2025年物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)練習(xí)題及答案解析一、單項選擇題（共20題，每題1分，每題的備選項中，只有1個最符合題意）1.某新建小區(qū)完成竣工驗收后，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)承接查驗。下列資料中，不屬于應(yīng)當(dāng)移交的竣工總平面圖的是（）A.小區(qū)道路規(guī)劃圖B.地下管網(wǎng)綜合圖C.綠化種植詳細(xì)圖D.業(yè)主產(chǎn)權(quán)分戶圖答案：D解析：根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》，竣工總平面圖應(yīng)包含小區(qū)整體規(guī)劃、建筑、道路、管網(wǎng)、綠化等設(shè)計資料，業(yè)主產(chǎn)權(quán)分戶圖屬于產(chǎn)權(quán)登記資料，由不動產(chǎn)登記部門管理，不屬于承接查驗移交的竣工圖范疇。2.業(yè)主王某裝修時擬拆除廚房與客廳之間的非承重墻，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)（）A.直接禁止，非承重墻也不得拆除B.要求王某提交原設(shè)計單位或具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位的批準(zhǔn)文件C.口頭告知風(fēng)險后允許施工D.收取5000元裝修保證金后放行答案：B解析：《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定，拆除非承重結(jié)構(gòu)需由原設(shè)計單位或具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位出具同意文件，物業(yè)需審核相關(guān)文件，不能直接禁止或僅口頭告知。3.某小區(qū)電梯突發(fā)故障困人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到報警后，維修人員到達(dá)現(xiàn)場的合理時間應(yīng)為（）A.5分鐘內(nèi)B.10分鐘內(nèi)C.15分鐘內(nèi)D.20分鐘內(nèi)答案：B解析：《電梯使用管理與維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》要求，接到困人報警后，維修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，但實踐中多數(shù)地方規(guī)范（如《北京市電梯安全監(jiān)督管理辦法》）規(guī)定為10分鐘內(nèi)，本題以常見地方標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。4.下列公共收益中，不屬于應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共有的是（）A.小區(qū)入口道閘廣告收入B.電梯轎廂內(nèi)廣告收入C.地下車庫車位租金（規(guī)劃用于出售的車位）D.公共屋頂光伏發(fā)電收益答案：C解析：《民法典》第274、282條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、公共場所、公用設(shè)施等屬于業(yè)主共有，利用共有部分產(chǎn)生的收益歸業(yè)主共有。規(guī)劃用于出售的車位所有權(quán)屬于建設(shè)單位或購買業(yè)主，其租金不屬于公共收益。5.業(yè)主李某因房屋漏水投訴，經(jīng)核查系樓上業(yè)主張某裝修時破壞防水層所致。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正確處理流程是（）A.直接要求張某賠償李某損失B.協(xié)調(diào)雙方協(xié)商，協(xié)商不成建議通過法律途徑解決C.自行修復(fù)李某房屋，費用從張某裝修保證金中扣除D.通知張某恢復(fù)防水層，否則禁止其繼續(xù)裝修答案：B解析：物業(yè)在鄰里糾紛中承擔(dān)協(xié)調(diào)職責(zé)，無強制賠償或扣除費用的權(quán)利，應(yīng)引導(dǎo)雙方協(xié)商，協(xié)商不成可建議訴訟，故B正確。二、多項選擇題（共10題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1.物業(yè)承接查驗中，現(xiàn)場查驗應(yīng)重點關(guān)注的內(nèi)容包括（）A.消防設(shè)施聯(lián)動測試B.電梯運行平層精度C.屋面防水閉水試驗D.業(yè)主裝修方案備案E.地下車庫排水坡度答案：ABCE解析：承接查驗現(xiàn)場查驗主要針對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量，包括結(jié)構(gòu)安全（如屋面防水）、設(shè)施功能（如消防聯(lián)動、電梯平層）、排水坡度等，裝修備案屬于入住后管理內(nèi)容，非承接查驗重點。