居住權(quán)制度存在的問題及完善建議研究摘要本著房屋資源高效利用的原則，為了保證社會上易受侵害的人的居住權(quán)益與需要，目前，《民法典》已經(jīng)明確了居住權(quán)利的有關(guān)內(nèi)容。居住權(quán)是一種跟上潮流的新型居住權(quán)，它的種類既有傳統(tǒng)的生活權(quán)，也有劃時代的投資居住權(quán)，它既可以彌補當(dāng)前在房地產(chǎn)方面存在的不足，也可以突破“或買或租”的死板的二元房屋體制，保護(hù)人民的權(quán)利，毫無疑問，它是這一屆的法律法規(guī)的重要組成部分，是我們吸收了外國的一些經(jīng)驗，并根據(jù)我們自己的國情而做出的創(chuàng)新。當(dāng)居住權(quán)被納入法律規(guī)范之后，它所面對的將會是在法律上的適用問題。因此，在現(xiàn)有法律下，怎樣根據(jù)居住權(quán)的立法狀況以及其所存在的缺陷，來對其進(jìn)行改進(jìn)，還有待于深入的研究與探索。關(guān)鍵詞：居住權(quán)；法定居住權(quán)；問題；對策AbstractInlinewiththeprincipleofefficientutilizationofhousingresourcesandprotectingthehousinginterestsandneedsofvulnerablegroups,Inourcountry,theexistingCivilCodehasprovidedfortherelatedprovisionsoftherighttoreside.LivinginlinewithTheTimesitstypenotonlycontainstheancientliferesidence,alsoincludesthesignificanceofinvestmentresidence,whichnotonlycanfillthecurrentofthelegislationinourcountry,morecanbreaktherigid"orbuyorrent"dualhousingsystem,safeguardthelegitimaterightsandinterestsofcitizens,thereisnodenyingthefactthatresidencesystemisabrightspotinthelegislation,istheadvantagesofforeignsystemandcombinedwiththeactualsituationofourcountryinnovation.Aftertherightofresidenceisincorporatedintothecode,Itwillbeconfrontedwiththeissueofjudicialapplication.Therefore,itisnecessaryforustostudyanddiscusshowtoperfecttherighttostayinaccordancewiththelegislationanddeficiencyoftheexistinglegislation.Keywords:rightofresidence;legalrightofresidence;problems;countermeasures目錄TOC\o"1-3"\h\u18834一、引言 v一、引言居住權(quán)制度最早起源于大陸法系的古羅馬帝國。當(dāng)時的家庭主亦或者是奴隸主為保障妻子、子女以及家庭成員之外的其他有貢獻(xiàn)的奴隸的居住利益，為“為了照顧某一特定的人”，將其所有的房屋交由上述某些特殊群體用以居住，在這個背景下，居住權(quán)應(yīng)運而生。結(jié)合到現(xiàn)代社會，隨著我國的經(jīng)濟快速發(fā)展，社會快速轉(zhuǎn)型與法律滯后所帶來的不平衡問題也隨之而來：貧富差距過大，人口及老齡化問題日益突出，住房保障體系不完善、購房壓力過大等，其中住房問題亟待解決，國內(nèi)的天價房價已經(jīng)成為普遍的現(xiàn)象，而對普通人而言買房十分困難，更何況是沒有住所、收入偏低的弱勢群體，有相當(dāng)一部分人想要擁有屬于自己的住房難上加難，可能一輩子都難以企及。在司法實踐中圍繞著房產(chǎn)問題的糾紛也十分常見，歸根結(jié)底都圍繞著住房問題展開，在這種常態(tài)化的司法案例沖突中，逐漸出現(xiàn)了圍繞著房屋居住權(quán)益而產(chǎn)生的矛盾和問題，常常會出現(xiàn)房屋繼承人組織房屋所有權(quán)人為他人設(shè)立居住的案例，包括婚姻、家庭關(guān)系的案件等等。居住權(quán)的設(shè)立，為使房屋所有權(quán)人能夠按照本人意志處分自己房屋居住權(quán)利提供了法律根據(jù)，并使一些沒有財力購買自己房屋的人可以通過合法方式在他人所有的房屋上滿足其生活居住的基本需求，從而解決民生的問題。我國現(xiàn)行《民法典》中已經(jīng)引入了居住權(quán)的規(guī)定，共有六條關(guān)于居住權(quán)利的條款。