經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)實(shí)務(wù)與參考答案(2025年)一、案例分析題（共4題，每題25分，共100分）案例一：綠色建筑項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與政策應(yīng)用2024年，某省會(huì)城市啟動(dòng)“零碳示范小區(qū)”建設(shè)項(xiàng)目，總建筑面積15萬(wàn)平方米，其中住宅12萬(wàn)平方米，配套商業(yè)3萬(wàn)平方米。項(xiàng)目采用光伏一體化屋頂、地源熱泵系統(tǒng)、智能照明調(diào)控等綠色技術(shù)，總投資2.8億元（其中綠色技術(shù)專項(xiàng)投入6800萬(wàn)元）。根據(jù)當(dāng)?shù)卣?，綠色建筑三星級(jí)項(xiàng)目可享受以下補(bǔ)貼：按建筑面積每平方米120元的一次性補(bǔ)貼；項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期前5年，節(jié)能效益的30%由財(cái)政直接獎(jiǎng)勵(lì)（經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目年節(jié)能效益為450萬(wàn)元）。項(xiàng)目建成后預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)年碳減排量800噸，碳交易市場(chǎng)當(dāng)前碳價(jià)為65元/噸。該項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率為8%，運(yùn)營(yíng)期按20年計(jì)算，不考慮殘值。問題：1.計(jì)算項(xiàng)目可獲得的綠色補(bǔ)貼總額（含一次性補(bǔ)貼和運(yùn)營(yíng)期獎(jiǎng)勵(lì)）。2.若僅考慮綠色技術(shù)專項(xiàng)投入、補(bǔ)貼及碳交易收益，計(jì)算該部分現(xiàn)金流的凈現(xiàn)值（P/F,8%,n）系數(shù)：(P/F,8%,1)=0.9259；(P/F,8%,5)=0.6806；(P/F,8%,20)=0.2145；年金現(xiàn)值系數(shù)(P/A,8%,5)=3.9927；(P/A,8%,20)=9.8181）。3.結(jié)合“雙碳”目標(biāo)下的建筑行業(yè)政策，分析該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性與社會(huì)價(jià)值。案例二：城市更新項(xiàng)目土地收儲(chǔ)與融資模式優(yōu)化某市老工業(yè)區(qū)A片區(qū)占地120畝（約8萬(wàn)平方米），現(xiàn)狀為低效工業(yè)用地，建筑密度45%，容積率0.8，土地使用權(quán)剩余年限15年。2025年，市政府將其納入“十四五”城市更新重點(diǎn)項(xiàng)目，規(guī)劃調(diào)整為居住用地（容積率2.5，建筑密度28%），需完成地上22家企業(yè)的搬遷補(bǔ)償、3萬(wàn)平方米舊廠房拆除及市政管網(wǎng)改造（預(yù)算3500萬(wàn)元）。經(jīng)評(píng)估，現(xiàn)狀工業(yè)用地市場(chǎng)價(jià)值為600元/平方米，規(guī)劃居住用地市場(chǎng)價(jià)值為5500元/平方米。當(dāng)?shù)匾?guī)定城市更新項(xiàng)目可通過“留改拆”組合模式實(shí)施，其中保留建筑比例不低于30%，土地增值收益的40%需用于公共設(shè)施配套。問題：1.計(jì)算該片區(qū)土地增值總額（不考慮土地使用年限修正）。2.若采用“政府主導(dǎo)+市場(chǎng)運(yùn)作”模式，企業(yè)參與需承擔(dān)前期土地收儲(chǔ)成本（含搬遷補(bǔ)償、拆除及管網(wǎng)改造），政府以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式出讓土地。假設(shè)企業(yè)要求投資回報(bào)率不低于10%，計(jì)算企業(yè)可接受的最高土地收儲(chǔ)成本（土地出讓收入=規(guī)劃用地價(jià)值×70%，公共設(shè)施配套支出=增值收益×40%）。3.結(jié)合《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，提出該項(xiàng)目融資模式優(yōu)化建議。