2商業(yè)街招商執(zhí)行策略3物業(yè)服務(wù)合作計(jì)劃4全程商管服務(wù)總結(jié)商業(yè)總體運(yùn)作思路操盤思路操盤流程全程策劃服務(wù)…………經(jīng)營期設(shè)計(jì)、施工前期經(jīng)營期設(shè)計(jì)、施工前期竣工驗(yàn)收營業(yè)準(zhǔn)備培訓(xùn)市場推竣工驗(yàn)收營業(yè)準(zhǔn)備培訓(xùn)市場推廣開幕營業(yè)市場推廣商業(yè)管理1針對XXX城市XXX商業(yè)街項(xiàng)目，我公司將提供“全程策劃服務(wù)”1前期策劃顧問服務(wù)前期策劃顧問服務(wù)2招商實(shí)施服務(wù)招商實(shí)施服務(wù)根據(jù)市調(diào)和定位兩個(gè)方案著手設(shè)計(jì)（《商業(yè)規(guī)劃方案》、《招商策劃方案》）/定位方案和招商策劃方案的落地/策劃本項(xiàng)目在商界的推廣傳播/策劃本項(xiàng)目促33商業(yè)管理服務(wù)商業(yè)街招商執(zhí)行方案XXX城市商業(yè)市場調(diào)研價(jià)格策略商業(yè)街主題定位建議 商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃建議戰(zhàn)略資源整合招商階段性工作內(nèi)容招商工作節(jié)奏控制XXX城市商業(yè)市場調(diào)研XXX城市市現(xiàn)有商業(yè)格局：傳統(tǒng)商圈中央大街商圈松北商圈傳統(tǒng)商圈中央大街商圈松北商圈秋林商圈愛建商圈秋林商圈愛建商圈顧?quán)l(xiāng)商圈顧?quán)l(xiāng)商圈未來群力商圈未來群力商圈安埠商圈★★新興商圈新興商圈本案本案目前傳統(tǒng)商圈可分為三大商圈，商業(yè)氛圍濃厚。其中目前傳統(tǒng)商圈可分為三大商圈，商業(yè)氛圍濃厚。其中，中央大街商圈和秋林商圈屬于跨區(qū)域性核心商圈，覆蓋范圍廣。新興商圈則以會展商圈、哈西商圈為新興商業(yè)區(qū)的代表。靖宇商圈靖宇商圈松北商圈中央大街商圈傳統(tǒng)商圈松北商圈中央大街商圈傳統(tǒng)商圈秋林商圈愛建商圈會展商圈秋林商圈愛建商圈會展商圈顧?quán)l(xiāng)商圈安埠商圈顧?quán)l(xiāng)商圈安埠商圈哈西商圈本案哈西商圈本案未來群力商圈★未來群力商圈中央大街商圈：旅游休閑型主題商業(yè)中心秋林商圈：品牌消費(fèi)型主題商業(yè)中心未來商業(yè)有從傳統(tǒng)商圈向人口集聚的新興居住區(qū)擴(kuò)散的趨勢，本項(xiàng)目處于群力新區(qū)，在城市“西擴(kuò)”發(fā)展方向之上，應(yīng)當(dāng)合理規(guī)劃布局中央大街商圈：旅游休閑型主題商業(yè)中心秋林商圈：品牌消費(fèi)型主題商業(yè)中心靖宇商圈：傳統(tǒng)服務(wù)型主題商業(yè)中心調(diào)查對象：調(diào)查小組成員擬定好調(diào)查提綱對XXX城市市商業(yè)項(xiàng)目分傳XXX城市市發(fā)展最早，目前最成熟、人氣最旺的商圈，同時(shí)也是商業(yè)發(fā)展前景最好的區(qū)域，但是部分業(yè)態(tài)將面臨優(yōu)化、調(diào)整、升級。購物中心：金安國際廣場、萬達(dá)廣場、金太陽物廣場XXX城市市較早興起的商圈之一，近年來發(fā)展稍滯后于皖西路商圈，但隨著商圈改造提升為以秋林中心商業(yè)區(qū)和特色街區(qū)為核心的大秋林商務(wù)圈，發(fā)展前景看好。XXX城市市最早興起的商圈之一，以批發(fā)零售為主的傳統(tǒng)服務(wù)型商圈，近期發(fā)展步伐滯后。擁有近百家聞名全國的老字號商鋪和國內(nèi)乃至世界最大的中華巴洛克建筑群，被譽(yù)為”XXX城市的橫店攝影城“。傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目興起時(shí)間較早，發(fā)展至今已具有一定單體規(guī)模，檔次不一，消費(fèi)群體不一，發(fā)展?jié)摿τ邢蓿茨艹浞忠龑?dǎo)城市消費(fèi)，這種趨勢未來幾年將進(jìn)一步加聚、演變。 本案★ 本案★145元/㎡245元/㎡345元/㎡445元/㎡545元/㎡645元/㎡傳統(tǒng)商圈內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目以購物中心形態(tài)的商場為主要業(yè)態(tài)傳統(tǒng)商圈內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目以購物中心形態(tài)的商場為主要業(yè)態(tài)，多采用扣點(diǎn)的方式經(jīng)營。XXX城市市首席濱水新城里的生活休閑商業(yè)中心，新興商業(yè)更趨于國際化。是一個(gè)購物、餐飲、休閑、娛樂、運(yùn)動健身、文化、科技、體驗(yàn)、居住、商務(wù)、旅游于一體的國際生活、商業(yè)中心區(qū)。