房產(chǎn)銷售方案（精選5篇）

房產(chǎn)銷售方案篇1

一、現(xiàn)狀分析

（-）供給面

1、總量與存量

車位總量：地下層67個(gè)，一層24個(gè)，總共91個(gè)。

存量：地下層售2個(gè)，余65個(gè)，一層售13個(gè)，余11個(gè)，總余

76個(gè)。

存量總額：按車位6萬(wàn)元/個(gè)計(jì)，車位積壓資金達(dá)450萬(wàn)元左右。

產(chǎn)權(quán)問(wèn)題：據(jù)統(tǒng)計(jì)，公司產(chǎn)權(quán)車位79個(gè)，私人產(chǎn)權(quán)車位12個(gè)，

所有車位均已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)證。

2、歷史銷售

銷售量：15個(gè)，占車庫(kù)總量的16.8%銷售價(jià)格：一層銷售總額近

240余萬(wàn)，平均價(jià)格11萬(wàn)左右,屬歷史同期較高價(jià)位。

3、租售現(xiàn)狀

功能劃分：地下層是公共車位，主要面向小區(qū)業(yè)主出租，兼停摩

托、自行車等；一層車位由于大部分出售，為私家車位，主要面向已

購(gòu)車位業(yè)主開(kāi)放，不做出租。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，小區(qū)整體租賃用戶達(dá)30-40余戶，遠(yuǎn)比購(gòu)買者多。

租金：包月210元/月，零租10元/晚，處于中等水平。

分析：小區(qū)車位整體供給充分，租賃價(jià)格處于中等水平，租賃活

躍，是小區(qū)有車業(yè)主對(duì)購(gòu)買私家車位缺乏價(jià)值感和積極性的主要誘因。

（二）需求面

1、小區(qū)規(guī)模

總戶數(shù)：115戶，以每戶常住人口3人計(jì),常住人口達(dá)345人。

2、有車戶

據(jù)統(tǒng)計(jì)，達(dá)70余戶，扣除購(gòu)買車庫(kù)的15戶，尚有55戶左右有消

費(fèi)潛力和消費(fèi)需求。

3、居住率

據(jù)觀察，小區(qū)業(yè)主居住率在95%以上，具備比較高的入住率。值

得注意的是，常住小區(qū)人口以老年人為主。

分析：小區(qū)存在一定量的潛在車位購(gòu)買群體。

總體分析：小區(qū)車位整體處于供大于求、需求不旺的狀態(tài)，但尚

存在一定量的潛在需求，如何激發(fā)并利用這些有效需求達(dá)成銷售目標(biāo),

并形成擴(kuò)大效應(yīng)，是本案車位能否順利回收資金的關(guān)鍵，一個(gè)基本的

判斷是小區(qū)現(xiàn)有車位具備一定套現(xiàn)的價(jià)值和空間。

二.存在的問(wèn)題和難點(diǎn)

1、有效需求不清晰

小區(qū)住戶以老年人為主，帶來(lái)的直接問(wèn)題是潛在購(gòu)買客戶在小區(qū)

的實(shí)際居住時(shí)間不多，對(duì)車位的使用必然以零時(shí)租賃為主，對(duì)購(gòu)買車

位積極性自然不高，造成車位的實(shí)際有效需求不清晰、不旺盛，直接

影響項(xiàng)目的資金回收。

2、歷史價(jià)格過(guò)高

歷史上最高銷售價(jià)格達(dá)到14萬(wàn)之多，是歷史同期市場(chǎng)較高水平，

平均銷售價(jià)格在11萬(wàn)，對(duì)已購(gòu)買客戶形成心理價(jià)格指導(dǎo)，對(duì)下一階段

進(jìn)行大幅度價(jià)格調(diào)整形成制約。

3、車位存在硬傷

根據(jù)觀察，車位面積大多集中在11.5m,左右，同時(shí)有一定數(shù)量的

異形車位和面積偏小車位、技術(shù)問(wèn)題車位，而車位的出入口同處一道,

地下層與一層車位通道并用，都對(duì)車位的正常使用形成了影響。

4、銷售缺乏有效組織

目前銷售上缺乏有效的人員和組織管理，根據(jù)銷售實(shí)際需要進(jìn)行

組建。

三、解決之道

1、社會(huì)效益：務(wù)必讓業(yè)主接受現(xiàn)實(shí)銷售和銷售價(jià)格并不影響開(kāi)

發(fā)商口碑。

東玉花園的開(kāi)發(fā)是成功的，開(kāi)發(fā)商以專業(yè)、負(fù)責(zé)的態(tài)度，高品質(zhì)

的產(chǎn)品。

獲得了在業(yè)主中的良好口碑，而以現(xiàn)在的市場(chǎng)觀察來(lái)看，存在對(duì)

車位價(jià)格進(jìn)行大幅度調(diào)整的可能，而這對(duì)開(kāi)發(fā)商的品牌和口碑必然有

所影響，因此，本次銷售的一個(gè)重要考量標(biāo)準(zhǔn)是如何在不影響開(kāi)發(fā)商

口碑的情況下，讓業(yè)主接受車位再次銷售和車位價(jià)格進(jìn)行調(diào)整的現(xiàn)實(shí),

這是社會(huì)效益方面的考量，也是基本的要求。

2、經(jīng)濟(jì)效益：務(wù)必激發(fā)有購(gòu)買潛力并具備購(gòu)買力業(yè)主的消費(fèi)欲望,

并實(shí)現(xiàn)實(shí)際購(gòu)買，達(dá)成預(yù)期目標(biāo)。

小區(qū)業(yè)主居住率高達(dá)95%以上，但根據(jù)觀察，大部分居住者為老

年人、賦閑人士，有購(gòu)買能力的中青年群體實(shí)際居住時(shí)間并不多，同

時(shí)，有車業(yè)主多以零時(shí)租賃使用為主，并對(duì)現(xiàn)有不算高的租賃價(jià)格尚

存異議，營(yíng)銷環(huán)境不是很理想，因此，如何激發(fā)有購(gòu)買潛力并具備購(gòu)

