2025年學(xué)歷類自考專業(yè)(法律)房地產(chǎn)法-民法學(xué)參考題庫含答案解析一、單選題（共35題）1.根據(jù)《民法典》規(guī)定，房屋所有權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記后發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。下列哪種情形下房屋所有權(quán)變動(dòng)未經(jīng)登記也可生效？【選項(xiàng)】A.因繼承取得房屋所有權(quán)B.因法院判決取得房屋所有權(quán)C.因合法建造房屋取得所有權(quán)D.以上均可【參考答案】D【解析】1.《民法典》第231條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。2.第230條規(guī)定，因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時(shí)發(fā)生效力。3.第229條規(guī)定，因人民法院的法律文書導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的，自法律文書生效時(shí)發(fā)生效力。4.綜上，A、B、C均屬于無需登記即可取得所有權(quán)的情形，故正確答案為D。2.下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的表述，正確的是？【選項(xiàng)】A.住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的自動(dòng)續(xù)期B.非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿自動(dòng)續(xù)期C.所有建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期均需重新簽訂合同D.續(xù)期是否繳費(fèi)由地方政府自行決定【參考答案】A【解析】1.《民法典》第359條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期；非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。2.非住宅用地續(xù)期需重新申請(qǐng)（非自動(dòng)），且可能涉及費(fèi)用（如《城市房地產(chǎn)管理法》第22條）。3.住宅續(xù)期費(fèi)用問題法律尚未明確規(guī)定，但“自動(dòng)續(xù)期”是法定義務(wù)，故排除B、C、D。3.甲將房屋出租給乙，租期5年。第3年甲欲出售該房，乙主張優(yōu)先購買權(quán)。下列哪種情形乙無權(quán)主張優(yōu)先購買權(quán)？【選項(xiàng)】A.甲將房屋賣給按份共有人丙B.甲的胞弟以同等條件購買C.房屋共有人丁主張優(yōu)先購買D.甲通過拍賣方式出售房屋【參考答案】A【解析】1.《民法典》第726條規(guī)定，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的，承租人不得主張優(yōu)先購買權(quán)（選項(xiàng)A正確）。2.親屬關(guān)系（選項(xiàng)B）、普通共有人（選項(xiàng)C）不影響承租人優(yōu)先權(quán)；拍賣（選項(xiàng)D）雖可阻卻優(yōu)先權(quán)，但需提前5日通知承租人，未通知的仍可主張。4.宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有何種權(quán)利？【選項(xiàng)】A.占有、使用、收益和處分權(quán)B.占有、使用、收益權(quán)C.占有和使用權(quán)D.使用權(quán)和有限處分權(quán)【參考答案】C【解析】1.《民法典》第362條規(guī)定，宅基地使用權(quán)人僅享有占有和使用權(quán)，不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓、抵押（排除A、B、D）。2.收益權(quán)體現(xiàn)為利用宅基地建造住宅自住，非經(jīng)營性收益；處分權(quán)受《土地管理法》嚴(yán)格限制，僅能在本集體內(nèi)符合條件轉(zhuǎn)讓。5.下列哪項(xiàng)屬于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的禁止行為？【選項(xiàng)】A.要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估B.要求補(bǔ)充申請(qǐng)材料C.就登記事項(xiàng)詢問申請(qǐng)人D.實(shí)地查看房屋狀況【參考答案】A【解析】1.《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第22條規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)不得要求重復(fù)提供資料、強(qiáng)制評(píng)估、超出登記范圍審查（選項(xiàng)A違法）。2.選項(xiàng)B、C、D均為登記機(jī)構(gòu)的合法職責(zé)（《條例》第18、19條）。6.甲將房屋抵押給乙后，未經(jīng)乙同意將房屋出租給丙?，F(xiàn)乙實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，丙主張買賣不破租賃。該主張是否成立？【選項(xiàng)】A.成立，因租賃合同簽訂在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)前B.不成立，因抵押登記在先C.成立，但丙需補(bǔ)償乙損失D.不成立，因甲未告知抵押情況【參考答案】B【解析】1.《民法典》第405條規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。2.本題中乙的抵押權(quán)已登記且設(shè)立在先（抵押>租賃），故丙無權(quán)主張買賣不破租賃。7.商品房預(yù)售合同備案的性質(zhì)屬于？【選項(xiàng)】A.物權(quán)登記B.合同生效要件C.行政管理措施D.對(duì)抗第三人效力【參考答案】C【解析】1.《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定的預(yù)售合同備案，是行政機(jī)關(guān)為監(jiān)管交易設(shè)置的程序（選項(xiàng)C正確）。2.備案不影響合同效力（非生效要件），無物權(quán)公示效力（非登記），也不產(chǎn)生對(duì)抗效力。8.業(yè)主大會(huì)決定籌集維修資金，需經(jīng)專有部分占建筑物總面積及業(yè)主人數(shù)比例均通過的是？【選項(xiàng)】A.1/2以上同意B.2/3以上同意C.3/4以上同意D.全體同意【參考答案】B【解析】1.《民法典》第278條規(guī)定，籌集維修資金屬“共同決定事項(xiàng)”，需雙2/3（面積+人數(shù)）參與，雙過半通過。2.陷阱選項(xiàng)C（3/4）適用于改建重建，《物業(yè)管理?xiàng)l例》另有規(guī)定，需區(qū)分情形。9.下列哪種情形可導(dǎo)致房屋買賣合同無效？【選項(xiàng)】A.賣方隱瞞房屋已被抵押的事實(shí)B.經(jīng)濟(jì)適用房未滿5年轉(zhuǎn)讓C.農(nóng)村房屋賣給非本集體成員D.未取得預(yù)售許可證銷售期房【參考答案】C【解析】1.選項(xiàng)A、B、D均屬可撤銷或合同效力待定（如補(bǔ)辦手續(xù)），非當(dāng)然無效。2.選項(xiàng)C違反《土地管理法》關(guān)于宅基地不得向集體外轉(zhuǎn)讓的強(qiáng)制性規(guī)定（第62條），合同無效。10.房屋被征收時(shí)，被征收人有權(quán)獲得的補(bǔ)償不包括？【選項(xiàng)】A.被征收房屋價(jià)值B.搬遷與臨時(shí)安置費(fèi)C.土地使用權(quán)溢價(jià)D.停產(chǎn)停業(yè)損失【參考答案】C【解析】1.《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第17條規(guī)定補(bǔ)償范圍含房屋價(jià)值（A）、搬遷費(fèi)（B）、停產(chǎn)停業(yè)損失（D），排除C。2.房屋價(jià)值補(bǔ)償已包含土地使用權(quán)價(jià)值，不再單獨(dú)計(jì)算“溢價(jià)”。11.根據(jù)《民法典》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記的法律后果是？【選項(xiàng)】A.合同無效B.不發(fā)生物權(quán)效力C.登記后可對(duì)抗善意第三人D.權(quán)利人可主張侵權(quán)責(zé)任【參考答案】B【解析】根據(jù)《民法典》第214條，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。本題核心在于區(qū)分債權(quán)合同效力與物權(quán)變動(dòng)效力：未辦理登記不影響合同效力（故A錯(cuò)誤），但不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果（B正確）。選項(xiàng)C屬于動(dòng)產(chǎn)抵押的登記對(duì)抗規(guī)則，D與物權(quán)變動(dòng)無直接關(guān)聯(lián)。12.房屋租賃合同約定的租期超過20年，其法律后果是？【選項(xiàng)】A.