小戶型物業(yè)治理闡發(fā)陳訴

（2005年7月）

目錄

第一部門物業(yè)治理的界說(shuō)與內(nèi)容............................3

第二部門全國(guó)物業(yè)治理示范住宅小區(qū)尺度及評(píng)分細(xì)則..........7

第三部門物業(yè)治理和小戶型項(xiàng)目營(yíng)銷......................14

第四部門深圳典范小戶型樓盤項(xiàng)目物業(yè)治理................19

第五部門結(jié)論..........................................26

第一部門物業(yè)治理的界說(shuō)與內(nèi)容

一、物業(yè)治理釋義

物業(yè)治理的英文表現(xiàn)有許多形式，諸如PropertyManagement,RealEstate

Management,相應(yīng)地其觀點(diǎn)也有多種解釋，目前比力趨于一致的是廣義的物業(yè)治

理和狹義的物業(yè)治理兩種觀點(diǎn)。

1、廣義的物業(yè)治理

是指在物業(yè)的壽命周期內(nèi)，為發(fā)揮物業(yè)的經(jīng)濟(jì)代價(jià)和使用代價(jià)，治理者接納

多種科學(xué)技能要領(lǐng)與治理手段，對(duì)種種物業(yè)實(shí)施全歷程的治理，并為物業(yè)所有者

或使用者提供有效周到的辦事。廣義物業(yè)治理的領(lǐng)域相當(dāng)大，它涉及到物業(yè)全部

壽命周期內(nèi)的多種治理與辦事運(yùn)動(dòng)。如物業(yè)的開發(fā)建立治理，租售治理、裝修治

理、修繕治理、以及為物業(yè)使用者的經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)、居住而提供的多種形式的辦事。

2、狹義的物業(yè)治理

是指專業(yè)組織或機(jī)構(gòu)，受業(yè)主委托，按條約或契約，運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)手段和修

繕技能對(duì)已建物業(yè)及其業(yè)主或用戶進(jìn)行治理和辦事。狹義的物業(yè)治理.，一般包羅

對(duì)衡宇修建及隸屬配套設(shè)備、設(shè)施及園地以經(jīng)營(yíng)的方法進(jìn)行治理，對(duì)衡宇周圍的

情況、清潔衛(wèi)生、寧?kù)o守衛(wèi)、大眾綠化、公用設(shè)施、門路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化治

理，并向住用人提供多方面的經(jīng)營(yíng)辦事。

從以上觀點(diǎn)的比力可見(jiàn)，廣義物業(yè)治理與狹義物業(yè)治理的區(qū)別，在于其治理

范疇的巨細(xì)差別。廣義物業(yè)治理涵蓋較寬，包羅了物業(yè)的產(chǎn)生到壽命終止的全部

歷程。在大多數(shù)的企事業(yè)組織或機(jī)構(gòu)內(nèi)，其內(nèi)部物業(yè)的治理均體現(xiàn)出這種廣義性

的特征。而狹義的物業(yè)治理，則多體現(xiàn)在物業(yè)建成并投入市場(chǎng)后，專業(yè)的物業(yè)治

理企業(yè)擔(dān)當(dāng)'業(yè)主或用戶的委托，而進(jìn)行的物'也使用期的治理與辦事。我國(guó)物業(yè)治

理行業(yè)起步較晚，物業(yè)治理的市場(chǎng)體系正在創(chuàng)建中，目前開展的物業(yè)治理，多屬

于狹義的物業(yè)治理。隨著我國(guó)物業(yè)治理業(yè)的進(jìn)一步生長(zhǎng)，廣義領(lǐng)域的物業(yè)治理也

將出現(xiàn)并呈生長(zhǎng)的趨勢(shì)。

二、物業(yè)治理的主要內(nèi)容

關(guān)于物業(yè)治理的內(nèi)容及項(xiàng)目說(shuō)起來(lái)就比力龐大，究竟我國(guó)的物業(yè)治理尚在不

停生長(zhǎng)完善之中，其所涉及的范疇、內(nèi)容還在不停充實(shí)，隨著人們對(duì)物業(yè)治理認(rèn)

識(shí)的不停深入而逐漸擴(kuò)大。但就物業(yè)治理費(fèi)所包羅的內(nèi)容和項(xiàng)目而言，按辦事性

質(zhì)和提供辦事的方法，物業(yè)治理的內(nèi)容可作如下分類V

1、通例性的大眾辦事

通例性的大眾辦事是指物業(yè)治理中面向所有業(yè)主、使用人提供的大眾性的治

理和辦事事情，為的是滿足全體業(yè)主、使用人配合的辦事需求，內(nèi)容通常在物業(yè)