心道里區(qū)五大商圈之一，針對XXX城市市“中興”戰(zhàn)略，顧?quán)l(xiāng)商圈提檔升級，商圈以綜合性現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為發(fā)展重點(diǎn)，大力發(fā)展汽車物流中心，引進(jìn)品牌汽車4S店、哈西客站配套服務(wù)業(yè)等一批現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目。以XXX城市國際會展中心體育館為中心，集合展覽、體育、文化、餐飲、娛樂、購物、旅游商務(wù)等多種功能為一體的新商圈。交通樞紐型商圈，以休閑商業(yè)和體驗(yàn)消費(fèi)為主題的時(shí)尚消費(fèi)后起之秀，實(shí)現(xiàn)了地鐵交通與商業(yè)的無縫對接。XXX城市市未來東北亞經(jīng)貿(mào)樞紐和國際制造業(yè)的新城，定位為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)、旅游文化功能區(qū)和消費(fèi)品與生產(chǎn)資料物流集散基地。物流中心：松北倉儲物流集中區(qū)XXX城市市目前最大、最熱的開發(fā)區(qū)，商業(yè)尚屬于起步階段，配套尚不完善，人氣不足，人們區(qū)域認(rèn)知度不高。定位為集金融、總部經(jīng)濟(jì)、會展、酒店、商貿(mào)及文化娛樂為一體的中央商務(wù)區(qū)。新興商圈業(yè)態(tài)整體向購物中心發(fā)展但在經(jīng)營模式主要沿用傳統(tǒng)的扣點(diǎn)模式說明新興商圈仍然處于培育期缺乏專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營。新興商圈業(yè)態(tài)整體向購物中心發(fā)展但在經(jīng)營模式主要沿用傳統(tǒng)的扣點(diǎn)模式說明新興商圈仍然處于培育期缺乏專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營。新興商業(yè)區(qū)或區(qū)域性商業(yè)區(qū)多處于發(fā)展階段需要一定的市場培育期商圈輻射范圍有限新興商圈現(xiàn)有重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目格局：同構(gòu)經(jīng)營同質(zhì)化營銷模式單一重復(fù)相1扣點(diǎn)包括物業(yè)費(fèi)、商23414147未來重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目格局分析：l未來商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布有向周邊延伸外擴(kuò)的趨勢；l發(fā)展趨勢是現(xiàn)有商業(yè)格局被打破有傳統(tǒng)商圈向多區(qū)域商圈方向發(fā)展；l主要是向西發(fā)展和擴(kuò)張。所屬商圈項(xiàng)目名稱以上列表項(xiàng)目為潛在競以上列表項(xiàng)目為潛在競爭項(xiàng)目爭項(xiàng)目但大多商業(yè)部分未動工具體數(shù)據(jù)不全但大多商業(yè)部分未動工具體數(shù)據(jù)不全根據(jù)自身項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)根據(jù)自身項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)有待跟進(jìn)調(diào)研待跟進(jìn)調(diào)研市區(qū)內(nèi)商業(yè)街區(qū)風(fēng)格各異、檔次不一、經(jīng)營情況參差不齊，面臨升級改造和合理規(guī)劃的窘境市區(qū)內(nèi)商業(yè)街區(qū)風(fēng)格各異、檔次不一、經(jīng)營情況參差不齊，面臨升級改造和合理規(guī)劃的窘境，XXX城市市民呼吁復(fù)合型的商業(yè)街區(qū)。XXX城市獨(dú)立商業(yè)街格局分析：?商業(yè)街區(qū)均為自發(fā)形成的，換租率表現(xiàn)較頻繁，后經(jīng)政府引導(dǎo)進(jìn)行改造，目前仍是市民休閑購物的主要去處；?租金價(jià)值是由根據(jù)商鋪不斷置換而實(shí)現(xiàn)的；?商業(yè)街缺乏統(tǒng)一經(jīng)營管理和合理規(guī)劃，均采取商業(yè)門前三包形式。413212345市場租金數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)收集：序號所屬商圈租金水平1道里區(qū)中央大街商圈10-20元/天·㎡2愛建商圈2-5元/天·㎡3顧?quán)l(xiāng)商圈2-5元/天·㎡4未來群力商圈2-3元/天·㎡5南崗區(qū)秋林商圈10-20元/天·㎡6會展商圈4-10元/天·㎡7哈西商圈6-10元/天·㎡8道外區(qū)靖宇商圈5-10元/天·㎡9香坊區(qū)安埠商圈2-8元/天·㎡平平會展商圈為最早提出中央商務(wù)區(qū)的概念的區(qū)域，與群力商圈發(fā)展存在許多相似之處。