中國高標倉物流市場報告2025年上半年仲量聯(lián)行評估咨詢服務部?2025仲量聯(lián)行版權所有◆01中國宏觀經濟概述22019-20212022-20242025120.0%100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%2019202020212022202320242025H1-20.0%最終消費支出貢獻率資本形成總額貢獻率貨物和服務凈出口貢獻率上半年中國經濟穩(wěn)中有進?2025年上半年GDP同比增長5.3%，中國經濟總體運行平穩(wěn)，穩(wěn)中向好。?最終消費支出對GDP增長的貢獻率達到52%，充分發(fā)揮經濟增長主引擎的作用。2019-2025年上半年中國GDP（萬億元人民幣）及同比增長率（%）2019-2025年上半年中國GDP增長構成3

2019202020212022202320242025 第一季度

第二季度

第三季度

第四季度

增長率9.0%8.0%7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%160140120100806040200來源：國家統(tǒng)計局2019年-2025年上半年中國實物商品網上零售額及占社會消費品零售總額比重14

35.0%12

30.0%10

25.0%8

20.0%6

15.0%4

10.0%2

5.0%0

0.0%2019

2020

2021

2022

2023

20242025H1 實物商品網上零售額（萬億元人民幣）占社會消費品零售總額比重%60504030201002019202020212022202320242025H1 社會消費品零售總額（萬億元人民幣）同比增速（%）消費市場穩(wěn)步復蘇，線上滲透率趨穩(wěn)?2025年上半年主要受到以舊換新及“購在中國”等政策拉動，

消費市場保持平穩(wěn)增長，

社零同比增長5.0%。?中國網上零售持續(xù)增長，線上滲透率趨穩(wěn)，

上半年達24.9%，

同比微降。4

2019年

-

2025年上半年中國社會消費品零售總額及同比增速走勢16.0%12.0%8.0%4.0%0.0%-4.0%-8.0%來源：國家統(tǒng)計局居民收入與消費穩(wěn)步回升?上半年全國居民人均可支配收入21840元，

實際增長5.4%，略高于GDP增速，

為消費增長提供支撐。?同時，

居民人均消費支出14309元，實際增長5.3%，消費回暖進一步推動經濟循環(huán)。5

2019年

-

2025年上半年中國居民人均可支配收入及同比增速2019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q32023Q42024Q12024Q22024Q32024Q42025Q12025Q22019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q32023Q42024Q12024Q22024Q32024Q42025Q12025Q22019年

-

2025年上半年中國居民人均消費支出及同比增速24.0%20.0%16.0%12.0%8.0%4.0%0.0%-4.0%-8.0%-12.0%14,00012,00010,0008,0006,0004,0002,000016.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%9,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000 人均可支配收入（元人民幣）人均可支配收入同比名義增長% 人均消費支出（元人民幣）

人均消費支出同比名義增長%來源：國家統(tǒng)計局140120100806040200

201920202021202220232024202536

9123

6

9

123691236912369123691236201816141210864202019202020212022202320242025H1居民儲蓄高位與消費者信心不足?

居民新增存款持續(xù)高位，同比增長顯著，全年有望達到近6年峰值，顯示家庭儲蓄意愿仍強。?消費信心指數低位震蕩，

由于對未來收入和就業(yè)的不確定性依然存在，

消費信心仍處于低位。6

2019年

-

2025年上半年中國住戶新增存款（萬億元人民幣）2019年

-

2025年上半年中國消費者信心指數來源：CEIC,中國人民銀行30%28%26%24%22%20%18%16%14%12%10%2019202020212022202320242025H1第二產業(yè)穩(wěn)健增長?上半年第二產業(yè)增速5.8%，高技術制造業(yè)占比升至15.8%，資本投入集中于生產領域。?制造業(yè)在GDP中的占比較2024年全年提升，但較上年同期仍有所回落，顯示行業(yè)恢復節(jié)奏偏緩。2019年-2025年上半年中國第二產業(yè)增加值（萬億元人民幣）

及同比增長率（%）60

7

202120222023

20242025 第二季度

第三季度

第四季度

增長率12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%2019-2025年上半年中國制造業(yè)增加值占GDP比重（%）2019

2020

第一季度50403020100來源：國家統(tǒng)計局外貿韌性持續(xù)凸顯?上半年貨物貿易穩(wěn)中回升，出口快速增長。市場多元化成效顯著，與美國貿易承壓情況下，對東盟出口同比增長13%，

