第7章假設(shè)開發(fā)法（剩余法）練習(xí)題一、名詞解釋1．假設(shè)開發(fā)法2．土地剩余技術(shù)方法答題要點：1．假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法又稱開發(fā)法、預(yù)期開發(fā)法、剩余法、倒算法、凈余估價法、余值法等，是將預(yù)測的估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。2．土地剩余技術(shù)方法土地剩余技術(shù)是土地與地上建筑物共同產(chǎn)生收益，但如果采用收益法以外的方法（如成本法）能求得建筑物的價值時，則可利用收益法公式求得歸屬于建筑物的凈收益，然后從土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中扣除歸屬于建筑物的凈收益，得到歸屬于土地的凈收益，再除以土地資本化率或選用土地報酬率折現(xiàn)，即可求得土地的價值。二、問答題1、你認為剩余法存在哪些優(yōu)缺點？答題要點：優(yōu)點：假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)實用的估價方法，其基本理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。假設(shè)開發(fā)法更深的理論依據(jù)，類似于地租原理。只不過地租是每年的租金剩余，假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余。

缺點：在實際中運用假設(shè)開發(fā)法估價的結(jié)果的可靠性如何，關(guān)鍵取決于下列兩個預(yù)測：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式(包括用途、規(guī)模、檔次等)。②是否根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求狀況，正確地預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。由于這兩個預(yù)測包含著較多的可變因素，假設(shè)開發(fā)法有時被指責(zé)為較粗糙。2、你認為在剩余法的應(yīng)用中應(yīng)該注意哪些問題？答題要點：運用假設(shè)開發(fā)法估價的效果如何，除了取決于對假設(shè)開發(fā)法本身掌握得如何外，還要求有一個良好的社會經(jīng)濟環(huán)境，如：①要有一個明朗、開放及長遠的房地產(chǎn)政策；②要有一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；③要有一個完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫；④要有一個穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費清單；⑤要有一個長遠、公開及穩(wěn)定的土地供給(出讓)計劃。如果這些條件不具備，在運用假設(shè)開發(fā)法估價時會使本來就難以預(yù)測的房地產(chǎn)市場的客觀方面，摻人了許多人為的主觀影響因素，使未來的房地產(chǎn)市場變得更加不可捉摸，從而對未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本和稅費等的預(yù)測也會更加困難。3、通過取得土地建成房屋銷售的房地產(chǎn)開發(fā)類型的房地產(chǎn)價格由哪些部分構(gòu)成？答題要點：通過取得土地建成房屋銷售的房地產(chǎn)開發(fā)類型的房地產(chǎn)價格由取得土地的成本、房屋開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費等。4、在假設(shè)開發(fā)法中調(diào)查該類待開發(fā)土地的基本情況包括哪些方面？答題要點：調(diào)查該類待開發(fā)土地的基本情況主要包括下列4個方面：

(1)弄清土地的位置。包括3個層次：①土地所在城市的性質(zhì)；②土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì)；③具體的坐落狀況。弄清這些，主要是為選擇最佳的土地用途服務(wù)。例如：位于上海浦東新區(qū)的一塊待開發(fā)土地需要估價，弄清該塊土地的位置，就需要弄清上海的性質(zhì)、地位，需要弄清浦東新區(qū)的性質(zhì)、地位，包括它與上海市區(qū)的關(guān)系以及政府對該區(qū)的政策和規(guī)劃建設(shè)設(shè)想等，此外還需要弄清這塊土地在頂區(qū)內(nèi)的具體坐落狀況，如周圍環(huán)境、進出交通便利與否等。

(2)弄清土地的面積大小、形狀、平整程度、基礎(chǔ)設(shè)施通達程度、地質(zhì)和水文狀況等。弄清這些，主要是為測算開發(fā)成本、費用等服務(wù)。

