漳罐生活小區(qū)項目初步可行性研究報告漳罐總廠地塊位于市薌城區(qū)漳響路，用地性質(zhì)為二類居住用地，用地現(xiàn)狀為廠房，用地面積約148畝。三面臨街，東邊以東二號規(guī)劃路為界，南至漳響路，西至東岳蔬菜批發(fā)市場，在該地塊的西北側(cè)，距人民廣場約500米?？偨ㄖ娣e為：157867㎡；其中住宅的總建.在不同土地成本情況下的項目投資指標(biāo)：項目總投資項目銷售均價項目銷售收入項目稅后利潤項目總投資利項目投資利潤率48.96%20.87%括號為樓面地價店鋪為兩層未扣除所得稅二、項目可行性研究報告結(jié)論由以上所列數(shù)據(jù)可分析：本項目利潤總額較大，投資利潤其總投資利潤率和投資利潤率分別為：7.33%和20.87%。兩者累計盈余資金較多，因此本項目房地產(chǎn)開發(fā)是可行的。一、市房地產(chǎn)市場分析增長9.5%，財政總收入27.80億元，可比增長10.3%，地方級2002年市政府實施工業(yè)立市的戰(zhàn)略，為推動工業(yè)強勢發(fā)展，市政府近期出臺了《關(guān)于加快工業(yè)化進(jìn)程的若干意見》和沿江、改善舊城”的發(fā)展戰(zhàn)略，分兩步走，第一步2000—2005年城市化水平達(dá)48%以上，城市人口228萬人，市區(qū)建成區(qū)面積40平方公里，市區(qū)人口達(dá)到40萬人；人均居住面積為18平方米，住宅成套率為85%。第二步2005—2010年城市化水平市區(qū)人口達(dá)50萬人，人均居住面積為20平方米，住宅成套率完成施工面積259.19萬平方米，完成新開工面積110.65萬平萬平方米，實際銷售面積65.26萬平方米，實際銷售額13.42億元。出現(xiàn)了供銷平衡、銷略大于產(chǎn)的可喜局面，房地產(chǎn)市場2、市場秩序逐步規(guī)，新區(qū)建設(shè)初具雛形。起，成交面積56.86萬M2，成交金額6.6億元；二手房買賣成市區(qū)房地產(chǎn)買賣成交6699起，成交建筑面積62.1萬平方的套房，預(yù)售階段基本售出；個人仍是住房消費的主體；二手房市場活躍，尤其是名校片區(qū)圍的二手房房源緊俏，價格小幅25.01萬平方米，其中空置一年以上（含一年）的為14.17萬平方米，空置一年以下的為10.84萬平方米。商業(yè)營業(yè)用房空方米，非住宅空置達(dá)9.5萬平方米，占空置量的39.58%。全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3.91億元，同比增加46.81%。元，同比減少11.00%；商業(yè)營業(yè)用房2673萬元，同比減少全市完成實際銷售面積8.16萬平方米，同比增加6.11%。商業(yè)營業(yè)用房0.80萬平方米，同比減少23.80%。全市歷年累計商品房空置面積27.58萬平方米，與2002分析：一是今年第一季度市房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯回升，由前兩年的負(fù)增長，步入微調(diào)期，到今年的兩位數(shù)增長。舊城改善正加快步伐建設(shè)投資，今年底將完成拆遷安置，加上新建商品住宅熱銷也刺激了投資的加溫等因素，促進(jìn)了投資的明顯回升。二是實際銷售面積中住宅與辦公樓保持增長，商業(yè)營業(yè)用房與其他較大幅度減少，這說明商品住宅熱銷，商業(yè)營業(yè)用房2、2003年1-3月份全市房地產(chǎn)市場運行情況分析全市新建商品房銷售完成1764套，同比增加48.86%，成市區(qū)新建商品房預(yù)售批準(zhǔn)14份，批準(zhǔn)預(yù)售面積9.94萬平方米。其中，商品住宅6.66萬平方米，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)：商品住宅占61.17%，辦公樓占占9.8%，其他占0.98%。消費群體結(jié)構(gòu)：據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，個人仍是商品住宅消費的主體，占97.2%?？h里居民來漳購房置業(yè)的環(huán)境等為購房的首要考慮因素，住宅基本處于期房熱銷階段，新樓盤推出前預(yù)約訂購的達(dá)82%。新建商品房成為購房投資置業(yè)的主打產(chǎn)品，目前在市區(qū)要選購一套較理想的現(xiàn)房不容易。二是商品住宅價格呈上揚之勢，約上漲了10%左右（2002年政小區(qū)、龍文新區(qū)的住宅均有不同幅度的上揚。