商業(yè)鋪面租賃合同條款說明引言商業(yè)鋪面租賃是企業(yè)經營的重要基礎環(huán)節(jié)，涉及長期資金投入、經營穩(wěn)定性及法律風險防控。一份條款完備、邏輯清晰的租賃合同，能有效避免后續(xù)糾紛，保障雙方合法權益。本文結合《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）及司法實踐，對商業(yè)鋪面租賃合同的核心條款進行專業(yè)解讀，重點提示注意事項與常見陷阱。一、當事人基本信息條款1.核心內容合同應明確出租人與承租人的完整身份信息：出租人：若為自然人，需寫清姓名、住所、聯(lián)系方式；若為法人或非法人組織，需寫清名稱、法定代表人（或負責人）、統(tǒng)一社會信用代碼、住所、聯(lián)系方式。承租人：同理，若為企業(yè)需注明經營資質（如營業(yè)執(zhí)照范圍是否涵蓋租賃用途）。2.法律意義當事人信息是合同履行的基礎，也是法律文書送達、爭議解決的關鍵依據(jù)。根據(jù)《民法典》第四百九十條，合同自雙方簽字（或蓋章）時成立，身份信息錯誤可能導致合同主體認定爭議。3.注意事項核實主體資格：出租人需提供房產證或房屋所有權證明，確認其為房屋合法權利人；承租人需提供營業(yè)執(zhí)照，確認其具備經營涉案用途的資質（如餐飲需食品經營許可證）。避免筆誤：名稱、住所等信息需與證件一致，避免“XX公司”誤寫為“XX有限公司”導致通知無法送達。二、租賃標的條款1.核心內容租賃標的是合同的“標的”，需精準描述：位置：具體到門牌號（如“XX市XX區(qū)XX路XX號XX商場3層12號”）。面積：明確是建筑面積還是使用面積（如“建筑面積120平方米，使用面積90平方米，以房產證記載為準”）。性質：注明房屋用途（如“商業(yè)服務用房”，需與房產證一致）。權屬：附上房產證復印件（作為附件），注明房產證編號（如“XX字第XX號”）。2.法律意義根據(jù)《民法典》第七百零四條，租賃合同需明確標的，否則可能因“標的不明確”導致合同無效或履行爭議。例如，若房屋性質為“住宅”卻被用于商業(yè)經營，可能違反城鄉(xiāng)規(guī)劃法，導致承租人無法辦理營業(yè)執(zhí)照。3.注意事項實地核查：確認房屋位置、面積與描述一致，避免“圖紙與實際不符”；檢查房屋是否存在抵押、查封等權利限制（可通過不動產登記中心查詢）。明確用途限制：若出租人禁止從事餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)，需在本條款或“用途限制”條款中明確，避免后續(xù)糾紛。三、租賃期限條款1.核心內容期限：明確起止日期（如“2024年1月1日至2029年12月31日，共計5年”）。起算點：通常以“房屋交付日”為準（如“租賃期限自出租人交付房屋之日起算，交付日為2023年12月31日”）。續(xù)租：約定續(xù)租條件（如“租賃期滿前3個月，承租人書面通知出租人要求續(xù)租的，出租人應優(yōu)先續(xù)租，租金按原標準上浮5%”）。屆滿處理：明確承租人交還房屋的時間及狀態(tài)（如“租賃期滿后3日內交還，房屋應保持原狀，正常使用損耗除外”）。2.法律意義根據(jù)《民法典》第七百零五條，租賃期限不得超過20年，超過部分無效。續(xù)租條款需書面約定，口頭承諾難以舉證。3.注意事項避免“模糊起算”：若未明確起算點，可能因出租人延遲交付導致租賃期限縮短（如約定“自合同簽訂日起算”，但出租人逾期1個月交付，承租人實際使用時間減少1個月）。續(xù)租需書面：承租人需在約定期限內發(fā)出書面續(xù)租通知（如EMS快遞，備注“續(xù)租通知”），避免出租人以“未收到通知”為由拒絕續(xù)租。四、租金及支付方式條款1.核心內容租金標準：明確單價（如“每月租金XX元/平方米，月租金共計XX元”），注明是否含稅（如“租金含增值稅，出租人需提供增值稅專用發(fā)票”）。