買力業(yè)主的購(gòu)買需求，并形成實(shí)際購(gòu)買，是考慮本次操作的一項(xiàng)基本

指標(biāo)，是經(jīng)濟(jì)效益方面的要求。

本次車位銷售的解決之道，就是同時(shí)達(dá)到社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的

雙豐收。

四、營(yíng)銷思路

1、思路一：直銷法

基本概念：在前期調(diào)查的基礎(chǔ)上，以銷售專員或物業(yè)管理人員

（經(jīng)銷培訓(xùn)）直接對(duì)意向客戶進(jìn)行入戶拜訪銷售，以期達(dá)成銷售的銷

售手法。

銷售參與人員：銷售專員或物業(yè)管理人員。

銷售工具：車位平面資料、價(jià)格表身份標(biāo)志等。

銷售注意：說(shuō)辭準(zhǔn)備、準(zhǔn)確地銷售摸底和準(zhǔn)業(yè)主調(diào)研、關(guān)系戶介

紹等。

優(yōu)點(diǎn)：直接面向客戶銷售、游擊戰(zhàn)、不聲張。

缺點(diǎn)：陌生拜訪不利銷售、銷售手續(xù)辦理不便。

2、思路二：傳銷法

基本概念：招募小區(qū)業(yè)主，以安利傳銷的方式和手法在小區(qū)范圍

內(nèi)、業(yè)主之間私下傳播，形成實(shí)際銷售的方法。

銷售參與人員：小區(qū)業(yè)主，能言善辯，熟悉小區(qū)情況，有良好人

緣。

銷售工具：價(jià)格、車位資料等。

銷售注意：說(shuō)辭、銷售身份的合理確定、注意營(yíng)造特權(quán)感、價(jià)值

感。

優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部傳播，直面客戶，口碑銷售、價(jià)值感、特權(quán)感、不聲

張。

缺點(diǎn)：尚無(wú)先例、人才難覓、銷售手續(xù)辦理不便。

3、思路三：店銷法

基本概念：利用物業(yè)管理用房，設(shè)置專門(mén)銷售人員，發(fā)布銷售公

告，面對(duì)小區(qū)業(yè)主進(jìn)行直接銷售的手法。

銷售參與人員：銷售專員、物業(yè)管理人員（配合）

銷售工具：車位平面資料、價(jià)格表身份標(biāo)志等。

銷售注意：說(shuō)辭準(zhǔn)備、賣場(chǎng)簡(jiǎn)裝、業(yè)主溝通等。

優(yōu)點(diǎn)：正式、正規(guī)、陣地戰(zhàn)。

缺點(diǎn)：太聲張、容易流傳開(kāi)去、不利口碑。

基本思路：建議以直銷法或傳銷法進(jìn)行車位銷售，不事聲張。

五.銷售策略

1、價(jià)格策略

基本策略：取消包月（210元/月）制度,實(shí)行10元/晚的零租制

度，則實(shí)際300元/月，變相提高租賃價(jià)格，以租壓售。

具體價(jià)格：制定當(dāng)在開(kāi)發(fā)商確定基本的平均價(jià)格之后，另敘！

設(shè)置特價(jià)車位

2、產(chǎn)品策略

車位改車庫(kù)（業(yè)主自行操作）

銷售期，車位管理、照明、衛(wèi)生、安保等要有改善，與平時(shí)不司.

3、銷售渠道

主要建立在對(duì)小區(qū)業(yè)主的實(shí)際購(gòu)買方面，不反對(duì)投資客介入。

4、具體策略

以租壓售：直接或間接提高租金水平，壓迫銷售。

以租代售：以客戶簽訂中長(zhǎng)期租賃協(xié)議，并約定在租賃若干年后

轉(zhuǎn)為購(gòu)買協(xié)議，前期支付租金自動(dòng)轉(zhuǎn)為購(gòu)買中位款。

優(yōu)惠措施：（需在制定價(jià)格的基礎(chǔ)上按優(yōu)惠比率適當(dāng)上?。?/p>

銷售激勵(lì)政策

車位按揭政策

5、操作步驟

步驟一：組織業(yè)主懇談會(huì)，進(jìn)行銷售摸底和準(zhǔn)業(yè)主調(diào)研，摸清業(yè)

主心態(tài)。

步驟二：組織銷售架構(gòu)如銷售專員、銷售說(shuō)辭、銷售政策、交易

條件等。

步驟三：具體簧略制定如銷售方案、銷售策略、銷售方法、通道

選擇等。

步驟四：價(jià)格制定，符合開(kāi)發(fā)商要求的整體價(jià)格體系。

步驟五：行銷組織，組織銷售專員進(jìn)行銷售行為，并進(jìn)行控制。

步驟六：銷售手續(xù)辦理，協(xié)議、的簽署等。

步驟七：產(chǎn)權(quán)手續(xù)辦理：進(jìn)行車位產(chǎn)權(quán)的變更、轉(zhuǎn)移等。

房產(chǎn)銷售方案篇2

第一節(jié)：銷售概述

銷售策劃方案一般指項(xiàng)目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項(xiàng)