案例三：BIM技術(shù)在EPC工程總承包項(xiàng)目中的應(yīng)用效益分析某高?？蒲袠荅PC項(xiàng)目，合同價(jià)1.2億元，工期24個(gè)月，采用BIM5D技術(shù)（三維模型+時(shí)間+成本）。項(xiàng)目實(shí)施前，傳統(tǒng)模式下類似項(xiàng)目的平均設(shè)計(jì)變更率為8%，施工返工率為5%，工期延誤率為12%。引入BIM技術(shù)后，設(shè)計(jì)階段通過碰撞檢測(cè)減少管線沖突23處，避免設(shè)計(jì)變更6項(xiàng)（平均每項(xiàng)變更成本25萬(wàn)元）；施工階段通過4D進(jìn)度模擬優(yōu)化工序，縮短工期1.5個(gè)月（月均管理費(fèi)80萬(wàn)元）；運(yùn)維階段建立數(shù)字孿生模型，預(yù)計(jì)20年運(yùn)營(yíng)期內(nèi)設(shè)備維護(hù)成本降低20%（年均維護(hù)成本原預(yù)算150萬(wàn)元）。問題：1.計(jì)算BIM技術(shù)應(yīng)用在設(shè)計(jì)、施工階段帶來的直接經(jīng)濟(jì)效益（不考慮工期縮短的間接收益）。2.若項(xiàng)目全生命周期成本包括建設(shè)成本（合同價(jià)）、運(yùn)維成本，計(jì)算引入BIM后全生命周期成本降低比例（運(yùn)維成本按20年計(jì)算，基準(zhǔn)收益率8%）。3.結(jié)合《“十四五”建筑業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中“智能建造與新型建筑工業(yè)化協(xié)同發(fā)展”要求，闡述BIM技術(shù)對(duì)EPC模式升級(jí)的推動(dòng)作用。案例四：房地產(chǎn)企業(yè)融資困境與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)2024年，某民營(yíng)房企（AAA級(jí)信用）面臨“三道紅線”壓力（剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率78%，凈負(fù)債率110%，現(xiàn)金短債比0.85），年內(nèi)需償還到期債務(wù)65億元（其中銀行貸款30億元，信托融資20億元，供應(yīng)鏈ABS15億元）。企業(yè)當(dāng)前可售項(xiàng)目貨值120億元（去化周期18個(gè)月），持有型物業(yè)（商場(chǎng)、長(zhǎng)租公寓）評(píng)估價(jià)值45億元（抵押率60%）。央行2025年一季度降準(zhǔn)后，5年期LPR為3.8%，房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款最低利率為L(zhǎng)PR-20BP，保障性租賃住房REITs發(fā)行收益率要求不低于4.5%。問題：1.分析該企業(yè)當(dāng)前面臨的主要融資風(fēng)險(xiǎn)。2.提出3種可行的融資優(yōu)化方案（需計(jì)算具體融資規(guī)?；虺杀荆?。3.結(jié)合“金融16條”及房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，說明房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解的政策支持方向。---參考答案案例一參考答案1.綠色補(bǔ)貼總額計(jì)算：（1）一次性補(bǔ)貼：15萬(wàn)㎡×120元/㎡=1800萬(wàn)元；（2）運(yùn)營(yíng)期獎(jiǎng)勵(lì)：450萬(wàn)元/年×30%×5年=675萬(wàn)元；合計(jì)補(bǔ)貼總額=1800+675=2475萬(wàn)元。2.綠色技術(shù)專項(xiàng)現(xiàn)金流凈現(xiàn)值計(jì)算：（1）現(xiàn)金流出：綠色技術(shù)投入6800萬(wàn)元（第0年）；（2）現(xiàn)金流入：一次性補(bǔ)貼1800萬(wàn)元（第0年）、運(yùn)營(yíng)期獎(jiǎng)勵(lì)675萬(wàn)元（第1-5年）、碳交易收益=800噸×65元/噸×20年=1040萬(wàn)元（永續(xù)年收益，按20年計(jì)算現(xiàn)值）；凈現(xiàn)值（NPV）=-6800+1800+675×(P/A,8%,5)+(800×65)×(P/A,8%,20)=-5000+675×3.9927+52000×0.01×9.8181（注：800×65=52000元/年=5.2萬(wàn)元/年）=-5000+2695.0+5.2×9.8181×100（修正單位誤差，實(shí)際應(yīng)為5.2萬(wàn)元/年）（正確計(jì)算應(yīng)為：碳交易年收益=800×65=52000元=5.2萬(wàn)元，20年現(xiàn)值=5.2×9.8181=51.05萬(wàn)元）因此NPV=-5000+2695+51.05≈-2253.95萬(wàn)元（注：此處需修正單位錯(cuò)誤，原碳交易年收益應(yīng)為52萬(wàn)元，即800噸×65元/噸=52000元=5.2萬(wàn)元？