陜西省2025年上半年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的產(chǎn)生考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、某在建工程規(guī)劃建筑面積為12400㎡，土地使用期限為40年，從開工之日起計算。項目建設(shè)期為2年，建成后半年可全部出租，按可出租面積計算的月租金為60元/㎡，可出租面積為建筑面積的65％，正常出相率為90％，運營費用為有效毛收入的25％。目前項目已建設(shè)1年，約完成了總投資的60％。假設(shè)報酬率為8％，折現(xiàn)率為14％，則該在建工程續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值現(xiàn)值為萬元

A：2281.83

B：2474.60

C：3798.30

D：4119.18

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格2、在以下投資組合中，對投資者來說，投資品等比例選擇風(fēng)險最小的是__。

A．股票+投資基金

B．債券+投資基金

C．投資基金+股票+債券

D．股票+債券3、某開發(fā)商向銀行申請了年利率為6％、期限為10年、按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發(fā)商第一年的還本收益為萬元。

A：6.00

B：7.05

C：7.59

D：13.59

E：借款合同4、某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10％，套內(nèi)建筑面積為100㎡，假定折現(xiàn)率為6％，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實際單價為元／㎡。

A：2593

B：2619

C：2727

D：2862

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格5、2025年1月13日，建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合出臺了__。

A．《關(guān)于加強房地產(chǎn)估價機構(gòu)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》

B．《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》

C．《關(guān)于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知》

D．《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》6、某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時獲得的土地使用期限為50年，不可續(xù)期，至今已使用36年；預(yù)計利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲凈收入8萬元。該宗房地產(chǎn)的報酬率為8．5％，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為萬元。

A：90．52

B：91．52

C：92．52

D：93．52

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格7、在市場法中，對房地產(chǎn)狀況進行間接比較調(diào)整，其中可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準房地產(chǎn)狀況，得102分；估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為。

A：0.95

B：0.99

C：1.01

D：1.05

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格8、根據(jù)工程量清單計價法，假設(shè)某建筑工程直接工程費為1500萬元，措施費為120萬元，該建筑工程的直接費為萬元。

A：120

B：1380

C：1500

D：1620

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、下列（）使用條件，不屬于主要為城市規(guī)劃設(shè)計的條件。

A．用途

B．建筑規(guī)模

C．容積率

D．綠地率10、某公司購買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2％，從第8年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7％。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價格為萬元。(說明：建筑物經(jīng)濟壽命未明確說明，確定收益期限依據(jù)不充分)

A：85.45

B：87.16

C：88.50

D：88.90

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

11、銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)中發(fā)生的“假按揭”屬于__風(fēng)險。

A．信用

B．管理

C．法律

D．操作12、張某購買劉某的住房，兩人簽訂了二手房買賣合同，約定總價款為260萬元，雙方約定違約金26萬元，張某向劉某支付定金70萬元，價款于半年后一次付清。5個月后，該住房價格上漲為400萬元，若劉某違約，張某可獲得的最高違約責(zé)任價款是__萬元。

A．96

B．104

C．140

D．16613、設(shè)立分支機構(gòu)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)具有房地產(chǎn)估價資質(zhì)。

A：一級

B：二級

C：二級以上

D：三級

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、某住宅樓因鄰近施工項目而出現(xiàn)基礎(chǔ)不均勻沉降，該住宅樓總建筑面積10000㎡。共有100套住房，有100戶居民。經(jīng)評估，該住宅樓在未受損情況下的市場價格為5000元／㎡，平均每套住房的市場租金為1500元／月，在受損情況下的市場價格為4500元／㎡；如果對該住宅樓進行修復(fù)，修復(fù)工程費為150萬元，并需居民搬遷和在外臨時安置6個月，搬遷費平均每戶每次1300元；該住宅樓修復(fù)后，會因曾受損而導(dǎo)致心理減價5％，關(guān)于該住宅樓修復(fù)和損害賠償?shù)恼f法，正確的是。

