江西省2025年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員職業(yè)資格制度考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中，屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的是。

A：圍墻工程費(fèi)

B：電力設(shè)施工程費(fèi)

C：居委會(huì)用房建設(shè)費(fèi)

D：人防工程費(fèi)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格2、收益遞增遞減原理可以幫助我們確定__。

A．最佳用途和最佳規(guī)模

B．最佳集約度

C．最佳規(guī)模和最佳集約度

D．最佳用途3、我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)在1994年組建的一個(gè)全國(guó)性的自律組織是__。

A．中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)

B．房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)

C．中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)

D．中國(guó)土地學(xué)會(huì)4、按照現(xiàn)行政策，國(guó)有企業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的，其劃撥建設(shè)用地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)可保留劃撥建設(shè)用地使用權(quán)，但保留劃撥土地方式的期限不超過(guò)年。

A：5

B：6

C：8

D：10

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章5、下列關(guān)于給水系統(tǒng)的升壓設(shè)備，表述不正確的是。

A：屋頂水箱常用鋼板焊接制成圓形或方形

B：城市給水系統(tǒng)常采用低壓制，一般只能供十層以下用水

C：離心式水泵一般設(shè)于底層或地下室大泵房?jī)?nèi)

D：氣壓給水裝置的缺點(diǎn)是水壓變化大、效率低、能耗較多，供水安全性不如屋頂水箱可靠

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、與市場(chǎng)比較法關(guān)系最為密切的房地產(chǎn)價(jià)格形成原理是__。

A．均衡原理

B．預(yù)期原理

C．競(jìng)爭(zhēng)原理

D．替代原理7、某宗房地產(chǎn)交易中，買(mǎi)方付給賣(mài)方2500元／㎡，交易稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣(mài)方按正常價(jià)格的5％繳納有關(guān)稅費(fèi)；買(mǎi)方按正常價(jià)格的3％繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于元／㎡。

A：2427

B：2500

C：2575

D：2632

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格8、對(duì)于公民__，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)宣告其為失蹤人。

A．下落不明滿2年的

B．下落不明滿1年的

C．因意外事故下落不明，從事故發(fā)生之日起2年的

D．因意外事故下落不明，從事故發(fā)生之日起滿1年的9、下列成本費(fèi)用中，不屬于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的是__。

A．拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)

B．市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用

C．貸款利息

D．建安費(fèi)用10、對(duì)于下列房地產(chǎn)，不宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法的是__。

A．在建工程

B．停建工程

C．可改變用途的舊房

D．荒地

11、設(shè)損益表中的銷(xiāo)售利潤(rùn)為SP，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為BP，利潤(rùn)總額為T(mén)P，凈利潤(rùn)為NP，則以下關(guān)系中一定成立的為_(kāi)_。

A．SP＜TP

B．TP＞BP

C．BP＜NP

D．TP＞NP12、某居民樓總建筑面積為5000m2，總價(jià)值為1000萬(wàn)元，其中土地總價(jià)值為500萬(wàn)元，某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150m2，房地總價(jià)值為35萬(wàn)元。若按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，該人占有的土地份額為_(kāi)_。

A．3%

B．3.5%

C．7%

D．4%13、存量是指報(bào)告期期末已占用和控制的拇業(yè)空間總量。在數(shù)值上，報(bào)告期總量＝上期存量+報(bào)告期新竣工量—__。

A．報(bào)告期滅失量

B．最低銷(xiāo)售量

C．工程量

D．盈虧平衡點(diǎn)量14、預(yù)計(jì)某地區(qū)某類(lèi)房地產(chǎn)的需求不變，但開(kāi)發(fā)成本趨升，供給量趨增，則預(yù)計(jì)其價(jià)格會(huì)__。

A．上升

B．下降

C．不變

D．升降難定15、初步可行I生研究階段投資估算的精確度可達(dá)__，所需費(fèi)用約占總投資的0.25%～1.5%。

A．±5%

B．±10%

C．±20%

D．±30%16、下列對(duì)無(wú)差異曲線主要特點(diǎn)的描述，錯(cuò)誤的一項(xiàng)是__。

A．無(wú)差異曲線是從左上方向右下方傾斜的曲線，斜率為負(fù)值

B．任意兩條無(wú)差異曲線不能相交

C．無(wú)差異曲線凹向原點(diǎn)

D．無(wú)差異曲線圖上的眾多無(wú)差異曲線中，同一曲線上的各點(diǎn)代表相同的總效用，不同曲線代表不同的總效用17、在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，一般不計(jì)息的項(xiàng)目是．【2025年考題】

A：未知的需要求取的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值

B：投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

C：銷(xiāo)售稅費(fèi)

D：開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格18、已知某房地產(chǎn)40年收益價(jià)格為150萬(wàn)元，該房地產(chǎn)報(bào)酬率為10%，那么該宗房地產(chǎn)30年收益價(jià)格為_(kāi)_萬(wàn)元。