不，800噸×65元/噸=52000元=5.2萬(wàn)元/年，正確。但可能題目中碳交易收益應(yīng)為年收益52萬(wàn)元，因此20年現(xiàn)值=52×9.8181≈510.54萬(wàn)元）修正后：NPV=-6800（投入）+1800（補(bǔ)貼）+675（運(yùn)營(yíng)獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)值）+510.54（碳交易現(xiàn)值）運(yùn)營(yíng)獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)值=450×30%×(P/A,8%,5)=135×3.9927≈539.01萬(wàn)元最終NPV=-6800+1800+539.01+510.54≈-4050.45萬(wàn)元（注：可能題目中綠色技術(shù)專項(xiàng)投入為6800萬(wàn)元，需單獨(dú)計(jì)算該部分的現(xiàn)金流，即僅考慮綠色技術(shù)的成本與對(duì)應(yīng)的收益，因此正確計(jì)算應(yīng)為：現(xiàn)金流出：6800萬(wàn)元（第0年）現(xiàn)金流入：一次性補(bǔ)貼（與綠色技術(shù)直接相關(guān)）1800萬(wàn)元（第0年）、運(yùn)營(yíng)獎(jiǎng)勵(lì)（因綠色技術(shù)產(chǎn)生）450×30%×5=675萬(wàn)元（第1-5年）、碳交易收益（因綠色技術(shù)減排）800×65×20=104萬(wàn)元/年？不，800噸/年×65元/噸=52000元/年=5.2萬(wàn)元/年，20年總收益=5.2×20=104萬(wàn)元，但現(xiàn)值需按年金計(jì)算：5.2×(P/A,8%,20)=5.2×9.8181≈51.05萬(wàn)元因此NPV=-6800+1800+539.01（運(yùn)營(yíng)獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)值）+51.05≈-4409.94萬(wàn)元，說明僅綠色技術(shù)部分短期經(jīng)濟(jì)可行性不足）3.經(jīng)濟(jì)與社會(huì)價(jià)值分析：（1）經(jīng)濟(jì)可行性：盡管綠色技術(shù)專項(xiàng)投入的凈現(xiàn)值為負(fù)，但項(xiàng)目整體通過銷售溢價(jià)（綠色建筑住宅售價(jià)通常高于普通住宅3%-5%）、長(zhǎng)期能耗節(jié)約（運(yùn)營(yíng)期20年節(jié)能效益450萬(wàn)元/年）可彌補(bǔ)初期成本；同時(shí)，碳交易市場(chǎng)完善后（碳價(jià)可能上漲），碳收益將提升。（2）社會(huì)價(jià)值：符合“雙碳”目標(biāo)，年減排800噸相當(dāng)于種植4.4萬(wàn)棵冷杉（每棵年固碳18.3公斤）；推動(dòng)綠色技術(shù)應(yīng)用，促進(jìn)建筑產(chǎn)業(yè)升級(jí)；為同類項(xiàng)目提供“政策+市場(chǎng)”協(xié)同的示范經(jīng)驗(yàn)。案例二參考答案1.土地增值總額計(jì)算：現(xiàn)狀工業(yè)用地價(jià)值=8萬(wàn)㎡×600元/㎡=4800萬(wàn)元；規(guī)劃居住用地價(jià)值=8萬(wàn)㎡×2.5（容積率）×5500元/㎡=11億元；土地增值=11億-0.48億=10.52億元。2.企業(yè)可接受最高土地收儲(chǔ)成本：（1）土地出讓收入=11億×70%=7.7億元；（2）公共設(shè)施配套支出=10.52億×40%=4.208億元；（3）企業(yè)需滿足：土地出讓收入-收儲(chǔ)成本-公共設(shè)施支出≥收儲(chǔ)成本×10%（投資回報(bào)）設(shè)收儲(chǔ)成本為C，則7.7億-C-4.208億≥0.1C3.492億≥1.1C→C≤3.1745億元（約3.17億元）。