長租公寓的市場監(jiān)管研究國內(nèi)外文獻綜述（一）政府監(jiān)管的概念界定美國學者喬治·J.施蒂格勒著的《產(chǎn)業(yè)組織和政府管制》是最早引入中國的著作，該書是一部論文集，包括4篇有關政府監(jiān)管方面的論文，其中《經(jīng)濟管制論》一文對政府管制的需求與供給、成本與收益作了經(jīng)濟學分析，在國內(nèi)外具有較大的影響。隨后出版的日本學者植草益著的《微觀管制經(jīng)濟學》，這是引入中國的第一本專門討論監(jiān)管理論的專著。植草益先生將通常意義上的規(guī)制定義為依據(jù)一定的規(guī)則對構(gòu)成特定社會的個人和構(gòu)成特定經(jīng)濟的經(jīng)濟主體的活動進行限制的行為，其中由社會公共機構(gòu)進行的規(guī)制,是由司法機關、行政機關以及立法機關進行的對私人及經(jīng)濟主體的規(guī)制,稱之為“公的規(guī)制”。[日]植草益:《微觀規(guī)制經(jīng)濟學》,朱紹文、胡欣欣等譯,中國發(fā)展出版社1992年版,第1頁。[日]植草益:《微觀規(guī)制經(jīng)濟學》,朱紹文、胡欣欣等譯,中國發(fā)展出版社1992年版,第1頁。閻桂芳，規(guī)制是由英文Regulation一詞翻譯而來，為規(guī)范制約之意，意即政府運用法律、規(guī)章、制度等手段對經(jīng)濟和社會加以控制和限制，因此，規(guī)制又稱政府規(guī)制，實際就是指政府對經(jīng)濟的干預和控制。閻桂芳.政府規(guī)制概念辨析[J].生產(chǎn)力研究,2009,000(006):15-16,44.閻桂芳.政府規(guī)制概念辨析[J].生產(chǎn)力研究,2009,000(006):15-16,44.馬英娟在《監(jiān)管的語義辨析》中對“監(jiān)管”、“管制”和“規(guī)制”進行了闡述。國內(nèi)對regulation主要有三種譯法，“管制”、“規(guī)制”和“監(jiān)管”，三種譯法都不為錯。4馬英娟.監(jiān)管的語義辨析[J].法學雜志,2005(05):111-114.4馬英娟.監(jiān)管的語義辨析[J].法學雜志,2005(05):111-114.基于約定俗成和語言習慣性的規(guī)則,本文采用了“監(jiān)管”的譯法。為保證引文的準確,文中所有引文關于regulation的譯法尊重譯者或作者的觀點，如無特殊說明,文中“監(jiān)管”、“管制”和“規(guī)制”三個概念在同一層面上使用。以下為不同學者對“監(jiān)管”的定義：美國著名經(jīng)濟學家丹尼爾·F.·史普博，管制是由行政機構(gòu)制定并執(zhí)行的直接干預市場配置機制或間接改變企業(yè)和消費者的供需決策的一般規(guī)則或特殊行為。[美]丹尼爾·F·史普博著:《管制與市場》,余暉、何帆、錢家駿、周維富譯,上海三聯(lián)書店、上海人民出版社，1999年版,第45頁。曾國安將監(jiān)管界定為，管制者基于公共利益或者其他目的依據(jù)既有的規(guī)則對被管制者的活動進行的限制。周武將規(guī)制定義為行政機構(gòu)（或相對獨立的規(guī)制機構(gòu)）為克服市場失靈，實現(xiàn)社會福利的最大化，利用國家強制權，依據(jù)有關法律或法規(guī)，對微觀經(jīng)濟主體的行為進行直接的經(jīng)濟、社會干預。周武.政府規(guī)制概念界定與辨析[J].廣州體育學院學報,2008(03):1-4.王俊豪對于政府監(jiān)管，[美]丹尼爾·F·史普博著:《管制與市場》,余暉、何帆、錢家駿、周維富譯,上海三聯(lián)書店、上海人民出版社，1999年版,第45頁。周武.政府規(guī)制概念界定與辨析[J].廣州體育學院學報,2008(03):1-4.王俊豪.中國特色政府監(jiān)管理論體系：需求分析、構(gòu)建導向與整體框架[J].