合同法常見法律問題（1）—

商品房買賣合同糾紛案件的常見法律問題

一、關(guān)于商品房銷售廣告和宣傳材料是否為要約的問題

《解釋》第3條規(guī)定“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品

房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同

的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商

品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”。因此，出賣

人的銷售廣告和宣傳材料的內(nèi)容符合以下三個(gè)條件時(shí)，就應(yīng)認(rèn)定為要約：1.出賣人就開

發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施作出說明和允諾；2.該允諾和說明具體確定；3.對(duì)商

品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響。出賣人違反該內(nèi)容的，應(yīng)承擔(dān)違

約責(zé)任。

很多開發(fā)商在廣告宣傳中大量宣傳規(guī)劃紅線范圍外的事項(xiàng)，主要標(biāo)注以下幾項(xiàng)：

交通，包括已經(jīng)規(guī)劃及即將規(guī)劃的交通網(wǎng)絡(luò)作為廣告內(nèi)容，如多條公交線路抵達(dá)小

區(qū)、快軌3號(hào)線直抵小區(qū)等；

周邊環(huán)境，坐擁20萬(wàn)平方米山體公園，天然氧吧;學(xué)校，羅列大量小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)

等；

商業(yè)，距某某商業(yè)中心區(qū)僅1公里;市政配套設(shè)施，雙向四車道，人流旺盛。對(duì)于開發(fā)商

項(xiàng)目規(guī)劃范圍外的廣告宣傳即使是虛假宣傳，也只存在開發(fā)商承擔(dān)行政責(zé)任，即由工商

行政管理部門處罰，不存在民事責(zé)任的問題，因?yàn)椴环献罡呷嗣穹ㄔ核痉ń忉尩谝豁?xiàng)

條件，“出賣人就開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施作出的說明和允諾”。

對(duì)于第二個(gè)及第三個(gè)條件，其裁量權(quán)在法官，具有相當(dāng)大的不確定性。一方面要考慮開

發(fā)商虛假宣傳的情況，同時(shí)也要考慮購(gòu)房者的判斷能力，作為理性的社會(huì)公民，應(yīng)有理

性的判斷，否則應(yīng)承擔(dān)一定的不利后果。

二、關(guān)于認(rèn)購(gòu)協(xié)議與定金的問題

認(rèn)購(gòu)協(xié)議是廣泛存在于商品房銷售中的一種文書，與正式買賣合同的關(guān)系是預(yù)約合

同與本約合同的關(guān)系，約定的是當(dāng)事人為將來訂立本約合同而應(yīng)履行的義務(wù)，只要當(dāng)事

人為締結(jié)本約進(jìn)行了磋商，就履行了預(yù)約的義務(wù)，而對(duì)于是否締結(jié)了本約則在所不問。

一般情況下，認(rèn)購(gòu)書中有定金條款，是為了保證買受人與出賣人之間訂立房屋預(yù)售合同

或買賣合同而交付的定金，在性質(zhì)上屬于立約定金，立約定金所擔(dān)保的是定約行為。雙

方當(dāng)事人不能就本約條款協(xié)商一致的，并不能一概認(rèn)定為當(dāng)事人拒絕訂立本約，而適用

定金罰則。可以分為以下二種情況分別予以處理：1.如果雙方爭(zhēng)議的條款在認(rèn)購(gòu)協(xié)議中

已經(jīng)出現(xiàn)，說明雙方曾經(jīng)為此達(dá)成一致意見，雙方在簽訂正式合同時(shí)即應(yīng)當(dāng)接受，否則

即屬于拒絕訂立本約，是對(duì)預(yù)約的違反，因而可以適用定金罰則；2.如果雙方無法達(dá)成

一致的條款在認(rèn)購(gòu)協(xié)議中未曾出現(xiàn)，當(dāng)事人協(xié)商不成時(shí)，不能就此認(rèn)定為任何一方當(dāng)事

人違反預(yù)約的約定，因而不適用定金罰則，定金應(yīng)退還買受人。

三、關(guān)于辦理房屋權(quán)屬證書的問題

現(xiàn)因辦證發(fā)生的糾紛，往往是出賣人無法辦理房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證導(dǎo)致

