物業(yè)管理師《物業(yè)管理基本制度與政策》考試試題含答案參考一、單項選擇題（每題1分，共30題，每題的備選項中，只有1個最符合題意）1.根據(jù)《物業(yè)管理條例》，下列關(guān)于物業(yè)管理定義的表述中，正確的是（）。A.物業(yè)管理是指業(yè)主自行管理建筑物及其附屬設(shè)施的活動B.物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動C.物業(yè)管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)內(nèi)所有公共事務(wù)進(jìn)行全權(quán)管理的活動D.物業(yè)管理僅包括對房屋本體的維修養(yǎng)護(hù)，不涉及公共秩序維護(hù)答案：B解析：《物業(yè)管理條例》第二條明確規(guī)定，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。選項A錯誤，因物業(yè)管理可由業(yè)主自行管理或委托企業(yè)，但定義中包含委托企業(yè)的情形；選項C錯誤，因物業(yè)管理需按合同約定，非“全權(quán)”；選項D錯誤，因管理內(nèi)容包括環(huán)境衛(wèi)生和秩序維護(hù)。2.某小區(qū)首次業(yè)主大會會議召開時，共有500戶業(yè)主，專有部分建筑面積總和為8萬平方米。根據(jù)《物業(yè)管理條例》，業(yè)主大會作出籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)（）同意。A.專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主B.專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主C.專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主D.專有部分占建筑物總面積3/4以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)3/4以上的業(yè)主答案：B解析：《物業(yè)管理條例》第十二條規(guī)定，業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。本題中涉及維修資金籌集，需“雙2/3”通過，故正確答案為B。3.前期物業(yè)服務(wù)合同與普通物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別在于（）。A.前期物業(yè)服務(wù)合同的期限由雙方約定，普通物業(yè)服務(wù)合同必須定期B.前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體是建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，普通物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體是業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.前期物業(yè)服務(wù)合同無需備案，普通物業(yè)服務(wù)合同必須備案D.前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定任意解除權(quán)，普通物業(yè)服務(wù)合同不可答案：B解析：前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂（《物業(yè)管理條例》第二十一條），而普通物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂（《物業(yè)管理條例》第十五條）。選項A錯誤，兩類合同均可約定期限；選項C錯誤，均需備案；選項D錯誤，解除權(quán)受法律限制，不可任意約定。4.根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》，下列費用中，可從住宅專項維修資金中列支的是（）。A.小區(qū)圍墻日常清潔費用B.電梯故障緊急維修更換曳引機(jī)的費用C.業(yè)主自用陽臺漏水維修費用D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公設(shè)備采購費用答案：B解析：《住宅專項維修資金管理辦法》第三條規(guī)定，專項維修資金用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。電梯屬于共用設(shè)施設(shè)備，曳引機(jī)更換屬于保修期滿后的維修，故B正確。A屬于日常維護(hù)，由物業(yè)費列支；C屬于業(yè)主自用部分，由業(yè)主自行承擔(dān)；D屬于企業(yè)運(yùn)營成本，不可列支。5.某業(yè)主未按物業(yè)服務(wù)合同約定繳納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)催繳后仍未支付。根據(jù)《民法典》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取的合法措施是（）。A.停止供電、供水、供熱、供燃?xì)釨.對業(yè)主房屋進(jìn)行查封C.向人民法院提起訴訟D.將業(yè)主信息在小區(qū)內(nèi)公開曝光答案：C解析：《民法典》第九百四十四條第三款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。選項C正確，A、B、D均屬違法行為。6.下列關(guān)于業(yè)主大會成立條件的表述中，正確的是（）。A.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付的專有部分面積超過建筑物總面積30%時，建設(shè)單位應(yīng)及時報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料B.專有部分交付面積超過50%或首批物業(yè)交付滿2年且交付面積超過30%時，業(yè)主可提出成立業(yè)主大會C.業(yè)主大會成立后，建設(shè)單位無需再參與物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)D.業(yè)主大會籌備組由建設(shè)單位、街道辦事處、業(yè)主代表組成，其中業(yè)主代表應(yīng)占半數(shù)以上答案：D解析：《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第十條規(guī)定，籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表和居民委員會代表組成，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半。