管理世界,2021,37(02):148-164+184+11.（二）有關政府監(jiān)管問題的研究崔卓蘭和盧護鋒指出行政監(jiān)管作為一種重要的非物質(zhì)性資源和政府實現(xiàn)社會管理的基本手段理應屬于不斷被調(diào)整和優(yōu)化的范疇。9崔卓蘭,盧護鋒.試論我國行政監(jiān)管制度的重構(gòu)[J].學術研究，2009（6）.如在經(jīng)濟活動中解決信息不對稱，行政監(jiān)管的必要性可見一斑。信息不對稱的現(xiàn)象是廣泛存在的。普通消費者不可能輕易地收集到并準確評價，一旦消費者因信息不對稱而作出了錯誤判斷，其代價也是十分高昂的。因此，需要相關政府監(jiān)管部門自己提供或者強制企業(yè)提供信息。我國行政監(jiān)管依然暴露出諸多問題，沒有發(fā)揮人們所希冀的作用。如果拋開具體細節(jié)而僅從整體上進行概括的話，政府的行政監(jiān)管部門在相關事件中存在既棄權又越權的雙重失范現(xiàn)象。張定安指出政府監(jiān)管存在的主要問題是權責不清和“多頭管理”，權責交叉和不清容易造成部門之間推諉扯皮,監(jiān)管部門看似分工明確但實際并不明確,不可避免地出現(xiàn)有利可圖的事情多家監(jiān)督、檢驗,有責無利或責大于利的則推諉扯皮。一旦發(fā)生問題追責時,職能部門則可以相互推責,結(jié)果是都有權力卻都無責任,監(jiān)管責任追究流于形式。各職能部門之間缺乏協(xié)調(diào)和聯(lián)動,容易造成具體監(jiān)管工作的缺位、錯位和越位,管理層次的增多導致效率低下,難以形成監(jiān)管合力,出現(xiàn)了監(jiān)管真空。11張定安.政府監(jiān)管職能需要加強和整合[J].中國行政管理,2008(04):19-20.徐國沖指出計劃經(jīng)濟體制的后遺癥就是強調(diào)政府作為監(jiān)管的單一主體，強化監(jiān)管手段的強制性和單一性，忽視其他主體的主觀能動性和監(jiān)管方式的多樣化。聯(lián)合執(zhí)法產(chǎn)生的原因是目前的法律尚未對某些方面的社會問題及相關的管理主體權責作出明確的規(guī)定和完善的分工，這就導致了行政機關之間職能交叉模糊，為了避免管理活動的“真空”或“缺位”，需要跨部門的聯(lián)合執(zhí)法才能保證治理效果。徐國沖,張晨舟,郭軒宇.中國式政府監(jiān)管:特征、困局與走向[J].行政管理改革,2019(01):73-79.姜明安指出，一部分監(jiān)管機關樂于審批而怠于監(jiān)管究其背后原因在于審批是運用行政權力的行為，存在權力尋租的機會，而監(jiān)督檢查卻屬于瑣碎細致的日常性工作9崔卓蘭,盧護鋒.試論我國行政監(jiān)管制度的重構(gòu)[J].學術研究，2009（6）.11張定安.政府監(jiān)管職能需要加強和整合[J].中國行政管理,2008(04):19-20.徐國沖,張晨舟,郭軒宇.中國式政府監(jiān)管:特征、困局與走向[J].行政管理改革,2019(01):73-79.姜明安.行政執(zhí)法研究[M].北京：北京大學出版社，2004:152.（三）國內(nèi)外有關政府監(jiān)管路徑選擇問題的研究20世紀70年代以來，國外學者經(jīng)歷了三個階段的理論變革，從替代性、互補性到深化合作監(jiān)管。第一階段是20世紀70年代，學術界關注的焦點是行政監(jiān)管路徑與司法監(jiān)管路徑之間的替代性關系，支持政府應選擇單一的監(jiān)管路徑。美國法經(jīng)濟學家波斯納（1972）認為，與行政監(jiān)管相比，采用普通法進行社會控制的優(yōu)點是較少依賴公共官員（只需必要的法官和其他法庭人員），主要依賴公民和他們委托的律師，服從法律的激勵和威懾來自于對受害者的補償。