2.下列屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)客戶服務(wù)“首問責(zé)任制”要求的有（）A.首位接待業(yè)主的工作人員需全程跟進(jìn)問題解決B.無法當(dāng)場解決的問題需記錄并轉(zhuǎn)交相關(guān)部門C.24小時內(nèi)反饋處理進(jìn)度D.對業(yè)主問題推諉時需書面說明理由E.處理結(jié)果需經(jīng)業(yè)主確認(rèn)答案：ABCE解析：首問責(zé)任制要求首位接待人員負(fù)責(zé)跟進(jìn)，無法解決時轉(zhuǎn)交并記錄，規(guī)定時間內(nèi)反饋，處理后確認(rèn)，推諉屬于違規(guī)，故D錯誤。3.某小區(qū)擬召開業(yè)主大會表決“調(diào)整物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)”事項，符合《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的程序有（）A.提前15日在小區(qū)公告欄張貼會議通知B.采用書面征求意見形式，未參與表決業(yè)主視為同意多數(shù)意見C.表決票由業(yè)主委員會成員逐戶送達(dá)并簽收D.業(yè)主委托代理人需提交授權(quán)委托書E.統(tǒng)計結(jié)果經(jīng)街道辦事處確認(rèn)后公示答案：ACDE解析：《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定，未參與表決業(yè)主的投票權(quán)數(shù)不得計入已表決的多數(shù)票（“視為同意”僅適用于管理規(guī)約或議事規(guī)則有特別約定的情況），故B錯誤。三、案例分析題（共5題，每題10分，共50分）案例1：2024年12月，某新建小區(qū)（共8棟高層住宅，1棟商業(yè)樓）完成竣工驗收，建設(shè)單位與新選聘的XX物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行承接查驗?，F(xiàn)場查驗時發(fā)現(xiàn)以下問題：（1）3號樓頂層屋面防水存在3處滲漏點；（2）小區(qū)消防控制室未配備備用電源；（3）地下車庫部分排水明溝坡度不足，存在積水；（4）商業(yè)樓電梯未設(shè)置無障礙標(biāo)識。問題：1.針對上述問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如何處理？2.若建設(shè)單位拒絕整改，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取哪些措施？答案：1.處理措施：（1）對屋面滲漏問題，要求建設(shè)單位限期修復(fù)，修復(fù)后重新進(jìn)行48小時閉水試驗；（2）消防控制室備用電源缺失違反《消防法》第26條，需書面通知建設(shè)單位立即整改，確保雙電源供電；（3）地下車庫排水坡度不足影響使用功能，要求建設(shè)單位按設(shè)計規(guī)范（坡度≥0.5%）重新施工，驗收合格后方可接收；（4）商業(yè)樓電梯未設(shè)無障礙標(biāo)識違反《無障礙環(huán)境建設(shè)條例》第15條，要求補裝盲文按鈕、語音提示等設(shè)施。2.建設(shè)單位拒絕整改時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可：（1）拒絕承接存在重大質(zhì)量問題的物業(yè)，書面說明理由并抄送物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門；（2）與建設(shè)單位簽訂書面協(xié)議，明確整改責(zé)任及逾期違約金；（3）向?qū)俚刈〗ú块T投訴，申請行政調(diào)解；（4）若因未整改導(dǎo)致業(yè)主損失，保留向建設(shè)單位追償?shù)臋?quán)利。案例2：2025年3月，某小區(qū)業(yè)主反映：（1）2號樓電梯頻繁故障，一周內(nèi)困人2次；（2）小區(qū)公共區(qū)域垃圾桶未分類設(shè)置，垃圾混裝嚴(yán)重；（3）地下車庫照明燈具損壞率達(dá)30%，存在安全隱患。物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)查，電梯已超維保周期未續(xù)簽合同，垃圾桶因業(yè)主隨意投放導(dǎo)致分類失效，車庫照明因線路老化需整體改造。問題：1.分析上述問題的責(zé)任主體及原因；2.提出針對性整改措施。答案：1.