景觀水系河道工程物業(yè)管理方案

目錄

一、技術條款偏離表..........................................................1

二、技術效勞方案............................................................1

第一章物業(yè)管理效勞理念及目標...............................................1

第一節(jié)工程概況.........................................................1

第二節(jié)物業(yè)效勞定位...................................錯誤!未定義書簽。

第三節(jié)管理效勞理念.....................................................2

第四節(jié)管理效勞運作構思.................................................3

第五節(jié)物業(yè)效勞具體要求及目標...........................................4

第六節(jié)承諾履約措施，以確保物業(yè)管理效勞水平.............................9

第二章工程管理機構及管理制度.............................................10

第一節(jié)工程管理機構設置及機構運行圖....................................10

第二節(jié)機構職能及管理職責...............................................14

第三節(jié)日常管理制度和考核方法目錄......................................20

第三章物業(yè)效勞人員配置、員工培訓實施方案.................................24

第一節(jié)物業(yè)效勞人員配置及崗位要求......................................25

第二節(jié)培訓措施........................................................26

第四章物業(yè)效勞具體方案....................................................31

第一節(jié)建筑本體及配套設施的養(yǎng)護和管理..................................31

第二節(jié)物業(yè)設備的運行、養(yǎng)護和管理......................................34

（一）供配電系統(tǒng)....................................................35

（二）公共照明系統(tǒng)..................................................39

（三）治安、消防系統(tǒng)................................................41

（四）給排水（污）系統(tǒng).............................................42

（五）弱電系統(tǒng)......................................................44

（六）其他設施設備的維護...........................................48

第三節(jié)水系的維護與管理................................................48

一、景觀水系的維護與管理...........................................48

二、音樂噴泉的維護與管理...........................................49

第四節(jié)清潔及綠化效勞管理..............................................51

一、清潔效勞管理....................................................51

二、綠化維護管理....................................................58

第五節(jié)道路交通及車輛停放秩序管理......................................64

第六節(jié)安保管理........................................................67

第七節(jié)各類突發(fā)事件的應急處理..........................................73

一、本物業(yè)范圍共用部位突然斷水、斷電的應急措施73

二、共用部位雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞的應急措施....................74

三、突發(fā)治安事件的應急措施.........................................74

四、消防應急措施....................................................78

五、突發(fā)公共衛(wèi)生事件應急預案.......................................80

六、自然災害中的應急預案...........................................83

七、群體性事件應急預案.............................................89

第八節(jié)檔案管理........................................................91

、技術條款偏離表

序號招標文件要求條款投標文件響應情況偏離情況

1目錄符合招標文件要求無偏離

2管理效勞質量標準符合招標文件要求無偏蜀

3效勞目標及各項指標要求符合招標文件要求無偏離

4售后效勞承諾符合招標文件要求無偏離

5中標效勞承諾符合招標文件要求無偏離

6

7

8

tc-i*t|*A?￡?

工X1/J'zx?不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不不

****年****月****日

二、技術效勞方案

第一章物業(yè)管理效勞理念及目標

****工程作為面向社會一個旅游、休閑的景觀工程，必須具有較高標準的物業(yè)管理

效勞來打造了一方觀水、人水和諧的景致。根據(jù)不同的需求層次提供并實施高質量、全

方位的特色物業(yè)效勞，注重物業(yè)效勞的品質及延伸便捷效勞，對物業(yè)效勞有著較高的效

勞需要求。相信通過和招標人的通力合作以及我公司標準、高效、優(yōu)質的物業(yè)效勞，我

們有信心、也有能力將該物業(yè)工程打造成為外鄉(xiāng)高品質休閑區(qū)。針對本物業(yè)工程的總體

概況和物業(yè)效勞各項要求，確定了如下的效勞定位及目標。

第一節(jié)工程概況

第二節(jié)物業(yè)效勞定位

物業(yè)效勞的優(yōu)劣必將宜接影響到本物業(yè)工程的整體形象，優(yōu)質的物業(yè)管理效勞將形

成良好的市場口碑，起到無形的宣傳作用，反之將成為阻礙。根據(jù)這一特點，我公司將

在管理初期加強物業(yè)管理的品牌效應，集中管理優(yōu)勢，盡快創(chuàng)出本物業(yè)效勞的物業(yè)管理

品牌，形成良好的市場口碑。

作為管理區(qū)，其物業(yè)特點決定了物業(yè)管理效勞工作開展的標準更應表達出一種“舒

適、平安、尊貴〃。我公司將秉著真誠的態(tài)度，以高起點、高標準、嚴要求的標準，試

圖為游客締造最純粹的感性，使游客充滿享受舒適與生活的便捷。

1、環(huán)境整潔舒適一一營造整潔舒適、文明、有序、便捷休閑環(huán)境；

2、平安高效有序一一設施設備運行正常保障，物業(yè)管理效勞優(yōu)良；

3、實用便捷——提供多種特約便捷延伸效勞，全方位滿足不同客戶需求。

創(chuàng)造方便、整潔、舒適的休閑環(huán)境，又要表達良好的企業(yè)形象，實現(xiàn)“對內強化效

勞，對外展示形象〃的目標。這是我們設定管理模式、設計效勞工程、確定效勞及收費

標準的客觀依據(jù)。

第三節(jié)管理效勞理念

堅持“以管理效勞于人，以效勞奉獻于人、以誠心打動人、用信譽塑造人〃動營

目標，打造物業(yè)優(yōu)偵效勞的品牌。不斷聽取游客的合理化建議和要求，及時彌補工作中

的缺陷與缺乏，提供最優(yōu)質的效勞、最貼心的關心。

“以人為本、超值效勞、品質卓越、客戶追隨"

在深化管理效勞理念的同時，強化“團隊、責任、用心、激情〃的核心價值觀灌

輸，將以標準根底管理效勞、提升物業(yè)經(jīng)營效勞兩大模塊作為品質管理支撐，在物業(yè)效

勞市場樹立一面嶄新旗幟C

在管理過程中，公司通過完善管理體系的質量籌劃、信息反響和持續(xù)改良，對各

效勞質量各環(huán)節(jié)和管理接口實行分級控制，確保企業(yè)總體質量目標的實現(xiàn)；在效勞中，

公司通過誠信的效勞態(tài)度、專注的效勞意識和專業(yè)的效勞細節(jié)確保向客戶提供溫馨而精

細化的效勞。

同時，要想成功到達上述效勞理念效果，我們必將建立以人性化管理和個性化、

親情化效勞為基石的物業(yè)管理效勞模式。并采取多種方式自查自檢以用定期和效勞對象

加強溝通，吸納意見和建議，通過不連續(xù)的對物業(yè)管理效勞流程的持續(xù)改善，不斷完善

物業(yè)效勞細節(jié)效勞，以期超越效勞對象的需求期望。鄭重陳述本物業(yè)工程的效勞理念細

化如下：

首先，提供的物業(yè)管理是流程化、標準化、標準化和專業(yè)化的效勞，具備一整套嚴

密的管理邏輯和和控制手段來實現(xiàn)。

其次,通過培訓、監(jiān)視、考核、糾編等措施不連續(xù),以提高全員認識,形成全員參

與、真誠合作的氣氛；堅持持續(xù)改良的思想，按照P（方案）D（實施）C（檢查）A（改

良）的模式認真實施、落實并不斷改良，切實做好本物業(yè)效勞工作。

最后，物業(yè)的生命力和個性凸顯不可能依靠同一個邏輯來實現(xiàn)，任何一個好的物業(yè)

