物業(yè)綠化維護(hù)管理細(xì)則第一章總則1.1目的為規(guī)范物業(yè)項(xiàng)目綠化維護(hù)管理工作，提升綠化景觀品質(zhì)，保障綠化設(shè)施完好，為業(yè)主/使用人創(chuàng)造舒適、生態(tài)的居住/辦公環(huán)境，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及物業(yè)管理合同約定，制定本細(xì)則。1.2依據(jù)1.《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第504號(hào)）；2.《城市綠化條例》（國(guó)務(wù)院令第698號(hào)）；3.《園林綠化養(yǎng)護(hù)技術(shù)規(guī)范》（CJJ/T____）；4.物業(yè)項(xiàng)目《前期物業(yè)服務(wù)合同》或《物業(yè)服務(wù)合同》。1.3適用范圍本細(xì)則適用于物業(yè)公司管轄的住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等物業(yè)項(xiàng)目的綠化維護(hù)管理工作。1.4基本原則1.專(zhuān)業(yè)養(yǎng)護(hù)：遵循植物生長(zhǎng)規(guī)律，采用科學(xué)養(yǎng)護(hù)技術(shù)，確保綠化植物健康生長(zhǎng)；2.生態(tài)優(yōu)先：優(yōu)先選用鄉(xiāng)土植物，推廣節(jié)水、節(jié)肥、節(jié)藥技術(shù)，保護(hù)生物多樣性；3.節(jié)能高效：合理配置養(yǎng)護(hù)資源，使用環(huán)保材料和設(shè)備，降低養(yǎng)護(hù)成本；4.公眾參與：引導(dǎo)業(yè)主/使用人參與綠化維護(hù)，減少人為破壞，營(yíng)造共建共享氛圍。第二章崗位職責(zé)2.1綠化主管1.負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目綠化維護(hù)年度計(jì)劃、季度計(jì)劃及月度計(jì)劃；2.監(jiān)督養(yǎng)護(hù)組長(zhǎng)及養(yǎng)護(hù)員履行職責(zé)，檢查養(yǎng)護(hù)質(zhì)量；3.組織綠化技術(shù)培訓(xùn)，解決養(yǎng)護(hù)中的技術(shù)問(wèn)題；4.協(xié)調(diào)與業(yè)主/使用人、相關(guān)部門(mén)的溝通，處理綠化投訴；5.負(fù)責(zé)綠化物資采購(gòu)及設(shè)備管理（如肥料、農(nóng)藥、工具等）。2.2養(yǎng)護(hù)組長(zhǎng)1.執(zhí)行綠化維護(hù)計(jì)劃，安排養(yǎng)護(hù)員日常工作；2.每日檢查養(yǎng)護(hù)工作完成情況，記錄養(yǎng)護(hù)日志；3.指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)員規(guī)范操作，糾正違規(guī)行為；4.協(xié)助綠化主管處理應(yīng)急事件（如極端天氣、病蟲(chóng)害爆發(fā)）；5.負(fù)責(zé)養(yǎng)護(hù)工具的日常維護(hù)及保管。2.3養(yǎng)護(hù)員1.按照養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)完成澆水、施肥、修剪、病蟲(chóng)害防治等工作；2.每日巡查綠化區(qū)域，及時(shí)報(bào)告苗木枯萎、病蟲(chóng)害、人為破壞等情況；3.愛(ài)護(hù)養(yǎng)護(hù)工具及設(shè)備，正確使用并定期清潔；4.遵守安全操作規(guī)范，避免發(fā)生安全事故；5.配合完成綠化專(zhuān)項(xiàng)工作（如苗木補(bǔ)植、草坪修復(fù)）。2.4園藝師（兼職/外聘）1.提供綠化技術(shù)支持，制定病蟲(chóng)害防治方案、修剪方案；2.