會展商圈為最早提出中央商務(wù)區(qū)的概念的區(qū)域，與群力商圈發(fā)展存在許多相似之處?！锉景浮锉景缸笞蟮乩砦恢媚蠉弲^(qū)與香坊區(qū)交界處，原是廢棄飛機(jī)場，周邊為棚戶區(qū)XXX城市市西南板塊,道里區(qū)西部，松花江XXX城市段上游南岸，原為哈市大型棚戶區(qū)之一周邊環(huán)境距離南崗區(qū)中心商圈較近，利用周邊現(xiàn)有城市商業(yè)配套優(yōu)勢距顧?quán)l(xiāng)商圈較近、交通路網(wǎng)完善后，交通四通發(fā)達(dá)，快速到達(dá)道里商圈，南崗哈西商圈建設(shè)周期1988年XXX城市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)正式成立，成熟發(fā)展期10年2007年啟動，規(guī)劃13-15年；東區(qū)8年l群力新區(qū)l群力新區(qū)l群力新區(qū)目規(guī)劃目建設(shè)成以高新技術(shù)為主的經(jīng)濟(jì)特區(qū)建設(shè)成以高新技術(shù)為主的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，以硬件基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為地理位置相對于南崗區(qū)來說優(yōu)勢更加明顯，配前租金偏低但參考先行開發(fā)的會展商圈的套更加完善，景觀設(shè)計(jì)更加科學(xué)，更具商業(yè)價(jià)值。商業(yè)租金近年來上漲最為迅速而未來2-3年為群力新區(qū)定位是具有中央商務(wù)功能、高端產(chǎn)業(yè)集聚功能、創(chuàng)新示范功能休閑旅游功能套更加完善，景觀設(shè)計(jì)更加科學(xué)，更具商業(yè)價(jià)值。商業(yè)租金近年來上漲最為迅速而未來2-3年為大型商業(yè)大型商業(yè)估在50%,,的進(jìn)駐群力的集中時(shí)期，由此保守推測，未來右,,,5-6年群力將進(jìn)入快速成長期，商圈的租金上漲預(yù)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。。合體與地下SHOPPINGMAIL，帶動XXX城市東部中高端消費(fèi)目前商業(yè)僅有金中環(huán)餐飲商業(yè)街剛剛啟動，生活、商務(wù)等各類商業(yè)配套均未建景觀龍塔、會展中心廣場、長江路景觀大道十大主題博物館、體育主題公園、XXX城市丁香花園、內(nèi)河公園三大主題公園、下沉劇場、雕塑公園5年前租金水平2—5元/月/㎡——目前租金水平4—10元/月/㎡2—3元/月/㎡XXX城市市重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目分析中中央大街——XXX城市市第一家萬達(dá)廣場傳統(tǒng)商圈中的成熟商業(yè)，商業(yè)基礎(chǔ)條件好，人流量大，租金逐年穩(wěn)定上漲。金安國際廣場集購物、休閑、美食、娛樂于一體的時(shí)尚購物中心俄羅斯瓦西里風(fēng)情街、龍江名小吃街、五常特產(chǎn)、藺牌大興安嶺特產(chǎn)、綠食源山特產(chǎn)、秋林食品、木雕工藝手工編織、B1北京華聯(lián)、韓國瓷器、高麗雅超市、迷尚、韓國信元、瀚麟軒、藝姿婚紗、英派麗爾、屈臣氏、麻辣百分百、一五一拾、2FJUICY、Jeep、大嘴猴、who.A.U3F4F拉手足護(hù)理、卡賓、真男人、杰克瓊斯、馬克街頭流行館、909聽友沙龍、5F西城匯項(xiàng)目為地下兩層商場項(xiàng)目為地下兩層商場，地上為哈西服裝批發(fā)城，人流大，目前營業(yè)良好，隨著負(fù)二層地鐵的開通，商場升值空間巨大。紅博西城紅場20萬平大型生活購物中心·10萬平東北品牌運(yùn)營總部·10萬平老廠房為展覽區(qū)項(xiàng)目配套設(shè)施齊全項(xiàng)目配套設(shè)施齊全，交通方便（XXX城市西站、客運(yùn)站、地鐵）引入officemart運(yùn)營模式，品牌總部加品牌零售，產(chǎn)品競爭力很強(qiáng)。群力遠(yuǎn)大購物廣場集購物、休閑、娛樂、餐飲、運(yùn)動、商務(wù)、居住復(fù)合功能為一體城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目正在建設(shè)中項(xiàng)目正在建設(shè)中，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，區(qū)域配套完善群力金中環(huán)高端餐飲為主·英式風(fēng)格獨(dú)棟商業(yè)群落城市商業(yè)綜合體體量（萬m2）項(xiàng)目建筑風(fēng)格在本區(qū)域獨(dú)具特色項(xiàng)目建筑風(fēng)格在本區(qū)域獨(dú)具特色，緊鄰群力文化廣場，定位高端群力文化廣場政府重點(diǎn)招商項(xiàng)目●重現(xiàn)關(guān)東風(fēng)情●文化主題商業(yè)定位u關(guān)東古巷與北方展藝中心采用攤位租賃、運(yùn)營托管的方式。