設(shè)計(jì)關(guān)鍵字：景觀面最大、利用率最高為規(guī)劃原那么7#6#5#3#2#1#8#黃浦江重點(diǎn)案例——世茂5號(hào)戶戶面江，保證第一主人房、客廳享有江景，其他空間享受內(nèi)部園林景觀雙套房，第一主人房設(shè)超大衛(wèi)生間，奢享功能和大尺度兼?zhèn)浯竺娣e落地窗，最大化視野戶型要點(diǎn)：以觀景效果最大化為準(zhǔn)那么，不惜犧牲朝向，加深進(jìn)深尺度關(guān)鍵字：犧牲朝向、拉長進(jìn)深，保證景觀最大化，實(shí)現(xiàn)戶戶有景281-286㎡4房2廳3衛(wèi)315-318㎡4房2廳3衛(wèi)重點(diǎn)案例——世茂5號(hào)英式草坪景觀地中海風(fēng)格涼亭水景雕塑巴洛克風(fēng)情雕塑高檔石材硬質(zhì)鋪裝、東南亞風(fēng)情奧林匹克公園園林景觀規(guī)劃：6種世界風(fēng)情園林，分散布局實(shí)現(xiàn)多元國際化和均好性關(guān)鍵字：多元化、國際化、風(fēng)情化大堂高級(jí)黑金大理石電梯三菱電梯、兩部主人專用、一部保姆用門窗德國Hoppe門鎖，雙層中空本體綠鋼化玻璃，斷橋鋁合金窗框廚房德國POGGENPOHL櫥柜、意大利Smeg灶具、德國KUPPERSBUSCH廚用電器，歐洲WHIRLPOOL灶具及廚房用品衛(wèi)生間墻面、地面大理石，西班牙ROCA潔具及豪華雙人按摩浴缸供電高容量電表、大截面導(dǎo)線、多回路設(shè)計(jì)供水由地下二層生活水池經(jīng)生活水泵提升至屋頂水箱分7區(qū)供水，遠(yuǎn)程抄表排污室內(nèi)污、廢水分流，室外污、廢水合流空調(diào)美國TRANE可遙控中央空調(diào)管線高檔辦公樓宇的綜合布線系統(tǒng)重點(diǎn)案例——世茂5號(hào)裝修標(biāo)準(zhǔn)：10000元\㎡材質(zhì)選用：世界頂級(jí)、歐洲皇室一線品牌，尖端科技、環(huán)保循環(huán)、遠(yuǎn)程系統(tǒng)的大量運(yùn)用濱江豪宅特點(diǎn)分析——臻品豪宅特征概括北依外灘，對(duì)望陸家嘴：與黃浦江和世博會(huì)為鄰，外灘國際金融服務(wù)區(qū)的核心地段，萬國建筑博覽群的歷史人文景觀優(yōu)質(zhì)濱江資源：外灘黃金軸線，非頂級(jí)江景資源拱門大堂門廊陽臺(tái)、窗口陽臺(tái)窗口：純粹化古典主義風(fēng)格拱門：表達(dá)優(yōu)雅與和諧的設(shè)計(jì)感大堂：豎向線條莊嚴(yán)挺拔門廊：尊崇感、儀式感世界選材，手工打磨頂級(jí)石材百年香樟移植，軟硬景結(jié)合，多層奢華體驗(yàn)古典宮廷式綠化，硬質(zhì)鋪裝下沉式中央廣場(chǎng)客廳奢華大氣，與觀景陽臺(tái)和多功能房相連臥室完全獨(dú)立，多邊形設(shè)計(jì)，三面采光多功能房方正多功能實(shí)用，連接景觀大陽臺(tái)陽臺(tái)與客廳書房相連，保證觀景效果400㎡4房2廳4衛(wèi)308㎡4房2廳3衛(wèi)戶型要點(diǎn)：非全沿江單位，戶型設(shè)計(jì)并未一味求豪而大，更加注重精細(xì)化、尺度感和功能性的控制與分配關(guān)鍵字：精細(xì)化、奢華尺度與功能空間平衡化裝修情況功能空間地面墻面配置臥室實(shí)木地板高級(jí)墻紙大金中央空調(diào)

