2024年全國土地估價師資格考試模擬試題一、單項選擇題（每題1分，共30題）1.土地的經(jīng)濟特性不包括（）。A.土地供給的稀缺性B.土地用途的多樣性C.土地質(zhì)量的差異性D.土地增值性答案：C。土地質(zhì)量的差異性屬于土地的自然特性，而土地供給的稀缺性、用途多樣性、增值性屬于經(jīng)濟特性。2.下列關(guān)于土地價格的說法，錯誤的是（）。A.土地價格是土地權(quán)利和收益的購買價格B.土地價格是土地價值的貨幣表現(xiàn)C.土地價格是地租的資本化D.土地價格是土地的出讓價格答案：D。土地價格有多種表現(xiàn)形式，出讓價格只是其中一種，它是土地權(quán)利和收益的購買價格、土地價值的貨幣表現(xiàn)、地租的資本化，所以D說法錯誤。3.某土地正常年收益為5000元，當前銀行利率為10%，則該土地價格為（）元。A.50000B.25000C.100000D.75000答案：A。根據(jù)土地價格=年收益/利率，即5000÷10%=50000元。4.土地估價原則中，（）原則是指土地的產(chǎn)出與其投入有一定的比例關(guān)系。A.替代B.預(yù)期收益C.最有效使用D.報酬遞增遞減答案：D。報酬遞增遞減原則是指土地的產(chǎn)出與其投入有一定的比例關(guān)系，替代原則強調(diào)類似土地價格相互影響，預(yù)期收益原則基于未來收益評估價格，最有效使用原則考慮土地最佳利用方式。5.下列不屬于市場比較法中交易情況修正的是（）。A.有一定利害關(guān)系的主體之間的交易B.急于出售或購買情況下的交易C.相鄰地塊的合并交易D.土地使用年限不同的交易答案：D。土地使用年限不同的交易屬于年期修正，而有一定利害關(guān)系主體間交易、急于出售或購買情況、相鄰地塊合并交易都屬于交易情況修正。6.采用收益還原法評估土地價格時，（）不能作為確定土地還原率的方法。A.土地純收益與價格比率法B.安全利率加風險調(diào)整值法C.經(jīng)驗判斷法D.投資風險與投資收益率綜合排序插入法答案：C。確定土地還原率的方法有土地純收益與價格比率法、安全利率加風險調(diào)整值法、投資風險與投資收益率綜合排序插入法，經(jīng)驗判斷法缺乏科學性，不能作為確定方法。7.路線價法的關(guān)鍵和難點是（）。A.劃分路線價區(qū)段B.設(shè)定標準深度C.確定路線價D.制定深度百分率表答案：D。制定深度百分率表需要考慮眾多因素且較為復(fù)雜，是路線價法的關(guān)鍵和難點，劃分路線價區(qū)段、設(shè)定標準深度、確定路線價相對而言難度稍低。8.以下不屬于基準地價評估的基本方法的是（）。A.土地收益倍數(shù)法B.市場比較法C.剩余法D.成本逼近法答案：A?；鶞实貎r評估基本方法有市場比較法、剩余法、成本逼近法等，土地收益倍數(shù)法不是基準地價評估的基本方法。9.某城市基準地價對應(yīng)的商業(yè)、居住、工業(yè)用地的平均容積率分別為2、3、1，根據(jù)容積率修正系數(shù)表，當容積率為2.5時，商業(yè)、居住、工業(yè)用地的修正系數(shù)分別為1.1、1.3、0.9。某宗商業(yè)用地的容積率為2.5，其宗地價格評估時，應(yīng)將基準地價修正為（）。A.乘以1.1B.乘以1.3C.乘以0.9D.不變答案：A。該宗為商業(yè)用地，容積率為2.5，應(yīng)按照商業(yè)用地的修正系數(shù)修正，即乘以1.1。10.土地估價報告的有效期一般為（）。A.半年B.1年C.2年D.3年答案：B。土地估價報告的有效期一般為1年。11.土地的自然供給是（）。A.無彈性的B.有彈性的C.彈性無窮大的D.有時有彈性，有時無彈性答案：A。土地自然供給是指地球所能提供給人類社會可利用的土地數(shù)量，其數(shù)量是固定的，無彈性。12.土地價格呈總體上升趨勢的原因不包括（）。A.土地需求的無限性與土地供給的有限性的矛盾B.土地開發(fā)成本的提高C.土地投機D.土地質(zhì)量的不斷提高答案：D。土地質(zhì)量一般相對穩(wěn)定，不會不斷提高，土地需求無限與供給有限矛盾、開發(fā)成本提高、土地投機都會使土地價格總體呈上升趨勢。13.在市場比較法中，進行區(qū)域因素修正時，（）不屬于區(qū)域因素。A.交通條件B.基礎(chǔ)設(shè)施條件C.土地使用年限D(zhuǎn).環(huán)境質(zhì)量答案：C。土地使用年限屬于個別因素，交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量屬于區(qū)域因素。14.收益還原法中，土地純收益的計算公式為（）。A.總收益總費用B.總收益總費用房屋純收益C.總收益房屋純收益D.