(3)弄清城市規(guī)劃設(shè)計條件。包括弄清規(guī)定的用途、建筑高度、容積率等。弄清這些，主要是為確定最佳的開發(fā)利用方式服務(wù)。

(4)弄清將擁有的土地權(quán)利。包括弄清權(quán)利性質(zhì)(目前均為使用權(quán))、使用年限、可否續(xù)期，以及對轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的有關(guān)規(guī)定等。弄清這些，主要是為預(yù)測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、租金等服務(wù)。三、計算題1、待估宗地為一塊已完成“七通一平”的待建設(shè)空地，土地面積3200平方米，允許容積率為2.5。擬開發(fā)建設(shè)為公寓,土地使用年期為50年。該項目開發(fā)建設(shè)周期為3年，建成后即可對外出租，出租率估計為90%，每建筑平方米的年租金預(yù)計為300元，年出租費用為年租金的25%。建筑費預(yù)計為1000元/平方米，專業(yè)費為建筑費的10%，建筑費和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。假設(shè)當?shù)劂y行貸款利率為7%，不動產(chǎn)綜合還原利率為8%，開發(fā)商要求的總利潤為所開發(fā)不動產(chǎn)總價的15%。試評估該宗土地的地價。答題要點：①不動產(chǎn)建筑面積=3200×2.5=8000平方米不動產(chǎn)純收益=300×8000×90%×（1-25%）=162萬元不動產(chǎn)收益期=50-3=47年測算不動產(chǎn)總價=162/8%[1-1/(1+8%)47]=1970.6113萬元②測算建筑費及專業(yè)費=1000×（1+10%）×8000=880萬元③計算利息=地價×[(1+7%)3-1]+880×[(1+7%)1.5-1]=0.225地價+93.9986④計算利潤=1970.6113×15%=295.5917萬元⑤計算地價：開發(fā)周期結(jié)束時地價=不動產(chǎn)總價-建筑費及專業(yè)費-利息-利潤地價(1+8%)3=1970.6113-880-0.225×地價-93.9986-295.5917地價=472.1596萬元2、某宗房地產(chǎn)的凈收益為每年150萬元，建筑物價值為800萬元，建筑物資本化率為10%，土地資本化率為8%。請用土地剩余技術(shù)方法計算該宗房地產(chǎn)的房地總價值。答題要點：①土地總價值=（150-800×10%）/8%=87.5萬元②該宗房地產(chǎn)的房地總價值=87.5+800=887.5萬元3、某舊廠房的建筑面積為5000平方米，根據(jù)其所在地點和周圍環(huán)境，適宜裝修改造成商場出售，并可獲得政府批準，但需補交土地使用權(quán)出讓金等500元/平方米（按建筑面積計），同時取得40年的土地使用權(quán)證。預(yù)計裝修改造期為1年，裝修改造費為每平方建筑面積1500元，裝修改造費在裝修改造期內(nèi)均勻投入，裝修改造完成后即可全部售出，售價為每平方建筑面積6000元，銷售稅費為售價的8%，購買該舊廠房買方需要繳納的稅費為其價格的4%。試利用上述資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該舊廠房的正常購買總價（折現(xiàn)率取12%）。答題要點：舊廠房的購買價格V=裝修改造后商場售價A-補出讓金數(shù)額B-裝修改造費C-銷售稅費D-購買稅費EA=4000×5000/（1+12%）=1785.71萬元B=400×5000=200萬元C=（1000×5000）/（1+12%）0.5=472.46萬元D=1785.71×8%=142.86萬元E=V×4%=0.04V萬元V=A-B-C-D-EV=1785.71-200-472.46-142.86-0.04VV=933.07萬元四、判斷題1、剩余法以地租原理為理論依據(jù)，在計算上跟地租量是一致的（X）