但是，對這六條進(jìn)行了詳細(xì)的研究，我國目前居住權(quán)的內(nèi)容還不夠豐富，僅涉及到居住權(quán)的形式，居住權(quán)的權(quán)利內(nèi)容、構(gòu)成和設(shè)立。然而居住權(quán)作為一種新創(chuàng)立的權(quán)利制度，是需要一定的探索和研究使其能夠與現(xiàn)行法律相銜接，制度的構(gòu)建不僅僅依托于簡單的法律條文，從制度的價值取向和設(shè)立要素而言，都應(yīng)當(dāng)使得其能夠發(fā)揮出最高的效用，因此不論是法理上還是法義上都有必要對其進(jìn)行更深層次的研究，使得居住權(quán)制度能在現(xiàn)行民法典中生根發(fā)芽，另外《民法典》中比較突出的問題在于：只明確了意定居住權(quán)，法定居住權(quán)規(guī)定缺失。本文將著眼于居住權(quán)制度的基礎(chǔ)研究，并對其進(jìn)行深層次的研究，結(jié)合目前現(xiàn)行法律對居住權(quán)制度存在的不足提出完善建議。二、“居住權(quán)”及其在我國《民法典》中的引入（一）居住權(quán)的產(chǎn)生及發(fā)展居住權(quán)最早出現(xiàn)于古羅馬時期。因為在當(dāng)時的古羅馬社會，尤其是在古羅馬飛速擴張的時期，其社會關(guān)系中最核心的組成單位是家庭，而家庭中具有話語權(quán)的是家主，8當(dāng)家主去世后獲得其遺產(chǎn)的是家子，因此其他家子的繼承權(quán)利往往需要家主為其單獨設(shè)立，會通過當(dāng)時家長根據(jù)其意愿將其所有的土地上的全體建筑物或者其中的一部分使用權(quán)、收益權(quán)等權(quán)益設(shè)定為特定之人使用，其中包括了不具備有繼承權(quán)的家子，也可能包括非婚姻的配偶亦或者是奴隸，這便是最早的居住權(quán)?？梢钥闯?，最一開始，居住權(quán)在羅馬法中與婚姻家庭關(guān)系密不可分，因此居住權(quán)便具有了限制人役權(quán)的性質(zhì)。這一性質(zhì)使得居住權(quán)人能夠?qū)Ψ课葸M(jìn)行占有和使用，但是一般無法進(jìn)行收益，也不能贈與、轉(zhuǎn)讓，因為其權(quán)利屬性是依附于特定之人存在的。從其創(chuàng)立的意義能看得出居住權(quán)是為了某一特定群體旨在滿足其居住需要而產(chǎn)生的。國外關(guān)于居住權(quán)的沿襲經(jīng)過很長一段時間的發(fā)展和沿襲，不少國家也結(jié)合了本土的國情對其進(jìn)行吸納和優(yōu)化。在參照羅馬法對于居住權(quán)相關(guān)規(guī)定的前提下，一些大陸法系國家也開始在法典中探尋居住權(quán)的規(guī)定，并且在羅馬法居住權(quán)制度的規(guī)定之上對其進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)化和改良，這些國家的法典也圍繞著居住權(quán)的幾大要素及內(nèi)容作出了符合本國實際情況的優(yōu)化，本文以德國和法國為例。德國民法典在起早之初，是嚴(yán)格限制著居住權(quán)作為一種可流通的權(quán)利性質(zhì)的，但是隨著市場經(jīng)濟的逐步發(fā)展及房屋流轉(zhuǎn)型的增強，長期居住權(quán)這一概念應(yīng)市場而誕生，長期居住權(quán)可以作為買賣雙方的客體進(jìn)行交易，其可轉(zhuǎn)移的性質(zhì)也是德國對于居住權(quán)權(quán)屬的創(chuàng)新，這一角度上看，德國立法同時保留了人身專屬性和市場流動性，是德國具有本土性的居住權(quán)制度；法國民法典中一方面保留了羅馬法居住權(quán)制度的主體，在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確了住宅權(quán)利的具體實現(xiàn)方式，從而更好的保障了住宅權(quán)利。例如，對住房的居住者所要承擔(dān)的責(zé)任作了詳盡的說明?？v觀法國民法典，其實很大程度的賦予了當(dāng)事人自主的權(quán)限，而不僅僅按照物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定對居住權(quán)做限制性規(guī)定，這也是其立法上的創(chuàng)新。（二）我國居住權(quán)內(nèi)容、性質(zhì)之爭居住權(quán)雖然新入我國民法典，但關(guān)于居住權(quán)的討論近年來卻一直不絕于耳，各個學(xué)者都對其進(jìn)行過研究和探討。江平教授認(rèn)為設(shè)立居住權(quán)應(yīng)有一定限制，即居住權(quán)的設(shè)置只能出于居住的目的，并且能夠設(shè)置居住權(quán)的只能限制在因家庭、婚姻關(guān)系而具有贍養(yǎng)、撫養(yǎng)或扶養(yǎng)權(quán)利義務(wù)的關(guān)系人之間。