房屋租賃價(jià)格評(píng)估案例

XXX經(jīng)營(yíng)決策

涉及房地產(chǎn)年租賃價(jià)格評(píng)估項(xiàng)目

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

XXX評(píng)報(bào)字［2012］第N253號(hào)

XXX

二。一二年十二月二十日

XXX經(jīng)營(yíng)決策涉及房地產(chǎn)年租賃價(jià)格評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估

報(bào)告XXX經(jīng)營(yíng)決策

涉及房地產(chǎn)年租賃價(jià)格評(píng)估項(xiàng)目

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告目錄

聲

XXX經(jīng)營(yíng)決策涉及房地產(chǎn)年租賃價(jià)格評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估

報(bào)告評(píng)估報(bào)告附件

1.委托方、產(chǎn)權(quán)持有單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

2.產(chǎn)權(quán)證明文件復(fù)印件

3.拜托方、產(chǎn)權(quán)持有單位承諾函

4.注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師承諾函

5.評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證書(shū)及營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

6.簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的資格證書(shū)復(fù)印件

7.資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)

XXX資產(chǎn)評(píng)估n

XXX經(jīng)營(yíng)決議觸及房地產(chǎn)年租賃價(jià)格評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估

敷陳注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師聲明

一、我們?cè)趫?zhí)行本資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規(guī)和

資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，恪守獨(dú)立、客觀、公正的原則；根據(jù)我們?cè)趫?zhí)

業(yè)過(guò)程中收集的資料，評(píng)估報(bào)告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對(duì)評(píng)

估結(jié)論的合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

二、評(píng)估對(duì)象觸及的資產(chǎn)清單由產(chǎn)權(quán)持有單位申報(bào)并經(jīng)其

簽章確認(rèn)；所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用

評(píng)估敷陳是拜托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。

三、我們與評(píng)估對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相

關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事方不存在

偏見(jiàn)。

四、我們已對(duì)評(píng)估敷XXX的評(píng)估對(duì)象及其所觸及資產(chǎn)進(jìn)

行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；我們已對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所觸及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀

況賜與了必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所觸及資產(chǎn)的法律權(quán)屬

資料進(jìn)行了查驗(yàn)。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所觸及資產(chǎn)

法律權(quán)屬的關(guān)注和查驗(yàn)，其實(shí)不構(gòu)成對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬任

何形式的包管。五、本敷陳評(píng)估結(jié)論是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)本次

拜托評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日于敷陳限制的評(píng)估目的、代價(jià)類(lèi)型

和評(píng)估假設(shè)限制條件下形成的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，不應(yīng)當(dāng)被以為是對(duì)評(píng)

估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的包管。

六、我們出具的評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受評(píng)估報(bào)

告中假設(shè)和限定條件的限制，評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮報(bào)

告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項(xiàng)說(shuō)明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的

影響。

XXX資產(chǎn)評(píng)估1

XXX經(jīng)營(yíng)決議觸及房地產(chǎn)年租賃價(jià)格評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估

敷陳XXX經(jīng)營(yíng)決議

涉及房地產(chǎn)年租賃價(jià)格評(píng)估項(xiàng)目

資產(chǎn)評(píng)估敷陳摘要

XXX評(píng)報(bào)字［2012］第N253號(hào)

XXX：

XXX接受貴公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)

估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估原則，主要采用市場(chǎng)比較法，按照必要的評(píng)

估程序，對(duì)XXX經(jīng)營(yíng)決策涉及的房地產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日2012

年12月1日的年租賃價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估。

評(píng)估目的：為XXX經(jīng)營(yíng)決策提供價(jià)值參考依據(jù)。

評(píng)估方法：市場(chǎng)比較法。

評(píng)估對(duì)象：XXX申報(bào)房地產(chǎn)的年租賃價(jià)格。

評(píng)估范圍：XXX申報(bào)的、位于南京市白下區(qū)延齡巷27號(hào)

的房地產(chǎn)（建筑面積.51m2,土地面積5665.1m2）。

價(jià)值類(lèi)型：市場(chǎng)價(jià)值。

評(píng)估基準(zhǔn)日：2012年12月1日。

評(píng)估結(jié)論：經(jīng)采用市場(chǎng)法評(píng)估，XXX位于南京市白下區(qū)