超過部分無效B.合同整體無效C.視為不定期租賃D.可續(xù)簽補(bǔ)充協(xié)議【參考答案】A【解析】依據(jù)《民法典》第705條，租賃期限不得超過20年，超過部分無效。合同其他條款依然有效（故B錯(cuò)誤）。不定期租賃需滿足"未約定租期"或"繼續(xù)使用"等條件（C不適用）。D屬于當(dāng)事人意思自治范疇，不影響法定期限限制。13.抵押期間抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，受讓人主張取得無負(fù)擔(dān)物權(quán)的條件是？【選項(xiàng)】A.征得抵押權(quán)人口頭同意B.抵押權(quán)登記已注銷C.受讓人代為清償債務(wù)D.轉(zhuǎn)讓價(jià)款優(yōu)先清償債務(wù)【參考答案】C【解析】根據(jù)《民法典》第406條，抵押期間抵押人可轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但抵押權(quán)不受影響。受讓人可通過代償債務(wù)消滅抵押權(quán)（C正確）。A項(xiàng)錯(cuò)誤因需書面同意，B項(xiàng)是轉(zhuǎn)讓后果而非條件，D項(xiàng)系抵押權(quán)人權(quán)利而非受讓人取得物權(quán)的條件。14.小區(qū)業(yè)主共同決定使用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)，需滿足的表決比例是？【選項(xiàng)】A.專有部分面積占比2/3且人數(shù)占比2/3B.雙過半數(shù)同意C.面積及人數(shù)均過3/4D.面積3/4且人數(shù)3/4【參考答案】A【解析】《民法典》第278條規(guī)定，改變共有部分用途屬"重大事項(xiàng)"，需"雙三分之二"參與表決，且參與表決中"雙過半"通過。當(dāng)前題目未明確是否指表決通過比例，結(jié)合真題命題慣例，A項(xiàng)為業(yè)主共同決定的啟動(dòng)門檻，B項(xiàng)適用于一般事項(xiàng)，C、D混淆了表決基數(shù)和通過比例。15.農(nóng)村村民將宅基地房屋出售給城鎮(zhèn)居民，該合同的效力是？【選項(xiàng)】A.有效B.無效C.效力待定D.可撤銷【參考答案】B【解析】根據(jù)《土地管理法》第62條及國家政策，宅基地使用權(quán)不得向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓。此類合同違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，依據(jù)《民法典》第153條應(yīng)認(rèn)定無效（B正確）。C項(xiàng)適用于無權(quán)處分等情形，D項(xiàng)需存在欺詐、脅迫等事由。16.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以售后包租方式銷售未竣工商品房，該行為性質(zhì)屬于？【選項(xiàng)】A.合法營銷模式B.委托代理關(guān)系C.變相融資行為D.租賃合同關(guān)系【參考答案】C【解析】依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第11條，未竣工商品房不得以售后包租方式銷售。該行為實(shí)質(zhì)是以租賃回報(bào)為誘餌進(jìn)行資金回籠，具有非法融資性質(zhì)（C正確）。司法實(shí)踐中多認(rèn)定違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定而無效。17.建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)表現(xiàn)是？【選項(xiàng)】A.對(duì)專有部分專屬支配B.對(duì)地基的單獨(dú)處分權(quán)C.參與管理公共維修資金D.外墻廣告收益?zhèn)€人所有【參考答案】C【解析】建筑物區(qū)分所有權(quán)包含專有權(quán)、共有權(quán)和共同管理權(quán)。共有權(quán)指向共有部分（如電梯、外墻、公共設(shè)施），維修資金管理屬于共有權(quán)范疇（C正確）。A系專有權(quán)內(nèi)容，B違反"房地一體"原則，D項(xiàng)中廣告收益歸全體業(yè)主共有。18.房屋買賣合同簽訂后房屋意外毀損，風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)規(guī)則是？【選項(xiàng)】A.出賣人承擔(dān)B.買受人承擔(dān)C.按出賣人過錯(cuò)比例分擔(dān)D.交付后由買受人承擔(dān)【參考答案】D【解析】《民法典》第604條規(guī)定，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)。房屋風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)采用"交付主義"（D正確），不考慮所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記情況（區(qū)別于物權(quán)變動(dòng)規(guī)則）。19.地役權(quán)設(shè)立的要件是？【選項(xiàng)】A.需簽訂書面合同B.辦理登記手續(xù)C.支付對(duì)價(jià)D.實(shí)際占有供役地【參考答案】A【解析】《民法典》第373條規(guī)定，設(shè)立地役權(quán)應(yīng)當(dāng)采用書面形式（A正確）。登記系對(duì)抗要件而非設(shè)立要件（B錯(cuò)誤）；C項(xiàng)非必備條件（可有無償?shù)匾蹤?quán)），D項(xiàng)適用于用益物權(quán)中的占有型權(quán)利（如土地承包經(jīng)營權(quán)）。20.因商品房存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題，買受人請(qǐng)求解除合同的訴訟時(shí)效為？【選項(xiàng)】A.1年B.3年C.自發(fā)現(xiàn)問題時(shí)起算D.不受時(shí)效限制【參考答案】B【解析】根據(jù)《民法典》第188條，普通訴訟時(shí)效為3年（B正確），自知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受侵害時(shí)起算。C系時(shí)效起算點(diǎn)表述不完整，D僅適用于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而解除合同屬債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。需注意：質(zhì)量缺陷若造成侵權(quán)損害，可能出現(xiàn)請(qǐng)求權(quán)競合。21.根據(jù)《民法典》規(guī)定，居住權(quán)的設(shè)立應(yīng)當(dāng)采用何種形式？【選項(xiàng)】A.口頭形式B.公證形式C.書面合同加登記D.默認(rèn)推定形式【參考答案】C【解析】根據(jù)《民法典》第366條，居住權(quán)應(yīng)當(dāng)通過書面合同設(shè)立，并依法辦理登記（登記生效主義）。口頭形式（A）不符合法定要求；公證形式（B）非強(qiáng)制性；居住權(quán)不存在默認(rèn)推定（D），必須明示設(shè)立。22.下列哪類建設(shè)用地使用權(quán)的年限為70年？【選項(xiàng)】A.商業(yè)用地B.工業(yè)用地C.住宅用地D.旅游用地【參考答案】C【解析】《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，居住用地（住宅用地）使用權(quán)最高年限為70年；商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年（A、D錯(cuò)誤），工業(yè)用地為50年（B錯(cuò)誤）。23.甲將名下房屋賣給乙并交付使用，但未辦理過戶登記。后甲又將該房屋賣給不知情的丙并完成登記。此時(shí)房屋所有權(quán)應(yīng)歸誰？【選項(xiàng)】A.甲B.乙C.丙D.乙丙共有【參考答案】C【解析】根據(jù)《民法典》第209條，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記生效。乙雖占有房屋但未登記，不享有所有權(quán)；丙因完成登記取得所有權(quán)（善意取得制度適用）。24.關(guān)于房地產(chǎn)抵押，下列說法正確的是？【選項(xiàng)】A.抵押人可單獨(dú)轉(zhuǎn)讓已抵押的房屋B.抵押權(quán)人有權(quán)直接處分抵押物C.抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立D.抵押登記是抵押權(quán)設(shè)立的必要條件【參考答案】D【解析】《民法典》第402條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立（C錯(cuò)誤，D正確）。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)需經(jīng)抵押權(quán)人同意（A錯(cuò)誤）；抵押權(quán)人需通過司法程序或約定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，不可直接處分（B錯(cuò)誤）。25.建筑物區(qū)分所有權(quán)中，專有部分不包括？【選項(xiàng)】A.套內(nèi)使用面積B.電梯C.陽臺(tái)D.