臺灣省2025年上半年房地產估價師《案例與分析》：住宅房地產市場調查研究報告內容構成考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、監(jiān)理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“兩管”、“一協(xié)調”。其中，“一協(xié)調”是指。

A：片面的組織協(xié)調

B：全面的組織協(xié)調

C：領導層的組織協(xié)調

D：決策層的組織協(xié)調

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調2、《中華人民共和國憲法》規(guī)定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行并給予補償。

A：征收

B：征用

C：征收或者征用

D：征購

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調3、當房地產價格的變動過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時，宜采用預測房地產的未來價格．【2025年考題】

A：數(shù)學曲線擬合法

B：平均增減量法

C：平均發(fā)展速度法

D：移動平均法

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、某宗可比實例房地產2025年1月30日的價格為800美元/m2，該類房地產以人民幣為基準的價格變動平均每月比上月上漲0.1%。假設人民幣與美元的市場匯率2025年1月30日為1美元=7.8650元人民幣，2025年6月30日為1美元=7.6835元人民幣。則該可比實例的價格調整到2025年6月30日的結果是__元人民幣/m2。

A．6323.52

B．6804.37

C．6.657.48

D．6650.255、根據估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的定價方法是（）。

A．目標定價法

B．成本加成定價法

C．隨行就市定價法

D．價值定價法6、現(xiàn)代商業(yè)銀行特有的職能是__。

A．充當信用中介

B．變貨幣收入為貨幣資本

C．充當支付中介

D．創(chuàng)造派生存款7、房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試合格人員或者資格互認人員，受聘于具有房地產估價資質的機構內從事房地產估價活動，即可申請__。

A．初始注冊

B．續(xù)期注冊

C．變更注冊

D．撤銷注冊8、房地產估價委托合同的內容可以不包括__。

A．估價服務費

B．估價目的

C．估價人員

D．委托人的協(xié)助義務9、某宗房地產未來第一年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加3萬元，該類房地產的報酬率為8％。該房地產的價格為萬元。

A：695．83

B：681．25

C：715．83

D：718．75

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、相對于現(xiàn)金回報率來說，（）中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權益增加的價值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計入投資收益。

A．投資利潤率

B．投資回報率

C．資本金利潤率

D．資本金凈利潤率

11、求取建筑物重新構建價格的具體方法不包括。

A：單位比較法

B：分部分項法

C：造價分析法

D：指數(shù)調整法

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格12、下列不屬于直接代為登記的房屋包括__。

A．房地產行政主管部門直管的公房

B．依法由房地產行政主管部門代管的房屋

C．有人主張權利的房屋

D．無人主張權利的房屋13、下列有關標志，表述錯誤的是。

A：品質標志是指不能用數(shù)量表現(xiàn)而只能用文字說明，但不能用符號或代碼進行說明的標志

B：王某大專學歷是指其品質標志

C：王某今年40歲，是指其數(shù)量標志

D：凡是反映品質標志單位組成的總體稱為屬性總體；凡是反映數(shù)量標志組成的總體稱為變量總體

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調14、某套住宅總價為30萬元，套內建筑面積為125㎡，套內墻體面積為20㎡，分攤的共有建筑面積為25㎡。該套住宅每平方米建筑面積的價格為元／㎡。

A：1667

B：1765

C：1875

D：2000

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格15、下列不屬于土地增值稅扣除項目的是。

A：取得土地使用權時所支付的金額

B：土地開發(fā)成本、費用

C：建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格

D：與轉讓房地產無關的稅金

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調16、拆遷估價時點一般為__之日。

A．接受估價委托

B．實地現(xiàn)場勘察

C．開始實施拆遷

D．房屋拆遷許可證頒發(fā)17、在房地產市場自然周期的復蘇階段，房地產市場中的空置率與合理空置率的關系是__。

A．空置率＞合理空置率

B．空置率＜合理空置率

C．空置率＝合理空置率

D．不能判斷18、某房地產開發(fā)項目的土地使用期限為50年，項目建設期為5年，自估價時點至建成還需2．5年，建成后的建筑面積為11000㎡，年凈收益為350萬元，若報酬率為7％，折現(xiàn)率為10％，建筑物經濟壽命與土地使用期限同時結束，則建成后的房地產于估價時點的價值為萬元。