延齡巷27號(hào)辦公用途的房地產(chǎn)（建筑面積.51m2,土地面積

5665.1m2）于評(píng)估基準(zhǔn)日2012年12月1日時(shí)的年租賃價(jià)格

為人民幣捌佰壹拾肆萬(wàn)叁仟玖佰圓整（￥814.39萬(wàn)元）。

以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的全

面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文。

XXXI

XXX經(jīng)營(yíng)決策涉及房地產(chǎn)年租賃價(jià)格評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估

報(bào)告XXX經(jīng)營(yíng)決策

涉及房地產(chǎn)年租賃價(jià)格評(píng)估項(xiàng)目

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文

XXX評(píng)報(bào)字［2012］第N253號(hào)

一、緒言

XXX接受XXX的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估

準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估原則，主要采用市場(chǎng)比較法，按照必要的評(píng)估

程序，對(duì)XXX經(jīng)營(yíng)決策涉及的位于南京市白下區(qū)延齡巷27

號(hào)的房地產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日2012年12月1日時(shí)的年租賃價(jià)格進(jìn)

行了評(píng)估，現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程和結(jié)果報(bào)告如下：

二、拜托方、產(chǎn)權(quán)持有單位和拜托方以外的其他評(píng)估敷陳

使用者

（一）委托方及產(chǎn)權(quán)持有單位

委托方、產(chǎn)權(quán)持有單位均為XXX。

公司住所：南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（白下區(qū)中山東路486號(hào)）

法定代表人：XXX

注冊(cè)資本：.068萬(wàn)元人民幣

實(shí)收資本：.068元人民幣

公司類(lèi)型：股份（上市）

成立日期：1994年1月25日

工商注冊(cè)號(hào)：

經(jīng)營(yíng)范圍：許可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：中成藥、化學(xué)原料藥、化學(xué)藥

制劑、抗生素原料藥、抗生素制劑、生化藥品、生物制品、精

神藥品（限二類(lèi)）、醫(yī)療用毒性藥品；

II、III類(lèi)醫(yī)療器械（植入類(lèi)產(chǎn)品、體外診斷試劑及塑形角

膜接觸鏡除外）銷(xiāo)售：

預(yù)包裝食品、散裝食品批發(fā)與零售；保健食品銷(xiāo)售；普通

貨物運(yùn)輸。

一般經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：百貨、五金交電、勞保用品、汽車(chē)配件、

裝飾材料銷(xiāo)售；室內(nèi)裝飾服務(wù)；房屋出租；興辦各類(lèi)企業(yè)項(xiàng)目

投資開(kāi)發(fā)；經(jīng)營(yíng)進(jìn)出口業(yè)務(wù)（國(guó)家限定企業(yè)經(jīng)營(yíng)或禁止進(jìn)出口

的商品和技術(shù)除外）；信息咨詢(xún)服務(wù)。

XXX2

XXX經(jīng)營(yíng)決議觸及房地產(chǎn)年租賃價(jià)格評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估

敷陳（二）其他評(píng)估敷陳使用者

本報(bào)告的使用者除委托方外，包括本次經(jīng)濟(jì)行為涉及的其

他方。

本報(bào)告的任何信息除非法律需要，不可以公布于任何媒體

及社會(huì)公眾。

三、評(píng)估目的

為XXX經(jīng)營(yíng)決議提供代價(jià)參考依據(jù)。

四、評(píng)估對(duì)象及評(píng)估范圍

（一）評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍內(nèi)容

評(píng)估對(duì)象：XXX申報(bào)房地產(chǎn)的年租賃價(jià)格。

評(píng)估范圍：XXX申報(bào)的、位于南京市白下區(qū)延齡巷27號(hào)

