戴德梁行工程管理制度手冊

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冊

制度手

管理

工程

目錄

一、工程部組織架構(gòu)及職責

1、組織架構(gòu)

2、工程部職責

3、崗位職責

二、工程部規(guī)章制度

1.業(yè)戶報修處理規(guī)程

2.工程設(shè)備檔案管理規(guī)定

3.周報告、月報告、年報告制度

4.能源管理制度

5.設(shè)施設(shè)備管理制度

6.報告制度

7、安全運行管理制度

8、高空作業(yè)安全操作規(guī)定

9、安全用電管理制度

10、防火及消防安全管理制度

11,值班及交接班制度

12.機房管理制度

13.機房安全防火管理規(guī)定

14.機房鑰匙管理制度

15.機電設(shè)備房出入管理制度

16,配電室管理規(guī)定

17、水泵房、水箱間管理規(guī)定

18、設(shè)備故障處理規(guī)定

19、運行事故分析

20、設(shè)備預防性維護保養(yǎng)制度

21.設(shè)備設(shè)施緊急維修管理制度

22.設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造管理制度

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23.工程部人員調(diào)配制度

24.設(shè)備修理計劃的變更、檢查與考核制度

25.公共部位巡檢制度

26.二次裝修管理制度

三、工程部操作管理規(guī)程

1.機電設(shè)備運行維保工作規(guī)程

2.停送電操作規(guī)程

3.配電房設(shè)備缺陷工作規(guī)程

4.配電房設(shè)備巡檢工作規(guī)程

5.電氣維修工作規(guī)程

6.冷水機組運行噪作規(guī)程

7、熱交換站運行操作規(guī)程

8、給排風機、新風機組操作規(guī)程

9、給排水設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程

10、給排水設(shè)備維修保養(yǎng)操作規(guī)程

11.水泵定期保養(yǎng)規(guī)程

12.停水管理工作規(guī)程

13.公共設(shè)施的維修養(yǎng)護周期及質(zhì)量標準

14.消防系統(tǒng)維護保養(yǎng)工作規(guī)程

15.電梯困人救援規(guī)程

16.低壓配電箱（柜）維修保養(yǎng)工作規(guī)程

17、低壓配電盤及二次回路的維修保養(yǎng)規(guī)程

18、變壓器維修保養(yǎng)規(guī)程

19、直流屏維修保養(yǎng)規(guī)程

20、電纜井（強、弱）維修保養(yǎng)規(guī)程

21.中央空調(diào)設(shè)備維修保養(yǎng)

22.給排水設(shè)備維修保養(yǎng)

23.機電設(shè)備維修保養(yǎng)后的檢驗規(guī)程

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24.房屋公用設(shè)施的維修方法

25.消防系統(tǒng)檢查維護、保養(yǎng)細則

26.消防工程維修過程中的應急措施

27、電梯維修保養(yǎng)驗收標準

四、運行操作表格

1.HDXX-GC-002-A-02工程維修匯總表

2.HDXX-GC-003-A-01設(shè)備臺帳

3.HDXX-GC-003-A-02設(shè)備檔案

4.HDXX-GC-004-A-01工程部周工作報告

5.HDXX-GC-004-A-02工程部月管理報告

6.HDXX-GC-005-A-01能源消耗統(tǒng)計表

7、HDXX-GC-006-A-01工程部采購申請單

8、HDXX-GC-006-A-02工具借用記錄表

9、HDXX?GC-006-A-03設(shè)備登記卡

10、HDXX-GC-006-A-04單元設(shè)備檔案卡

11.HDXX-GC-006-A-05工程項目質(zhì)保期及單位聯(lián)系情況一覽表

12.HDXX-GC-007-A-01值班記錄

13.HDXX-GC-010-A-01工作票

14.HDXX-GC-015-A-01鑰匙借用登記表

15.HDXX-GC-O16-A-O1設(shè)備房出入登記表

16.HDXX-GC-O17-A-O1低壓電房設(shè)備檢查表

17、HDXX-GC-017-A-02高壓電房設(shè)備檢查表

18、HDXX-GCO7-A⑷3高、低壓配電柜保養(yǎng)維修工作單

19、HDXX-GC-029-A-01設(shè)備維修記錄

20、HDXX-GC-030-A-01倒閘操作票

21.HDXX-GC-031-A-01設(shè)備缺陷記錄表

22.HDXX-GC-032-A-01配電房運行日志

23.HDXX-GC-O33-A-O1設(shè)備維修保養(yǎng)記錄

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24.HDXX-GC-034-A-01空調(diào)系統(tǒng)運行日志

25.HDXX-GC-035-A-01熱交換器運行記錄

26.HDXX-GC-036-A-01給排風機、新風機月檢查表

27、HDXX-GO036-AO2給排風機、新風機季檢查表

28、HDXX-GCQ36-AQ3給排風機、新風機年檢查表

29、HDXX-GC-037-A-01水泵運行記錄

30、HDXX-GC-039-A-01水泵保養(yǎng)維修工作單

31.HDXX-GC-042-A-01消防設(shè)備維保運行記錄

32.HDXX-GC-043-A-01事件報告

33.HDXX-GC-056-A-01電梯日巡檢記錄

五、突發(fā)事件處理

1.各系統(tǒng)緊急突發(fā)事件操作規(guī)程

2,幾種常見的緊急突發(fā)事件的處理

3.電梯困人應急預案

4.臺風或特大暴雨應急處理操作規(guī)程

5.給排水應急操作規(guī)程

6.停電應急處理操作規(guī)程

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一、工程部組織架構(gòu)及職責

1.組織架構(gòu)

工程經(jīng)理

1名

文員1名

裝修主任運行主任維修主任倉庫管理員

1名1名1名1名

裝修技工運行技工維修技工

若干若干若干

說明：裝修主任兼建筑結(jié)構(gòu)、裝修專業(yè)工程師，運行主任兼電氣專業(yè)工程師，維修

主任兼給排水、空調(diào)專業(yè)工程師，倉庫管理員由文員兼任。

2.工程部職責

2.1.負責房屋及其設(shè)施（設(shè)備）、供配電系統(tǒng)（含發(fā)電機）、給排水系統(tǒng)、消防系

統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、智能化管理系統(tǒng)等的運行管理、維修保養(yǎng)

及其外委檢修的監(jiān)督、檢查、考評等工作。

2.2.負責制訂所屬公共設(shè)施（設(shè)備）、房屋設(shè)施（設(shè)備）、機電設(shè)施（設(shè)備）、基礎(chǔ)

配套設(shè)施（設(shè)備）的各項管理制度和技術(shù)規(guī)程。

2.3.負責新建項目的房屋設(shè)施（設(shè)備）、公共設(shè)施（設(shè)備）、配套設(shè)施（設(shè)備）等

項目工程的接管驗收工作及工程資料、技術(shù)資料的移交、核實、整理、歸檔工作。

2.4.負責編制設(shè)備設(shè)施管理臺賬、設(shè)備卡、設(shè)備標識及大型設(shè)備檔案。

25負責編制設(shè)備設(shè)施大（中）修、工程改造、設(shè)備更新方案及月度、季度、年

度維修保養(yǎng)工作計劃、費用預算和資金使用計劃，經(jīng)主管領(lǐng)導審批后組織實施。

2.6,配合客戶服務部做好用戶入住時房屋設(shè)備設(shè)施的交驗記錄工作。

2.7、負責做好與本部門業(yè)務相關(guān)的合同起草、評審工作及外包工程項目監(jiān)督、檢

查、考核，確保施工質(zhì)量。

2.8s負責用戶裝修方案的審核并監(jiān)督裝修施工過程，參與裝修工程驗收。

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2.9、負責制訂各項能源消耗管理規(guī)程，開源節(jié)流、控制能源消耗成本。

