2025年物業(yè)管理師考試練習(xí)題及答案《物業(yè)管理基本制度與政策》一、單項選擇題（共30題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）1.根據(jù)《物業(yè)管理條例》，關(guān)于業(yè)主大會會議召開的規(guī)定，下列表述正確的是（）。A.業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會主任決定召開時間B.經(jīng)20%以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開臨時會議C.業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主參加D.業(yè)主大會作出制定和修改管理規(guī)約的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意答案：B解析：《物業(yè)管理條例》第十三條規(guī)定，經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議；A項錯誤，定期會議由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定；C項錯誤，應(yīng)當(dāng)是“雙過半”（專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且業(yè)主人數(shù)過半數(shù)）；D項錯誤，制定和修改管理規(guī)約需“雙過半”同意，而籌集和使用專項維修資金等需“雙三分之二”。2.某小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同約定“物業(yè)費包含公共區(qū)域綠化養(yǎng)護費”，但實際執(zhí)行中，物業(yè)公司將綠化養(yǎng)護外包給第三方，額外收取業(yè)主50元/月的“綠化服務(wù)費”。根據(jù)《民法典》，該行為（）。A.合法，因外包產(chǎn)生額外成本可另行收費B.不合法，物業(yè)公司不得拆分合同約定的服務(wù)項目重復(fù)收費C.合法，只要業(yè)主未提出異議即視為默認(rèn)D.不合法，需經(jīng)業(yè)主大會同意后方可加收答案：B解析：《民法典》第九百四十四條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分。物業(yè)服務(wù)合同已包含綠化養(yǎng)護費，拆分收費屬于重復(fù)收費，違反合同約定及誠信原則。3.某住宅項目交付后，建設(shè)單位未按《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，將代收的住宅專項維修資金移交給業(yè)主委員會。對此，縣級以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門可采取的措施是（）。A.對建設(shè)單位處1萬元以下罰款B.責(zé)令限期移交，逾期不移交的，處挪用金額2倍以下罰款C.直接將維修資金劃轉(zhuǎn)至業(yè)主委員會賬戶D.要求建設(shè)單位向全體業(yè)主公開道歉答案：B解析：《住宅專項維修資金管理辦法》第三十六條規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位挪用住宅專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。未移交屬于挪用情形，適用此條款。4.關(guān)于業(yè)主委員會的職責(zé)，下列不屬于《物業(yè)管理條例》規(guī)定范圍的是（）。A.召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況B.代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同C.監(jiān)督管理規(guī)約的實施D.決定調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)答案：D解析：《物業(yè)管理條例》第十五條規(guī)定，業(yè)主委員會履行以下職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。調(diào)整物業(yè)費需業(yè)主大會決定，非業(yè)主委員會職責(zé)。5.某小區(qū)1號樓302室業(yè)主將住宅改為棋牌室對外經(jīng)營，樓下202室業(yè)主以“噪音擾民”為由投訴。根據(jù)《民法典》，正確的處理方式是（）。A.物業(yè)公司可直接要求302室停止經(jīng)營B.202室業(yè)主需先向社區(qū)居委會申請調(diào)解，調(diào)解不成方可起訴C.302室業(yè)主需經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意，并辦理相關(guān)手續(xù)D.物業(yè)公司應(yīng)立即切斷302室水電供應(yīng)以制止噪音答案：C解析：《民法典》第二百七十九條規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。未取得同意的，利害關(guān)系人可請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或賠償損失。6.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)內(nèi)設(shè)置快遞柜并收取場地使用費，該收入應(yīng)（）。A.歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有，作為經(jīng)營收益B.歸全體業(yè)主共有，主要用于補充專項維修資金或業(yè)主共同決定的其他用途C.由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會平分D.歸建設(shè)單位所有，因場地為開發(fā)商原始產(chǎn)權(quán)答案：B解析：《民法典》第二百八十二條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。快遞柜占用公共區(qū)域，收益應(yīng)歸全體業(yè)主。7.某小區(qū)業(yè)主大會擬解聘現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)《物業(yè)管理條例》，應(yīng)當(dāng)經(jīng)（）。A.