的房地產(chǎn)（建筑面積.51m2,土地面積5665.1m2）。

本次我們的評(píng)估范圍與委托評(píng)估范圍一致，具體以南

XXX提供的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表為準(zhǔn)。

（二）實(shí)物資產(chǎn)類(lèi)型及分布情況

1、實(shí)物狀況

本次拜托評(píng)估的為XXX所具有的位于南京市白下區(qū)延齡

27號(hào)院內(nèi)的房地產(chǎn)，共有7棟房屋，建筑面積共?51平方

米。所有房屋建

筑物主要由一幢五層的倉(cāng)庫(kù)樓（另地下一層）、一幢五層

的辦公樓、三幢二層的附房和二幢一層的附房組成。建筑結(jié)構(gòu)

主要為混合結(jié)構(gòu)和磚木結(jié)構(gòu)，據(jù)拜托方介紹除倉(cāng)庫(kù)樓建成于

1995年擺布外，其余房屋建筑物均建成于上世紀(jì)八十年代，

根蒂根基采用鋼筋混凝土整板根蒂根基、條形根蒂根基，磚墻

承重，鋼筋舲樓屋面板、磚木人字屋架、瓦屋面，外墻刷涂料、

條形面磚飾面，內(nèi)墻刷乳膠漆，塑鋼窗、木窗，木門(mén)，水磨石、

復(fù)合地板及水泥地面，部分石膏板、夾板吊頂，普通水電。倉(cāng)

庫(kù)樓內(nèi)有2噸和1噸載重貨梯各二部。根據(jù)拜托方提供的寧白

國(guó)用（2003）第號(hào)《國(guó)有土地使用證》，使用權(quán)面積：5665.1

平方米，用途：倉(cāng)儲(chǔ)，使用權(quán)類(lèi)型：出讓。至基準(zhǔn)日本次評(píng)估

對(duì)象空置。

2、權(quán)屬狀況

根據(jù)拜托方提供的寧房權(quán)證白變字第號(hào)和第號(hào)《房屋所有

權(quán)江蘇華信資產(chǎn)評(píng)估3

序建筑面積是不是

房屋所有權(quán)證號(hào)座落結(jié)構(gòu)丘號(hào)

號(hào)（m2）抵押

1寧房權(quán)證白變字第號(hào)白下區(qū)延齡巷27號(hào)混合-1

否2寧房權(quán)證白變字第號(hào)白下區(qū)延齡巷27號(hào)磚木

139.T否3寧房權(quán)證白變字第號(hào)白下區(qū)延齡巷27號(hào)混

合57.-1否4寧房權(quán)證白變字第號(hào)白下區(qū)延齡巷27號(hào)

磚木535.T否5寧房權(quán)證白變字第號(hào)白下區(qū)延齡巷27

號(hào)磚木328.-1否6寧房權(quán)證白變字第號(hào)白下區(qū)延齡巷

27號(hào)混合9192.-1否7寧房權(quán)證白變字第號(hào)白下區(qū)延

齡巷27號(hào)磚木22.-1否

根據(jù)拜托方提供的寧白國(guó)用（2003）第號(hào)《國(guó)有土地使用

證》，使用權(quán)面積：5665.1平方米，地號(hào)：***********,用

途：倉(cāng)儲(chǔ)，使用權(quán)類(lèi)型：出讓?zhuān)Ｖ谷掌跒?053年10月26

日，土地使用權(quán)人：XXXo五、代價(jià)類(lèi)型和定義

根據(jù)評(píng)估目的，本次評(píng)估中我們采用了公布租賃的市場(chǎng)代

價(jià)類(lèi)型。

市場(chǎng)價(jià)值定義：自愿交易雙方均自愿地、非強(qiáng)迫地在對(duì)被

交易資產(chǎn)擁有合理理解的情況下進(jìn)行公平交易而成交的金額。

當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。

六、評(píng)估基準(zhǔn)日

本項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日為2012年12月1日。本基準(zhǔn)日是由委

托方確定的，本報(bào)告中一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)

值標(biāo)準(zhǔn)。

七、評(píng)估依據(jù)

本次評(píng)估的主要依占有：

(-)法律法規(guī)依據(jù)

1、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(2007

年8月30日第十屆全國(guó)人大

常委會(huì)第29次會(huì)議修正)；

2、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(GB/T-1999)；

3、其他相關(guān)的法律、法規(guī)文件。

(二)準(zhǔn)則依據(jù)