的買受人辦證遲延。為解決購(gòu)房人在入住后，長(zhǎng)期拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證書，購(gòu)房人無法行

使房屋所有權(quán)，合法權(quán)益遭受侵害的情況，《解釋》第十八條規(guī)定“由于出賣人的原因,

買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)

承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品

房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買

賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損

失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收

逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算”；第十九條規(guī)定“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)

開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由

于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損

失的，應(yīng)予支持?！?/p>

此類案件中出現(xiàn)的難點(diǎn)問題是在合同沒有約定的情況下，如何認(rèn)定辦證義務(wù)以及關(guān)

于違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)如何確定的問題。權(quán)屬登記通常先由開發(fā)商完成初始登記，之后才

由各個(gè)買受人辦理分戶登記。開發(fā)商負(fù)有的辦證義務(wù)主要分兩部分：一是初始登記時(shí)的

辦理義務(wù)；二是買受人申辦產(chǎn)權(quán)時(shí)其所承擔(dān)的協(xié)辦、通知義務(wù)。雙方當(dāng)事人在合同中沒

有約定違約金的，按照《解釋》的規(guī)定”可以按照己付購(gòu)房款的總額，參照中國(guó)人民銀行

規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算”。

四、關(guān)于雙倍賠償?shù)膯栴}

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司嚴(yán)重違反誠(chéng)實(shí)信用原則，損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行

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為，《解釋》中第8條、第9條、第14條分別規(guī)定了6種情況下商品房買賣合同糾紛可

適用懲罰性賠償。但買受人要求懲罰性賠償勝訴的很少，原因很多，其一是當(dāng)事人對(duì)所

發(fā)生的糾紛是否與《解釋》規(guī)定的情形一致考慮不周，訴訟的期望值過高，遇到紛就要

求懲罰性雙倍賠償，導(dǎo)致敗訴；其二是開發(fā)商違規(guī)操作，邊開發(fā)邊辦理相應(yīng)的行政審批

手續(xù)，如出賣人交付了房屋，但無法辦理產(chǎn)權(quán)證，而在訴訟之前，出賣人又取得了相關(guān)

手續(xù)，促使商品房買賣合同的目的實(shí)現(xiàn)，由于出賣人不及時(shí)告知買受人，引發(fā)買受人訴

訟后，只得撤訴或敗訴；其三是各基層法院對(duì)懲罰性賠償理解不一致，認(rèn)為商品房買賣

與其他消費(fèi)有別，不應(yīng)在商品房買賣中適用雙倍賠償，因尺度把握不準(zhǔn)，導(dǎo)致在適用懲

罰性賠償時(shí)縮手縮腳，不敢大膽適用。《解釋》并非是對(duì)消法49條的直接適用，消法的

適用前提是欺詐，《解釋》規(guī)定的適用懲罰性賠償?shù)?種情形，都是由于出賣方違背誠(chéng)

實(shí)信用原則，欺騙消費(fèi)者，致使標(biāo)的物無法交付，或者標(biāo)的物上具有某種瑕疵造成的。這

也就是說，《解釋》規(guī)定的商品房買主中的懲罰性賠償適用原則是，支方不遵守買賣規(guī)

則的行為欺詐或者惡意違約，因行為欺詐或者惡意違約而導(dǎo)致合同無效或者被撤銷后,

所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，而不是由于經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)行為中因商品欺詐或服務(wù)欺詐而承擔(dān)的雙倍

賠償責(zé)任，兩者在適用前提上有差距。此外，消法的雙倍賠償?shù)慕Y(jié)果和《解釋》中的懲

罰性賠償?shù)慕Y(jié)果也有不同。《解釋》的適用結(jié)果是“不超過已付購(gòu)房款一倍”，將懲罰性

賠償?shù)臄?shù)額控制在“已付房款的一倍以下”，和消法的雙倍賠償明顯存在著差別。應(yīng)嚴(yán)格

把握適用《解釋》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，只有在由欺詐或者惡意違約等情形下導(dǎo)致商品房買賣合

同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除時(shí)，可以請(qǐng)求懲罰性賠償，即買受人除可以請(qǐng)求出賣人

返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失外，還可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍以

內(nèi)的賠償責(zé)任。

五、購(gòu)房時(shí)如何區(qū)分定金和訂金？

定金指合同當(dāng)事人為保證合同的履行，由一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{的一定數(shù)