目的銷售價(jià)格怎么走，如何宣傳造勢(shì)等。

第二節(jié)：銷售策劃方案與項(xiàng)目策劃的區(qū)別

簡(jiǎn)單而言，二者區(qū)別在于項(xiàng)目策劃是〃綱〃，銷售策劃方案則是

〃目〃，〃綱〃舉才能〃目〃張。

一、項(xiàng)目銷售方案策劃所包涵內(nèi)容：

（一）市場(chǎng)銷售方案調(diào)查

項(xiàng)目特性分析：建筑規(guī)模與風(fēng)格：建筑布局和結(jié)構(gòu)：裝修和設(shè)備：

功能配置：物業(yè)管理：發(fā)展商背景：結(jié)論和建議

（二）目標(biāo)客戶分析

經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)實(shí)力/行業(yè)特征/公司：家庭

文化背景：推廣方式：媒體選擇：創(chuàng)意：表達(dá)方式：

（三）價(jià)格定位

理論價(jià)格/成交價(jià)格/租金價(jià)格/價(jià)格策略

（四）入市時(shí)機(jī)：入市姿態(tài)

（五）廣告策略

廣告的階段性劃分：階段性的廣告主題：階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)：

廣告效果監(jiān)控

（六）媒介策略

媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費(fèi)用估算

（七）推廣費(fèi)用

現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷中心：示范單位：圍板等）：印刷品（銷售文件：售

樓書(shū)等）：媒介投放

二、銷售策劃方案所包涵內(nèi)容：

（一）銷售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備

（二）銷售代表培訓(xùn)

（三）銷售現(xiàn)場(chǎng)管理

（四）房號(hào)銷控管理

（四）銷售階段總結(jié)

（五）銷售廣告評(píng)估

（六）客戶跟進(jìn)服務(wù)

（七）階段性營(yíng)銷方案調(diào)整

第三節(jié)：銷售策劃方案的內(nèi)容及步驟

一、項(xiàng)目研究,即項(xiàng)目銷售市場(chǎng)銷售策劃方案及銷售狀況的研究，

詳細(xì)分析項(xiàng)目的銷售狀況：購(gòu)買人群：接受價(jià)位：購(gòu)買理由等。

二、市場(chǎng)銷售方案調(diào)研，對(duì)所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)了解，所謂〃知

己知彼：百戰(zhàn)不殆〃。

三、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析，針對(duì)項(xiàng)目的銷售策劃方案狀況做詳盡的客

觀分析，并找出支持理由。

四、項(xiàng)目再定位，根據(jù)以上調(diào)研分析，重新整合所有賣點(diǎn)，，做

項(xiàng)目市場(chǎng)銷售方案定位的調(diào)整。

五、項(xiàng)目銷售策劃方案思路：

（一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤(pán)的營(yíng)銷手法區(qū)別開(kāi)來(lái)，

避免盲目跟隨風(fēng)。

（二）主題思想的統(tǒng)一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字

包裝，都要有一個(gè)明確而統(tǒng)一的主題。

一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，

但都是為說(shuō)明大主題服務(wù)的。

（三）操作

手法的連貫性。首先是操作思想不能斷：前后不能自相矛盾。其

次是時(shí)間上不能斷，兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長(zhǎng)。

六、項(xiàng)目銷售策略：

（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇

理想的入市時(shí)機(jī)：我們所說(shuō)的入市時(shí)機(jī)并不是指時(shí)間概念上的時(shí)

機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場(chǎng)銷售方案狀況來(lái)決定什么時(shí)候開(kāi)始進(jìn)

入市場(chǎng)銷售方案，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓;是建到正負(fù)零就開(kāi)始賣還是等

到封頂再開(kāi)始賣;是按部就班：調(diào)整完步伐后再賣還是急急忙忙：倉(cāng)促

上馬;是搶在競(jìng)爭(zhēng)者前賣還是等人家賣完了再說(shuō)等等。

根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)一個(gè)項(xiàng)目理想的入市姿態(tài)，一般應(yīng)具備：

1:開(kāi)發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求；

2:你已經(jīng)知道目標(biāo)客戶是哪些人；

3:你知道你的價(jià)格適合的目標(biāo)客戶；

4:你已經(jīng)找出項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶背景之間的諧振點(diǎn)；

5:已確定最具震撼力的優(yōu)勢(shì)并能使項(xiàng)目有始至終地保持一個(gè)完整

統(tǒng)一形象的中心主題；

6:已確定目標(biāo)客戶更能接受的合理銷售方式；

7:已制定出具競(jìng)爭(zhēng)力的入市價(jià)格策略；

8:制定合理的銷控表；

9:精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案；

10:組建一支專業(yè)銷售隊(duì)伍并擬定一個(gè)完善培訓(xùn)計(jì)劃；

11：盡力完善現(xiàn)場(chǎng)氛圍；

12:你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還在慢條斯理地等待旺市；

13:其他外部條件也很合適。

（二）項(xiàng)目廣告宣傳計(jì)劃

當(dāng)我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調(diào)后，制定切實(shí)可行的

廣告計(jì)劃便成為實(shí)現(xiàn)最終銷售目的的必要步驟。而一個(gè)可操作的完整

的廣告計(jì)劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的

安排和廣告預(yù)算的編排四個(gè)部分。推廣計(jì)劃應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目的不同特

點(diǎn)，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢(shì)，

充分利用時(shí)效長(zhǎng)而針對(duì)性強(qiáng)的專業(yè)媒體資源，來(lái)實(shí)現(xiàn)廣告的最終目的：

降低客戶成本，一切為了銷售！

（三）銷售部署

房地產(chǎn)銷售策劃方案的階段性非常強(qiáng)，如何把握整體沖擊力：彈

性與節(jié)奏：步驟與策略調(diào)整，體現(xiàn)了操盤(pán)者的控制局面的能力，同時(shí)

往往也決定了整體勝負(fù)。通常銷售部署應(yīng)遵循的幾個(gè)原則是：保持進(jìn)

