中文摘要

房地產(chǎn)是我國日勺新興產(chǎn)業(yè)，與戶均可支配收入相比，我國日勺商品房價(jià)格偏高。

為改善廣大居民口勺住房條件，增進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)口勺持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展，克制過高

的商品房價(jià)格尤為重要。要調(diào)整和減少商品房價(jià)格，關(guān)鍵是要減少商品房的成本

費(fèi)用。本文在對(duì)我國商品房價(jià)格過高及其原因進(jìn)行分析H勺基礎(chǔ)上，指出要減少商

品房的成本費(fèi)用，需要政府及企業(yè)的共同努力。

本文詳細(xì)分析了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目口勺成本費(fèi)用構(gòu)成，目前租、稅、費(fèi)現(xiàn)實(shí)狀況及存

在的問題，并提出了成本費(fèi)用的控制與考核措施，以及成本費(fèi)用控制的詳細(xì)操作

流程；分析了影響土地成本費(fèi)用H勺重要原因，提出了控制的重要措施、地價(jià)的測(cè)

算模型和土地費(fèi)用估算措施。

勘察設(shè)計(jì)和工程施工對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用影響紋大。本文詳細(xì)分析

r設(shè)計(jì)階段影響成本費(fèi)用的重要原因，提出了詳細(xì)控制拮施、工程設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

模型,并進(jìn)行了算例分析；提出了工程施工階段控制成本費(fèi)用"勺重要措施、費(fèi)用

測(cè)量及費(fèi)用糾偏措施，分析了工程監(jiān)理在控制工程造價(jià)中的作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；成本費(fèi)用控制;地價(jià)模型;費(fèi)用測(cè)量

ABSTRACT

Realestateisanewindustryinourcountry.Butcomparewiththeaverageincome

forperfamily,thepriceoftheresidentialbuildingsishigh.Tcimprovepeople's

livingcondi(ions,promotethesustainable,healthandstabledevelopmentofreal

estateindustry.It'simportanttorestraintheresidentialbuildings'highprice.

Toreadjustandcutdowntheresidentialbuildings'pricejtisakeytoreduce

theresidentialbuildings'cost.Baseontheanalysisofreasonsfortheresidential

buildings'highprice,thisthesisprovidesjnodcrtoreducethecostofrealestate

project,needsgovernmentandenterprisemakegreatefforttogether.

Theformsofcostfbrrealestateprojectaredetailedanalyzed,analysisthe

presentsituationofrent,costandtax,exposestheproblems,providesthemethods

ofcostcontrolandcheck,also,providesthespecificoperatingprocess.

Analysisthemainfactorsaboutlandcostinfluence,andprovidesthemain

controlmeasures.Putforwardsthepricemodelaboutlandcalculation,andestimates

thelandcost.

Designstageandconstructionstagedeeplyinfluencethecostofrealestate

project.ThethesisDeeplyanalysisthemainfactorsaboutcostinfluenceindesign

stage,providesthespecificcontrolmeasures,also,putforwardsthequantitative

modelaboutprojectdesignecononiicaLandprovidesmathematicalanalysis.

ProvidesmainmeasuresaboutcostcontrolinprojectJntroducesthecost

measureandcostrectifymeasured.Also,analysistheimportantfunctionabout

projectsupervisorinprojectpricecontrol.

KEYWORDS:RealEstateProject;CostControl;

PricemodelofIan(J;Costmeasure

緒論1

1.1房地產(chǎn)業(yè)理論研究背景1

1.2問題時(shí)提出................................................2

L3重要內(nèi)容和構(gòu)造安排........................................5

1.4研究措施和創(chuàng)新之處.......................................6

第二章成本費(fèi)用控制總論..........................................7

2.1成本費(fèi)用的構(gòu)成..........................................7

2.2房地產(chǎn)租、稅、費(fèi)........................................14

2.3成本費(fèi)用的控制..........................................21

2.4成本費(fèi)用控制流程........................................23

第三章土地成本費(fèi)用控制..........................................26

3.1影響土地成本費(fèi)用的重要原因.............................26

3.2土地成本費(fèi)用控制的重要措施.............................27

3.4土地費(fèi)用估算措施.......................................31

第四章勘察設(shè)計(jì)階段的成本費(fèi)用控制...............................35

4.1工程勘察的重要現(xiàn)實(shí)意義..................................35

4.2設(shè)計(jì)階段影響成本費(fèi)用11勺重要原因.........................36

4.3設(shè)計(jì)階段的成本費(fèi)用控制..................................37

4.4工程設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)........................................42

第五章工程施工階段的成本費(fèi)用控制...............................48

5.1成本費(fèi)用控制的重要內(nèi)容..................................48

5.2費(fèi)用測(cè)量.................................................55

5.3費(fèi)用糾偏調(diào)整............................................59

5.4工程監(jiān)理在控制工程造價(jià)中的作用.........................60

第六章營銷成本費(fèi)用控制.........................................63

6.1集團(tuán)內(nèi)部的營銷合作模式..................................63

6.2行業(yè)內(nèi)部的營銷合作模式..................................64

6.3房地產(chǎn)營銷新模式........................................66

結(jié)束語.......................................................70

參照文獻(xiàn)................................................71

道謝...............................................................74

第一章緒論

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”，早在唐代，大詩人杜甫就在《茅

屋為秋風(fēng)所破歌》里對(duì)人類的住房問題抒發(fā)了這樣美好的憧憬和向往。如今，房

地產(chǎn)早已發(fā)展成為人類生產(chǎn)、生活須臾不可離的獨(dú)立支柱產(chǎn)業(yè)。與目前我國城鎮(zhèn)