承重墻【參考答案】B【解析】《民法典》第271條規(guī)定，專有部分包括套內(nèi)空間（A、C）、非承重結(jié)構(gòu)（D錯(cuò)誤，承重墻屬共有部分）。電梯（B）屬于共有部分，為全體業(yè)主共同所有。26.房地產(chǎn)預(yù)售許可證的頒發(fā)主體是？【選項(xiàng)】A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)B.縣級(jí)以上人民政府C.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)D.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門【參考答案】D【解析】依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第6條，預(yù)售許可證由市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門（房管局）審核頒發(fā)（D正確）。登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)物權(quán)登記（C錯(cuò)誤），政府不直接頒發(fā)（B錯(cuò)誤）。27.下列情形中，物業(yè)服務(wù)合同無效的是？【選項(xiàng)】A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)無資質(zhì)B.合同未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)C.收費(fèi)條款未公示D.合同期限超過3年【參考答案】A【解析】根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第32條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需具備資質(zhì)，無資質(zhì)簽訂合同因主體不適格而無效（A正確）。未經(jīng)授權(quán)（B）和未公示（C）屬可撤銷情形；合同期限無強(qiáng)制上限（D錯(cuò)誤）。28.因房屋權(quán)屬爭議提起的訴訟，專屬管轄法院是？【選項(xiàng)】A.被告住所地法院B.不動(dòng)產(chǎn)所在地法院C.合同簽訂地法院D.原告住所地法院【參考答案】B【解析】《民事訴訟法》第34條規(guī)定，因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動(dòng)產(chǎn)所在地法院專屬管轄（B正確）。其他選項(xiàng)均不適用不動(dòng)產(chǎn)專屬管轄規(guī)則。29.房屋租賃合同期限超過6個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)采用何種形式？【選項(xiàng)】A.口頭形式B.書面形式C.公證形式D.備案登記【參考答案】B【解析】《民法典》第707條規(guī)定，租賃期限6個(gè)月以上的合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式（B正確）。未采用書面形式的視為不定期租賃。公證（C）和備案（D）非強(qiáng)制性要求。30.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，若未辦理過戶登記，其轉(zhuǎn)讓合同的效力是？【選項(xiàng)】A.無效B.可撤銷C.有效D.效力待定【參考答案】C【解析】依據(jù)《民法典》第215條“區(qū)分原則”，未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記不影響債權(quán)合同效力（C正確）。登記僅為物權(quán)變動(dòng)要件，合同本身符合生效要件即有效。31.根據(jù)《民法典》物權(quán)編，下列不屬于用益物權(quán)的是？【選項(xiàng)】A.土地承包經(jīng)營權(quán)B.宅基地使用權(quán)C.地役權(quán)D.留置權(quán)【參考答案】D【解析】1.用益物權(quán)是對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)依法享有的占有、使用和收益的權(quán)利?！睹穹ǖ洹芬?guī)定的用益物權(quán)包括土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、居住權(quán)、地役權(quán)。2.選項(xiàng)D“留置權(quán)”屬于擔(dān)保物權(quán)（《民法典》第447條），而非用益物權(quán)，符合題意。3.其余選項(xiàng)均為用益物權(quán)的法定類型（《民法典》第二分編第十一至十四章）。32.開發(fā)商甲將已預(yù)售的商品房抵押給銀行乙，購房者丙已支付全部房款但未辦理過戶登記。若甲未能償還貸款，乙主張行使抵押權(quán)，下列說法正確的是？【選項(xiàng)】A.乙的抵押權(quán)優(yōu)先于丙的購房債權(quán)B.丙可主張買賣合同無效并要求賠償C.丙有權(quán)要求排除乙的抵押權(quán)D.乙不得對(duì)該商品房行使抵押權(quán)【參考答案】C【解析】1.根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第7條，買受人已支付全部價(jià)款且未過戶非因自身原因，可請(qǐng)求排除抵押權(quán)。2.選項(xiàng)A錯(cuò)誤：購房者支付全款后享有物權(quán)期待權(quán)，優(yōu)先于普通抵押權(quán)。3.選項(xiàng)B錯(cuò)誤：合同有效，但丙可主張解除合同或排除抵押權(quán)。4.選項(xiàng)D錯(cuò)誤：乙的抵押權(quán)有效，但因丙的權(quán)利優(yōu)先而不能行使。33.關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)，下列哪一表述錯(cuò)誤？【選項(xiàng)】A.業(yè)主對(duì)專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利B.業(yè)主對(duì)共有部分享有共同管理和使用的權(quán)利C.改變共有部分的用途需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主同意D.業(yè)主大會(huì)決定籌集維修資金需經(jīng)雙三分之二以上業(yè)主同意【參考答案】C【解析】1.選項(xiàng)C錯(cuò)誤：根據(jù)《民法典》第278條，改變共有部分用途屬于“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”，需經(jīng)專有部分面積占比2/3以上且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決雙3/4同意。2.選項(xiàng)A、B符合《民法典》第271條關(guān)于專有部分和共有部分權(quán)利的規(guī)定。3.選項(xiàng)D正確：籌集維修資金適用“雙三分之二參與+雙過半同意”規(guī)則（《民法典》第278條第6項(xiàng)）。34.甲將房屋出租給乙，租期5年。第3年甲將房屋賣給丙并完成過戶，乙要求繼續(xù)承租。下列說法正確的是？【選項(xiàng)】A.租賃合同因所有權(quán)變動(dòng)自動(dòng)終止B.丙可要求乙搬離，且無需承擔(dān)違約責(zé)任C.乙有權(quán)依原租賃合同繼續(xù)居住至租期屆滿D.乙需與丙重新簽訂租賃合同【參考答案】C【解析】1.根據(jù)《民法典》第725條“買賣不破租賃”原則，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同效力。2.選項(xiàng)A、B錯(cuò)誤：租賃合同對(duì)受讓人丙繼續(xù)有效。3.選項(xiàng)D錯(cuò)誤：無需重新簽訂合同，原合同權(quán)利義務(wù)由丙法定承受。35.下列哪項(xiàng)行為違反《民法典》關(guān)于相鄰關(guān)系的規(guī)定？【選項(xiàng)】A.甲在自家院內(nèi)種植樹木，根系延伸至鄰居乙的院墻導(dǎo)致墻體開裂B.乙維修房屋時(shí)臨時(shí)占用甲的庭院，事先征得甲同意C.丙安裝空調(diào)外機(jī)時(shí)預(yù)留與鄰居窗戶的安全距離D.丁在深夜使用高音量音響播放音樂【參考答案】A【解析】1.根據(jù)《民法典》第295條，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。2.選項(xiàng)A違反第296條：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)盡量避免損害相鄰不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人。甲的行為構(gòu)成對(duì)乙的不當(dāng)侵害。3.選項(xiàng)B、C符合相鄰權(quán)合理行使規(guī)則，D雖構(gòu)成侵權(quán)但不屬于相鄰關(guān)系范疇（屬噪音污染）。二、多選題（共35題）1.根據(jù)《民法典》及相關(guān)法律規(guī)定，下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記效力的表述，正確的有：【選項(xiàng)】A.不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記一律不發(fā)生效力B.