都具備一個特別的專屬概念，因而不能對它進展簡單的自上而下的生搬硬套式管理，而

是包含了個別性的籌劃式的管理，使之符合建筑物的風格要求，最終滿足業(yè)戶的需求。

這就需要不連續(xù)、反復的將各項培訓貫穿員工的整個效勞過程，強化意識。

笫四節(jié)管理效勞運作構思

（一）加強溝通，及時把握物業(yè)使用人的效勞需求

我們將在業(yè)主指定的位置設置開放式物業(yè)效勞辦公室，承受來自物業(yè)使用人的問

詢、報修、效勞需求等信息，并負責對內及時傳到達位；物業(yè)效勞人員將隨時保持與物

業(yè)使用人的溝通，對問詢、投訴及時回復、處理利回訪，定期征求物業(yè)使用人對物業(yè)管

理效勞的意見，以利物業(yè)公司持續(xù)改良工作。

（二〕結合本工程的特點，設計好該工程管理效勞的流程

我們將結合各分區(qū)功能的特點設計管理效勞流程：首先，在供電、冷（暖）氣供給和工程

設施設備的維護上，我們將按照各分區(qū)的需求，制定？作業(yè)指導書？，適時開后、關閉

設備，合理安排設施設備的維修養(yǎng)護時段，調整相關人員的作息時間，配合各物業(yè)使用

單位的工作，以保證各分區(qū)功能的需要；其次，要組織專門力量負責工程公共設施設備

運行、維護管理，車輛停放管理和治安、消防管理?？傊?，我們將通過優(yōu)質的效勞展示

“****〃的高品位甲級景觀形象。

（三）精心管理，用心維護，提高設施設備的運行效率

“****〃配置有較完善的設施設備，我們將選派相關的專業(yè)技術人員盡快熟悉、掌

握工程的設施設備狀況。我們將根據(jù)各區(qū)域的需要，充分發(fā)揮各類設施設備的使用功能,

分季節(jié)、分時段合理調控，監(jiān)控設備運行狀況，在確保工程設施設備正常運行的前提下，

降低能源消耗，提高設施設備管理效率。

我們有信心通過有效的管理和良好的效勞為物業(yè)使用人提供文明、舒適、安寧、便

捷的生活環(huán)境：

工程內及周邊的環(huán)境將始終如一的保持著整潔、優(yōu)雅，郁郁蔥蔥的植物，纖塵不染

的道路與欄桿，使置身其中的人們深感愜意。

?夜深人靜時，我們的安保人員仍在堅守崗位，每處角落都將有安保人員定時巡邏到

位；

?一天二十四小時，一年三百六十五天，無論何時，任何一個地方出現(xiàn)了故障，本公

司的維修人員都將在得到信息后及時趕到現(xiàn)場為您效勞;

?不管物業(yè)使用人有什么困難，只要告訴我們，我們絕不推諉，默默之中會使您的困

窘頓逝，同時，向您承諾的一切我們都將落到實處。

物業(yè)使用人的需要就是物管處的工作；您對物業(yè)管理工作的滿意就是我們所追求的

最高目標。

笫五節(jié)物業(yè)效勞具體要求及目標

通過專業(yè)化的物業(yè)管理，加之與物業(yè)使用人的默契配合，我們有足夠信心保證

“****〃在管理期內到達以下管理目標:

1、按照“全國物業(yè)管理示范景點〃標準實施物業(yè)管理；

2、為物業(yè)使用人提供所需要的特約效勞；

3、承受委托管理本物業(yè)期限內，取得“****市物業(yè)管理優(yōu)秀管理區(qū)〃稱號，并做

好申報“全國物業(yè)管理示范景點〃的工作，其主要管理指標為：

?清潔、保潔率：98%?消防系統(tǒng)正常運行率：100%；

?用戶效勞質最滿意率：95%；?用戶投訴與處理率：＜3%、100%

?消防平安率：100%;?治安事件：0

?維修工程合格率：100%；?排污管道、化糞池完好率：98%；

?公用照明完好率：99%；?維修效勞回訪率：100%;

?違章發(fā)生率與處理率：＜3%、100%；?管理人員專業(yè)培訓合格率：100%

?停車場設施設備完好率：99%；?車輛被盜事件：0

?公用設施（道路、水管等）完好率：＞99%；

?公用設施〔道路、水管等）零修、急修及時率：100%

為了實現(xiàn)以上管理效勞目標，我們將參照****市？管理區(qū)物業(yè)效勞標準?執(zhí)行以

下工作標準：

（一）保潔工作標準:

序號內容標準要求備注

目視地面無垃圾、雜物、污漬、積水、煙每天巡回

1道路

蒂、痰跡、人畜糞便等保潔

目視地面無垃圾、雜物、污漬、積水、煙每天巡回

2廣場

蒂、痰跡等保潔

每天拖1

3棧道無灰塵、垃圾、雜物、污漬、煙蒂

次并巡回

保潔

每天巡回

4座椅無灰塵、污漬、積水

保潔

垃圾桶外表無污跡、灰塵、廣告紙、粘附每天保潔

5垃圾桶

物、亂貼亂畫，蚊蠅滋生2次

照明設每周保潔

6干凈、無積灰、無臟污、粘附物

施2次

每天巡回

7綠地無瓜果皮殼、紙屑、飲料盒、碎石等雜物

保潔

每天巡查

無垃圾、動物死尸等漂浮物及垂釣、偷魚、

8水體及巡回保

電魚等現(xiàn)象

潔

無蚊蠅、無淤塞、無積水、無明顯臭味、

每天保潔隨時巡

9衛(wèi)生間無破損設施；地面、蹲位、擋板凈，糞槽、

2次，查保潔

尿槽凈，墻壁、門窗凈，四周環(huán)境凈。

玻璃門每周保潔

10無灰塵、水印等

窗2次

宣傳欄、

無灰塵、污跡、廣告紙、亂貼亂劃、破損、每周保潔

11警示牌、

東倒西歪等現(xiàn)象2次

指示牌

目視干凈、無雜草；排水暢通、無堵塞、每周保潔

12排水溝

異味1次

一年清掏

13化糞池無淤積、堵塞等現(xiàn)象

2次

14垃圾有垃圾統(tǒng)一堆放點及清運車日產(chǎn)日清

(二)綠化養(yǎng)護技術操作規(guī)程:

總體要求：管理區(qū)范圍內整潔干凈，綠地、水面清潔；各類植物修剪及時、修剪平

整標準，各類植物長勢好，無枯枝敗葉、無缺株斷行、無明顯踐踏裸露痕跡，根本無病

蟲害危害。

1、澆水

要求及標準：根據(jù)不同植物生物學特性、植物規(guī)格、季節(jié)、土壤干濕程度確定澆水

量及澆水次數(shù)，做到適時、適量、不遺漏，每次澆水要澆足、澆透、均勻，使用水車澆

水，水壓控制適度，防止植物損傷，澆水時應注意過往行人及設施設備平安。

(1)澆水量：根據(jù)不同植物種類、氣候、季節(jié)和土壤干濕度確定，澆水深度達根

部、土壤不干涸為宜，開春后植物進入生長期，須及時補充水分，盛夏時節(jié)，植物水分

蒸騰較多，應加強灌溉和進展葉面噴霧。一般情況下，澆水量為：行道樹30-40Kg/次/

株,灌木20-30Kg/而/次，草坪10-20Kg/nf/次。

(2)澆水時間：澆水時間主要集中在12月至次年6月，以“過冬水〃、“發(fā)芽水〃

和5月至8月的“抗旱水〃為主。夏季高溫季節(jié)應在早晨或黃昏進展，冬季宜午后進展。

(3)雨季應注意防澇排洪，去除積水。

2、施肥

要求及標準：施肥次數(shù)、數(shù)量、濃度、種類選擇適當，防止施肥過量造成植物燒傷,

防止施肥過少造成植物發(fā)育不良，保持植物生長發(fā)育強健，枝葉茂盛。

(1)定期對樹木、草坪等植物進展施肥，施肥應根據(jù)植物種類、樹齡、立地條件

和生長情況及肥料種類等具體情況而定。

(2)施肥分基肥、追肥兩類?；室话悴捎糜袡C肥，在植物休眠期內進展，追肥

一般采用化肥或復合肥植物生長期內進展。

(3)施肥次數(shù)：開花喬木每年年底施遲效基肥1次，追肥每年不少于2次，其他

喬木年施遲效基肥1次；灌木每年施遲效基肥2次，追肥每年不少于4次；冷季型草坪

年施6次以上；綠籬、暖季型草坪年施4次以上。

(4)施肥次數(shù)：應少量屢次，以不造成肥害力度，同時滿足植物對養(yǎng)分的需要。

喬木(胸徑再10cm以下)不少于20Kg/株/次，灌木不少于10Kg/株/次，草坪不少

于0.2Kg/m/次，追肥喬木不超過250g/株/次，灌木不超過150g/株/次，草坪不超過

10g/nf/次。

(5)施肥方式采取根部環(huán)狀溝施、穴施、溶液灌根、葉面噴施等多種方式，施肥

應均勻，施基肥應結合松土、澆水進展，追肥應充分溶解后再施用，濃度和用量適當。

3、病蟲害防治

要求及標準：全面貫徹“預防為主，綜合防治〃的方針，做好植物病蟲害防治工作,

以防為主，精心管養(yǎng)，使植物增強抗病蟲害能力，早發(fā)現(xiàn)早處理；采取綜合防治、化學

防治、物理人工防治和生物防治等方法防治病蟲害蔓延和影響植物生長，病蟲害發(fā)生率

控制在5%以下。

(1)病蟲害的藥物防治要根據(jù)不同的樹種、病蟲害種類和具體環(huán)境條件，正確選

用農(nóng)藥類型、劑量、濃度和施用方法，使之既能充分發(fā)揮藥效，又不產(chǎn)生藥害，減少對

環(huán)境的污染處。

(2)噴灑應在無風的晴天進展，陰雨或高溫炎熱的中午不宜噴藥。噴藥區(qū)域應提

前告知周邊單位、住戶及商家，噴藥時要注意游人平安、避開人流頂峰時段。在游人較

多的地方，應用低毒、無殘留性、對人無傷害的農(nóng)藥。

(3)防治及時，一般情況下，預防性打藥為喬木3-5次/年，灌木5-6次/年，草

坪8-10次/年。對發(fā)生病蟲害的植物區(qū)域應進展針對性的重點治療，如灌根、修剪、打

吊針等方式。

(4)農(nóng)藥應妥善保管，嚴格按操作規(guī)程使用，注意自身及他人平安。正確掌握各

種農(nóng)藥的使用方法，合理施用，注意做到對癥下藥，計量準確，方法正確，噴灑均勻，

不造成藥害，不發(fā)生平安事故。

4、喬木及灌木修剪

要求及標準：生長旺盛、樹形美觀，分枝點適宜，內堂不亂，通風透光；葉片、枝

干強健，無明顯枯枝死枝；及時抹芽，樹干、一級分枝上無萌條；及時清理死樹，挖除

死樹樁并進展補植，保持無缺株；花灌木開花繁茂，灌木球造型美觀。修剪應根據(jù)樹種

習性、設計風格、養(yǎng)護季節(jié)、景觀效果為原則，到達均衡樹勢、調節(jié)生長、姿態(tài)優(yōu)美、

花繁葉茂的目的。

(1)修剪內容：剪除病枝、枯枝、殘樁、弱枝以及內膛過密的細弱枝；喬木上的

枯枝爛頭、樹干基部及支干上的酸生枝應及時剪除；秋冬應對樹木進展集中整形修剪。

根據(jù)綠化設計要求以及不同植物種類正確選擇修剪的技術方法，宜多疏少截。截面直徑

10cm以上的應涂抹防腐劑。

(2)修剪時間：落葉喬木在休眠期進展，常綠喬木在生長間隙期進展，造型喬木

和灌木應根據(jù)設計的景觀造型要求及時進展。

(3)修剪次數(shù)：喬木不能少于2次/年，造型灌木不能少于10次/年，綠篇植物不

能少于16次/年，色塊灌木12次/年，具體情況結合實際進展。

(4)草坪修剪：一般情況下，混播草坪不能少于12次/年，草坪高度應保持5-8

cm,當草坪高超過8cm時必須進展修剪。

(5)對某種植物進展重度修剪時或操作人員拿不準修剪標準時，須通知上級部門，

在其指導下進展。

(6)修剪須按技術操作規(guī)程和要求進展，同時須注意平安。

5、松土、除雜草

要求及標準：結合季節(jié)、雨水等情況，定期對綠地實施松土管理，保持土壤疏松，

不板結、干裂。除雜草采取人工除草與人工相結合方法，及時去除綠地草坪內雜草，保

持植物生長良好和綠化景觀效果。

(1)松土：松土每年4—10月進展，一般在澆水后地面板結和夏季降大雨后進展