SeeRichardA.Posner,ATheoryofNegligence,1TheJournalofLegalStudies29(1972)SeeRichardA.Posner,ATheoryofNegligence,1TheJournalofLegalStudies29(1972)第二階段是20世紀80年代，監(jiān)管路徑選擇理論從法律實施成本的角度出發(fā)，學者們支持行政監(jiān)管路徑與司法監(jiān)管路徑之間的互補性分析，支持政府應該采取兩種路徑合作的方式進行監(jiān)管。宋亞輝.論公共規(guī)制中的路徑選擇[J].法商研究,2012,29(03):94-105.以美國法律經(jīng)濟學家夏維爾（1984）和柏林斯基為代表的學者認為司法控制與行政規(guī)制相比，在信息成本和執(zhí)法成本方面具有優(yōu)勢，但在起訴動力和責任財產(chǎn)不足問題上存在缺陷，而行政規(guī)制則恰好相反，因而聯(lián)合使用行政規(guī)制和司法控制才是最優(yōu)的選擇。SeeStevenShavell,AModeloftheOptimalUseofLiabilityandSafetyRegulation,15RandJournalofEconomics271(1984)宋亞輝.論公共規(guī)制中的路徑選擇[J].法商研究,2012,29(03):94-105.SeeStevenShavell,AModeloftheOptimalUseofLiabilityandSafetyRegulation,15RandJournalofEconomics271(1984)進入21世紀后，新規(guī)制理論學派提出了公共規(guī)制的“第三條道路”理論。奧利·魯伯（2004）將規(guī)制路徑革新計劃稱為“新規(guī)制模式”，主張合作規(guī)制不僅是行政規(guī)制和司法控制兩種路徑的聯(lián)合使用，還包括更為豐富的內(nèi)容，倡導靈活的、綜合性的規(guī)制模式，它實質(zhì)上是合作規(guī)制模式的深化。SeeOrlyLobel,TheRenewDeal:TheFallofRegulationandtheRiseofGovernanceinContemporaryLegalThough,89Minn.L.Rev.342(2004)SeeOrlyLobel,TheRenewDeal:TheFallofRegulationandtheRiseofGovernanceinContemporaryLegalThough,89Minn.L.Rev.342(2004)國內(nèi)學者在政府規(guī)制路徑的研究方面，宋亞輝（2012），新規(guī)制模式在中國的實踐主要表現(xiàn)在兩個方面：一是行政規(guī)制路徑自身的轉(zhuǎn)型，鑒于中國當前的行政規(guī)制手段較為單一，且剛性較強，未來的行政規(guī)制應當從傳統(tǒng)模式向合作模式轉(zhuǎn)型，這有助于公共規(guī)制所需要的理性與情感、科學與民主之間的平衡；二是司法控制路徑與行政規(guī)制路徑的接軌。這集中體現(xiàn)在行政規(guī)制政策在司法上的落實和運用，這在合同法和侵權法中均有體現(xiàn)。在中國現(xiàn)行立法上，行政規(guī)制性規(guī)范甚至對合同內(nèi)容產(chǎn)生擬制效果。宋亞輝.論公共規(guī)制中的路徑選擇[J].法商研究,2012,29(03):94-10。戚建剛（2011），通過考察行政機關、利害關系人、專家和普通公眾四類主體在食品安全規(guī)制中所扮演的不同角色，發(fā)現(xiàn)在食品安全規(guī)制領域，存在兩種模式———傳統(tǒng)上的“自上而下模式”和“相互合作的規(guī)制模式”。戚建剛：《我國食品安全風險規(guī)制模式之轉(zhuǎn)型》，《法學研究》2011年第1期。宋亞輝.論公共規(guī)制中的路徑選擇[J].法商研究,2012,29(03):94-10。戚建剛：《我國食品安全風險規(guī)制模式之轉(zhuǎn)型》，《法學研究》2011年第1期。