對歐盟增長6.9%，對非洲增長21.4%。2019年-2025年上半年中國貨物進出口總額（萬億元人民幣）及同比增速8

2019202020212022202320242025H1ma出口總額（萬億元人民幣） 進口總額（萬億元人民幣）進出口總額同比增速25%20%15%10%5%0%4035302520151050來源：國家統(tǒng)計局5045經濟總量（億元，2025H1）社零總額（億元，2025H1）進出口總額（億元人民幣，2025H1）56,267

同比+4.3%18,334

同比+3.9%43,829同比+4.3%約占全國20.1%163,917

同比+5.6%63,239同比+4.7%約占全國25.8%81,564同比+5.4%約占全國37.4%56,702

同比+5.4%16,457同比+2.7%約占全國6.7%22,197同比-12.8%約占全國10.2%47,848

同比+5.4%22,461同比+5.2%約占全國9.2%8,843同比+6.8%約占全國4.1%四大城市群宏觀經濟與貿易格局?長三角與珠三角合計貢獻全國超過一半以上的進出口額，

其中長三角以

37%

占比領跑。?成渝進出口同比增長

6.8%，而京津冀則下降

12.8%，區(qū)域分化顯著。2025年中國四大城市群主要宏觀經濟數據情況9

成渝京津冀長三角珠三角約占全國24.8%約占全國8.6%約占全國8.5%約占全國7.2%約占全國7.5%來源：國家統(tǒng)計局◆02中國物流地產市場概況10中國物流地產市場格局2025Q2

17,657統(tǒng)計時點

高標倉儲總面積（萬平方米）11來源:仲量聯(lián)行注:上述統(tǒng)計數字主要參照A級倉庫標準（首層高度≥9m，承載力≥3t/㎡，防火等級不低于C2級）進行口徑劃分。中國物流地產主要開發(fā)商市場占有率56.2%39.5%Top5Top10Top2073.2%全國物流市場供需情況?2020-2024年的供需演變：供應在高位區(qū)間小幅回落，去化效率有所改善。?2025年上半年情況：新增供應去化率較去年同期提升，但仍低于去年下半年水平。2020-2025年上半年全國50城新增供應及凈吸納量12來源:仲量聯(lián)行注:上述統(tǒng)計數字主要參照A級倉庫標準（首層高度≥9m，承載力≥3t/㎡，防火等級不低于C2級）進行口徑劃分。2,5002,0001,5001,00050002022新增供應（萬平方米）2023凈吸納量（萬平方米）2024H1新增供應2024H1凈吸納量20252025H1202420202021全國物流市場整體租賃表現?2025年二季度，全國高標倉平均有效租金進一步下跌至0.89元/平方米/天，

顯示市場租金壓力持續(xù)積累。?同時，收到新增供應壓力和部分租戶需求下降的雙重影響，二季度平均出租率總體降至79.5%。2021Q4-2025年第二季度全國50城整體平均有效租金及整體出租率13來源:仲量聯(lián)行注:上述統(tǒng)計數字主要參照A級倉庫標準（首層高度≥9m，承載力≥3t/㎡，防火等級不低于C2級）進行口徑劃分。有效租金口徑為含管理費不含稅。100%95%90%85%80%75%70%2023Q12023Q22023Q3平均有效租金（元/平方米/天）1.00

0.95

0.90

0.85

0.80

0.75

0.70

0.65

0.60

0.550.500.98

0.970.930.892024Q1平均出租率2022Q42023Q42024Q22024Q32024Q42025Q12025Q22021Q42022Q12022Q22022Q30.97全國物流倉儲設施區(qū)域分布情況?全國物流倉儲區(qū)域集中度較高，高標物流設施面積排名前5的城市群總面積占全國比例接近8成。?長三角、珠三角、京津冀3大城市群高標物流設施面積占全國比例達到6成。中國重點城市群存量非保稅高標物流設施總面積占比20.1%前5城市群其他城市群79.9%9.5%9.9%34.4%12.5%13.6%14長三角城市群珠三角城市群京津翼城市群長江中游城市群成渝城市群來源:仲量聯(lián)行注:上述統(tǒng)計數字主要參照A級倉庫標準（首層高度≥9m，承載力≥3t/㎡，防火等級不低于C2級）進行口徑劃分。珠三角城市群?