陳華彬教授指出，在此基礎(chǔ)上，居住權(quán)人對于設(shè)定了居住權(quán)的住宅及其附屬設(shè)施，不但擁有占有和使用的權(quán)利，而且還有收益的權(quán)利，這里的受益權(quán)利就是在某種程度上的租賃權(quán)利。而林華彬則主張，住宅權(quán)利只是一種救濟弱勢群體的權(quán)利，不能被轉(zhuǎn)移。對于這一點，王利明老師表示了異議。本文通過對居留權(quán)的分析，指出了居留權(quán)應(yīng)當(dāng)限定在對他人房屋及其附屬設(shè)施的占有和利用上，而不應(yīng)當(dāng)包含受益權(quán)。錢明星老師從多個角度闡述了住宅權(quán)利的界定，對居住權(quán)主體是否是具有贍養(yǎng)、撫養(yǎng)或扶養(yǎng)權(quán)利義務(wù)關(guān)系不作要求。從上述觀點來看，我國關(guān)于居住權(quán)的客體的討論目前限定在房屋及其附屬設(shè)施。居住權(quán)設(shè)立至今，其價值本位就在于對于弱勢群體亦或者是特定群體的保護(hù)，旨在滿足這一類群體生存生活的需要，由于現(xiàn)在經(jīng)濟社會的飛速變化，房屋相關(guān)的市場可能日新月異，在未來對居住權(quán)進(jìn)行制度優(yōu)化或者是設(shè)計時，應(yīng)當(dāng)考慮到未來社會上特殊群體的實際需求，這一價值取向在綜合考慮居住權(quán)制度時也不應(yīng)丟棄，這樣不僅有利于切實保護(hù)居住權(quán)人的利益，也能促進(jìn)房屋交易市場的規(guī)范性，避免權(quán)利的濫用，同時提高房屋的使用效率。在綜合前述學(xué)者的觀點基礎(chǔ)上，本文更愿意將居住權(quán)界定為：居住權(quán)是一種自然人根據(jù)其合法的要求或其本人的意愿，對他人的住房及其他設(shè)施的占有、使用和有限的利潤的權(quán)利。本文主張，“有限利益”是在不對物主造成不利影響的情況下，由居住權(quán)人以其對住宅的合理利用而獲得的一種利益。例如：居住權(quán)人利用房屋房間開設(shè)小飯桌、按摩、美容等業(yè)務(wù)進(jìn)行經(jīng)營買賣等商業(yè)活動獲得收益?；诰幼?quán)的內(nèi)容可以得出其特征在于：第一，居住權(quán)是用益物權(quán)。相對于住房的所有權(quán)而言，住房的物主對住房的占有和使用是完整的；然而，與所有者對標(biāo)的房屋擁有的全部的受益權(quán)及處分權(quán)不一樣，居住權(quán)人對對象房屋沒有處分權(quán)，因為其始終與所有權(quán)屬是無法對等的；同時對對象房屋的收益權(quán)受到諸般限制，比如居住權(quán)人在沒有約定的情況下不得擅自將對象房屋用于收益，但其仍具有物權(quán)屬性，具有債權(quán)無可比擬的穩(wěn)定性，在權(quán)利受到侵害時采取物權(quán)保護(hù)的方式來實現(xiàn)權(quán)利的效用。第二，居住權(quán)具有人役權(quán)屬性，具有人身專屬性及時限性。人身專屬性在一定程度上是限制居住權(quán)的交易的，因為其歸根結(jié)底是為特定之人設(shè)立的權(quán)利，同時同其他用益物權(quán)一樣，通過時效的限制，一定程度上也限制了居住權(quán)的權(quán)利濫用，既可以使得雙方當(dāng)事人實行權(quán)利自治，也能防止雙方當(dāng)事人權(quán)利的濫用。第三，居住權(quán)的客體是特定的，僅限于他人的“住宅”而非“房屋”。根據(jù)居住權(quán)的價值本位，為保障弱勢群體的利益而并非考量經(jīng)濟層面的流通，居住權(quán)本身更應(yīng)該關(guān)注的是特定群體生活必須的居住環(huán)境，而并非盈利性環(huán)境，這一點也與其他物權(quán)是不同的，因此居住權(quán)所指代的房屋應(yīng)當(dāng)是生活居住的房屋，對于以商業(yè)為目的的非住宅類房屋，如商鋪、廠房、辦公樓等，在原則上不得設(shè)定居住權(quán)。（三）我國法律對“居住權(quán)”的引入及其意義1993年頒布的《關(guān)于無錫市房屋居住權(quán)的處理辦法》中第一次提到居住權(quán)的相關(guān)概念，無錫人大以調(diào)整家庭成員之間的住宅居住權(quán)關(guān)系為目的，在地方性法規(guī)中體現(xiàn)了居住權(quán)，但是由于法律層級的局限性，盡管在本地區(qū)可能能夠適用到具體的司法實踐案例中，但其位階有限，是難以做到對居住權(quán)人合法權(quán)益的完全保障，但是這也是首次居住權(quán)在司法實踐中被提及，也能看出地方對于保護(hù)弱勢群體的價值取向，此后在最高法頒布的相關(guān)的離婚案件的司法解釋中，規(guī)定離婚時一方可就個人所有的房屋為離婚后生活困難方設(shè)立居住權(quán)或讓與所有權(quán)，上述司法解釋旨在保障離婚糾紛中弱勢一方的居住權(quán)益，這是居住權(quán)在司法實踐中的初步雛形，也反映著法院在審理對應(yīng)的離婚案件時，對于保護(hù)落實弱勢群體的價值取向從而對居住權(quán)保持認(rèn)同的態(tài)度。