王錫鋅：《我國行政決策模式之轉(zhuǎn)型》，《法商研究》2010年第5期。（四）有關長租公寓市場政府監(jiān)管的相關研究長租公寓的模式符合城市管理的需求無涯指出個體主導的租賃模式穩(wěn)定性差，租賃參與者的權益通常無法得到有效保障，且租賃關系中一方的權益受損，容易出現(xiàn)維權難度大成本高。無涯.《上海住房租賃市場發(fā)展研究》[J].上海房地,2019(02):2-5.夏磊指出，我國一直以來的住房租賃市場中，多以個人出租房屋為主。在這種情況下，將租賃市場中的房源集中出現(xiàn)困難，再加上監(jiān)管水平低、管理不到位，導致虛假房屋信息增多，住房質(zhì)量差的情況時有發(fā)生。但對于被侵犯權益的承租人來說，維權之路實屬不易，訴訟帶來的高額成本和收集證據(jù)的困難讓承租人望而卻步，救濟困難的局面惡性循環(huán)，讓很多人對住房租賃市場無法抱有信心，導致我國的住房租賃市場活躍度一直很低。夏磊：《住房租賃融資:渠道與風險》，載《財政金融》2018年第4期。南因（2020），長租公寓，尤其是分散式長租公寓在社會治理層面已形成一股常態(tài)化力量。南因.破解社會治理難題，長租公寓模式打造房屋租賃市場管理新格局[N].中國建設報,2020-7-30(03)./html/202007/30/12200.html張義勇和龍東平（2020），城市高速發(fā)展，流動人口增加，市場上的房屋區(qū)域供需失衡引發(fā)的居住矛盾，長租公寓的核心作用就是通過將大量分散的、閑置的物業(yè)整合運營來分化、解決中低收入流動人口的居住矛盾。張義勇;龍東平.《透視長租公寓行業(yè)》(Kindle位置861-864).電子工業(yè)出版社.Kindle版本.無涯.《上海住房租賃市場發(fā)展研究》[J].上海房地,2019(02):2-5.夏磊：《住房租賃融資:渠道與風險》，載《財政金融》2018年第4期。南因.破解社會治理難題，長租公寓模式打造房屋租賃市場管理新格局[N].中國建設報,2020-7-30(03)./html/202007/30/12200.html張義勇;龍東平.《透視長租公寓行業(yè)》(Kindle位置861-864).電子工業(yè)出版社.Kindle版本.長租公寓市場存在的亂象林越堅和李?。?016），租金貸以互聯(lián)網(wǎng)技術為基礎的消費金融業(yè)務本身存在一定的隱藏性特點，參與交易的各方之間信息溝通不暢、不對稱問題十分突出，這也是逃貸和騙貸等各種問題經(jīng)常發(fā)生的重要原因。林越堅,李俊.P2P網(wǎng)貸平臺犯罪及司法治理研究[J].河北法學.2016,(10).盤和林（2018），“租金貸”作為一種金融創(chuàng)新工具，是實現(xiàn)服務商、網(wǎng)貸機構(gòu)、承租人、房東等多個主體互利共贏的一項創(chuàng)新，運用得當將有助于推動我國長租公寓及消費金融的發(fā)展。如今“租金貸”風險事件頻發(fā)，原因并不在這一工具本身，而在于其使用過程中被異化并且缺乏有效的外部監(jiān)管。盤和林.“租金貸”本無罪，只因缺乏資金池“守夜人”[N].證券日報,2018-11-10.彭冰（2011），長租公寓公司在經(jīng)營過程中逃避責任和風險，公司挪用原本用于支付租金給房東的貸款，不需要較多的資本，這違反了合同中關于貸款用途的規(guī)定。彭冰.非法集資行為的界定——評最高人民法院關于非法集資的司法解釋[J].法學家,2011(06):38-53+175.陳秋竹和鄧若翰（2019），“租金貸”在國內(nèi)實踐中存在諸多亂象且蘊含了較高的風險，在實際運營中，不少網(wǎng)貸機構(gòu)借金融創(chuàng)新的名義進行監(jiān)管套利，導致“租金貸”在客戶端、資金端和運營端暴露出較多的問題和風險。應在正視其合理性的基礎上，重點規(guī)制從業(yè)機構(gòu)超出業(yè)務范圍、破壞正常市場交易秩序、容易產(chǎn)生一系列風險的行為。陳秋竹,鄧若翰.