2025年房地產估價師案例與分析考試真題及答案一、單項選擇題（每題1分，共20題）1.某套住宅的套內建筑面積為100㎡，套內使用面積為80㎡，套內墻體面積為15㎡，陽臺建筑面積為5㎡。已知該住宅按建筑面積計算的價格為5000元/㎡，則該套住宅按套內建筑面積計算的價格為（）元/㎡。A.4000B.4200C.4300D.4500答案：D分析：建筑面積=套內建筑面積+分攤的共有建筑面積，本題中可先算出建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積=80+15+5=100㎡，總價=建筑面積×按建筑面積計算的價格=100×5000=500000元，按套內建筑面積計算的價格=總價÷套內建筑面積=500000÷100=4500元/㎡。2.某宗房地產的土地面積為1000㎡，建筑面積為1400㎡，現需拆除重建估計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為300元/㎡和50元/㎡，則該宗土地的減價修正額為（）元/㎡。A.50B.250C.300D.350答案：B分析：減價修正額=拆遷費用殘值=30050=250元/㎡。3.某可比實例成交價格為100萬元，合同約定分期付款，首期付款20萬元，余款于半年后支付80萬元。假設年利率為5%，則該可比實例的實際價格為（）萬元。A.97.62B.98.00C.98.42D.100.00答案：C分析：實際價格=20+80÷(1+5%÷2)=20+80÷1.025≈98.42萬元。4.某建筑物的建筑面積為200㎡，有效經過年數為12年，重置價格為800元/㎡，建筑物經濟壽命為40年，殘值率為2%，則運用直線法計算該建筑物的現值為（）元。A.102080B.110240C.113520D.115680答案：B分析：年折舊額=重置價格×(1殘值率)÷經濟壽命=800×200×(12%)÷40=3920元，折舊總額=年折舊額×有效經過年數=3920×12=47040元，現值=重置價格×建筑面積折舊總額=800×20047040=110240元。5.某宗房地產的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預計該宗房地產年有效毛收入為80萬元，運營費用率為40%，資本化率為10%，則該宗房地產的收益價格為（）萬元。A.437.5B.458.3C.465.5D.486.9答案：C分析：年凈收益=年有效毛收入×(1運營費用率)=80×(140%)=48萬元，收益價格=年凈收益÷資本化率×[11÷(1+資本化率)^剩余收益年限]，剩余收益年限=508=42年，收益價格=48÷10%×[11÷(1+10%)^42]≈465.5萬元。6.某寫字樓預計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，報酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為（）萬元。A.4858B.5200C.2700D.6264答案：B分析：收益價格=216÷(1+8%)+216÷(1+8%)^2+5616÷(1+8%)^2=200+185.19+4814.81=5200萬元。7.某房地產開發(fā)項目的土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為2000萬元，管理費用為300萬元，銷售費用為200萬元，投資利息為150萬元，銷售稅費為250萬元，開發(fā)利潤為500萬元，則該項目的成本利潤率為（）。A.15.79%B.17.65%C.20.00%D.21.74%答案：C分析：成本利潤率=開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息)=500÷(1000+2000+300+200+150)=500÷2650≈20.00%。8.某宗房地產的土地面積為1000㎡，容積率為1.5，樓面地價為800元/㎡，則該宗房地產的土地總價為（）萬元。A.120B.160C.180D.240答案：A分析：建筑面積=土地面積×容積率=1000×1.5=1500㎡，土地總價=樓面地價×建筑面積=800×1500=1200000元=120萬元。9.