松土，松土采用釘耙或窄鋤將土挖松，混播草坪應用草坪打孔機或草坪切割機進展松土,

春秋每兩月松土1次，夏季每月松土2次。

(2)除雜草：掌握“除早、除小、除了〃原則。綠地中應隨時保持無雜草，每

周除雜草不少于一次，保證草坪的純潔度到達98%以上。

6、補栽

要求及標準：管理范圍內喬木、灌木、草坪等綠化因管護不當，人為損害等原因造

成的缺株斷行和裸露土地現(xiàn)象，應及時補栽，隨時保持綠地各類植物的種植量，補栽應

做到及時有效，全而保持綠化景觀效果。

(1)補栽植物應使用一樣品種和一樣規(guī)格的苗木，保持補栽區(qū)域植物風格一致，

原則上一般植物補栽時間不得超過一周，大型喬木灌木補栽時間不得超過兩周。

(2)大型喬木灌木補載后，應使用杉桿或竹竿采取三腳樁或四腳樁進展支撐，防

止樹木傾斜倒扶造成平安隱患。

(3)夏季補栽灌木應搭建遮蔭網(wǎng)，防止陽光灼傷，補栽喬木應適當修剪局部枝梗

或進展短截，并對補栽樹木實施營養(yǎng)液補充，提高補栽成活率；冬季補栽應根據(jù)補栽植

物特性，合理加蓋塑料膜，以保溫和緩解水分蒸發(fā)。

7、支柱、扶正

要求及標準：保持樹木挺直，不傾斜，對自然原因或人為因素造成樹木傾斜和倒扶

的，必須進展扶正和支柱，有效減少平安隱患事故發(fā)生，扶正和支柱需到達標準要求標

準。

(1)支柱所用材料可選用金屬桿或杉桿，支撐方式要求采用三腳樁或四腳樁，原

則上以樹木傾斜倒伏不超過10度為準，同一區(qū)域采取的支柱材料及方式必須統(tǒng)一，

未經(jīng)上級許可，不得擅自撤除支撐竿。

(2)扶正支柱須及時、雨季每天應進展一次專項檢杳，平時每月應進展一次專項

檢查，及時發(fā)現(xiàn)、及時支柱。

8、防洪搶險

在防汛期間，防汛突發(fā)事件必須在30分鐘內處置完成。

9、綠地容貌

要求及標準；隨時保持綠地清潔、美觀，綠地內無纏繞性、攀援性雜草，無積水，

無垃圾雜物，整形植物修剪平整，保持原造型效果，無缺損，景觀維護良好，無裸露地。

及時去除死樹、枯枝樹葉，及各類垃圾等廢棄物，及時清運剪下的植物殘體，冬季

要加強綠地落葉清掃，當天清理出來的廢棄物應在當天清理完畢，不過夜。

10、水景水面

要求及標準：無漂浮物，無臭味，無蚊蟲孳生。水生欣賞植物長勢良好，枯枝敗葉

及各類水生雜草及時消撈，水景水位保持合理位置。

（三）安保工作標準：

1、嚴格遵守管理區(qū)各項規(guī)章制度，特別是平安保衛(wèi)制度，執(zhí)行交接班、定時巡邏

制度，上崗時不得擅離工作崗位，不準處理私事，確保平安。

2、維護各項根底設施、樹木、景觀的完整性不遭到破壞；對踐踏草坪、采花折樹、

取石取土、捕打鳥禽、偷取奇石、垂釣等不文明行為要立即制止，并妥善處理c

3、對管理區(qū)要嚴格按規(guī)定進展管理，維護管理區(qū)內的治安秩序防止場內起哄、爭

吵、斗毆、搗亂和無理取鬧，假設發(fā)生上述事件，要將肇事者帶到場外或保安部妥善處

理，防止造成壞的影響；

4、管理區(qū)內假設發(fā)生事故，如火災、爆炸等，要及時搶救，并組織客人有秩序地

疏散，防止事態(tài)擴大，并立即報告當班領導；

5、安保效勞人員必須熟悉工作崗位的任務與要求，認真貫徹執(zhí)行平安崗位職責，

做好本職工作，確保管理區(qū)人民群眾生命財產(chǎn)平安；

（四）水電工作標準：

1、嚴格遵守管理區(qū)規(guī)章管理制度，嚴禁無證上崗。

2、每天對管理區(qū)水電設施進展巡查及日常維護，要密切注意各種儀表度數(shù)的變化、

掌握用水、用電情況，發(fā)現(xiàn)問題及時上報和整改。

3、每月詳細對管理區(qū)電力線路、自來水管道、消防設備、地下消防栓和消防水泵

進展檢查，記錄在案，以保證設備使用正常。

4、每月與相關職能部門同步對管理區(qū)水電使用情況進展計量并匯總，不得漏抄漏

報。

5、管理好管理區(qū)的水電設施設備，杜絕私拉亂接及偷水、偷電行為。

第六節(jié)承諾履約措施，以確保物業(yè)管理效勞水平

1、管理創(chuàng)新一一“100%客戶第一〃的效勞模式，嚴格貫徹公司經(jīng)營效勞理念，提

倡“親情化接觸〃的管理文化，為提高效勞水平架設平臺，力求管理效勞盡量貼近效勞

對象心聲，想效勞對象人之所想，急之所急，取得效勞對象的滿意；

2、效勞創(chuàng)新一一I韋I繞“100%客戶第一〃的效勞思想，提出“一站式〃客戶效勞模

式，其核心內容就是“會聚一站，全程無憂〃。

長期物業(yè)管理的經(jīng)歷使我們認識到，強大的效勞平臺和先進的效勞組織是提供標準

效勞的前提。在效勞形式上，我們將在本物業(yè)工程建立物業(yè)效勞中心，它是整個工程物

業(yè)效勞工作的指揮調度中心及信息樞紐，同時是其對外對內的一個效勞窗口，招標人及

來訪客戶等所有的效勞需求申請及訴求都將聚集于此，由物業(yè)效勞中心負責在第一時間

內分類處理，能夠最大程度滿足效勞對象的需求，保證需求及時得到受理及解決；而物

業(yè)效勞中心所有需公布的物業(yè)效勞信息也通過它及時、快速的反響到招標人及來訪客

戶。

3、運作標準一一全面導入質量管理標準效勞體系，為保證物業(yè)管理效勞的止常運

行，公共秩序維護、環(huán)境管理、設施設備管理以及配合標人相關事務更需細心和精心，

為此我們認真貫徹質量效勞標準體系，推行并貫徹治安消防、環(huán)境管理的“兩查一看〃

制度，推行并貫徹設施設備保養(yǎng)的“四檢兩養(yǎng)〃制度。為效勞對象提供標準化、高品質

效勞。