居民的收入水平相比，商品房價(jià)格偏高，已成共識(shí)。住宅開發(fā)成本決定著住宅價(jià)

格的高下，影響著我國居民的購房能力，制約著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，同步也

極大地影響了開發(fā)企業(yè)的競爭能力和經(jīng)濟(jì)效益。因此，研尢房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成

本費(fèi)用控制問題，對(duì)于改善居住條件、改觀都市面貌、增進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展等具有

重大的現(xiàn)實(shí)意義。

M房地產(chǎn)業(yè)理論研究背景

房地產(chǎn)業(yè)在我國是新興產(chǎn)業(yè)，但在國外許多國家已是成熟產(chǎn)業(yè)。國外對(duì)房地

業(yè)的理論研究已經(jīng)有三百數(shù)年日勺歷史。早在1662年，英國古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的創(chuàng)

始人威廉-配弟在其著作《賦稅論》中指出，勞動(dòng)是財(cái)富之父，土地是財(cái)富之母。

他第一次提出了極差地租的概念，并對(duì)級(jí)差地租、土地價(jià)格等作了初步論述，開

創(chuàng)了房地產(chǎn)業(yè)理論研究的先河。

不一樣的學(xué)科從不?樣的角度，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了較為深入日勺研究。經(jīng)濟(jì)學(xué)側(cè)重

研究房地產(chǎn)'叼］勺土地供需、房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)金融市場、住房問題、房地產(chǎn)政

策調(diào)控等；都市經(jīng)濟(jì)學(xué)側(cè)重從都市內(nèi)部的住宅及其他建筑物、土地市場等方面研

究房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展：地理學(xué)尤其是經(jīng)濟(jì)地理學(xué)、都市地理學(xué)，側(cè)重于研究空間演化、

空間構(gòu)造和空間政策；社會(huì)學(xué)側(cè)重研究人類居住區(qū)的發(fā)展，研究住宅合作社問題、

福利住房、老年人住房問題、居住環(huán)境以及貧困、種族住房等問題。

通過眾多專家從不一樣學(xué)科不?樣角度對(duì)房地產(chǎn)業(yè)所做的研究，國外逐漸形成了

現(xiàn)今較為完善11勺房地產(chǎn)理論體系，可概括為五大理論即地租理論、地價(jià)理論、供

求理論、區(qū)位理論和都市化理論。

我國的房地產(chǎn)業(yè)研究起步較晚，始于20世紀(jì)30年代。1930年，章植的著

作《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》出版，這是我國第一本土地經(jīng)濟(jì)著作，也是我國房地產(chǎn)業(yè)研究

的開始。后來相繼有關(guān)地吩、房地產(chǎn)I）勺一系列著作出版。新中國成立后，消滅了土地和房屋

I向商品屬性，房地產(chǎn)業(yè)不復(fù)存在，房地產(chǎn)業(yè)的研

究也受到冷落。自十一界三中全會(huì)以來，房地產(chǎn)業(yè)在我國逐漸恢復(fù)和發(fā)育，在房

地產(chǎn)業(yè)的理論研究方面也開始了探索性研究。伴隨我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，尤其是

1992年房地產(chǎn)熱時(shí)興起，由于實(shí)踐的需要，我國房地產(chǎn)業(yè)的理論研究逐漸活躍

起來。許多學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)狀況和存在的問題進(jìn)行了探討，如房地產(chǎn)業(yè)發(fā)

展過熱與宏觀調(diào)控力度問題，房地產(chǎn)業(yè)日勺管理體制問題，房屋發(fā)售與住房制度改

革問題，房地產(chǎn)投機(jī)H勺利與弊問題等。但從總體看，我國對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的研究仍

處在探索和學(xué)習(xí)國外經(jīng)驗(yàn)的階段，還沒有形成完整的有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的理論體

系。

改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)從復(fù)蘇到迅速發(fā)展，獲得很大日勺成就，表目前

居民居住條件有了明顯改善，都市面貌有節(jié)極大改觀，開發(fā)區(qū)成績斐然。房地產(chǎn)

業(yè)的發(fā)展極大地帶動(dòng)了我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。不過由于房地產(chǎn)業(yè)在我國仍處在發(fā)展的

初期階段，有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的理論還不完備，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大多處在“摸著

石頭過河”的狀態(tài)，因此在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中，也出現(xiàn)了許多迫切需要處埋

的問題，如部分地區(qū)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、價(jià)格上漲過快，出現(xiàn)了不一樣

程度的“過熱”、“虛熱”和構(gòu)造性問題等等。

1.2問題的提出

聯(lián)合國人居中心與世界銀行認(rèn)為.一套住房11勺合理價(jià)格應(yīng)當(dāng)是居民家庭年收

的2—3倍，不超過6倍。目前我國許多都市房價(jià)與居民家庭年收之比已經(jīng)到達(dá)