在司法實踐中尤其是離婚案件和遺產(chǎn)糾紛案件中，有關(guān)房屋居住權(quán)的爭議很多，也具備有一定的數(shù)量，因此在法院實際操作中已經(jīng)對在居住權(quán)方面有了新的訴求，但是當(dāng)時仍舊缺少成文的法律依據(jù)，僅僅是依靠不同地區(qū)的法院對其進(jìn)行的探究和保護(hù)，從總體上看，我國居住權(quán)進(jìn)入民法典可謂是歷盡了重重困難，早在之前物權(quán)法立法中已經(jīng)提出了相關(guān)的概念，但是最終居住權(quán)并沒有在我國之前的物權(quán)法當(dāng)中。在2002年已經(jīng)有8個條文對居住權(quán)進(jìn)行了規(guī)定，最終的物權(quán)法中并沒有保留這些條款，可謂是一大遺憾，隨后在2018年，民法典修訂及編撰工作正式開始，在人大法工委民法室起草的“民法典室內(nèi)稿”居住權(quán)制度以四個簡單的條款重新在法典中確立了其權(quán)利位階，可以說，隨著“住有所居”民生理念的需求，居住權(quán)再次浮出水面，終于在2020年5月28日，《民法典》第十四章新增居住權(quán)，對居住權(quán)進(jìn)行了一定程度上的規(guī)定。在理論意義層面上來說，居住權(quán)制度的缺失是我國物權(quán)法體系的一大漏洞和缺憾，在目前現(xiàn)有的物權(quán)法體系中有關(guān)房屋居住權(quán)的設(shè)定實際上是缺失的，之所以強調(diào)居住權(quán)的意義在于，早在居住權(quán)納入到民法典范疇前，公民只有通過房屋買賣去取得房屋所有權(quán)以及房屋租賃形式去取得房屋的居住權(quán)益，但是這兩者是無法涵蓋房屋全部權(quán)益的對應(yīng)內(nèi)容和取得方式的，房屋市場交易的形式種類繁多，近年來對于此類案件的種類和復(fù)雜性也越來越高。因此在司法實踐中，居住權(quán)制度之所以存在的意義在于，對比房屋買賣，居住權(quán)設(shè)立的門檻更低，更有利于保護(hù)弱勢群體的利益，它強調(diào)的是居住權(quán)人對于房屋的用益物權(quán)，通過當(dāng)事人進(jìn)行居住權(quán)涉及的意思自治行為可以保障某些群體的切實利益，對于長期居住這一用益物權(quán)的確立，這樣就可以實現(xiàn)為某些群體提供住房的目標(biāo)，在住房出租中，居住權(quán)屬于一種用益物權(quán)，它效力更高、更穩(wěn)定，能適應(yīng)目前經(jīng)濟社會種類繁多的住房需求。從實踐意義層面上來說，居住權(quán)的誕生無疑是我國目前住房問題的迫切需求，一方面居住權(quán)制度可以切實的可以解決住房問題，尤其是在我國目前高壓力的養(yǎng)老體系和住房體系背景下，居住權(quán)制度的設(shè)立是具有重大現(xiàn)實意義的?！睹穹ǖ洹飞Ш?，武漢第“居住權(quán)”的執(zhí)行案例已經(jīng)成功完成，本案中的李某和其妹夫許某均為本案中的居民，本案采用了有關(guān)的居住權(quán)制度，不僅保障了其妹夫李某的住房享有的權(quán)利，而且不會對其使用權(quán)產(chǎn)生任何不利的作用，屬于以居住權(quán)抗衡出售保障雙方的居住權(quán)益的經(jīng)典案例。在同一時期，海淀法庭在“王某確認(rèn)張某居住權(quán)利”一案中運用了居住權(quán)的原則，并作出了相應(yīng)的裁決；“唐某等人與俞某等房屋歸還糾紛”在住宅類案例中，對“居住權(quán)”這一概念作出了澄清。另一方面，居住權(quán)也能夠有效的保護(hù)到弱勢群體的住房利益，在養(yǎng)老、繼承及婚姻家庭關(guān)系中將能夠有效的保障弱勢群體利益，因為居住權(quán)制度也是為了回應(yīng)社會公眾會于住房領(lǐng)域的需求應(yīng)運而生。三、我國居住權(quán)制度的立法現(xiàn)狀縱觀《民法典》有關(guān)于居住權(quán)的相關(guān)條文，共計有六款條文，結(jié)合法律條文的相關(guān)規(guī)定，本文將其劃分為居住權(quán)設(shè)立方式、無償設(shè)立原則、登記生效方式、轉(zhuǎn)讓和消滅的內(nèi)容，這幾個層面構(gòu)筑了目前我國居住權(quán)制度的基本的權(quán)利框架，也是目前司法實踐的依據(jù)。（一）居住權(quán)的設(shè)立規(guī)則《民法典》將居住權(quán)作為一種意定物權(quán)，規(guī)定居住權(quán)應(yīng)以合同或者遺囑的形式設(shè)置，對居住權(quán)的設(shè)立進(jìn)行了形式上的約束，一方面體現(xiàn)了立法上對于居住權(quán)設(shè)立的謹(jǐn)慎性原則，同時以這一原則為依據(jù)，也是民法對合同的一種尊重?！