XXX4

XXX經(jīng)營(yíng)決議觸及房地產(chǎn)年租賃價(jià)格評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估

敷陳

1、財(cái)政部財(cái)企字[2004]2。號(hào)關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則一

基本準(zhǔn)則》和《資

產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德原則一基本原則》的通知及附件；

2、XXX（XXX12007J189號(hào)）《資產(chǎn)評(píng)估原則一評(píng)估敷

陳》；3、XXX（中評(píng)協(xié)[2007]189號(hào)）《資產(chǎn)評(píng)估原則一評(píng)

估程序》；4、XXX（中評(píng)協(xié)[2007]189號(hào)）《資產(chǎn)評(píng)估原則

一不動(dòng)產(chǎn)》；5、XXX2003年（會(huì)協(xié)[2003]18號(hào)）關(guān)于《注冊(cè)

資產(chǎn)評(píng)估師

關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)》；

6、XXX（中評(píng)協(xié)[2007]189號(hào)）《資產(chǎn)評(píng)估代價(jià)類(lèi)型指

導(dǎo)意見(jiàn)》。

（三）產(chǎn)權(quán)證明文件

1、房屋所有權(quán)證；

2、土地使用權(quán)證。

（四）取價(jià)依據(jù)文件

1、評(píng)估人員詢(xún)價(jià)、市場(chǎng)調(diào)查收集的有關(guān)資料、信息;

2、其他與評(píng)估有關(guān)的資料。

（五）行為依據(jù)

XXX資產(chǎn)評(píng)估與拜托方簽訂的《資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)》。

八、評(píng)估方法

市場(chǎng)法是房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)公開(kāi)、租賃信息充分時(shí)首選的一

種方法。市場(chǎng)法評(píng)估房屋年租賃價(jià)格的關(guān)鍵是同一區(qū)域內(nèi)租賃

市場(chǎng)交易較活躍、可比交易案例容易搜集。本次評(píng)估對(duì)象所處

區(qū)域租賃市場(chǎng)很活躍、可比交易案例較多，故采用市場(chǎng)法進(jìn)行

評(píng)估。

運(yùn)用市場(chǎng)比較法求取評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)年租賃價(jià)格，是依據(jù)

替換原理將待估房地產(chǎn)與相似的房地產(chǎn)在近期的年租賃生意業(yè)

務(wù)價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較，通過(guò)對(duì)比租賃生意業(yè)務(wù)情況、生意業(yè)務(wù)

日期、地區(qū)因素和個(gè)別因素等的修正得出待估房地產(chǎn)在評(píng)估基

準(zhǔn)日的年租賃價(jià)格。

市場(chǎng)法的計(jì)算公式：

評(píng)估值（委估房地產(chǎn)年租賃價(jià)格）=可比實(shí)例年租賃價(jià)格

x交易情況修正系數(shù)x交易日期調(diào)整系數(shù)x區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)x

個(gè)別因素調(diào)整系數(shù)

XXX5

XXX經(jīng)營(yíng)決議觸及房地產(chǎn)年租賃價(jià)格評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估

敷陳修正因素：

（1）交易情況修正：由于要求評(píng)估的委估對(duì)象的價(jià)格是

客觀合理的，所以，如果可比實(shí)例的成交價(jià)格有非正常因素，

則應(yīng)將其調(diào)整為正常的合理價(jià)格。（2）交易日期修正：將可

比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在基準(zhǔn)日時(shí)的價(jià)格。

（3）房地產(chǎn)狀況修正：可以分為區(qū)位、權(quán)益和實(shí)

物三大方面。

①區(qū)位狀況修正：包括繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景

觀、公共服務(wù)設(shè)施完備程度（屬于可比實(shí)例、估價(jià)對(duì)象以外的

部分）、臨街狀況、朝向、樓層等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素；

②權(quán)益狀況修正：包孕土地使用年限、城市規(guī)劃限

制條件（如容積率）等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素；

③實(shí)物狀況修正：包孕建筑物新舊程度、建筑規(guī)模、

建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面格局、工程質(zhì)量等。

九、評(píng)估程序?qū)嵤?/p>