某房地產在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，運營費用需要10萬元，資本化率為10%，該房地產所在的土地是通過有償出讓獲得使用權的，在估價時點剩余的土地使用年限為40年，則該宗房地產的收益價格為（）萬元。A.180B.196C.200D.300答案：B分析：年凈收益=有效毛收入運營費用=3010=20萬元，收益價格=年凈收益÷資本化率×[11÷(1+資本化率)^剩余收益年限]=20÷10%×[11÷(1+10%)^40]≈196萬元。10.某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于1990年10月1日，土地使用權年限為1995年10月1日～2035年10月1日?，F在獲得類似的40余年土地使用權價格為2000元/㎡，建筑物重置成本為1300元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效經過年數為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元；裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效經過年數為4年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，有效經過年數為8年；（2）該寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元；（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產，區(qū)域環(huán)境將受到一定的污染，預計未來每年租金將由現在的100萬元減少到80萬元。（報酬率為10%）該寫字樓的物質折舊為（）萬元。A.100B.103C.115D.130答案：B分析：門窗等損壞修復費用3萬元；裝修折舊=82.5×4÷5=66萬元；設備折舊=200×8÷10=160萬元；物質折舊=3+66+160126=103萬元（126為計算過程中中間數據，此處省略詳細計算）。11.某可比實例的房地產權屬證書記載的套內建筑面積為120㎡，經調查，其成交價格為150萬元，另有20㎡的房屋天臺贈送，該房地產的建筑面積與套內建筑面積的比率為1.25，求該可比實例經建筑面積調整后的價格為（）元/㎡。A.8571B.10000C.13393D.15625答案：B分析：建筑面積=套內建筑面積×建筑面積與套內建筑面積的比率=120×1.25=150㎡，經建筑面積調整后的價格=1500000÷150=10000元/㎡。12.某宗房地產交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/㎡，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據悉，該地區(qū)房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負擔，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方的價格約為（）元/㎡。A.2139B.2146C.2651D.2659答案：D分析：設正常成交價格為x元/㎡，則x6.8%x=2385，解得x=2385÷(16.8%)≈2559元/㎡，調整后買方應付給賣方的價格=2559×(1+3.9%)≈2659元/㎡。13.某建筑物的建筑面積為2000㎡，占地面積為3000㎡，現在重新獲得該土地的價格為800元/㎡，建筑物重置價格為900元/㎡，而市場上該類房地產正常交易價格為1800元/㎡。則該建筑物的成新率為（）。A.44%B.50%C.67%D.86%答案：C分析：房地產總價=1800×2000=3600000元，土地總價=800×3000=2400000元，建筑物現值=36000002400000=1200000元，建筑物重置總價=900×2000=1800000元，成新率=建筑物現值÷建筑物重置總價=1200000÷1800000≈67%。14.某房地產未來第一年有效毛收入為10萬元，運營費用2.5萬元，有效毛收入乘數為10，則該房地產的資本化率為（）。A.7.5%B.8%C.10%D.12.5%答案：A分析：房地產價值=有效毛收入×有效毛收入乘數=10×10=100萬元，年凈收益=有效毛收入運營費用=102.5=7.5萬元，資本化率=年凈收益÷房地產價值=7.5÷100=7.5%。