A：該損害在經(jīng)濟上是可修復(fù)的

B：修復(fù)所能帶來的價值增加額為500萬元

C：該住宅樓在不修復(fù)情況下的價值減損額為500萬元

D：在不修復(fù)情況下平均應(yīng)給予每戶的賠償金為6．5萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格15、某宗地面積為5000㎡，現(xiàn)狀容積率為0.8，土地市場價值為4000元／㎡，擬進行改造。批準的規(guī)劃容積率為5.0，樓面地價為1500元／㎡，則理論上應(yīng)補交地價萬元。

A：1250

B：1750

C：2050

D：2150

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格16、某寫字樓的購買價格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。

A．9.00%

B．8.05%

C．30.00%

D．7.52%17、某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬元，年出租總費用為1萬元。建筑物重置價格為100萬元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為（）。

A．43萬元

B．112.5萬元

C．123.3萬元

D．150萬元18、普通股票中的個人股包括內(nèi)部職工股和社會公眾股。其中內(nèi)部職工股指股份有限公司內(nèi)部職工認購的股份，按規(guī)定不得超過公司向社會公眾發(fā)行股票總數(shù)的。

A：10％

B：15％

C：20％

D：30％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、房地產(chǎn)的實物通常是指房地產(chǎn)中看得見，摸得著的部分，具體包括有形的實體、該實體的質(zhì)量以及。

A：相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施

B：土地的形狀

C：組合完成的功能

D：立體空間

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、根據(jù)，債券可分短期債券、中期債券、長期債券和永久債券。

A：發(fā)行主體的不同

B：償還期限的長短

C：利息的不同支付方式

D：發(fā)行方式

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、根據(jù)__的不同，可將房地產(chǎn)市場劃分為銷售市場、租賃市場、抵押市場和保險市場。

A．房地產(chǎn)交易方式

B．房地產(chǎn)交易順序

C．購買房地產(chǎn)目的

D．房地產(chǎn)類型22、根據(jù)當(dāng)前的市場租金水平，預(yù)測未來建成的某寫字樓的月租金為每平方米使用面積35元，出租率為90％，運營費用占租金的30％，報酬率為10％，可供出租的使用面積為38000㎡，運營期為47年，則該寫字樓的未來總價值可估計為。

A：8579萬元

B：8653萬元

C：8760萬元

D：9941萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格23、參加民事法律關(guān)系而享有民事權(quán)利、承擔(dān)民事義務(wù)的人，是指民事法律關(guān)系的。

A：主體

B：客體

C：內(nèi)容

D：形式

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當(dāng)價格變化百分比為10％時，需求量變化百分比分別為30％、10％、0，則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價格彈性數(shù)值類型分別是。

A：富有彈性、單一彈性、缺乏彈性

B：完全彈性、單一彈性、完全無彈性

C：完全彈性、單一彈性、缺乏彈性

D：富有彈性、單一彈性、完全無彈性

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格25、下列不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利的是。

A：依照物業(yè)管理服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理服務(wù)費

B：履行物業(yè)服務(wù)合同，提供物業(yè)管理服務(wù)

C：制止、糾正違反物業(yè)管理制度的行為

D：選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項經(jīng)營服務(wù)管理業(yè)務(wù)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的說法，正確的有。

A：應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項扣除-允許彌補的以前年度虧損

B：所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率

C：企業(yè)所得稅按預(yù)售收入一定比例預(yù)先繳納，待開發(fā)項目竣工后再進行所得稅清算

D：企業(yè)所得稅稅率的高低與項目所在城市的級別有關(guān)

E：企業(yè)所得稅稅率為25％2、某非經(jīng)濟特區(qū)的房地產(chǎn)估價資質(zhì)的機構(gòu)完成本地一宗以房產(chǎn)為主的評估項目。評估的房地產(chǎn)價格為2000萬元，按照國家計委、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》規(guī)定的收費標(biāo)準，估價收費最高為__萬元。

A．1.60

B．3.00

C．4.25

D．5.003、當(dāng)貸款綜合風(fēng)險度超過__時，為高風(fēng)險貸款。

A．50%

B．60%

C．80%

D．90%4、在實際估價中，運用假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于__

A．房地產(chǎn)具有開發(fā)或再開發(fā)潛力

B．將預(yù)期原理作為理論依據(jù)