長租公寓“租金貸”:問題檢視、成因探析及規(guī)制路徑[J].南方金融,2019(04):91-98.葉劍平（2015）通過對北京市商品房租賃市場進行分析研究，發(fā)現(xiàn)大城市住房租賃市場呈現(xiàn)出“過度自由”的特征，糾正市場自由化發(fā)展產(chǎn)生的諸多弊端，加強住房租賃市場的制度建構(gòu)，規(guī)范租賃市場運行，由政府提供必要服務和管理是完善住房租賃市場，優(yōu)化住房市場結(jié)構(gòu)的必然選擇。葉劍平,李嘉.完善租賃市場:住房市場結(jié)構(gòu)優(yōu)化的必然選擇[J].貴州社會科學,2015(03):116-122.林越堅,李俊.P2P網(wǎng)貸平臺犯罪及司法治理研究[J].河北法學.2016,(10).盤和林.“租金貸”本無罪，只因缺乏資金池“守夜人”[N].證券日報,2018-11-10.彭冰.非法集資行為的界定——評最高人民法院關于非法集資的司法解釋[J].法學家,2011(06):38-53+175.陳秋竹,鄧若翰.長租公寓“租金貸”:問題檢視、成因探析及規(guī)制路徑[J].南方金融,2019(04):91-98.葉劍平,李嘉.完善租賃市場:住房市場結(jié)構(gòu)優(yōu)化的必然選擇[J].貴州社會科學,2015(03):116-122.3、長租公寓市場政府監(jiān)管問題的研究邢元志（2007），住房租賃市場還處于初級階段，存在一些比如法律法規(guī)不健全、管理體制不完善，市場運作不規(guī)范、供給結(jié)構(gòu)不合理等問題，需要不斷地完善相關政策，履行政府職能。邢元志．完善與規(guī)范住宅租賃市場研究[J].住房保障，2007，3：44-46．劉艷歌（2011），住房租賃市場由于缺乏政府的有效管理，這就導致了許多問題的存在，如中介機構(gòu)不規(guī)范、治安混亂等許多問題，并提出發(fā)展住房租賃市場迫切需要完善政府相關責任的落實，進一步規(guī)范住房租賃市場行為，以促進住房租賃健康持續(xù)發(fā)展。劉艷歌．加強商品房租賃管理探討[J].企業(yè)研究，2011，7：63-64．班建波、黃茂欽（2012），面對市場化的房屋租賃關系中利益博弈的失范和利益主體的失權，面對作為基本人權的住宅權被市場化的租賃關系不斷踐踏，社會控制理論秉承維護社會整體利益理念和實現(xiàn)民生旨歸的導向，進而引導房屋租賃市場規(guī)制制度的構(gòu)建。班健波,黃茂欽.論房屋租賃的社會控制[J].中國不動產(chǎn)法研究,2012,000(001):P.72-84.王春華（2017），推動住房租賃市場立法，通過法律明確房屋租賃雙方權利義務，穩(wěn)定租賃關系，界定行業(yè)關鍵詞，制定行業(yè)標準，建立住房租賃糾紛解決機制，這樣才能從根本上建立一個健康可持續(xù)的住房租賃市場，滿足不同群體的住房需求。王春華.對我國住房租賃立法的一些思考[J].上海房地,2017(11):57-58.《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》提出：“維護金融安全，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線，”住房租賃企業(yè)在提升市場機構(gòu)化、專業(yè)化供給水平的同時，也發(fā)生了暴雷、搶房等惡性事件，為行業(yè)監(jiān)管帶來新的難題，進一步完善行業(yè)監(jiān)管體系、避免系統(tǒng)性風險很有必要?！吨泄仓醒腙P于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》長租公寓的租賃模式屬于互聯(lián)網(wǎng)時代的新產(chǎn)物，但是隨著它的負面問題出現(xiàn)、爆發(fā)帶來的影響越發(fā)嚴重的時候，監(jiān)管層應果斷出手，分析利弊緣由，及時出臺規(guī)范政策，堵住監(jiān)管漏洞。