度與策略節(jié)奏一致——預(yù)熱期：開(kāi)盤(pán)期：強(qiáng)銷期：保溫期;防范銷售階

段性問(wèn)題——如工期：質(zhì)量：配套等;估算綜合成本及銷售者影響因素

剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費(fèi)變化等。

第四節(jié)：銷售策劃方案的原則

一、創(chuàng)新原則

隨著時(shí)代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房

地產(chǎn)銷售理論越來(lái)越不適應(yīng)市場(chǎng)銷售方案的要求，更無(wú)法為當(dāng)前

許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的

大量營(yíng)銷實(shí)踐來(lái)看，包括折讓：有獎(jiǎng)銷售：先租后買：降低利率等各

類措施，大多能產(chǎn)生更強(qiáng)烈：更快速的反應(yīng)，能引起消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的

注意，這為我們探討買方市場(chǎng)銷售方案條件下的營(yíng)銷創(chuàng)新理論，提供

了豐富多彩的素材和極具價(jià)值的思路。

二、資源整合原則

整合營(yíng)銷是在營(yíng)銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎(chǔ)上，通過(guò)市場(chǎng)銷售

方案渠道，圍繞具體項(xiàng)目，有多個(gè)專業(yè)性營(yíng)銷機(jī)構(gòu)形成多種專業(yè)人才

互補(bǔ)型：互利型的共同組織，并由其對(duì)諸如資金、智能、品牌、社會(huì)

關(guān)系等房地產(chǎn)營(yíng)銷相關(guān)要素進(jìn)行整理、組合，形成合力，高效運(yùn)作，

從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過(guò)程的系統(tǒng)控制，并進(jìn)而實(shí)現(xiàn)預(yù)定

營(yíng)銷目標(biāo)的一種新型的：市場(chǎng)銷售方案化的房地產(chǎn)營(yíng)銷模式，整合營(yíng)

銷克服了一般營(yíng)銷模式要考慮國(guó)情：民情和民風(fēng)，充分考慮操作中可

能會(huì)遇到的種種困難，制定好相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。與政府部門(mén)或權(quán)威部

門(mén)合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。

第五節(jié)：檢驗(yàn)銷售策劃方案的成果

隨著市場(chǎng)銷售方案競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的不斷發(fā)展，各種復(fù)雜的因素對(duì)銷售

策劃方案的進(jìn)行都會(huì)產(chǎn)生影響，有可能銷售策劃方案的初始定位已經(jīng)

不符合當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)狀況，那就必須對(duì)策劃進(jìn)行重新定位。重新定位的

重點(diǎn)仍然是遵循對(duì)于消費(fèi)心理和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的準(zhǔn)確把握，同時(shí)對(duì)于消費(fèi)

需求以及市場(chǎng)銷售方案發(fā)展的趨勢(shì)都要有清晰、準(zhǔn)確地判斷，如此才

能保證策劃定位的穩(wěn)定性，否則策劃定位的不斷變動(dòng)將會(huì)影響到項(xiàng)目

價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。因此，銷售策劃方案定位或重新定位的原則都在于：保

持穩(wěn)定，動(dòng)態(tài)調(diào)整。要做到這點(diǎn)，就要避免銷售策劃方案定位發(fā)生大

的動(dòng)蕩，也就必須依靠專業(yè)的銷售策劃方案指數(shù)評(píng)估體系，盡量使項(xiàng)

目保持健康的銷售狀態(tài)。

房產(chǎn)銷售方案篇3

1、購(gòu)房抽車庫(kù)

目的：刺激銷售

思路：

如今的客戶對(duì)房子的要求是越來(lái)越高，對(duì)車子的需求也是越來(lái)越

多，不是有車一族，也是即將要成為有車一族，因此在購(gòu)買房子時(shí)，

車庫(kù)也是他們考慮的重要因素之一，

活動(dòng)內(nèi)容：

選定一個(gè)活動(dòng)日期，在活動(dòng)規(guī)定期間內(nèi)購(gòu)房者，均可享受〃購(gòu)房

抽車庫(kù)〃的活動(dòng)，里面還可以包含一些其他的驚喜禮物，吸弓I客戶的

注意。

2、網(wǎng)上房源，一線牽

目的：讓人感受三湖春天的現(xiàn)代氣息，〃春天〃的生動(dòng)形象

目標(biāo)客戶群：年輕客戶

思路：

網(wǎng)上沖浪、白領(lǐng)的生活、生存方式之一。在網(wǎng)上拍賣房屋，是一

種新興的促銷方式，具較強(qiáng)的吸引力，而且到達(dá)率極高，易于人際傳

播。此活動(dòng)與咸寧或嘉魚(yú)的房地產(chǎn)網(wǎng)站合作。

活動(dòng)內(nèi)容：

選取幾套朝向湖邊，景觀上佳的單位，價(jià)高者得。同時(shí)，選擇一

些主流媒體進(jìn)行軟性新聞的炒作。

3、早起的風(fēng)景更動(dòng)人

目標(biāo)：直接刺激銷售，聚集現(xiàn)場(chǎng)人氣

思路：

年底售樓前，提前半個(gè)月投播廣告，從而蓄積潛在購(gòu)買人群。在

開(kāi)售之際，按買家買樓先后給予不同折扣。

活動(dòng)內(nèi)容：

在發(fā)售之初，按購(gòu)買先后分別給予購(gòu)樓折扣，前10名八六折，前

20名九折，前50名九二折，前100名折。（具體按成本和銷售走勢(shì)而

定）。

4、萬(wàn)元讓利約〃惠〃三湖春天一買房送〃菜單式裝修〃

目的：促進(jìn)銷售

思路：

能夠加快實(shí)現(xiàn)商品住宅的價(jià)值和使用價(jià)值，〃毛坯房〃交房后還

要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的裝修、裝飾，并購(gòu)置家具家電，這就需要購(gòu)房者投