辦事條約中作具體約定，目的是為了包管物業(yè)的完好與正常使用，維持人們正常

生活、事情秩序和物業(yè)良好的情況。以住宅小區(qū)的物業(yè)治理為例，通例性的大眾

辦事大抵包羅以下內(nèi)容：

⑴衡宇治理辦事

⑵衡宇裝修治理辦事

⑶物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備治理辦事

第二部門全國(guó)物業(yè)治理示范住宅小區(qū)尺度及評(píng)分細(xì)則

為積極推動(dòng)和配合我國(guó)物業(yè)治理辦事業(yè)的生長(zhǎng)，我國(guó)自95年以來(lái)在全國(guó)范

疇內(nèi)開展“全國(guó)物業(yè)治理示范項(xiàng)目”考評(píng)驗(yàn)收事情，此舉措對(duì)推動(dòng)創(chuàng)建物業(yè)治理

體制、提高全國(guó)物業(yè)治理水平，發(fā)揮了重要作用。其中全國(guó)物業(yè)治理示范住宅小

區(qū)尺度和評(píng)分細(xì)則如下：

序劃定

尺度內(nèi)容評(píng)分細(xì)則

號(hào)分值

底子治理32

1、按計(jì)劃要求建立，住宅及配套設(shè)施投入

1切合1.0?不切合0

使用

2、己治理?yè)?dān)當(dāng)驗(yàn)收手續(xù)1切合1.0,不切合0

3、由一家物業(yè)治理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一專業(yè)化治

1切合1.0,不切合0

理

4、建立單位在銷售便宇前，與選聘的物業(yè)

治理企業(yè)簽訂物業(yè)治理?xiàng)l約，雙方責(zé)權(quán)利1切合1.0，根本切合0.5,不切合0

明確

—-

5、在衡宇銷售條約簽訂時(shí)購(gòu)房人與物業(yè)治

理企業(yè)簽訂前期物業(yè)治理辦事協(xié)議，雙方2切合2.0,根本切合1.(),不切合()

責(zé)權(quán)利明確

6、創(chuàng)建維修基金，其治理、使用、續(xù)籌切切合1.0,已創(chuàng)建但治理、使月、續(xù)

1

合有關(guān)劃定籌不切合劃定扣0.5,未創(chuàng)建0

7、衡宇使用手冊(cè)、裝飾裝修治理劃定及業(yè)

2完善2.0,根本完善1.0,不完善0

主條約等各項(xiàng)民眾制度完善

8、業(yè)主委員會(huì)按劃定步伐創(chuàng)建，并按章程

2切合2.(),根本切合1.(),不切合()

履行職責(zé)

9、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)治

2切合2.0,根本切合1.0,不切合0

理?xiàng)l約，雙方責(zé)權(quán)利明確

10、物業(yè)治理企業(yè)制訂爭(zhēng)創(chuàng)計(jì)劃和具體實(shí)

1切合1.0,不切合0

施方案，并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意

11、小區(qū)物業(yè)治理創(chuàng)建健全各項(xiàng)治理制度、

各崗?fù)な虑槌叨?，并制定具體的落實(shí)步伐2

和考核步伐

12、物業(yè)治理企業(yè)的治理人員和專業(yè)技能治理人員、專業(yè)技能人員每發(fā)明1人

人員持證上崗；員工統(tǒng)一著裝，佩戴明顯2無(wú)上崗證書扣0.1；著裝及標(biāo)記切合

標(biāo)記，事情范例，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)0.5,不切合0

13、物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)用盤異機(jī)、智能化設(shè)