地役權(quán)的設(shè)立自地役權(quán)合同生效時(shí)成立，未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人C.土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人D.船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等特殊動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人E.因繼承取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，未經(jīng)登記不得處分該物權(quán)【參考答案】BCE【解析】A錯(cuò)誤，并非所有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)均需登記生效，如非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)（繼承、生效法律文書等）可不經(jīng)登記直接生效；B正確，《民法典》第374條規(guī)定地役權(quán)自合同生效時(shí)設(shè)立，登記對(duì)抗；C正確，土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓依《農(nóng)村土地承包法》第35條采登記對(duì)抗主義；D錯(cuò)誤，特殊動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)抗規(guī)則不適用于不動(dòng)產(chǎn)；E正確，《民法典》第230條明確規(guī)定因繼承取得物權(quán)的，處分時(shí)未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)效力。2.下列情形中，房屋租賃合同的出租人有權(quán)單方解除合同的有：【選項(xiàng)】A.承租人擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)影響安全B.承租人延遲支付租金達(dá)1個(gè)月C.承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租次承租人D.租賃房屋因政府征收導(dǎo)致合同無法履行E.承租人利用房屋從事違法活動(dòng)【參考答案】ACDE【解析】A正確，《民法典》第711條規(guī)定擅自變動(dòng)建筑主體結(jié)構(gòu)可解除合同；B錯(cuò)誤，《民法典》第722條要求遲延支付租金經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不支付才可解除；C正確，依據(jù)《民法典》第716條擅自轉(zhuǎn)租可解除；D正確，《民法典》第725條因不可歸責(zé)于雙方原因致使合同無法履行可解除；E正確，《民法典》第708條明確禁止違法使用租賃物。3.關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分，下列表述錯(cuò)誤的有：【選項(xiàng)】A.樓頂廣告牌收益歸頂層住戶單獨(dú)所有B.業(yè)主大會(huì)可決定將共有部分改作經(jīng)營性用房C.占用業(yè)主共有道路的停車位屬開發(fā)商所有D.未經(jīng)業(yè)主共同決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得利用共有部分開展經(jīng)營活動(dòng)E.建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地原則上歸全體業(yè)主共有【參考答案】ACE【解析】A錯(cuò)誤，《民法典》第283條規(guī)定共有部分收益歸全體業(yè)主共有；B正確，需業(yè)主共同決定（《民法典》第278條）；C錯(cuò)誤，《民法典》第275條明確占用共有道路的車位屬業(yè)主共有；D正確，依據(jù)《民法典》第282條；E錯(cuò)誤，綠地歸屬應(yīng)依規(guī)劃，明示個(gè)人所有的可排除共有（《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第2條）。4.依據(jù)《民法典》，下列哪些房地產(chǎn)抵押行為無效？【選項(xiàng)】A.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)單獨(dú)抵押B.以查封狀態(tài)下的商品房設(shè)定抵押C.抵押已出租房屋未書面告知承租人D.以預(yù)售商品房為在建工程設(shè)定抵押E.將抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值再抵押時(shí)超出余額部分【參考答案】ABE【解析】A錯(cuò)誤，《民法典》第399條禁止集體土地使用權(quán)單獨(dú)抵押；B錯(cuò)誤，被查封財(cái)產(chǎn)禁止抵押；C屬于程序瑕疵不當(dāng)然導(dǎo)致無效；D合法，《民法典》第395條允許在建工程抵押；E錯(cuò)誤，《民法典》第414條禁止重復(fù)抵押中超出抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值。5.在商品房預(yù)售合同中，屬于出賣人根本違約的情形包括：【選項(xiàng)】A.交付房屋實(shí)際建筑面積比合同約定減少3%B.遲延交房超過合同約定日期60日C.擅自將規(guī)劃設(shè)計(jì)中的綠地改為停車位D.房屋地基工程存在重大質(zhì)量問題E.未按約定取得商品房預(yù)售許可證明【參考答案】BCDE【解析】A屬輕微瑕疵（誤差3%未達(dá)法定5%解除標(biāo)準(zhǔn)）；B符合《商品房買賣合同解釋》第11條逾期60日可解除；C屬于擅自變更重要規(guī)劃構(gòu)成根本違約；D存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題（《民法典》第617條）；E違反《城市房地產(chǎn)管理法》第45條預(yù)售許可強(qiáng)制性規(guī)定致合同無效。6.關(guān)于宅基地使用權(quán)的表述，符合法律規(guī)定的有：【選項(xiàng)】A.城鎮(zhèn)居民可通過繼承房屋取得宅基地使用權(quán)B.宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓給本集體外人員C.宅基地使用權(quán)抵押僅限于金融機(jī)構(gòu)試點(diǎn)地區(qū)D.因自然災(zāi)害滅失的宅基地不予重新分配E.宅基地使用權(quán)人有權(quán)在房前屋后種植林木【參考答案】BE【解析】A錯(cuò)誤，宅基地使用權(quán)不能繼承，僅可繼承房屋（房地一體原則受限）；B正確，《土地管理法》第62條限制外部流轉(zhuǎn)；C錯(cuò)誤，現(xiàn)行法禁止宅基地使用權(quán)抵押；D錯(cuò)誤，《土地管理法》第62條規(guī)定滅失宅基地應(yīng)重新分配；E正確，種植林木屬合法利用方式。7.下列物權(quán)變動(dòng)中，不以登記為生效要件的有：【選項(xiàng)】A.因人民法院生效判決導(dǎo)致房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移B.建設(shè)用地使用權(quán)的出讓C.土地承包經(jīng)營權(quán)的互換D.通過招標(biāo)取得荒山承包經(jīng)營權(quán)E.因離婚財(cái)產(chǎn)分割取得房屋所有權(quán)【參考答案】ACE【解析】A正確，非基于法律行為取得的物權(quán)自法律文書生效時(shí)變動(dòng)；B錯(cuò)誤，建設(shè)用地使用權(quán)出讓需登記生效；C正確，《農(nóng)村土地承包法》第35條規(guī)定登記對(duì)抗；D錯(cuò)誤，荒山承包經(jīng)營權(quán)首次取得依《民法典》第333條需登記確認(rèn)；E正確，依《民法典》第229條離婚分割屬法律行為引致的物權(quán)變動(dòng)，判決生效即轉(zhuǎn)移。8.業(yè)主大會(huì)作出的決定對(duì)全體業(yè)主具有約束力需同時(shí)滿足：【選項(xiàng)】A.經(jīng)專有部分面積占比2/3以上業(yè)主參與表決B.表決事項(xiàng)獲得參與表決專有部分面積過半數(shù)同意C.參與表決人數(shù)超過業(yè)主總?cè)藬?shù)半數(shù)D.涉及籌集維修資金需雙3/4多數(shù)通過E.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘需雙過半同意【參考答案】AD【解析】A正確，《民法典》第278條要求參與表決面積占比2/3；B缺人數(shù)標(biāo)準(zhǔn)不完整；C缺面積比例要求；D正確，籌集維修資金需參與表決中面積+人數(shù)雙3/4；E錯(cuò)誤，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅需雙過半（面積+人數(shù)）。9.關(guān)于房地產(chǎn)居間合同的特征，正確的有：【選項(xiàng)】A.居間人促成合同成立才能收取報(bào)酬B.居間人未促成交易的不得要求支付必要費(fèi)用C.居間人故意隱瞞重要事實(shí)需賠償損失D.委托人可隨時(shí)單方解除居間合同E.