入大量時(shí)間和精力，通過(guò)買房送裝修的活動(dòng)，減少了消費(fèi)者購(gòu)房投入

的大量精力。

活動(dòng)內(nèi)容：

因?yàn)橘?gòu)房者的社會(huì)地位、文化程度以及個(gè)人氣質(zhì)等因素的不同，

對(duì)室內(nèi)設(shè)計(jì)的要求和表現(xiàn)出來(lái)的個(gè)性也不盡相同。購(gòu)房者常按照自己

的喜好和習(xí)慣，選擇適合于自己風(fēng)格的室內(nèi)裝飾、裝修的個(gè)性追求。

〃菜單式裝修〃更適合現(xiàn)在促銷活動(dòng)，選各不同戶型，以地段優(yōu)勢(shì)、

小戶型優(yōu)勢(shì)和精裝修房?jī)?yōu)勢(shì)為主要賣點(diǎn)。或在活動(dòng)期間，以菜單式裝

飾送購(gòu)房者裝飾。

5、換個(gè)角度看〃春天〃一攝影展

目的：以藝術(shù)的角度打造嘉魚(yú)最美的傳世之作，樹(shù)立樓盤(pán)形象

思路：

攝影被視為關(guān)照世界，關(guān)注生命的一種力量的方式。攝影，是藝

術(shù)，同樣也是生活，用手中的每一個(gè)鏡頭記錄〃三湖春天〃最美麗，

動(dòng)人的瞬間。

活動(dòng)內(nèi)容：

與媒體、贊助商合作，公開(kāi)征集三湖春天或三湖春天周邊景色，

在廣場(chǎng)展覽一周，民眾和評(píng)委參與投票，選出優(yōu)秀攝影作品，舉行頒

獎(jiǎng)儀式。

6、我和〃三湖春天〃有個(gè)約會(huì)，大型相親派對(duì)

目標(biāo)：加大樓盤(pán)宣傳力度，促進(jìn)銷售

思路：

眼下由于社會(huì)環(huán)境的變化，單身的人數(shù)不斷增加，孤單的單身在

〃三湖春天〃創(chuàng)造戀愛(ài)機(jī)會(huì)，邂逅一段佳緣，不僅可以欣賞到現(xiàn)場(chǎng)版

〃非誠(chéng)勿擾〃，單身的朋友也許可以獲遇有緣人，也為寒冬里的〃三

湖春天〃增加了濃濃的愛(ài)意和暖意，實(shí)在值得期待。

活動(dòng)內(nèi)容：

地點(diǎn)選在廣場(chǎng)，時(shí)間為圣誕節(jié)時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)將召集多名單身青年男女，

傳遞勇敢，道別單身。屆時(shí)，三湖春天將打造成最浪漫的交友約會(huì)場(chǎng)

所，現(xiàn)場(chǎng)不僅有濃郁的浪漫氛圍，更有多姿多彩的互動(dòng)游戲和精彩表

演。最后以〃擁抱幸福，告別單身〃大型集體擁抱活動(dòng)結(jié)束，參與者

均有機(jī)會(huì)獲得禮品。

7、XX年免息輕松供樓特惠專案

目的：強(qiáng)力促進(jìn)銷售

思路：

促銷的本質(zhì)是讓利，所以直接的過(guò)樓優(yōu)惠對(duì)買家是極具誘惑力的。

而且XX年免息的條件十分誘人。選取年底發(fā)售的時(shí)機(jī)（在樓盤(pán)推廣上，

宜先蓄勢(shì)，而后〃開(kāi)閘〃，鑒于前期已開(kāi)始推廣，所以本次推廣需要

進(jìn)行包裝，讓人感覺(jué)前期推出單位已售完，此次是推全新單位），歲末

大酬賓給現(xiàn)場(chǎng)積累人氣。

活動(dòng)內(nèi)容：

選取不同戶型單位，以XX年免息按揭的方式銷售。在廣告宣傳上,

將此信息作為單一營(yíng)銷點(diǎn)，以強(qiáng)勢(shì)傳播。而且列出購(gòu)樓可優(yōu)惠的具體

數(shù)據(jù)，以打動(dòng)買家。

8、環(huán)城單車游，

目的：完善樓盤(pán)健康、綠色形象，為銷售助力

思路：

現(xiàn)在越來(lái)越多的機(jī)動(dòng)車輛代替了原始的出行方式，同時(shí)也造成了

很多環(huán)境問(wèn)題。人們逐漸認(rèn)識(shí)到保護(hù)環(huán)境的重要性，更綠色和更低碳

的生活方式開(kāi)始得到更多人的響應(yīng)。選擇自行車出行就是人們向低碳

生活邁出的的一大步。單車出游是對(duì)綠色生活、綠色時(shí)尚的再一次追

尋;是對(duì)追求低碳、健康生活的響應(yīng)與擁護(hù)?；顒?dòng)內(nèi)容：

此次巡游活動(dòng)時(shí)間，活動(dòng)路線按實(shí)際情況定，整個(gè)騎游過(guò)程貫穿

嘉魚(yú)新、老街道核心區(qū)域。本次單車巡游活動(dòng)將宣傳低碳、健康、綠

色的生活理念。將三湖春天的綠色理念傳達(dá)給民眾，塑造三湖春天的

樓盤(pán)良好形象。

9、〃老友計(jì)〃，業(yè)主介紹有禮送

目的：老帶新，新老客戶齊歡喜

目標(biāo)客戶群：新老客戶

思路：

老客戶介紹新客戶雖然是最常見(jiàn)促銷方法，但確是不能忽視的，

老客戶是最能反映房子好壞的第一人，在新客戶眼中是最具有說(shuō)服力

的，更能打動(dòng)客戶的心，說(shuō)服新客戶。

活動(dòng)內(nèi)容：

選定活動(dòng)時(shí)間內(nèi)，老客戶介紹新客戶購(gòu)房，雙方都可以享受豐厚

的禮品。

10、三湖春天——家庭總動(dòng)員

目的：和諧社區(qū)氛圍，傳達(dá)社區(qū)文化

目標(biāo)客戶群：以老年人為中心的發(fā)散性客戶

思路：

以〃全新退休生活的領(lǐng)跑者〃獨(dú)特理念，形成了濃郁的老年文化

氛圍，這種社區(qū)生活吸引了退休老人及子女的關(guān)注。而業(yè)主們是最為

有效的義務(wù)宣傳員，尤其是對(duì)項(xiàng)目滿意的老年業(yè)主，他們的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)