2

備等現(xiàn)代化治理手段，提高治理效率

14、物業(yè)治理企業(yè)在收費(fèi)、財(cái)政治理、管

帳核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)劃定，至少

2

每半年公然一次物業(yè)治理辦事用度收支情

況

15、衡宇及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全，

2

分類成冊(cè)，治理完善，查閱方便

16、創(chuàng)建住用戶檔案、衡宇及其配套設(shè)施

2

權(quán)屬清冊(cè)，查閱方便

17、創(chuàng)建24小時(shí)值班制度，設(shè)立辦事電話，

擔(dān)當(dāng)業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)治理辦事報(bào)修、

求助、發(fā)起、問(wèn)詢、質(zhì)疑、投訴等種種信2

息的收集和反饋，并實(shí)時(shí)處置懲罰，有回

訪制度和記載

18、定期向住用戶發(fā)放物業(yè)治理辦事事情

征求意見(jiàn)單，對(duì)?公道的發(fā)起實(shí)時(shí)整改，滿2切合2.0?根本切合1.0,不切合0

意率達(dá)95%以上

創(chuàng)建并落實(shí)1.0,創(chuàng)建但未落實(shí)扣

19、創(chuàng)建并落實(shí)便民維修辦事答應(yīng)制，急0.5,未創(chuàng)建扣1.0；實(shí)時(shí)率切合0.5,

修實(shí)時(shí)率100%、返修率不高于1%,并有2每低落1個(gè)百分點(diǎn)扣0.1：返修率切

回訪記載合0.3,不切合0：回訪記載完整0.2,

記載不完整或無(wú)回訪記載0

衡宇治理與維修養(yǎng)護(hù)14

1、主收支口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路

口設(shè)有路標(biāo)，組團(tuán)及喧、單位（門）、戶門2

標(biāo)號(hào)標(biāo)記明顯

2、無(wú)違反計(jì)劃私搭亂建，無(wú)擅自改變衡宇

2

用途現(xiàn)象

二

3、衡宇外觀完好、整沽，外墻面磚、涂料

2

等裝飾質(zhì)料無(wú)脫落、無(wú)污跡

4、室外招牌、告白牌、霓虹燈按劃定設(shè)置，

2

保持整潔統(tǒng)?美觀，無(wú)寧?kù)o隱患或破損

5、關(guān)閉陽(yáng)臺(tái)統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出

外墻面；除修建設(shè)計(jì)有要求外不得安裝外2

廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽(yáng)蓬等

6、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水會(huì)合收集，

2

支架無(wú)銹蝕

7、衡宇裝飾裝修切合劃定，未產(chǎn)生危及衡

宇結(jié)構(gòu)寧?kù)o及拆改管線和損害他人利益的2

現(xiàn)象

共用設(shè)施設(shè)備治理15

1、共用配套設(shè)施完好，無(wú)隨意改變用1

2、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、使用及維護(hù)按劃定

要求有記載，無(wú)事故隱患，專業(yè)技能人員2

和維護(hù)人員嚴(yán)格遵守操縱規(guī)程與調(diào)養(yǎng)范例

3、室外共用管線統(tǒng)一入地或入大眾管道，

2

無(wú)排擠管線，無(wú)礙觀瞻

4、排水、排污管道近暢，無(wú)堵塞外溢現(xiàn)象1

--通暢平整1.0,發(fā)明一處不通暢、不

5、門路通暢，路面平整；井蓋無(wú)缺損、無(wú)平整、積水扣0.2；發(fā)明井蓋缺損或

2

丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行丟失扣0.6,路面井蓋不影響通行

0.4,發(fā)明一處不切合扣0.2

設(shè)備運(yùn)行正常、設(shè)施完好、無(wú)滲漏、

6、供水設(shè)備運(yùn)行正常，設(shè)施完好、無(wú)滲漏、無(wú)污染0.6,發(fā)明-■處不切合扣0.2；

無(wú)污染；二次生活用水有嚴(yán)格的保障步伐，保障步伐嚴(yán)格0.4,無(wú)步伐或步伐不

2

水質(zhì)切合衛(wèi)生尺度；制定停水及事故處置嚴(yán)0：水質(zhì)切合衛(wèi)生尺度0.5,不切

懲罰方案合0;有處置懲罰方案0.5,無(wú)處置

懲罰方案0

7、制訂供電系統(tǒng)治理步伐并嚴(yán)格執(zhí)行，記

載完整，供電設(shè)備運(yùn)行正常，配電室治理

2

切合劃定路燈、樓道燈等大眾照明設(shè)備完

好

8、電梯按劃定或約定時(shí)間運(yùn)行，寧?kù)o設(shè)施

齊全，無(wú)寧?kù)o事故，轎廂、井道保持清潔；

2

電梯機(jī)房通風(fēng)、照明良好：制定出現(xiàn)妨礙

后的應(yīng)急處置懲罰方案

9、三北地域，冬季供暖室內(nèi)溫度不低于

1切合1.0,不切合0

16℃

保安、消防、車輛治理10

1、小區(qū)根本實(shí)行關(guān)閉式治理1切合1.0,不切合0

2、有專業(yè)保安步隊(duì)，實(shí)行24小時(shí)值班及

巡邏制度；保安人員熟悉小區(qū)的情況，文2

明值勤訓(xùn)練有素言語(yǔ)范例認(rèn)真賣力

3、危及人身寧?kù)o處有明顯標(biāo)識(shí)和具體的防

2切合1.0,不切合0

四備步伐

4、消防設(shè)備設(shè)施完好無(wú)損，可隨時(shí)起用；

2

消防通道流通；制訂消防應(yīng)急方案

5、機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)治理制度完善，治理責(zé)任

2

明確，車輛進(jìn)出有登記

6、非機(jī)動(dòng)車輛治理制度完善，按劃定位置

2

停放，治理有序

情況衛(wèi)生治理14

五1、環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、

1

垃圾中轉(zhuǎn)站

未實(shí)行責(zé)任制的扣1.0,無(wú)專職清潔

2、清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有專職的清潔人

2人員和責(zé)任范疇的扣0.5,未實(shí)行尺

員和明確的責(zé)任范疇，實(shí)行尺度化保潔

度化保潔的扣0.5

3、垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺2

4、衡宇共用部位共用設(shè)施設(shè)備無(wú)蟻害1

5、小區(qū)內(nèi)門路等共用園地?zé)o紙屑、煙頭等

2

廢棄物

6、衡宇共用部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫，

無(wú)擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；樓梯扶攔、2

天臺(tái)大眾玻璃窗等保持潔凈

7、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)治理有序，切合衛(wèi)生尺度；無(wú)