10:1以上，住房價(jià)格過高。

據(jù)《新財(cái)富》匯報(bào),2023年全國35個(gè)大中都市大部分套房銷售價(jià)格（按每

套房屋100平方米計(jì)算）與戶均年可支配收入（按戶均3.4人計(jì)算）比率都超過

6.其中北京、沈陽、貴陽、南京、廣州、大連和西安的比率都超過了10。2023

年全國平均為7.8,見表l-lo

據(jù)悉，國際上發(fā)達(dá)國家的房屋銷售中，套房銷售價(jià)格與消費(fèi)者戶均年可支配

收合理比率為6-10倍。由于中國的房屋消費(fèi)處在初期階段，根據(jù)目前口勺經(jīng)濟(jì)狀

況和居民消費(fèi)水平，目前業(yè)界比較公認(rèn)日勺房價(jià)收入比為5-6們較為比較合適。

住宅的價(jià)格重要是由項(xiàng)目的投資成本和房地產(chǎn)開發(fā)商日勺利潤兩部分構(gòu)成。其

中投資成本包括地價(jià)和稅費(fèi)、建筑工程費(fèi)和其他費(fèi)用。目前我國的住宅價(jià)格構(gòu)成

中地價(jià)和稅費(fèi)、其他費(fèi)用及房地產(chǎn)商利潤偏高，而真正影響住宅質(zhì)量的建筑工程

費(fèi)用所占比重較低，導(dǎo)致了我國住宅價(jià)高質(zhì)低的現(xiàn)實(shí)狀況。如下表1-2所示。

表1-12002年全國35個(gè)大中城市房產(chǎn)消費(fèi)

戶均可支配收入套房銷售價(jià)格

房價(jià)/收入

（單位：元）（單位，元）

全國310792126807.8

鄭州217011-163105.9

長沙291132015707.0

武漢248371丁8907.2

南昌211021647508.8

西寧205891208105.9

烏魯木齊268511858806.9

銀川212721181307.0

蘭州215011905008.9

西安2279723376010.3

濟(jì)南325211628805.1

寧波4076923S6805.9

杭州363852947408.1

合肥231781882808.1

上?！?38013820608.7

青島296812668808.9

南京3008135-92011.9

L一

海口26366190660i?i

廈門386112871707.4

福州30781236820i?i

深圳770876921609.0

廣州■1901549572010.1

南寧268821616706.1

昆明251781821907.2

成都276372244508.1

重慶231891986608.5

員陽2285228605212.5

北京3936548837012.4

呼和浩特210201516107.4

太原221011662307.5

石家莊231371894608.2

天津301602167907.1

長春215512075909.5

哈爾濱217852119709.6

大連252222681509.7

沈陽2171329682010.6

表1-2我國房地產(chǎn)項(xiàng)II與國際水平比較

中國水平國際水平說明

地價(jià)和稅費(fèi)占住宅成本過高的地價(jià)和稅我是我國住宅建設(shè)成

45%20%

的比垂本居高不下的主要原因

建筑匚程費(fèi)占住宅成本我國建筑施I.中存在苜現(xiàn)代化程度偏

比重低、施匚周期長、勞動(dòng)生產(chǎn)率低等狀

40%72%

況，建筑1：程的技術(shù)水平運(yùn)動(dòng)低于國

際通行標(biāo)準(zhǔn)

其他費(fèi)用占住宅成本比其他費(fèi)用是指由廣信總不完全及其它

重15%8%?經(jīng)濟(jì)因素影響,房地產(chǎn)開發(fā)商在開

發(fā)建設(shè)中必須支付的一定的交易成本

房地產(chǎn)開發(fā)商的投資利與國際水平相比,我國住宅利潤率明

潤率20-30%6-10%他偏高,再結(jié)介我國購買力不足的現(xiàn)

狀，更顯得過于偏高

按照國際上的經(jīng)驗(yàn)，成套房的房價(jià)。

成套房房價(jià)與家庭年收家庭年收比例保持在3-6倍時(shí),居民

的比例10-20倍3-6倍才有可能有足夠的購房支付能力,美

因這一比例為2.8,加索大為，8,可

見我國現(xiàn)行房價(jià)過高

房價(jià)過高的重要原因有:

1.筑材料價(jià)格上漲

2.不合理費(fèi)用直接刺激成本上升

3、地價(jià)上漲會(huì)的J重要目的之一是較大幅度改善低收入家庭的住房條件,

逐漸到達(dá)每戶?套、每人?間房日勺國際通用舒適原則。我國城鎮(zhèn)居民大部分支付

能力較低，但住房需求很大，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從多數(shù)人的利益出發(fā)，優(yōu)化市場結(jié)

構(gòu)，大規(guī)模建設(shè)?般商品房和經(jīng)濟(jì)合用房，平抑過高的商品房價(jià)。

要調(diào)整和減少商品房價(jià)格.關(guān)鍵是要減少商品房產(chǎn)品成本費(fèi)用，這需要政府

和企業(yè)兩方面做出共同努力，而其中企業(yè)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用日勺有效控制對(duì)最終

減少住宅產(chǎn)品價(jià)格有著十分重大的意義。

論文的選題正是房地產(chǎn)業(yè)理論發(fā)展和改革實(shí)踐中都需要迫切研究的熱點(diǎn)和

難點(diǎn)問題，選題具有重要的理論意義和實(shí)用價(jià)值。

L3重要內(nèi)容和構(gòu)造安排

全文共分六章，重要研究內(nèi)容如下：

第一章：緒論。簡介選題的背景和意義，論文的重要研究內(nèi)容、構(gòu)造安排、

研究措施和創(chuàng)新。

第二章：成本費(fèi)用控制總論。詳細(xì)分析了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)H的成本費(fèi)用構(gòu)成，