指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)人員識(shí)別常見(jiàn)病蟲(chóng)害及防治方法；3.參與綠化景觀設(shè)計(jì)調(diào)整（如花卉更換、苗木配置）；4.定期對(duì)養(yǎng)護(hù)人員進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)。第三章維護(hù)流程與操作規(guī)范3.1日常養(yǎng)護(hù)流程3.1.1澆水管理澆水頻次：根據(jù)季節(jié)、植物種類(lèi)及土壤濕度調(diào)整（夏季每天1-2次，冬季每3-5次；草坪需保持土壤濕潤(rùn)，喬木需澆透根系層）；澆水時(shí)間：夏季早晚進(jìn)行（避免中午高溫蒸發(fā)），冬季中午進(jìn)行（避免結(jié)冰）；澆水方式：?jiǎn)棠荆翰捎脴?shù)盤(pán)灌溉（在樹(shù)干周?chē)诃h(huán)狀溝，深度15-20cm）；灌木/花卉：采用滴灌或噴灌（避免大水漫灌導(dǎo)致土壤板結(jié)）；草坪：采用噴灌（均勻覆蓋，避免積水）；注意事項(xiàng)：優(yōu)先使用再生水（如雨水、中水），節(jié)約用水；避免澆水時(shí)沖刷土壤或淹沒(méi)植物基部。3.1.2施肥管理肥料選擇：有機(jī)肥：腐熟的雞糞、羊糞、堆肥（改善土壤結(jié)構(gòu)，緩慢釋放養(yǎng)分）；無(wú)機(jī)肥：尿素（氮肥，促進(jìn)枝葉生長(zhǎng)）、磷酸二銨（磷鉀肥，促進(jìn)開(kāi)花結(jié)果）、硫酸亞鐵（調(diào)節(jié)土壤酸堿度，防治黃化?。?；施肥頻次：?jiǎn)棠荆好磕?-3次（春季萌芽前、夏季生長(zhǎng)期、秋季越冬前）；灌木/花卉：每年3-4次（春季萌芽前、開(kāi)花前、花后、秋季）；草坪：每年4-5次（春季返青后、夏季生長(zhǎng)期、秋季越冬前）；施肥方法：環(huán)狀溝施：在喬木樹(shù)冠投影外圍挖環(huán)狀溝（深度20-30cm），放入肥料后覆蓋土壤；穴施：在灌木周?chē)?-5個(gè)穴（深度15-20cm），放入肥料后覆蓋；撒施：草坪施肥時(shí)均勻撒布，隨后澆水；注意事項(xiàng)：避免肥料直接接觸植物根系（防止燒根）；施肥后及時(shí)澆水，促進(jìn)養(yǎng)分吸收。3.1.3修剪管理修剪目的：調(diào)整樹(shù)形、促進(jìn)生長(zhǎng)、增加開(kāi)花結(jié)果、去除病蟲(chóng)害枝/枯枝/弱枝；修剪時(shí)間：落葉樹(shù)：冬季休眠期（12-2月）；常綠樹(shù)：春季萌芽前（3-4月）；花灌木：花后修剪（如月季、紫薇）；草坪：生長(zhǎng)期每月修剪1-2次（留茬高度：冷季型草坪5-8cm，暖季型草坪3-5cm）；修剪工具：鋒利的修枝剪、鋸子、草坪機(jī)（使用前用75%酒精消毒，避免傳播病蟲(chóng)害）；修剪要求：切口平滑，不留樁頭（避免撕裂樹(shù)皮）；喬木修剪后樹(shù)冠完整，枝條分布均勻；灌木修剪后樹(shù)形緊湊，無(wú)空禿；草坪修剪后整齊一致，無(wú)裸露地面；注意事項(xiàng)：修剪下來(lái)的枝條、落葉及時(shí)清理（避免滋生病蟲(chóng)害）；高大喬木修剪需使用梯子或升降平臺(tái)，做好安全防護(hù)。3.1.4病蟲(chóng)害防治防治原則：預(yù)防為主，科學(xué)防治（優(yōu)先采用物理、生物防治，必要時(shí)使用化學(xué)防治）；常見(jiàn)病蟲(chóng)害及防治方法：蚜蟲(chóng)：物理防治（黃板誘殺）、生物防治（引入瓢蟲(chóng)）、化學(xué)防治（吡蟲(chóng)啉可濕性粉劑1000倍液）；紅蜘蛛：物理防治（噴水沖洗葉片）、化學(xué)防治（阿維菌素乳油2000倍液）；白粉?。何锢矸乐危ㄐ藜舨≈Γ?、化學(xué)防治（多菌靈可濕性粉劑800倍液）；黑斑?。