支付周期：約定支付頻率（如“按季度支付，每季度第一個月5日前支付本季度租金”）。支付方式：明確轉賬賬戶（如“收款人：XX，賬號：XX，開戶行：XX銀行XX支行”）。租金調整：約定調整方式（如“自第2年起，每年1月1日按上一年租金的5%遞增”）。押金：明確金額（如“押金為2個月租金，即XX元”）及退還條件（如“租賃期滿，承租人結清所有費用（租金、水電費、物業(yè)費等）且房屋無損壞的，押金無息退還”）。2.法律意義根據(jù)《民法典》第七百二十二條，承租人逾期支付租金的，出租人可要求其在合理期限內支付；逾期不支付的，出租人可解除合同。押金的性質是“履約擔?！?，需明確退還條件，避免出租人無故克扣。3.注意事項含稅約定：若未注明“含稅”，承租人可能需額外承擔稅費（如增值稅、房產稅），增加經營成本。押金退還條件：需明確“結清所有費用”的具體范圍（如水電費、物業(yè)費、違約金等），避免出租人以“未結清物業(yè)費”為由扣押押金。避免“口頭變更”：租金調整需書面確認，避免出租人單方面提高租金。五、用途限制條款1.核心內容許可用途：明確承租人的經營業(yè)態(tài)（如“用于經營時尚服飾零售，不得用于餐飲、娛樂、醫(yī)療等用途”）。禁止性規(guī)定：約定禁止行為（如“不得從事違法經營活動，不得存放易燃、易爆物品”）。變更程序：若需變更用途，需提前書面通知出租人（如“變更用途需提前30日提交書面申請，經出租人同意并辦理相關行政許可后生效”）。2.法律意義根據(jù)《民法典》第七百零九條，承租人需按照約定的用途使用租賃物，擅自改變用途可能導致出租人解除合同（如將商業(yè)用房改為餐飲，引發(fā)消防隱患）。3.注意事項匹配經營需求：承租人需確認租賃用途符合自身經營規(guī)劃（如餐飲需消防審批，若出租人禁止，需提前協(xié)商）。明確“違法經營”范圍：如“不得銷售假冒偽劣商品”“不得從事網(wǎng)絡詐騙”，避免承租人因違法經營牽連出租人。六、裝修與改造條款1.核心內容裝修審批：承租人需提交裝修方案（平面圖、效果圖、施工方案），經出租人書面同意后施工（如“裝修方案需經出租人審核，審核期限為10日，逾期未回復視為同意”）。裝修押金：約定押金金額（如“裝修押金XX元”）及退還條件（如“裝修完畢經出租人驗收合格后30日內退還”）?；謴驮瓲睿鹤赓U期滿后，承租人需恢復房屋原狀（如“如需保留裝修，需經出租人書面同意，否則承租人應拆除裝修，費用自行承擔”）。改造限制：禁止改變房屋主體結構（如“不得拆除承重墻、破壞消防設施”）。2.法律意義根據(jù)《民法典》第七百一十五條，承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或賠償損失。3.注意事項書面審批：裝修方案需以書面形式提交（如郵件、快遞），避免出租人事后否認“同意裝修”。驗收標準：明確裝修驗收的具體要求（如“水電線路符合國家規(guī)范”“消防設施完好”），避免出租人以“裝修不合格”為由扣押押金。保留裝修證據(jù)：承租人需留存裝修合同、發(fā)票、驗收記錄等，若出租人要求恢復原狀，可證明裝修符合約定。七、轉租與分租條款1.核心內容轉租許可：明確是否允許轉租（如“承租人不得擅自轉租，如需轉租，需提前30日書面通知出租人，經出租人書面同意后生效”）。次承租人責任：約定次承租人需遵守本合同條款（如“次承租人的經營用途需符合本合同約定，次承租人逾期支付租金的，承租人承擔連帶責任”）。轉租期限：轉租期限不得超過原租賃期限（如“轉租期限至2029年12月31日止”）。2.法律意義根據(jù)《民法典》第七百一十六條，承租人轉租需經出租人同意，未經同意的，出租人可解除合同。次承租人對租賃物造成損失的，承租人需承擔賠償責任。3.注意事項書面同意：轉租需取得出租人書面同意（如“出租人出具《轉租同意函》”），避免“口頭同意”無法舉證。連帶責任：承租人需對次承租人的行為負責（如次承租人拖欠物業(yè)費，承租人需承擔支付責任），因此需謹慎選擇次承租人。