居間人可同時(shí)代理買賣雙方簽訂合同【參考答案】ACD【解析】A正確，《民法典》第964條規(guī)定促成交易是報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)條件；B錯(cuò)誤，未促成交易可請(qǐng)求必要費(fèi)用；C正確，《民法典》第962條設(shè)定如實(shí)報(bào)告義務(wù)；D正確，居間合同雙方享有任意解除權(quán)；E錯(cuò)誤，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第25條禁止雙邊代理。10.開發(fā)商交付商品房時(shí)，買受人有權(quán)拒絕收房的情形包括：【選項(xiàng)】A.未提供《住宅質(zhì)量保證書》B.實(shí)測面積與合同約定存在2%誤差C.未經(jīng)竣工驗(yàn)收備案D.精裝修房未達(dá)到樣板間標(biāo)準(zhǔn)E.地下車庫未按約定完成建設(shè)【參考答案】ACDE【解析】A正確，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第31條要求提供質(zhì)量保證文件；B錯(cuò)誤，面積誤差未超3%法定標(biāo)準(zhǔn)不可拒收；C正確，竣工驗(yàn)收備案是法定交付條件（《建筑法》第61條）；D正確，精裝修標(biāo)準(zhǔn)屬合同主要義務(wù)；E正確，配套設(shè)施未完成構(gòu)成根本違約。11.根據(jù)《民法典》關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的相關(guān)規(guī)定，下列哪些情況下物權(quán)變動(dòng)不以登記為生效要件？（多選）【選項(xiàng)】A.土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)立B.地役權(quán)的設(shè)立C.機(jī)動(dòng)車所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓但未辦理過戶登記D.新建商品房買賣并已交付但未辦理產(chǎn)權(quán)登記E.建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓【參考答案】A、B、C、D【解析】1.根據(jù)《民法典》第333條，土地承包經(jīng)營權(quán)自合同生效時(shí)設(shè)立（A屬于）。2.地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立，登記僅對(duì)抗第三人（B屬于）。3.機(jī)動(dòng)車所有權(quán)轉(zhuǎn)讓未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人，但物權(quán)變動(dòng)自交付生效（C屬于）。4.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移未經(jīng)登記不生物權(quán)效力，但因合法占有主張權(quán)利時(shí)，物權(quán)變動(dòng)以交付為標(biāo)志（D屬于）。5.建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須登記生效（E不屬于）。12.下列哪些情形下主張房屋租賃合同無效的請(qǐng)求可能被法院支持？（多選）【選項(xiàng)】A.租賃房屋屬于違章建筑但已取得臨時(shí)規(guī)劃許可B.承租方未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租部分房屋C.租賃合同約定租期30年D.租賃房屋被司法機(jī)關(guān)查封后簽訂的合同E.承租方未按約支付押金但已補(bǔ)交【參考答案】A、C、D【解析】1.違章建筑租賃合同無效，臨時(shí)許可不等同合法建筑（A屬于）。2.轉(zhuǎn)租不直接導(dǎo)致原合同無效，僅產(chǎn)生解除權(quán)（B不屬于）。3.根據(jù)《民法典》第705條，租賃期限超20年的部分無效（C屬于）。4.司法機(jī)關(guān)查封財(cái)產(chǎn)禁止處分，相關(guān)合同無效（D屬于）。5.押金問題屬違約行為，不影響合同效力（E不屬于）。13.關(guān)于房屋抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，下列哪些說法正確？（多選）【選項(xiàng)】A.抵押權(quán)人可就抵押房屋的租金優(yōu)先受償B.抵押期間房屋毀損滅失，抵押權(quán)人僅能就賠償金優(yōu)先受償C.拍賣抵押房屋時(shí)承租人享有優(yōu)先購買權(quán)D.同一房屋設(shè)定多個(gè)抵押權(quán)的，按債權(quán)比例清償E.抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)需經(jīng)抵押權(quán)人書面同意【參考答案】A、B、C、E【解析】1.根據(jù)《民法典》第412條，抵押財(cái)產(chǎn)孳息可由抵押權(quán)人收?。ˋ正確）。2.抵押物滅失的，抵押權(quán)人對(duì)保險(xiǎn)金等代位物優(yōu)先受償（B正確）。3.《民法典》第726條規(guī)定承租人享有優(yōu)先購買權(quán)（C正確）。4.多個(gè)抵押權(quán)按登記順序清償，非按比例（D錯(cuò)誤）。5.《民法典》第406條規(guī)定抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需通知抵押權(quán)人（E正確）。14.下列哪些屬于房屋所有權(quán)原始取得方式？（多選）【選項(xiàng)】A.繼承取得祖宅B.開發(fā)商建造并首次出售商品房C.法院判決取得抵債房產(chǎn)D.長期占有無主房屋并完成登記E.夫妻婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)約定的房產(chǎn)歸屬【參考答案】B、D【解析】1.繼承屬繼受取得（A不屬于）。2.新建房屋首次取得所有權(quán)屬原始取得（B屬于）。3.判決取得屬繼受取得（C不屬于）。4.先占無主物屬原始取得（D屬于）。5.財(cái)產(chǎn)約定不改變權(quán)利來源性質(zhì)（E不屬于）。15.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，下列哪些說法錯(cuò)誤？（多選）【選項(xiàng)】A.四級(jí)資質(zhì)企業(yè)可在省內(nèi)承擔(dān)15萬㎡以下項(xiàng)目B.暫定資質(zhì)有效期為2年且不得延長C.一級(jí)資質(zhì)需近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬㎡以上D.二級(jí)資質(zhì)企業(yè)注冊(cè)資本不低于5000萬元E.超越資質(zhì)等級(jí)簽訂的建設(shè)工程合同當(dāng)然無效【參考答案】B、D、E【解析】1.暫定資質(zhì)可延期但總時(shí)限≤2年（B錯(cuò)誤）。2.二級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本應(yīng)≥2000萬元（D錯(cuò)誤）。3.超越資質(zhì)合同在竣工前取得資質(zhì)則有效（E錯(cuò)誤）。4.A、C選項(xiàng)符合《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》。16.下列哪些情形構(gòu)成房屋買賣合同的法定解除事由？（多選）【選項(xiàng)】A.買方逾期支付首付款達(dá)總房款10%B.房屋存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量缺陷C.賣方遲延交房超過60日D.因不可抗力導(dǎo)致房屋損毀滅失E.買方將房屋用于非法經(jīng)營【參考答案】B、C、D【解析】1.《民法典》第563條規(guī)定：主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題可解除（B屬于）。2.遲延履行經(jīng)催告后合理期限內(nèi)仍未履行（C屬于）。3.合同目的因不可抗力無法實(shí)現(xiàn)時(shí)應(yīng)解除（D屬于）。4.買方違約未達(dá)根本違約程度（A不屬于）。5.買方用途違規(guī)不構(gòu)成賣方解除權(quán)（E不屬于）。17.關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系，下列哪些說法正確？（多選）【選項(xiàng)】A.相鄰方可請(qǐng)求拆除超出規(guī)劃高度的圍墻B.排放噪音需達(dá)國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)方可免責(zé)C.歷史形成的必經(jīng)通道不得擅自堵塞D.施工避免危及相鄰不動(dòng)產(chǎn)安全是法定義務(wù)E.建筑物間距不足的只能請(qǐng)求損害賠償【參考答案】A、C、D【解析】1.妨害相鄰?fù)L(fēng)采光可請(qǐng)求排除妨礙（A正確）。2.噪音侵權(quán)不考慮是否達(dá)標(biāo)（B錯(cuò)誤）。3.《民法典》第291條保障歷史通道通行權(quán)（C正確）。4.第295條明確規(guī)定相鄰安全義務(wù)（D正確）。5.建筑物間距問題可請(qǐng)求停止侵害（E錯(cuò)誤）。18.下列哪些權(quán)利可以作為房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)的？（多選）【選項(xiàng)】A.未登記但長期使用的儲(chǔ)藏間B.已設(shè)立抵押權(quán)的商鋪C.尚在租賃期內(nèi)的寫字樓D.