電梯作為小區(qū)居民日常出行的核心特種設(shè)備，其安全、穩(wěn)定運(yùn)行直接關(guān)系到業(yè)主的生命財產(chǎn)安全與居住體驗(yàn)。為切實(shí)履行物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全管理職責(zé)，依據(jù)《中華人民共和國特種設(shè)備安全法》《電梯維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》（TSGT5002-2017）及小區(qū)電梯實(shí)際運(yùn)行狀況，特制定本年度電梯維保工作計劃，以系統(tǒng)化、專業(yè)化的維保管理保障電梯全生命周期的安全效能。一、年度維保目標(biāo)以“預(yù)防為主、動態(tài)管控、隱患清零”為核心原則，實(shí)現(xiàn)以下目標(biāo)：設(shè)備運(yùn)行可靠性：全年電梯故障停機(jī)時長累計不超過每臺電梯年均48小時，設(shè)備完好率保持在98%以上；安全合規(guī)性：電梯定期檢驗(yàn)（年檢）一次性合格率100%，安全隱患整改閉環(huán)率100%；服務(wù)滿意度：業(yè)主對電梯運(yùn)行及維保服務(wù)的滿意度達(dá)95%以上，應(yīng)急救援響應(yīng)時間≤30分鐘。二、維保工作實(shí)施體系（一）日常巡檢與基礎(chǔ)維護(hù)物業(yè)自主巡檢：安排持電梯安全管理證的專人每日巡查電梯運(yùn)行狀態(tài)，重點(diǎn)檢查轎廂平層精度、門機(jī)開關(guān)平順性、運(yùn)行異響及振動；每周對轎廂應(yīng)急呼叫系統(tǒng)、照明/通風(fēng)設(shè)備、機(jī)房溫濕度/衛(wèi)生環(huán)境進(jìn)行專項檢查，填寫《電梯日常巡檢記錄表》，發(fā)現(xiàn)異常立即通報維保單位。維保單位月度維保：委托具備資質(zhì)的維保單位，嚴(yán)格按照《電梯維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》要求，每15日開展一次標(biāo)準(zhǔn)化維保作業(yè)。內(nèi)容包括：電梯各部位清潔、潤滑（導(dǎo)軌、鋼絲繩、門機(jī)系統(tǒng)等）；安全裝置功能性檢查（限速器動作有效性、安全鉗間隙、緩沖器狀態(tài)）；電氣系統(tǒng)絕緣測試、接觸器觸點(diǎn)檢查；轎廂/廳門機(jī)械結(jié)構(gòu)調(diào)整（門鎖嚙合深度、門機(jī)皮帶張力等）。每次維保后，維保人員需詳細(xì)記錄設(shè)備參數(shù)、維修內(nèi)容及配件更換情況，由物業(yè)安全管理員簽字確認(rèn)。（二）季度深度維保每季度末開展“全系統(tǒng)健康診斷”，重點(diǎn)針對電梯核心部件進(jìn)行預(yù)防性維護(hù)：機(jī)械系統(tǒng)：檢查鋼絲繩磨損程度（直徑偏差、斷絲數(shù)）、導(dǎo)軌垂直度（使用激光投線儀檢測）、轎廂導(dǎo)靴襯墊磨損量；對曳引機(jī)軸承、制動器制動臂進(jìn)行清潔潤滑，測試制動響應(yīng)時間。電氣系統(tǒng)：排查控制柜內(nèi)繼電器、接觸器觸點(diǎn)燒蝕情況，緊固接線端子；測試變頻器輸出電壓、電流穩(wěn)定性，清理變頻器散熱通道。功能驗(yàn)證：模擬超載（125%額定載荷）運(yùn)行、消防聯(lián)動（迫降、基站開門）、停電應(yīng)急平層功能，確保特殊工況下設(shè)備響應(yīng)符合規(guī)范。（三）半年專項維保每年6月、12月開展“系統(tǒng)性安全校驗(yàn)”，聯(lián)合第三方檢測機(jī)構(gòu)（或維保單位技術(shù)骨干）實(shí)施：安全部件校驗(yàn)：委托有資質(zhì)單位對限速器進(jìn)行動作速度校驗(yàn)，開展安全鉗聯(lián)動試驗(yàn)（轎廂空載/滿載狀態(tài)下分別測試）；檢查緩沖器油位及復(fù)位功能，測試緩沖距離。平衡系數(shù)測試：采用“砝碼加載法”或“能量守恒法”，檢測電梯平衡系數(shù)（目標(biāo)值40%-50%），根據(jù)結(jié)果調(diào)整對重塊數(shù)量，確保電梯運(yùn)行效率與曳引機(jī)壽命。導(dǎo)軌維護(hù)：對轎廂/對重導(dǎo)軌進(jìn)行全面清潔、重新潤滑，修復(fù)輕微劃痕或變形，保障電梯運(yùn)行平穩(wěn)性。（四）年度綜合維保與年檢配合12月中旬前完成年度維?？