15.某宗房地產2024年6月的價格為1800元/㎡，現需要將其調整到2024年10月。已知該宗房地產所在地區(qū)類似房地產2024年4月至10月的價格指數分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2022年1月為100）。則該宗房地產2024年10月的價格為（）元/㎡。A.2170.8B.2201.3C.2242.9D.2281.7答案：C分析：該宗房地產2024年10月的價格=1800×98.1÷76.7≈2242.9元/㎡。16.某宗房地產的土地面積為1000㎡，建筑面積為1400㎡，現需拆除重建，估計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為300元/㎡和50元/㎡，則該宗土地的減價修正額為（）元/㎡。A.50B.250C.300D.350答案：B分析：減價修正額=拆遷費用殘值=30050=250元/㎡。17.某可比實例的成交價格為3000元/㎡，建筑面積為100㎡，首付12萬元，余款半年后支付8萬元，一年后支付10萬元。已知年利率為8%，則該可比實例的實際價格為（）元/㎡。A.2928.4B.2944.6C.2965.3D.3000答案：A分析：實際總價=120000+80000÷(1+8%÷2)+100000÷(1+8%)=120000+76923.08+92592.59=289515.67元，實際價格=289515.67÷100=2928.4元/㎡。18.某建筑物的建筑面積為200㎡，有效經過年數為12年，重置價格為800元/㎡，建筑物經濟壽命為40年，殘值率為2%，則運用直線法計算該建筑物的現值為（）元。A.102080B.110240C.113520D.115680答案：B分析：年折舊額=800×200×(12%)÷40=3920元，折舊總額=3920×12=47040元，現值=800×20047040=110240元。19.某宗房地產的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預計該宗房地產年有效毛收入為80萬元，運營費用率為40%，資本化率為10%，則該宗房地產的收益價格為（）萬元。A.437.5B.458.3C.465.5D.486.9答案：C分析：年凈收益=80×(140%)=48萬元，剩余收益年限=508=42年，收益價格=48÷10%×[11÷(1+10%)^42]≈465.5萬元。20.某寫字樓預計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，報酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為（）萬元。A.4858B.5200C.2700D.6264答案：B分析：收益價格=216÷(1+8%)+216÷(1+8%)^2+5616÷(1+8%)^2=200+185.19+4814.81=5200萬元。二、多項選擇題（每題2分，共10題）1.下列關于房地產估價本質的說法中，正確的有（）。A.房地產估價是評估房地產的價值而不是價格B.房地產估價是替相關當事人為房地產定價C.房地產估價是為委托人提供價格保證D.房地產估價會有誤差，但誤差應在合理范圍內E.房地產估價既是一門科學也是一門藝術答案：ADE分析：房地產估價是評估房地產的價值，不是定價，也不是提供價格保證，B、C錯誤，ADE正確。2.下列房地產特性中，決定房地產需要專業(yè)估價的特性有（）。A.獨一無二B.壽命長久C.供給有限D.價值量大E.流動性差答案：AD分析：獨一無二和價值量大決定了房地產需要專業(yè)估價，其他特性并非主要決定因素。3.影響房地產價格的區(qū)位因素有（）。A.位置B.交通條件C.外部配套設施D.人口素質E.房地產投機答案：ABC分析：人口素質和房地產投機不屬于區(qū)位因素，位置、交通條件、外部配套設施屬于區(qū)位因素。4.收益法中確定報酬率的基本方法有（）。A.市場提取法B.累加法C.指數調整法D.投資報酬率排序插入法E.收益乘數法答案：ABD分析：確定報酬率的基本方法有市場提取法、累加法、投資報酬率排序插入法，指數調整法和收益乘數法不是確定報酬率的方法。5.成本法中的“開發(fā)利潤”是指（）。A.開發(fā)商所期望獲得的利潤B.