豐富，社會(huì)關(guān)系深而且廣，并且還可以通過(guò)他們的子女的口碑相傳，

這種營(yíng)銷的深層效用不可小覷。

活動(dòng)內(nèi)容：

元旦佳節(jié)時(shí)，舉辦〃元旦歡樂(lè)家庭總動(dòng)員〃，邀請(qǐng)社區(qū)住戶和各

家庭協(xié)老一輩表演節(jié)目，以比賽的形式宣傳三湖春天的小區(qū)文化。然

后組織多種興趣俱樂(lè)部，促進(jìn)業(yè)主相互交流，營(yíng)造了一種積極向上的

生活氛圍和健康愉悅的生活態(tài)度。

房產(chǎn)銷售方案篇4

第一節(jié)：銷售策劃方案概述

銷售策劃方案一般指項(xiàng)目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項(xiàng)

目的銷售價(jià)格怎么走，如何宣傳造勢(shì)等。

第二節(jié)：銷售策劃方案與項(xiàng)目策劃的區(qū)別

簡(jiǎn)單而言，二者區(qū)別在于項(xiàng)目策劃是〃綱〃，銷售策劃方案則是

〃目〃，〃綱〃舉才能〃目〃張。

一、項(xiàng)目銷售方案策劃所包涵內(nèi)容：

（一）市場(chǎng)銷售方案調(diào)查

項(xiàng)目特性分析：建筑規(guī)模與風(fēng)格：建筑布局和結(jié)構(gòu)：裝修和設(shè)備：

功能配置：物業(yè)管理：發(fā)展商背景：結(jié)論和建議

（二）目標(biāo)客戶分析

經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)實(shí)力/行業(yè)特征/公司：家庭

文化背景：推廣方式：媒體選擇：創(chuàng)意：表達(dá)方式：

（三）價(jià)格定位

理論價(jià)格/成交價(jià)格/租金價(jià)格/價(jià)格策略

（四）入市時(shí)機(jī)：入市姿態(tài)

（五）廣告策略

廣告的階段性劃分：階段性的廣告主題：階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)：

廣告效果監(jiān)控

（六）媒介策略

媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費(fèi)用估算

（七）推廣費(fèi)用

現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷中心：示范單位：圍板等）:印刷品（銷售文件：售

樓書(shū)等）：媒介投放

二、銷售策劃方案所包涵內(nèi)容：

（一）銷售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備

（二）銷售代表培訓(xùn)

（三）銷售現(xiàn)場(chǎng)管理

（四）房號(hào)銷控管理

（四）銷售階段總結(jié)

（五）銷售廣告評(píng)估

（六）客戶跟進(jìn)服務(wù)

（七）階段性營(yíng)銷方案調(diào)整

第三節(jié)：銷售策劃方案的內(nèi)容及步驟

一、項(xiàng)目研究1即項(xiàng)目銷售市場(chǎng)銷售策劃方案及銷售狀況的研究,

詳細(xì)分析項(xiàng)目的銷售狀況：購(gòu)買人群：接受價(jià)位：購(gòu)買理由等。

二、市場(chǎng)銷售方案調(diào)研，對(duì)所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)了解，所謂〃知

己知彼：百戰(zhàn)不殆〃。

三、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析，針對(duì)項(xiàng)目的銷售策劃方案狀況做詳盡的客

觀分析，并找出支持理由。

四、項(xiàng)目再定位，根據(jù)以上調(diào)研分析，重新整合所有賣點(diǎn)，，做

項(xiàng)目市場(chǎng)銷售方案定位的調(diào)整。

五、項(xiàng)目銷售策劃方案思路：

（一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤(pán)的營(yíng)銷手法區(qū)別開(kāi)來(lái)，

避免盲目跟隨風(fēng)。

（二）主題思想的統(tǒng)一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字

包裝，都要有一個(gè)明確而統(tǒng)一的主題。

一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，

但都是為說(shuō)明大主題服務(wù)的。

（三）操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷：前后不能自相矛

盾。其次是時(shí)間上不能斷，兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長(zhǎng)。

六、項(xiàng)目銷售策略：

（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇

理想的入市時(shí)機(jī)：我們所說(shuō)的入市時(shí)機(jī)并不是指時(shí)間概念上的時(shí)

機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場(chǎng)銷售方案狀況來(lái)決定什么時(shí)候開(kāi)始進(jìn)

入市場(chǎng)銷售方案，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓;是建到正負(fù)零就開(kāi)始賣還是等

到封頂再開(kāi)始賣;是按部就班：調(diào)整完步伐后再賣還是急急忙忙：倉(cāng)促

上馬;是搶在競(jìng)爭(zhēng)者前賣還是等人家賣完了再說(shuō)等等。

根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)一個(gè)項(xiàng)目理想的入市姿態(tài)，一般應(yīng)具備：