4、物業(yè)平安一一建立健全“物業(yè)檔案管理體系”，為保持物業(yè)完好及保值、增值

提供了強有力的保障。在接收后的物業(yè)管理效勞階段重視日常管理效勞工作所形成的檔

案資料。對各類檔案資料進展收集、整理、歸檔和有效利用，將會給我們的管理效勞工

作帶來極大的方便，同時也是對我們的管理效勞質量的驗證。

5、公正透明一一實行物業(yè)效勞報告制度，定期報告本物業(yè)效勞狀況，還招標人明

白和放心。物業(yè)公司在管理效勞人員工作職責公開、工作程序操作流程公開、承諾效勞

內容和標準公開、收費標準公開等“四公開〃的根底上，實行物業(yè)效勞報告制度，是對

招標人權利的最正確保障，能促使招標人共同監(jiān)視、共同改良物業(yè)效勞工作，切實參與

到物業(yè)效勞工作中來。

第二章工程管理機構及管理制度

第一節(jié)工程管理機構設置及機構運行圖

一、管理機構設置

為完善本物業(yè)工程的物業(yè)效勞，給招標人及來訪人員提供一個平安、文明、舒適的

休閑環(huán)境，本物業(yè)實行“365X24小時〃值勤的效勞方式。

本公司在本物業(yè)工程設立“物業(yè)效勞中心〃，全權負責本工程物業(yè)效勞工作。

二、物業(yè)效勞中心管理機構圖：

安排及臨時任務的卜達，均由工程經(jīng)理直接安排，全部員工直接向工程經(jīng)理負責，工程

經(jīng)理直接向公司負責。

三、工作職能組織運行圖：

---------------------------------------------------------'-

四、物業(yè)效勞中心運作機制：

物業(yè)效勞中心的日常工作由公司統(tǒng)一領導，重大經(jīng)營或管理問題，物業(yè)效勞中心及

時向公司匯報并由公司作出決策。物業(yè)效勞中心實行工程經(jīng)理負責制，日常工作的指揮、

監(jiān)視、檢查由工程經(jīng)理負責，各項指令下達后，執(zhí)行機構即開場運作，執(zhí)行過程中的信

息通過反響渠道回到物業(yè)效勞中心，物業(yè)效勞中心工程經(jīng)理要及時做出校正、判斷、總

結。在整個過程中，還要從檢查、追蹤、驗證、評比結果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題，并

及時加以糾正，各項工作做到有布置、有檢查、有總結，從而保證了管理的有效性。

鼓勵機制：

物業(yè)管理是勞動密集型的效勞行業(yè)，正確鼓勵員工積極性至關重要。物業(yè)效勞中心

要秉承公司已形成的企業(yè)文化及員工鼓勵機制。一方面，依據(jù)員工崗位責任，奉獻大小,

肯定努力工作所應得的報酬，鼓勵員工取得更好的工作業(yè)績。另一方面，對于要求上進、

追求自我提升的員工，讓他們表達自我才華、尊重自我創(chuàng)造承受培訓和再教育是最好的

鼓勵。

監(jiān)視和自我約束機制：

②物、也效勞中心將嚴格按照?物業(yè)效勞合同?及相關物業(yè)管理法律、法規(guī)的規(guī)定向效

勞對象提供標準化效勞;

③主動承受效勞對象對物業(yè)效勞中心的工作監(jiān)視、檢查;

④物業(yè)效勞中心積極參與政府主管部門組織的各類專項檢查。如消防、環(huán)境衛(wèi)生、

治安等等，對管理效勞中存在的問題及時進展整改;

⑤物業(yè)效勞中心在物業(yè)內公布投訴，所有員工統(tǒng)一著裝佩戴效勞牌，便于物業(yè)

使用人進展監(jiān)視。通過效勞承諾制度、定期回訪制度、公示制度加強與效勞對象的溝通

和交流，隨時承受效勞對象的投訴和信息反響;

2、自我約束機制示意圖：

員

工

③定期對“****〃開展物業(yè)效勞滿意率調查，物業(yè)效勞滿意率是考核物業(yè)效勞中心

業(yè)績的重要指標，同時每年組織一次內部質量審核以確保公司質量管理體系的正常運

行，對審核中發(fā)現(xiàn)的不合格項要求物業(yè)效勞中心及時整改，并對責任部門或當事人作出

相應處分。

④物業(yè)效勞中心的工作控制主要通過工程經(jīng)理、各職能部門每日巡查和不定期檢查

來完成，一旦發(fā)現(xiàn)不合格項立即要求當事人加以改正并進展跟蹤驗證，同時記錄在案作

為員工每月考核的直接依據(jù)。

3、信息反響處理機制：

①信息反響示意圖

物采購人

業(yè)效

操作人員

效勞

物業(yè)效勞中心（效勞過程）

人

勞長源示意囪

企

專

培

專

參

題

訓

業(yè)觀

項

研

講

學

檢

PF再

政府文件

來訪

新聞媒體

滿意度調查

信息

物業(yè)效勞考評

回訪

專

專

專

專

題

題

題

題

研

研

研

信息反響處理機常體「研

討

討

討

討

會

會

會

信息是物業(yè)效勞的重1，物;會沖4要信息來源于效勞對象的需

求、執(zhí)行、訂個方市

①首先必須嚴格執(zhí)行公司質量管理體系，注重效勞過程控制、檢查、預防、糾正和

確認。

②采取多種形式及與物業(yè)使用人溝通。

③在物業(yè)效勞中心各個工作層面定期或不定期的工作會議其主要議題就是反映情

況，溝通信息、協(xié)調關系和解決問題。

④物業(yè)效勞中心將十分注重員工的管理，人的因素至關重要。我們會運用“親情化、

人性化〃的方式，著重、教育、幫助每一位員工，及時了解員工的心理、思想，對員工

在言行中可能表露出來的問題或消極情緒提早糾正，將可能發(fā)生的問題消滅在萌芽狀態(tài)