何锢矸乐危ㄇ謇聿∪~）、化學(xué)防治（代森錳鋅可濕性粉劑600倍液）；防治要求：病蟲(chóng)害發(fā)生初期及時(shí)處理（如葉片出現(xiàn)斑點(diǎn)、蟲(chóng)洞時(shí)）；化學(xué)防治需選擇低毒、環(huán)保農(nóng)藥（避免使用高毒農(nóng)藥）；嚴(yán)格按照農(nóng)藥說(shuō)明書(shū)稀釋濃度，避免藥害；施藥時(shí)戴手套、口罩，避免接觸皮膚和呼吸道；注意事項(xiàng)：定期巡查（每周1-2次），記錄病蟲(chóng)害發(fā)生情況；避免在雨天或風(fēng)力較大時(shí)施藥。3.2季節(jié)性養(yǎng)護(hù)流程3.2.1春季養(yǎng)護(hù)（3-5月）重點(diǎn)工作：萌芽前修剪、施肥、補(bǔ)植苗木、防治春季病蟲(chóng)害（如蚜蟲(chóng)、白粉?。?；具體操作：?jiǎn)棠荆盒藜艨葜?、交叉枝，施萌芽肥（氮肥為主）；灌木：修剪花后枝條，施花前肥（磷鉀肥為主）；草坪：返青后施返青肥（氮肥為主），修復(fù)冬季受損區(qū)域；花卉：更換春季花卉（如矮牽牛、三色堇），清理殘花。3.2.2夏季養(yǎng)護(hù)（6-8月）重點(diǎn)工作：澆水、防澇、防高溫、防治夏季病蟲(chóng)害（如紅蜘蛛、黑斑?。痪唧w操作：增加澆水次數(shù)（早晚各1次），避免中午高溫澆水；清理排水溝、雨水井，防止積水（避免爛根）；高大喬木搭建遮陰網(wǎng)（如銀杏、法桐），避免葉片灼傷；定期噴灑農(nóng)藥（每2-3周1次），防治病蟲(chóng)害爆發(fā)。3.2.3秋季養(yǎng)護(hù)（9-11月）重點(diǎn)工作：修剪、清理落葉、施越冬肥、準(zhǔn)備防寒；具體操作：?jiǎn)棠荆盒藜敉介L(zhǎng)枝，施越冬肥（有機(jī)肥為主）；灌木：修剪密枝，清理枯枝落葉（避免滋生病蟲(chóng)害）；草坪：最后一次修剪（留茬高度適當(dāng)提高），施越冬肥（磷鉀肥為主）；花卉：更換秋季花卉（如菊花、一串紅），清理殘花。3.2.4冬季養(yǎng)護(hù)（12-2月）重點(diǎn)工作：防寒、修剪、清理枯枝、養(yǎng)護(hù)設(shè)備；具體操作：?jiǎn)棠荆河貌堇K或保溫棉包裹樹(shù)干（如香樟、廣玉蘭），防止凍害；灌木：覆蓋稻草或保溫膜（如月季、杜鵑），保護(hù)根系；草坪：覆蓋稻草（如冷季型草坪），防止土壤凍結(jié)；養(yǎng)護(hù)設(shè)備：清理草坪機(jī)、噴灌系統(tǒng)，存放于干燥處。3.3專(zhuān)項(xiàng)養(yǎng)護(hù)流程3.3.1苗木補(bǔ)植補(bǔ)植時(shí)間：春季（3-4月）或秋季（9-10月）（氣候適宜，成活率高）；補(bǔ)植準(zhǔn)備：選擇健康的苗木（無(wú)病蟲(chóng)害、根系發(fā)達(dá)、帶土球）；清理補(bǔ)植區(qū)域的雜草、碎石，翻土（深度30-40cm）；施基肥（有機(jī)肥+磷肥）；補(bǔ)植操作：挖種植穴（大小為土球的1.5倍，深度比土球高5-10cm）；放入苗木，調(diào)整位置（樹(shù)干直立）；回填土壤，壓實(shí)（避免空洞）；澆定根水（澆透），覆蓋mulch（如樹(shù)皮、木屑）；后續(xù)養(yǎng)護(hù)：補(bǔ)植后1個(gè)月內(nèi)每天澆水1次，定期檢查成活率（如葉片枯萎，及時(shí)更換）。3.3.2草坪修復(fù)修復(fù)原因：裸露地面、雜草過(guò)多、病蟲(chóng)害破壞；修復(fù)流程：清理受損區(qū)域的枯草、雜草、碎石；翻土（深度15-20cm），施基肥（有機(jī)肥+氮肥）；播種或鋪草皮（播種量：冷季型草坪10-15g/㎡，暖季型草坪8-12g/㎡；草皮需帶土，拼接緊密）；覆蓋稻草或保溫膜（保持土壤濕潤(rùn)）；澆水（每天1次，直至發(fā)芽/生根）；注意事項(xiàng)：修復(fù)后2周內(nèi)避免踩踏，定期修剪（待草坪長(zhǎng)至10cm以上）。