A．112.5

B．155.6

C．144.6

D．132.419、當(dāng)市場(chǎng)調(diào)查人員所需要的資料可能不存在，或者由于種種原因，資料不夠準(zhǔn)確、不可靠、不完整或者已經(jīng)過(guò)時(shí)，這時(shí)，市場(chǎng)調(diào)查人員就需要時(shí)間和金錢(qián)去收集更切題和準(zhǔn)確的__資料。

A．一手

B．二手

C．原始

D．基礎(chǔ)20、現(xiàn)有一宗規(guī)劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，假設(shè)按純商業(yè)用途的估算結(jié)果為800萬(wàn)元，按純居住用途的估算結(jié)果為1000萬(wàn)元．該宗土地的評(píng)估價(jià)值應(yīng)為。

A：800萬(wàn)元

B：1000萬(wàn)元

C：1800萬(wàn)元

D：800~1000萬(wàn)元之間

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格21、某宗房地產(chǎn)的總建筑面積為5000㎡，房地總價(jià)值為2600萬(wàn)元，其中土地價(jià)值為600萬(wàn)元．某人購(gòu)買(mǎi)了其中200㎡，該部分的房地價(jià)值為182萬(wàn)元．假如按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t此人應(yīng)占有的土地份額為。

A：4％

B：7％

C：17％

D：30％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格22、房地產(chǎn)投資資本金不能低于總投資的__。

A．10%

B．20%

C．30%

D．35%23、已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價(jià)格為3000元/m2，報(bào)酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)30年，報(bào)酬率為12%時(shí)的收益權(quán)利價(jià)格為（）元／m2。

A．2965.39

B．3035.02

C．3103.59

D．3067.7824、工業(yè)建筑設(shè)計(jì)的評(píng)價(jià)指標(biāo)不包括。

A：土地利用系數(shù)

B：廠房展開(kāi)面積

C：廠房有效面積與建筑面積比

D：?jiǎn)挝幻娣e造價(jià)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、能夠全面反映房屋及其用地位置和權(quán)屬等狀況的房地產(chǎn)圖是。(2025年試題)

A：地籍圖

B：房產(chǎn)分幅圖

C：房產(chǎn)分丘圖

D：房產(chǎn)分戶圖

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、在職職工李某以抵押貸款的方式在甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱甲公司)開(kāi)發(fā)的S住宅小區(qū)預(yù)購(gòu)一套商品住房。2025年8月，李某與甲公司簽訂了購(gòu)買(mǎi)該套商品住房的預(yù)售合同，預(yù)售合同中對(duì)房屋建筑面積僅約定“房屋建筑面積100，1建筑面積的價(jià)格為3000元”。2025年2月，S住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收合格并交付使用。經(jīng)房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)確認(rèn)，李某所購(gòu)商品住房的套內(nèi)建筑面積為95，該套住房所在樓共有20套住房，套內(nèi)建筑面積總計(jì)3000，需分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為450。2025年3月，李某將房屋出租給王某。2025年8月，王某將房屋轉(zhuǎn)租給張某。(2025年試題)下列關(guān)于王某轉(zhuǎn)租該套住房的表述中，正確的有。

A：王某轉(zhuǎn)租該套住房，必須經(jīng)李某同意

B：王某已支付房租給李某，故李某不可以從房屋轉(zhuǎn)租中獲益

C：李某與王某簽訂的房屋租賃合同已登記備案，王某與張某簽訂的房屋轉(zhuǎn)租合同不必登記備案

D：房屋轉(zhuǎn)租期間，轉(zhuǎn)租合同隨原租賃合同解除而解除

E：抵押財(cái)產(chǎn)被查封2、耕地占用稅實(shí)行。

A：比例稅率

B：累進(jìn)稅率

C：比例稅率和定額稅率

D：定額稅率

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、從理論上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的第一步工作是__。

A．確定調(diào)查方式

B．設(shè)計(jì)問(wèn)卷

C．收集信息

D．定義市場(chǎng)區(qū)域4、資金的時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來(lái)看主要有__。

A．風(fēng)險(xiǎn)因素

B．資本化率

C．通貨膨脹率

D．投資利潤(rùn)率

E．資金總額5、針對(duì)不同的估價(jià)目的所采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，可以分為兩類(lèi)__。

A．主觀合理價(jià)值和公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值

B．主觀合理價(jià)值和非公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值

C．主觀合理價(jià)值和客觀合理價(jià)值

D．公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值和非公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值6、土地價(jià)格=[房地凈收益-__]÷土地還原利率。