項(xiàng)目已經(jīng)全部完工項(xiàng)目已經(jīng)全部完工，目前僅山水書城開業(yè)，其余業(yè)態(tài)處于停滯狀態(tài)。由于項(xiàng)目體量大，規(guī)劃新穎，正式營業(yè)以后對群力地區(qū)影響會很大。中高端、多元主力業(yè)態(tài)驅(qū)動市場為市場趨勢多元主力業(yè)態(tài)驅(qū)動多元主力業(yè)態(tài)驅(qū)動市場趨勢大眾化單一主力業(yè)態(tài)驅(qū)動項(xiàng)目如何在發(fā)展“項(xiàng)目如何在發(fā)展“中高檔+多元化業(yè)態(tài)”這一趨勢中，立于不敗之地，將是我們需要進(jìn)一步研究的問題。商業(yè)調(diào)研小結(jié)傳統(tǒng)商圈網(wǎng)店密集、環(huán)境較差、局限在以購物為主的商業(yè)模式中，品牌堆砌現(xiàn)象嚴(yán)重，因基礎(chǔ)設(shè)施而無法突破瓶頸；新興商圈先天條件優(yōu)越，雖有迎頭趕上之勢但同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏創(chuàng)新。群力新區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目從主題定位、產(chǎn)品形態(tài)、風(fēng)格檔次和經(jīng)營特色等方面都大大超越傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目，在新區(qū)發(fā)展初期營造良好的商業(yè)氛圍。群力新區(qū)的商業(yè)發(fā)展趨向“高端化”。目前在售商鋪主要以“產(chǎn)權(quán)式商鋪”為主，采用8%年回報(bào)率的返租形式操作。XXX城市市商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格呈現(xiàn)上漲趨勢，且租金回報(bào)穩(wěn)定，店主大多愿意賺取租金而非推廣媒介的選取方面，在項(xiàng)目啟動前期，建議采用公關(guān)活動或主動出擊的方式吸引客源。商業(yè)街主題定位建議整體形象描述浪漫的法式元素來演繹東方小巴黎的繁榮確定獨(dú)特的主題理念，是項(xiàng)目后期招商的靈魂。在信息化社會，顧客的購物方式發(fā)生了很大變化，購物的多元化、個(gè)性化與情感化的傾向越來越明顯。整體形象描述浪漫的法式元素來演繹東方小巴黎的繁榮法國·巴黎東方小巴黎·XXX城市思想大國的文化中心思想開放、有包容力塞納河松花江天性率真、浪漫剛直豪爽、浪漫引領(lǐng)時(shí)尚追求時(shí)尚哥特式、羅曼式建筑多元化歐式建筑氣質(zhì)的完美契合氣質(zhì)的完美契合定位方向：融旅游、購物、休閑、娛樂、文化為一體的潮流與品質(zhì)承載異域文化、充滿活力的法蘭西風(fēng)情街區(qū)咖啡館、畫廊、書店、藝術(shù)廣場年輕人都擁有各種夢想和野心，在這里他們曾實(shí)現(xiàn)夢想，也曾有過失望，重要不在結(jié)果，而在于追求夢想的道路。顯得樂觀、向上、浪漫、無拘無束……泰爾特爾大街租金策略步驟一：市場租金水平推導(dǎo)售價(jià)30 0I前三年年平均租金預(yù)期為：第一年年租金+第二年年租金+第三年年租金=1432.65元/年·㎡3商鋪需要養(yǎng)是不爭的事實(shí)，新興商業(yè)在開業(yè)的商鋪需要養(yǎng)是不爭的事實(shí)，新興商業(yè)在開業(yè)的首年的盈利水平一般是正常營業(yè)期的60%-70%。隨著商業(yè)的逐漸成熟，商戶盈利能力將逐步提高，大致經(jīng)過2-3年時(shí)間經(jīng)營將步入正軌，因而租金遞增的周期也大致遵循這一時(shí)間規(guī)律。按8%的回報(bào)率還原售價(jià)參考值：17907.81元/㎡按6%的回報(bào)率還原售價(jià)參考值：23877.08元/㎡步驟二：預(yù)計(jì)銷售價(jià)格推導(dǎo)租金根據(jù)步驟一，租金預(yù)測走勢，第四年實(shí)際年租金大概為2135.25元/年·㎡85%回報(bào)率7.06%6.00%回報(bào)率6.49%5.52%回報(bào)率6.01%5.11%按8%的租金回報(bào)率按8%的租金回報(bào)率，三年返租期滿后，預(yù)期租金水平與8%回報(bào)率相距甚遠(yuǎn)，項(xiàng)目面臨硬著陸，后期經(jīng)營難以維持。步驟二：預(yù)計(jì)銷售價(jià)格推導(dǎo)租金根據(jù)步驟一，租金預(yù)測走勢，第四年實(shí)際年租金大概為2135.25元/年·㎡85%回報(bào)率7.61%6.47%回報(bào)率7.00%5.95%回報(bào)率6.48%5.51%按6%的租金回報(bào)率按6%的租金回報(bào)率，三年返租期滿后，在租金逐年上漲到預(yù)測水準(zhǔn)上，項(xiàng)目租金利潤僅能勉強(qiáng)補(bǔ)貼項(xiàng)目正常運(yùn)營一年，但根據(jù)市場調(diào)研的狀況來看，按照6%的回報(bào)率面世，客戶的關(guān)注度不夠。