貴陽房產(chǎn)維修管理辦法一、總則（一）目的為加強貴陽房產(chǎn)維修管理，保障房產(chǎn)的正常使用功能，維護業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于貴陽市行政區(qū)域內(nèi)各類已交付使用的住宅、商業(yè)、辦公等房產(chǎn)的維修管理活動。（三）基本原則1.安全第一原則：維修工作應(yīng)確保房產(chǎn)結(jié)構(gòu)安全和使用安全，消除安全隱患。2.質(zhì)量至上原則：維修工程應(yīng)符合國家和地方相關(guān)工程質(zhì)量標準，保證維修質(zhì)量。3.及時高效原則：對報修事項應(yīng)及時響應(yīng)，盡快安排維修，提高維修效率。4.責(zé)任明確原則：明確維修責(zé)任主體，確保維修工作的順利進行。二、維修責(zé)任界定（一）開發(fā)商責(zé)任1.在房產(chǎn)質(zhì)量保修期限內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定及合同約定，承擔(dān)保修責(zé)任。對因施工質(zhì)量問題導(dǎo)致的房產(chǎn)損壞，應(yīng)及時免費維修。2.保修期限自房產(chǎn)交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于規(guī)定的最低保修期限的，保修期不得低于規(guī)定的最低保修期限。3.開發(fā)商應(yīng)建立健全質(zhì)量保修檔案，記錄房產(chǎn)質(zhì)量問題及維修情況，便于查詢和管理。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)對其管理區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)的日常維修養(yǎng)護工作。制定維修養(yǎng)護計劃，定期對房產(chǎn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行巡查，及時發(fā)現(xiàn)并處理一般性問題。2.對業(yè)主或使用人提出的報修事項，應(yīng)及時受理，安排維修人員進行維修。屬于物業(yè)服務(wù)合同約定的維修范圍的，應(yīng)按照合同約定的標準和要求進行維修；超出合同約定范圍的，應(yīng)與業(yè)主協(xié)商解決。3.負責(zé)維修工程的組織實施，包括維修方案制定、施工隊伍選擇、工程質(zhì)量監(jiān)督等。對維修工程質(zhì)量負責(zé)，確保維修工程符合相關(guān)標準和要求。4.建立維修檔案，記錄每次維修的時間、內(nèi)容、維修人員、費用等信息，定期向業(yè)主公布維修情況。（三）業(yè)主責(zé)任1.業(yè)主應(yīng)合理使用房產(chǎn)，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、用途或損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。因業(yè)主使用不當(dāng)導(dǎo)致房產(chǎn)損壞的，由業(yè)主承擔(dān)維修責(zé)任。2.按照物業(yè)服務(wù)合同約定，按時繳納物業(yè)服務(wù)費，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的維修管理工作。3.積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)部門的維修工作，提供必要的協(xié)助和便利。三、維修資金管理（一）維修資金的繳存1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定繳存住宅專項維修資金。商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。2.業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。維修資金應(yīng)當(dāng)專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。3.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定，在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。（二）維修資金的使用1.維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔(dān)人相一致的原則。2.住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后，需要使用維修資金的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，經(jīng)業(yè)主大會依法通過后實施；未成立業(yè)主大會的，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后實施。3.使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項目、費用預(yù)算、列支范圍、施工單位選擇、維修資金列支業(yè)主分攤情況等內(nèi)容。4.維修資金的使用程序一般包括以下步驟：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主提出使用申請；業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主組織對使用方案進行審核；公示使用方案，征求業(yè)主意見；按照規(guī)定程序辦理維修資金列支手續(xù)；組織實施維修工程；工程竣工驗收合格后，進行維修資金結(jié)算。（三）維修資金的監(jiān)督管理1.住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。2.市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。財政部門負責(zé)對住宅專項維修資金的收支財務(wù)管理和會計核算進行監(jiān)督。3.業(yè)主大會和業(yè)主委員會有權(quán)監(jiān)督維修資金的使用情況，定期公布維修資金的收支賬目。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布維修資金的使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。4.審計部門應(yīng)當(dāng)依法對住宅專項維修資金的管理和使用情況進行審計監(jiān)督。四、維修工程管理（一）維修計劃制定1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)房產(chǎn)的使用年限、現(xiàn)狀及業(yè)主需求，每年制定年度維修養(yǎng)護計劃。