目前房地產(chǎn)租、稅、費(fèi)現(xiàn)實(shí)狀況及存在的問題，針對(duì)存在問題所采用的對(duì)策，提出了

成本費(fèi)用的控制與考核措施，以及成本費(fèi)用控制的詳細(xì)操作流程。

第三章：土地成本費(fèi)用控制。分析了影響土地成本費(fèi)用的重要原因，提出了

控制的重要措施、地價(jià)的則算模型和土地費(fèi)用估算措施。

第四章：勘察設(shè)計(jì)階段的成本費(fèi)用控制。闡明了工程勘察的重要現(xiàn)實(shí)意義，

詳細(xì)分析了設(shè)計(jì)階段影響成本費(fèi)用的重要原因，提出了詳細(xì)控制措施、工程設(shè)計(jì)

經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)模型，并進(jìn)行了算例分析。

第五章：工程施工階段的成本費(fèi)用控制。提出了工程施工階段成本費(fèi)用控制

的重要措施、費(fèi)用測(cè)量及費(fèi)用糾偏措施，分析了工程監(jiān)理在控制工程造價(jià)中日勺作

用。

第六章：營銷成本費(fèi)用控制。簡介了集團(tuán)內(nèi)部的營銷合作模式、行業(yè)內(nèi)部的

營銷合作模式及房地產(chǎn)營銷新模式。

論文的各章都是從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目日勺成本費(fèi)用控制角度來展開的，論文的結(jié)

構(gòu)體系如圖1-1所示。

圖1-1論文結(jié)構(gòu)體系

1.4研究措施和創(chuàng)新之處

本文在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用控制研究中，采用了如下研究措施：

1.房地產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目日勺成本費(fèi)用控制是?種全過程控制，本文日勺研究順

序基本按房地產(chǎn)開發(fā)流程來進(jìn)行，脈絡(luò)清晰，有理有據(jù)，可操作性強(qiáng)。

2.理論研究和實(shí)證研究相結(jié)合。對(duì)地價(jià)模型、營銷理論等側(cè)重于理論面的

研究，而對(duì)于設(shè)計(jì)優(yōu)化及費(fèi)用測(cè)量方面均有實(shí)證。

3.定性研究和定量研究相結(jié)合。在成本費(fèi)用管理，土地成本費(fèi)用控制及營

俏成本費(fèi)用控制方面，定性研究多某些、而在項(xiàng)目在設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)及工程

款支付籌劃方面，定量研究就多某些。

本文的研究創(chuàng)新之處：

1.對(duì)我國商品房價(jià)格過高及其原因進(jìn)行分析U勺基礎(chǔ)上，指出要減少商品房

的成本費(fèi)用，需要政府與企業(yè)共同努力。

2.設(shè)計(jì)階段對(duì)投資影響較大，提出了工程設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)性定量模型，并進(jìn)行了

算例分析，為此后H勺設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)提供根據(jù)。

3、簡介了營銷合作新模式，并提出了項(xiàng)目營銷要考慮經(jīng)濟(jì)學(xué)方面的知識(shí)。

第二章成本費(fèi)用控制總論

研究房地產(chǎn)企業(yè)H勺成本費(fèi)用管理，必須要清噴開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用構(gòu)成。本

章詳細(xì)簡介了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目日勺成本費(fèi)用構(gòu)成，分析了我國房地產(chǎn)租、稅、費(fèi)現(xiàn)

狀及存在的問題，并對(duì)存在問題論述了所應(yīng)采用的對(duì)策，簡介了開發(fā)企業(yè)的成本

費(fèi)用的控制與考核，最簡介了成本費(fèi)用控制口勺詳細(xì)操作流程。

2.1成本費(fèi)用的構(gòu)成

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)H勺開發(fā)產(chǎn)品一般要經(jīng)歷：規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、組織施工、

竣工驗(yàn)收、產(chǎn)品銷售5個(gè)階段，一般都采用招標(biāo)的措施，將設(shè)計(jì)、施工任務(wù)發(fā)包

給設(shè)計(jì)、施工單位承擔(dān)。這些特點(diǎn)決定了開發(fā)產(chǎn)品成本和費(fèi)用包括：土地征用及

拆遷賠償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開

發(fā)間接費(fèi)用和期間費(fèi)用七部份內(nèi)容。

一、開發(fā)產(chǎn)品成本內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)成本包括土地征用及拆遷賠償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工

程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)及開發(fā)間接費(fèi)用。

土地征用及搬遷賠償費(fèi)用.包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安頓費(fèi)及

有關(guān)地上、地下附著物拆遷賠償?shù)腏凈支出、安頓拆遷用房支出等。

前期工程費(fèi)包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、

“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費(fèi)，包括企業(yè)以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和

以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、

照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支

出。

開發(fā)間接費(fèi)用是指企業(yè)所屬單位直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用.包括

工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房報(bào)銷等。

二、期間費(fèi)用內(nèi)容

期間費(fèi)用包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用三大內(nèi)容。它們不計(jì)入開發(fā)產(chǎn)現(xiàn)為當(dāng)期損益。

1.銷售費(fèi)用

銷售費(fèi)用是指企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及

專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用，包括應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的運(yùn)送費(fèi)'裝卸費(fèi)、包裝費(fèi)、保險(xiǎn)

費(fèi)、維修費(fèi)用、展覽費(fèi)、差旅費(fèi)、廣告費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)以及專設(shè)銷

售機(jī)構(gòu)的人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗以及其他經(jīng)費(fèi)。

除了上述多種銷售費(fèi)用之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售費(fèi)用還應(yīng)包括開發(fā)產(chǎn)品銷售

之前改裝修復(fù)費(fèi)、看護(hù)費(fèi)、采暖費(fèi)等。

2.管理費(fèi)用

管理費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)