返租策略分析實(shí)際回報(bào)率計(jì)算：對外宣傳回報(bào)率：2%開發(fā)商補(bǔ)貼三年8%返租三年*82%可操作性：按本方案一次性返還三年租金，既利于銷售，又解決了3年返租期滿后硬著陸的問題。說明：上圖所示業(yè)態(tài)劃分為銀泰XXX城市項(xiàng)目營銷部給予的現(xiàn)階段業(yè)態(tài)分布圖，我司根據(jù)周邊商業(yè)調(diào)研結(jié)果與商業(yè)各業(yè)態(tài)的特性，在對本項(xiàng)目的商業(yè)街有了整體的考慮之后，將原有的業(yè)態(tài)劃分做出相應(yīng)的調(diào)整建議。將品牌店、大型店全部調(diào)整到外圍分布，內(nèi)街則全部分布小型品牌店和碎鋪為主。整體布局建議將外圍街鋪定位為中高檔，內(nèi)街的碎鋪定位為中檔，商業(yè)街招商的業(yè)態(tài)全部要服從于“大銀泰”的整體定位，招商對象定位不要高于銀泰百貨，以襯托出銀泰百貨的高檔商場定位，不要將內(nèi)街和外街分割開招商，形成兩塊獨(dú)立的部分，而應(yīng)該讓外街成為內(nèi)街的品牌延伸。以休閑型餐飲為主，涵蓋高中低檔餐飲區(qū)別于銀泰百貨的定位，商業(yè)街的餐飲業(yè)態(tài)建議采用由高端向中低端過渡型的業(yè)態(tài)，以娛樂休閑與餐飲經(jīng)營相結(jié)合的休閑餐飲為主，例如含有酒吧文化的餐吧、各種主題餐廳、茶藝、咖啡館、小吃街，來滿足全齡層消費(fèi)，帶動客流，形成名氣、人氣、財(cái)氣。休閑娛樂業(yè)態(tài)以本地大型KTV或者電影城為主力店，小型特色酒吧為輔助，結(jié)合商業(yè)街主題，引進(jìn)影城、KTV、特色主題酒吧、健身會所、電玩城、兒童游樂等，以滿足文化休閑和旅游休閑的消費(fèi)需求為主，為XXX商業(yè)留住人氣，帶來“回頭客”。時(shí)尚購物業(yè)態(tài)將化妝品、珠寶首飾、名表行、精品工藝業(yè)態(tài)集中布局，體現(xiàn)精致高檔，刺激感性消費(fèi)。服裝類按品牌類、休閑類、配飾類等細(xì)分層次分布，安排在靠近銀泰百貨店一側(cè)，容易形成良性互動。生活服務(wù)業(yè)態(tài)在發(fā)展商業(yè)的先決條件是優(yōu)先考慮基本生活需求，此類消費(fèi)者目的性強(qiáng)，建議將此類業(yè)態(tài)分散在商業(yè)街里，起到聚集人氣的作用。餐飲聚人氣休閑娛樂保人氣時(shí)尚購物提升租金價(jià)值餐飲涵蓋高中低檔餐飲，低檔餐飲以小吃街和美食城為主，中檔餐飲以特色餐飲、自助餐廳、西式快餐為主，高檔餐飲以西餐廳、大型餐飲主力店為主形成包圍式分布，外街以中低檔的小吃街和特色餐飲為主，內(nèi)街以高中檔的西餐廳和美食城為主增加西式餐廳的數(shù)量。以中型品牌為主，減少大型餐飲。休閑娛樂以本地大型KTV或者電影城為主力店，小型特色酒吧為輔助增加KTV或影城，特色酒吧的引入，豐富休閑娛樂功能。時(shí)尚購物以小型店和散鋪為主化妝品、珠寶、名表行業(yè)態(tài)視具體情況在外圍某一塊集中分布從租金成本考慮建議不要設(shè)主力店保健、中介以配套功能為主將目前左上方集中分布調(diào)整為打散分布在發(fā)展商業(yè)的先決條件是優(yōu)先考慮基本生活需求，將此類商業(yè)分散在商業(yè)街里,起到聚集人氣的作用。結(jié)合“大銀泰”的整體定位結(jié)合“大銀泰”的整體定位，擬為商業(yè)街構(gòu)建一個(gè)業(yè)態(tài)豐富的生態(tài)商業(yè)系統(tǒng)，可以做到與“銀泰百貨”資源共享、錯(cuò)位經(jīng)營，共同營造立體消費(fèi)體驗(yàn)。同時(shí)商業(yè)街內(nèi)部業(yè)態(tài)相互補(bǔ)充、協(xié)調(diào)發(fā)展，各業(yè)態(tài)擁有不同的消費(fèi)群體的同時(shí)，又可得益于其他業(yè)態(tài)的人流及消費(fèi)流。商業(yè)街的行業(yè)結(jié)構(gòu)一般呈現(xiàn)“三足鼎立”狀：購物功能的占40%，餐飲功能的占30%，休閑娛樂功能的占30%，以滿足消費(fèi)者多層次、多方位的需求。但是針對本項(xiàng)目，建議前期加重餐飲業(yè)態(tài)的比例，以吸引消費(fèi)人群，造氛圍，聚人氣。中后期通過運(yùn)營調(diào)整為以休閑娛樂和時(shí)尚購物為主，逐步實(shí)現(xiàn)商業(yè)效應(yīng)和價(jià)值目標(biāo)。策略1：把握經(jīng)營檔次策略1：把握經(jīng)營檔次，確保項(xiàng)目整體形象本項(xiàng)目的經(jīng)營檔次是中高檔，招商時(shí)對各類商家進(jìn)行必要篩選，確保本項(xiàng)目的整體經(jīng)營檔次與形象，有利于本項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展與良好運(yùn)作。