2

亂設(shè)掩點(diǎn)、告白牌和扎貼、亂畫現(xiàn)象

8、無(wú)違反劃定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜1切合1.0,不切合0

9、排放油煙、噪音等切合國(guó)度環(huán)保尺度，

1切合2.0,每發(fā)明一處不切合扣0.2

外墻無(wú)污染

綠化治理7

1、小區(qū)內(nèi)綠地結(jié)構(gòu)公道，花草樹木與修建

1切合L0,根本切合0.5,不切合0

小品配置恰當(dāng)

2、綠地?zé)o改變使用用途和破環(huán)、蹂蹣、占

六2切合2.0,根本切合1.0,不切合0

用現(xiàn)象

3、花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀，無(wú)

2

病蟲害，無(wú)折損現(xiàn)象，無(wú)斑禿

4、綠地?zé)o紙屑、煙頭、石地等雜物2

精神文明建立3

七

1、開展有意義、康健向上的社區(qū)文化運(yùn)動(dòng)2切合2.0,根本切合1.(),不切合0

2、創(chuàng)造條件，積極配合、支持并到場(chǎng)社區(qū)

1切合1.0，根本切合0.5,不切合0

文化建立

治理效益5

1、物業(yè)治理辦事用度收繳率98%以上2

八

2、提供便民有償辦事，開展多種經(jīng)營(yíng)2切合2.0,根本切合1.0,不切合0

3、本小區(qū)物業(yè)治理經(jīng)營(yíng)狀況1盈利L0,持平0.5,虧本0

第三部門物業(yè)治理和小戶型項(xiàng)目營(yíng)銷

眾所周知，在以往的小戶型項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣中，地段、與核心商圈的距離、

交通條件等因素是影響小戶型項(xiàng)目銷售進(jìn)度的最主要因素。這一兩年來(lái)，隨著全

國(guó)各地小戶型項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的白熱化，小戶型項(xiàng)目推廣除了注重傳統(tǒng)的營(yíng)銷支持因素

外，越來(lái)越重視“以人為本”的物業(yè)治理（尤其是物業(yè)治理品牌）在項(xiàng)目推廣中

的潛在重大作用。

物業(yè)治理品牌，通俗地說(shuō)，就是物業(yè)治理這種商品的牌子。組成物業(yè)治理品

牌的要素主要有：物業(yè)公司的聲譽(yù)、形象以及形成和影響物業(yè)公司聲譽(yù)、形象的

一系列因素，包羅物業(yè)公司的特殊名稱（如響亮、引人注意、涵義深刻、來(lái)歷特

殊等）、注冊(cè)資金、治理業(yè)績(jī)、裝備水平、社會(huì)評(píng)價(jià)、業(yè)主治理委員會(huì)的反應(yīng)、

政府意見(jiàn)等；賣力人的治理經(jīng)歷、社會(huì)職位與影響力；治理層的素質(zhì)；專業(yè)技能

人員的職稱或技能品級(jí)等等；別的，還包羅公司物業(yè)治理辦事的項(xiàng)目、收費(fèi)尺度、

辦事態(tài)度、辦事深度等方面。

良好的物業(yè)治理品牌不但有益于彌補(bǔ)和完善開發(fā)商的信譽(yù)和形象，并且使物

業(yè)自己更具有吸引力，讓潛在的購(gòu)房者更樂(lè)意為險(xiǎn)些可以看到的、未來(lái)的、系統(tǒng)