2.10、為用戶提供熱誠、快捷、高效的優(yōu)質(zhì)服務。

2.11.負責緊急情況下的搶險和突發(fā)事件的處理工作。

2.12.負責本部門員工的管理、業(yè)務培訓和考核工作。

2.13.完成領(lǐng)導指派的工作。

3.崗位職責

3.1,工程經(jīng)理崗位職責

3.1.1.在總物業(yè)經(jīng)理的直接領(lǐng)導下，負責工程部的全面管理工作。

3.1.2.負責小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的運行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作的安排與落實。

3.1.3.履行客戶服務中心簽訂的設(shè)備管理合同，完成下達的各項管理指標和經(jīng)濟

指標。

3.1.4.貫徹執(zhí)行工程部各項運作管理制度，確保各設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運

行狀態(tài)。

315.執(zhí)行政府部門的有關(guān)行業(yè)法規(guī)，加強安全管理和安全教育，建立各級安全制

度，防止發(fā)生安全事故。

3.1.6.對設(shè)施、設(shè)備的運行、維修和保養(yǎng)的正常運行每月必須進行一次全面檢查。

3.1.7.負責員工的政治思想教育和專業(yè)技能培訓與考核，不斷提高員工的綜合能

力和素質(zhì)。

318.負責組織對機電設(shè)施、設(shè)備相關(guān)工程的驗收及其配套設(shè)施的完善與改造工

作。

3.1.9.負貢組織技術(shù)文件和設(shè)備檔案的接管、建立和管理工作。

3.1.1。.負責處理業(yè)主對工程維修工作的投訴。

3.1.11.對業(yè)主的二次裝修作出整體安排和管理。

3.1.12.定期向總物業(yè)經(jīng)理匯報工作，完成上級交辦的臨時任務。

3.2.文員崗位職責

3.2.1.負責文件、圖紜及技術(shù)資料的建檔和統(tǒng)一管理工作。

3.2.2.負責收發(fā)各種通知、文件以及設(shè)備運行記錄的管理。

3.2.3.負責出勤管理和考勤統(tǒng)計工作。

3.2.4.負責維修單的接收及跟蹤檢查匯報工作。

3.2.5.負責文件打印、校對及傳真工作。

3.2.6.負責會議紀要的整理工作。

3.2.7.完成上級交辦的其他工作。

3.3.運行主任崗位職責

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3.3.1.負責各設(shè)備系統(tǒng)的日常運行、維護保養(yǎng)。掌握設(shè)備運行狀況，發(fā)現(xiàn)異常及時

處理。

3.3.2.負責各設(shè)備系統(tǒng)外委檢修、保養(yǎng)的監(jiān)督、檢查、考評工作。

3.3.3.起草各項設(shè)備設(shè)施管理制度和技術(shù)規(guī)程，經(jīng)審核批準后組織實施。

3.3.4.編制值班運行報表，經(jīng)審核批準后貫徹使用。

335.負責公共設(shè)備設(shè)施的接管驗收及資料歸檔的組織工作。

3.3.6.制定重點設(shè)備部位的點檢表，并親自執(zhí)行檢查。

3.3.7.負責與相關(guān)業(yè)務主管部門進行聯(lián)系。

3.3.8.負責能耗管理工作，控制運行成本。

3.4.維修主任崗位職責

3.4.1.負責設(shè)備設(shè)施維修、工程改造、設(shè)備更新工作。

3.4.2.定期組織班組員工進行技術(shù)和安全生產(chǎn)等業(yè)務知識交流。

3.4.3.制定并監(jiān)督執(zhí)行設(shè)備設(shè)施的日常維護計劃。

3.4.4.制定維修的工作要求、注意事項。編制大修工藝、程序。

3.4.5.負責為業(yè)主提供服務。

3.4.6.配合客戶服務部做好業(yè)主入住時的交驗工作。

3.4.7.負責填寫系統(tǒng)設(shè)備的維修材料申購表。

3.5,裝修主任崗位職責

351.作好業(yè)主裝修施工圖的審核工作，對業(yè)主所送的裝修資料包括裝修材料、間

隔布置、空調(diào)、電氣、消防等進行全面審核。

3.5.2.對審核合格的圖紙進行收圖處理，發(fā)給裝修期間的文件及表格，提醒裝修施

工單位有關(guān)裝修的注意事項。

3.5.3.對審核不合格的圖紙作退圖處理，并提供整改方案及要求供業(yè)主參考。

354.負責業(yè)主裝修隊伍的審查工作，包括特種作業(yè)人員的操作證件和施工隊的

資質(zhì)審查。

355.負責協(xié)同客戶服務部對完成裝修的單元進行檢查驗收工作。

3.6.倉庫管理員崗位職責（文員兼任）

3.6.1.嚴格執(zhí)行入庫手續(xù)，入庫的物料分類整齊存放，杜絕不安全因素。并設(shè)物料

卡，標識清楚。

3.6.2.物料入庫后及時入賬，準確登記。

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3.6.3.按審核無誤的領(lǐng)料單和先進先出的原則發(fā)料。

3.6.4.日清月結(jié)，憑單下賬，不跨月記賬，按時上交報表，做到賬、物、卡一致。

3.6.5.做好日常盤點和月末盤點工作，保證倉庫存貨賬實相符。

3.6.6.妥善保管好原始憑證，賬本以及各類文件。

3.7、運行技工崗位職責

3.7.1.嚴格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故。

3.7.2.嚴格執(zhí)行各設(shè)備系統(tǒng)的日常運行、維護保養(yǎng)。

3.7.3.定期對設(shè)施、設(shè)備進行全面巡視、檢查，認真填寫巡查記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時

處理。隨時掌握設(shè)備運行狀況。

3.7.4.務必做好交接班工作，認真填寫交接班記錄或保養(yǎng)記錄。

3.7.5.定期清潔所管理設(shè)備和設(shè)備房，確保設(shè)備、設(shè)施、設(shè)備機房的整潔。

3.7.6.發(fā)生突發(fā)情況，應迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應急措施，保證設(shè)施、設(shè)備的正

常、完好。

3.7.7.參加各種類型、形式的業(yè)務培訓，提高業(yè)務水平和工作能力。

3.8、維修技工崗位職責

3.8.1.執(zhí)行有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設(shè)施、設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點和維修

方法，做一名合格的維修人員。

3.8.2.認真做好維修準備工作，嚴格按照維修主任的工作要求、注意事項和大修工

藝、程序開展維修。

3.8.3.為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務。

3.8.4.積極完成上級交辦的各項臨時任務。

3.8.5.參加各種類型、形式的業(yè)務培訓，提高業(yè)務水平和工作能力。

3.9裝修技工崗位職責

321.負責業(yè)主裝修的現(xiàn)場監(jiān)管工作，發(fā)現(xiàn)問題及時做出相應處理。

322.負責監(jiān)督裝修單位對公共設(shè)施的保護工作。

3.9.3.對裝修過程中違規(guī)事項，以書面或口頭方式通知業(yè)主進行整改，并檢查整改

后的效果，做好書面記錄。

3.9.4.負責裝修技術(shù)資料整理和歸檔。

工程部規(guī)章制度

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?業(yè)戶報修處理規(guī)程

1目的

2盡快處理業(yè)主（用戶）的報修，規(guī)范維修服務工作，確保為用戶提供滿意的服務,

評價維修服務質(zhì)量，提高維修服務水平。

3適用范圍

適用于園區(qū)業(yè)主（用戶）提出維修服務要求的處理。

4職責

4.1園區(qū)保潔員負責樓層公共場所的報修工作，公司各部門發(fā)現(xiàn)問題應及時向客

服前臺報修。

4.2安管人員、工程人員巡樓時檢查樓層公用設(shè)施的完好情況，對故障部位進行補

報。

4.3客服部負責接收業(yè)主（用戶）、保潔員和公司其他部門人員的報修事項；負責

報修內(nèi)容的分遞傳達工作；負責信息的反饋和維修過程中相關(guān)事宜的協(xié)調(diào)工

作。

4.4工程部（水、電）負責報修內(nèi)容的現(xiàn)場確認和維修工作。

4.5工程部經(jīng)理負責對維修工作的監(jiān)督及對《客戶服務通知單》以外的報修內(nèi)容

的評審工作。

4.6客服部負責對報修處理工作的監(jiān)督檢查工作。

4.7管理者代表負責對報修處理工作的監(jiān)督和最后確認、評價工作。

5工作程序

報修處理階段劃分

報修業(yè)務分遞維修準備維修信息反饋

錄入微機接收回執(zhí)禮貌入內(nèi)返單

業(yè)分發(fā)傳遞.打印工程單檢查維修匯總單據(jù)