三是商業(yè)營業(yè)用房供應(yīng)量過大，價格較高，銷售出現(xiàn)分化，中心區(qū)價格高不好銷，價格適中的銷售約可達(dá)85%。商業(yè)營業(yè)用房銷售價格可能呈現(xiàn)多元化，小公寓成為近階段住房消費的熱門話題，成為年輕人居家的首選，也成為置業(yè)投資的首選，購買后有的自住，有的出租，行情看漲。五是二手房市場較為活躍，尤其是名校園區(qū)，由于子女就學(xué)劃片入學(xué)等因素，刺激了二手房源的緊俏二、市薌城區(qū)房地產(chǎn)市場分析薌城區(qū)為市的老城區(qū)，該區(qū)房地產(chǎn)市場活躍，交易量占市區(qū)的95%以上，在該區(qū)的繁華地段如九龍公園，北路，新華北公園與芝山公園的住宅均價已超過2200元/㎡。（二）部分樓盤價格表.樓盤名稱園平均售價型㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡置路路路路多層，超大小區(qū)三、本項目臨近地段房地產(chǎn)市場分析本項目位于薌城區(qū)漳響路，該地理位置距人民廣場約500米，離以后的市政府所在地距離也非常近，依據(jù)市城市向東南發(fā)展的戰(zhàn)略，該地塊正好處于新城區(qū)龍文區(qū)和薌城區(qū)的邊緣，如果居住在這里，以后到那里上班都方便。本地塊附近人氣較旺，交通便利，附近的各種生活配套設(shè)施十分完善。從現(xiàn)有該地段提供的商品房項目銷售情況來看，該地段客戶群多為工薪階層人士，家庭月收入在2000-3000元左右，喜在獨立商鋪方面，該地段的投資客較少，主要是因為該地段離傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)有一定的距離，而新的商業(yè)區(qū)尚未形成。區(qū)環(huán)境優(yōu)美，建筑風(fēng)格清晰，物業(yè)管理規(guī)，住宅售價在1300缺點是戶型較差，物業(yè)管理差，公共配套設(shè)施少；店鋪均價在5300元/㎡，夾層售價為底層售價的一半。配套齊全，住宅多層均價約為1950元/㎡，底層店面沿元光北本項目面積98667平方米，二類居住用地。該項目東面為東二號城市規(guī)劃路，南邊為漳響路，交通便利，西邊距八中與一七五醫(yī)院僅200米的距離，周邊有名流學(xué)校、郵局、農(nóng)行、農(nóng)貿(mào)市場等配套齊全，人民廣場就在其東邊。離規(guī)劃中的新市因為被新的或舊的建筑物和馬路環(huán)繞，東南向近景不好，遠(yuǎn)景較好?？傮w來說，地塊周圍景觀屬該地塊的弱項，但該地塊面積較大，呈正方形，地勢平坦，故將來可以設(shè)法通過環(huán)境藝術(shù).設(shè)計來弱化本地塊周圍景觀不利影響。本地塊原本為漳罐總廠用地，不會給本地段遺留下什么污染問題，相反漳罐在知名度較高，該地塊的開發(fā)必將引起社會的轟動效應(yīng)。該地塊的南面和東面都是大馬路，汽車產(chǎn)生的廢氣和噪音對將來的小區(qū)造成較大的影響。該地塊社會治安狀況較好，未經(jīng)常出現(xiàn)搶劫、偷竊事件。市市民出行的主要交通工具為摩托車和自行車，該地塊三面沿街，所以交通出行方便，這是本項目的一大優(yōu)勢。電局、農(nóng)行、超市、一七五醫(yī)院，農(nóng)貿(mào)市場等。本項目所處地衣食住行等都可以滿足居民的需要。S（優(yōu)勢）W（劣勢）交通便利＋完善生活配套景觀＋噪音污染＋商業(yè)氣氛不夠濃+離新的市政府較近＋地價低.O（機會）T（威脅）1、通過全新的“概念”和良好的直接對手：環(huán)境設(shè)計來弱化景觀劣勢，降低群裕小區(qū)金冠花園噪音的影響。華元小區(qū)未來龍機廠用地2、避免與群裕小區(qū)的雷同位置有較大的優(yōu)勢，但考慮到本地塊臨近漳響路與三面環(huán)街，汽車噪音對小區(qū)環(huán)境造成一定的影響，而且周圍的環(huán)境形象還有待提升，所以，該地塊不適于建成豪宅。另一方面，根據(jù)本地塊附近樓盤定位都是中檔樓盤，因此，本地塊的定位不會偏離中檔路線太遠(yuǎn)，但漳罐生活小區(qū)項目不能被周圍樓盤的定位限制了自己的思路，因為該小區(qū)地塊占地面積較大，這樣便利于小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計，營造良好的居住環(huán)境，所以該小區(qū)在設(shè)計上，環(huán)境規(guī)劃上創(chuàng)新，從品質(zhì)上超過周圍樓盤，這樣，該項目的售價也比周圍樓盤價格高，從而最終使樓盤在漳響路與北二路形成“領(lǐng)頭羊”地位。