A：3752

B：3806

C：4128

D：4830

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格19、銀行為某家庭提供了年利率為6%、按月等比遞增償還、期限為20年的個人住房抵押貸款，若月還款遞增率為0.2%，首期償還額為1600元，則該家庭在第6年最后一個月的還款額是__元。

A．1843.86

B．1847.55

C．2279.87

D．2291.2720、下列不屬于申領建筑工程施工許可證的條件是。

A：已經辦理該建筑工程用地批準手續(xù)

B：已經確定施工企業(yè)

C：有保證工程質量和安全的具體措施

D：建設單位已支付工程款

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調21、下列關于資金時間價值的表述中，錯誤的是。

A：從投資者的角度來看，資金的增值特性使其具有時間價值

B：從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費應得到的補償

C：即使資金存在時間價值，也可以直接比較不同時點發(fā)生的現(xiàn)金流量

D：利率是資金時間價值的一種標志

E：借款合同22、商品房預售合同登記備案的申請人應是。

A：購房人

B：房地產開發(fā)企業(yè)

C：商品房銷售代理機構

D：購房人和房地產開發(fā)企業(yè)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調23、《房地產管理法》第三十八條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權，轉讓房地產開發(fā)項目時的條件，其中，滿足出讓合同成立的必要條件是__。

A．按出讓合同規(guī)定已經支付全部土地使用權出讓金

B．取得土地使用權證書

C．支付丁土地使用權出讓金

D．A和B24、某一在出讓土地上建的商場，土地使用權出讓年限為40年，建造期為3年，建筑物的經濟壽命為60年，在這種情況下，采用直線法計算建筑物折舊的經濟壽命應為__年。

A．37

B．40

C．60

D．6325、有關統(tǒng)計分析表明，在大城市中心區(qū)，土地費用已經占到總開發(fā)成本的__。

A．20%～30%

B．30%～40%

C．40%～50%

D．50%～60%二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、房地產權利的種類中，屬于自物權的是__。

A．所有權

B．典權

C．抵押權

D．地役權2、某房地產開發(fā)項目采用20%的折現(xiàn)率計算出的項目凈現(xiàn)值為16萬元，該項目的財務內部收益率__。

A．小于20%

B．滿足目標收益率要求

C．大于20%

D．不滿足目標收益率要求3、在司法處置拍賣中，某房地產評估價格為100萬元，如果第一次拍賣流拍，則第二次拍賣保留價的范圍應在萬元之間。

A：60～100

B：64～80

C：64～100

D：80～100

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調4、被征用土地所在地的市、縣人民政府，在收到征用土地方案后應于10日內將方案進行公告，征地補償安置方案公告的內容應包括__。