簽單確次A

主收集信息準備材料信息反饋微

協(xié)調(diào)事宜到達維修點協(xié)商尾留整理統(tǒng)計

時間:5分10分5分

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5.1微機設(shè)置（報修處理系統(tǒng)）

5.2業(yè)務分遞

5.2.1報修人以電話或口頭方式進行報修，報修員將業(yè)主名稱、業(yè)主代號（樓層

房間號）、維修項目、聯(lián)系人、聯(lián)系電話、故障現(xiàn)象輸入“報修工作管理

系統(tǒng)”。

5.2.2報修員電話通知工程部。

5.2.3報修員在打印機上打印《客戶服務通知單》一式四聯(lián)。

5.2.4當可以分派人員前往維修，受領(lǐng)單位派維修工人到報修處取單，進入維修

部位進行作業(yè)。

維修工作按照先業(yè)主后內(nèi)部，先高層、后低層的原則分派任務。例

如同時報修三處，只能派出1人維修時，如果三個工程作業(yè)單全部

為業(yè)主報修，則按照先高后低的原則執(zhí)行，如果其中一個是業(yè)主

報修，則按照先業(yè)主后內(nèi)部的原則執(zhí)行。

報修接待員得知維修人員已經(jīng)全部派出時，應與相關(guān)值班員確認

可派出人員時間，并立即與報修聯(lián)系人電話聯(lián)系，“XX小姐（先

生），真抱歉，工程維修人員正在xx層進行xx項維修，需稍

候，回來后我立即通知前往您處，

5.3可以嗎？謝謝!”如果業(yè)主的維修項目很急，則與相關(guān)班組聯(lián)系，改變維修次

序派人前往進行維修。

5.4維修準備

5.4.1維修人員接到維修任務后，根據(jù)《客戶服務通知單》標明的故障現(xiàn)象準備

材料，班組儲存材料包括，燈管、節(jié)能燈、鎮(zhèn)流器、跳泡、電話線、水龍

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頭、密封墊等常用材料。

5.4.2準備常用工具和墊布、抹布等。

5.4.3自接收回執(zhí)發(fā)出10分鐘內(nèi)到達維修地點。

5.5維修

a）敲門（輕輕敲三下），得到允許，進入業(yè)主房間：“您好！對不起,

打攪您了，我是XXXX客戶服務中心派來的維修工人，現(xiàn)在可以維修檢

查嗎？力得到允許后，輕步進入維修地點，放好墊布，進行檢查。

將檢查結(jié)果向業(yè)主（用戶）匯報：

b）“對不起，您的設(shè)備故障是xx,是由于xx原因造成的，需要更換

XX,價格XX元，您看可以嗎？"。得到允許后立即維修。

5.5.1當需要到倉庫領(lǐng)取材料時，向業(yè)主說明：“對不起，我現(xiàn)在到倉庫領(lǐng)材料,

馬上回來，請您稍候！”

5.5.2當倉庫無此材料時，應仔細檢查是否還缺其他材料（避免一次檢查不到

位），向業(yè)主說明原因，約定維修時間（注意：約定的時間要輸入微機，以

便系統(tǒng)掌握情況及時提示，否則系統(tǒng)將按未執(zhí)行任務項處理）。

5.5.3當故障點一時難以確認時，應向業(yè)主道歉，說明未查出原因，約定時間再

次檢查，返回后立即向主管領(lǐng)導匯報，在約定的時間內(nèi)進行重新檢查。

5.6維修結(jié)束，維修人員清理現(xiàn)場，收拾工具物料，擦凈作業(yè)面，請聯(lián)系人驗收:

“XX小姐（先生），您交待的工作我已經(jīng)完成，請您試驗一下，是否可

以？

5.7待業(yè)主確認后，將作業(yè)內(nèi)容、消耗材料、作業(yè)時間填寫好，“XX小姐（先生）,

請您在作業(yè)單上簽署意見，好嗎？"“請您在這簽署”。

5.8收好簽字作業(yè)單，“麻煩您了，非常感謝，您有什么要求，請給報修處打電

話。"

5.9信息反饋

5.9.1維修人員返回后，將工程維修單交給報修處，由報修員負責將到達時間和

維修結(jié)束時間及業(yè)主滿意程度錄入微機（報修時間、通知時間由系統(tǒng)自行

填寫）。

5.9.2《客戶服務通知單》由報修員匯總，每月20日前交給工程部經(jīng)理審核，每

月20日將審核后的《客戶服務通知單》，第三聯(lián)交回客服部核銷。如有

費用發(fā)生，應將第二聯(lián)交與財務，第四聯(lián)本部門留存

5.10每月20日，報修員打印一份當月《工程維修匯總表》作為部門考核依據(jù)

并存檔備查。

5.11最后確認

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客服部、工程部、財務部、辦公室隨時在微機上調(diào)閱報修進展情況，發(fā)現(xiàn)問題，及

時解決。

4.6.1.1客服部重點檢查報修處分遞和協(xié)調(diào)情況，必要時客服部經(jīng)理親自對業(yè)主進

行協(xié)調(diào)。

4.6.1.2工程部重點檢查維修效率和業(yè)主滿意程度，以及遺留問題的處理。

5.11.14.6.1.3財務部重點檢查材料供應保障情況，統(tǒng)計因材料供應問題停止維

修的比例。

5.11.24.6.1.4辦公室重點檢查報修分遞完好率、維修按時完成率、業(yè)主滿意率

等情況，研究改進措施，制訂不合格項糾正、預防措施。

5.11.3管理者代表負責最后確認工作。

5.11.4根據(jù)月《工程維修匯總表》對報修工作進行綜合評價，確定不

合格項，組織辦公室制定糾正/預防措施，并組織相關(guān)部門實

施。

報修工作的獎懲，按照公司獎懲有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

4.6.3.1評分標準

一優(yōu)秀：98-100分；

一良好:94-97.9分；

-合格:90—93.9分。

4.6.3.2作業(yè)單不合格品扣分標準

-材料驗證不合格，按照《材料采購、稽核管理規(guī)程》二級驗證扣分標準

執(zhí)行。

-按規(guī)定時間到達維修地點，每遲到1分鐘扣0?1分。

一業(yè)主評價非常滿意+1分,一般-1分，不滿意-5分，業(yè)主投訴

分。

一維修質(zhì)量，同一處工程，一天內(nèi)返修-5分，二天返修-3分，三天返修-2

分，四至十天返修-1分。

一作業(yè)單填寫整齊，內(nèi)容詳細，單面清潔，字跡工整各占1分，未達到標準視情況

扣分。

一工程維修完畢15分鐘內(nèi)返單到報修處，每延時5分鐘扣0.1分。

4.6.3.3班組成績評定辦法

一班組成績評定分日評和月評兩種，主要內(nèi)容包括報修起數(shù)、完成

起數(shù)、按時到達、業(yè)主滿意、遺留工程、返修數(shù)量等，以上內(nèi)容

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均區(qū)分業(yè)主和內(nèi)部兩種情況統(tǒng)計。