供需情況：近年來供應保持相對穩(wěn)定，但未來新增供應將顯著增加，去化壓力預計將逐步顯現。?租賃表現：隨著未來新增供應入市，

市場出租率和租金增長預計將承受一定壓力。2022-2025年上半年新增供應及凈吸納量2022-2025年二季度租金及出租率15來源:仲量聯(lián)行注:上述統(tǒng)計數字主要參照A級倉庫標準（首層高度≥9m，承載力≥3t/㎡，防火等級不低于C2級）進行口徑劃分。有效租金口徑為含管理費不含稅。2022

2023

20242025H1

新增供應（萬平方米）凈吸納量（萬平方米）Q42022Q42023Q42024Q12025Q22025ma

有效租金（元/平方米/天）

出租率100%95%90%85%80%75%70%65%60%1.301.201.101.000.900.800.700.600.505004504003503002502001501005002025年二季度環(huán)比變化總存量萬平方米，建筑面積514+8出租率84.3%-4.9pp有效租金*元/平方米/日，建筑面積1.25-0.8%番禺區(qū)圖例（萬平方米）[100.00,200.00][50.00,100.00)南沙區(qū)[0.00,50.00)來源:仲量聯(lián)行注:上述統(tǒng)計數字主要參照A級倉庫標準（首層高度≥9m，承載力≥3t/㎡，防火等級不低于C2級）進行口徑劃分。有效租金口徑為含管理費不含稅。16廣州主要指標一覽

黃埔區(qū)從化區(qū)增城區(qū)花都區(qū)◆麻涌鎮(zhèn)洪梅鎮(zhèn)道滘鎮(zhèn)沙田鎮(zhèn)石排鎮(zhèn)茶山鎮(zhèn)常平鎮(zhèn)大嶺山鎮(zhèn)[100.00,300.00][50.00,100.00)[0.00,50.00)謝崗鎮(zhèn)2025年二季度環(huán)比變化總存量萬平方米，建筑面積593-出租率94.6%-1.1pp有效租金*元/平方米/日，建筑面積1.41+0.4%17來源:仲量聯(lián)行注:上述統(tǒng)計數字主要參照A級倉庫標準（首層高度≥9m，承載力≥3t/㎡，防火等級不低于C2級）進行口徑劃分。有效租金口徑為含管理費不含稅。東莞主要指標一覽圖例（萬平方米）鳳崗鎮(zhèn)2025年二季度環(huán)比變化總存量萬平方米，建筑面積559+34出租率94.1%-0.8pp有效租金*元/平方米/日，建筑面積1.13-2.1%來源:仲量聯(lián)行注:上述統(tǒng)計數字主要參照A級倉庫標準（首層高度≥9m，承載力≥3t/㎡，防火等級不低于C2級）進行口徑劃分。有效租金口徑為含管理費不含稅。18佛山主要指標一覽圖例（萬平方米） [100.00,300.00]●

[50.00,100.00)

[0.00,50.00)順德區(qū)高明區(qū)南海區(qū)三水區(qū)◆.2025年二季度環(huán)比變化總存量萬平方米，建筑面積99+45出租率52.5%-43.5pp有效租金*元/平方米/日，建筑面積1.54+1.4%19來源:仲量聯(lián)行注:上述統(tǒng)計數字主要參照A級倉庫標準（首層高度≥9m，承載力≥3t/㎡，防火等級不低于C2級）進行口徑劃分。有效租金口徑為含管理費不含稅。.

[100.00,200.00]

●

[50.00,100.00) [0.00,50.00)深圳主要指標一覽圖例（萬平方米）鹽田區(qū)坪山區(qū)寶安區(qū)2025年二季度環(huán)比變化總存量萬平方米，建筑面積199+11出租率98.3%+1.6pp有效租金*元/平方米/日，建筑面積1.17+4.8%20

來源:仲量聯(lián)行注:上述統(tǒng)計數字主要參照A級倉庫標準（首層高度≥9m，承載力≥3t/㎡，防火等級不低于C2級）進行口徑劃分。有效租金口徑為含管理費不含稅。圖例（萬平方米） [100.00,200.00]

●

[50.00,100.00) [0.00,50.00)惠州主要指標一覽博羅縣惠城區(qū)惠陽區(qū)長三角城市群?