選項A錯誤，應(yīng)為“50%”；選項B錯誤，成立條件為“已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%”或“首套交付滿2年且交付面積超過30%”；選項C錯誤，建設(shè)單位需配合提供資料等。7.某小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將電梯廣告收益納入企業(yè)收入，未公示也未分配給業(yè)主。根據(jù)《民法典》，該收益應(yīng)（）。A.歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有，因企業(yè)提供了廣告位管理服務(wù)B.歸建設(shè)單位所有，因電梯屬于建設(shè)單位初始所有C.扣除合理成本后歸業(yè)主共有D.由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主按比例分配答案：C解析：《民法典》第二百八十二條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。電梯屬于業(yè)主共有部分，廣告收益扣除合理成本后應(yīng)歸業(yè)主共有，故C正確。8.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同終止的表述中，錯誤的是（）。A.物業(yè)服務(wù)合同期滿前，業(yè)主大會決定不再續(xù)聘的，應(yīng)在期滿前60日書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解約的，應(yīng)提前90日書面通知業(yè)主委員會C.合同終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在15日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域D.合同終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無需移交業(yè)主資料，因資料屬企業(yè)所有答案：D解析：《物業(yè)管理條例》第三十八條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。第二十九條第一款規(guī)定的資料包括物業(yè)承接查驗資料、業(yè)主資料等，故D錯誤。其他選項符合《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第五十八條、五十九條規(guī)定。9.根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用（）前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。A.10日B.20日C.30日D.45日答案：C解析：《物業(yè)承接查驗辦法》第十一條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用30日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。10.某業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未征求有利害關(guān)系的業(yè)主同意。根據(jù)《民法典》，有利害關(guān)系的業(yè)主可以（）。A.要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)禁止其經(jīng)營B.向業(yè)主委員會提出異議，但無權(quán)起訴C.向人民法院請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或賠償損失D.直接封鎖該業(yè)主房屋，阻止經(jīng)營答案：C解析：《民法典》第二百七十九條規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。未同意的，有利害關(guān)系的業(yè)主可以請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失，故C正確。A錯誤，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無強(qiáng)制權(quán)；B錯誤，可起訴；D錯誤，屬違法行為。二、多項選擇題（每題2分，共20題，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1.根據(jù)《物業(yè)管理條例》，業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權(quán)利包括（）。A.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)B.提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議C.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作D.決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)E.監(jiān)督專項維修資金的管理和使用答案：ABCE解析：《物業(yè)管理條例》第六條規(guī)定，業(yè)主權(quán)利包括：接受服務(wù)（A）、提議召開業(yè)主大會并提建議（B）、監(jiān)督業(yè)主委員會（C）、監(jiān)督專項維修資金（E）。決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主大會的權(quán)利（D錯誤）。2.下列關(guān)于前期物業(yè)管理的表述中，正確的有（）。A.前期物業(yè)管理階段，業(yè)主大會尚未成立，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但期限未滿、業(yè)主委員會與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同生效的，前期合同終止C.前期物業(yè)管理階段，建設(shè)單位應(yīng)制定臨時管理規(guī)約D.前期物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位全額承擔(dān)，業(yè)主無需支付E.