周到的辦事和優(yōu)良的治理而傾囊。因此，在小戶型項(xiàng)目營(yíng)俏中，一定要高度重視

物業(yè)治理品牌的充實(shí)利用。具體來(lái)講，主要有以下方面的原因：

一、物業(yè)治理品牌是小戶型項(xiàng)目品牌的重要組成部門

新開發(fā)的小戶型樓盤項(xiàng)目，能不能很快為投資者、購(gòu)房者所了解、所認(rèn)同、

所擔(dān)當(dāng)（購(gòu)置），跟此小戶型項(xiàng)目的品牌有非常密切的干系。小戶型項(xiàng)目的品牌

是一個(gè)非常龐大的綜合體，但它卻有較為牢固的組成部門。具體來(lái)講，組成小戶

型項(xiàng)目品牌的要素主要有：

①小戶型項(xiàng)目的自然地理情況，包羅小戶型項(xiàng)目的地理位置、周圍情況與生

長(zhǎng)情況、本項(xiàng)目在都會(huì)相同或相似物業(yè)中的職位等方面。

②小戶型項(xiàng)目的“三商”（即開發(fā)商、施工商、監(jiān)理商）情況，包羅它們的

資質(zhì)、業(yè)績(jī)、社會(huì)評(píng)價(jià)、信譽(yù)、企業(yè)形象等方面。

③小戶型項(xiàng)目的治理情況，也即物業(yè)治理的品牌如何。

小戶型項(xiàng)目品牌的上述三個(gè)組成部門中，第一個(gè)部門，即小戶型項(xiàng)目的自然

地理情況，是項(xiàng)目品牌的底子和前提，同時(shí)，它根本上也是不可改變的。第二個(gè)

部門，小戶型項(xiàng)目的“三商”情況，它是決定項(xiàng)目工程質(zhì)量情況、價(jià)位情況、業(yè)

主組成情況等方面的重要影響因素。通過(guò)觀察闡發(fā)發(fā)明，目前在消費(fèi)者的眼中，

第一和第三部門是最為重要的部門，因?yàn)樗鼈兪亲顬椤巴饷不?、能為消費(fèi)者日

常感覺(jué)得到的工具。相比之下，由于第一部門往往是不可改變的“硬件”，是沒(méi)

有情感的，人們對(duì)它的注視已逐步弱化，而第三個(gè)部門卻是可以改變的、富有情

感的、具有實(shí)用代價(jià)的治理辦事，因此，它更為人們所看重。特別在當(dāng)前，物業(yè)

的治理品牌如何，對(duì)小戶型項(xiàng)目的品位與品牌具有越來(lái)越重要的意義。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的生長(zhǎng)，物業(yè)治理的作用與職位正在不停提高，它是小戶型

項(xiàng)目品牌形象體現(xiàn)最充實(shí)、最恒久的一個(gè)環(huán)節(jié)。因此，要樹立小戶型項(xiàng)目品牌效

應(yīng)，就應(yīng)從抓好物業(yè)治理品牌入手C

二、物業(yè)治理品牌與小戶型項(xiàng)目樂(lè)成與否干系重大

一個(gè)小戶型項(xiàng)目如果具有良好的物業(yè)治理品牌，則可以讓現(xiàn)實(shí)的與潛在的購(gòu)

房者對(duì)項(xiàng)目增加更多一些信心。因?yàn)樵诳蛻舻难壑校飿I(yè)公司才是和他們“同呼

吸，共命運(yùn)”，并將恒久和他們共處的單位。目前，一些地方媒體曝光的屋子出

了問(wèn)題，業(yè)主找不到開發(fā)商的事例，已讓潛在的買主多了一些心眼。同時(shí)，小戶

型項(xiàng)目的治理品位如何，既是與他們?nèi)粘W(xué)習(xí)生活密切關(guān)聯(lián)的，也是他們能否自

慰、自豪、自尊的一個(gè)重要影響因素。

目前，開發(fā)小戶型項(xiàng)目的物業(yè)治理情況已成為購(gòu)房者越來(lái)越體貼的問(wèn)題，也

是客戶是否選擇該項(xiàng)目的重要影響因素。一個(gè)很明顯的例子是，位置上相臨的兩

個(gè)小戶型項(xiàng)目，代價(jià)高但物業(yè)治理品牌好的項(xiàng)目比另一個(gè)代價(jià)低但物業(yè)治理品牌

差的銷售情況更為火爆。初期客戶購(gòu)置小戶型，根本不考慮治理情況，現(xiàn)在客戶

買房，多數(shù)情況下都要先問(wèn)物業(yè)治理公司情況，收費(fèi)幾多，辦事項(xiàng)目有哪些等等。

可以想見(jiàn)，一個(gè)沒(méi)有良好物業(yè)治理品牌的小戶型項(xiàng)目，它的形象會(huì)怎樣？對(duì)付它

的銷售推廣又會(huì)產(chǎn)生多大的影響。

三、物業(yè)治理品牌計(jì)謀是戰(zhàn)勝競(jìng)爭(zhēng)敵手的新穎而有效的計(jì)謀

現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷理論認(rèn)為，我國(guó)社會(huì)已經(jīng)進(jìn)入“辦事經(jīng)濟(jì)時(shí)代”，競(jìng)爭(zhēng)的核心