供需情況：新增供應持續(xù)釋放，市場吸納能力相對有限，

供需平衡仍有待改善。?租賃表現：在去化壓力持續(xù)存在的背景下，

平均租金與出租率呈現雙向下行趨勢。2022-2025年上半年新增供應及凈吸納量2022-2025年二季度租金及出租率Q42022Q42023Q42024Q12025Q2202590%85%80%75%70%65%60%2022

2023

2024

2025H121

來源:仲量聯(lián)行注:上述統(tǒng)計數字主要參照A級倉庫標準（首層高度≥9m，承載力≥3t/㎡，防火等級不低于C2級）進行口徑劃分。有效租金口徑為含管理費不含稅。1,0008006004002000-2001.201.101.000.900.800.700.600.50

新增供應（萬平方米）凈吸納量（萬平方米）

有效租金（元/平方米/天）出租率2025年二季度環(huán)比變化總存量萬平方米，建筑面積1,284+21出租率70.6%-7.6pp有效租金*元/平方米/日，建筑面積1.42-3.0%22

來源:仲量聯(lián)行注:上述統(tǒng)計數字主要參照A級倉庫標準（首層高度≥9m，承載力≥3t/㎡，防火等級不低于C2級）進行口徑劃分。有效租金口徑為含管理費不含稅。上海主要指標一覽寶山區(qū)普陀區(qū)閔行區(qū)[100.00,300.00][50.00,100.00)[0.00,50.00)圖例（萬平方米）浦東新區(qū)奉賢區(qū)金山區(qū)松江區(qū)嘉定區(qū)青浦區(qū)相城區(qū)姑蘇區(qū)虎丘區(qū)吳江區(qū)吳中區(qū)2025年二季度環(huán)比變化總存量萬平方米，建筑面積533-出租率71.2%-0.3pp有效租金*元/平方米/日，建筑面積1.14-3.0%23

來源:仲量聯(lián)行注:上述統(tǒng)計數字主要參照A級倉庫標準（首層高度≥9m，承載力≥3t/㎡，防火等級不低于C2級）進行口徑劃分。有效租金口徑為含管理費不含稅。蘇州主要指標一覽圖例（萬平方米）.

[100.00,200.00]

●

[50.00,100.00) [0.00,50.00)2025年二季度環(huán)比變化總存量萬平方米，建筑面積487-出租率74.9%-6.1pp有效租金*元/平方米/日，建筑面積1.04-6.9%24

來源:仲量聯(lián)行注:上述統(tǒng)計數字主要參照A級倉庫標準（首層高度≥9m，承載力≥3t/㎡，防火等級不低于C2級）進行口徑劃分。有效租金口徑為含管理費不含稅。昆山主要指標一覽圖例（萬平方米）.

[100.00,200.00]

●

[50.00,100.00)

[0.00,50.00)淀山湖鎮(zhèn)花橋鎮(zhèn)周市鎮(zhèn)玉山鎮(zhèn)張浦鎮(zhèn)千燈鎮(zhèn)陸家鎮(zhèn)巴城鎮(zhèn)2025年二季度環(huán)比變化總存量萬平方米，建筑面積411-出租率81.6%-0.9pp有效租金*元/平方米/日，建筑面積1.04-1.8%來源:仲量聯(lián)行注:上述統(tǒng)計數字主要參照A級倉庫標準（首層高度≥9m，承載力≥3t/㎡，防火等級不低于C2級）進行口徑劃分。有效租金口徑為含管理費不含稅。25臨平區(qū)拱墅區(qū)蕭山區(qū)錢塘區(qū).

[100.00,300.00]

●

[50.00,100.00)余杭區(qū)臨安區(qū)杭州主要指標一覽 [0.00,50.00)圖例（萬平方米）◆六合區(qū)棲霞區(qū)江寧區(qū)雨花臺區(qū)溧水區(qū)2025年二季度環(huán)比變化總存量萬平方米，建筑面積455-出租率77.2%-4.6pp有效租金*元/平方米/日，建筑面積0.83-0.6%來源:仲量聯(lián)行注:上述統(tǒng)計數字主要參照A級倉庫標準（首層高度≥9m，承載力≥3t/㎡，防火等級不低于C2級）進行口徑劃分。有效租金口徑為含管理費不含稅。26南京主要指標一覽圖例（萬平方米） [100.00,200.00]

●

[50.00,100.00) [0.00,50.00)浦口區(qū)◆長豐縣蜀山區(qū)瑤海區(qū)

肥東縣肥西縣巢湖市2025年二季度環(huán)比變化總存量萬平方米，建筑面積458-出租率87.6%-1.2pp有效租金*元/平方米/日，建筑面積0.83-2.4%來源:仲量聯(lián)行注:上述統(tǒng)計數字主要參照A級倉庫標準（首層高度≥9m，承載力≥3t/㎡，防火等級不低于C2級）進行口徑劃分。有效租金口徑為含管理費不含稅。27合肥主要指標一覽圖例（萬平方米）.

[100.00,200.00]

●

[50.00,100.00) [0.00,50.00)◆嘉善縣南湖區(qū)秀洲區(qū)海鹽縣海寧市

圖例（萬平方米）.