睹穹ǖ洹?67條第1款對居住權(quán)利的設(shè)立進(jìn)行了明確的闡述，表明居住權(quán)利的成立屬于要式契約。該條還規(guī)定了居住權(quán)利的注冊。第二款是居住權(quán)契約的總括條款，其中包含了當(dāng)事人的姓名和住所，住宅的地點，居住的條件和要求，居住權(quán)的期限，以及解決糾紛的辦法等五個方面，并以羅列的形式對要式契約的具體內(nèi)容進(jìn)行了詳細(xì)的說明。然而在司法實踐中人們發(fā)現(xiàn)，上述并不能完整地列出居住權(quán)條款，也就是說，在居住權(quán)設(shè)定合同中，也可以按照當(dāng)事人的約定，來設(shè)置其它的權(quán)利和責(zé)任。《民法典》368條規(guī)定，居住權(quán)利具有不受限制的性質(zhì)，并對其進(jìn)行了必要的登記，也就是說，居住權(quán)利的成立采用了“以人為本”的原則。《民法典》369條對居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓和繼承作出了明確的要求，結(jié)合第三百九十八條及三百九十九條的但書，在法律價值取向上并未完全否認(rèn)掉居住權(quán)的經(jīng)濟價值，將其收益性進(jìn)行抽離，允許雙方當(dāng)事人通過約定對居住權(quán)進(jìn)行權(quán)利處分，體現(xiàn)出了居住權(quán)的功能性，使其能物盡其用。《民法典》第370條將居住權(quán)利的效力以居住權(quán)利成立期間為準(zhǔn)，或以居住權(quán)利為準(zhǔn)，以居住權(quán)利為準(zhǔn)。居住權(quán)并不是一種永久存在的權(quán)利，民法中一般都會有一條原則，那就是可以通過合同約定或者通過遺囑的方式，使其在規(guī)定的期間存在，在沒有約定的情況下，也沒有在遺囑中寫明的情況下，當(dāng)居住權(quán)人死亡的時候，居住權(quán)就會消失。（二）居住權(quán)的設(shè)立形式以合同方式設(shè)立居住權(quán)。居住權(quán)以合同形式確立的，需要對合同條款按照法定規(guī)定進(jìn)行明確，因此能看出居住權(quán)合同的要式性，與其它權(quán)利一樣，居住權(quán)利的設(shè)定也需要在登記機關(guān)進(jìn)行登記，從而產(chǎn)生排他性。以遺贈形式建立的居留權(quán)，其遺產(chǎn)的繼承性與贈與性。有關(guān)所有權(quán)人可以以“立約”的形式取得居留權(quán)。在保證遺書的真實性和客觀性的前提下，可以參照遺書的內(nèi)容來判定居住權(quán)利的歸屬。除去上述兩種居住權(quán)設(shè)立，其實司法實踐中常見的還有一類：即是司法實踐中法院根據(jù)有效的民事法律文件，為一方的居留權(quán)設(shè)定。本文覺得，如果是以法律文書生效的居住權(quán)利，也應(yīng)該被承認(rèn)。不過，這種涉及的方法，只有在法庭的判決基礎(chǔ)上才能夠建立起來，用生效的法律文書來對住房居住權(quán)利進(jìn)行了明確和確定，與其它的建立居住權(quán)利相比，它在法律上具有更高的可實施性，在司法案件的過程中，在法庭生效的判決做出之后，已經(jīng)被建立的居民可以拿著法庭發(fā)出的含有建立居住權(quán)利的生效判決書、裁定書、調(diào)解書，去相關(guān)的登記機構(gòu)進(jìn)行居住權(quán)利的設(shè)立。四、居住權(quán)制度存在的問題居住權(quán)作為保障弱勢群體居住利益的制度，住房問題是民生問題，涉及到居民居住的方方面面，并不是簡單的法律條文即可開始創(chuàng)設(shè)或者開展的，也需要結(jié)合目前的實際情況，同時與別的相關(guān)的法律制度銜接，方可切實的保障某些特定群體的利益，前述通過對目前我國《民法典》進(jìn)行分析時不難看出，條文相對簡單，不僅僅是制度本身存在一定的缺陷，另一方面居住權(quán)制度落實到司法實踐過程中，如何開展，居住權(quán)的設(shè)立、內(nèi)容、消滅上的確實導(dǎo)致其與司法實踐存在著一定的差距，在法院適用相關(guān)條文或者是審理居住權(quán)案件時，會出現(xiàn)制度與實踐無法銜接甚至斷層的情形，所以目前我國居住權(quán)制度仍然有著非常多的限制與不便，難以滿足全部關(guān)于居住權(quán)制度的司法需要，具體存在的問題下文作出分析。（一）缺乏法定居住權(quán)的規(guī)定前文在分析論述居住權(quán)的權(quán)屬問題時，把居住權(quán)定意為一種意定物權(quán)，即為通過當(dāng)事人合意而為某一群體設(shè)立對應(yīng)的居住權(quán)，盡管這一類“意定”的居住權(quán)可以最大程度為居住權(quán)人的意思自治提供保障。