已由質(zhì)量、品種向辦事轉(zhuǎn)移，誰(shuí)注重.辦事，誰(shuí)就能贏得市場(chǎng)。并且，現(xiàn)在來(lái)看，

小戶型項(xiàng)目營(yíng)銷中可以接納的計(jì)謀根本上都已用上，而因?yàn)槲飿I(yè)治理在我國(guó)產(chǎn)生

和生長(zhǎng)的時(shí)間不長(zhǎng)，還沒(méi)有得到多數(shù)開發(fā)商及營(yíng)銷商的注意和重視，所以，小戶

型營(yíng)銷中如果充實(shí)利用物業(yè)治理品牌進(jìn)行宣傳和促進(jìn)營(yíng)銷，將是一個(gè)非常新穎、

出其不意而有效地戰(zhàn)勝競(jìng)爭(zhēng)敵手的計(jì)謀。

四、小戶型項(xiàng)目營(yíng)銷推廣中如何有效利用物業(yè)治理品牌計(jì)謀？

一般說(shuō)來(lái)，小戶型項(xiàng)目營(yíng)銷中利用物業(yè)治理品牌主要有兩個(gè)途徑。其一，現(xiàn)

場(chǎng)銷售歷程中，通過(guò)現(xiàn)有項(xiàng)目治理人員的儀表、言行、事情與辦事態(tài)度等來(lái)直接

展現(xiàn)物業(yè)治理品牌的魅力，把更多的購(gòu)房者吸引到自己的小戶型項(xiàng)目上來(lái)；其二,

非現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中有意把物業(yè)治理品牌作為一個(gè)賣點(diǎn)，通過(guò)電視、雜志、報(bào)紙等媒體

把小戶型項(xiàng)目物業(yè)治理品牌的觀點(diǎn)突出出來(lái)。物業(yè)治理品牌在小戶型項(xiàng)目營(yíng)銷中

的利用，具體來(lái)講，主要有以下內(nèi)容：

1、突出品牌物業(yè)治埋在未來(lái)居住生活中的重要代價(jià)

目前，多數(shù)小戶型購(gòu)置者不但對(duì)自己所購(gòu)衡宇的質(zhì)量感興趣，同時(shí)更對(duì)未來(lái)

的居住質(zhì)量，即物業(yè)治理辦事的情況十分在意。事實(shí)上，在都會(huì)化進(jìn)程和生活節(jié)

奏日益加速的今天，多數(shù)客戶希望從品牌物業(yè)治理中得到生活上、事情上、學(xué)習(xí)

上、自尊上、生長(zhǎng)上、享受上的方便與利益。因而，營(yíng)銷中突出品牌物業(yè)治理在

未來(lái)居住生活中的重要代價(jià)，對(duì)小戶型購(gòu)置者確實(shí)能夠組成為一個(gè)極大的吸引

力。

2、突出品牌物業(yè)公司的雄厚治理實(shí)力

物業(yè)公司的雄厚治理實(shí)力主要體現(xiàn)在物業(yè)公司的技能力量、專業(yè)裝備水平、

注冊(cè)資金以及治理人員的職稱、從業(yè)年數(shù)與專業(yè)治理水平等等。品牌物業(yè)公司的

雄厚治理實(shí)力能夠給人一種理性上的認(rèn)同與信任，為客戶在思想上、行動(dòng)上擔(dān)當(dāng)

物業(yè)項(xiàng)目、擔(dān)當(dāng)品牌物業(yè)公司打下堅(jiān)固的底子，提供了現(xiàn)實(shí)的可能性。

3、突出品牌物業(yè)公司的驕人治理業(yè)績(jī)

品牌物業(yè)公司的治理業(yè)績(jī)主要體現(xiàn)在治理項(xiàng)目的幾多（修建面積、種類）、

治理效果的優(yōu)劣（取得部級(jí)、市級(jí)、地域級(jí)先進(jìn)稱呼的情況等等）、社會(huì)反應(yīng)（業(yè)