額的款項(xiàng)?！逗贤ā敷室话僖籌?五條規(guī)定“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》

約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收

回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約

定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”，這就是我們通常說的定金法則。購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂

的認(rèn)購(gòu)書中約定的定金，是為了保證將來簽訂商品房買賣合同，合同理論上屬于立約定

金?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于目理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四

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了詳細(xì)的規(guī)定。在標(biāo)的物存在瑕疵時(shí)，出賣人負(fù)有瑕疵擔(dān)保義務(wù)，買受人享有瑕疵擔(dān)保

請(qǐng)求權(quán)。

七、開發(fā)商“一房二賣”需要承擔(dān)什么責(zé)任？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前；將作為合同標(biāo)的物的商品房再行

銷售給他人。商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人的，導(dǎo)致商品房

買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還己付購(gòu)房款

及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

一房?jī)少u有不同的表現(xiàn)形式，因此也有不同的法律責(zé)任及救濟(jì)途徑。

“一房?jī)少u”的表現(xiàn)形式。

分析一房?jī)少u，通常為三種情況。一是賣使用權(quán)，即將假按揭房產(chǎn)以口頭許諾業(yè)主

擁有“永久使用權(quán)”的方式再次出售。二是重復(fù)騙貸，即將房產(chǎn)在房地局重復(fù)登記后，再

通過其他人二次向銀行貸款，除了將一部分假按揭房“賣了使用權(quán)”之外，還有的將另

一部分假按揭房在房地局重新登記，再到銀行去騙取貸款。三是以租轉(zhuǎn)售，即業(yè)主與開

發(fā)商簽訂《房地產(chǎn)以租轉(zhuǎn)售合同》，租期期滿后房產(chǎn)歸業(yè)主所有。

“一房?jī)少u”的法律后果和救濟(jì)途徑。

依照現(xiàn)行法律規(guī)定，房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，只有進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)過戶登記才發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移

的效力。購(gòu)房人在與出賣人（不限于開發(fā)商）訂立買賣合同后，如果未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記

手續(xù)，但他仍沒有實(shí)際取得房屋的所有權(quán)。而且，購(gòu)房人僅能依據(jù)《合同法》請(qǐng)求出賣

人辦理過戶登記手續(xù)，不具有對(duì)抗第三人的效力，所以，購(gòu)房人無法防止出賣人將房屋

以更高的價(jià)格出賣給他人的情形發(fā)生。同時(shí)，為保護(hù)第二買受人的權(quán)益，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先

原則，購(gòu)房者已無法獲得指定的房屋，而只能追究出賣人的違約責(zé)任，要求損害賠償。但

現(xiàn)實(shí)情況往往是出賣人已揮霍或轉(zhuǎn)移了財(cái)產(chǎn)，購(gòu)房人的合法權(quán)益最終還是會(huì)落空。

“一房?jī)少u”的救濟(jì)途徑：

1.合同當(dāng)事人在簽訂房屋買賣合同時(shí)可以限定登記期限。即在合同簽訂后盡早根據(jù)

有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定辦理合同登記手續(xù)，并應(yīng)盡早催促開發(fā)商交付房屋，促使合同盡早

履行。

2.《合同法》第九十四條規(guī)定“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同:（四）當(dāng)事

人一方遲延履行債務(wù)或者有其它違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的"。第九十七條“合

同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以

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要求恢復(fù)原狀、采取其它補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！彼哉f，只要簽訂了合同，開

發(fā)商和買受人就有了合同關(guān)系，由于合同是有效合同，合同當(dāng)事人可以向違約方按約追

究違約責(zé)任。如果無法交付房屋，無法實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，開發(fā)商和買受人的債權(quán)債

務(wù)關(guān)系就依然存在，開發(fā)商必須履行賠償義務(wù)。

3、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，第

八條：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買

受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不

超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又

將該房屋抵押給第三人;（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”。

買受人的合法權(quán)益可以進(jìn)一步得到保護(hù)。

八、房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，應(yīng)如何處理

出主人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不

符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處

理：

（一）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）,按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)

求解除合同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3%,買受人請(qǐng)求解除合同、返還已