PAGEPAGEPAGE2畢業(yè)論文題目：房地產(chǎn)企業(yè)融資問題研究-以萬科公司為例河北金融學(xué)院2019屆本科畢業(yè)論文畢業(yè)論文中文摘要房地產(chǎn)企業(yè)融資問題研究-以萬科公司為例摘要：房地產(chǎn)企業(yè)融資問題與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展緊密相關(guān)。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)融資問題依然尚未解決，同時(shí)也制約著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。形式單一的融資渠道，銀行信貸利率不穩(wěn)定，股票債券的發(fā)放等無一不影響著融資發(fā)展。本文選擇一個(gè)發(fā)展成熟的房企——萬科公司作為研究對象，分析該企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表等各項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)，并結(jié)合行業(yè)融資情況，進(jìn)一步研究該企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，得出恰當(dāng)?shù)娜谫Y方案，給出合理的融資建議等。研究房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題，不僅對解決企業(yè)融資問題具有實(shí)質(zhì)性作用，而且對金融市場的調(diào)控起到一定的促進(jìn)作用。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)融資萬科公司畢業(yè)論文外文摘要TitleAstudyonthefinancingofrealestateenterprises-takingVankeCorp.asanexampleAbstractThefinancingproblemofrealestateenterprisesiscloselyrelatedtothedevelopmentofrealestateindustry.Inrecentyears,thefinancingofrealestateenterpriseshasnotyetbeensolved,butalsorestrictsthegrowthoftherealestateindustry.Theformofasinglefinancingchannel,bankcreditrateinstability,stockbondsandsoonaffectthedevelopmentoffinancing.Thisarticleselectsamaturehousingenterprise-Vankecompany,analyzestheenterprise’sfinancialstatementandotherdataindicators,andcombinedwiththeindustryfinancingsituation,furtherstudiestheenterprisefinancingstructure,obtainstheappropriatefinancingquestion,givesthereasonablefinancingadviseandsoon.Studyingthefinancingproblemofrealestateenterprisesnotonlyhasasubstantialeffectonsolvingtheproblemofenterprisefinancing,butalsoplaysacertainroleinpromotingtheaccommodateoffinancialmarket.Keywords：RealestateFinancingVankeCorp.目次TOC\o"1-3"\h\z1引言 52房地產(chǎn)融資概述 62.1房地產(chǎn)融資重要性 62.2房地產(chǎn)融資特點(diǎn) 72.2.1融資需求資金量非常大 72.2.2融資渠道或者方式豐富 72.2.3房地產(chǎn)貸款政策的限制 82.3房地產(chǎn)融資要求 83我國房地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)狀分析 93.1我國房地產(chǎn)企業(yè)融資情況比較 93.2房地產(chǎn)企業(yè)融資來源及狀況分析 113.3相關(guān)政策影響 124萬科公司融資成因分析 134.1公司資本結(jié)構(gòu)合理 134.2融資成果有效并穩(wěn)健 144.3萬科經(jīng)營情況穩(wěn)定 144.4萬科發(fā)行可轉(zhuǎn)債大獲成功 145關(guān)于萬科公司融資問題的研究建議 155.1加快房地產(chǎn)抵押貸款證券化，完善房地產(chǎn)金融市場 155.2發(fā)展信托融資及產(chǎn)業(yè)投資信托基金 155.3推行融資租賃 155.4提高信用評級 155.5發(fā)展多元化融資戰(zhàn)略 16結(jié)論 16參考文獻(xiàn) 17致謝 181引言房地產(chǎn)是一個(gè)以固定資產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)的大型企業(yè)，所以解決房地產(chǎn)企業(yè)融資問題是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的根本。