3.3.3花卉更換更換頻率：根據(jù)季節(jié)變化（每季度1次）；花卉選擇：春季：矮牽牛、三色堇、報(bào)春花（耐寒，花期長(zhǎng)）；夏季：太陽(yáng)花、長(zhǎng)春花、夏堇（耐熱，耐旱）；秋季：菊花、一串紅、雞冠花（耐寒，花色鮮艷）；冬季：羽衣甘藍(lán)、角堇、水仙（耐寒，觀賞期長(zhǎng)）；更換流程：清理殘花、枯枝、雜草；翻土（深度15-20cm），施基肥（有機(jī)肥+磷鉀肥）；種植花卉（株距：10-15cm，根據(jù)花卉大小調(diào)整）；澆定根水（澆透），覆蓋mulch；后續(xù)養(yǎng)護(hù)：定期澆水、施肥（每2-3周1次），及時(shí)清理殘花（促進(jìn)新花開(kāi)放）。第四章綠化維護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)4.1總體標(biāo)準(zhǔn)1.綠化覆蓋率：不低于《物業(yè)服務(wù)合同》約定（如住宅項(xiàng)目不低于30%）；2.苗木存活率：≥95%（補(bǔ)植后1個(gè)月內(nèi)成活率≥90%）；3.草坪平整度：誤差≤2cm（無(wú)明顯高低起伏）；4.病蟲(chóng)害發(fā)生率：≤5%（單株病蟲(chóng)害葉片占比≤10%）；5.綠化設(shè)施完好率：≥98%（如噴灌系統(tǒng)、支架、標(biāo)識(shí)牌）。4.2分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)4.2.1喬木養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)樹(shù)干：直立，無(wú)傾斜（傾斜角度≤5°），無(wú)明顯病蟲(chóng)害痕跡；樹(shù)冠：完整，枝條分布均勻，無(wú)斷枝、枯枝；根系：無(wú)裸露（樹(shù)盤(pán)覆蓋mulch，厚度5-10cm）；生長(zhǎng)狀況：枝葉茂密，葉片翠綠（無(wú)黃化、枯萎）。4.2.2灌木養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)樹(shù)形：緊湊，無(wú)空禿（空禿面積≤5%）；枝葉：茂密，葉片翠綠（無(wú)病蟲(chóng)害痕跡）；開(kāi)花：花期一致，花色鮮艷（無(wú)枯萎花朵）；生長(zhǎng)狀況：新枝萌發(fā)旺盛（每年新枝生長(zhǎng)量≥10cm）。4.2.3草坪養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)密度：均勻一致，無(wú)裸露地面（裸露面積≤2%）；高度：符合留茬要求（冷季型5-8cm，暖季型3-5cm）；顏色：翠綠（無(wú)發(fā)黃、枯萎）；雜草：雜草率≤3%（單株雜草面積≤1%）。4.2.4花卉養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)株型：整齊一致，無(wú)倒伏（倒伏率≤1%）；花色：鮮艷，花期一致（花期≥40天）；葉片：翠綠，無(wú)病蟲(chóng)害痕跡（病蟲(chóng)害葉片占比≤5%）；生長(zhǎng)狀況：新枝萌發(fā)旺盛（每株新枝數(shù)量≥3條）。第五章應(yīng)急處理5.1極端天氣應(yīng)對(duì)5.1.1暴雨洪澇預(yù)防措施：暴雨前清理排水溝、雨水井（避免堵塞）；移走低洼處的盆栽（如陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)）；加固喬木支架（如銀杏、法桐）；處理流程：暴雨期間巡查積水情況（每30分鐘1次）；用潛水泵抽排積水（優(yōu)先排喬木樹(shù)盤(pán)、草坪）；暴雨后清理淤泥、落葉（避免堵塞根系）；檢查苗木倒伏情況（及時(shí)扶直，重新固定支架）。5.1.2臺(tái)風(fēng)大風(fēng)預(yù)防措施：臺(tái)風(fēng)前修剪喬木徒長(zhǎng)枝（減少風(fēng)阻）；移走盆栽、戶(hù)外家具（避免吹落傷人）；加固喬木支架（用鋼絲繩或鐵鏈固定）；處理流程：臺(tái)風(fēng)期間停止戶(hù)外作業(yè)（人員撤離至安全區(qū)域）；臺(tái)風(fēng)后清理折斷的樹(shù)枝、落葉（避免阻礙交通）；檢查苗木倒伏情況（及時(shí)扶直，修剪受損枝條）；修復(fù)損壞的綠化設(shè)施（如噴灌系統(tǒng)、標(biāo)識(shí)牌）。