中，確保物業(yè)效勞中心工作秩序始終處于正常狀態(tài)，不受干擾和阻礙。從而提高員工主

動意識，使他們在工作中，不僅對自身工作出現(xiàn)的問題，而且對發(fā)現(xiàn)的其它情況等都能

通過多渠道及時的反響到相關人員，從而使問題得到迅速解決。

⑤在物業(yè)效勞中心內部提倡“首問責任制〃制度。由于每個員工代表的都是公司的

企業(yè)形象，都將是效勞對象反響意見的信息采集點，通過首問責任制，使用各種信息能

及時、有效的得到迅速處理，認真對待效勞對象提出的每一個要求，用優(yōu)質效勞來解次

和滿足效勞對象需求，盡量減少不和詣因素的產(chǎn)生，提高效勞對象物業(yè)管理效勞認知度

和滿意率。

五、管理方式的控制方式：

1、科學全面、嚴格的公司質量保證體系及崗位責任制、各項規(guī)章管理制度；

2、嚴格的考核、獎罰、晉升、辭退制度，多樣化的鼓勵手段；

3、及時細致的思想教育工作，團結向上、熱情飽滿的工作狀態(tài)；

4、融洽、和諧的住管雙方關系，暢順的溝通渠道；

5、重視對外效勞質量的控制。

第二節(jié)機構職能及管理職責

一、物業(yè)效勞中心各部門工作職責：

?客戶效勞中心：

作為物業(yè)效勞中心的信息平臺，綜合處理各種信息，對物業(yè)效勞中心所設置部門及

人員進展統(tǒng)一調度，管理職責如下：

1、負責接待、受理效勞對象的咨詢、投訴等工作，及時聯(lián)系相關部門協(xié)調解決，

在解決過程中，隨時保持與效勞對象進展良好溝通，對當時不能解決的問題，應及時回

復效勞對象，詳細說明，并作好回訪記錄；

2、負責承受效勞對象的特約效勞要求，協(xié)調相關部門作好處理工作；

3、根據(jù)效勞對象的報修工程，認真填寫報修單，迅速通知相關部門及時處理，做

好回訪工作；

4、建立健全物業(yè)效勞中心檔案資料管理系統(tǒng)及其它信息資料檔案管理系統(tǒng)，并作

好保密工作；

5、定期進展效勞對象意見調查，并擬定調查情況報表，上報公司領導；

6、配合做好各設施設備交接工作，辦理交接手續(xù)，作好交接記錄及相關資料的收集、

歸類、整理和存檔；

7、完成公司領導安排的其他工作。

?公共秩序維護部工作職責：

1、負責落實公司布置的各項公共秩序維護、消防管理和車輛管理相關工作；

2、建立健全各項公共秩序維護和消防平安制度，嚴格按制度執(zhí)行，并作好相應記

錄;

3、定期對公共秩序、消防、車輛管理工作進展檢查、巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時協(xié)調處

理；

4、協(xié)助招標人定期走物業(yè)消防設施進展檢查，確保各種設施處于正常使用狀態(tài)，

并作好記錄；

5、負責治安、消防宣傳工作，定期對物業(yè)效勞中心公共維護人員進展治安、消防

業(yè)務知識的培訓和演練，提高公共秩序維護人員綜合素質；

6、負責各類車輛出入管理區(qū)管理及防止危險物品和寵物進入管理等；

7、負責制定物業(yè)內治安、消防防范措施及應急事件處理方案；

8、負責物業(yè)內公共秩序維護人員的日常管理

9、負責對進入管理區(qū)的各類車輛行駛、停放進展管理和標準引尋；

10、負責協(xié)助招標人管理區(qū)節(jié)假日及各類活動、重點時間的平安防范維護工作；

11、負貢管理區(qū)各類公共財物的進出管理；

12、協(xié)助公安機關和其它相關部門對物業(yè)內發(fā)生的治安、刑事案件和消防、交通事

故進展處理；

13、完成上級領導安排的其他各項任務。

?環(huán)境管理部工作職責：

1、負責管理區(qū)景觀、道路、廣場、棧道、公廁等清掃保潔及日常維護相關工作；

2、負責管理區(qū)水域的水質、水位、水面保潔日常環(huán)境清潔維護相關工作和水面平

安維護；

3、負責管理區(qū)內魚類、野鴨等野生禽類保護管理相關事宜；

4、負責管理區(qū)內各公共部位設施等的日常環(huán)境衛(wèi)生維護相關工作；

5、對公共部位座椅、各種標識標牌、燈飾、環(huán)衛(wèi)設施的日常環(huán)境衛(wèi)生維護相關工

作；

6、負責責任區(qū)垃圾的中轉清運，并對垃圾中轉站進展清潔、消殺工作；

7、負責管理區(qū)內公共綠化局部松土、澆水、施把、修剪、除草、綠地清潔衛(wèi)生、

病蟲害防治，防澇防旱，植被護理等相關工作；

8、進展環(huán)保宣傳工作，配合招標人做好環(huán)境衛(wèi)生工作和共同維護本物業(yè)綠化環(huán)境,

抵抗各種損害綠化植物的不良行為；

9、配合招標人做好當?shù)叵嚓P政府主管部門相關協(xié)調、配合相關事宜;

10、完成上級領導安排的其他各項任務。

?維修運行部工作職責：

1、負責組織對本物'業(yè)的共用設施設備進展驗收及其配套設施完善工作；

2、負責組織技術文件和設備資料的接收、建立和管理工作；

3、負責管理區(qū)內建成的各類設施設備的管理及口常維護相關工作；

4、貫徹執(zhí)行物業(yè)效勞中心制定的？維修運行部工作手冊？，確保物業(yè)設施設備處于

平安、良好的運行狀態(tài)；

5、執(zhí)行政府部門制定的有關行業(yè)平安法規(guī)，加強平安管理和平安教育，建立各級

平安責任制度，防止發(fā)生平安事故；

6、對管理區(qū)內照明設施設備、監(jiān)控設備、景觀設備及電力線路檢查、維護進展定

期和不定期檢查，保證設施設備的正常運行；

7、負責組織制定設施設備維修保養(yǎng)方案和方案，并經(jīng)公司審核后組織檢查和落實;

