北京2025年上半年房地產(chǎn)估價師案例與分析：房地產(chǎn)抵押貸款前估價的內(nèi)容考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、住房公積金管理的決策機構(gòu)是__。

A．住房公積金管理委員會

B．住房公積金管理中心

C．存儲住房公積金的金融機構(gòu)

D．設(shè)區(qū)城市人民政府2、城市房屋拆遷補償估價中，實行房產(chǎn)權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價而對該期房價進行估價，則。

A：估價時點為未來，估價對象為未來狀況

B：估價時點與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在

C：估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況

D：估價時點為現(xiàn)在，估價對象為過去狀況

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、當(dāng)開發(fā)項目完工并具備竣工驗收條件后，負責(zé)組織有關(guān)單位進行驗收的是（）。

A．開發(fā)商

B．設(shè)計單位

C．承包商

D．監(jiān)理單位4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤應(yīng)首先用于__。

A．彌補企業(yè)以前年度的虧損

B．提取法定盈余公積金

C．提取公益金

D．向投資者分紅5、政府的土地供應(yīng)政策會直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的（）。

A．產(chǎn)品質(zhì)量

B．產(chǎn)品性價比

C．規(guī)模和結(jié)構(gòu)

D．產(chǎn)品檔次6、某商品住宅項目的土地取得費用、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20%，則成本利潤率為__。

A．17.13%

B．18.30%

C．18.61%

D．21.47%7、單獨編制的國家級歷史文化名城保護規(guī)劃，由國務(wù)院審批其總體規(guī)劃的城市，報__審批。

A．國家建設(shè)部

B．國家文物局

C．國家建設(shè)部和國家文物局

D．國家建設(shè)部或國家文物局8、下列估價中，估價時點應(yīng)為現(xiàn)在、估價對象應(yīng)為未來狀況的是。

A：因解決估價結(jié)果異議的需要，對原估價結(jié)果進行復(fù)核的估價

B：因保險理賠需要，對投保房地產(chǎn)的價值損失進行評估

C：因抵押貸款的需要，對作為抵押物的在建工程進行估價

D：因房屋征收補償需要，對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房進行估價

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格9、市場理論是研究的理論。

A：生產(chǎn)要素投入量與產(chǎn)出量之間的關(guān)系

B：基數(shù)效用論和序數(shù)效用論的關(guān)系

C：消費者和廠商之間的交易行為如何共同決定產(chǎn)品市場的價格和產(chǎn)量

D：一定技術(shù)水平條件下要素價格的決定和收入分配問題

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、房地產(chǎn)估價的主要難點，在于房地產(chǎn)價格影響因素眾多，并且__。

A．難以把握

B．難以準(zhǔn)確量化

C．難以把握和準(zhǔn)確量化

D．難以把握和難以數(shù)據(jù)化

11、房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)階段是指__所經(jīng)過的過程。

A．房地產(chǎn)開發(fā)

B．獲得土地后到全部工程竣工

C．從工程開工到工程竣工驗收

D．從工程開工到項目租售完畢12、假設(shè)某建設(shè)項目建設(shè)期為4年，各年計劃投資額分別為：第一年3600萬元，第二年4800萬元，第三年3800萬元，第四年3400萬元，年均價格上漲率為5％，則該項目建設(shè)期間漲價預(yù)備費為。

A：1990．696

B：1998．696

C：2025．696

D：2025．696

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120m2，單位建筑面積的重置價格為800元/m2建筑物殘值率6%，年折舊率2.2%，計算該建筑物的現(xiàn)值是__元。

A．76800

B．79104

C．77952

D．8156214、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200㎡，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元／㎡?，F(xiàn)市場上類似住宅的年租金為600元／㎡。若折現(xiàn)率為8％，則承租人甲目前的權(quán)益價值為萬元。

A：6.19

B：6.42

C：7.20

D：9.58

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格15、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓使用權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年(自補辦之日算起)。在2025年1月時，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經(jīng)濟壽命應(yīng)取為__年。

A．45

B．50

C．52

D．5516、某市上期房屋預(yù)測銷售面積200000㎡，實際銷售220000㎡，平滑指數(shù)為0．43，則本期預(yù)測銷售面積為㎡。

A：208600

B：380600

C：211400

D：239400

E：借款合同17、各種商品的需求彈性不同：為了揭示商品價格彈性高低，可以根據(jù)彈性系數(shù)的絕對值的大小進行比較，當(dāng)|Ed|＝0，稱需求為__。