[100.00,200.00]2025年二季度環(huán)比變化總存量萬平方米，建筑面積723-出租率70.3%-0.7pp有效租金*元/平方米/日，建筑面積0.91-3.8%28

來源:仲量聯(lián)行注:上述統(tǒng)計數字主要參照A級倉庫標準（首層高度≥9m，承載力≥3t/㎡，防火等級不低于C2級）進行口徑劃分。有效租金口徑為含管理費不含稅。嘉興主要指標一覽●

[50.00,100.00) [0.00,50.00)桐鄉(xiāng)市平湖市 [100.00,200.00]

●

[50.00,100.00) [0.00,50.00)2025年二季度環(huán)比變化總存量萬平方米，建筑面積281-出租率88.0%+4.8pp有效租金*元/平方米/日，建筑面積0.86-1.5%來源:仲量聯(lián)行注:上述統(tǒng)計數字主要參照A級倉庫標準（首層高度≥9m，承載力≥3t/㎡，防火等級不低于C2級）進行口徑劃分。有效租金口徑為含管理費不含稅。29寧波主要指標一覽海曙區(qū)

鄞州區(qū)奉化區(qū)慈溪市余姚市江北區(qū)鎮(zhèn)海區(qū)圖例（萬平方米）北侖區(qū)◆京津冀城市群?供需情況：新增供應持續(xù)放量，而需求端未能同步回升，

市場供需失衡再次加劇。?租賃表現：在供應壓力持續(xù)存在及企業(yè)租賃決策趨于謹慎的背景下，平均租金與出租率延續(xù)下行趨勢。2022-2025年上半年新增供應及凈吸納量2022-2025年二季度租金及出租率30

來源:仲量聯(lián)行注:上述統(tǒng)計數字主要參照A級倉庫標準（首層高度≥9m，承載力≥3t/㎡，防火等級不低于C2級）進行口徑劃分。有效租金口徑為含管理費不含稅。Q42022

Q42023

Q42024

Q12025Q22025ma

有效租金（元/平方米/天）

出租率100%95%90%85%80%75%70%65%60%55%50%2024

2025H1

凈吸納量（萬平方米）1.201.101.000.900.800.700.600.5050040030020010002023

新增供應（萬平方米）20222025年二季度環(huán)比變化總存量萬平方米，建筑面積493+128出租率54.4%-17.3pp有效租金*元/平方米/日，建筑面積1.78-1.7%來源:仲量聯(lián)行注:上述統(tǒng)計數字主要參照A級倉庫標準（首層高度≥9m，承載力≥3t/㎡，防火等級不低于C2級）進行口徑劃分。有效租金口徑為含管理費不含稅。31

通州區(qū)大興區(qū)房山區(qū)密云區(qū)順義區(qū)

平谷區(qū)北京主要指標一覽[100.00,200.00][50.00,100.00)[0.00,50.00)圖例（萬平方米）◆2025年二季度環(huán)比變化總存量萬平方米，建筑面積1,103+24出租率74.4%-1.5pp有效租金*元/平方米/日，建筑面積0.72-1.8%薊州區(qū)寶坻區(qū)寧河區(qū)武清區(qū)北辰區(qū)東麗區(qū)來源:仲量聯(lián)行注:上述統(tǒng)計數字主要參照A級倉庫標準（首層高度≥9m，承載力≥3t/㎡，防火等級不低于C2級）進行口徑劃分。有效租金口徑為含管理費不含稅。天津主要指標一覽圖例（萬平方米）.

[100.00,300.00]

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[50.00,100.00) [0.00,50.00)西青區(qū)靜海區(qū)濱海新區(qū)津南區(qū)32◆2025年二季度環(huán)比變化總存量萬平方米，建筑面積583-出租率68.1%+2.4pp有效租金*元/平方米/日，建筑面積0.85-3.3%來源:仲量聯(lián)行注:上述統(tǒng)計數字主要參照A級倉庫標準（首層高度≥9m，承載力≥3t/㎡，防火等級不低于C2級）進行口徑劃分。有效租金口徑為含管理費不含稅。33廊坊主要指標一覽圖例（萬平方米）.

[100.00,200.00]

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[50.00,100.00) [0.00,50.00)大廠回族自治區(qū)廣陽區(qū)永清縣安次區(qū)霸州市三河市固安縣◆成渝城市群?

供需情況：新增供應顯著收縮，去化壓力明顯緩解，市場逐步擺脫此前高供應帶來