總收益總費用折舊答案：B。收益還原法中土地純收益是總收益減去總費用再減去房屋純收益。15.成本逼近法中，土地取得費是指（）。A.為取得土地而向原土地使用者支付的費用B.土地開發(fā)費用C.土地出讓金D.土地增值收益答案：A。土地取得費是為取得土地而向原土地使用者支付的費用，土地開發(fā)費用是對土地進行開發(fā)的成本，土地出讓金是國家出讓土地使用權(quán)的費用，土地增值收益是土地增值部分的收益。16.以下關(guān)于土地估價行業(yè)協(xié)會的說法，錯誤的是（）。A.是自律性組織B.對土地估價機構(gòu)和估價師進行監(jiān)督管理C.制定土地估價行業(yè)技術(shù)標準和規(guī)范D.可以代替政府部門進行土地估價行政管理答案：D。土地估價行業(yè)協(xié)會是自律性組織，可對機構(gòu)和估價師監(jiān)督管理、制定行業(yè)技術(shù)標準和規(guī)范，但不能代替政府部門進行行政管理。17.某地塊面積為8000平方米，規(guī)劃容積率為3，建筑密度為0.4，則該地塊上最多可建建筑面積為（）平方米。A.24000B.3200C.6000D.12000答案：A。建筑面積=地塊面積×容積率，即8000×3=24000平方米。18.用剩余法評估土地價格時，計算利息的基數(shù)不包括（）。A.土地取得費B.土地開發(fā)費C.利潤D.稅費答案：C。計算利息的基數(shù)包括土地取得費、土地開發(fā)費、稅費等，利潤不計入利息計算基數(shù)。19.路線價法中，（）是臨街深度價格遞減率的表現(xiàn)形式。A.深度百分率B.寬度百分率C.高度百分率D.坡度百分率答案：A。臨街深度價格遞減率以深度百分率表現(xiàn)。20.基準地價是（）。A.某一時點的土地價格B.一定區(qū)域內(nèi)的土地價格C.平均價格D.以上都是答案：D?；鶞实貎r是某一時點、一定區(qū)域內(nèi)的土地平均價格。21.土地估價的目的不包括（）。A.土地出讓B.土地轉(zhuǎn)讓C.土地抵押D.土地種植作物選擇答案：D。土地種植作物選擇與土地估價目的無關(guān)，土地出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押都需要進行土地估價。22.在市場比較法中，交易實例的成交日期與待估宗地的估價期日相差不宜超過（）。A.半年B.1年C.2年D.3年答案：B。交易實例成交日期與待估宗地估價期日相差不宜超過1年。23.收益還原法中，若土地純收益按一定比率遞增，土地還原率大于該遞增比率，則土地價格的計算公式為（）。A.P=a/(rs)B.P=a/rC.P=a/(r+s)D.P=a×r答案：A。當土地純收益按一定比率遞增，土地還原率大于遞增比率時，土地價格公式為P=a/(rs)，其中a為純收益，r為還原率，s為遞增比率。24.成本逼近法中，土地開發(fā)費不包括（）。A.基礎(chǔ)設(shè)施配套費B.公共事業(yè)建設(shè)配套費C.土地平整費D.土地出讓金答案：D。土地出讓金不屬于土地開發(fā)費，基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公共事業(yè)建設(shè)配套費、土地平整費屬于土地開發(fā)費。25.土地估價師在估價過程中，應(yīng)遵循的職業(yè)道德不包括（）。A.獨立B.客觀C.公正D.為委托人謀取最大利益答案：D。土地估價師應(yīng)遵循獨立、客觀、公正的職業(yè)道德，而不是單純?yōu)槲腥酥\取最大利益。26.某宗土地面積為1000平方米，單價為1500元/平方米，若該土地的使用年限為40年，土地還原率為10%，則該土地的價格為（）萬元。A.150B.132.7C.120D.100答案：A。土地價格=土地面積×單價=1000×1500=1500000元=150萬元。27.路線價法適用于（）的土地估價。A.單宗土地B.大面積土地C.大量土地D.城市商業(yè)街道兩側(cè)土地答案：D。路線價法適用于城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價。28.基準地價更新的周期一般為（）。A.12年B.35年C.510年D.1015年答案：B?；鶞实貎r更新周期一般為35年。29.土地估價報告中，（）不屬于估價結(jié)果的表述方式。A.總地價B.單位地價C.樓面地價D.土地成本價答案：D。土地成本價不屬于估價結(jié)果表述方式，總地價、單位地價、樓面地價是常見表述方式。30.在市場比較法中，若可比實例的成交價格比正常價格高10%，則交易情況修正系數(shù)為（）。A.1.1B.0.9C.1/1.1D.1.2答案：C。