策略2：有效利用我司的招商資源策略2：有效利用我司的招商資源經(jīng)過多年的發(fā)展，我司形成了豐富的商戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，更積累了相當(dāng)豐富的資家資源，以確保本項(xiàng)目招商的成功。策略3、策略3、以點(diǎn)帶面優(yōu)惠招商，以點(diǎn)代面，重點(diǎn)招募影響力較大的商家，帶動散戶經(jīng)營；與商家共同宣傳策劃，共同造市，先做人氣，再做生意。策略4、強(qiáng)化活動招商，進(jìn)行前期滲透通過各種新聞、廣告、雜志、媒體或展會發(fā)布信息，對招商進(jìn)行前期滲透。同時(shí)策劃一些主題活動或大型公關(guān)活動，擴(kuò)大影響，提高商業(yè)街知名度。招商宣傳方式商業(yè)街的招商宣傳將以媒體宣傳和訪商為主，輔之以商業(yè)性媒體廣告方式，達(dá)到在較高的層面上完成目標(biāo)市場心理轉(zhuǎn)換，突出商業(yè)街高檔、精品的新形象。資源一餐飲類商家資源資源一餐飲類商家資源會所/KTV選址標(biāo)準(zhǔn)資源四服飾配飾類商家資源服裝以代理商為主體，特別是專賣店，租金較高，裝修及免租期一般三個(gè)月到半年，國內(nèi)服裝品牌一般有購買物業(yè)的可能性，外來品牌多為純租賃形式。i.tcasiorweeei資源四服飾配飾類商家資源資源五生活服務(wù)商家資源此類商家中，銀行業(yè)的店面面積需求與所設(shè)的級別有關(guān)面積，但價(jià)格最低都可以保證在200左右，并且租金相對較高，且穩(wěn)定。培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的租金一般為20—50元/平米，采用半年付或季付的純租方式，免租期一般要求3個(gè)月招商運(yùn)營階段性工作內(nèi)容1122334455法律咨詢、牌照、稅務(wù)問題往來開設(shè)、商品進(jìn)口各大型商場同業(yè)競爭對手的分布地區(qū)、經(jīng)營租賃年限、超租期、免租期、管理費(fèi)、水、電、煤、電話費(fèi)招商手冊、戶外廣告、雜志、報(bào)紙廣告、大招商團(tuán)隊(duì)架構(gòu)銀泰XXX城市公司銀泰XXX城市公司招商總監(jiān)策劃部招商部策劃部策劃創(chuàng)意市場調(diào)查公關(guān)媒體招商組客服組策劃創(chuàng)意市場調(diào)查公關(guān)媒體一部二部結(jié)構(gòu)說明：1、物業(yè)前期派駐1-2人策劃人員駐場，協(xié)助甲方進(jìn)行工作為活動策劃、媒體計(jì)劃、廣告執(zhí)行督導(dǎo)。2、招商人員前期主要進(jìn)行外圍商戶洽談的行銷方式，進(jìn)入項(xiàng)目銷售階段，采用坐銷和行銷相結(jié)合的方式。2、客戶服務(wù)組的工作為協(xié)助簽約，客戶法律、工商、專修等的后續(xù)服務(wù)與進(jìn)店后的各項(xiàng)服務(wù)。招商人員要求：職業(yè)道德要求，基本素質(zhì)要求，專業(yè)知識要求，綜合素質(zhì)要求，服務(wù)規(guī)劃要求。制定公正客觀業(yè)績評估方案，將考核指標(biāo)數(shù)量化、標(biāo)準(zhǔn)化。1122334455招商優(yōu)惠辦法返租返租 1122334455重點(diǎn)工作流程公關(guān)活動流程（公關(guān)活動策劃、組織、實(shí)施退換貨流程（消費(fèi)者貨物退換的受理、處置、1122334455商業(yè)增值服務(wù)內(nèi)容u對外協(xié)調(diào)：與政府各職能部門的協(xié)調(diào)（工商、公安、稅務(wù)、市u對外協(xié)調(diào)：與政府各職能部門的協(xié)調(diào)（工商、公安、稅務(wù)、市u對各商鋪經(jīng)營者、營業(yè)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)的234512345運(yùn)營期經(jīng)營管理重點(diǎn)運(yùn)營期經(jīng)營管理重點(diǎn)一、建立消費(fèi)情報(bào)管理模式二、建立劣質(zhì)商戶檢測系統(tǒng)及改革方案三、新商戶的繼續(xù)開辟隨時(shí)觀察外界最新商業(yè)娛樂信息，體會發(fā)展趨勢，盡可能早的引進(jìn)適合的內(nèi)容，給消費(fèi)者全新的體驗(yàn)，給本項(xiàng)目與競爭對手拉開時(shí)間距離。