監(jiān)管的相對滯后是可以理解的，但是伴隨著負面影響的擴大，監(jiān)管層急需有針對性地補上監(jiān)管空白。特別是長租公寓采取“高進低出”的模式，有的公司是為了搶占市場份額，爭奪客源，但是公司有的只是單純的套取現(xiàn)金流，一旦長租公寓“爆雷”受害人維權非常困難，企業(yè)以“經(jīng)營不善”為由倒閉直接清算。長租公寓監(jiān)管空白急需補齊[N].第一財經(jīng)日報,2020-09-08(A02).陳兵和馬賢茹（2020），互聯(lián)網(wǎng)時代平臺企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務具有跨行業(yè)、跨機構(gòu)、跨地域、網(wǎng)絡化、技術性等特征，傳統(tǒng)監(jiān)管模式因監(jiān)管資源有限，難以覆蓋和滿足海量的監(jiān)管資源需求，監(jiān)管效果不佳；其次，傳統(tǒng)監(jiān)管模式下的跨部門監(jiān)管協(xié)調(diào)機制尚不順暢，難以適應平臺業(yè)務的多場景跨時空的經(jīng)營特征，對于交叉性業(yè)務可能存在監(jiān)管缺位和監(jiān)管錯配的情況；最后，監(jiān)管部門缺少應對新技術、新業(yè)態(tài)及新模式的監(jiān)管工具和監(jiān)管手段，無法精準識別和因應平臺經(jīng)濟的“真創(chuàng)新”和“偽創(chuàng)新”，故此，政府對許多創(chuàng)新平臺企業(yè)要么不加分類地采取“一刀切監(jiān)管”，要么完全放任不管，在放過“假陽性”的同時，也漏掉了大量涌現(xiàn)的“假陰性”。邢元志．完善與規(guī)范住宅租賃市場研究[J].住房保障，2007，3：44-46．劉艷歌．加強商品房租賃管理探討[J].企業(yè)研究，2011，7：63-64．班健波,黃茂欽.論房屋租賃的社會控制[J].中國不動產(chǎn)法研究,2012,000(001):P.72-84.王春華.對我國住房租賃立法的一些思考[J].上海房地,2017(11):57-58.《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》長租公寓監(jiān)管空白急需補齊[N].第一財經(jīng)日報,2020-09-08(A02).陳兵,馬賢茹.理清創(chuàng)新與監(jiān)管邊界積極應對長租公寓平臺風險挑戰(zhàn)[N].深圳特區(qū)報,2020-12-29(B04).4、對于進一步完善長租公寓市場政府監(jiān)管提出的建議巴曙松和王鳳巖（2018），住房租賃行業(yè)和銀行業(yè)在某些層面上有很大的相似性，有必要借鑒銀行業(yè)的監(jiān)管經(jīng)驗，運用銀行業(yè)風險管理工具，探索建立住房租賃行業(yè)監(jiān)管體系，防范行業(yè)系統(tǒng)性風險，促進行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。羅憶寧，借鑒銀行業(yè)監(jiān)管經(jīng)驗建立住房租賃分類監(jiān)管體系的探討[J].上海房地,2021(01):53-57.盛賢鑫和邢振明（2020），一是要嚴管資金風險，引入存管機制，將長租公寓信貸創(chuàng)新金融產(chǎn)品產(chǎn)生的資金池進行托管或集中存管，降低資金挪用風險。二是要加強政策引導，制定行業(yè)標準，政府部門要建立健全相關法律法規(guī)，并強化市場監(jiān)控力度，維護出租方和承租方雙方的合法權益；三是要保護個人信用，維護個人權益，對承租人進行傾斜性保護，確立承租人權益優(yōu)先原則；四是監(jiān)管機構(gòu)應制定相應的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，推進合法經(jīng)營，促進行業(yè)發(fā)