2、剩余法估價與項目可行性分析的區(qū)別就在于，剩余法假設(shè)在開發(fā)期間各項成本的投入是均勻投入（X）

3、只有在建筑物比較新，而且處于有效使用狀態(tài)時，剩余法才是有效的方法（V）

4、開發(fā)商的投資回報率一般按不動產(chǎn)總價或預(yù)付總資本的一定比例計算（X）五、選擇題（1-10為單選題，11-14為多選題）

1、在選擇土地最佳的開發(fā)利用方式中，最重要的是選擇最佳的（C）

A.建筑容積率

B.土地覆蓋率

C.土地用途

D.建筑類型

2、專業(yè)費用一般按（B）的一定比率計算

A.不動產(chǎn)售價

B.開發(fā)建筑費

C.建筑費加利息

D.地價款加利息

3、某房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期的三個階段分別為1年、2年和1年，計算預(yù)付資本利息時，地價款的計息期為（A）年

A.4

B.3

C.2.5

D.3.54、采用剩余法評估地價時，根據(jù)待估宗地的最有效利用方式和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢，一般采用（

A

）和長期趨勢法結(jié)合估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值。A.市場比較法

B.收益還原法

C.成本法

D.標準法5、剩余法除可用于評估土地價格外，還可用于(

B

)。

A．房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析

B．房地產(chǎn)純收益估測

C．評估建筑質(zhì)量

D．物業(yè)管理評估6、根據(jù)剩余法的原理，下列公式正確的有(

B

)。

A．地價＝不動產(chǎn)總價－建筑開發(fā)費－專業(yè)費－不可預(yù)見費－銷售費用－稅金－開發(fā)商利潤

B．地價＝房地產(chǎn)預(yù)期售價－建筑總成本－銷售費用－稅金－利息

C．地價＝不動產(chǎn)總價－建筑開發(fā)費－專業(yè)費－不可預(yù)見費－利息－銷售費用－稅金－開發(fā)商利潤

D．地租量＝市場價格－正常成本－正常利潤－正常利息－正常稅金7、運用剩余法評估，需調(diào)查待估宗地的（C）的基本情況。A．土地位置B．土地面積形狀C．土地利用要求D．地塊權(quán)利狀況8、除作為土地估價的基本方法之一外，剩余法一般還可以應(yīng)用于(

A

)。A．預(yù)測項目開發(fā)利潤B．測算項目建設(shè)成本控制標準

C．測算項目資金合理的利息率D．測算項目建設(shè)周期9、采用剩余法評估地價時，一般可采用(

AD)對開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價格進行評估。A．市場比較法

B．成本逼近法

C．假設(shè)開發(fā)法

D．收益還原法10、某評估公司接受委托評估一幢8層商住樓的底層商鋪土地價格。該商住樓建于1999年6月，使用良好。公司派出估價人員收集附近類似商鋪買賣價格后決定采用剩余法評估，則估價人員應(yīng)做的工作包括(

BCD

)。A．確定土地最佳利用方式B．估算評估對象房地產(chǎn)總價C．計算建筑費、專業(yè)費、利息、利潤及相關(guān)稅費D．計算(剝離)土地價格10、除作為土地估價的基本方法之一外，剩余法一般還可以應(yīng)用于(

A

)。A．預(yù)測項目開發(fā)利潤B．測算項目建設(shè)成本控制標準

C．測算項目資金合理的利息率D．測算項目建設(shè)周期11、以下適用剩余法進行評估的有（CD）。A．學(xué)校用地

B．寫字樓用地C．醫(yī)院用地

D．商場用地12、剩余法還可稱作（ABCD）

A.假設(shè)開發(fā)法

B.殘余法

C.倒算法

D.余值法

13、根據(jù)所開發(fā)不動產(chǎn)的類型，對于習(xí)慣出租的不動產(chǎn)，要綜合采用（AC）來確定不動產(chǎn)總價。

A.市場比較法

B.成本逼近法

C.收益還原法

D.路線價法

14、不動產(chǎn)開發(fā)的預(yù)付資本包括（ABC）

A.地價款

B.建筑費

C.

專業(yè)費

D.稅費六、案例分析題采用剩余法對某不動產(chǎn)進行評估，根據(jù)分析測算，該不動產(chǎn)總價為8000萬元，開發(fā)商預(yù)付總資本為4000萬