房屋租賃合同簽訂及注意事項(xiàng)指引房屋租賃是生活與經(jīng)營(yíng)中常見的民事行為，一份嚴(yán)謹(jǐn)合規(guī)的租賃合同是保障租賃雙方權(quán)益的核心依據(jù)。實(shí)踐中，因合同條款模糊、權(quán)責(zé)約定不清引發(fā)的糾紛屢見不鮮。本文將從租賃前的信息核驗(yàn)、合同條款的精準(zhǔn)約定、簽訂過(guò)程的實(shí)操細(xì)節(jié)到履約階段的風(fēng)險(xiǎn)防控，為承租人、出租人提供全流程的實(shí)務(wù)指引，助力規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)租賃。第一章租賃前期：信息核查與基礎(chǔ)準(zhǔn)備1.1房屋權(quán)屬與出租主體核驗(yàn)租賃房屋時(shí)，出租人需提供房屋產(chǎn)權(quán)證明（如不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、房產(chǎn)證），承租人應(yīng)核對(duì)產(chǎn)權(quán)人姓名與出租人身份是否一致。若房屋為共有產(chǎn)權(quán)（如夫妻共有、多人共有），需所有共有人簽字同意出租；若為轉(zhuǎn)租，需查看原租賃合同中“是否允許轉(zhuǎn)租”的條款，并要求原出租人出具書面同意文件。若房屋存在抵押、查封等權(quán)利受限情況，出租人應(yīng)如實(shí)告知承租人，并在合同中約定相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)方式（如因產(chǎn)權(quán)糾紛導(dǎo)致承租人無(wú)法使用房屋，出租人需承擔(dān)的違約責(zé)任）。1.2房屋現(xiàn)狀與瑕疵披露簽訂合同前，雙方應(yīng)共同對(duì)房屋的設(shè)施設(shè)備（如家電、家具、水電線路）、裝修狀況、房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行查驗(yàn)，制作《房屋交接清單》，詳細(xì)記錄物品品牌、型號(hào)、數(shù)量及現(xiàn)狀（如家電是否能正常使用、墻面是否有破損），由雙方簽字確認(rèn)后作為合同附件。出租人需如實(shí)披露房屋的瑕疵（如漏水、隔音差、周邊施工噪音等）；承租人也應(yīng)結(jié)合自身需求（如居住、辦公、經(jīng)營(yíng)）評(píng)估房屋是否符合使用目的，避免因信息不對(duì)稱引發(fā)后續(xù)糾紛。第二章合同核心條款的解析與約定2.1租賃基本信息條款合同中需明確房屋的具體位置（門牌號(hào)、樓層、房號(hào)需準(zhǔn)確）、租賃用途（居住/商業(yè)/辦公，需符合房屋規(guī)劃用途，否則可能導(dǎo)致合同無(wú)效）、租賃期限（起止日期需精確，如“2024年X月X日至2025年X月X日”）。租賃期限超過(guò)六個(gè)月的，必須采用書面合同形式（《民法典》規(guī)定）；口頭約定的短期租賃（六個(gè)月內(nèi)）雖受法律保護(hù)，但建議仍簽訂書面協(xié)議，明確雙方權(quán)利義務(wù)。2.2租金與費(fèi)用條款租金約定：明確租金金額、支付方式（月付/季付/年付）、支付時(shí)間（如“每月5日前支付”）、支付賬戶（需明確出租人收款賬戶信息，避免轉(zhuǎn)賬對(duì)象錯(cuò)誤）。費(fèi)用分擔(dān)：明確租金是否包含物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、供暖費(fèi)等。若包含，需約定費(fèi)用的結(jié)算方式；若不包含，需約定費(fèi)用的承擔(dān)方及繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（如水電費(fèi)按市政標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)費(fèi)按物業(yè)公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）。押金管理：押金的金額、用途（如“押金用于抵扣承租人拖欠的租金、損壞房屋的賠償”）、退還條件（“租賃期滿，房屋及設(shè)施無(wú)損壞、費(fèi)用結(jié)清后3日內(nèi)退還”）需細(xì)化，避免押金退還糾紛。2.3房屋維修與改造條款維修責(zé)任劃分：區(qū)分“自然損耗”與“人為損壞”的維修責(zé)任——房屋主體結(jié)構(gòu)、公共設(shè)施（如電梯、外墻）的維修通常由出租人負(fù)責(zé)；承租人使用過(guò)程中因不當(dāng)操作導(dǎo)致的損壞（如電器因違規(guī)使用損壞），由承租人承擔(dān)維修或賠償責(zé)任。維修響應(yīng)時(shí)間：約定維修的響應(yīng)時(shí)間（如“出租人應(yīng)在接到維修通知后3日內(nèi)安排維修，逾期未修的，承租人可自行維修，費(fèi)用從租金中扣除或由出租人承擔(dān)”）。