前期物業(yè)承接查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)整改答案：ABC解析：《物業(yè)管理條例》第二十一條規(guī)定，前期由建設(shè)單位選聘企業(yè)（A正確）；第二十六條規(guī)定，前期合同可約定期限，業(yè)主委員會與新企業(yè)合同生效則前期合同終止（B正確）；第二十二條規(guī)定，建設(shè)單位制定臨時管理規(guī)約（C正確）。D錯誤，前期物業(yè)費由業(yè)主承擔(dān)（已交付的房屋）；E錯誤，查驗發(fā)現(xiàn)的問題由建設(shè)單位整改。3.根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》，下列資金中，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用的有（）。A.住宅專項維修資金的存儲利息B.利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益C.利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的所得收益（扣除合理成本）D.住宅共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值E.業(yè)主欠繳的物業(yè)費答案：ABCD解析：《住宅專項維修資金管理辦法》第二十七條規(guī)定，下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用：（一）住宅專項維修資金的存儲利息；（二）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；（三）利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；（四）住宅共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值。E錯誤，物業(yè)費與維修資金無關(guān)。4.業(yè)主委員會的職責(zé)包括（）。A.召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況B.代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同C.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同D.決定專項維修資金的使用方案E.監(jiān)督管理規(guī)約的實施答案：ABCE解析：《物業(yè)管理條例》第十五條規(guī)定，業(yè)主委員會職責(zé)包括：召集業(yè)主大會（A）、簽訂合同（B）、了解意見并監(jiān)督企業(yè)（C）、監(jiān)督管理規(guī)約（E）。決定專項維修資金使用方案是業(yè)主大會的權(quán)利（D錯誤）。5.下列關(guān)于物業(yè)使用與維護(hù)的表述中，符合《物業(yè)管理條例》規(guī)定的有（）。A.業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主C.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途D.業(yè)主確需改變公共建筑用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意E.物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合答案：ABCE解析：《物業(yè)管理條例》第五十二條規(guī)定，業(yè)主裝修需告知企業(yè)（A正確），企業(yè)需告知禁止行為（B正確）；第五十條規(guī)定，公共建筑不得擅自改變用途，確需改變的，需經(jīng)業(yè)主大會同意并辦理手續(xù)（C正確，D錯誤，因“應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意”正確，但需補(bǔ)充“報有關(guān)部門批準(zhǔn)”）；第五十六條規(guī)定，安全隱患責(zé)任人需維修，業(yè)主配合（E正確）。6.根據(jù)《民法典》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)包括（）。A.按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分B.定期將服務(wù)的事項、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告C.對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，及時采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理D.可以將全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人E.不得泄露業(yè)主個人信息答案：ABCE解析：《民法典》第九百四十二條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需妥善管理共有部分（A正確）；第九百四十三條規(guī)定，需公開相關(guān)信息并報告（B正確）；第九百四十二條第二款規(guī)定，對違法行為及時制止并報告（C正確）；第九百四十一條規(guī)定，不得將全部服務(wù)轉(zhuǎn)委托（D錯誤）；第九百四十四條規(guī)定，不得泄露業(yè)主信息（E正確）。7.下列關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分的表述中，正確的有（）。A.物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素B.同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會C.物業(yè)管理區(qū)域劃分后，未經(jīng)業(yè)主大會同意不得調(diào)整D.建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)管理區(qū)域的基本情況E.物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會籌備組答案：ABD解析：《物業(yè)管理條例》第九條規(guī)定，區(qū)域劃分考慮共用設(shè)施設(shè)備、規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素（A正確）；第十條規(guī)定，同一區(qū)域業(yè)主應(yīng)在指導(dǎo)下成立業(yè)主大會（B正確）；《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第八條規(guī)定，建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約應(yīng)包含區(qū)域基本情況（D正確）。