費(fèi)用。包括企業(yè)經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董

事會(huì)費(fèi)、征詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、稅金、土地使用費(fèi)、土地

損失賠償費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待

費(fèi)、壞帳損失、存貨盤虧、毀損和報(bào)廢損失，以及其他管理費(fèi)用。

企業(yè)經(jīng)費(fèi)是指企業(yè)總部管理人員U勺各項(xiàng)開支。

勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)是指企業(yè)支付給離退休職工的退休金、價(jià)格補(bǔ)助、醫(yī)藥費(fèi)、易地

安家補(bǔ)助費(fèi)、6個(gè)月以上病假人員工資等。

待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)是指企業(yè)按照國家規(guī)定繳納的待業(yè)保險(xiǎn)基金。

稅金是指企業(yè)按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。

土地使用費(fèi)是指企業(yè)使用土地而支付的費(fèi)用。土地?fù)p失賠償費(fèi)則是指企業(yè)在

生產(chǎn)經(jīng)營過程中破壞國家不征用土地所支付的土地?fù)p失賠償費(fèi)。

業(yè)務(wù)招待費(fèi)則是指企業(yè)為經(jīng)營的合理需要而支付的招待費(fèi)用，企業(yè)應(yīng)按規(guī)定

I向原則據(jù)實(shí)列出。

3.財(cái)務(wù)費(fèi)用

財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的

利息凈支出、匯兌損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、以及企業(yè)籌資發(fā)生

的其他支出。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的處理有如下幾種特點(diǎn):

(1)由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)周期長、投資大、相比較借款額度也大，如

果企業(yè)的借款費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)期損益，很也許會(huì)使企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品未銷售之前出

現(xiàn)虛虧現(xiàn)象。

(2)假如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將發(fā)生的開發(fā)產(chǎn)品借款費(fèi)用，實(shí)行資產(chǎn)化，計(jì)入

開發(fā)產(chǎn)品成本，又違反了制導(dǎo)致本法的規(guī)定。因此，對(duì)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目前期發(fā)生

的一次性數(shù)額較大貨款所發(fā)生的借款費(fèi)用，可以采用待攤的措施，在受益期內(nèi)按原則，攤?cè)?/p>

企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用，以保證企業(yè)利潤的均衡。

二、不得計(jì)入成本費(fèi)用的支出

企業(yè)的下列支出，不得列入成本、費(fèi)用：為購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)

和其他資產(chǎn)的支出；對(duì)外投資II勺支出；分派給投資者的利潤；被沒收日勺財(cái)物，支

付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業(yè)捐贈(zèng)、贊助支出；國家法律、法

規(guī)規(guī)定以外的多種付費(fèi)；國家規(guī)定不得計(jì)入成本、費(fèi)用II勺其他支出。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目U勺成本費(fèi)UJ科目分類見表2-1。

表2-1成木費(fèi)用科目分類

成本費(fèi)用科目主要包含內(nèi)容

一土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

1政府地價(jià)及市政限套費(fèi)土地出讓金、土地開發(fā)費(fèi)、大市政配套費(fèi)、契稅、土地使

用費(fèi)、耕地占用稅、土地變更用途和超面枳補(bǔ)交的地價(jià)等

2合作款項(xiàng)補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成

本和相應(yīng)柳金等

3紅線外市政設(shè)施費(fèi)紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、

接口補(bǔ)償費(fèi)

4拆遷補(bǔ)償費(fèi)地上、地卜建筑物或附苻物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)

遷支出,農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi),危房補(bǔ)償費(fèi)等

前期工程費(fèi)

1勘察設(shè)計(jì)費(fèi)

勘測(cè)丈量費(fèi)水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，U照測(cè)求

啦、撥地?zé)魳杜z線費(fèi)、發(fā)線費(fèi)、定線費(fèi)、施1：放線次、按

工面枳丈量費(fèi)等

規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、

效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。

設(shè)計(jì)費(fèi)：岫1：圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等。

其他,可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等

建筑研究用房材料及施「?費(fèi)

2報(bào)建費(fèi)

報(bào)批報(bào)建費(fèi)1.項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建費(fèi)，報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納

的報(bào)批費(fèi)

2.交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防釐套設(shè)施費(fèi)、ft

裝水泥集資黃、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、路口開設(shè)費(fèi)

等、規(guī)劃管理班、環(huán)境評(píng)測(cè)費(fèi)、黃新材料基金（或墻改

專項(xiàng)基金）、敦帥住宅基金（或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼

費(fèi)）、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等

增容費(fèi)水、電、煤氣增容費(fèi)

3三通一平次

臨時(shí)道路施匚用的臨時(shí)道路設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用

臨時(shí)用電旗二用的臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷

移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用

臨時(shí)用水施工用臨時(shí)給排水設(shè)施設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷

移等費(fèi)用

場地平整基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用

4臨時(shí)設(shè)施費(fèi)

臨時(shí)用墻用墻、陽欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用

臨時(shí)辦公室租金、建造及裝飾費(fèi)用

臨時(shí)場地由用費(fèi)施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)

臨時(shí)用板臨時(shí)用板的設(shè)計(jì)、建造,裝飾費(fèi)用

三建筑安裝【二程優(yōu)

<->主體建筑工程獨(dú)

1基礎(chǔ)造價(jià)土石方、樁基、護(hù)堆（坡）「.程費(fèi)、樁基容檢測(cè)費(fèi)、降水

2結(jié)構(gòu)及粗鼓修碎和架（含獨(dú)土柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、