A．單一彈性

B．缺乏彈性

C．富有彈性

D．完全無彈性18、對坐落在市中心商務(wù)區(qū)的直隸總督署清代古建筑群運用成本法進行估價時，其重新購建價格的求取方法應(yīng)優(yōu)先選用__。

A．單位比較法

B．分部分項法

C．工料測量法

D．指數(shù)調(diào)整法19、《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的倍。

A：5

B：10

C：15

D：30

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章20、城鎮(zhèn)土地使用稅采用分類分級的__稅率。

A．比例

B．超額累進

C．全額累進

D．幅度定額21、某宗房地產(chǎn)2025年6月1日的價格為1800元／㎡，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2025年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2025年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為79．6，74．7，76．7，85．0，89．2，92.5，98．1(以2025年1月1日為100)。該宗房地產(chǎn)2025年10月1日的價格為元／㎡。

A：2402．22

B：2302．22

C：2202．22

D：2102．22

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格22、對于一般的商用房地產(chǎn)投資項目，其償債備付率至少應(yīng)大于。

A：1.2

B：1.5

C：1.8

D：2.0

E：借款合同23、房地產(chǎn)估價的最高最佳使用原則必須同時符合的標(biāo)準(zhǔn)中，并不包括__。

A．價值最大化

B．雙方都認(rèn)可

C．經(jīng)濟上可行

D．技術(shù)上可能24、下列關(guān)于路線價法的表述中，不正確的是（）。

A．路線價法實質(zhì)是一種市場法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理

B．路線價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價

C．運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊

D．路線價法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價格25、一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)由__組織建立，__為房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案的系統(tǒng)管理部門。

A．建設(shè)部；房地產(chǎn)管理部門

B．建設(shè)部；中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會

C．人事部；房地產(chǎn)管理部門

D．人事部；中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、《土地使用權(quán)出讓合同》規(guī)定：土地使用者在簽約時應(yīng)繳納地價款的一定比例作為定金，并應(yīng)在日內(nèi)支付全部價款，逾期未全部支付地價款的，出讓方依照法律和合同約定，收回土地使用權(quán)并不退定金。

A：15

B：30

C：60

D：90

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、（）越高，說明營運資本越多，對債權(quán)人而言，其債權(quán)就越安全，因此這個指標(biāo)又稱為償債能力比率。

A．速動比率

B．資產(chǎn)負債率

C．償債備付率

D．流動比率3、甲開發(fā)商2000年按法定最高出讓年限取得一塊商業(yè)用地的土地使用權(quán)，2025年李某購得該地塊上建成的商業(yè)用房一間，五年后又將該房轉(zhuǎn)讓給王某。王某取得該房的土地使用年限是年。

A：33

B：35

C：38

D：40

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、登記機關(guān)應(yīng)在30日內(nèi)對房屋權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的__登記申請予以核準(zhǔn)登記。

A．初始

B．轉(zhuǎn)移

C．變更

D．他項權(quán)利

E．注銷5、在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式主要有。

A：年度運營預(yù)算

B：資本流預(yù)算

C：資本支出預(yù)算

D：長期預(yù)算

E：資本收入預(yù)算6、短期資金市場主要由等子市場構(gòu)成。

A：同業(yè)拆借市場

B：票據(jù)市場

C：大額定期存款單市場

D：回購協(xié)議市場

E：資本市場7、對經(jīng)營期不同的房地產(chǎn)投資方案進行比選時，應(yīng)采用的方法是。(2025年試題)

A：等額年值法

B：差額投資內(nèi)部收益率法

C：凈現(xiàn)值法

D：等額年費用法

E：借款合同8、某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50%。假設(shè)該住宅樓的總價為2000萬元，平均單價為5000元/m2，樓面地價為1200元/m2，則該宗土地的總價為__萬元。