但是結(jié)合到現(xiàn)實社會尤其是司法實踐中，要滿足生產(chǎn)生活的需要，仍舊有部分缺憾，當(dāng)事人意思自治也應(yīng)當(dāng)在法律規(guī)定的范疇之內(nèi)，法律的價值取向是保護(hù)整體利益，絕對的當(dāng)事人意思自治很難去達(dá)到整體上的價值平衡保護(hù)，為保障特定群體的法定居住權(quán)，本文認(rèn)為法定居住權(quán)的相關(guān)規(guī)定也應(yīng)當(dāng)作為立法的考量。應(yīng)當(dāng)指出，我國《民法典》對此未作任何明文規(guī)定，也未對其予以完全否認(rèn)。雖然《民法典》對居民居住權(quán)利的設(shè)定有明確的要求，但單憑這兩種設(shè)定方法已經(jīng)無法從根本上改變現(xiàn)狀。比如，當(dāng)一對夫婦因為婚姻破裂分手時，年幼的子女應(yīng)當(dāng)如何居住，失去生活能力的離異配偶如何生存，如何去保障未成年子女和弱勢群體的利益這一類情況在實踐中還是很常見的，這類案件不能僅僅依靠著法院對于個案的審理，一方面加大了訴訟成本，另一方面無法達(dá)到普適性的保護(hù)性質(zhì)，事實上，在大部分離婚案件中，雙方當(dāng)事人已經(jīng)屬于水火不容的狀態(tài)，在這種現(xiàn)實情形下雙方已經(jīng)很難就居住權(quán)合同達(dá)成合意，更不用說設(shè)立居住權(quán)去保護(hù)某一方的利益，在此類情況下，如何保障離異婚姻中弱勢一方或者子女的居住權(quán)應(yīng)當(dāng)綜合考慮到居住權(quán)制度構(gòu)建后續(xù)立法的完善中，通過法定居住權(quán)的設(shè)立也許能夠彌補目前存在的一些空缺和短板。（二）居住權(quán)內(nèi)容不明確居住權(quán)的權(quán)利主體是指居住者?！睹穹ǖ洹穼τ诰幼?quán)主體的具體內(nèi)容沒有作出清晰的規(guī)定，對于誰能作為居住權(quán)主體，誰能享有居住權(quán)，一直以來都是眾說紛紜。在這一點其實可以參考法國的規(guī)定，通過立法的形式明確規(guī)定了居住權(quán)人在設(shè)定權(quán)力之時還沒有結(jié)婚，后續(xù)如果有婚姻關(guān)系后，除了配偶和子女外，也應(yīng)包括收養(yǎng)的子女及私生子女等。雖然人身專屬性在居住權(quán)的規(guī)定中有較強的體現(xiàn)，并也在法律中明確規(guī)定了不許將居住權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、繼承?？墒窃谌粘Ｉ钪?，尤其是在婚姻家庭關(guān)系中，為保障弱勢群體或者生活有困難者的生活居住，我們需要在主體方面進(jìn)行反復(fù)斟酌，是否有必要將此類同住之人納入到主體考量中，或者進(jìn)行擴大，將其分為兩種情形：一中可以是家庭關(guān)系中有居住需要的人，這種類型是具備有直接親屬關(guān)系；另一種則是沒有親屬關(guān)系，但是基于其與居住權(quán)人有共同生活的必要，或者是處于弱勢群體地位難以解決居住問題的人群，例如老人或者殘疾人士因照顧生活起居共同生活的護(hù)工。（三）居住權(quán)的消滅方式過于狹隘《民法典》中居住權(quán)消滅的情況分為兩種：其一是約定期滿，其二則是居住權(quán)人的去世。在實踐中所涉及到的居住權(quán)是一種具有時限性的權(quán)益，依賴于法律規(guī)定，那么居住權(quán)的消滅方式就不應(yīng)當(dāng)僅限于法條中規(guī)定的兩種消滅方式，對于權(quán)利性質(zhì)進(jìn)行分析，歸根結(jié)底居住權(quán)是一種用益物權(quán)，在物權(quán)的消滅方式上，居住權(quán)也不應(yīng)當(dāng)例外，應(yīng)當(dāng)參照其他物權(quán)權(quán)益的規(guī)定綜合考慮其滅失的方式。比如，居住權(quán)人放棄居住權(quán)、居住權(quán)被撤銷、房屋毀損滅失或者被征用等情形都應(yīng)當(dāng)納入考量之中，因此需要進(jìn)一步對消滅事由進(jìn)行完善和約定。（四）居住權(quán)關(guān)聯(lián)制度不協(xié)調(diào)居住權(quán)與民生息息相關(guān)，但其以所有權(quán)制度相分離的特征，導(dǎo)致在處理實務(wù)問題時產(chǎn)生了一些具體的問題。戶口制度，它涉及到公民受教育和社會保障的權(quán)利。比如，在教育中的學(xué)區(qū)房系統(tǒng)中，居住權(quán)人應(yīng)該不應(yīng)該和所有的產(chǎn)權(quán)人一樣享受到學(xué)區(qū)房的福利，如果房子已經(jīng)建立了居住權(quán)，而這個房子卻已經(jīng)將房子租賃出去，那么就會出現(xiàn)相同房子上的全部利益關(guān)系人的孩子的上學(xué)資格將怎樣分配的問題。