防水、垂直運(yùn)輸、腳F架、超高補(bǔ)貼、放水、沉降縫、伸

縮縫、底層花園砌體（扃層建筑的裙樓仃架空層，原則上

架空層結(jié)構(gòu)列入耕樓、仃轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）

3門窗工程單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門等工程費(fèi)用

4公共部位精裝修大堂、電梯廳、樓梯間,屋面、外立面及雨篷、欄桿等精

裝修費(fèi)用

5戶內(nèi)精裝修周房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺(tái)、姆臺(tái)的精裝修費(fèi)用

二）主體安裝「.程次

1室內(nèi)水底氣電

室內(nèi)給排水

給排水白來水、排水

直飲水系統(tǒng)

熱水系統(tǒng)

室內(nèi)采暖地板熱、電熱膜、分戶燃?xì)鉅t、管道系統(tǒng)、暖氣片

空內(nèi)燃?xì)?/p>

室內(nèi)電氣工程樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、

開關(guān)插座、含弱電匚程管盒預(yù)埋

2設(shè)備及安裝

通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)設(shè)備及安裝班用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)

電梯供貨及安裝

發(fā)電機(jī)供貨及安裝發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪

消防系統(tǒng)含消防水、電、防撲煙

水消防系統(tǒng)自動(dòng)噴淋、主體內(nèi)消火栓箱、獨(dú)立的室外消火栓系統(tǒng)

電消防系統(tǒng)煙感、溫感、報(bào)警、消防廣播

氣體火火系統(tǒng)

防排煙工程

人防設(shè)備及安裝密閉門、氣體過濾裝置

3弱電系統(tǒng)

M家防盜系統(tǒng)陽臺(tái)及室內(nèi)紅外探洪1防盜、門磁、緊急按扭

對(duì)講系統(tǒng)包括可視及非可視對(duì)講

三表遠(yuǎn)傳水、電、氣遠(yuǎn)程抄表

有線電視有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座

電話主體內(nèi)外布線及終端插座

寬帶網(wǎng)主體內(nèi)外布線及終端插座

四基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

1室外給排水系統(tǒng)

室外給水系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)給水管道、檢代井、水泵房設(shè)備、以及外接的消火

栓

雨污水系統(tǒng)

2室外采暖系統(tǒng)

3室外燃?xì)庀到y(tǒng)

4室外電氣及高低樂設(shè)備

而低樂配電設(shè)備及安裝紅線到配電房的離壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜:箱式

變樂設(shè)備

宛外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)室外強(qiáng)電總平線路部分

室外弱電管道埋設(shè)用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道頂埋、檢查

井

5室外智能化系統(tǒng)

停車管理系統(tǒng)羯天停車場管理系統(tǒng)、地F室或架空層停軍場常理系統(tǒng)

小區(qū)閉路監(jiān)控?cái)z像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝

周界紅外防越紅外對(duì)掃

小區(qū)門禁系統(tǒng)

電子巡吏系統(tǒng)

電子公告屏

6園林環(huán)境匚程費(fèi)

綠化建設(shè)費(fèi)公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化

建筑小品雅濯、水景、環(huán)廊、假山等

道路、廣場建造費(fèi)道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等

車行道

廣場、人行道

用增建造沙永久用增、出欄及大門

室外照明室外燈光照明工程

室外背景音樂

室外零星設(shè)施兒童游樂設(shè)施、指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖、垃圾桶、座椅、

陽傘

五公共配套設(shè)施費(fèi)

1游泳池建造成本及配套資產(chǎn)購置

2業(yè)主會(huì)所建造成本及配套資產(chǎn)購置

3幼兒園建造成木及配套資產(chǎn)購置

4學(xué)校建造成本及配套資產(chǎn)購置

5網(wǎng)球場

6設(shè)備用房配電房、水泵房土建及裝修費(fèi)

一

軍站建造費(fèi)建造成木及配套資產(chǎn)購置

8

/\開發(fā)間接費(fèi)

1工程管理費(fèi)

工程監(jiān)理費(fèi)支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或匚程建立單位的班用

預(yù)結(jié)算編審費(fèi)支付給造價(jià)自詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用

行政管理班立接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的人員工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工

及行政筑

施工合同外獎(jiǎng)金趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)

工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi)

安全監(jiān)督費(fèi)建設(shè)主管部門的安監(jiān)費(fèi)

工程保險(xiǎn)費(fèi)

2營精設(shè)施建造費(fèi)

廣告設(shè)施及發(fā)布疥車站廣告、路牌廣告

現(xiàn)場包裝費(fèi)彩旗、氣球、條幅、花火、花籃、花盆

接待廳裝修、裝飾費(fèi)設(shè)計(jì)、工程、裝飾等

樣板間包括樣板向設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維

修費(fèi).主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造我用：主體內(nèi)樣板

間銷隹后【可收的設(shè)計(jì)、裝修、家具、家私等費(fèi)用,可從總

費(fèi)用中扣除。

銷售模型我售樓沙盤、戶型模型等

其他

3資本化利息直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減

去利息收入和匯兌收益的凈額。

4物業(yè)管理完善費(fèi)開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的大修基金、物業(yè)管理

基金或其他專項(xiàng)基金，以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)

七期間費(fèi)用

1管理費(fèi)用

人工費(fèi)用

行政費(fèi)用

財(cái)產(chǎn)費(fèi)用

其它

2銷售費(fèi)用

媒介廣告班電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報(bào)紙、雜志、公交廣告、電子屏等

廣告費(fèi)用

展鋪費(fèi)展位費(fèi)、布置費(fèi)、制作費(fèi)等

促倘活動(dòng)費(fèi)設(shè)備租依費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)、活動(dòng)場所布置、工作人員餐費(fèi)