計劃應(yīng)包括維修項目、維修時間、維修預(yù)算等內(nèi)容。2.維修計劃應(yīng)征求業(yè)主意見，經(jīng)業(yè)主委員會審核后實施。對于涉及較大金額或影響較大的維修項目，應(yīng)提交業(yè)主大會審議通過。3.維修計劃應(yīng)根據(jù)實際情況進行動態(tài)調(diào)整，及時納入新發(fā)現(xiàn)的維修問題，并對已制定的維修項目進行合理安排。（二）維修方案編制1.對于一般性維修項目，維修人員應(yīng)在現(xiàn)場勘查后，制定簡單的維修方案，明確維修內(nèi)容、維修方法、所需材料及人工等。2.對于較為復(fù)雜或涉及結(jié)構(gòu)安全的維修項目，應(yīng)由專業(yè)技術(shù)人員編制詳細的維修方案。維修方案應(yīng)包括工程概況、維修依據(jù)、維修目標、維修內(nèi)容及技術(shù)措施、施工組織設(shè)計、質(zhì)量保證措施、安全保證措施、進度計劃等內(nèi)容。3.維修方案應(yīng)經(jīng)相關(guān)部門或人員審核批準。一般性維修項目的維修方案由物業(yè)服務(wù)企業(yè)技術(shù)負責(zé)人審核批準；涉及較大金額或影響較大的維修項目，維修方案應(yīng)經(jīng)業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主組織審核，并報建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門備案。（三）施工隊伍選擇1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立合格施工隊伍名錄，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)、信譽良好的施工隊伍進行維修工程。2.對于維修項目金額較小的，可以采用議標或直接委托的方式選擇施工隊伍；對于維修項目金額較大的，應(yīng)通過公開招標或邀請招標的方式選擇施工隊伍。3.與施工隊伍簽訂維修合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括維修內(nèi)容、維修質(zhì)量標準、維修工期、維修費用、付款方式、質(zhì)量保修等條款。（四）工程質(zhì)量監(jiān)督1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)安排專人對維修工程質(zhì)量進行監(jiān)督，定期檢查施工進度和質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問題及時要求施工隊伍整改。2.維修工程應(yīng)嚴格按照維修方案和相關(guān)工程質(zhì)量標準進行施工。施工過程中，應(yīng)做好隱蔽工程驗收記錄，確保工程質(zhì)量符合要求。3.維修工程竣工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)組織相關(guān)人員進行竣工驗收。驗收合格的，方可辦理工程結(jié)算和交付使用手續(xù)；驗收不合格的，施工隊伍應(yīng)負責(zé)返工，直至達到驗收標準。（五）維修工程結(jié)算1.維修工程竣工后，施工隊伍應(yīng)按照合同約定編制工程結(jié)算報告，提交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)審核。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)維修合同、工程竣工驗收報告、現(xiàn)場簽證等資料，對工程結(jié)算報告進行審核。審核無誤后，按照合同約定支付維修費用。3.維修費用應(yīng)嚴格控制在預(yù)算范圍內(nèi)。對于因特殊原因?qū)е戮S修費用超出預(yù)算的，應(yīng)按照規(guī)定程序進行審批，并向業(yè)主說明情況。五、維修投訴處理（一）投訴受理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)設(shè)立專門的維修投訴受理渠道，如投訴電話、投訴郵箱等，并向業(yè)主公布。2.對業(yè)主提出的維修投訴，應(yīng)及時受理，記錄投訴內(nèi)容、投訴人信息等，并在規(guī)定時間內(nèi)給予答復(fù)。3.對于緊急維修投訴，應(yīng)立即安排維修人員前往現(xiàn)場處理，并及時反饋處理情況。（二）投訴調(diào)查1.接到投訴后，應(yīng)及時對投訴事項進行調(diào)查核實。通過現(xiàn)場勘查、查閱資料、詢問相關(guān)人員等方式，了解投訴問題的真實性和具體情況。2.對于涉及多個部門或單位的投訴事項，應(yīng)組織相關(guān)部門或單位進行聯(lián)合調(diào)查，共同分析原因，明確責(zé)任。（三）投訴處理1.根據(jù)調(diào)查結(jié)果，制定合理的處理方案。對于屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任的，應(yīng)及時安排維修，確保維修質(zhì)量和進度；對于屬于開發(fā)商責(zé)任或其他單位責(zé)任的，應(yīng)協(xié)調(diào)相關(guān)單位進行處理，并及時向業(yè)主反饋處理進展情況。2.在處理投訴過程中，應(yīng)積極與投訴人溝通，聽取投訴人的意見和建議，爭取投訴人的理解和支持。3.投訴處理完畢后，應(yīng)及時對投訴處理情況進行回訪，了解投訴人對處理結(jié)果的滿意度。對于投訴人不滿意的，應(yīng)進一步分析原因，采取措施進行改進，直至投訴人滿意為止。六、檔案管理（一）檔案內(nèi)容1.房產(chǎn)維修檔案應(yīng)包括房產(chǎn)基本信息、維修計劃、維修方案、施工隊伍資料、維修合同、工程竣工驗收報告、維修費用結(jié)算憑證、維修記錄、投訴處理記錄等內(nèi)容。2.維修記錄應(yīng)詳細記錄每次維修的時間、地點、維修內(nèi)容、維修人員、使用材料、維修費用等信息。投訴處理記錄應(yīng)記錄投訴時間、投訴內(nèi)容、處理過程、處理結(jié)果、回訪情況等信息。（二）檔案建立與保管1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)指定專人負責(zé)房產(chǎn)維修檔案的建立和保管工作。檔案應(yīng)按照類別和時間順序進行整理歸檔，確保檔案資料的完整性和準確性。2.維修檔案應(yīng)妥善保管，保存期限不少于規(guī)定年限。一般情況下，維修檔案應(yīng)保存5年以上；涉及房產(chǎn)結(jié)構(gòu)安全等重要事項的檔案，應(yīng)永久保存。3.檔案保管應(yīng)具備安全、防潮、防火、防蟲等條件，防止檔案資料損壞或丟失。（