再比如，失信被執(zhí)行人為了躲避債務(wù)，他有可能在自己所有的房屋上設(shè)定居權(quán)，從而造成其住房不能被執(zhí)行，從而逃避對其債權(quán)人履行義務(wù)。在司法實踐中，無法否認(rèn)，這種問題將會是未來層出不窮的問題，尤其是在立法目前尚不完善的情況下，可能會給某些有心之人鉆漏洞的余地，更加難以保障居住權(quán)人的利益，針對此種情況，居住權(quán)制度的配套制度如何銜接從而實現(xiàn)其最終的價值取向，也是值得思考的問題。五、完善居住權(quán)制度的建議盡管居住權(quán)納入《民法典》已經(jīng)是巨大的突破，但是現(xiàn)有的條款也難以滿足社會經(jīng)濟生活錯綜復(fù)雜的案件，面對《民法典》居住權(quán)制度的“法律留白”，為了使居住權(quán)制度更好地適用，切實解決社會實踐中的住房問題，需要對現(xiàn)有法律進(jìn)行完善以及對居住權(quán)進(jìn)行完善。（一）增設(shè)法定居住權(quán)前述也提到過目前居住權(quán)的設(shè)立依賴于居住權(quán)雙方當(dāng)事人合意，結(jié)合現(xiàn)實情況，應(yīng)當(dāng)靈活考慮其設(shè)立方式，在立法取向上考慮可以將普遍允許享有居住權(quán)的情況通過明確的法律條文約束，將其正式的法律化，將其設(shè)定為法定居住權(quán)，例如在立法中通過列舉式的說明哪一類情形或者是群體可以依法享有法定的居住權(quán)。從這一點出發(fā)，為保障弱勢群體的利益，優(yōu)先考慮的應(yīng)當(dāng)是老無所依的老人、離婚案件中的子女和弱勢群體，方能體現(xiàn)出居住權(quán)的價值核心，歸根結(jié)底是為了保障弱勢群體的利益，試想一下，當(dāng)父母攢夠一生的積蓄為子女添置房屋后，若子女不愿意或者拒絕贍養(yǎng)，老人窮盡一生卻面臨無生活能力且無處居住的窘境，這也是一種較為普遍的現(xiàn)象，基于這種情況，可以考慮將這類老人合法的居住權(quán)利納入到立法的范疇中，老有所依是我國居住權(quán)立法中無法忽略的價值取向，應(yīng)當(dāng)被重視；另一種常見的行為是夫妻離婚后一方喪失了生活能力或者面臨生活困難的情況，從立法取向上看由此可見，在現(xiàn)行立法的基礎(chǔ)上，可規(guī)定幾條司法實踐中比較普遍常見的情形，通過法定的形式彌補意定居住權(quán)制度的空缺，從法律制度框架上構(gòu)成以現(xiàn)有當(dāng)事人合意為主，但是以法定情形兜底的居住權(quán)制度。（二）明確規(guī)定居住權(quán)的內(nèi)容首先，明確居住權(quán)的主體范圍。前述分析，本文認(rèn)為居住權(quán)還是應(yīng)當(dāng)保留其人役性的屬性，同時結(jié)合其價值取向和立法方向，第一，只有自然人才能成為居住權(quán)的主體，不含公司或非公司。居住權(quán)的出現(xiàn)，最重要的基礎(chǔ)是婚姻、家庭關(guān)系，它多出現(xiàn)在家庭成員、配偶之間，它的權(quán)利來源以雙方之間的撫養(yǎng)、贍養(yǎng)或者扶養(yǎng)義務(wù)為基礎(chǔ)，而人身專屬性也是居住權(quán)做為人役權(quán)的一種體現(xiàn)。第二，與物權(quán)人簽訂過居住契約的是與物權(quán)人，須將其與物權(quán)人的共有居住者相區(qū)別。在司法實務(wù)中，普通居民的親屬亦可共同居住，該規(guī)定與設(shè)定居住權(quán)并非相抵觸。但是，基于合同的相對性，居住權(quán)合同的簽訂的兩方都是住房所有權(quán)人和居住權(quán)人，因此居住權(quán)的主體只局限于居住權(quán)人本身，不包含與居住權(quán)人的共同居住人。其次，可以在一定程度上擴大居住地權(quán)利的對象的范疇。居住權(quán)利的權(quán)利對象為“別人的房子”，因此在住房這一概念上，還可以作恰當(dāng)?shù)臄U展。第一，從享有居住權(quán)利的必要條件來說，必須是需要滿足居住目的而不可或缺的設(shè)施才能叫做附屬設(shè)施，可以類同與租賃合同，注明其居住權(quán)設(shè)立的客體范圍，在此基礎(chǔ)上，可由雙方當(dāng)事人對其進(jìn)行約定。第二，應(yīng)允許居住權(quán)人和所有權(quán)人之間約定居住權(quán)的客體范圍，包括上述“附屬設(shè)施”在內(nèi)。應(yīng)當(dāng)充分尊重居住權(quán)設(shè)立雙方的合意。即，既應(yīng)允許房屋的一部分設(shè)立居住權(quán)也應(yīng)該允許以“居住”為目的的附屬設(shè)施設(shè)立居住權(quán)。房屋是普遍存在的整體，具體使用的范圍可由雙方當(dāng)事人自行商定。最后，明確居住權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)。