專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意B.專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意C.專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主同意D.全體業(yè)主一致同意答案：A解析：《物業(yè)管理條例》第十一條、第十二條規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主共同決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意（“雙過半”）。8.住宅專項維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循的原則是（）。A.方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致B.嚴(yán)格審批、封閉運行、誰使用誰承擔(dān)C.業(yè)主決策、物業(yè)執(zhí)行、政府監(jiān)督D.專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策答案：A解析：《住宅專項維修資金管理辦法》第十八條規(guī)定，住宅專項維修資金應(yīng)當(dāng)專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用，使用原則為“方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致”。9.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按合同約定對小區(qū)消防設(shè)施進(jìn)行定期檢查，導(dǎo)致火災(zāi)發(fā)生時消防栓無法使用，造成業(yè)主財產(chǎn)損失。根據(jù)《民法典》，責(zé)任應(yīng)由（）承擔(dān)。A.業(yè)主自行承擔(dān)，因火災(zāi)屬于意外事件B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，因其未履行合同義務(wù)C.建設(shè)單位承擔(dān)，因消防設(shè)施質(zhì)量問題D.消防部門承擔(dān)，因未盡監(jiān)管職責(zé)答案：B解析：《民法典》第九百四十二條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。未履行消防設(shè)施維護義務(wù)導(dǎo)致?lián)p失，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。10.業(yè)主拒交物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以（）。A.停止供電、供水、供熱、供燃?xì)釨.通過法律途徑起訴追討C.將業(yè)主列入失信名單D.要求業(yè)主委員會強制收繳答案：B解析：《民法典》第九百四十四條第三款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費。業(yè)主拒交的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過協(xié)商或訴訟解決。（因篇幅限制，此處省略單項選擇題1130題及答案，實際考試中完整題量為30題）二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）31.根據(jù)《物業(yè)管理條例》，業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權(quán)利包括（）。A.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作B.提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議C.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同D.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定E.選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)答案：ABCE解析：D項屬于業(yè)主義務(wù)（《物業(yè)管理條例》第七條），其余選項為業(yè)主權(quán)利（第八條、第十條）。32.下列關(guān)于管理規(guī)約的說法中，正確的有（）。A.管理規(guī)約由業(yè)主大會制定和修改B.管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力C.管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)的使用、維護、管理等事項D.管理規(guī)約可以約定業(yè)主對共有部分的權(quán)利和義務(wù)E.建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，業(yè)主入住后自動失效答案：ABCD解析：E項錯誤，臨時管理規(guī)約在業(yè)主大會制定正式管理規(guī)約后失效，而非業(yè)主入住后自動失效。33.住宅專項維修資金可用于（）。A.小區(qū)圍墻倒塌后的重建B.電梯控制系統(tǒng)升級改造C.業(yè)主自家衛(wèi)生間漏水維修D(zhuǎn).小區(qū)公共區(qū)域路燈更換E.物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公設(shè)備采購答案：ABD解析：專項維修資金用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造（《住宅專項維修資金管理辦法》第三條）。C項為業(yè)主專有部分，E項為企業(yè)自用設(shè)備，均不可使用。34.根據(jù)《民法典》，物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括（）。A.服務(wù)事項B.服務(wù)質(zhì)量C.服務(wù)費用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法D.維修資金的使用E.服務(wù)期限答案：ABCDE解析：《民法典》第九百三十八條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。35.業(yè)主大會的召開形式可以是（）。A.