一工程作業(yè)單分遞5分鐘后，班組無法派員維修，不論其原因如何，每延時10分

鐘扣0?1分。

--成績評定辦法：①除業(yè)主滿意、返修數(shù)量扣分外，按照扣分總數(shù)+完成起數(shù)計扣

分數(shù)；②（業(yè)主滿意扣分+返修數(shù)量扣分）+（完成起數(shù)）X2.5;③100-上述兩項

扣分和為單位日、月實得分數(shù)。

4.6.3.4個人成績評定辦法

個人成績評定按照班組4.6.3.3項成績評定辦法執(zhí)行。

4.6.3.4個人工作效率評定辦法

-為了統(tǒng)計個人工作效率，每月打印個人維修工程一覽表，其中包

括成績評定和工程完成時限。

6-對個人維修工程進行橫向比較，確定效率最差者，按照公司相應規(guī)定進行處

罰。

74.6.3.5扣分均由報修管理系統(tǒng)控制，月底進行統(tǒng)計，除對個人實行扣分制度

外，對部門工作亦做出綜合評價。

8記錄

《客戶服務通知單》HDXX-GC-002-A-01

《工程維修匯總表》HDXX-GC-002-A-02

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?工程設(shè)備檔案管理規(guī)定

1目的

2加強設(shè)備檔案的管理工作，達到標識清晰、案卷齊全、保管符合規(guī)定，為園區(qū)

的運行和維修提供可靠的資料。

3范圍

所轄設(shè)備設(shè)施檔案。

4職責

4.1檔案員負責園區(qū)土建、機械、電器及其所有原始圖紙、資料、說明書及其它

材料的收集、整理、歸類工作。

4.2工程部負責提供相應專亞的維修、改造后的圖紙、資料、繪制工作。

4.3工程部經(jīng)理負責檢查檔案管理規(guī)定的內(nèi)容執(zhí)行情況。

5內(nèi)容

4.1設(shè)備臺賬

4.1.1本設(shè)備臺賬，包括園區(qū)所有設(shè)備，存放于工程部。

4.1.2內(nèi)容包括：序號、設(shè)備編號、設(shè)備名稱、型號、制造廠家、出廠編號、出廠

日期、技術(shù)特性、安裝時間、工作狀況、使用地點、備注（設(shè)備編號參考集團物

業(yè)管理中心下發(fā)的《小區(qū)設(shè)備與機房編碼辦法》）。

4.1.3使用磁盤記錄和硬盤拷貝記錄兩種方式進行存儲。

4.2設(shè)備檔案

4.2.1主要設(shè)備（大中型設(shè)備）應建立設(shè)備檔案。

4.2.1.1設(shè)備檔案內(nèi)容有：檔案封面、卷內(nèi)目錄、設(shè)備主頁、設(shè)備相關(guān)使用說明、

維修保養(yǎng)手冊、設(shè)備安裝圖紙、檢驗報告及合格證、檢修記錄等。

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4.2.1.2設(shè)備檔案應使用電子磁盤記錄和硬拷貝記錄兩種方式進行存儲。

4.3設(shè)備大中修計劃

4.3.1工程部應建立設(shè)備大中修計劃。

4.3.2設(shè)備大中修計劃包括序號、設(shè)備編號、設(shè)備名稱、型號、制造廠家、安裝時

間、使用地點、大中修年份等。

433設(shè)備大中修計劃根據(jù)設(shè)備使用頻次、工作環(huán)境和常規(guī)維修規(guī)律確定，即使用

頻次高、工作環(huán)境差的設(shè)備維修周期應縮短，使用頻次低、工作環(huán)境好的設(shè)

備應延長大中修時間。

4.3.4設(shè)備應嚴格按照大中修計劃實施維修，如需改變維修時間，應得到管理者代

表的批準，以保證園區(qū)設(shè)備的完好率和使用壽命。

4.4維修記錄

4.4.1設(shè)備大中修應在填寫《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》的同時填寫《設(shè)備檔案》，《設(shè)

備維修保養(yǎng)記錄》應與《設(shè)備保養(yǎng)計劃》、《設(shè)備檔案》相對應。

4.4.2《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》內(nèi)容包括維修時間、設(shè)備編號、設(shè)備名稱、維修內(nèi)容、

更換部件、設(shè)備狀態(tài)、維修人、檢驗人、備注等。

4.4.3《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》由部門經(jīng)理審核簽字。

4.5監(jiān)視測量器具

4.5.1建立監(jiān)視、測量器具校驗計劃表，該計劃表起到器具臺賬、校驗計劃、校驗

實施三種功能。

4.5.2監(jiān)視測量器具校驗計劃內(nèi)容包括：序號、編號、名稱、型號、規(guī)格、精度、

出廠編號、安裝位置用途以及檢驗計劃、備注。

4.5.3監(jiān)視、測量器具校驗計劃表中的檢驗計劃應送檢。

46其他資料的管理

4.6.1設(shè)備圖紙、使用說明書、維修保養(yǎng)說明書、出廠合格證等資料以附件的形式

訂錄在《設(shè)備檔案》附頁內(nèi)。

4.6.2設(shè)備檔案附件頁應記錄4.6.1所述資料。

4.6.3設(shè)備檔案應裝訂成冊進行保管。

4.6.4上述資料在使用時應使用復印件，以保證資料的完整和使用壽命。

5記錄

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《設(shè)備臺賬》HDXX-GC-003-A-01

《設(shè)備檔案》HDXX-GC-003-A-02

《設(shè)備維護保養(yǎng)記錄》HDXX-GC-033-A-01

?周報告、月報告、年報告制度

1目的

及時反映工程部的工作進度，以便上級更好地了解工程進度；作出工作計劃，

根據(jù)計劃有條不紊地開展各項工作，加快工作進程。

2適用范圍：

工程部全體員工。

3職責

3.1工程部各主任必須每周向工程經(jīng)理提交周報告，周報告必須按《工程部周工作

報告》格式填寫，字跡工整，簡明準確，內(nèi)容詳實。

3.2工程部月度工作報告由工程部經(jīng)理負責編寫；各專業(yè)主任負責編寫本專業(yè)月度

工作報告，提交工程部經(jīng)理。

3.3工程部年度工作報告由工程部經(jīng)理負責編寫。

4內(nèi)容

4.1周報告的主要內(nèi)容

.1本周計劃維修工作完成情況，工作進度，未完成工作項目及未完成原因，預計完

成時間等。

.2本周《客戶服務通知單》完成情況，接單數(shù)■、完成數(shù)量、完成質(zhì)量、未完成數(shù)

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量和項目、未完成原因、預計完成時間、本周返單率等等。

.3下周工作計劃，計劃工作項目、計劃完成時間、執(zhí)行人等。

4.2月報告的主要內(nèi)容

4.2.1人員變動情況

4.2.2本系統(tǒng)各設(shè)備設(shè)施的運行情況。

4.2.3本月《客戶服務通知單》的數(shù)量、故障原因、維修結(jié)果及完成率。

4.2.4零配件的更換及使用情況，庫存情況。

4.2.5操作規(guī)程是否存在改善意見。

4.2.6維修計劃完成情況，如有未完成事項，必須寫明未完成原因。

42.7人員工作的服務態(tài)度、勞動紀律、工作標準及積極性等。

4.2.8能源的使用情況。

4.2.9特別事故。

4.2.10是否有明顯須改進的工程事項。

4211整體意見。

4.3年報告應包含的內(nèi)容

4.3.1在整體上對一年來物業(yè)的設(shè)備/系統(tǒng)功能進行評估，評價其操作性、有效性,

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4.3.2制定下一年度的工作目標。目標應詳細具體且經(jīng)過努力確實能夠達到。