主、住戶及業(yè)主治理委員會(huì)的反應(yīng)、媒體報(bào)道的情況、政府方面的意見(jiàn)、同行的

評(píng)價(jià)等等）。品牌物業(yè)公司的驕人治理業(yè)績(jī)能夠給人一種感性上的認(rèn)可與向往，

讓購(gòu)房者感覺(jué)到實(shí)實(shí)在在的物業(yè)治理辦事，并對(duì)自己的未來(lái)產(chǎn)生聯(lián)想和希望。

4、突出品牌物業(yè)公司的人情味與“人本治理”理念

一般來(lái)說(shuō)，小戶型購(gòu)置者不希望未來(lái)的物業(yè)公司是高屋建甑的“主人”，也

不希望未來(lái)的物業(yè)公司是亦步亦趨、唯命是從的“仆人”。他們喜歡那種愿意為

自己著想、尊重自己而又不逢迎自己的朋友式的物業(yè)公司。品牌物業(yè)公司的人情

味與“人本治理”理念讓人感觸親切，讓人覺(jué)得自然，縮短了客戶與物業(yè)公司的

距離，讓客戶更容易擔(dān)當(dāng)物業(yè)治理，從而擔(dān)當(dāng)和購(gòu)置此項(xiàng)目。

總之，小戶型項(xiàng)目營(yíng)銷中既要重視物業(yè)治理品牌的利用，也要確實(shí)利用好物

業(yè)治理的品牌，只有這樣，小戶型項(xiàng)目才氣順利銷售，也才氣為開發(fā)商或營(yíng)銷商

帶來(lái)更多的商機(jī)。

第四部門深圳典范小戶型樓盤項(xiàng)目物業(yè)治理

一、花好園—在深圳首創(chuàng)“彩生活”物業(yè)治理模式

花好園的“彩生活”物業(yè)治理模式，是以創(chuàng)造客戶代價(jià)為宗旨，為業(yè)主提供

多條理、全方位的居家生活辦事，并以“辦事無(wú)所不在、生活多姿多彩”作為辦

事準(zhǔn)則。通過(guò)提供形式多樣的居家生活便利辦事，拓展贏利點(diǎn)，彌補(bǔ)物業(yè)治理費(fèi)

的不敷，創(chuàng)造物業(yè)漁理費(fèi)下調(diào)空間。

詮釋物管辦事新尺度

寓精誠(chéng)辦事于精細(xì)官理中，釀精彩生活于精心庇護(hù)間?！安噬睢笔讋?chuàng)貼近

用戶、完全開放、為業(yè)主提供“一站式辦事”的客戶辦事中心?；ê脠@格式年物

業(yè)將客戶辦事中心定位為物業(yè)的窗口、住戶的知音，為業(yè)主提供多達(dá)幾十種便利

居家生活的辦事項(xiàng)目，如家居清潔、物業(yè)租賃、醫(yī)療保健、體育健身、休閑娛樂(lè)、

配送純凈水、米油等。

作為通過(guò)1S09001國(guó)際質(zhì)量治理體系認(rèn)證和IS014001情況體系認(rèn)證的物管

企業(yè)，格式年物業(yè)創(chuàng)建的“彩生活”物業(yè)模式均憑據(jù)TS09001國(guó)際質(zhì)量體系尺度

嚴(yán)格控制治理，通過(guò)實(shí)際運(yùn)作積聚，結(jié)合市場(chǎng)開拓歷程中的需求變革，“彩生活”

從人員素質(zhì)、辦事流程、辦事尺度、辦事質(zhì)量、客戶滿意度等多方面重新詮釋了

物業(yè)治理辦事的新尺度。

“彩生活”是一種高效創(chuàng)新的物業(yè)治理模式，是一種讓生活更有氣勢(shì)派頭的

物業(yè)辦事模式。在此底子上，格式年物業(yè)自主研發(fā)出了一套社區(qū)物業(yè)治理電子商

務(wù)平臺(tái)------“彩生活”網(wǎng)，將通例物業(yè)治理辦事項(xiàng)目和各項(xiàng)居家生活便利辦事

內(nèi)容通過(guò)網(wǎng)絡(luò)科技的手段融合在一起，為業(yè)主提供多條理、全方位的居家生活辦

事，使、業(yè)主足不出戶就可以享受到集訂購(gòu)、配送.、辦事于一體的一站式辦事。如

維修、清潔以及種種居家生活辦事，通過(guò)“彩生活”網(wǎng)，一個(gè)電話、一句付托、

一次點(diǎn)擊就可輕松得到。

“彩生活”治理模式強(qiáng)調(diào)以高尺度的物業(yè)治理辦事品質(zhì)作為公司生長(zhǎng)和連續(xù)

經(jīng)營(yíng)的底子，通過(guò)辦事產(chǎn)物的不停優(yōu)化和完善來(lái)促進(jìn)社區(qū)辦事建立，提高客戶綜

合滿意度。格式年物業(yè)在做好物業(yè)治理辦事“老三樣”事情的同時(shí)，通過(guò)整合開

發(fā)商、業(yè)主（住戶）、供給商、物業(yè)公司自己的優(yōu)勢(shì)資源，選擇經(jīng)營(yíng)性辦事項(xiàng)目，

計(jì)劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)辦事區(qū)域整體功效，拓展物業(yè)治理的贏利渠道。在提高業(yè)主生

活質(zhì)素的則時(shí)，創(chuàng)造物業(yè)迨理費(fèi)的下降空間，最終造福于全體業(yè)主。

創(chuàng)新辦事實(shí)現(xiàn)“低收費(fèi)”