最近幾年我國房地產(chǎn)企業(yè)投融資環(huán)境不斷更新，因此房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展也面臨巨大的挑戰(zhàn)與危機(jī)。由于我國還未擁有健全的房地產(chǎn)融資制度，還沒有適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的投融資體制，所以房地產(chǎn)行業(yè)一直是我國需要關(guān)注的行業(yè)，把握著國民經(jīng)濟(jì)命脈。近日我國相關(guān)政府組織出臺一些關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的政策，政策指出我國房地產(chǎn)行業(yè)要考慮長遠(yuǎn)發(fā)展，明確房地產(chǎn)行業(yè)的投資性，禁止依靠房地產(chǎn)過分炒房的行為。綜上看來房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的解決是房地產(chǎn)行業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的根本因素。國外房地產(chǎn)行業(yè)近幾年發(fā)展較好，當(dāng)然我們也可以學(xué)習(xí)國外優(yōu)秀的融資方式，開辟新的融資渠道，改善當(dāng)前融資情況，制定適合我國發(fā)展的融資機(jī)制，為未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供可靠的融資保障，并且進(jìn)一步提高符合我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的資源配置，有效降低房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)我國房地產(chǎn)資本市場的完善。從2018年開始，我國在金融監(jiān)管加強(qiáng)、去通信信用緊縮、去杠桿的時(shí)代改革下，房地產(chǎn)企業(yè)越來越難，越來越有更大的挑戰(zhàn)。融資渠道單一化，銀行貸款難，政策不支持等等。合理處理房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資問題，減少市場風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)競爭力，才能有利于房地產(chǎn)行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。只有有效合理解決房地產(chǎn)企業(yè)融資的問題，才能降低融資引發(fā)的一系列的風(fēng)險(xiǎn)。所以當(dāng)今社會發(fā)展情況來看，基于房地產(chǎn)企業(yè)融資問題，本文以萬科公司作為討論對象分析房地產(chǎn)企業(yè)融資問題。1984年5月，萬科公司成立；1991年1月，萬科首次發(fā)行股票。萬科從成立到上市前后僅7年的時(shí)間，可謂發(fā)展迅速。雖然房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模比較大，運(yùn)營復(fù)雜，并且對其經(jīng)營成果有著極高的控制，萬科能在九十年代取得這樣快速驚人的發(fā)展，非常值得我們?nèi)パ芯咳f科是如何快速發(fā)展，融資成功，在未來發(fā)展企業(yè)問題上萬科將會遇到哪些融資問題，以及過去萬科針對融資問題又是如何處理的呢。正是因?yàn)槿f科有著豐富的發(fā)展歷程，有著多次融資經(jīng)驗(yàn)，可以為房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的解決提供一些借鑒方案。選擇萬科公司能夠更具有代表性的指出融資問題，并提出切實(shí)可行的解決方案，同時(shí)這項(xiàng)研究也許會對房地產(chǎn)行業(yè)的研究具有一定研究意義以及借鑒價(jià)值。2房地產(chǎn)融資概述2.1房地產(chǎn)融資重要性資金是一個(gè)企業(yè)發(fā)展壯大的根本推動(dòng)力，但是大部分房地產(chǎn)企業(yè)仍然面臨著資金嚴(yán)重不足的制約，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)有著非常大的資金需求，只有通過積極融資，才能支撐企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。所以能夠在融資方面取得了不錯(cuò)成果的企業(yè)，均是受到資本市場認(rèn)可的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。我國房地產(chǎn)企業(yè)多達(dá)上萬家，不管房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營規(guī)模大小，融資都是保證企業(yè)繼續(xù)發(fā)展的制約因素。