1:開(kāi)發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求；

2:你已經(jīng)知道目標(biāo)客戶是哪些人；

3:你知道你的價(jià)格適合的目標(biāo)客戶；

4:你已經(jīng)找出項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶背景之間的諧振點(diǎn)；

5:已確定最具震撼力的優(yōu)勢(shì)并能使項(xiàng)目有始至終地保持一個(gè)完整

統(tǒng)一形象的中心主題；

6:已確定目標(biāo)客戶更能接受的合理銷售方式；

7:已制定出具競(jìng)爭(zhēng)力的入市價(jià)格策略；

8:制定合理的銷控表；

9:精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案；

10:組建一支專業(yè)銷售隊(duì)伍并擬定一個(gè)完善培訓(xùn)計(jì)劃；

11:盡力完善現(xiàn)場(chǎng)氛圍；

12:你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還在慢條斯理地等待旺市；

13:其他外部條件也很合適。

（二）項(xiàng)目廣告宣傳計(jì)劃

當(dāng)我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調(diào)后，制定切實(shí)可行的

廣告計(jì)劃便成為實(shí)現(xiàn)最終銷售目的的必要步驟。而一個(gè)可操作的完整

的廣告計(jì)劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的

安排和廣告預(yù)算的編排四個(gè)部分。推廣計(jì)劃應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目的不同特

點(diǎn)，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢(shì),

充分利用時(shí)效長(zhǎng)而針對(duì)性強(qiáng)的專業(yè)媒體資源，來(lái)實(shí)現(xiàn)廣告的最終目的：

降低客戶成本，一切為了銷售！

（三）銷售部署

房地產(chǎn)銷售策劃方案的階段性非常強(qiáng)，如何把握整體沖擊力：彈

性與節(jié)奏：步驟與策略調(diào)整，體現(xiàn)了操盤(pán)者的控制局面的能力，同時(shí)

往往也決定了整體勝負(fù)。通常銷售部署應(yīng)遵循的幾個(gè)原則是：保持進(jìn)

度與策略節(jié)奏一致——預(yù)熱期：開(kāi)盤(pán)期：強(qiáng)銷期：保溫期;防范銷售階

段性問(wèn)題——如工期：質(zhì)量：配套等;估算綜合成本及銷售者影響因素

剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費(fèi)變化等。

第四節(jié)：銷售策劃方案的原則

一、創(chuàng)新原則

隨著時(shí)代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售理論越來(lái)越不適應(yīng)市場(chǎng)銷售

方案的要求，更無(wú)法為當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明

方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營(yíng)銷實(shí)踐來(lái)看，包括折讓：有獎(jiǎng)銷售：

先租后買：降低利率等各類措施，大多能產(chǎn)生更強(qiáng)烈：更快速的反應(yīng)，

能引起消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的注意，這為我們探討買方市場(chǎng)銷售方案條件下

的營(yíng)銷創(chuàng)新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價(jià)值的思路。

二、資源整合原則

整合營(yíng)銷是在營(yíng)銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎(chǔ)上，通過(guò)市場(chǎng)銷售

方案渠道，圍繞具體項(xiàng)目，有多個(gè)專業(yè)性營(yíng)銷機(jī)構(gòu)形成多種專業(yè)人才

互補(bǔ)型：互利型的共同組織，并由其對(duì)諸如資金、智能、品牌、社會(huì)

關(guān)系等房地產(chǎn)營(yíng)銷相關(guān)要素進(jìn)行整理、組合，形成合力，高效運(yùn)作，

從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過(guò)程的系統(tǒng)控制，并進(jìn)而實(shí)現(xiàn)預(yù)定

營(yíng)銷目標(biāo)的一種新型的：市場(chǎng)銷售方案化的房地產(chǎn)營(yíng)銷模式，整合營(yíng)

銷克服了一般營(yíng)銷模式

三、系統(tǒng)原則

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是一個(gè)綜合性：系統(tǒng)性的工程，需要在先進(jìn)的營(yíng)

銷理論指導(dǎo)下運(yùn)用各種營(yíng)銷手段：營(yíng)銷工具來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的兌現(xiàn)，

實(shí)質(zhì)上是一個(gè)從了解時(shí)市場(chǎng)銷售方案：熟知市場(chǎng)銷售方案到推廣市場(chǎng)

銷售方案的過(guò)程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬(wàn)別，注定房地產(chǎn)

營(yíng)銷策劃從單一化趨向全面化，營(yíng)銷服務(wù)從注重表面趨向追求內(nèi)涵。

它不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征，還要體現(xiàn)市場(chǎng)銷售方案特征和消費(fèi)習(xí)慣及發(fā)

展要求，體現(xiàn)市場(chǎng)銷售方案的要求。

房地產(chǎn)營(yíng)銷首先應(yīng)從產(chǎn)品做起，從提高樓盤(pán)綜合素質(zhì)做起，從滿

足消費(fèi)者的需求做起。區(qū)域細(xì)分：客戶細(xì)分：功能細(xì)分愈趨深入，人

本主義思想開(kāi)始體現(xiàn)。重視綠化：增加智能化設(shè)施：集中供熱和供飲

用水：建設(shè)底層架空：錯(cuò)層：大采光凸出窗臺(tái)：陽(yáng)光客廳：可移動(dòng)透

光屋頂：自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)：架設(shè)空中走廊：提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)：營(yíng)造知識(shí)家

園……可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場(chǎng)銷售方案需求發(fā)展趨勢(shì)

的

四、可操作性原則

銷售策劃方案不能脫離社會(huì)現(xiàn)實(shí)。策劃時(shí)一定要考慮國(guó)情：民情

和民風(fēng)，充分考慮操作中可能會(huì)遇到的種種困難，制定好相應(yīng)的應(yīng)對(duì)