8、定期對部門員工進展政治思想教育和專業(yè)技能培訓，不斷提高員工的綜合能力

和素質；

9、完成上級交辦的臨時任務。

二、物業(yè)效勞中心各崗位工作職責：

1、物業(yè)效勞中心工程經(jīng)理（工程經(jīng)理助理）：

物業(yè)效勞中心實行工程經(jīng)理負責制，負責指揮和協(xié)調物業(yè)效勞中心各部門工作。由

工程經(jīng)理與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂?年度管理目標責任書?，由物業(yè)工程主管在公司總經(jīng)理直

接領導下履行物業(yè)現(xiàn)場工程經(jīng)理管理職責，內部機構采用直線職能制，減少中間管理環(huán)

節(jié)，提高工作效率，保證信息渠道的暢通。

1、全面負責對所管轄的物業(yè)實施一體化綜合管理，貫徹執(zhí)行公司質量管理體系，

完成公司簽訂的物'業(yè)管理目標和經(jīng)濟指標；

2、保持同效勞對象的聯(lián)系，通過與之接觸和定期用拜訪收集、整理效勞對象的信

息和需求，并及時傳達給有關部門作為工作指導和決策依據(jù)；

3、督杳和提高秩序維護、工程、清潔等部門的效勞質量和工作效率，并相應提出

合理化建議；

4、負責接待、受理效勞對象的咨詢、投訴等工作，及時聯(lián)系相關部門協(xié)調解決，

在解決過程中，隨時保持與效勞對象進展良好溝通，對當時不能解決的問題，應及時回

復效勞對象，詳細說明，并作好回訪記錄；

5、負責組織效勞對象意見征詢活動，具體落實投訴的情況，并針對各種問題提出

具體的解決方法及建議；

6、協(xié)助和配合招標人開展各項活動；

7、負責檢查、監(jiān)視各項管理制度的執(zhí)行情況；負責對本物業(yè)的各項效勞工作進展

巡查，監(jiān)視工作，并對物業(yè)效勞中心員工進展考核工作；

8、根據(jù)效勞對象的報修工程，認真填寫報修單，迅速通知相關部門及時處理，做

好回訪工作；

9、做好與招標方、街辦、社區(qū)、派出所等政府主管部門的協(xié)調工作；

10、認真完成物業(yè)效勞中心其他工作職責內容和公司安排或委托的其他工作任務。

2、客戶效勞人員崗位職責：

(1)自覺遵守國家和地方的政策、法規(guī)和公司的規(guī)章制度。積極參加業(yè)務學習，

不斷提高自身的工作能力和管理水平；

(2)負貢接待、受璉效勞對象的咨詢、投訴等工作；

(3)負責各項活動的籌辦、會議記錄、檔案管理、印章管理和物業(yè)效勞中心的相

關內勤管理工作，做好機要保密工作；

(4)熟悉有關物業(yè)效勞的各項規(guī)定、條例、標準及標準，熟悉本管理區(qū)的根本情

況，對所需的文書資料，分門別類做好歸檔保存；

(5)密切聯(lián)系及時傳達政府和公司的各項通知規(guī)定，并及時反響意見和建議，配

合相關政府職能部門做好平安防范和各類活動的配合工作。

(6)定期進展效勞對象意見調查，并擬定調查情況報表；

(7)完成公司領導安排的其他工作。

3、秩序維護隊長崗位職責：

(1)遵守國家法律、貫徹黨的方針政策，負責公共秩序維護部的日常工作，向物

業(yè)效勞中心工程經(jīng)理負責；

(2)樹立全局觀念，有較強的組織、協(xié)調能力；加強班組內部管理、落實崗位責

任制，提高各崗位人員的效勞意識和業(yè)務水平；

(3)愛崗敬業(yè)，勇于承當責任；以身作則，在員工中有較高的威信，樂于奉獻;

(4)負責對所有隊員的考勤登記，上報全隊人員獎罰情況，主持本隊各類會議，

總結和布置工作，表揚先進，批評落后；

(5)熟悉本工程內部布崗情況、崗位特點、執(zhí)勤區(qū)及主要職責，檢查、催促崗位

執(zhí)勤情況，及時進展調整、糾正；

(6)遇重大活動，協(xié)助物業(yè)效勞中心工程主管做好物業(yè)秩序維護、消防及車輛管

理工作；

(7)做好各公共秩序維護隊隊員的思想工作，掌握隊員的工作情緒，關心隊員的

工作及生活，保持良好的團隊合作精神，隨時向上級領導匯報隊員的思想動態(tài)；

(8)負責落實物業(yè)效勞中心布置的各項治安.消防工作；

(9)經(jīng)常對治安.消防工作進展檢查.巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時協(xié)調處理；經(jīng)常對消防

設施進展監(jiān)視檢查，確保消防設施處于良好備用狀態(tài)；

(10)在堅持消防平安監(jiān)視原則的前提下，樹立效勞觀念，依照消防法規(guī)定的“誰

使用，誰負責"原則，積極為使用人提供方便條件；

(11)負責治安.消防宣傳工作，經(jīng)常對物業(yè)效勞中心員工進展治安.消防等平安教

育，防患于未然；

(12)熟練掌握各種消防設施設備的操作和檢查保養(yǎng)。熟悉火火應急方案，能組織

人員按預案處理各種突發(fā)事件。

(13)完成上級交辦的臨時工作任務。

4、秩序維護門崗崗位職責：

(1)為進出人員提供物業(yè)引導效勞，疏通車輛和人員進出，維護門口交通秩序，

保證車輛及行人平安，使用門前暢通無阻；

(2)負責協(xié)助招標人管理區(qū)節(jié)假日及各類活動、重點時間的平安防范維護工作；

(3)提高警覺，發(fā)現(xiàn)可疑人員和可疑事件應及時處理并迅速報告上級；

(4)認真履行值班登記制度，詳細記錄值班中所發(fā)生、處理的各種情況；

(5)負責各類車輛出入管理區(qū)管理及防止危險物品和寵物進入、各類公共財物的

進出管理堅；負責協(xié)助招標人對管理區(qū)內商家經(jīng)營秩序的管理；

(6)積極配合其他公共秩序維護員，做好各項平安、消防防范工作；

(7)完成上級領導安排的臨時工作任務。

5、巡邏崗崗位職責：

(1)嚴格按要求著裝，準時上齒，做到儀表端主、精神飽滿、態(tài)度和藹、禮貌待

人；

(2)維護巡邏范圍內的正常公共秩序、機動車停放秩序，熱情答復訪客的咨詢，

必要時可為其向導、協(xié)助分發(fā)報刊相關工作;