C．正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式

D．正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險

E．正確預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值5、在經(jīng)濟壽命期限內(nèi)，企業(yè)固定資產(chǎn)不間斷計提折舊所依據(jù)的會計假設(shè)是。(2025年試題)

A：會計主體

B：持續(xù)經(jīng)營

C：會計分期

D：貨幣計量

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、成本利潤率的計算公式是__。

A．開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用)

B．開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本)

C．開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本+投資費用)

D．開發(fā)利潤÷開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值7、股票贏利的大小取決于。

A：股份有限公司的經(jīng)營狀況和贏利水平

B：公司的贏利狀況

C：公司的年終利潤的多少

D：公司風(fēng)險程度和股票的穩(wěn)定性

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、某房地產(chǎn)開發(fā)項目采用20%的折現(xiàn)率計算出的項目凈現(xiàn)值為16萬元，該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率（）。

A．小于20%

B．滿足目標(biāo)收益率要求

C．大于20%

D．不滿足目標(biāo)收益率要求9、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20萬元，假設(shè)在某報告期內(nèi)的空置率為20％，所有用戶都能按時繳納租金，物業(yè)的其他收入為2萬元，則此報告期該物業(yè)的有效毛收入為萬元。

A：16

B：18

C：20

D：22

E：借款合同10、質(zhì)權(quán)的特征包括。

A：質(zhì)權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)

B：質(zhì)權(quán)是一種用益物權(quán)

C：質(zhì)權(quán)的標(biāo)的物只能是動產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)利

D：質(zhì)權(quán)須轉(zhuǎn)移質(zhì)物的占有

E：質(zhì)權(quán)是就質(zhì)物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利

11、征收土地時，土地管理部門和用地單位必須嚴格遵守__等原則。

A．珍惜耕地，合理利用土地

B．保證國家建設(shè)用地

C．有償使用土地

D．無償使用土地

E．依法征地12、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起__內(nèi)開工。

A．15日

B．30日

C．3個月

D．6個月13、某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50%。假設(shè)該住宅樓的總價為2000萬元，平均單價為5000元/m2，樓面地價為1200元/m2，則該宗土地的總價為__萬元。

A．96

B．192

C．240

D．48014、下列關(guān)于強制拍賣的標(biāo)的，表述不正確的是__。

A．強制拍賣的標(biāo)的，是指被人民法院在執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)并委托商業(yè)性拍賣機構(gòu)進行拍賣的被執(zhí)行人的財產(chǎn)

B．強制拍賣標(biāo)的須為被執(zhí)行人所有或依法享有處分權(quán)的財產(chǎn)

C．強制拍賣標(biāo)的須為人民法院委托拍賣人進行拍賣的財產(chǎn)

D．強制拍賣標(biāo)的須為人民法院未采取控制性措施(查封、扣押、凍結(jié))的財產(chǎn)15、下列各項中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)前期工作的有。

A：安排短期和長期信貸

B：項目的市場分析

C：初步確定目標(biāo)市場、租金或售價水平

D：簽訂施工合同

E：開挖基槽16、房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯間、電梯間等其高度在m以上部位計算建筑面積。

A：1．80

B：2．00

C：2．20

D：2．50

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策因素包括。

A：土地供給政策

B：住房建設(shè)和住房消費政策

C：房地產(chǎn)金融政策

D：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與交易政策

E：城市人口政策18、商品房預(yù)售合同登記備案應(yīng)由辦理。

A：房地產(chǎn)開發(fā)商

B：房地產(chǎn)銷售代理機構(gòu)

C：商品房預(yù)購人

D：房地產(chǎn)開發(fā)商和商品房預(yù)購人共同

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、在實際估價中，運用假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于__。

A．房地產(chǎn)具有開發(fā)或再開發(fā)潛力

B．將預(yù)期原理作為理論依據(jù)

C．正確判斷了房