小型房地產(chǎn)企業(yè)通過正確合理的融資方法，進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)的發(fā)展規(guī)模，甚至企業(yè)上市。大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是通過公開發(fā)行股票籌集資金來上市，上市幾乎是每一個(gè)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，當(dāng)然，一些大型房地產(chǎn)企業(yè)上市后，還會繼續(xù)融資，增強(qiáng)本企業(yè)的核心競爭力。小型企業(yè)融資一般來說都是通過向銀行貸款，一般向商業(yè)銀行進(jìn)行貸款，或者按揭貸款，銀行貸款利率較高，因?yàn)闀徍似髽I(yè)資質(zhì)，根據(jù)企業(yè)經(jīng)營情況，銀行才會借錢給企業(yè)。企業(yè)拿到錢就開始擴(kuò)大經(jīng)營或者穩(wěn)固企業(yè)，形成良性經(jīng)營，從而促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的增長，從我國宏觀政策上看，企業(yè)融資有利于我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國民經(jīng)濟(jì)提高，國家金融環(huán)境就會呈現(xiàn)良性發(fā)展，從而有利于我國變大變強(qiáng)。所以房地產(chǎn)企業(yè)融資不僅對本企業(yè)的未來發(fā)展具有一定的促進(jìn)作用，而且對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也有一定的優(yōu)勢。大部分房地產(chǎn)企業(yè)不管在發(fā)展初期還是中期，都需要資金的支持，就好比說沒有錢的支撐，任何企業(yè)就難以維持日常運(yùn)轉(zhuǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展初期可能需要投資者直接注入初始資金，維持企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，一旦企業(yè)想要向前發(fā)展就必須再次或者多次注入資金，所以房地產(chǎn)融資起著至關(guān)重要的作用，如果融資出現(xiàn)問題或者難以融資，企業(yè)很有可能面臨倒閉的危險(xiǎn)。所以房地產(chǎn)融資是根本，企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)不能沒有資金，融資成功企業(yè)才能成功；房地產(chǎn)融資是關(guān)鍵，企業(yè)的飛速發(fā)展不能沒有資金，吸收資金才能穩(wěn)住企業(yè)的發(fā)展；企業(yè)發(fā)展就需要拓展資金，吸收資本，而房地產(chǎn)企業(yè)融資就是解決問題的關(guān)鍵，只有解決融資難的問題才能發(fā)展房地產(chǎn)，才能促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。2.2房地產(chǎn)融資特點(diǎn)房地產(chǎn)行業(yè)屬于高投入高回報(bào)高利息的行業(yè)，需要投入大量資金才能運(yùn)作，投入的資本金也是自身資金，一般多用來房地產(chǎn)企業(yè)購買土地。不同的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要的資金來源方式渠道也不一樣，也就是房地產(chǎn)融資不一樣。多數(shù)企業(yè)考慮到融資的難易程度、風(fēng)險(xiǎn)大小、數(shù)量多少等等，這些融資金額直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況。過去的近二十年，我國的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較為單調(diào)，因?yàn)槠毡槭窍蜚y行進(jìn)行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)信托、投資信托基金、外資融資等較少，發(fā)展還不成熟，近幾年，我國融資方式較為豐富，大型房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)朝著多元化的融資方式發(fā)展，朝著多層次的融資結(jié)構(gòu)發(fā)展。不同的融資方式面對的利率風(fēng)險(xiǎn)也不一樣，當(dāng)然，只有適合本企業(yè)的融資方式才是最好的。房地產(chǎn)融資也會受我國的政策影響，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會帶動(dòng)我國的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而又因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的大部分的資金來源于銀行，銀行的發(fā)展間接會影響國民經(jīng)濟(jì)，于是，相關(guān)機(jī)構(gòu)會制定一些政策來影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。