居住權(quán)的當(dāng)事人可以通過合同來約定相關(guān)的權(quán)利義務(wù)，但從《民法典》的規(guī)定上結(jié)合其他物權(quán)的經(jīng)濟效益原則，其權(quán)利內(nèi)容可概括為：第一，附屬設(shè)施的使用以及約定范疇內(nèi)的一部分住宅居住權(quán)人有權(quán)使用；第二，居住權(quán)應(yīng)當(dāng)是一種對世權(quán)，可以對抗因為房屋所有權(quán)變更而導(dǎo)致喪失居住權(quán)的情形；第三居住權(quán)人可在基于滿足生活需要的前提下享有與人同住的權(quán)利；有權(quán)利就有義務(wù)，在義務(wù)層面，居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)盡到合理保管房屋的義務(wù)，結(jié)合“誰受益誰負(fù)擔(dān)”的原則，原本所有權(quán)人應(yīng)該支付的的日常開銷應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)由居住權(quán)人負(fù)擔(dān)，例如水電費、煤氣費、物業(yè)管理費等費用，但是對于房產(chǎn)稅這類稅費則由所有權(quán)人來承擔(dān)。這樣分配能夠最大的提高效率，節(jié)省開銷，促進(jìn)資源的合理分配。（三）細(xì)化居住權(quán)的消滅方式前述在對居住權(quán)的概念做分析時明確過居住權(quán)作為用益物權(quán)不能永久存續(xù)，但《民法典》規(guī)定中的兩種情形已經(jīng)不能滿足司法實踐的需要，還應(yīng)該將居住權(quán)人自愿放棄居住權(quán)、居住權(quán)所述房屋被全部征收、居住權(quán)所述房屋全部滅失等情況進(jìn)行考量。如果居住權(quán)人濫用了自己的權(quán)利，或者是違背了自己的責(zé)任，從而對所有權(quán)人的利益造成了很大的影響，比如沒有履行好看管責(zé)任，導(dǎo)致了房子有崩塌摧毀的風(fēng)險，那么就可以按照合同根本違約的情形來終止合同，同時通過遺囑建立的居住權(quán)也可以被參考并應(yīng)用，這兩種情況可以被統(tǒng)一概括為居住權(quán)的撤銷情形。由于房屋被征用，房屋被征用后，房屋被授予的房屋被沒收，房屋被授予房屋上的房屋使用權(quán)也隨之消失。當(dāng)然，也可以在用益權(quán)的標(biāo)的物由于被征收征用而喪失或發(fā)生所有權(quán)的情形下，用益權(quán)將繼續(xù)存在于替代物或者補償物上，就例如房屋被征收后的回遷房，除非當(dāng)事人約定，后續(xù)回遷房上也可以為居住權(quán)人設(shè)立居住權(quán)。除開上述情形，對于居住權(quán)的消滅在可考慮在司法解釋中應(yīng)當(dāng)設(shè)立“不再居住”和“不居住”的標(biāo)準(zhǔn)，以解決權(quán)利不再行使，導(dǎo)致住房浪費的問題。（四）協(xié)調(diào)居住權(quán)關(guān)聯(lián)制度居住權(quán)作為《民法典》中的制度，在適用到司法實踐中，應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)行民法體系中找到適當(dāng)?shù)奈恢脧亩芘c其他相關(guān)制度進(jìn)行銜接和協(xié)調(diào)。比如與住宅有關(guān)的利益，在這一利益上，住宅的持有者應(yīng)該與住宅的持有者一樣，我覺得住宅的產(chǎn)權(quán)可以借鑒一些正在準(zhǔn)備實行的“租購?fù)瑱?quán)”的做法，來改進(jìn)學(xué)校的教育，社會保障，以及其他與住宅有關(guān)的制度，住宅的持有者應(yīng)該與住宅的持有者一樣，都應(yīng)該享受與住宅持有者一樣的權(quán)利。對于債務(wù)人運用居住權(quán)逃避債務(wù)，適用《民法典》538、539條有關(guān)債權(quán)人撤銷權(quán)的條款。我國現(xiàn)行《民法通則》中關(guān)于“因侵害債權(quán)人而不受保護(hù)的不動產(chǎn)權(quán)利”的立法，在我國《民法通則》中有明確的適用范圍。如果債務(wù)人無償設(shè)立居住權(quán)，則可以受到第539條的限制，不過，這一條款采用了具體列出主義，要想解決利用無償設(shè)立居住權(quán)來實現(xiàn)逃債的問題，可以根據(jù)債權(quán)人撤銷權(quán)的立法目標(biāo)，進(jìn)行類似的應(yīng)用，在雙方以不公平的價格建立居住權(quán)時，債權(quán)人也可以對其進(jìn)行撤銷權(quán)。六、結(jié)論總而言之，我國土地資源有限，房屋數(shù)量緊張，同時人口增多導(dǎo)致的老年化問題嚴(yán)重，社會養(yǎng)老壓力巨大，為實現(xiàn)“住有所居，居有所安”的目標(biāo)，在現(xiàn)有的住房保障制度中如何謀求可以有效解決我國養(yǎng)