在崇尚永行創(chuàng)新的知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，人才是企業(yè)樂(lè)成的底子。格式年物業(yè)在追

求運(yùn)營(yíng)模式和治理步伐創(chuàng)新的同時(shí)，在員工的培訓(xùn)、生長(zhǎng)和人才儲(chǔ)備上有著久遠(yuǎn)

的計(jì)劃。為此，格式年物業(yè)創(chuàng)建了人才培養(yǎng)的專門機(jī)構(gòu)一一“彩生活物管培訓(xùn)中

心”，讓差別條理的員工都有更多的時(shí)機(jī)擔(dān)當(dāng)“彩生活”理念和現(xiàn)代企業(yè)先進(jìn)治

理知識(shí)的學(xué)習(xí)和熏陶，提高員工素質(zhì)，提升辦事質(zhì)量。

格式年物業(yè)恒久致力于成為提供多條理、多元化、本性化、流程化辦事的高

科技型、辦事型現(xiàn)代物管企業(yè)。格式年物業(yè)的“彩生活網(wǎng)”是格式年物業(yè)憑據(jù)行

業(yè)的生長(zhǎng)趨勢(shì)和現(xiàn)代家居生活的生長(zhǎng)要求，并結(jié)合自身的治理特點(diǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)1勺一

套物業(yè)治理電子商務(wù)平臺(tái)。該系統(tǒng)通過(guò)公司總部與各物業(yè)治理處的電腦聯(lián)網(wǎng)，實(shí)

現(xiàn)訊息相同、資源共享，同時(shí)也為公司與業(yè)主、供給商、生長(zhǎng)商等之間的交換相

同搭建平臺(tái)。格式年物業(yè)的“彩生活網(wǎng)”將當(dāng)前物管行業(yè)的科技化推向了一個(gè)新

的高度。

“花好園”項(xiàng)目創(chuàng)下深圳小戶型項(xiàng)目銷售的奇跡。而對(duì)客戶滿意度觀察顯示,

格式年物業(yè)擔(dān)當(dāng)?shù)男^(qū)的客戶綜合滿意度均在96%以上，更顯示出該辦事模式己

被寬大業(yè)主所認(rèn)同。

二、御景華城

御景華城在深圳首創(chuàng)酒店式社區(qū)觀點(diǎn)，在精心做好產(chǎn)物計(jì)劃和產(chǎn)物細(xì)節(jié)的同

時(shí)，致力于為消費(fèi)者提供超星級(jí)皇室酒店式管家辦事。御景華城由香港著名的物

業(yè)治理公司戴德梁行擔(dān)當(dāng)物業(yè)治理照料，提供20多項(xiàng)皇家酒店式貼心辦事，在

日常物業(yè)治理中引入環(huán)保理念，將IS014001情況治理體系尺度運(yùn)用到日常治理

之中，全面推行智能化物業(yè)治理，并憑據(jù)業(yè)主的實(shí)際需要提供“本性化”辦事。

“本性化”辦事主要包羅家居辦事和商務(wù)辦事兩大類。

家居辦事

-24小時(shí)住客治理緊急熱線：

一搬遷辦事：

一上門煮食、送飯；

一家政、保姆、鐘點(diǎn)工辦事；

一代繳水電費(fèi)辦事；

一寵物寄養(yǎng)或搶救辦事；

一衣物洗熨辦事；

—提供家居保安在詢、私人保安辦事：

一業(yè)主健美、健身辦事；

一托兒，寫字社（四點(diǎn)半學(xué)校）；

一病人看護(hù)辦事；

一喚醒辦事，留言辦事；

一家居清潔、調(diào)養(yǎng)；

一維修水、電器；

一代訂牛奶、飲水、報(bào)刊雜志；

一上門收取干洗衣物；

一訂花開辦生日慶祝酒會(huì)喜宴等；

一家居裝修設(shè)計(jì)照料；

一兒童才藝培訓(xùn)辦事；

一業(yè)主文體、聯(lián)誼運(yùn)動(dòng);

一衡宇租賃辦事。

商務(wù)辦事

一商務(wù)秘書辦事（代定客房，票務(wù)辦事，打印、傳真及復(fù)印等）；

一禮賓辦事；

一代庖郵件收發(fā)；

一私人助理；

一專車接送辦事；

一集會(huì)辦事；

一送餐辦事，

三、置地?逸軒

置地?逸軒定位是“羅湖口岸?國(guó)際辦事公寓”，并創(chuàng)建“六星級(jí)國(guó)際辦事會(huì)”,

凡購(gòu)置置地?逸軒的業(yè)主均能成為六星級(jí)國(guó)際辦事會(huì)的會(huì)員，享受辦事會(huì)提供的

所有辦事