措施。與政府部門(mén)或權(quán)威部門(mén)合作可以大大降低操作難度，提高策劃

成功率。

第五節(jié)：檢驗(yàn)銷售策劃方案的成果

隨著市場(chǎng)銷售方案競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的不斷發(fā)展，各種復(fù)雜的因素對(duì)銷售

策劃方案的進(jìn)行都會(huì)產(chǎn)生影響，有可能銷售策劃方案的初始定位已經(jīng)

不符合當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)狀況，那就必須對(duì)策劃進(jìn)行重新定位。重新定位的

重點(diǎn)仍然是遵循對(duì)于消費(fèi)心理和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的準(zhǔn)確把握，同時(shí)對(duì)于消費(fèi)

需求以及市場(chǎng)銷售方案發(fā)展的趨勢(shì)都要有清晰、準(zhǔn)確地判斷，如此才

能保證策劃定位的穩(wěn)定性，否則策劃定位的不斷變動(dòng)將會(huì)影響到項(xiàng)目

價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。因此，銷售策劃方案定位或重新定位的原則都在于：保

持穩(wěn)定，動(dòng)態(tài)調(diào)整。要做到這點(diǎn)，就要避免銷售策劃方案定位發(fā)生大

的動(dòng)蕩，也就必須依靠專業(yè)的銷售策劃方案指數(shù)評(píng)估體系，盡量使項(xiàng)

目保持健康的銷售狀態(tài)。

房產(chǎn)銷售方案篇5

名城是一座集商品住宅和商業(yè)旺鋪于一體的社區(qū)。為使名城的銷

售達(dá)到〃更上一層樓〃的目的，特決定舉辦中秋晚會(huì)?，F(xiàn)對(duì)本次中秋

晚會(huì)實(shí)施方案詳述如下：

一、活動(dòng)時(shí)間

20xx年9月12日（中秋節(jié)）18:00—21:00

二、活動(dòng)地點(diǎn)

名城中心廣場(chǎng)

三、活動(dòng)主題

望月

主題釋義：該主題將開(kāi)發(fā)商與中秋有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，同時(shí)渲染出

一種家的溫馨氛圍，暗喻進(jìn)入就是回到了家。

四、活動(dòng)目的

1、為業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間搭建近距離溝通的平臺(tái)

2、樹(shù)立開(kāi)發(fā)商企業(yè)形象和進(jìn)一步宣傳樓盤(pán)

3、深度挖掘潛在消費(fèi)群體

五、活動(dòng)預(yù)計(jì)參與人數(shù)

中秋晚會(huì)：600人

中秋酒會(huì)：400人

合計(jì):1000人

六、活動(dòng)宣傳語(yǔ)

〃今晚回家吃飯嗎？〃

活動(dòng)宣傳語(yǔ)釋義：中秋佳節(jié)作為中國(guó)一個(gè)傳統(tǒng)節(jié)日，有道是：

〃每逢佳節(jié)倍思親〃，佳節(jié)都是家人團(tuán)聚的時(shí)候，故活動(dòng)宣傳語(yǔ)以一

種親人的問(wèn)詢來(lái)觸發(fā)本次活動(dòng)，這句話也更能引起大眾的共鳴，同時(shí)

也暗喻本次活動(dòng)將為所有與會(huì)者以家的溫馨感覺(jué)。

七、及創(chuàng)意構(gòu)思

I活動(dòng)前的推廣措施：

1、在本次活動(dòng)中推出當(dāng)日購(gòu)房可享受9.18折的優(yōu)惠促銷活動(dòng)（注：

可根據(jù)開(kāi)發(fā)商情況酌情制定一些限制條件）；

2、制作并隨機(jī)贈(zèng)送本次活動(dòng)文化宣傳衫若干；

3、制作〃名城〃字樣的中秋印入場(chǎng)卷（造型可參考月餅造型）；

以上活動(dòng)的目的旨在達(dá)到強(qiáng)化活動(dòng)宣傳效果和彰顯開(kāi)發(fā)商人性化

的經(jīng)營(yíng)理念。

I中秋晚會(huì)

為達(dá)到更佳的宣傳效果和更廣泛的認(rèn)知，本次活動(dòng)擬將晚會(huì)分為

兩部分：晚會(huì)部分和酒會(huì)部分，并通過(guò)一些活動(dòng)和環(huán)節(jié)將兩部分有機(jī)

地結(jié)合起來(lái)。

晚會(huì)內(nèi)容：

晚會(huì)以突出家的氛圍和格調(diào)為主，詮釋中秋的內(nèi)涵和底蘊(yùn)，弘揚(yáng)

中國(guó)傳統(tǒng)文化，觸發(fā)所有與會(huì)者的共鳴，并使其能以最快和最自然的

方式融入到本次晚會(huì)當(dāng)中，使所有與會(huì)者真正體會(huì)到家的溫馨情懷。

晚會(huì)進(jìn)行當(dāng)中由集團(tuán)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)為地產(chǎn)第1000位業(yè)主授予榮譽(yù)員工

稱號(hào)（注：具體數(shù)字可根據(jù)開(kāi)發(fā)商具體情況定，既可以是整數(shù)位，也可

以是第815位、第918位等與中秋有關(guān)聯(lián)的數(shù)字位）。

現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)環(huán)節(jié)：

L現(xiàn)場(chǎng)制作月餅

由聘請(qǐng)的廚師現(xiàn)場(chǎng)演示月餅的制作工藝和流程，由互動(dòng)業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)

實(shí)地操作，并將制作好的月餅送與他最想送的人品嘗。

該環(huán)節(jié)主要突出家庭的一種溫馨氛圍，尤其是那些整日奔波勞碌

的業(yè)主，他們很難幫助家里做什么，以這種方式表達(dá)他們的歉意，可

以更深刻的讓他們體會(huì)到操持一個(gè)家的