2.2.1融資需求資金量非常大房地產(chǎn)企業(yè)是以不動(dòng)產(chǎn)等為固定資產(chǎn)的企業(yè)，從成立資金來說要求很高，其次發(fā)展投入資金也非常高，這就造成房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展所要的資金量會非常大。一般來說，銀行等金融機(jī)構(gòu)可以貸款給房地產(chǎn)企業(yè)，都需要房地產(chǎn)企業(yè)具有良好的經(jīng)營情況和征信情況，畢竟房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款數(shù)額較大，銀行如果在沒有做好綜合考察該企業(yè)的整體經(jīng)營情況，會導(dǎo)致銀行運(yùn)轉(zhuǎn)癱瘓，銀行經(jīng)營受阻，從而導(dǎo)致我國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問題，一旦企業(yè)還不上貸款，銀行自身經(jīng)營會虧空，就會引起相關(guān)組織的注意，從而融資會難上加難。銀行會偏重于房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)好、低負(fù)債率、銷售能力強(qiáng)、運(yùn)營情況好的企業(yè)。所以在融資金額問題上，一些金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)的考察還是要求嚴(yán)格、謹(jǐn)慎的。2.2.2融資渠道或者方式豐富房地產(chǎn)企業(yè)在過去幾十年里，融資渠道較為單一，方式較為簡單，但是最近幾年，房地產(chǎn)企業(yè)也逐步豐富企業(yè)融資渠道或者方式。過去大部分房地產(chǎn)企業(yè)依靠銀行信貸，貸款額度較大，銀行審批嚴(yán)格，融資較難?，F(xiàn)在融資方式較多樣，主要有小型房地產(chǎn)公司上市、發(fā)行公司債券、企業(yè)信托、投資信托基金、企業(yè)私募、企業(yè)夾層、企業(yè)外資、轉(zhuǎn)讓、典當(dāng)和保險(xiǎn)資金融資。每一種融資方式都有它的優(yōu)缺點(diǎn)，適合房地產(chǎn)公司融資的方案，以及適用該公司融資的一般要求和條件。所以綜合來看，多種房地產(chǎn)融資方式更有利于企業(yè)合理正確安排企業(yè)融資，爭取企業(yè)融資效率最大化。一些房地產(chǎn)企業(yè)會結(jié)合企業(yè)發(fā)展運(yùn)營情況，組合融資方式，這樣不但能夠幫助企業(yè)獲得融資，還能為企業(yè)爭取效率最大化，為企業(yè)帶來其他的資源。2.2.3房地產(chǎn)貸款政策的限制雖然大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)融資首先考慮的是銀行貸款，甚至必不可少的融資方式會有銀行信貸。銀行對房地產(chǎn)發(fā)展起了支持和促進(jìn)作用，但是房地產(chǎn)在這十幾年來，一直都是高度繁榮，房價(jià)越來越高，甚至出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，相關(guān)組織就出臺一系列的政策來規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。比如限購，提高首付比例等。相關(guān)政策的出臺加強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)的管理，提高了房地產(chǎn)企業(yè)銀行信貸的融資門檻。2.3房地產(chǎn)融資要求銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資方式，房地產(chǎn)業(yè)對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展也越來越重要。然而最近幾年增長越來越快的房地產(chǎn)行業(yè)也給銀行帶來一定影響，其中商業(yè)銀行的不良資產(chǎn)一部分來自房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)良好，發(fā)展穩(wěn)定，運(yùn)營情況正常等等。相關(guān)政策同時(shí)要求銀行降低貸款不良率，提高銀行的貸款經(jīng)營質(zhì)量。同時(shí)，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會以開發(fā)樓盤的個(gè)人房貸為條件，來吸引銀行提供開發(fā)貸款，雖然這樣增加房地產(chǎn)企業(yè)貸款機(jī)會，但是銀行也對貸款規(guī)模做出一定規(guī)劃，只有符合貸款條件的企業(yè)才可以貸款，并且貸款審批需要一定期限，這就對一些房地產(chǎn)企業(yè)的資金時(shí)間要求緊張的情況不利。房地產(chǎn)企業(yè)針對上市融資的情況只需要滿足上市的條件就可以上市融資，大部分房地產(chǎn)企業(yè)可以滿足凈利潤、現(xiàn)金流量凈額、股本總額的要求，但是對于發(fā)行人擁有資產(chǎn)質(zhì)量良好，盈利能力較強(qiáng)等方面具有不足的地方，而且房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量波動(dòng)情況較大，整個(gè)行業(yè)的負(fù)債率很高。