物業(yè)銀泰置地物業(yè)銀泰置地服務(wù)流程招商流程宣傳推廣銷售咨詢招商咨詢宣傳推廣銷售咨詢招商咨詢商業(yè)業(yè)態(tài)咨詢招商談判購買商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營租賃服務(wù)租賃經(jīng)營租賃服務(wù)法律服務(wù)法律服務(wù)入住登記手續(xù)辦理入住登記入住登記手續(xù)辦理開業(yè)條件咨詢服務(wù)辦理證件等級服務(wù)工商稅務(wù)登記辦理證件等級服務(wù)裝修設(shè)計(jì)服務(wù)店招廣告設(shè)計(jì)服務(wù)裝修店招方案審批裝修材料團(tuán)購服務(wù)裝修施工服務(wù)裝修店招施工裝修施工服務(wù)裝修施工監(jiān)理服務(wù)電招廣告制作服務(wù)家具飾品團(tuán)購服務(wù)電招廣告制作服務(wù)家具飾品團(tuán)購服務(wù)人力資源服務(wù)家具飾品購買招聘服務(wù)員工宣傳推廣宣傳推廣開業(yè)儀式商業(yè)活動策劃經(jīng)營活動商戶入駐商戶入駐80%以上確定目標(biāo)主力商家確定目標(biāo)主力商家招商工作完成60%招商工作完成70—80%物業(yè)服務(wù)合作計(jì)劃XXX城市商業(yè)物業(yè)環(huán)境調(diào)查金鑰匙執(zhí)行運(yùn)作全程服務(wù)體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)時(shí)間節(jié)奏潔和共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)工作的通知》XXX城市市商業(yè)用戶每千瓦時(shí)（度）0.XXX城市市普通住宅電梯收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格①自收：租金+綜合營理費(fèi)（商管費(fèi)+物管費(fèi)）②代收：水電費(fèi)+公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用+政府行政費(fèi)用分?jǐn)偄弁惺眨捍黉N推廣費(fèi)①租金：進(jìn)場經(jīng)營商戶租用場地費(fèi)用。②綜合管理費(fèi)商業(yè)管理費(fèi)：管理人工+管理材料+辦公設(shè)備+商業(yè)增值服務(wù)。物業(yè)管理：保安、保潔、維護(hù)、綠化、政府行政費(fèi)用分?jǐn)?。③水電費(fèi)：進(jìn)場經(jīng)營商戶自用水電費(fèi)。④公共水電分?jǐn)偅喊ê牟脑趦?nèi)的公共水電費(fèi)據(jù)實(shí)分?jǐn)?。⑤政府行政主管部門（工商、市容、質(zhì)檢、環(huán)保、公安、物價(jià)等）的行政收費(fèi)。⑥促銷推廣費(fèi)：步行街整體對外促銷活動，公關(guān)企劃費(fèi)用。注：商管公司統(tǒng)一征收，花費(fèi)公示。金鑰匙執(zhí)行運(yùn)作全程服務(wù)體現(xiàn)為商業(yè)運(yùn)營打好基礎(chǔ)——在項(xiàng)目開發(fā)前期，站在專業(yè)為商業(yè)運(yùn)營打好基礎(chǔ)——在項(xiàng)目開發(fā)前期，站在專業(yè)的角度提想法和建議,為開發(fā)商的項(xiàng)目決策起參謀作用項(xiàng)目規(guī)劃階段業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)布局優(yōu)化項(xiàng)目營銷階段業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)布局優(yōu)化項(xiàng)目營銷階段物業(yè)籌備階段 項(xiàng)目運(yùn)營階段n項(xiàng)目地塊選址建議n區(qū)域發(fā)展調(diào)研n項(xiàng)目周邊市場分析建議策劃n項(xiàng)目可行性分析建議策劃 如何整合資源 如何整合資源，形成概念核心競爭力？項(xiàng)目資源條件整合及判斷項(xiàng)目資源條件整合及判斷n宏觀資源：市場整體、片區(qū)趨勢、基本行情。n地段資源：規(guī)劃要點(diǎn)、坐標(biāo)，交通、配套。n發(fā)展商資料：背景、關(guān)系、資金、技術(shù)等的實(shí)力情況。n判斷內(nèi)容：優(yōu)勢、難點(diǎn)、突破口、把握度。規(guī)劃 如何布局物業(yè)，打造產(chǎn)品特質(zhì)競爭力？項(xiàng)目開發(fā)前期項(xiàng)目規(guī)劃階段項(xiàng)目工程階段項(xiàng)目營銷階段物業(yè)籌備階段規(guī)劃布局、人車動線通過專業(yè)的物業(yè)服務(wù)建議及工作介入，不僅可以使產(chǎn)品設(shè)計(jì)更合理，更具人性化，使產(chǎn)品設(shè)計(jì)更具特色。服務(wù)所達(dá)到的效果：n使產(chǎn)品設(shè)計(jì)從使用功能、功能布局趨于合理化n避免施工建設(shè)階段因產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面問題帶來的開發(fā)成本增加項(xiàng)目運(yùn)營階段減少后期管理維護(hù)成本費(fèi)用。VI項(xiàng)目運(yùn)營階段智能化系統(tǒng)運(yùn)行智能化系統(tǒng)運(yùn)行安防、消防、電梯、供水、強(qiáng)弱電、停車、物流景觀建議氛圍營造等，從物業(yè)使用角度提出專業(yè)選型建議服務(wù)所達(dá)到的效果：n在保證設(shè)備功能效果、使用安全的基礎(chǔ)上，為開發(fā)商適當(dāng)降低開發(fā)成本。前瞻性選型為物業(yè)保值增值。