客廳實(shí)木地板實(shí)木地板法國凡爾賽灰大理石、非洲烏斑木、比利時(shí)格拉威寶玻璃廚房高級(jí)地磚高級(jí)面磚進(jìn)口德國GAGGEUNE整體櫥柜

裝修標(biāo)準(zhǔn)8000-16000元/平方米門窗廚具地板裝修標(biāo)準(zhǔn)：10000元\㎡材質(zhì)選用：世界頂級(jí)品牌運(yùn)用重點(diǎn)案例——華浙黃浦灣重點(diǎn)案例——華浙黃浦灣立面設(shè)計(jì)要點(diǎn)：采用現(xiàn)代濱江立面風(fēng)格，全玻璃幕墻和石材結(jié)合的前瞻性設(shè)計(jì)，后現(xiàn)代主義邁巴赫的產(chǎn)品氣質(zhì)關(guān)鍵字：濱江邁巴赫、濱江科技現(xiàn)代主義重點(diǎn)案例——華浙黃浦灣工程規(guī)劃：由6幢精裝修高層公寓與1幢酒店式公寓以及雙會(huì)所組成園林景觀規(guī)劃：1.5萬方城市水岸園林，精細(xì)化化城市園林關(guān)鍵字：水景園林、細(xì)致化、生態(tài)性湖石駁岸坡地草坪、喬木、鋪裝地面英式石材小品中央水岸景觀、疊水瀑布重點(diǎn)案例——華浙黃浦灣328㎡4房2廳4衛(wèi)沿江單位擴(kuò)大陽臺(tái)空間面積，保證江景資源最大化占有3梯兩戶設(shè)計(jì)，闊綽功能空間3套房，3.28米極致層高古典主義儀式感的“十字圓廳〞設(shè)計(jì)，和40㎡的闊綽門廳空間大面積落地窗，最大限度觀景戶型要點(diǎn)：沿江單位陽臺(tái)空間面積擴(kuò)大、對(duì)重點(diǎn)部位儀式感和尊崇感創(chuàng)新營造濱江豪宅特點(diǎn)分析——精品豪宅特征概括：新興濱江區(qū)域，通過產(chǎn)品打造〔豪裝〕躋身一線豪宅之列景觀地段資源：新興開發(fā)濱江區(qū)域，間接臨江、非一線江景資源立面設(shè)計(jì)：很精致不張揚(yáng)，注重細(xì)致化、品質(zhì)感和設(shè)計(jì)感規(guī)劃及園林景觀：規(guī)整半圍合式排布，中軸景觀延伸實(shí)現(xiàn)景觀視野最大化產(chǎn)品線：產(chǎn)品形態(tài)、面積段多元化，品質(zhì)精致化產(chǎn)品特征：從緊致到追求闊綽尺度全面設(shè)置裝修：執(zhí)著堅(jiān)持國際頂級(jí)化材質(zhì)的堆徹與比拼，增加科技感應(yīng)系統(tǒng)運(yùn)用重點(diǎn)案例——尚海灣豪庭打通徐匯濱江與徐浦大橋中軸，浦江灣區(qū)稀缺濱江：引入凱賓斯基五星級(jí)酒店、國際商業(yè)街等設(shè)施，周邊配套的整體檔次逐漸成長，凸現(xiàn)出浦江豪宅價(jià)值重點(diǎn)案例——尚海灣豪庭立面設(shè)計(jì)要點(diǎn)：新古典主義ARE-DECO風(fēng)格，天然石材配以大面積玻璃膜幕墻，強(qiáng)調(diào)建筑上下起伏的層次感和材質(zhì)的簡(jiǎn)潔細(xì)致關(guān)鍵字：層次感、簡(jiǎn)潔細(xì)致重點(diǎn)案例——尚海灣豪庭園林小品皇家中央園林景觀藝術(shù)風(fēng)雨廊重點(diǎn)案例——尚海灣豪庭五房：270度全景觀江陽臺(tái)，廣闊景觀視野；四房南向臨江，江景最大化占有的同時(shí)保證功能性和舒適性四房：雙衣帽設(shè)置，客廳與陽臺(tái)的貫穿尺度放大264㎡五房298㎡四房關(guān)鍵字:全景觀最大化、兼具功能舒適性功能室地