C錯誤，區(qū)域調(diào)整需經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)；E錯誤，應(yīng)為“30日內(nèi)”。8.下列情形中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提前解除物業(yè)服務(wù)合同的有（）。A.業(yè)主大會未按合同約定支付物業(yè)費，經(jīng)催告后仍未支付B.業(yè)主委員會嚴(yán)重違反合同約定，導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)因經(jīng)營困難，無法繼續(xù)履行合同D.發(fā)生不可抗力，導(dǎo)致合同無法履行E.業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并按合同約定支付違約金答案：BDE解析：合同解除需符合法定或約定條件。B屬根本違約（《民法典》第五百六十三條）；D屬不可抗力（《民法典》第五百九十條）；E屬業(yè)主大會決定解聘（《物業(yè)管理條例》第十一條）。A錯誤，物業(yè)費由業(yè)主個人繳納，非業(yè)主大會支付；C錯誤，經(jīng)營困難非法定解除理由。9.根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》，物業(yè)承接查驗應(yīng)當(dāng)遵循的原則包括（）。A.誠實信用B.客觀公正C.權(quán)責(zé)分明D.保護(hù)業(yè)主共有財產(chǎn)E.公開透明答案：ABCD解析：《物業(yè)承接查驗辦法》第四條規(guī)定，承接查驗應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共有財產(chǎn)的原則。10.下列關(guān)于業(yè)主大會會議形式的表述中，正確的有（）。A.業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式B.業(yè)主大會會議可以采用書面征求意見的形式C.采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主D.業(yè)主委托代理人參加會議的，代理人應(yīng)當(dāng)出具書面委托書E.業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加答案：ABCD解析：《物業(yè)管理條例》第十二條規(guī)定，業(yè)主大會會議可以采用集體討論或書面征求意見的形式（A、B正確）；采用書面形式的，應(yīng)送交每位業(yè)主（C正確）；業(yè)主委托代理人需書面委托（D正確）。E錯誤，業(yè)主大會會議召開只需滿足“雙過半”業(yè)主參加（《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第二十二條），但作出一般決定需“雙過半”同意，特殊決定需“雙2/3”同意。三、案例分析題（共4題，每題10分，共40分）案例一2021年5月，某小區(qū)建成并交付使用，建設(shè)單位與甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了為期3年的前期物業(yè)服務(wù)合同。2023年8月，小區(qū)成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會認(rèn)為甲企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，于2023年10月召開業(yè)主大會，經(jīng)專有部分占建筑物總面積60%、業(yè)主人數(shù)65%的業(yè)主同意，決定解聘甲企業(yè)，并與乙企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。甲企業(yè)以前期合同未到期為由，拒絕退出小區(qū)。問題：1.業(yè)主大會解聘甲企業(yè)的程序是否合法？說明理由。2.甲企業(yè)拒絕退出的行為是否合法？說明理由。答案及解析：1.程序合法。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十一條、第十二條規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主大會決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。本案中，同意解聘的業(yè)主專有部分面積占60%（超過50%）、人數(shù)占65%（超過50%），符合“雙過半”條件，程序合法。2.不合法?！段飿I(yè)管理條例》第二十六條規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的新的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。本案中，業(yè)主大會已與乙企業(yè)簽訂新合同，前期合同終止，甲企業(yè)應(yīng)退出。案例二某小區(qū)業(yè)主王某將其住宅出租給李某用于開設(shè)棋牌室，未告知其他業(yè)主。相鄰業(yè)主張某認(rèn)為棋牌室噪音影響生活，多次與王某、李某協(xié)商未果，遂向物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映。物業(yè)服務(wù)企業(yè)口頭制止李某經(jīng)營，但未采取其他措施。張某向法院起訴，要求王某、李某停止侵害并賠償損失。問題：1.王某將住宅改為經(jīng)營性用房的行為是否合法？說明理由。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？說明理由。答案及解析：1.不合法?！睹穹ǖ洹返诙倨呤艞l規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。王某未征求有利害關(guān)系業(yè)主（如張某）的同意，擅自改變用途，屬違法行為。2.應(yīng)承擔(dān)責(zé)任?！段飿I(yè)管理條例》第四十五條規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。本案中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅口頭制止，未有效制止或報告，未盡到管理義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任（如補(bǔ)充制止、協(xié)助調(diào)查等）。案例三某小區(qū)2018年交付使用，2022年起部分業(yè)主反映電梯頻繁故障。經(jīng)檢測，電梯曳引機(jī)需更換，費用約15萬元。