A．土地凈收益

B．建筑物價(jià)格×建筑物還原利率

C．建筑物總收益

D．房地費(fèi)用7、根據(jù)償還期限的長(zhǎng)短，債券可分。

A：短期債券

B：中期債券

C：長(zhǎng)期債券

D：公債券

E：永久債券8、某商場(chǎng)建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來(lái)正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬(wàn)元，年平均空置率20%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用50萬(wàn)元。目前該類(lèi)物業(yè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%，則該商場(chǎng)在2025年10月的價(jià)值最接近于__萬(wàn)元。

A．536

B．549

C．557

D．8169、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為_(kāi)_。

A．開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

B．銷(xiāo)售收入

C．投資收益

D．成本利潤(rùn)10、流通貨幣需要量取決于三個(gè)因素。

A：已銷(xiāo)售的商品數(shù)量

B：待銷(xiāo)售的商品數(shù)量

C：?jiǎn)挝簧唐穬r(jià)格

D：貨幣流通次數(shù)

E：貨幣流通時(shí)間

11、根據(jù)原建設(shè)部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》，下列屬于房屋拆遷管理部門(mén)中止裁決情形的有。

A：發(fā)現(xiàn)新的需要查證的事實(shí)

B：受理裁決申請(qǐng)后，當(dāng)事人自行達(dá)成協(xié)議的

C：作為自然人的申請(qǐng)人死亡，需等待其近親屬表明是否參加裁決的

D：發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)人或者被申請(qǐng)人不是裁決當(dāng)事人的

E：裁決需要以相關(guān)裁決或法院判決結(jié)果為依據(jù)的，而相關(guān)案件未結(jié)案的12、施工人員對(duì)涉及結(jié)構(gòu)安全的試塊、試件以及有關(guān)材料，應(yīng)當(dāng)在監(jiān)督下現(xiàn)場(chǎng)取樣，并送具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的單位檢測(cè)。

A：建設(shè)單位或工程監(jiān)理單位

B：建設(shè)單位

C：工程監(jiān)理單位

D：建設(shè)單位和工程監(jiān)理單位

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合的要求。

A：國(guó)土規(guī)劃

B：年度建設(shè)用地計(jì)劃

C：城市規(guī)劃

D：土地利用總體規(guī)劃

E：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃14、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買(mǎi)方和賣(mài)方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120m2，買(mǎi)賣(mài)雙方商定，買(mǎi)方付給賣(mài)方30萬(wàn)元，并由買(mǎi)方交納所有的稅費(fèi)。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價(jià)為（）元/m2。

A．2427.18

B．2500.00

C．2575.00

D．2659.5715、銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為5000元的個(gè)人住房抵押貸款，該家庭所購(gòu)住房的物業(yè)管理費(fèi)為每月500元。從當(dāng)前我國(guó)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的角度來(lái)看，該家庭的月均收入應(yīng)不低于__元。

A．10000

B．11000

C．7800

D．920016、下列情況，國(guó)家可無(wú)償收回劃撥建設(shè)用地使用權(quán)。

A：土地使用者因遷移、解散、撤銷(xiāo)、破產(chǎn)或其他原因而停止使用土地的

B：國(guó)家為了公共利益的需要和城市規(guī)劃的要求收回土地使用權(quán)

C：各級(jí)司法部門(mén)沒(méi)收其所有財(cái)產(chǎn)而收回土地使用權(quán)

D：不按批準(zhǔn)用途使用土地

E：未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)一年未使用土地17、下列不屬于可進(jìn)行工程竣工的驗(yàn)收條件的是__。

A．完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容

B．對(duì)當(dāng)?shù)鼐用裼兴仓?/p>

C．建設(shè)單位已按合同約定支付工程款

D．有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書(shū)18、目前，我國(guó)普通商品住宅個(gè)人住房抵押貸款額度的上限為所購(gòu)住房?jī)r(jià)值的__。

A．80%

B．60%

C．90%

D．70%19、財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括。

A：金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)

B：融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)

C：壞賬損失

D：外匯匯兌凈損失

E：企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用20、對(duì)時(shí)點(diǎn)指標(biāo)特點(diǎn)敘述不正確的是__。

A．只能間斷計(jì)數(shù)

B．各時(shí)點(diǎn)指標(biāo)不可以直接累加

C．每個(gè)時(shí)點(diǎn)指標(biāo)值的大小與時(shí)間長(zhǎng)短無(wú)關(guān)

D．計(jì)數(shù)的準(zhǔn)確率低21、商品房銷(xiāo)售計(jì)價(jià)方式包括。

A：按均攤建筑面積計(jì)價(jià)

B：按套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)

C：按建筑面積計(jì)價(jià)

D：按套(單元)計(jì)價(jià)

E：按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)22、保險(xiǎn)的基本原則不包括__。

A．最大誠(chéng)信原則

B．最低保險(xiǎn)原則

C．保險(xiǎn)利益原則

D．近因原則23、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是(假設(shè))取得估價(jià)對(duì)象(待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)