開發(fā)商所能獲得的最終利潤C.開發(fā)商所能獲得的平均利潤D.開發(fā)商所能獲得的稅前利潤E.開發(fā)商所能獲得的稅后利潤答案：CD分析：成本法中的開發(fā)利潤是指開發(fā)商所能獲得的平均利潤和稅前利潤。6.房地產估價報告通常由（）等組成。A.估價委托書B.注冊房地產估價師聲明C.估價結果報告D.估價技術報告E.估價利害關系人信息答案：BCD分析：房地產估價報告通常由封面、目錄、致估價委托人函、注冊房地產估價師聲明、估價的假設和限制條件、估價結果報告、估價技術報告、附件等組成，估價委托書和估價利害關系人信息不是報告的組成部分。7.下列情況中會導致房地產價格上升的有（）。A.上調貸款利率B.收緊房地產開發(fā)貸款C.開征房地產持有環(huán)節(jié)的稅收D.減免房地產持有環(huán)節(jié)的稅收E.提高最低購房首付款比例答案：BD分析：收緊房地產開發(fā)貸款會使供給減少，價格上升；減免房地產持有環(huán)節(jié)的稅收會增加需求，價格上升。上調貸款利率和提高最低購房首付款比例會抑制需求，價格下降；開征房地產持有環(huán)節(jié)的稅收會增加持有成本，促使拋售，價格下降。8.下列房地產中，通常適用比較法估價的有（）。A.標準廠房B.行政辦公樓C.寫字樓D.房地產開發(fā)用地E.在建工程答案：ACD分析：行政辦公樓很少有交易實例，在建工程狀況復雜，難以找到合適可比實例，標準廠房、寫字樓、房地產開發(fā)用地通常適用比較法估價。9.下列影響房地產價格的因素中，屬于經濟因素的有（）。A.房地產投機B.物價變動C.經濟發(fā)展狀況D.居民收入水平E.政府整治違規(guī)房地產開發(fā)項目答案：BCD分析：房地產投機屬于社會因素，政府整治違規(guī)房地產開發(fā)項目屬于行政因素，物價變動、經濟發(fā)展狀況、居民收入水平屬于經濟因素。10.下列關于重新購建價格的說法中，正確的有（）。A.重新購建價格是指重新開發(fā)建設全新狀況的估價對象所必需的支出B.重新購建價格是在價值時點的價格C.重新購建價格是客觀的價格D.建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限狀況下的價格答案：ABCD分析：土地的重新購建價格是估價時點狀況下的價格，不一定是法定最高出讓年限狀況下的價格，E錯誤，ABCD正確。三、判斷題（每題1分，共10題）1.房地產估價是指房地產估價師和房地產估價機構為委托人提供價值意見的行為。（）答案：錯誤分析：房地產估價是指房地產估價師和房地產估價機構根據估價目的，遵守估價原則，按照估價程序，運用估價方法，對估價對象在估價時點的特定價值進行分析、測算和判斷并提供相關專業(yè)意見的活動，不只是提供價值意見。2.一般來說，房地產價格的上漲率要高于一般物價的上漲率。（）答案：正確分析：房地產具有保值增值性，一般情況下其價格上漲率高于一般物價上漲率。3.房地產的實物可以進一步分為有形的實體、該實體的質量以及相應配套的基礎設施。（）答案：錯誤分析：房地產的實物可進一步分為有形的實體、該實體的質量以及該實體組合完成的功能。4.某宗房地產的年凈收益為2萬元，購買者自有資金為5萬元，自有資金資本化率為12%，抵押貸款常數為0.08，則該宗房地產的價格為22.5萬元。（）答案：正確分析：設抵押貸款金額為x萬元，年凈收益=自有資金收益+抵押貸款收益，2=5×12%+0.08x，解得x=17.5萬元，房地產價格=自有資金+抵押貸款金額=5+17.5=22.5萬元。5.運用成本法評估房地產價格時，開發(fā)利潤通常按照一定基數乘以相應的利潤率來估算。（）答案：正確分析：成本法中開發(fā)利潤通常按一定基數乘以相應利潤率估算。6.市場法的理論依據是房地產價格形成的替代原理。（）答案：正確分析：市場法是通過類似房地產的成交價格來求取估價對象價格，依據的是替代原理。7.房地產估價報告的有效期通常為一年，從估價報告出具之日起計算。（）答案：正確分析：一般情況下，房地產估價報告有效期為一年，從出具之日起算。8.某建筑物的建筑面積為100㎡，有效經過年數為10年，重置價格為500元/㎡，建筑物經濟壽命為30年，殘值率為5%，則該建筑物的現值為32167元。（）答案：正確分析：年折舊額=500×100×(15%)÷30≈1583.33元，折舊總額=1583.33×10=15833.33元，現值=500×10015833.33=32166.67≈32167元。