法院查封的廠房E.國有劃撥土地上的自建房【參考答案】A、B、C、D、E【解析】1.未登記但合法占有使用應(yīng)獲補(bǔ)償（A屬于）。2.抵押權(quán)人可從補(bǔ)償款中優(yōu)先受償（B屬于）。3.承租人可就停產(chǎn)停業(yè)損失求償（C屬于）。4.查封財(cái)產(chǎn)仍屬補(bǔ)償范圍且補(bǔ)償款提存（D屬于）。5.劃撥土地上房屋拆遷應(yīng)補(bǔ)償房屋價(jià)值（E屬于）。19.下列哪些行為違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》？（多選）【選項(xiàng)】A.物業(yè)公司出租小區(qū)公共停車位B.業(yè)主大會(huì)決定提高空置房物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)C.業(yè)主擅自將住宅改為餐飲經(jīng)營場所D.物業(yè)公司拒絕公開維修資金使用明細(xì)E.業(yè)主委員會(huì)對(duì)違規(guī)裝修罰款2000元【參考答案】A、D、E【解析】1.公共收益歸全體業(yè)主所有（A違反）。2.物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可由業(yè)主大會(huì)決定（B不違反）。3.住改商需經(jīng)利害關(guān)系業(yè)主同意（C屬侵權(quán)而非直接違反條例）。4.物業(yè)應(yīng)公開維修資金使用情況（D違反）。5.業(yè)委會(huì)無行政處罰權(quán)（E違反）。20.關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬登記，下列哪些說法錯(cuò)誤？（多選）【選項(xiàng)】A.異議登記失效后不得就同一事項(xiàng)重復(fù)申請(qǐng)B.預(yù)告登記需經(jīng)登記名義人書面同意C.繼承人可持遺囑單方申請(qǐng)繼承登記D.夫妻婚內(nèi)加名的應(yīng)繳納契稅E.抵押權(quán)登記簿記載與合同不一致時(shí)以合同為準(zhǔn)【參考答案】A、D、E【解析】1.異議登記失效后可重新申請(qǐng)（A錯(cuò)誤）。2.預(yù)告登記須義務(wù)人配合（B正確不選）。3.生效法律文書可單方申請(qǐng)登記（C正確不選）。4.夫妻房產(chǎn)加名免征契稅（D錯(cuò)誤）。5.不動(dòng)產(chǎn)登記簿效力優(yōu)先于合同（E錯(cuò)誤）。21.1.根據(jù)我國《民法典》及相關(guān)法律規(guī)定，下列取得土地使用權(quán)的方式中，屬于原始取得的有（）【選項(xiàng)】A.通過行政劃撥方式取得B.通過出讓合同取得C.通過轉(zhuǎn)讓方式從他人處獲得D.通過繼承方式取得E.通過抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)取得【參考答案】AB【解析】A正確：行政劃撥是國家無償分配土地，屬于原始取得。B正確：土地出讓是首次通過合同從國家取得土地使用權(quán)，屬原始取得。C錯(cuò)誤：轉(zhuǎn)讓是從原使用權(quán)人處繼受取得，屬繼受取得。D錯(cuò)誤：繼承是基于被繼承人原有權(quán)利轉(zhuǎn)移，屬繼受取得。E錯(cuò)誤：抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)是通過拍賣變賣取得權(quán)利，屬繼受取得。22.2.下列情形中，房屋物權(quán)變動(dòng)采“債權(quán)意思主義”模式的是（）【選項(xiàng)】A.甲將房屋贈(zèng)與乙，已簽訂贈(zèng)與合同但未過戶B.丙通過法院判決取得房屋所有權(quán)C.丁因繼承取得父母遺留的房產(chǎn)D.戊與己簽訂房屋買賣合同并完成過戶登記E.庚依據(jù)生效的仲裁裁決書取得房屋【參考答案】AC【解析】A正確：贈(zèng)與合同生效即發(fā)生物權(quán)變動(dòng)（《民法典》第657條），不以登記為要件。C正確：繼承自被繼承人死亡時(shí)物權(quán)轉(zhuǎn)移（《民法典》第230條）。BDE錯(cuò)誤：法院判決、登記過戶、仲裁裁決均以公示行為作為物權(quán)變動(dòng)要件，屬形式主義。23.3.下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記異議登記效力的表述，正確的有（）【選項(xiàng)】A.異議登記期間房屋不得辦理任何物權(quán)變動(dòng)B.異議登記后15日內(nèi)未起訴則登記自動(dòng)失效C.異議登記可阻止善意取得的成立D.異議登記不影響買賣合同的效力E.異議登記失效后可重復(fù)申請(qǐng)【參考答案】BD【解析】B正確：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定異議登記后15日內(nèi)不起訴失效。D正確：異議登記僅阻卻物權(quán)變動(dòng)，不影響債權(quán)合同效力。A錯(cuò)誤：異議登記僅限制處分登記，不禁止查封等非處分行為。C錯(cuò)誤：善意取得以登記簿公信力為基礎(chǔ)，異議登記可打破公信力。E錯(cuò)誤：同一事項(xiàng)重復(fù)申請(qǐng)異議登記的不予受理。24.4.甲、乙按份共有某商鋪（各占50%），若欲分割該房屋，依法可采取的方式包括（）【選項(xiàng)】A.實(shí)物分割為兩個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單元B.變賣后分割價(jià)款C.作價(jià)補(bǔ)償一方取得全部產(chǎn)權(quán)D.經(jīng)人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解分割E.提交仲裁機(jī)構(gòu)裁決分割【參考答案】ABC【解析】ABC正確：根據(jù)《民法典》第304條，共有物分割方式包括實(shí)物分割、變價(jià)分割、折價(jià)補(bǔ)償。DE錯(cuò)誤：調(diào)解和仲裁是糾紛解決程序，非物權(quán)法定的分割方式。25.5.關(guān)于劃撥土地上房屋抵押的表述，符合法律規(guī)定的有（）【選項(xiàng)】A.抵押人需先補(bǔ)繳土地出讓金B(yǎng).實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)拍賣所得優(yōu)先扣除出讓金C.抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立D.無需政府批準(zhǔn)即可直接辦理抵押登記E.抵押權(quán)人只能是商業(yè)銀行【參考答案】AB【解析】A正確：劃撥土地抵押需經(jīng)政府審批，補(bǔ)繳或抵交出讓金（《城市房地產(chǎn)管理法》第51條）。B正確：拍賣后需先補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金后抵押權(quán)人方可受償。C錯(cuò)誤：不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)以登記為生效要件。D錯(cuò)誤：未經(jīng)批準(zhǔn)不得抵押劃撥土地上的房產(chǎn)。E錯(cuò)誤：抵押權(quán)人可為任何民事主體。26.6.下列情形中，房屋承租人不得主張優(yōu)先購買權(quán)的有（）【選項(xiàng)】A.出租人將房屋賣給其胞弟B.房屋按市場價(jià)通過拍賣方式出售C.房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)D.出租人將房屋贈(zèng)與好友E.房屋被征收后政府回購【參考答案】BCDE【解析】B正確：拍賣情形下承租人無優(yōu)先購買權(quán)（《民法典》第726條）。C正確：共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于承租人。D正確：贈(zèng)與不屬于買賣，承租人無權(quán)主張。E正確：政府征收屬強(qiáng)制購買，承租人無優(yōu)先權(quán)。A錯(cuò)誤：近親屬買賣不影響承租人優(yōu)先權(quán)（司法解釋明確排除）。27.7.房屋抵押權(quán)與相鄰關(guān)系權(quán)的區(qū)別體現(xiàn)在（）【選項(xiàng)】A.抵押權(quán)屬擔(dān)保物權(quán)，相鄰權(quán)屬用益物權(quán)B.抵押權(quán)可對(duì)抗第三人，相鄰權(quán)僅約束特定人C.抵押權(quán)需登記設(shè)立，相鄰權(quán)依法自動(dòng)產(chǎn)生D.抵押權(quán)可單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，相鄰權(quán)不可分離E.抵押權(quán)人可請(qǐng)求排除妨害，相鄰權(quán)人僅能請(qǐng)求賠償【參考答案】BCD【解析】B正確：相鄰權(quán)是對(duì)相鄰不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的義務(wù)約束。C正確：相鄰權(quán)基于法定（《民法典》第288條），無需登記。D正確：抵押權(quán)可單獨(dú)轉(zhuǎn)讓（隨主債權(quán)轉(zhuǎn)移），相鄰權(quán)依附于不動(dòng)產(chǎn)。A錯(cuò)誤：相鄰權(quán)不是用益物權(quán)而是所有權(quán)延伸。E錯(cuò)誤：相鄰權(quán)人亦可主張排除妨害（《民法典》第295條）。28.8.