4.3.3設(shè)備設(shè)施運行方案之改進意見

4.3.4設(shè)備設(shè)施功能的加強、設(shè)備設(shè)施運行的穩(wěn)定性、可靠性的提升方法。

4.3.5重大維修保養(yǎng)、改造工程的進行及維修保養(yǎng)計劃。

4.3.6環(huán)保節(jié)能管理計劃。

437人員管理、服務態(tài)度、服務標準方面的改進。

5相關(guān)記錄

《工程部周工作報告》HDXX-GC-004-A-01

《工程部月管理報告》HDXX-GC-004-A-02

《客戶服務通知單》HDXX-GC-002-A-01

?能源管理制度

1目的

合理使用設(shè)備設(shè)施，使其達到最大限度的工作效率，減少能耗費用支出。

2適用范圍

園區(qū)內(nèi)所有運行的設(shè)備設(shè)施。

3職責

3.1各部門委派一名節(jié)能管理員，協(xié)助、督促和落實工程部節(jié)能工作的開展。

3.2主任負責節(jié)能工作開展的指導，檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡(luò)工作。

4管理制度

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4.1成立以工程部為主體的節(jié)能領(lǐng)導小組，各部門均應設(shè)兼職節(jié)能管理員。

4.2節(jié)能領(lǐng)導小組要經(jīng)常研究物業(yè)的能耗情況，并采取相應節(jié)能措施。重視節(jié)能的

重要性，讓每位員工都要了解節(jié)能是工程管理的重要內(nèi)容。

4.3工程部應進行每月能耗統(tǒng)計并繪制成曲線表，以進行不同年份不同月份的能耗

比較。

4.5供配電系統(tǒng)應對無功負荷進行補償，以提高功率因數(shù)。功率因數(shù)應控制在0.9

以上。應根據(jù)變壓器負荷變化情況，按技術(shù)特性，選擇最佳運行方式。變壓器負

載率經(jīng)常小于30%時，應退出運行；應經(jīng)常調(diào)整和保持三相電流的平衡。

4.6制冷機組應安裝節(jié)電控制裝置，根據(jù)不同負荷要求，開、停部分機組及控制冷凍

水、冷卻水溫度和水質(zhì)，以提高制冷系統(tǒng)的運行效率。

4.7空調(diào)機組運行時應對于不同季節(jié)，合理調(diào)整新風比例，以減少新風處理能耗；對

于非24小時營業(yè)場所，應進行風量調(diào)節(jié)，根據(jù)負荷的大小來改變送風量。

4.8照明系統(tǒng)燈具應定期清掃更換，制定更新周期，維持光照水平。

4.9

4.10工程部應在所有使用部門安裝相應的計量儀表，定期記錄能源消耗數(shù)據(jù)。

4.11工程部應派人每天到各使用部門巡視檢查，如發(fā)現(xiàn)漏電、漏水、漏氣、漏油等

現(xiàn)象，立刻采取措施解決問題；如屬人為事故，要對有關(guān)人員進行教育并懲罰。

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412工程部各級管理人員要了解主要用電設(shè)備的數(shù)量、運行情況，以及各種能源的

收費標準。

4.13工程部應指派專人負責節(jié)能工作的檢查、督促，推廣節(jié)能觀念及意識和方法,

不斷對用電、用水及其它能源消耗情況及節(jié)能效果進行分析、調(diào)查，使之不斷

完善。

414充分應用樓宇自動化控制（BAS）進行管理，根據(jù)季節(jié)、時間、天氣等變化因

素，時刻調(diào)整設(shè)備運行參數(shù)。

4.15加強管道保溫材料的維護保養(yǎng)。

4.16照明燈具應盡可能選擇節(jié)能燈具及光源。

4.17在可能情況下，通過技術(shù)改造，使電梯/手扶梯達到智能管理和運行。

4.18盡可能在公共區(qū)域采用節(jié)能控制照明開關(guān)，如：聲控開關(guān)、光控開關(guān)、時間控

制開關(guān)、延時控制開關(guān)等。

4.19合理使用設(shè)備設(shè)施，使其最大限度的達到工作效率。

4.20經(jīng)常檢修設(shè)備設(shè)施，使設(shè)備設(shè)施保持良好的潤滑、密封的運行狀態(tài)。

5相關(guān)記錄

《能源消耗統(tǒng)計表》HDXX-GC-005-A-01

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?設(shè)施設(shè)備管理制度

1.目的

1.規(guī)范設(shè)施設(shè)備管理，延長其使用壽命，保障設(shè)施設(shè)備正常運行。

2.適用范圍

適用于園區(qū)內(nèi)所有的設(shè)施設(shè)備。

3.職責

3.1工程部資產(chǎn)管理員必須做好設(shè)施設(shè)備的臺帳，嚴格做好設(shè)施設(shè)備的庫存管理。

3.2工程部經(jīng)理做好設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)計劃與申購計劃。

3.3其他各部門人員對設(shè)施設(shè)備的改裝、移位提出合理性建議。

4.內(nèi)容

4.1設(shè)備技術(shù)檔案管理

4.1.1各類技術(shù)資料必須分類裝訂成冊，編制目錄，專人管理，并按規(guī)定程序借用。

4.1.2每一臺設(shè)備應設(shè)立一張《設(shè)備登記卡》，并按設(shè)備系統(tǒng)分別裝訂成冊。《設(shè)備

登記卡》應包括設(shè)備檢查、維修保養(yǎng)記錄，設(shè)備缺陷記錄以及重大事故記錄。

設(shè)備應每年按《設(shè)備登記卡》進行一次全面的清點核對，應該做到帳物相符。

4.1.3每一獨立用戶單元需設(shè)立一張《單元設(shè)備檔案卡》，以便于掌握對用戶設(shè)備設(shè)

施的完好程度及設(shè)備返修率程度的了解。

4.1.4所有技術(shù)檔案如需復印，必須經(jīng)工程部經(jīng)理批準。

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4.1.5工程部技術(shù)檔案管理人員必須嚴格執(zhí)行本制度，不得遺失技術(shù)檔案，未經(jīng)工