責(zé)任主體及原因：（1）電梯故障：物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時續(xù)簽維保合同，導(dǎo)致維保缺失，責(zé)任在物業(yè)；（2）垃圾分類失效：物業(yè)未履行監(jiān)督職責(zé)（如未設(shè)置督導(dǎo)員、未宣傳分類知識），業(yè)主隨意投放是直接原因，物業(yè)管理不到位是間接責(zé)任；（3）車庫照明問題：屬于共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)范疇，物業(yè)未定期檢查線路，未及時申請維修資金進(jìn)行改造，責(zé)任在物業(yè)。2.整改措施：（1）電梯：立即與原維保單位或新資質(zhì)單位簽訂合同，要求3日內(nèi)完成全面檢修，向業(yè)主公示維保計劃及應(yīng)急聯(lián)系電話；（2）垃圾分類：增設(shè)分類督導(dǎo)員（早79點、晚1820點），在垃圾桶旁張貼分類指南，對混投業(yè)主進(jìn)行勸阻并發(fā)放宣傳資料，每月公示分類達(dá)標(biāo)率；（3）車庫照明：組織工程人員排查線路，制定改造方案（更換LED燈具、修復(fù)老化線路），向業(yè)主委員會申請使用住宅專項維修資金，未成立業(yè)委會的，由物業(yè)先行墊資并公示費用，后續(xù)通過公共收益返還。案例3：業(yè)主陳某以“未享受物業(yè)服務(wù)”為由，拒交20232024年度物業(yè)費（每月380元）。物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次電話、上門催繳未果，擬提起訴訟。陳某辯稱：“我長期在國外居住，從未使用過小區(qū)公共設(shè)施，物業(yè)沒給我提供服務(wù)?！眴栴}：1.陳某的抗辯是否成立？依據(jù)是什么？2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴時需準(zhǔn)備哪些證據(jù)？答案：1.抗辯不成立。依據(jù)《民法典》第944條：“業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費?！蔽飿I(yè)服務(wù)具有公共性，物業(yè)提供的是對共有部分的管理服務(wù)，業(yè)主是否實際居住不影響物業(yè)服務(wù)的提供，故陳某需全額繳納物業(yè)費。2.需準(zhǔn)備的證據(jù)：（1）物業(yè)服務(wù)合同（證明雙方存在服務(wù)關(guān)系）；（2）物業(yè)費催繳記錄（包括電話錄音、上門照片、掛號信回執(zhí)等，證明已履行催繳義務(wù)）；（3）物業(yè)服務(wù)履行證據(jù)（如公共區(qū)域清潔記錄、綠化養(yǎng)護(hù)記錄、設(shè)施維修記錄等，證明已提供符合約定的服務(wù)）；（4）陳某的產(chǎn)權(quán)證明（證明其為業(yè)主）；（5）物業(yè)費欠費明細(xì)（列明欠費時間、金額）。案例4：某小區(qū)因市政供水管網(wǎng)改造，需停水8小時（9:0017:00）。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前24小時在公告欄張貼通知，但部分老年業(yè)主因未看到通知導(dǎo)致生活不便，業(yè)主委員會提出異議，認(rèn)為通知方式單一。問題：1.分析物業(yè)通知方式存在的不足；2.設(shè)計更完善的停水通知方案。答案：1.不足：僅通過公告欄張貼，未覆蓋視力不佳的老年業(yè)主、未關(guān)注公告的年輕業(yè)主，通知渠道單一，不符合《物業(yè)管理條例》關(guān)于“廣泛告知”的要求。2.完善方案：（1）多渠道通知：①公告欄張貼（大字版，配彩色提示）；②業(yè)主微信群/公眾號推送（提前24小時、提前2小時各發(fā)1次）；③電話通知獨居老人、孕婦等特殊群體（提前12小時）；④單元門張貼溫馨提示（帶聯(lián)系電話）。（2）附加服務(wù)：①在小區(qū)入口、物業(yè)辦公室設(shè)置臨時接水點（提供桶裝水）；②對行動不便的業(yè)主提供送水上門服務(wù)；③停水結(jié)束后，通過業(yè)主群告知恢復(fù)供水時間，提醒二次用水前放水30秒。案例5：某小區(qū)發(fā)生一起高空拋物事件，11樓業(yè)主窗戶玻璃脫落砸中3樓業(yè)主的車輛，造成車損1.2萬元。監(jiān)控顯示玻璃脫落系業(yè)主未及時更換老化窗框所致，但業(yè)主辯稱“玻璃是自然脫落，屬于意外”。問題：1.分析責(zé)任歸屬；2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如何處理？答案：1.責(zé)任歸屬：根據(jù)《民法典》第1253條，建筑物及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落造成他人損害，所有人、管理人或使用人不能證明自己無過錯的，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。本案中業(yè)主未及時更換老化窗框（未盡到管理義務(wù)），存在過錯，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。2.物業(yè)處理措施：（1）第一時間到達(dá)現(xiàn)場，設(shè)置