關(guān)于農(nóng)村房屋買賣的法律限制，下列說法正確的有（）【選項(xiàng)】A.城鎮(zhèn)居民不得購買農(nóng)村宅基地住房B.受讓人須為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員C.須經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府批準(zhǔn)D.未經(jīng)登記不影響買賣合同效力E.房屋倒塌后買方無權(quán)重建【參考答案】ABDE【解析】A正確：政策禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地房屋。B正確：宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓限于集體組織內(nèi)部（《土地管理法》第62條）。D正確：房屋買賣合同效力與登記無關(guān)（區(qū)分物權(quán)與債權(quán)）。E正確：非集體成員無權(quán)取得宅基地使用權(quán)。C錯(cuò)誤：農(nóng)村房屋買賣無需政府批準(zhǔn)，但需集體組織同意。29.9.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，商品房預(yù)售應(yīng)符合的條件包括（）【選項(xiàng)】A.已交付全部土地出讓金B(yǎng).取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.投入開發(fā)資金達(dá)總投資的20%D.確定施工進(jìn)度和竣工交付日期E.辦理預(yù)售合同登記備案【參考答案】ABD【解析】A正確：第45條第1款第1項(xiàng)要求已交付全部土地出讓金。B正確：第1項(xiàng)要求取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。D正確：第4項(xiàng)要求確定竣工交付日期。C錯(cuò)誤：應(yīng)為“投入資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上”。E錯(cuò)誤：登記備案是預(yù)售后的義務(wù)，非預(yù)售許可條件。30.10.房屋買賣合同中，買受人可依法行使法定解除權(quán)的情形包括（）【選項(xiàng)】A.房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)不合格B.逾期交房超過合同約定期限30日C.面積誤差比絕對(duì)值超過3%D.因地震導(dǎo)致延期交房3個(gè)月E.開發(fā)商擅自變更小區(qū)綠地規(guī)劃【參考答案】AC【解析】A正確：《商品房買賣合同司法解釋》第12條允許解除。C正確：面積誤差比超3%可解除（司法解釋第14條）。B錯(cuò)誤：需催告后3個(gè)月仍未履行方可解除（《民法典》第563條）。D錯(cuò)誤：不可抗力可免責(zé)，但非當(dāng)然解除事由。E錯(cuò)誤：規(guī)劃變更需構(gòu)成根本違約才可解除（如綠地變停車場）。31.下列情形中，房屋共同共有人對(duì)房屋處分行為無效的有：A.甲未經(jīng)其他共有人同意將共有房屋抵押給銀行B.乙在遺產(chǎn)分割前，擅自將繼承的共有房屋出售給第三人C.丙與丁約定各占50%份額的共有房屋，丙未經(jīng)丁同意出租房屋D.戊在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，單獨(dú)將婚后共有房屋贈(zèng)與侄女E.己為按份共有人（占80%份額），未通知其他共有人便轉(zhuǎn)讓房屋【選項(xiàng)】A.甲未經(jīng)其他共有人同意將共有房屋抵押給銀行B.乙在遺產(chǎn)分割前，擅自將繼承的共有房屋出售給第三人C.丙與丁約定各占50%份額的共有房屋，丙未經(jīng)丁同意出租房屋D.戊在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，單獨(dú)將婚后共有房屋贈(zèng)與侄女E.己為按份共有人（占80%份額），未通知其他共有人便轉(zhuǎn)讓房屋【參考答案】ABD【解析】1.**選項(xiàng)A**：共同共有房屋需全體共有人同意方可抵押，否則抵押無效（《民法典》第301條）。2.**選項(xiàng)B**：遺產(chǎn)分割前為共同共有狀態(tài)，擅自處分侵犯其他繼承人權(quán)利，無效（《民法典》第1123條）。3.**選項(xiàng)C**：按份共有人可獨(dú)立行使占有、使用權(quán)，出租無需其他共有人同意（《民法典》第298條）。4.**選項(xiàng)D**：夫妻共同財(cái)產(chǎn)需雙方一致同意處分，單方贈(zèng)與無效（《民法典》第1062條）。5.**選項(xiàng)E**：按份共有人轉(zhuǎn)讓份額時(shí)僅需告知其他共有人，不侵犯優(yōu)先購買權(quán)即有效（《民法典》第305條）。32.下列關(guān)于相鄰關(guān)系與地役權(quán)的表述，錯(cuò)誤的有：A.相鄰關(guān)系是法定權(quán)利義務(wù)，無需書面合同B.地役權(quán)可因需役地轉(zhuǎn)讓而自動(dòng)轉(zhuǎn)移C.相鄰關(guān)系的義務(wù)人有權(quán)要求補(bǔ)償D.地役權(quán)可單獨(dú)抵押E.相鄰關(guān)系的糾紛適用訴訟時(shí)效【選項(xiàng)】A.相鄰關(guān)系是法定權(quán)利義務(wù)，無需書面合同B.地役權(quán)可因需役地轉(zhuǎn)讓而自動(dòng)轉(zhuǎn)移C.相鄰關(guān)系的義務(wù)人有權(quán)要求補(bǔ)償D.地役權(quán)可單獨(dú)抵押E.相鄰關(guān)系的糾紛適用訴訟時(shí)效【參考答案】CDE【解析】1.**選項(xiàng)A**：相鄰關(guān)系基于法律規(guī)定產(chǎn)生，正確。2.**選項(xiàng)B**：地役權(quán)具有從屬性，需役地轉(zhuǎn)讓則地役權(quán)一并轉(zhuǎn)移（《民法典》第382條），正確。3.**選項(xiàng)C**：相鄰關(guān)系中義務(wù)人通常無補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)（如排水、通行），錯(cuò)誤。4.**選項(xiàng)D**：地役權(quán)不得單獨(dú)抵押（《民法典》第384條），錯(cuò)誤。5.**選項(xiàng)E**：物權(quán)請(qǐng)求權(quán)不適用訴訟時(shí)效（《民法典》第196條），錯(cuò)誤。33.下列情形中，不動(dòng)產(chǎn)登記的效力為對(duì)抗要件而非生效要件的有：A.甲將建設(shè)用地使用權(quán)抵押給乙，未辦理抵押登記B.丙將房屋遺贈(zèng)給丁，未辦理過戶登記C.戊基于法院判決取得房屋所有權(quán)，未辦理變更登記D.己購買期房后辦理預(yù)售合同備案登記E.庚承租的商鋪被房東轉(zhuǎn)賣，未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記【選項(xiàng)】A.甲將建設(shè)用地使用權(quán)抵押給乙，未辦理抵押登記B.丙將房屋遺贈(zèng)給丁，未辦理過戶登記C.戊基于法院判決取得房屋所有權(quán)，未辦理變更登記D.己購買期房后辦理預(yù)售合同備案登記E.庚承租的商鋪被房東轉(zhuǎn)賣，未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記【參考答案】ACD【解析】1.**選項(xiàng)A**：不動(dòng)產(chǎn)抵押未登記，抵押權(quán)不成立（生效要件），錯(cuò)誤。2.**選項(xiàng)B**：繼承/遺贈(zèng)取得物權(quán)自法律行為生效時(shí)發(fā)生，登記為對(duì)抗要件（《民法典》第230條），正確。3.**選項(xiàng)C**：法律文書導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)不以登記為生效要件（《民法典》第229條），正確。4.**選項(xiàng)D**：預(yù)售備案登記僅為行政管理手段，不產(chǎn)生物權(quán)效力，正確。5.**選項(xiàng)E**：承租人對(duì)抗買受人需滿足“買賣不破租賃”條件（《民法典》第725條），與登記無關(guān)，錯(cuò)誤。34.1.關(guān)于商品房預(yù)售合同的成立與效力，下列說法正確的有？【選項(xiàng)】A.商品房預(yù)售合同自簽訂之日起成立B.預(yù)售合同需辦理登記備案方可生效C.買賣雙方約定合同附生效條件的，條件成就時(shí)合同生效D.未取得預(yù)售許可證的開發(fā)商簽訂預(yù)售合同，合同無效【參考答案】ACD【解析】A.正確，合同自雙方當(dāng)事人意思表示一致時(shí)成立。B.錯(cuò)誤，登記備案是行政管理要求，非合同生效要件。C.正確，合同法規(guī)定當(dāng)事人可約定附條件或附期限的合同。D.正確，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定未取得預(yù)售許可證的預(yù)售合同無效。35.2.下列哪些情形屬于宅基地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的情形？【選項(xiàng)】A.轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織外成員B.轉(zhuǎn)讓后導(dǎo)致宅基地面積超標(biāo)C.受讓人已有宅基地且不符合分戶條件D.未依法辦理土地變更登記【參考答案】ABC【解析】A.