交易情況修正系數(shù)=正常價格/可比實例成交價格，可比實例成交價格比正常價格高10%，設(shè)正常價格為1，則可比實例成交價格為1.1，修正系數(shù)為1/1.1。二、多項選擇題（每題2分，共10題）1.土地的特性包括（）。A.自然特性B.經(jīng)濟特性C.法律特性D.社會特性答案：AB。土地特性主要包括自然特性和經(jīng)濟特性，法律特性和社會特性不是土地本身核心特性的范疇。2.市場比較法中，選取的交易實例應(yīng)具備的條件有（）。A.與待估宗地屬同一供需圈B.交易類型與待估宗地估價目的吻合C.成交日期與待估宗地估價期日相近D.成交價格為正常價格或可修正為正常價格答案：ABCD。選取交易實例需與待估宗地屬同一供需圈、交易類型吻合、成交日期相近、成交價格正?；蚩尚拚秊檎r格。3.收益還原法中，確定土地還原率的方法有（）。A.土地純收益與價格比率法B.安全利率加風險調(diào)整值法C.投資風險與投資收益率綜合排序插入法D.經(jīng)驗判斷法答案：ABC。確定土地還原率方法有土地純收益與價格比率法、安全利率加風險調(diào)整值法、投資風險與投資收益率綜合排序插入法，經(jīng)驗判斷法不科學，不能用于確定還原率。4.成本逼近法中，土地增值收益的計算方法有（）。A.按土地取得費和土地開發(fā)費之和的一定比率計算B.按土地出讓金的一定比率計算C.按開發(fā)后土地價格與開發(fā)前土地價格之差計算D.按市場比較法計算答案：AC。土地增值收益可按土地取得費和開發(fā)費之和一定比率計算，也可按開發(fā)后與開發(fā)前土地價格之差計算，與土地出讓金比率及市場比較法無關(guān)。5.基準地價評估的步驟包括（）。A.確定基準地價評估的區(qū)域范圍B.收集資料C.劃分地價區(qū)段D.計算各宗地價格答案：ABC。基準地價評估步驟包括確定區(qū)域范圍、收集資料、劃分地價區(qū)段等，計算各宗地價格不是基準地價評估主要步驟。6.土地估價報告應(yīng)包括的內(nèi)容有（）。A.估價對象描述B.估價目的C.估價方法選擇及計算過程D.估價結(jié)果答案：ABCD。土地估價報告應(yīng)包含估價對象描述、目的、方法選擇及計算過程、結(jié)果等內(nèi)容。7.以下屬于土地估價原則的有（）。A.替代原則B.預(yù)期收益原則C.最有效使用原則D.供需原則答案：ABCD。土地估價原則有替代原則、預(yù)期收益原則、最有效使用原則、供需原則等。8.在市場比較法中，區(qū)域因素修正的內(nèi)容包括（）。A.交通條件B.基礎(chǔ)設(shè)施條件C.環(huán)境質(zhì)量D.土地使用年限答案：ABC。土地使用年限屬于個別因素，交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量屬于區(qū)域因素修正內(nèi)容。9.收益還原法中，總費用包括（）。A.管理費B.維修費C.保險費D.稅費答案：ABCD。收益還原法中總費用包括管理費、維修費、保險費、稅費等。10.路線價法中，深度百分率的表現(xiàn)形式有（）。A.單獨深度百分率B.累計深度百分率C.平均深度百分率D.綜合深度百分率答案：ABC。深度百分率表現(xiàn)形式有單獨深度百分率、累計深度百分率、平均深度百分率。三、判斷題（每題1分，共10題）1.土地價格是土地價值的貨幣表現(xiàn)，因此土地價格與土地價值成正比。（）答案：錯誤。土地價格受多種因素影響，并非單純與土地價值成正比，還受供求關(guān)系、市場環(huán)境等因素影響。2.市場比較法中，只要交易實例與待估宗地的區(qū)域因素和個別因素有差異，就必須進行修正。（）答案：正確。區(qū)域因素和個別因素差異會影響土地價格，所以有差異就需修正。3.收益還原法中，土地還原率不變，土地純收益越大，土地價格越高。（）答案：正確。根據(jù)收益還原法公式，在還原率不變時，純收益越大，土地價格越高。4.成本逼近法中，土地增值收益是土地開發(fā)后增加的價值，應(yīng)歸土地開發(fā)者所有。（）答案：錯誤。土地增值收益應(yīng)歸土地所有者國家所有，而非土地開發(fā)者。5.基準地價是某一時點、一定區(qū)域內(nèi)的土地平均價格，所以同一區(qū)域內(nèi)所有土地價格都相同。（）答案：錯誤?；鶞实貎r是平均價格，同一區(qū)域內(nèi)不同土地因個別因素不同價格存在差異。6.土地估價報告的有效期內(nèi)，土地價格不會發(fā)生變化。（）答案：錯誤。土地價格受市場等多種因素影響，在估價報告有效期內(nèi)也可能發(fā)生變化。7.市場比較法中，交易實例的成交價格必須是正常價格，否則不能作為比較實例。（）答案：錯誤。成交價格不是正常價格時，可通過交易情況修正使其變?yōu)檎?/p>