項(xiàng)目開發(fā)前期項(xiàng)目規(guī)劃階段協(xié)助檢查施工質(zhì)量協(xié)助檢查施工質(zhì)量，及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工隱患及時(shí)對后期管理中不便養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見。項(xiàng)目工程階段項(xiàng)目營銷階段物業(yè)籌備階段 項(xiàng)目運(yùn)營階段n全面了解項(xiàng)目第一手情況n檢討施工進(jìn)度，發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患；n協(xié)助檢查施工質(zhì)量，對今后不便養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見，并做好日后養(yǎng)護(hù)的重點(diǎn)記錄，參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收n提供成品保護(hù)措施，施工現(xiàn)場管理n指導(dǎo)物業(yè)驗(yàn)收工作項(xiàng)目開發(fā)前期項(xiàng)目開發(fā)前期項(xiàng)目規(guī)劃階段項(xiàng)目工程階段提升產(chǎn)品競爭力和促進(jìn)銷售——項(xiàng)目進(jìn)場期，通過刺激顧客內(nèi)心情感的服務(wù)主題設(shè)計(jì)，讓客群感受物業(yè)金鑰匙“滿意加驚喜”的尊崇服務(wù)，并展現(xiàn)項(xiàng)目將來的商業(yè)運(yùn)營服務(wù)，從而對于銷售起到一定的促進(jìn)。項(xiàng)目營銷階段第一步：物業(yè)籌備階段項(xiàng)目運(yùn)營階段為體驗(yàn)設(shè)計(jì)一個(gè)主題物業(yè)籌備階段項(xiàng)目運(yùn)營階段為體驗(yàn)設(shè)計(jì)一個(gè)主題創(chuàng)建體驗(yàn)式銷售樣板區(qū)服務(wù)樣板區(qū)服務(wù)業(yè)主進(jìn)入營銷中心第三步：全程客戶服務(wù)第三步：全程客戶服務(wù)洽淡區(qū)服務(wù)前臺服務(wù)前臺服務(wù)停車場服務(wù)業(yè)主滿意百分百售后調(diào)查服務(wù)停車場服務(wù)業(yè)主滿意百分百售后調(diào)查服務(wù)銷售中心的星級酒店服務(wù)銷售中心的星級酒店服務(wù)金鑰匙總代理現(xiàn)場督導(dǎo)服裝形象營造服裝形象營造裝修、導(dǎo)購等置前服務(wù)。讓客戶立刻進(jìn)入一個(gè)國際高看樓車導(dǎo)購營銷階段細(xì)節(jié)服務(wù)體現(xiàn)n車輛除塵服務(wù)n禮賓門侍服務(wù)n現(xiàn)場金鑰匙督導(dǎo)n移動水吧車n模擬導(dǎo)購服務(wù)n現(xiàn)場氣氛營造。。。項(xiàng)目開發(fā)前期項(xiàng)目規(guī)劃階段通過與業(yè)主進(jìn)行情感的溝通項(xiàng)目開發(fā)前期項(xiàng)目規(guī)劃階段通過與業(yè)主進(jìn)行情感的溝通，建立良好的服務(wù)基礎(chǔ)，提升業(yè)主對項(xiàng)目認(rèn)可度。項(xiàng)目工程階段檔案服務(wù)項(xiàng)目營銷階段檔案服務(wù)物業(yè)籌備階段項(xiàng)目運(yùn)營階段交樓等待期——情感鋪墊n物業(yè)籌備階段項(xiàng)目運(yùn)營階段交樓等待期——情感鋪墊n業(yè)主心理落差的彌補(bǔ)n給予業(yè)主交樓等待期情緒的喧泄n準(zhǔn)業(yè)主提前進(jìn)入“業(yè)主角色”n經(jīng)營場所的提前展現(xiàn)n提升項(xiàng)目認(rèn)可度n建立準(zhǔn)業(yè)主的非價(jià)格忠誠，最終形成老帶新良性循環(huán)，促進(jìn)銷售情感溝通資產(chǎn)管理資產(chǎn)管理交流服務(wù)建議征詢服務(wù)建議征詢經(jīng)營場所經(jīng)營場所提前感受項(xiàng)目開發(fā)前期項(xiàng)目開發(fā)前期項(xiàng)目規(guī)劃階段金鑰匙日常服務(wù)提升項(xiàng)目工程階段項(xiàng)目營銷階段物業(yè)籌備階段項(xiàng)目運(yùn)營階段經(jīng)營場所氛圍營建提升項(xiàng)目文化價(jià)值氛圍營建經(jīng)營場所氛圍營建提升項(xiàng)目文化價(jià)值極致盈利點(diǎn)針對項(xiàng)目特點(diǎn)的金鑰匙特色服務(wù)個(gè)性化服務(wù)極致盈利點(diǎn)針對項(xiàng)目特點(diǎn)的金鑰匙特色服務(wù)成本控制日?；痉?wù)成本控制日常基本服務(wù)項(xiàng)目開發(fā)前期項(xiàng)目開發(fā)前期項(xiàng)目規(guī)劃階段將商業(yè)運(yùn)營與物業(yè)服務(wù)有機(jī)結(jié)合,充分整合有效資源，深度滿足業(yè)主、消費(fèi)者、商