三、項目定位初步建議本案住宅消費客群：主要為市區(qū)的工薪階層置業(yè)者，家庭.月收入在2000-3000元左右，多為一次置業(yè)者，但也存在著相當(dāng)多的換房需求者，該買用途自用為主?？腿宏P(guān)注條件：售價、小區(qū)會所與共建配套和周圍生活設(shè)施與小孩的上學(xué)，另對戶型的合理，通風(fēng)采光也相當(dāng)關(guān)注；產(chǎn)品檔次：以中檔為主，向中高檔靠攏，以多層為主，配戶型建議：戶型以三房為主，配以二房，與少量的樓中樓與一房，配比的比例建議為：45:40:8:7，三房面積在100-130價格建議：公寓均價定位為1800元/㎡，店鋪應(yīng)視具體情建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約的建筑風(fēng)格，強調(diào)朝向、景觀、外立一、建安成本估算（單方成本）元左右，從市建設(shè)工程造價管理站咨詢，按建設(shè)工程材料信息二、銷售均價測算與銷售總額預(yù)估現(xiàn)有的樓盤中，華元小區(qū)中高檔均價1950元/㎡，金冠小以上與本案競爭的樓盤分析，加上銷售的時間推延，房價的上1438元/㎡，2002年的住宅均價為1600元/㎡，則粗略市住宅每年平均增幅為3%)，可以判斷本案住宅定位中檔偏中12%等約占銷售單價的23%,則可確定住宅售價為1900元/㎡。比較合理的預(yù)算；店鋪的售價按道路與商業(yè)情況結(jié)合市房管局發(fā)布的主要店面與二手店面交易價格行情參考分析，沿漳響路的店鋪底層售價約6500-7000元/㎡，夾層售價為2500-2800元/㎡，沿東二號規(guī)劃路（路面寬30米）因為尚未建成暫估.其中：沿漳響路沿漳響路沿迎賓路沿迎賓路沿東二號規(guī)劃路沿東二號規(guī)劃路42004200銷售均價(元/㎡)417940004200總額(萬元)三、項目成本費用構(gòu)成分析詳見附件一；四、項目總投資額、稅前利潤和利潤率項目總投資額：22626－1991－644－483=19508萬元稅前利潤為：32222-22626=9596萬元.項目總體投資稅前利潤率為：9596÷19508÷4=12.30%項目投資利潤率為：9596÷4900÷4=48.96%五、項目不確定性分析19508÷32222÷(1-6.18%-2%-1.5%)=67.03%1、不同開發(fā)時間與住宅售價變化對項目投資利潤率的影用開發(fā)成本稅前利潤項目投資率案49005160.25420.45680.65940.86201.048.95%48.33%48.24%47.93%47.65%47.39%.貸款利率5.31%計算增加部分，住宅均價按每年3%的增幅比例上貸款利率5.31%計算增加部分，住宅均價按每年3%的增幅比例上2、土地成本按7900萬元，在不同開發(fā)時間與住宅售價變案79008319.58739.09158.59578.09997.5用開發(fā)成本225082292723347237662418624605稅前利潤項目投資率20.87%20.48%20.43六、項目效益評價本項目在土地成本為4900萬元時投資利潤率為48.96%，時，投資利潤率為20.87,也高于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均利潤本項目的房地產(chǎn)開發(fā)有利于市整體市容的提高，也符合市提高人民居住生活質(zhì)量，為入住居民提供一個安靜、高雅、舒適的生活環(huán)境，通過項目開發(fā)可以提高該地區(qū)居住物業(yè)檔次，提升地價，帶動周邊地區(qū)房地產(chǎn)、餐飲、商品零售、休閑、城市交通等產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。項目建成后，可以改變當(dāng)?shù)貜S房低矮密集、設(shè)施簡陋、環(huán)效益的大型住宅社區(qū)。他對改善本地段周邊環(huán)境，提升區(qū)域居住環(huán)境質(zhì)量都將會有顯著的環(huán)境效益。.二、銷售總額估算三、項目成本費用構(gòu)成分析詳見附件二；四、項目總投資額、稅前利潤和利潤率項目總投資額：24314－2211－715－537=20851萬元稅前利潤為：35774－24314=11460萬元項目總體投資稅前利潤率為：11460÷20851÷4=13.74%五、項目不確定性分析20851÷35774÷(1－6.18%－2%－1.5%)=64.53%1、土地成本變化與住宅售價變化對項目投資利潤率的影案土地成本49005160.25420.45640138用..