3.融資模式優(yōu)化建議：（1）發(fā)行城市更新專項(xiàng)REITs：將片區(qū)內(nèi)保留的30%舊廠房（2.4萬(wàn)㎡）改造為產(chǎn)業(yè)載體，通過租金收益發(fā)行REITs，預(yù)計(jì)融資規(guī)模=2.4萬(wàn)㎡×5500元/㎡×60%（評(píng)估值）×REITs發(fā)行比例（通常70%）≈5.54億元；（2）引入政策性銀行貸款：利用央行“城市更新專項(xiàng)再貸款”（利率LPR-50BP），申請(qǐng)長(zhǎng)期低息貸款覆蓋收儲(chǔ)成本的50%（約1.59億元）；（3）推廣“留改拆”權(quán)益分成：對(duì)保留建筑的原產(chǎn)權(quán)人，通過“產(chǎn)權(quán)置換+收益分成”模式減少現(xiàn)金補(bǔ)償，降低前期資金壓力。案例三參考答案1.直接經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算：（1）設(shè)計(jì)階段：避免變更6項(xiàng)×25萬(wàn)元=150萬(wàn)元；（2）施工階段：減少返工成本=合同價(jià)1.2億×5%（原返工率）-實(shí)際返工率（假設(shè)BIM后降至2%）=1.2億×(5%-2%)=360萬(wàn)元；合計(jì)直接效益=150+360=510萬(wàn)元。2.全生命周期成本降低比例：（1）原全生命周期成本=1.2億（建設(shè)）+150萬(wàn)/年×20年×(P/A,8%,20)=1.2億+150×9.8181≈1.2億+1472.72萬(wàn)≈1.3473億；（2）BIM后成本=1.2億-510萬(wàn)（直接效益）+150萬(wàn)×(1-20%)×20年×(P/A,8%,20)=1.149億+120×9.8181≈1.149億+1178.17萬(wàn)≈1.2668億；降低比例=(1.3473-1.2668)/1.3473≈5.98%。3.BIM對(duì)EPC模式升級(jí)的推動(dòng)作用：（1）提升協(xié)同效率：BIM5D實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工、成本數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)共享，減少EPC模式中設(shè)計(jì)與施工的脫節(jié)問題，縮短決策周期；（2）強(qiáng)化成本控制：通過4D進(jìn)度模擬和成本動(dòng)態(tài)分析，實(shí)現(xiàn)“按進(jìn)度付款”向“按完成工程量付款”轉(zhuǎn)型，降低超概風(fēng)險(xiǎn)；（3）支撐全周期管理：數(shù)字孿生模型為運(yùn)維階段提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，幫助EPC企業(yè)從“建設(shè)商”向“建設(shè)-運(yùn)維綜合服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，延伸價(jià)值鏈。案例四參考答案1.主要融資風(fēng)險(xiǎn)：（1）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)：現(xiàn)金短債比0.85＜1，短期償債壓力大；（2）融資渠道收縮：信托融資（非標(biāo)）到期后難續(xù)作，供應(yīng)鏈ABS受房企信用影響發(fā)行難度增加；（3）資產(chǎn)變現(xiàn)慢：可售項(xiàng)目去化周期18個(gè)月，持有型物業(yè)抵押率（60%）下可融資27億元，難以覆蓋65億債務(wù)。2.融資優(yōu)化方案：（1）發(fā)行保障性租賃住房REITs：將長(zhǎng)租公寓（評(píng)估價(jià)值20億元）作為底層資產(chǎn)，發(fā)行規(guī)模=20億×70%（評(píng)估值）×REITs發(fā)行比例（通常80%）≈11.2億元，成本=4.5%（低于信托融資成本）；（2）申請(qǐng)項(xiàng)目并購(gòu)貸款：將優(yōu)質(zhì)可售項(xiàng)目（貨值50億元）作為標(biāo)的，融資規(guī)模=50億×70%（抵押率）=35億元，利率=3.8%-0.2%=3.6%，用于償還銀行貸款；（3）供應(yīng)鏈ABS展期與置換：與供應(yīng)商協(xié)商將15億ABS轉(zhuǎn)為“商票+信用貸款”，利率LPR+50BP