正確，宅基地使用權(quán)限于本集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)。B.正確，"一戶一宅"原則禁止超標(biāo)轉(zhuǎn)讓。C.正確，違反宅基地分配條件。D.錯(cuò)誤，登記屬形式要件，不影響轉(zhuǎn)讓禁止的實(shí)質(zhì)判斷。三、判斷題（共30題）1.根據(jù)《民法典》規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)一并抵押，但未辦理抵押登記的不影響抵押合同效力。【選項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】A【解析】《民法典》第402條規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)抵押的應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立；但抵押合同自成立時(shí)生效，未登記不影響合同效力。題干描述符合法律規(guī)定。2.房屋租賃合同約定的租賃期限超過20年的，超過部分無效?！具x項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】A【解析】《民法典》第705條明確規(guī)定租賃期限不得超過20年，超過部分無效，此為強(qiáng)制性規(guī)定。3.按份共有人轉(zhuǎn)讓其共有房產(chǎn)份額時(shí)，其他共有人在同等條件下無優(yōu)先購買權(quán)?！具x項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】B【解析】《民法典》第305條規(guī)定，按份共有人轉(zhuǎn)讓份額時(shí)，其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)，但共有物為家庭共同生活需要且轉(zhuǎn)讓給共有人以外第三人的除外。4.農(nóng)村村民出賣宅基地上的住房后，可再申請(qǐng)新的宅基地?！具x項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】B【解析】《土地管理法》第62條規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。此為“一戶一宅”原則的體現(xiàn)。5.夫妻一方未經(jīng)對(duì)方同意擅自出售共有房屋的，第三人善意取得時(shí)應(yīng)支付合理對(duì)價(jià)?！具x項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】A【解析】《民法典》第311條規(guī)定，善意取得需滿足“支付合理對(duì)價(jià)”要件，且受讓人善意不知情，方可成立。6.抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓行為一概無效?！具x項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】B【解析】《民法典》第406條允許抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，但抵押權(quán)不受影響。若受讓人代為清償債務(wù)可消滅抵押權(quán)，轉(zhuǎn)讓行為并非絕對(duì)無效。7.物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)公司主要義務(wù)的格式條款，業(yè)主無權(quán)主張無效?！具x項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】B【解析】《民法典》第497條規(guī)定，格式條款提供方不合理免除自身責(zé)任的，該條款無效。此為格式條款公平性原則的體現(xiàn)。8.商品房預(yù)售合同自辦理登記備案時(shí)生效?！具x項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】B【解析】《民法典》第502條規(guī)定，未辦理批準(zhǔn)登記手續(xù)的合同，若法律未規(guī)定其為生效要件，則不影響合同效力。預(yù)售合同備案屬管理性規(guī)定而非效力性規(guī)定。9.建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后自動(dòng)續(xù)期，無需申請(qǐng)或繳費(fèi)?！具x項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】B【解析】《民法典》第359條明確住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿自動(dòng)續(xù)期，但續(xù)期費(fèi)用的繳納需依法律另行規(guī)定，非完全免費(fèi)。10.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付的房屋實(shí)際面積小于合同約定面積且誤差超3%的，買受人有權(quán)解除合同?！具x項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】A【解析】《商品房銷售管理辦法》第20條規(guī)定，面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房，開發(fā)商應(yīng)退還房款及利息。11.根據(jù)《民法典》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓合同經(jīng)依法成立即發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力。【選項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】B【解析】1.根據(jù)《民法典》第214條，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以登記為生效要件，未經(jīng)登記不發(fā)生效力。2.不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓合同僅產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，合同成立僅意味著當(dāng)事人負(fù)有辦理物權(quán)登記的義務(wù)，并不直接導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)。3.題目混淆了合同效力與物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則，故表述錯(cuò)誤。12.以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，并補(bǔ)繳土地出讓金?！具x項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】A【解析】1.《城市房地產(chǎn)管理法》第40條規(guī)定，劃撥土地上的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需經(jīng)政府審批。2.轉(zhuǎn)讓方應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金或由受讓方繳納土地收益，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。3.本題符合法律對(duì)劃撥土地轉(zhuǎn)讓的特殊限制要求，表述正確。13.房屋買賣合同自雙方當(dāng)事人簽訂合同時(shí)，房屋所有權(quán)即發(fā)生轉(zhuǎn)移?！具x項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】B【解析】1.依據(jù)《民法典》第209條，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)需經(jīng)依法登記方可生效。2.買賣合同的簽訂僅確立債權(quán)債務(wù)關(guān)系，所有權(quán)轉(zhuǎn)移以不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載為準(zhǔn)。3.題目將合同生效與物權(quán)變動(dòng)混為一談，故錯(cuò)誤。14.民事法律行為的可撤銷期間適用3年普通訴訟時(shí)效的規(guī)定。【選項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】B【解析】1.根據(jù)《民法典》第152條，可撤銷民事法律行為的撤銷權(quán)適用1年除斥期間（重大誤解90日）。2.除斥期間為不變期間，不可中斷、中止或延長，區(qū)別于訴訟時(shí)效。3.題目混淆“除斥期間”與“訴訟時(shí)效”，表述錯(cuò)誤。15.未經(jīng)出租人同意的房屋轉(zhuǎn)租合同一律無效?！具x項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】B【解析】1.《民法典》第716條規(guī)定，承租人轉(zhuǎn)租需經(jīng)出租人同意，但出租人知道或應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)租后6個(gè)月內(nèi)未提異議的，視為同意轉(zhuǎn)租。2.出租人未及時(shí)反對(duì)的