A．96

B．192

C．240

D．4809、個人住房抵押貸款的還本付息方式包括。

A：按月等額還本付息

B：按月遞增還本付息

C：按月遞減還本付息

D：期間按月還本期末付息

E：期間按月付息期末還本10、根據(jù)合同是否必須以其他合同的存在為前提而存在可將合同分為。

A：典型合同

B：實踐合同

C：諾成合同

D：主合同

E：從合同

11、收集資料的形式是指采集信息資源的統(tǒng)計調(diào)查的組織形式，主要包括。

A：統(tǒng)計報表

B：社會調(diào)查

C：普查

D：重點調(diào)查

E：典型調(diào)查和抽樣調(diào)查12、以下不屬于房地產(chǎn)市場專業(yè)顧問的是__。

A．建筑師

B．精算師

C．工程師

D．律師13、下列關(guān)于地籍圖的闡述錯誤的是__。

A．地籍測量繪制的圖件稱為地籍圖

B．地籍圖內(nèi)容包括地籍要素和必要的地形要素

C．地籍圖是土地管理部門在辦理土地登記和發(fā)放土地使用權(quán)證書時，了解地塊坐落、四周界址、尺寸、土地使用狀況和面積等依據(jù)，也是建立地籍檔案必不可少的資料

D．地籍要素是指土地產(chǎn)權(quán)、地界和分區(qū)的平面圖，圖上附有各部分的說明、注解和識別資料14、以下房地產(chǎn)價格中，屬于評估價值的有。

A：基準(zhǔn)地價

B：市場交易價

C：標(biāo)定地價

D：房屋的重置價格

E：市場成交價15、房屋抵押權(quán)自之日起生效。

A：抵押合同簽訂

B：抵押合同生效

C：抵押權(quán)登記

D：核發(fā)他項權(quán)利證書

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、城市土地開發(fā)和供應(yīng)計劃，一般由（）按城市總體發(fā)展要求、土地開發(fā)潛力以城市規(guī)劃的要求制定。

A．土地管理部門

B．規(guī)劃管理部門

C．市場管理部門

D．設(shè)計管理部門

E．計劃管理部門17、申請核定一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)的應(yīng)當(dāng)向提出申請。

A：國務(wù)院

B：國務(wù)院建設(shè)行政主管部門

C：省人民政府建設(shè)行政主管部門

D：自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門

E：直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門18、下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是__。

A．土地購置貸款

B．土地儲備貸款

C．土地開發(fā)貸款

D．建設(shè)貸款19、某地區(qū)某類房地產(chǎn)1998～2025年價格見下表。某類房地產(chǎn)1998～2025年價格(單位：元/m2)

A．年份

B．1998

C．1999

D．2000

E．2025

F．2025

G．2025

H．2025

I．2025

J．房地產(chǎn)價格

K．1800

L．2000

M．2220

N．2460

O．2730

P．3030

Q．3360

R．20、自營貸款期限最長一般不得超過__年。

A．10

B．15

C．20

D．2521、根據(jù)原建設(shè)部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》，下列屬于房屋拆遷管理部門終結(jié)裁決情形的有。

A：申請人撤回裁決申請的

B：發(fā)現(xiàn)申請人或者被申請人不是裁決當(dāng)事人的

C：受理裁決申請后，當(dāng)事人自行達成協(xié)議的

D：作為自然人的申請人死亡，需等待其近親屬表明是否參加裁決的

E：裁決需要以相關(guān)裁決或法院判決結(jié)果為依據(jù)的，而相關(guān)案件未結(jié)案的22、某宗房地產(chǎn)是于3年前通過出讓方式取得，當(dāng)時獲得的土地使用期限為50年并約定不可續(xù)期，判定其未來每年的凈收益基本穩(wěn)定。預(yù)計該宗房地產(chǎn)在正常情況下未來4年的凈收益分別為：31萬元、29萬元、30.5萬元、29.5萬元，報酬率為8%。用“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”計算該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。

A．358.85

B．360.49

C．362.93

D．365.2923、下列費用中，不屬于土地費用的是__。

A．土地使用權(quán)出讓金

B．城市建設(shè)配套費

C．拆遷安置補償費

D．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費24、下列房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式中，屬于債務(wù)融資方式的有。

A：發(fā)行企業(yè)債券

B：向銀行借入信用貸款

C：房地產(chǎn)開發(fā)貸款

D：在公開市場上發(fā)行股票

E：土地儲備貸款25、平房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)擬通過競標(biāo)取得一項目土地使用權(quán)進行