程部經(jīng)理批準，不得隨意復印、外借，否則應按《員工守則》的相關(guān)規(guī)定進行

處罰。

4.2新增、改裝及報廢設(shè)備管理

4.2.1凡各部門需新增設(shè)備，均應由各部門向工程部提出申請，經(jīng)工程部按電力供

應、建筑物承載允許值，安全及環(huán)保等要求核實后，報請上級批準后方可進

行。

4.2.2工程部應提供產(chǎn)品信息和核查新增設(shè)備的產(chǎn)品，與使用部門共同制定安裝要

求，并視工程大小，決定由工程部或委托專業(yè)施工單位施工。

42.3新增設(shè)備驗收后，驗收資料及技術(shù)文件，由工程部存檔，工具由使用部門保

管。

42.4物業(yè)設(shè)備設(shè)施需改裝、移位時，對一般容易改裝、移位的設(shè)備設(shè)施，由使用專

業(yè)提出申請，報請部門經(jīng)理批準后，由工程部安排計劃進行。當改裝工程較

大，技術(shù)復雜性和價格較高或需對原建筑結(jié)構(gòu)做較大面積破損的，一定要由

部門經(jīng)理報請上級批準，并由工程部提出方案后再進行施工o設(shè)備設(shè)施改裝的

資料及審批文件，應由工程部存檔，隱蔽工程設(shè)備設(shè)施的改裝、移位的資料除

存檔外，還應對相應竣工圖紙作有關(guān)說明備案。凡任意改裝、移位設(shè)備設(shè)施或

拆除建筑物結(jié)構(gòu)者，應追究責任。

4.2.5相同設(shè)備的更新和報廢必須同時辦理。

4.2.6設(shè)備的報廢必須遵循以下原則：

4.2.6.1政府指定的淘汰產(chǎn)品

4.2.6.2已超過使用期限，損壞嚴重；或是雖能運轉(zhuǎn)，但是有嚴重隱患，而修理成本

昂貴的設(shè)備。

4.2.6.3因為事故損壞，而修理費用接近或超過原價值的設(shè)備

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4.2.6.4無法修復的設(shè)備

4.2.7設(shè)備的報廢，應由使用部門提出申請，由工程部進行技術(shù)鑒定后，方可辦理報

廢手續(xù)。價值較大的設(shè)備，應經(jīng)上級批準。

4.3工具、耗材和備品備件采購、庫存及領(lǐng)用管理

4.3.1日常手用工具應由庫房管理人員根據(jù)物業(yè)的耗用規(guī)律和使用情況，在保證數(shù)

量又不造成積壓的原則下，制定最低備用量。

43.2日常手用工具的初次領(lǐng)用，必須經(jīng)工程部經(jīng)理批準；需要更新時，必須以舊換

新，并經(jīng)專業(yè)工程師批準。

4.3.3日常維修材料和備件，由各專業(yè)根據(jù)需要按月填寫《采購申請單》，制定月度

采購計劃，報工程部經(jīng)理審批后提交行政人事部匯總，經(jīng)總物業(yè)經(jīng)理審批后

由行政人事部負責采購。

4.3.4特殊情況下，計劃采購未包含的，并且?guī)旆繘]有存貨時，可以提出臨時采購申

請，由工程部各專業(yè)填寫《采購申請單》，經(jīng)工程部經(jīng)理和總物業(yè)經(jīng)理批準后,

交行政人事部執(zhí)行采購。

4.3.5所有采購物品必須交庫房管理員驗收并辦理入庫登記手續(xù)。

4.3.6本部工具分為公用工具、各專業(yè)自用工具及個人工具三部分。工具保管人必

須認真建立工具臺帳，做到工具與臺帳相符。

4.3.7公用工具歸資產(chǎn)管理員負責保管及借出（各種電動工具原則上由庫房統(tǒng)一保

管），需要時應進行使用登記。

4.3.8專業(yè)自用工具由專業(yè)工程師負責保管及使用，機房值班用工具，應放在固定

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的工具箱內(nèi)并排列整齊，值班工具應作為交接班內(nèi)容之一。

4.3.10根據(jù)工種的不同，檢修技工的常用工具，可由個人保管使用。

4.3.11所有工具保管人必須認真負責并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必

須定期檢修并保養(yǎng)所屬工具，每月一次，以保證各類工具的正常使用。

4.3.12公用工具的借用，必須執(zhí)行公用工具的臨時借用程序，借用人必須認真填寫

《工具借用記錄單》，工具借用最長時間為三天，如因工作原因，需繼續(xù)使

用時，必須重新辦理借用手續(xù)，工具用完后立即主動歸還，不得拖延。

4.3.13借用公用工具歸還時，須由庫管員和使用人共同進行檢驗，如有遺失或損壞,

須由使用人負責照價賠償，如借用工具時未按規(guī)定填寫公用工具借用記錄

單，或無法確定使用人時，造成公用工具的遺失或損壞，由庫管員負責照價

賠償。

4.3.14專業(yè)自用工具必須由專業(yè)工程師進行每日清點，并保持完好，特別是常用小

型工具，不得遺失或損壞，如有遺失或損壞，須由使用人照價賠償，如未能

確定使用人，則由專業(yè)工程師照價賠償。

43.15全體員工必須愛護工具，必須正確使用工具。凡不正確使用工具、不愛護工

具并因此造成工具損壞者，應由損壞者按工具原價賠償。

4316所有工具一律不得外借，如因情況特殊，必須經(jīng)工程部經(jīng)理批準后方可借出,

員工擅自外借、帶出，經(jīng)查實要嚴肅處理。不得使用任何工具干私活。

4317所有工具要愛惜使用。工具按規(guī)定的使用年限到期報廢時，無論公用工具還

是個人領(lǐng)用工具，一律以舊換新。

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4.3.18專業(yè)員工需領(lǐng)料時，應填寫領(lǐng)用單，完成報修后，填寫材料耗量單。主任對

領(lǐng)用量和耗用量進行核銷，由專業(yè)工程師簽字，并由工程部經(jīng)理確認。

4.3.19對進口備件或其他價值較高的物品應采用以舊換新的制度。

4320材料使用后要在《客戶服務通知單》上填寫清楚，并經(jīng)主任確認。多余材料

必須退回庫房。

5相關(guān)記錄

《采購申請單》HDXX-GC-006-A-01

《工具借用記錄表》HDXX-GC-006-A-02

《設(shè)備登記卡》HDXX-GC-006-A-03

《單元設(shè)備檔案卡》HDXX-GC-006-A-04

《工程項目質(zhì)保期及單位聯(lián)系情況一覽表》HDXX-GC-006-A-05

《客戶服務通知單》HDXX-GC-002-A-01

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?報告制度

1.目的

規(guī)范設(shè)施設(shè)備管理，延長其使用壽命，保障設(shè)施設(shè)備正常運行。

2.適用范圍

適用于工程部全體人員。

3.職責

3.1各系統(tǒng)操作人員及維修人員做好運行記錄與值班記錄。

3.2各專業(yè)主任檢查記錄情況，發(fā)現(xiàn)問題及時組織解決。

3.3專業(yè)主任不能解決的問題或重大問題須及時書面報告工程經(jīng)理。

4內(nèi)容

4.1各系統(tǒng)操作運行人員在下列情況下須在運行記錄或值班記錄中書面報告上級領(lǐng)

班：

4.1.1所轄設(shè)備設(shè)施非正常操作的開停及開停時間。

4.1.2所轄設(shè)備設(shè)施除正常操作外的調(diào)整。

4.1.3所轄設(shè)備設(shè)施發(fā)生故障或停臺檢修。

4.L4專部件更新、代換、或加工修理。

4.1?5運行人員因公離崗，須報告離崗時間及去向。

4.1?6運行人員請假、換班、加班、倒休等。

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4.2各系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書面形式報告上級領(lǐng)班：

4.2.1執(zhí)行維修保養(yǎng)計劃時，發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施存在重大故障隱患。

4.2.2重要零部件的更換、代替或加工修理。

4.2.3系統(tǒng)巡檢時發(fā)現(xiàn)的隱患或故障，必須在巡樓記錄之備注欄中加以說明。

4.2.4維修人員請假、加班、倒休等。

4.3各系統(tǒng)領(lǐng)班，在下列情況下必須書面報告本專業(yè)主任：

4.3.1重點設(shè)備設(shè)施除正常操作外的調(diào)整。

4.3.2變更運行方式。

4.3.3主要設(shè)備設(shè)施發(fā)生故障或停臺檢修。

4.3.4系統(tǒng)故障或正常檢修。

4.3.5零部件更新、改造、或加工修理。

4.3.6領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品。

4.3.7所屬人員的加班、換班、倒休、病假、事假等。

4.3.8須與外專業(yè)或外部門、外單位聯(lián)系。

4.4專業(yè)主任在下列情況下必須以書面形式報告工程部經(jīng)理：

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4.4.1重點設(shè)備設(shè)施發(fā)生故障或停臺檢修。