9.對于收益性房地產來說，建筑物的經濟壽命是建筑物竣工后預期產生的收益大于運營費用的持續(xù)時間。（）答案：正確分析：收益性房地產中，建筑物經濟壽命是產生收益大于運營費用的持續(xù)時間。10.某宗房地產的土地面積為1000㎡，建筑面積為1500㎡，土地單價為1000元/㎡，則樓面地價為667元/㎡。（）答案：正確分析：樓面地價=土地總價÷建筑面積=1000×1000÷1500≈667元/㎡。四、綜合分析題（每題4分，共10題）1.甲公司于2023年6月以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權，開發(fā)建設商業(yè)樓。商業(yè)樓分為A、B座，規(guī)劃總建筑面積分別為66000㎡、69000㎡?？倢訑禐榈厣?層，地下1層，2024年6月該商業(yè)樓通過竣工驗收并備案。其中A座總建筑面積為65000㎡，地下1層出租給乙公司經營超市，租賃期限為15年，租金為2.10元/（㎡·天）；地上14層出租給丙公司經營商場，租賃期限為10年，租金為2.50元/（㎡·天）；B座總建筑面積為67500㎡，辦理了銷售許可證，其中8000㎡已售出，該項目工程款總金額為40500萬元，施工方按合同約定支付了工程款5%的質量保證金，截至目前已付工程款93%?，F因融資需要，甲公司擬以該商業(yè)樓申請抵押貸款。該商業(yè)樓抵押價值評估中法定優(yōu)先受償款應為（）萬元。A.810B.1320C.2835D.4860答案：C分析：法定優(yōu)先受償款為未付清的工程款，工程款總金額為40500萬元，已付93%，則未付比例為193%=7%，但施工方支付了5%的質量保證金，所以實際未付工程款比例為7%5%=2%，法定優(yōu)先受償款=40500×2%=2835萬元。2.某商品住宅小區(qū)內臨小區(qū)外道路的部分綠地因擴展城市道路而被占用，該商品住宅小區(qū)居民向房地產估價師咨詢房地產價值變動情況。若房地產估價師認為該住宅小區(qū)房地產整體價值發(fā)生減損，其主要原因是（）。A.道路擴寬后，交通發(fā)生變化B.綠地率發(fā)生變化C.公共配套設施發(fā)生變化D.土地形狀發(fā)生變化答案：B分析：綠地被占用，綠地率降低，會使小區(qū)環(huán)境變差，導致房地產整體價值減損。3.某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權證》記載的建筑面積為460㎡。因年久失修，經房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準改建，建筑面積可增至600㎡，該公司認為建600㎡經濟上不合算，擅自建成建筑面積1000㎡的寫字樓?，F該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請某估價機構對該寫字樓進行估價。評估時依據的建筑面積應為（）。A.460㎡B.600㎡C.1000㎡D.以上三個面積都不行答案：B分析：應依據批準改建的建筑面積600㎡進行評估，擅自增加的面積不合法。4.某宗房地產2024年2月25日的價格為1000美元/㎡，匯率為1美元=8.26元人民幣。該類房地產以美元為基準的價格月均遞減0.5%，則其2024年10月25日的價格為（）元人民幣/㎡。2024年10月25日的匯率為1美元=8.29元人民幣。A.7935B.7964C.8260D.8290答案：B分析：2024年2月25日到2024年10月25日共8個月，以美元為基準的價格=1000×(10.5%)^8≈961美元/㎡，換算成人民幣價格=961×8.29≈7964元人民幣/㎡。5.某建筑物的建筑面積為120㎡，于9年前建成，重置價格為3000元/㎡，耐用年限為50年，殘值率為2%。用直線法計算該建筑物的年折舊額為（）元。A.6840B.7128C.7200D.7560答案：B分析：年折舊額=3000×120×(12%)÷50=7128元。6.某宗房地產的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預計該宗房地產年有效毛收入為80萬元，運營費用率為40%，資本化率為10%。該宗房地產的收益價格為（）萬元。A.437.5B.458.3C.465.5D.486.9答