集體討論B.書面征求意見C.網(wǎng)絡(luò)投票D.電話確認(rèn)E.委托他人代為投票答案：ABCE解析：《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第二十二條規(guī)定，業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；凡需投票表決的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人簽字；業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。網(wǎng)絡(luò)投票需在管理規(guī)約或議事規(guī)則中明確，電話確認(rèn)無法律效力。（因篇幅限制，此處省略多項選擇題3645題及答案，實際考試中完整題量為15題）三、案例分析題（共3題，每題20分，共60分）案例一：某小區(qū)建于2018年，共有5棟住宅樓，300戶業(yè)主。2024年8月，小區(qū)電梯頻繁故障，業(yè)主多次向物業(yè)服務(wù)企業(yè)（甲公司）反映，但甲公司以“電梯在保修期內(nèi)，應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)”為由未予處理。9月15日，2號樓電梯突發(fā)故障，業(yè)主王某被困2小時，送醫(yī)檢查后診斷為“應(yīng)激性高血壓”，產(chǎn)生醫(yī)療費2000元。經(jīng)核查，該電梯保修期已于2023年12月31日屆滿。問題：1.甲公司以“電梯在保修期內(nèi)”為由拒絕維修是否合法？說明理由。（5分）2.王某的醫(yī)療費應(yīng)由誰承擔(dān)？說明法律依據(jù)。（7分）3.若業(yè)主擬使用住宅專項維修資金維修電梯，需履行哪些程序？（8分）答案：1.不合法。理由：根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第四十條，電梯屬于電氣管線、設(shè)備安裝工程，最低保修期限為2年（自竣工驗收合格之日起計算）。案例中電梯保修期至2023年12月31日屆滿，2024年8月已超出保修期，甲公司作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)履行對共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護義務(wù)（《物業(yè)管理條例》第三十五條、《民法典》第九百四十二條）。2.應(yīng)由甲公司承擔(dān)。法律依據(jù)：《民法典》第九百四十二條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。甲公司未履行電梯維護義務(wù)，導(dǎo)致王某被困受傷，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任（《民法典》第五百七十七條）。3.程序如下：（1）甲公司或業(yè)主委員會提出使用建議（《住宅專項維修資金管理辦法》第二十二條）；（2）召開業(yè)主大會，經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意（“雙三分之二”）（《物業(yè)管理條例》第十二條）；（3）向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申請列支，經(jīng)審核同意后，由專戶管理銀行劃轉(zhuǎn)資金（《住宅專項維修資金管理辦法》第二十三條）；（4）維修完成后，公示維修費用分?jǐn)偳闆r（《住宅專項維修資金管理辦法》第二十四條）。案例二：2024年3月，某小區(qū)業(yè)主委員會（以下簡稱“業(yè)委會”）任期屆滿，但因部分業(yè)主對候選人資格有異議，未能及時完成換屆選舉。原業(yè)委會繼續(xù)履行職責(zé)期間，以“提升小區(qū)品質(zhì)”為由，未經(jīng)業(yè)主大會同意，與乙公司簽訂《小區(qū)景觀改造合同》，約定由乙公司對小區(qū)公共綠地進(jìn)行改造，費用從公共收益中支出。改造過程中，部分業(yè)主以“未參與決策”為由阻撓施工，引發(fā)糾紛。問題：1.原業(yè)委會任期屆滿后繼續(xù)履職是否合法？說明理由。（5分）2.業(yè)委會與乙公司簽訂的景觀改造合同是否有效？說明法律依據(jù)。（7分）3.針對業(yè)主阻撓施工的行為，應(yīng)如何處理？（8分）答案：1.不合法。理由：《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第四十七條規(guī)定，業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，進(jìn)行換屆選舉；任期屆滿仍未換屆的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍未組織的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。原業(yè)委會任期屆滿后無合法依據(jù)繼續(xù)履職。2.合同無效。法律依據(jù)：《物業(yè)管理條例》第十五條規(guī)定，業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同，其他重大事項需經(jīng)業(yè)主大會決定。景觀改造屬于利用公共收益的重大事項（《民法典》第二百七十八條），需經(jīng)業(yè)主大會“雙過半”同意。業(yè)委會未經(jīng)授權(quán)簽訂合同，超越職權(quán)，合同無效（《民法典》第一百七十一條）。3.處理方式：（1）街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)介入，責(zé)令原業(yè)委會停止改造行為，終止合同（《物業(yè)管理條例》第十九條）；（2）組織業(yè)主召開臨時業(yè)主大會，重新表決景觀改造事項，需經(jīng)“雙過半”業(yè)主同意后方可實施；（3）對已產(chǎn)生的合理費用，由原業(yè)委會成員承擔(dān)連帶責(zé)任（《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第五十八條）；（4）業(yè)主阻撓施工應(yīng)通過協(xié)商解決，不得采取暴力手段；若造成損失，需承擔(dān)賠償責(zé)任（《民法典》第一千一百六十五條）。案例三：某小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同約定“物業(yè)費按建筑面積每月2.5元/㎡收取，含公共區(qū)域清潔、綠化、秩序維護等服