4.4.2因正常檢修必須停止系統(tǒng)正常運行而影響用戶使用。

4.4.3應急搶修及正常檢修后的維修總結(jié)。

4.4.4系統(tǒng)運行方式改變。

4.4.5影響本物業(yè)運行（如停電、停水、?？照{(diào)、停電話等）之任何施工及檢修。

4.4.6設(shè)備零部件的更新、代換或加工維修。

4.4.7系統(tǒng)及設(shè)備設(shè)施的技術(shù)改造、移位安裝、增改工程及外部施工。

4.4.8人員調(diào)度及專業(yè)重大組織結(jié)構(gòu)調(diào)整。

4.4.9所屬人員請假、換班、倒休、加班等。

4.4.10對外部門、外單位聯(lián)系、協(xié)調(diào)。

4411領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品等。

44.12維修保養(yǎng)計劃及工作計劃的變更或調(diào)整。

4.4.13每周工作小結(jié)及月度工作報告。

4.5除以上各項外，所有有關(guān)工作事項必須口頭匯報上級人員。遇有緊急事件發(fā)生

或發(fā)現(xiàn)重大故障及隱患，必須立即向上級人具匯報，不能及時聯(lián)系到上級人員

時，可以越級匯報。

5相關(guān)記錄

《值班記錄》HDXX-GC-007-A-01

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?安全運行管理制度

1.目的

提高員工安全服務意識，規(guī)范員工施工安全操作，減少事故的發(fā)生。

2.適用范圍

適用于園區(qū)內(nèi)全體員工。

3.職責

3.23.1工程部人員須定期檢查設(shè)施設(shè)備的安全性，對存在安全隱患的設(shè)施設(shè)備必

須及時處理，處理時必須注意自身安全，嚴格按照安全操作規(guī)程進行操作。

3.3安管部人員負責監(jiān)管施工人員安全操作情況。

4.內(nèi)容

4.1工程部全體員工必須把安全防范意識放在重要位置，執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，協(xié)同安管

部認真做好安全保衛(wèi)工作。各專業(yè)均應有專人任安全員，負責監(jiān)督檢查安全操

作施工情況。

4.2各崗位值班人員，必須嚴守崗位職責，必須對本崗值班范圍內(nèi)進行安全檢查,

如發(fā)現(xiàn)有安全隱患，應隨時消除不安全因素，并須立即上報本專業(yè)主任、工程部

副經(jīng)理或工程部經(jīng)理。

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4.3應根據(jù)勞動局有關(guān)規(guī)定，組織對電工、電梯工、司爐工、電（氣）焊工等特殊工種

工作進行技術(shù)考核，持有操作證的才能上崗。

4.4根據(jù)勞動安全規(guī)程，制定各工種維修操作規(guī)程和安全檢查制度。

4.5加強勞動安全教育，在進行高危險性的設(shè)備設(shè)施檢修、工作時，主任（值班工程

師）或經(jīng)理應親自到場指揮。

4.6在進行有危險的設(shè)備設(shè)施檢修、操作時應放置明顯的警告標志，防止無關(guān)人員

誤操作或誤入正在維修的設(shè)備設(shè)施。如電梯檢修時應在所有電梯出入口放置“請

勿使用”標志等。

4.7對變配電、鍋爐、電梯及壓力容器，必須按規(guī)定時間進行年度檢驗。

4.8對中央空調(diào)、變配電、鍋爐的壓力表、安全閥等，必須定期送有關(guān)單位進行校

驗。

4.9易燃、易爆物品必須存放在危險品倉庫，并應控制最大存放量。

410水箱、蓄水池的入口處，機房、技術(shù)設(shè)施層、配電室等均應上鎖，在無人時必

須將門窗鎖好，燈光調(diào)至合適程度，保持室內(nèi)清潔。鑰匙應由專人保管，無關(guān)

人員不得借用。

4.11各機房門、設(shè)備門（蓋）、倉庫門之鑰匙的配制，必須向工程部經(jīng)理提出書面

申請，經(jīng)批準后方可配制。

4.12重要機房如變配電室、鍋爐房、冷凍機房、電梯機房等應設(shè)警戒牌，嚴禁非工

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作人員入內(nèi)。所有設(shè)置于公共區(qū)域內(nèi)之設(shè)備、設(shè)施等必須鎖好，并應設(shè)置圍欄

及警示標志。

4.13木工作業(yè)場地嚴禁吸煙，并要每天清除木屑。

4.14避雷裝置必須在雨季前進行接地測試檢查，對銹蝕部分要敲鏟上漆。

4.15對各配備設(shè)施的接地設(shè)施，要定期檢查保養(yǎng)；其接地電阻值應符合規(guī)范要求。

4.16物業(yè)內(nèi)進行電、氣焊，必須取得動火施工證。

417電梯維修保養(yǎng)時應遵守安全規(guī)定，維修人員必須互相配合并應注意聯(lián)絡(luò)。

4.18有毒物品的處理

4.18.1對懷疑有毒、有害的物品應注意保管，與其他物品分開單獨放置，并設(shè)置明

顯的危險品標志，并嚴防泄漏。

4.18.2要積極聯(lián)系有關(guān)部門確認該物品性質(zhì)，掌握其特點及應急處理方法，以便于

日后正確的保存及使用該種物品。

418.3建立完善的保管領(lǐng)用制度，隨時掌握庫存量，防止有毒物品的散失。

4.18.4使用剩余的危險品必須及時退回庫房，所產(chǎn)生的廢棄物嚴禁隨意拋棄，須收

集包裝交回庫房統(tǒng)一處理，以保證環(huán)境的安全。

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4.19密閉地方的工作規(guī)定

4.19.1當欲進入密閉的場所進行工作時，嚴禁未經(jīng)安全測試而直接進入該地方。

4.19.2可采用火焰試驗、活性生物試驗或使用氣體分析儀來檢測該密閉場所是否含

有有害氣體。但對可能含有可燃氣體、可燃物的地方嚴禁采用火焰試驗。

4.19.3若檢測發(fā)現(xiàn)該密閉地方含有有害氣體或環(huán)境惡劣，則不能允許任何人員進

入。應利用適當設(shè)備進行處理直至安全檢測合格，如采用風機強制通風為熱

力管溝降溫、清除有害氣體。

4.19.4工作過程中應隨時注意環(huán)境的監(jiān)測，一旦發(fā)現(xiàn)異常立即將撤離，確保人員安

全。

419.5工作照明應選用36V安全電壓，工作進行中要注意用電安全，防止觸電。

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?高空作業(yè)安全操作規(guī)定

1.目的

提高作業(yè)人員安全服務意識，規(guī)范作業(yè)人員高空作業(yè)安全操作，減少事故的發(fā)生。

2.適用范圍

適用于園區(qū)內(nèi)高空作業(yè)人員。

3.職責

3.1高空作業(yè)人員必須嚴格按照安全操作規(guī)定完成高空作業(yè)。

3.2安管部人員負責監(jiān)管作業(yè)人員安全操作情況。

4.內(nèi)容

4.1從事高空作業(yè)的人，必須進行身體檢查。凡患有高血壓、心臟病、瘢癇及其他

不適宜高空作業(yè)的人，一律不允許從事高空作業(yè)。

4.2遇有5級以上大風或打雷、下雨等可能發(fā)生危險的情況，應停止露天高空作業(yè)

及清洗外墻。

4.3對高空作業(yè)的吊架、吊籃等要定期或在作業(yè)前檢查吊繩等安全裝置，定期檢查

腳手架等設(shè)施的安全性能。

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44高空作業(yè)前，必須認真檢查登高工具及安全用具，如安全帽、跳板等。工作人員