5.1.3高溫干旱預(yù)防措施：高溫前搭建遮陰網(wǎng)（如銀杏、法桐）；增加澆水次數(shù)（早晚各1次）；處理流程：每天巡查苗木葉片（如出現(xiàn)萎蔫，及時(shí)澆水）；向葉片噴灑水霧（增加空氣濕度）；對(duì)干旱嚴(yán)重的苗木（如灌木、花卉）進(jìn)行滴灌（提高澆水效率）。5.1.4低溫凍害預(yù)防措施：冬季前施越冬肥（增加抗寒能力）；用草繩或保溫棉包裹喬木樹(shù)干（如香樟、廣玉蘭）；覆蓋草坪（用稻草或保溫膜）；處理流程：凍害后檢查苗木受損情況（如葉片凍傷、枝條凍裂）；修剪受損枝條（避免感染病蟲(chóng)害）；向葉片噴灑防凍液（如磷酸二氫鉀溶液）；增加澆水次數(shù)（保持土壤濕潤(rùn)，提高抗寒能力）。5.2病蟲(chóng)害爆發(fā)應(yīng)對(duì)處理流程：1.發(fā)現(xiàn)病蟲(chóng)害（如蚜蟲(chóng)、紅蜘蛛），立即報(bào)告園藝師；2.園藝師現(xiàn)場(chǎng)勘查，確定病蟲(chóng)害種類(lèi)及防治方案；3.養(yǎng)護(hù)人員按照方案施藥（使用低毒農(nóng)藥）；4.施藥后24小時(shí)內(nèi)巡查效果（如病蟲(chóng)害未得到控制，調(diào)整用藥濃度）；5.記錄病蟲(chóng)害發(fā)生情況（種類(lèi)、時(shí)間、防治方法、效果）。5.3人為破壞應(yīng)對(duì)預(yù)防措施：設(shè)置綠化標(biāo)識(shí)牌（如“禁止踐踏草坪”“禁止采摘花卉”）；安裝監(jiān)控?cái)z像頭（監(jiān)控重點(diǎn)區(qū)域，如草坪、花卉壇）；開(kāi)展綠化宣傳（如講座、海報(bào)），提高業(yè)主環(huán)保意識(shí)；處理流程：1.發(fā)現(xiàn)人為破壞（如踐踏草坪、采摘花卉），立即制止；2.記錄破壞情況（拍照、錄像），報(bào)告綠化主管；3.聯(lián)系業(yè)主/使用人（如無(wú)法聯(lián)系，通過(guò)物業(yè)公告通知）；4.要求責(zé)任人賠償損失（根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》約定）；5.及時(shí)修復(fù)破壞區(qū)域（如補(bǔ)植草坪、更換花卉）。第六章考核與獎(jiǎng)懲6.1考核機(jī)制6.1.1檢查頻率日常檢查：養(yǎng)護(hù)組長(zhǎng)每天進(jìn)行（記錄養(yǎng)護(hù)日志）；周檢查：綠化主管每周進(jìn)行（檢查養(yǎng)護(hù)質(zhì)量、流程執(zhí)行情況）；月檢查：物業(yè)經(jīng)理每月進(jìn)行（檢查總體效果、應(yīng)急處理能力）；季度檢查：公司品質(zhì)部每季度進(jìn)行（檢查標(biāo)準(zhǔn)達(dá)標(biāo)情況、檔案管理）。6.1.2考核內(nèi)容崗位職責(zé)履行情況（如是否按時(shí)完成任務(wù)）；維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)標(biāo)情況（如苗木存活率、草坪平整度）；應(yīng)急處理能力（如是否及時(shí)處理暴雨積水、病蟲(chóng)害爆發(fā)）；團(tuán)隊(duì)協(xié)作情況（如是否配合其他部門(mén)工作）；業(yè)主投訴情況（如綠化投訴率≤1%/月）。6.2獎(jiǎng)懲措施獎(jiǎng)勵(lì)：月度優(yōu)秀養(yǎng)護(hù)員：獎(jiǎng)金（____元）+表彰（公告欄公示）；季度優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)：獎(jiǎng)金（____元）+團(tuán)隊(duì)活動(dòng)（如聚餐、旅游）；年度優(yōu)秀綠化主管：晉升機(jī)會(huì)+獎(jiǎng)金（____元）；處罰：未完成任