偨Y(jié)，配合特種設(shè)備檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)開展年檢工作：完成全年維保項目閉環(huán)，整理《電梯維保年度報告》（含故障統(tǒng)計、配件更換清單、改進(jìn)措施）；對年檢中發(fā)現(xiàn)的問題，聯(lián)合維保單位制定“一患一策”整改方案，確保7個工作日內(nèi)完成整改并復(fù)檢；組織電梯使用安全培訓(xùn)，向業(yè)主普及乘梯安全知識（如被困電梯的正確操作、禁止行為等），提升業(yè)主安全意識。三、資源保障與質(zhì)量管控（一）人員與物資配置人員保障：物業(yè)配置1名專職電梯安全管理員（持A4證），負(fù)責(zé)日常巡檢、檔案管理及對外對接；維保單位派駐至少每5臺電梯配置1名持證維保技工的常駐團(tuán)隊，確保應(yīng)急響應(yīng)時30分鐘內(nèi)到場。物資儲備：設(shè)立電梯維保物資庫，儲備常用配件（如接觸器、門機(jī)皮帶、導(dǎo)靴襯墊）、專業(yè)工具（萬用表、鉗形電流表、導(dǎo)軌卡尺）及應(yīng)急物資（警示圍欄、救援三角鑰匙、對講機(jī)），實(shí)行“以舊換新”管理制度，確保配件質(zhì)量可追溯。（二）質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制檔案管理：建立“一梯一檔”電子檔案，包含設(shè)備出廠資料、安裝驗(yàn)收報告、歷次維保記錄、故障維修臺賬、年檢報告等，實(shí)現(xiàn)設(shè)備全生命周期管理。過程監(jiān)督：物業(yè)安全管理員每月隨機(jī)抽查30%的電梯維?，F(xiàn)場，核查作業(yè)規(guī)范性（如工具使用、安全防護(hù)、維保項目完整性），對未達(dá)標(biāo)的作業(yè)要求立即返工。業(yè)主反饋處理：通過公眾號、公告欄公布“電梯維保監(jiān)督熱線”，24小時受理業(yè)主投訴或建議；對業(yè)主反饋的問題（如異響、抖動），要求維保單位24小時內(nèi)現(xiàn)場勘查，3個工作日內(nèi)出具解決方案并公示處理結(jié)果。考核激勵：將“故障率下降率”“應(yīng)急響應(yīng)及時率”“業(yè)主滿意度”納入維保單位季度考核，考核結(jié)果與維保費(fèi)用支付比例掛鉤（如滿意度低于90%，扣減當(dāng)月10%維保費(fèi)用）。四、應(yīng)急管理與風(fēng)險防控（一）應(yīng)急預(yù)案體系制定《電梯困人救援預(yù)案》《電梯故障停機(jī)處置預(yù)案》《地震/火災(zāi)電梯應(yīng)急處置預(yù)案》，明確“報警-響應(yīng)-救援-安撫-整改”全流程責(zé)任分工：困人救援：物業(yè)值班人員接到報警后，5分鐘內(nèi)啟動救援流程，維保人員30分鐘內(nèi)到場，采用“三角鑰匙開門”或“盤車救援”（需雙人操作、斷電掛牌），全程向被困人員通報進(jìn)度，避免恐慌。故障處置：對非困人故障（如停梯、異響），維保人員到場后1小時內(nèi)出具故障原因分析，24小時內(nèi)完成維修（重大故障需書面上報屬地市場監(jiān)管部門）。（二）應(yīng)急演練與培訓(xùn)每季度組織一次電梯應(yīng)急演練，模擬“困人救援”“火災(zāi)迫降”等場景，參與人員包括物業(yè)員工、維保人員、部分業(yè)主代表；每年開展2次電梯安全培訓(xùn)，內(nèi)容涵蓋《特種設(shè)備安全法》解讀、維保規(guī)范、應(yīng)急操作流程，提升全員安全意識與處置能力。（三）風(fēng)險預(yù)判與防控建立“電梯風(fēng)險分級臺賬”，對使用年限超10年、故障率高的電梯，增加月度巡檢頻次（改為每周1次），優(yōu)先安排配件更換與系統(tǒng)升級；在臺風(fēng)、暴雨等極端天氣前，提前檢查機(jī)房防水、底坑排水系統(tǒng)，加固轎廂門機(jī)，降低自然因素導(dǎo)致的故障風(fēng)險。五、持續(xù)改進(jìn)機(jī)制（一）月度復(fù)盤與優(yōu)化每月5日前召開“電梯維保例會”，分析上月故障數(shù)據(jù)（按類型、部位統(tǒng)計），識別高頻故障點(diǎn)（如門機(jī)系統(tǒng)、接觸器故障），與維保單位共同制定“針對性維保方案”（如對門機(jī)系統(tǒng)增加潤滑頻次、更換高可靠性接觸器），并跟蹤改進(jìn)效果。（二）年度評估與規(guī)劃每年12月底前，組織“電梯維保年度評審會”，邀請業(yè)主代表、維保單位技術(shù)負(fù)責(zé)人、特種設(shè)備專家參與：總結(jié)年度維保工作成效（如故障率下降幅度、業(yè)主滿意度提升情況），分析現(xiàn)存問題（如老舊部件更換資金不足、新技術(shù)應(yīng)用滯后）；結(jié)合電梯使用年限、技術(shù)發(fā)展趨勢，制定下一年度維保計劃，優(yōu)先納入“電梯物聯(lián)網(wǎng)監(jiān)測系統(tǒng)”“老舊部件升級改造”等項目，推動維保管理向“智能化、預(yù)防性”轉(zhuǎn)型。