裝修改造約定：承租人如需對(duì)房屋進(jìn)行裝修或改造，需明確約定“是否需出租人書面同意”“改造范圍（如不得破壞承重結(jié)構(gòu)）”“租賃期滿后裝修的處理方式（如無(wú)償歸出租人所有、承租人恢復(fù)原狀）”。2.4違約責(zé)任與合同解除條款出租人違約：如未按約定交付房屋、擅自漲租、因產(chǎn)權(quán)問(wèn)題導(dǎo)致承租人無(wú)法使用房屋等，需約定違約金金額或計(jì)算方式（如“按1個(gè)月租金計(jì)算”），以及承租人的解除權(quán)（“出租人違約達(dá)到15日，承租人有權(quán)解除合同，并要求賠償損失”）。承租人違約：如拖欠租金、擅自轉(zhuǎn)租、改變房屋用途、損壞房屋拒不賠償?shù)龋鲎馊丝杉s定“拖欠租金超過(guò)15日，出租人有權(quán)解除合同，收回房屋，并扣除押金”。法定解除情形：結(jié)合《民法典》相關(guān)規(guī)定，明確雙方的責(zé)任分擔(dān)（如因政府征收導(dǎo)致合同解除，出租人應(yīng)退還剩余租金，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任）。第三章簽訂過(guò)程的實(shí)操要點(diǎn)3.1合同文本的選擇與審查優(yōu)先使用當(dāng)?shù)刈〗ú块T或市場(chǎng)監(jiān)管局發(fā)布的《房屋租賃合同示范文本》，此類文本條款規(guī)范，涵蓋常見法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。若使用自行擬定的合同，需重點(diǎn)審查“權(quán)利義務(wù)是否對(duì)等”“條款是否違反法律強(qiáng)制性規(guī)定”（如約定“承租人不得提前解約”，該條款因限制法定解除權(quán)而無(wú)效）。對(duì)合同中的“格式條款”（如出租人預(yù)先擬定、重復(fù)使用的條款），需特別注意其是否以合理方式提示承租人注意（如加粗、下劃線）；若格式條款排除承租人主要權(quán)利、加重其責(zé)任，該條款無(wú)效。3.2簽約主體與簽字蓋章出租人應(yīng)為房屋產(chǎn)權(quán)人或其合法授權(quán)的代理人（需提供授權(quán)委托書，明確代理權(quán)限為“簽訂租賃合同、收取租金、處理租賃相關(guān)事務(wù)”），代理人簽字時(shí)需注明“代簽”并附授權(quán)委托書。承租人若為自然人，需簽字并附身份證復(fù)印件；若為企業(yè)或個(gè)體工商戶，需加蓋公章，并附營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法定代表人身份證明。合同簽訂后，雙方應(yīng)各執(zhí)一份原件，確保合同內(nèi)容一致，避免出現(xiàn)“陰陽(yáng)合同”（一份用于備案、一份實(shí)際履行，條款不一致）的風(fēng)險(xiǎn)。第四章履約階段的風(fēng)險(xiǎn)防控與權(quán)益保障4.1租金支付與憑證留存租金支付建議通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬、電子支付等可追溯的方式，備注“XX房屋X年X月租金”，并留存轉(zhuǎn)賬記錄、收款收據(jù)（收據(jù)需注明“收到XX房屋X年X月租金，金額XX，收款人XX”）。若出租人要求現(xiàn)金支付，需當(dāng)場(chǎng)開具收據(jù)，注明收款事由、金額、日期及收款人身份信息，避免日后糾紛。4.2房屋使用與維護(hù)的注意事項(xiàng)承租人應(yīng)按合同約定的用途使用房屋，不得擅自改變（如住宅改商用，可能違反《民法典》及物業(yè)管理規(guī)定）。日常使用中，合理使用房屋及設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通知出租人維修；因自身原因?qū)е聯(lián)p壞的，應(yīng)及時(shí)修復(fù)或賠償，避免損失擴(kuò)大。租賃期間，若房屋發(fā)生權(quán)屬糾紛、被司法查封等影響使用的情況，承租人應(yīng)及時(shí)留存證據(jù)（如法院查封公告、產(chǎn)權(quán)糾紛的溝通記錄），并依據(jù)合同約定要求出租人承擔(dān)責(zé)任。4.3糾紛解決與法律救濟(jì)合同中可約定糾紛解決方式：“協(xié)商不成的，提交XX仲裁委員會(huì)仲裁”或“向房屋所在地人民法院提起訴訟”，需注意仲裁條款需明確、唯一（如約定“北京仲裁委員會(huì)”，而非“北京或上海仲裁委員會(huì)”）。若發(fā)生糾紛，承租人可依據(jù)《民法典》“承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”“買賣不破租賃”等規(guī)定維護(hù)權(quán)益；出租人可通過(guò)合法途徑（如向法院申請(qǐng)支付令、提起訴訟）追討租金、收回房屋，但需遵守“提前通知”“不得暴力清退”等法律規(guī)定。結(jié)語(yǔ)房屋租賃合同的簽訂與