(3)制止責任區(qū)內吵架、打架、滋事等事件，必要時立即報警及報告班長；

(4)對本管理區(qū)內劃內行跡可疑的人進展盤問、檢查證件、勸其離開；

(5)嚴格按照規(guī)定的巡邏路線，時間進展巡邏并簽到。巡邏中主動積極的幫助使

用人；

(6)值班中不準擅離崗位，不準做其它與工作無關的事；

(7)嚴格交接班手續(xù)，做到物品數(shù)量清楚，未盡事宜交待明白，接班人未到，須

堅守崗位。

6、消防、監(jiān)控崗崗位職責：

(1)熟練掌握監(jiān)控儀器，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，確保系統(tǒng)的運行，對所監(jiān)控的各個

區(qū)域要非常熟悉，發(fā)現(xiàn)異常情況立即報告，并做好詳細的記錄；

(2)嚴格按要求著裝，準時上崗，工作時間不得離開崗位，不得打瞌睡；

(3)做好錄像的準備工作，出現(xiàn)異常情況，立即錄像；

14［嚴格遵守監(jiān)控值班室的管理制度；

(5)除了上級領導和監(jiān)控人員外，制止任何人進入監(jiān)控值班室；

(6)要保護監(jiān)控設備，出現(xiàn)故障，立即向上級報告，并做好記錄；

(7)嚴格交接班手續(xù)，做到物品數(shù)量清楚，未盡事宜交待明白，接班人未到，須

堅守崗位；

(8)認真完成上級安排的臨時工作任務。

7、環(huán)境維護員：

(1)負責管理區(qū)景觀、道路、廣場、棧道、公廁等清掃保潔及日常維護相關工作;

(2)負責管理區(qū)水域的水質、水位、水面保潔日常環(huán)境清潔維護相關工作和水面

平安維護；負責管理區(qū)內魚類、天鵝等野生禽類保護管理相關事宜；

(3)對公共區(qū)域座椅、各種標識標牌、燈飾、環(huán)衛(wèi)設施的擦抹清潔工作；

(4)責任區(qū)內垃圾的中轉清運，并對垃圾中轉站進展清潔、消殺工作；

(5)全員“環(huán)保意識〃，進展環(huán)保宣傳工作，配合使用人單位做好環(huán)境衛(wèi)生工作;

(6)認真完成上級安排的臨時工作任務。

8、綠化維護員：

(1)認真執(zhí)行物業(yè)效勞中心綠化維護相關規(guī)章制度；

(2)負責本物業(yè)工程內公共植物日常綠化養(yǎng)護相關工作，定期修整，綠化區(qū)域內

清理雜物、長勢良好;

(3)根據(jù)季節(jié)變化、天氣情況對綠化范圍內的花草樹木及設施要及時進展培土、

修剪，滅蟲，澆水及日常衛(wèi)生清潔等養(yǎng)護管理工作；

(4)負責管理區(qū)內公共綠化局部松土、澆水、施肥、修剪、除草、綠地清潔衛(wèi)生、

病蟲害防治，防澇防旱，植被護理等相關工作

(5)進展環(huán)保宣傳工作，抵抗各種損害綠化植物的不良行為；

(6)完成領導臨時交辦的其他任務。

9、維修運行員：

(1)認真執(zhí)行物業(yè)效勞中心共用設施設備維護相關作業(yè)規(guī)程及規(guī)章制度；

(2)負責本物業(yè)工程給排水系統(tǒng)、強弱電系統(tǒng)巡檢、養(yǎng)護工作以及共用部位及設

施日常巡檢、維修相關工作；

(3)負責相關責任范圍內設備房的清潔衛(wèi)生工作；

(4)協(xié)助及配合招標人做好專項委托設備的日常巡檢及監(jiān)視外委單位相關工作；

(5)遇緊急情況時，協(xié)助及配合招標人采取必要的應急措施；

(6)完成領導臨時交辦的其他任務。

第三節(jié)日常管理制度和考核方法目錄

公司一直重視標準化、標準化管理和人性化、親情化效勞，在實施管理過程中，物

業(yè)效勞中心將按公司的標準，做到治而不亂，管而不死。常言說：“沒有規(guī)矩，不成方

園〃。完善的規(guī)章制度是做好物業(yè)管理效勞的保證。物業(yè)效勞質量的保證必須依靠科學

方法來管理，靠建立和完善的物業(yè)管理質量體系。我們要根據(jù)本物業(yè)特點、行業(yè)標準和

管理目標制定相應公眾制度、員工崗位職責和工作考核標準，對日常管理內容編制出工

作程序、作業(yè)指導書、工作標準。確保每個工作環(huán)節(jié)及其過程都有章可循。

本公司目前有一整套系統(tǒng)的規(guī)章制度，這些制度的建立，不是憑空編造出來的，

而是以政府政策法規(guī)和公司的宗旨、經(jīng)營范圍和承當?shù)娜蝿諡橐罁?jù)，并在多年的實踐中

反復補充修改，逐步健全完善和提高的。概括地講，這些制度包括：

1、公司各崗位職責及任職要求

2、公司管理類文件

一公司內部管理作業(yè)規(guī)程

一辦公區(qū)管理作業(yè)規(guī)程

-公司印章、介紹信管理規(guī)定

一公司證照管理規(guī)定

一檔案管理作業(yè)規(guī)程

一員工效勞管理作業(yè)規(guī)程

一會議管理規(guī)定

一考勤管理作業(yè)規(guī)程

一行政獎罰作業(yè)規(guī)程

一車輛管理作業(yè)規(guī)程

一采購管理作業(yè)規(guī)程

一物品驗證管理作業(yè)規(guī)程

一庫房管理作業(yè)規(guī)程

一效勞標識管理作業(yè)規(guī)程

一合同管理作業(yè)規(guī)程

一合格供方評審與管理作業(yè)規(guī)程

一人事月報管理作業(yè)規(guī)程

3、財務部工作手冊

一崗方法位職責及考核

一財務管理制度

一費用報銷制度實施細則一效勞中心物業(yè)效

勞收費作業(yè)規(guī)程4、品質部工作手冊

一績效考評管理作業(yè)規(guī)程

一物業(yè)使用人意見征集、評價作業(yè)規(guī)程

一品質部效勞、環(huán)境監(jiān)視和測量方案表

5、工程物業(yè)效勞中心工作手冊（四分冊）

客戶效勞中心工作手冊

一物業(yè)效勞中心崗位職責操作規(guī)程

一物業(yè)承接查驗作業(yè)規(guī)程

一客戶效勞中心值班作業(yè)規(guī)程

一日常巡查管理作業(yè)規(guī)程

一報修管理作業(yè)規(guī)程

一回訪管理作業(yè)規(guī)程

一投訴處理作業(yè)規(guī)程

一社區(qū)文化活動效勞作業(yè)規(guī)