宣傳資料及禮品費(fèi)華樓書、各種禮品

現(xiàn)場銷傳器具我飲水機(jī)、家私等

銷售人工費(fèi)工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等

看樓交通費(fèi)看樓專車運(yùn)行費(fèi)、修理費(fèi)、司機(jī)行車費(fèi)用

銷件代理班及傭金支付專業(yè)銷華代理機(jī)構(gòu)或物業(yè)公司的代理銷伴費(fèi)和傭金。

中介策劃及自詢費(fèi)支忖的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行市場調(diào)研、銷華策劃及相應(yīng)的咨詢等

費(fèi)用

總產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)政椅收攏

分戶產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)政梆收費(fèi)

房屋交易費(fèi)政府收費(fèi)

其他

2.2房地產(chǎn)租、稅、費(fèi)

過高的地價(jià)和稅費(fèi)是我國住宅建設(shè)成本居高不下的重要原因。據(jù)記錄，我國

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成中，地價(jià)和稅費(fèi)占住宅成本的比重為45%左右，研究我

國房地產(chǎn)租、稅、費(fèi)現(xiàn)實(shí)狀況，然后采用對(duì)應(yīng)對(duì)策，對(duì)減少項(xiàng)目開發(fā)成本具有現(xiàn)實(shí)意

義。

221房地產(chǎn)租、稅、費(fèi)現(xiàn)實(shí)狀況

1、租

租，即地租，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上借以實(shí)現(xiàn)即增值價(jià)值的形式，是土地使

用者向土地所有者繳納的超額利潤，體現(xiàn)一種純粹經(jīng)濟(jì)關(guān)系。都市地租包括絕對(duì)

地租、級(jí)差地租和壟斷地租三種基本形態(tài)。我國城鎮(zhèn)土地歸國家所有，國家通過

收取批租土地出讓金和土地使用年租賃金方式實(shí)現(xiàn)地租。

目前我國W、J都市地租重要反應(yīng)在收取日勺土地出讓金上.獲得土地方式及其價(jià)

格形式如下頁表2-2所示,

表2-2我國目前城市地租（地價(jià)》形式

價(jià)格形式用地性質(zhì)

『微利性項(xiàng)目用地及國家羽

無償

土地?zé)o償取得點(diǎn)扶持項(xiàng)目用地

協(xié)議價(jià)格

土地仃償取得上地出讓價(jià)格招標(biāo)價(jià)格一般商業(yè)性他利項(xiàng)II用地

拍賣價(jià)格

2、稅

稅收是國家為了實(shí)現(xiàn)其職能，按照法律規(guī)定日勺原則，對(duì)單位和個(gè)人免費(fèi)獲得

財(cái)政收的一種形式.房地產(chǎn)稅收是征稅對(duì)象為房地產(chǎn)或與房地產(chǎn)有關(guān)的行為和收

益的一種稅類，也是在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營全過程中，房地產(chǎn)發(fā)展商、代理商和消

費(fèi)者需要繳納口勺所有稅收。

1994年I月I日，我國全面實(shí)行新稅制，與房地產(chǎn)有關(guān)時(shí)重要稅種減少到

13種，如下表2-3所示。

表2-3我國房地產(chǎn)匕要稅項(xiàng)

序號(hào)稅H機(jī)率計(jì)機(jī)酹提計(jì)校標(biāo)的性質(zhì)備注

銷售建筑物及其他地銷售收入

1上附著物、轉(zhuǎn)讓土地轉(zhuǎn)讓收入流轉(zhuǎn)稅適川于所行

營業(yè)稅5%

使用權(quán)、房屋出租、租金收入企業(yè)

中介服務(wù)

3市區(qū)三資企業(yè)按

2城市維護(hù)建陜郊縣城鎮(zhèn)營業(yè)稅額流轉(zhuǎn)稅轉(zhuǎn)讓收入

設(shè)稅1%農(nóng)村0.3%-0?5%征：

收

市區(qū)三資企業(yè)免

3教育附加稅郊縣城鎮(zhèn)營業(yè)稅額流轉(zhuǎn)稅征

皴

農(nóng)村

1.2%自用房房產(chǎn)余值三資企業(yè)按

4房地稅12M房屋出租租金收入財(cái)產(chǎn)稅房產(chǎn)評(píng)估值

1X-5K征收

城鉆土地使0.2-10內(nèi)資企業(yè)使用土地實(shí)際占地三資企業(yè)提

5用稅/L/M2面枳資源稅高三倍

年

轉(zhuǎn)讓國有土地使用轉(zhuǎn)讓房地適用于所有

30260

6上地增值稅權(quán)、地上建筑及其附產(chǎn)所取得收益稅企業(yè)