必須配帶安全帶，不允許穿硬底鞋，并進行其他有效保護措施。

4.5作業(yè)范圍周邊必須加設(shè)防護網(wǎng)，設(shè)置明顯標志劃出危險禁區(qū)，嚴禁無關(guān)人員進

入，以防止意外高空墜物傷及人員或設(shè)備設(shè)施。

4.6作業(yè)人員應正確使用安全裝置確保安全，一塊跳板上只能站一人，且不要站在

跳板兩端。

4.7盡量避免高空與地面互相拋擲物品或上下層同時工作，如無法避免則必須做好

防護工作。

48高空作業(yè)所用的工具材料要捆扎放置穩(wěn)妥，避免墜落。廢棄物要集中存放，禁止

隨手亂扔。

4.9高空作業(yè)區(qū)的沿口、孔洞處，應設(shè)置護欄和標志，防止失足踏空。

4.10嚴禁在高空作業(yè)時嬉戲打鬧，嚴禁在高空作業(yè)區(qū)睡覺。

4.11操作人員在2米以上檢修設(shè)備設(shè)施，必須帶好安全帽，梯子要有防滑措施，要

有人扶擋及監(jiān)護。

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?安全用電管理制度

1.目的

提高員工安全用電意識，規(guī)范員工用電安全操作，減少事故的發(fā)生。

2.適用范圍

適用于園區(qū)內(nèi)全體員工。

3.職責

3.1工程部人員進行電氣操作或電氣維修工作時，必須嚴格按照安全操作規(guī)定進行。

3.2其他部門須配合工程部的安全用電工作。

3.3工程部及時向客服部反映停電緣由，客服部須及時通知業(yè)主停電事宜。

4.內(nèi)容

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4.1嚴禁各部門私接或移動電氣設(shè)備和設(shè)施。確因生產(chǎn)或改善服務質(zhì)量需要，應經(jīng)

所在部門經(jīng)理批準，報請工程部核實，并由工程部登記注冊。

4.2各部門需架設(shè)臨時線路的，應由工程部派電工安裝。使用結(jié)束后應立即通知工

程部拆除。臨時線路應符合“低規(guī)”要求，時間一般不超過一星期。如使用后確

需長期固定，在安全和不損害美觀條件下，由工程部派電工正式安裝，并登記

備案。客用區(qū)一般不準加臨時線。

4.3物業(yè)強電系統(tǒng)維修時，應該根據(jù)不同的危險程度，分為全部停電、部分停電和不

停電工作三類。電氣檢修人員工作時，應遵循下列三項要求：

4.3.1根據(jù)工作內(nèi)容和需要，填寫工作票。

4.3.2除特殊情況外，原則上應有兩人或兩人以上在一起工作。

4.3.3應有完成保證工作人員安全的組織措施和技術(shù)措施。

4.4在全部停電或部分停電的電氣設(shè)備或設(shè)施上工作時，必須完成下列保證安全的

技術(shù)措施：

4.5斷開電源。在工作場所必須斷開電源的設(shè)備設(shè)施，包括需檢修設(shè)備設(shè)施的帶電

部分的電源、工作范圍安全距離小于0.7m(10Kv)的帶電部分及工作人員后面或

兩側(cè)無遮欄或其他可行安全措施的帶電部分。在斷開電源時，必須使檢修的設(shè)備

設(shè)施至少有一個明顯的斷開點，高壓柜的手動機均處于斷開位置時，都應用鎖

鎖住。

4.6驗電。檢驗電氣設(shè)備上有無電壓時，必須使用合格的驗電器，驗電應在電氣設(shè)備

的兩側(cè)的各相分別進行。

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4.7裝設(shè)接地線。將檢修的設(shè)備設(shè)施的三相短路并接，可以放掉檢修設(shè)備的剩余電

荷，這也是防止突然來電，保護工作人員安全的唯一可行安全措施。裝、拆接

地線必須由兩人進行，若僅有單人值班，則只允許用接地開關(guān)接地。

4.8懸掛指示牌和裝設(shè)遮擋欄。在工作點四周應安設(shè)標示牌和遮欄，有關(guān)的操作開

關(guān)手柄上應懸掛“禁止合閘”標示牌。

4.9電氣操作及維修必須執(zhí)行下列安全組織措施:

4.9.1工作票制度。在對物業(yè)各類電氣設(shè)備進行檢修時，應根據(jù)工作需要，填寫工作

票。工作票的簽發(fā)人應為電氣工程主任，且簽發(fā)人應對工作票內(nèi)容、工作必要

性、工作執(zhí)行者的業(yè)務程度進行全面的考慮。

4.9.2工作許可制度。在高壓電氣設(shè)備上進行檢修工作，須經(jīng)過許可手續(xù)。工作許可

人為工程部經(jīng)理，許可人應對工作票上的有關(guān)內(nèi)容及安全措施進行檢查，并

會同工作負責人到現(xiàn)場核對。

4.9.3工作監(jiān)護制度。完成工作許可手續(xù)后，工作負貢人（監(jiān)護人）應向工作者交待工

作現(xiàn)場的情況和有關(guān)安全措施，并應始終在現(xiàn)場進行監(jiān)護，及時糾正錯誤或

違反安全的操作。監(jiān)護人一般不得參加工作班工作（全部停電除外）o

4.9.4工作間斷、轉(zhuǎn)移和終結(jié)制度。在電氣設(shè)備檢修工作間斷或工作人員暫時撤離

現(xiàn)場時，所有安全措施應保持不動，工作票仍由工作負責人執(zhí)存。間斷后可繼

續(xù)工作，無需重新通過許可。

4.9.5工作轉(zhuǎn)移是指同一連接部分用同一工作票依次在幾個地點工作，開工前的安

全措施可一次做完，但工作負責人在轉(zhuǎn)移工作地點時，應向工作人員交待新

工作點的有關(guān)情況和注意事項。

4.9.6在檢修工作完成后，應清掃現(xiàn)場后撤離。由工作負責人會同運行值班人員共同

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檢查，并交待檢修項目、發(fā)現(xiàn)問題、檢修結(jié)果和存在問題，然后在工作票上注

明工作終結(jié)時間，雙方簽字后方可辦理工作票終結(jié)手續(xù)。在此之前，任何人不

得將檢修設(shè)備送電運行（因檢修工作需要試運行者除外）O

5.相關(guān)記錄

《工作票》HDXX-GC-010-A-01

?防火及消防安全管理制度

1.目的

提高員工防火及消防安全意識，規(guī)范員工防火及消防安全操作，減少事故的發(fā)生及

增強員工對事故的應急處理能力。

2.適用范圉

適用于園區(qū)內(nèi)全體員工。

3.職責

3.1工程部須保證消防水泵、正壓風機、排煙風機正常運行，保證正常供水供電。

3.2工程部人員須及時通知安管部滅火，并提供必要的協(xié)助，配合安管部進行滅火

工作。

3.3安管部須認真做好消防配置的置放與管理工作，發(fā)生火災時，要及時做好滅火

工作及人流的疏散。

4.內(nèi)容

4.1在中央保安監(jiān)控室，應具備以下資料及鎖匙：

4.1.1一套完整準確地記錄物業(yè)火災預報系統(tǒng)及干濕滅火裝置位置圖及消防系統(tǒng)圖,

包括：煙感/溫感探測器和主控屏位置，手提滅火器和滅火毯位置，消防栓箱

破玻璃按鈕和警鈴位置，消防栓和噴淋系統(tǒng)外接消防接合器位置、噴淋泵和消

火栓泵位置等。

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4.1.3一套各種消防設(shè)備設(shè)施之備件清單。

4.1.4一套完整的排煙通風圖。

4.1.5一套完整的