但是上市之后，股價(jià)和市盈率增長，企業(yè)融資才會成功，企業(yè)才會持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)針對債券融資方式越來越重視，最近幾年，企業(yè)債券融資占據(jù)房地產(chǎn)融資份額越來越大，債券融資和企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)息息相關(guān)，債券融資的運(yùn)用可以更好完善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，為資本市場注入新鮮活力。公司債券具有中長期的特點(diǎn)，比銀行貸款期限長，對一些還款能力差的房地產(chǎn)企業(yè)友好。既可以為房地產(chǎn)企業(yè)提供穩(wěn)定的資金來源，又可以降低企業(yè)對銀行的依賴，可以很好地改善房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)。當(dāng)然，發(fā)行公司債券主要針對一些上市企業(yè)，對中小房地產(chǎn)企業(yè)要求嚴(yán)格，因?yàn)橹行》康禺a(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營管理方面不如上市房企，對于中小房地產(chǎn)企業(yè)最好發(fā)行集合式公司債券。房地產(chǎn)企業(yè)針對信托融資的方式也是經(jīng)常會使用的融資方式，因?yàn)橐话惴康禺a(chǎn)企業(yè)向銀行貸款，銀行要求房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)嚴(yán)格，運(yùn)營穩(wěn)定等具體的要求，這時(shí)，信托公司見縫插針，針對不能向銀行的貸款的企業(yè)實(shí)行信托融資，這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)通過信托可以不受銀行的控制，促進(jìn)房地產(chǎn)金融業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)品的推出和發(fā)展。一般情況，房地產(chǎn)企業(yè)會利用信托融資來完成地產(chǎn)開發(fā)的前期投入，當(dāng)項(xiàng)目達(dá)到銀行的貸款要求時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)則會選擇銀行貸款。所以信托公司對房地產(chǎn)公司的選擇也非常謹(jǐn)慎。房地產(chǎn)行業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，信托公司會考量房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，對房企會有一些要求，比如會要求房企開發(fā)項(xiàng)目可靠，項(xiàng)目經(jīng)營穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)可估量，銷售情況良好，市場前景良好等。要求該房地產(chǎn)企業(yè)會有可以信賴的銀行做保證，或者有資質(zhì)良好的企業(yè)做保證；要求土地抵押，同時(shí)會有擔(dān)保方等；要求年付息達(dá)到一定額度等。所以信托對房地產(chǎn)企業(yè)融資也會有一定嚴(yán)格要求，只有這樣在信托業(yè)的規(guī)范下，房地產(chǎn)企業(yè)會長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展，避免不良融資帶來的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。3我國房地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)狀分析3.1我國房地產(chǎn)企業(yè)融資情況比較萬科公司在2019年2月25日發(fā)行住房租賃專項(xiàng)第一期債券20億元，票面利率3.65%。順應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展及相關(guān)政策的要求，萬科提出公開發(fā)行住房租賃專項(xiàng)債券，一方面為萬科融資拓寬渠道，增強(qiáng)萬科資金的流動(dòng)性，一方面結(jié)合社會發(fā)展需要提出住房租賃專項(xiàng)債券，刺激房地產(chǎn)發(fā)展的新形勢，更多地為用戶考慮，積極創(chuàng)新，開拓房地產(chǎn)行業(yè)融資新方式。萬科早在2013年設(shè)立“中期票據(jù)計(jì)劃”，2018年4月萬科董事會將“中期票據(jù)計(jì)劃”的20億美元更新為70億美元?！爸衅谄睋?jù)計(jì)劃”的提出為萬科多元化融資增強(qiáng)實(shí)施性，鞏固萬科在房地產(chǎn)融資上的創(chuàng)新性。2010年時(shí)萬科提出超短期融資券的概念，一方面結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展，一方面創(chuàng)新提出新型金融產(chǎn)品，不僅協(xié)助企業(yè)成功融資，還為其他企業(yè)提供好的產(chǎn)品方向。