開發(fā)成本稅前利潤項目投資率同期貸款利率5.31%計算增加部分，住宅均價按每年3%的增幅2、土地成本按7900萬元，在不同開發(fā)時間與住宅售價變案35775365833752038393用開發(fā)成本238512427024690251092552925948稅前利潤項目投資率26.77%26.36%26.31%26..同期貸款利率5.31%計算增加部分，住宅均價按每年3%的增幅二、銷售總額估算181334×1800+16000×4179=39326萬元三、項目成本費用構(gòu)成分析四、項目總投資額、稅前利潤和利潤率項目總投資額：26037－2430－787－590=22230萬元稅前利潤為：39326－26037=13289萬元項目總體投資稅前利潤率為：13289÷22230÷4=14.94%五、項目不確定性分析22230÷39326÷(1－6.18%－2%－1.5%)=62.59%.1、土地成本變化與住宅售價變化對項目投資利潤率的影案土地成本49005160.25420.4564023341285422644324344223用開發(fā)成本稅前利潤項目投資率67.80%67.09%67.05%66.73%66.43%66.16%同期貸款利率5.31%計算增加部分，住宅均價按每年3%的增幅2、土地成本按7900萬元，在不同開發(fā)時間與住宅售價變案.4023341285422644324344223用開發(fā)成本稅前利潤項目投資率同期貸款利率5.31%計算增加部分，住宅均價按每年3%的增幅一、A、B、C三種方案投資利潤與投資利潤率對比表：管理、銷售費用管理、銷售費用.項目投資利潤率48.96%58.47%67.80%從上表可以看出：一方案C的投資利潤率為最高，二從方案C的投資利潤率的增幅為9.33,從增幅上略有所下降，如果容積率再提高，則成本上升的幅度將大于銷售利潤的增長（因為高層的建筑成本較高，而當(dāng)?shù)馗邔拥氖蹆r比多層的略高，且銷售阻力較大所以調(diào)研組認(rèn)為在漳罐地塊開發(fā)房地產(chǎn)項目容積率和建筑密度的確定是至關(guān)重要的，建議容積率取方案方發(fā)案A入.方案B方案C率入48.96%48.33%48.24%47.93%47.65%47.39%2085121111213712163221892258.47%57.80%57.73%57.41%57.12%56.85%393274023341285422644324344223.67.80%67.09%67.05%66.73%66.43%66.16%率68.00%67.00%66.00%65.00%64.00%63.00%62.00%61.00%60.00%49.00%48.00%47.00%現(xiàn)在開發(fā)1年后開發(fā)2年后開發(fā)3年后開發(fā)4年后開發(fā)5年后開發(fā)從三個方案投資利潤率對比與走勢上分析，該地塊越早開.發(fā)越好，一年后開發(fā)投資率潤率降的最多，降的幅度最少的是第一年至第二年的期間，第三年后投資利潤率的降幅在逐漸縮小，由于在廠房拆遷與新廠的建設(shè)需要一段時間，所以可以判斷該項目在兩年后開發(fā)最為有利即在地價款付清2年后開發(fā)該方案方案A入率2250822927233472376624186220.87%20.48%20.43%20.23%20.06%.方案B方案C率23851242702469025109255292846187719198956799351030426.77%26.36%26.31%26.11%25.93%25.77%3932740233412854226443243442232523025649260692648826908232.56%32.12%32.10%31.90%31.71%31.54%.33.00%32.00%31.00%30.00%29.00%28.00%方案A方案A方案B方案C26.00%25.00%24.00%23.00%22.00%21.00%20.00%（二）18畝宿舍樓與沿街店面提前開發(fā)方案的分析任何一個項目的開發(fā)都要經(jīng)過前期的開發(fā)準(zhǔn)備工作，從現(xiàn)有的與房地產(chǎn)項目前期準(zhǔn)備的時間上判斷（排除股東間分歧、開發(fā)項目前期準(zhǔn)備（包括要成立項目公司，取得土地證書