八、維修責任條款1.核心內容出租人責任：負責房屋主體結構、承重墻、屋頂、消防設施等的維修（如“出租人應在接到維修通知后3日內派人維修，逾期未維修的，承租人可自行維修，費用由出租人承擔”）。承租人責任：負責室內家具、電器、水管、電線等因使用不當導致的損壞（如“承租人因使用不當導致水管破裂，需自行維修并賠償損失”）。維修程序：承租人需及時通知出租人（如“發(fā)現(xiàn)房屋損壞，應在24小時內以書面形式通知出租人”）。2.法律意義根據(jù)《民法典》第七百一十二條，出租人需履行租賃物的維修義務（當事人另有約定的除外）。承租人未履行通知義務自行維修的，可能承擔不必要的費用。3.注意事項區(qū)分責任范圍：明確“主體結構”與“附屬設施”的界限（如“墻面裂縫屬于出租人責任，空調損壞屬于承租人責任”），避免推諉。保留維修證據(jù)：承租人自行維修的，需留存維修合同、發(fā)票、通知記錄等，以便向出租人追償費用。九、違約責任條款1.核心內容出租人違約：如逾期交付房屋（“每逾期一日，按日租金的1%支付違約金；逾期超過30日，承租人有權解除合同，出租人退還押金并支付2個月租金的違約金”）。承租人違約：如逾期支付租金（“每逾期一日，按未支付租金的1%支付違約金；逾期超過30日，出租人有權解除合同，沒收押金并要求支付2個月租金的違約金”）。違約金調整：約定“若違約金過高或過低，可請求法院或仲裁委員會調整”（符合《民法典》第五百八十五條規(guī)定）。2.法律意義違約責任是合同的“保障條款”，明確違約后果能有效約束雙方履行義務。根據(jù)《民法典》，違約金的調整需以“實際損失”為基礎，過高（超過實際損失30%）的違約金可能被法院調低。3.注意事項違約情形具體化：避免“一方違約需承擔違約責任”的模糊約定，需明確“逾期交付”“逾期支付”等具體情形。違約金比例合理：建議違約金比例控制在日萬分之五至千分之一之間（如日租金的1%），過高可能無法得到法院支持。十、解除合同條款1.核心內容法定解除：如因不可抗力導致合同無法履行（“雙方互不承擔責任，出租人退還未到期租金及押金”）。約定解除：如承租人逾期30日未支付租金（“出租人可書面通知解除合同，承租人需在3日內交還房屋”）；出租人逾期30日未交付房屋（“承租人可書面通知解除合同，出租人退還押金并支付違約金”）。解除程序：明確“書面通知”的要求（如“通知以EMS快遞送達，收件人地址為合同約定的住所，送達之日起合同解除”）。2.法律意義根據(jù)《民法典》第五百六十五條，解除合同需通知對方，通知到達時合同解除。未履行通知程序的，可能視為“擅自解除”，需承擔違約責任。3.注意事項解除條件明確：避免“一方違約即可解除合同”的籠統(tǒng)約定，需明確“逾期天數(shù)”“損失金額”等具體條件。通知方式規(guī)范：使用EMS快遞（備注“解除合同通知”）或公證送達，保留送達記錄，避免對方否認收到通知。十一、爭議解決條款1.核心內容協(xié)商優(yōu)先：“本合同履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方協(xié)商解決”。爭議解決方式：選擇仲裁或訴訟（二者只能選其一）：仲裁：“協(xié)商不成的，提交XX市仲裁委員會仲裁（需明確仲裁委員會名稱）”。訴訟：“協(xié)商不成的，向XX市XX區(qū)人民法院起訴（需明確管轄法院）”。2.法律意義根據(jù)《仲裁法》，仲裁協(xié)議需明確“仲裁委員會”，否則仲裁條款無效。訴訟管轄需符合《民事訴訟法》的規(guī)定（如合同履行地、被告住所地）。3.注意事項避免“雙重選擇”：如“協(xié)商不成的，可提交仲裁或向法院起訴”，此類約定無效，需明確選擇其一。選擇便利管轄：建議選擇合同履行地（如房屋所在地）法院，便于后續(xù)訴訟。十二、其他條款1.通知方式2.附件列出合同附件（如“1.房產證復印件；2.房屋平面圖；3.