%

擰物的增值額

L

i耕地占用稅1TO元占用耕地建房或從事實(shí)際占用資源稅三資企業(yè)免

/M2其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)耕地面枳征

8企業(yè)所得稅房地產(chǎn)經(jīng)營所得稅前利潤收益稅三資企業(yè)稅

33%

率為15%

交通能源正三資企業(yè)和

9點(diǎn)建設(shè)基金7^-15%房地產(chǎn)經(jīng)營所得稅后利潤收益稅國仃企業(yè)免

征

預(yù)算調(diào)節(jié)基三資企業(yè)和

10金10?房地產(chǎn)經(jīng)營所得稅后利潤收益稅國有企業(yè)免

征

軟單位購買商品住宅

固定資產(chǎn)投1.5%單位購買除住宅

11資方向調(diào)節(jié)0三資企業(yè)和個(gè)人購房投資事行為稅三資企業(yè)免

稅30?樓、堂、館、所等離征

檔商品房

0.03%銷隹建筑物及其他地

上附著物

12印花稅0.05%勘察設(shè)計(jì)建設(shè)「?程合同金額行為稅適用于所有

0.03%訂立網(wǎng)合同企業(yè)和個(gè)人

0.03%房屋所仃權(quán)轉(zhuǎn)移

0.1%房屋租賃

俄私房買賣、房屋贈(zèng)。成交金額

3X房屋典當(dāng)?shù)涔?jié)金1

俄外銷商品房買賣成交金;適用于所有

13契稅俄外國企業(yè)和外國人購購房金額行為稅企業(yè)和個(gè)人，

買商品房1997年有所

皴華僑、港澳、介同胞購房金額下降

用外匯購買商M房

3、費(fèi)

費(fèi)，即房地產(chǎn)行業(yè)行政事W收費(fèi)，是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者或使用者對(duì)行政事'業(yè)部門

提供勞動(dòng)或服務(wù)后所付出的賠償。按照賠償性質(zhì)口勺不一樣，它分為設(shè)施賠償型房地

產(chǎn)費(fèi)、勞務(wù)賠償型房地產(chǎn)費(fèi)和工本賠償型房地產(chǎn)費(fèi)三種形式。

由于多種收費(fèi)大部分是地方規(guī)定的J,且重要為部門收費(fèi)。我國房地產(chǎn)行政事

業(yè)收費(fèi)體系很龐雜，如下頁表2-4所示。

222存在的問題

1.租、稅、費(fèi)概念不清?，互相錯(cuò)位，重要表目前：

（1）以稅代相。資源稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、農(nóng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅等稅中具有租

的原因。

（2）以費(fèi)代租，將土地使用權(quán)所支付的代價(jià)統(tǒng)稱為土地使用費(fèi)。

（3）以費(fèi)代稅?！抖际蟹康禺a(chǎn)管理法》宣布開征的“土地閑置費(fèi)”實(shí)際上是

一種罰稅，具有強(qiáng)制性、免費(fèi)性、固定性特點(diǎn)。

租、稅、費(fèi)的概念不清,互相錯(cuò)位.導(dǎo)致地租不到位，失去了稅收的嚴(yán)厲性

和規(guī)范性，滋長了亂收費(fèi)的不良風(fēng)氣。

2.房地產(chǎn)企業(yè)土地開發(fā)成本高，導(dǎo)致房價(jià)過高。目前，土地一級(jí)開發(fā)市場

存在的重要問題有：

（1）管理不嚴(yán)格，開發(fā)權(quán)力分散。致使土地成本上漲U勺原因首先是在形成

土地出讓價(jià)格的過程中，在此階段政府是管理的主體。由于存在著管理不力H勺情

況，致使土地的開發(fā)權(quán)力分散，某些本不應(yīng)當(dāng)發(fā)生的費(fèi)用及利潤攤?cè)胪恋亻_發(fā)成

本中，提高土地開發(fā)費(fèi)用。

（2）用地緊張，后備資源局限性。政府主管部門沒有一種清晰而精確的土地

后備資源庫，形成了存量土地使用H勺無序狀況。有些預(yù)占土地，數(shù)年閑置，開而

不發(fā)，轉(zhuǎn)手倒賣，哄抬炒作，尚未進(jìn)行建設(shè)，價(jià)格已經(jīng)高得離譜，使土地價(jià)格嚴(yán)

重背離價(jià)值。

(3)舊城改造拆遷費(fèi)用高引起地產(chǎn)價(jià)格上漲。老城區(qū)往往是某些人口稠密、

地理位置優(yōu)越日勺故居民區(qū).這些地區(qū)往往是黃金地段，土地價(jià)格自然很高，再加

上拆遷費(fèi)用、賠償費(fèi)用的大幅度增K,成本必然會(huì)加大，開發(fā)商在此地區(qū)投資，

最終必然會(huì)將這些都攤?cè)腴_發(fā)建設(shè)成本，提高了商品房的價(jià)格。

(4)征用集體土地不規(guī)范。有些鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地在征用時(shí)胡夯亂要，無根據(jù)

地抬高地價(jià)，對(duì)賠償費(fèi)用獅子大開口，或提出某些不合理的附加條件，無形中抬

高了土地價(jià)格。

表2-1我國房地產(chǎn)主要費(fèi)項(xiàng)

設(shè)施補(bǔ)償型勞務(wù)補(bǔ)償型L木補(bǔ)償型H他

市政配套費(fèi)立項(xiàng)管理費(fèi)規(guī)劃許可證固定資產(chǎn)投資許

人防建設(shè)費(fèi)規(guī)劃審核班工本費(fèi)可證押金

立項(xiàng)規(guī)劃抗震防洪於劃紅線費(fèi)規(guī)劃圖紙E城建檔案保證金

（含報(bào)批）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)本費(fèi)教行集資費(fèi)

環(huán)保費(fèi)界樁費(fèi)郵電文體集資我

綠化費(fèi)

園林建設(shè)把

征地管理費(fèi)土地使用權(quán)土地補(bǔ)償保證金

征地拆遷

拆遷管理費(fèi)證1.木贊征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)

卜地使用權(quán)徵id