A．被征用土地的位置、地類、面積、地上附著物和青苗的種類、數(shù)量，需要安置農業(yè)人口的數(shù)量

B．土地補償費的標準、數(shù)量、支付對象和方式

C．安置補助費的標準、數(shù)量、支付對象和方式

D．地上附著物和青苗的補償標準和支付方式

E．辦理征地補償?shù)钠谙?、地點5、下列指標中，屬于房地產投資項目靜態(tài)盈利能力指標的有。

A：凈現(xiàn)值

B：投資利潤率

C：現(xiàn)金回報率

D：靜態(tài)投資回收期

E：內部收益率6、評估國有土地上被征收房屋價值的房地產估價機構，首先由選定。

A：被征收人協(xié)商

B：房屋征收部門

C：市、縣級人民政府

D：房屋征收實施單位

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調7、初步可行性研究主要解決的問題包括。

A：項目的投資機遇如何

B：分析機會研究的結論，在詳細資料的基礎上做出是否投資的決定

C：是否有進行詳細可行性研究的必要

D：有哪些關鍵問題需要進行輔助研究

E：做出投資與否的決策8、國有企業(yè)改組為有限責任公司中涉及的劃撥土地使用權，可采?。ǎ┓绞教幹猛恋厥褂脵?。

A．保留劃撥性質

B．改為出讓

C．作價入股

D．租賃

E．抵押9、下列關于變形縫的做法，表述正確的是。

A：伸縮縫要從基礎頂面開始，將墻體、樓板、屋頂全部斷開

B：屋頂部分也需另做伸縮縫

C：伸縮縫只設在墻、樓地面、屋頂上，基礎不設縫

D：沉降縫則從屋頂?shù)交A，全部構件部位均需設縫分開

E：防震縫與沉降縫結合設置時，基礎不應分開10、投資基金中，發(fā)起人與管理人、托管人之間是一種__的關系。

A．投資合同

B．基金發(fā)行辦法

C．信托契約

D．基金章程

11、在我國下列屬于限制民事行為能力人的有。

A：18周歲以上的成年人

B：10周歲以上的未成年人

C：不滿10周歲的未成年人

D：不能完全辨認自己行為的精神病人

E：不能辨認自己行為的精神病人12、房地產抵押估價報告應用有效期從__起計，不得超過一年。

A．估價時點

B．估價委托日

C．估價報告出具日

D．估價開始作業(yè)日13、工業(yè)用地的出讓最高年限為__。

A．70年

B．50年

C．40年

D．100年14、某房地產占地面積40000m2，上存樓房三棟。甲樓4層，每層建筑面積均為3000m2乙樓建筑面積為3層，每層6000m2；丙樓6層，每層7500m2，則該宗土地的建筑覆蓋率為__。

A．242.4%

B．50%

C．41.259%

D．187.5%15、在房地產相關業(yè)務中，目前沒有職業(yè)責任保險。

A：工程師責任

B：注冊會計師

C：開發(fā)商

D：律師

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調16、對于出租經營或自營的房地產投資項目，清償能力指標之中的（）指標的計算非常重要。

A．借款償還期

B．利息備付率

C．流動比率

D．償債備付率

E．資產負債率17、某宗出讓土地，產權登記為居住用地，但可以通過合法手續(xù)變更其用途，經評估如果在該宗土地上進行商業(yè)開發(fā)的話，其價值為3000萬元；如果進行居住開發(fā)的話，其價值為2000萬元，進行工業(yè)開發(fā)的話，其價值為2500萬元，則該宗土地的評估價格應為__萬元。

A．2000

B．3000

C．2500～3000

D．2000～300018、從權益的角度來看，現(xiàn)實中的房地產估價對象包括等。

A：有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地

B：“干凈”的房屋所有權和劃撥土地使用權的房地產

C：有租約限制的房地產

D：未來狀況下的房地產

E：共有的房地產19、開發(fā)商在申請領取施工許可證時，若建設工期不足一年的，則其到位資金原則上不得少于工程合同價的__。

A．20%

B．30%

C．40%

D．50%20、下列關于各資質等級房地產估價機構注冊資本或出資額，表述正確的是。

A：一級資質有限責任公司的注冊資本人民幣為200萬元以上

B：一級資質合伙企業(yè)的出資額人民幣為120萬元以上

C：二級資質有限責任公司的注冊資本人民幣為100萬元以上

D：二級資質合伙企業(yè)的出資額人民幣為60萬元以上

E：三級資質有限責任公司的注冊資本人民幣為30萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣為10萬元以上21、基準地價是城市中均質區(qū)域內的土地__。

A．最低價格

B．最高價格

C．平均價格

D．成交價格22、銀行對抵押貸款抵押率的確定，主要考慮到__因素。

A．抵押物的流動性

B．貸款期限的長短

C．通貨膨脹的預期

D．貸款企業(yè)的信用等級

E．所處的市場條件23、若某國家在一個時期的消費函數(shù)為C=1000+0.8y