華夏幸福在2017年的融資加權(quán)平均利息率達(dá)5.98%，較2016年下降1個(gè)百分點(diǎn)。華夏幸福企業(yè)是我國上市房地產(chǎn)企業(yè)，發(fā)展較平穩(wěn)，雖然融資情況基本按照多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)一樣依賴銀行貸款，但他自身在降低房地產(chǎn)融資成本方面有明顯成效，值得其他企業(yè)學(xué)習(xí)。保利地產(chǎn)2018年總計(jì)融資現(xiàn)金流入1271.4億元，同比增長36.6%。保利地產(chǎn)發(fā)展迅速，融資情況較好，發(fā)展穩(wěn)定，是行業(yè)內(nèi)融資較好的企業(yè)。綠地控股采用并購貸款等組合融資方式，使得融資費(fèi)用明顯降低，從2017年初的5.45%降到2017年三季度末的5.19%。綠地控股在組合融資方式上靈活，不僅降低企業(yè)融資成本，而且多種貸款債券組合有利于企業(yè)資金周轉(zhuǎn)，增加企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性，綠地控股在降低融資成本上有可建設(shè)性的參考價(jià)值。金地集團(tuán)2018年發(fā)行90億元公司債、40億元超短期融資券、35億元中期票據(jù)、1.5億的美元債券，融資成本控制效果良好。金地集團(tuán)發(fā)行公司債等債券和票據(jù)為企業(yè)帶來融資，說明企業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，資質(zhì)良好，評級較好，是融資市場具有參考價(jià)值的房地產(chǎn)企業(yè)。招商蛇口發(fā)行國內(nèi)首單CMBS產(chǎn)品，公司綜合資金成本僅僅是4.85%，招商蛇口提出新型融資產(chǎn)品，可類比住房租賃專項(xiàng)債券的發(fā)行，不僅能降低融資成本，而且對企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)有良好的完善作用，同時(shí)，也開發(fā)了新的融資渠道，為房地產(chǎn)行業(yè)融資創(chuàng)新性的融資方案的提出做出典范。榮盛發(fā)展2017年通過多種融資手段全面融資達(dá)470億元，全年平均融資成本約6.5%，融資資金額較大，融資成本低，可以說榮盛發(fā)展具有良好的融資能力，在以后企業(yè)發(fā)展上具有先天優(yōu)勢，不過還是要綜合考慮企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，運(yùn)營情況，總之榮盛發(fā)展企業(yè)是較民營房地產(chǎn)行業(yè)融資水平低的企業(yè)，值得其他房地產(chǎn)企業(yè)借鑒。以上選取萬科公司、華夏幸福、保利地產(chǎn)、綠地控股、招商蛇口、榮盛發(fā)展企業(yè)的融資現(xiàn)狀進(jìn)行對比，可以發(fā)現(xiàn)一些上市企業(yè)采取債券融資比較多，融資成本較低，有利于企業(yè)資金的持續(xù)運(yùn)用和公司發(fā)展，但是一些基金類產(chǎn)品，債權(quán)中抵押證券產(chǎn)品較少，融資渠道相對較為豐富，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在不單一選擇銀行信貸，更多靠自己組合融資產(chǎn)品的方式融資，總之，房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀較為樂觀，未來發(fā)展有待進(jìn)一步有所突破。3.2房地產(chǎn)企業(yè)融資來源及狀況分析近年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度較快，其中通過銀行信貸融資超50%，表明銀行貸款依然占主導(dǎo)地位。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)融資不單單通過這一種方式，還有其他融資方式。我國目前房地產(chǎn)企業(yè)融資來源和狀況資金來源目前狀況銀行貸款占比超過50%，政策控制房地產(chǎn)公司上市香港多，借殼上市或者境外上市較多房地產(chǎn)債券上市企業(yè)較多，增加房地產(chǎn)信托政策限制房地產(chǎn)投資信托基金還沒有立法，海外較為成熟房地產(chǎn)私募基金還沒有立法海外資金限制委托貸款較少保險(xiǎn)基金試點(diǎn)夾層融資還沒有立法房地產(chǎn)抵押證券產(chǎn)品試點(diǎn)房地產(chǎn)通過銀行信貸的融資方法是最常用的，占比超過50%，盡管近年來房地產(chǎn)融資方式趨于多樣化，但是大多數(shù)企業(yè)還是通過銀行信貸。房地產(chǎn)公司上市需要滿足上市要求才能上市，要求嚴(yán)格，并受銀監(jiān)會等組織的審查。房地產(chǎn)公司上市地在香港的居多，大部分企業(yè)想要上市融資，多數(shù)考慮借殼上市或者境外上市較多。房地產(chǎn)信托是可以借助銀行貸款的劣勢來快速融資的方式，但是房地產(chǎn)信托受相關(guān)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管比較嚴(yán)格。房地產(chǎn)投資信托基金海外發(fā)展較為成熟，國內(nèi)雖然有一些信托計(jì)劃，但還沒對房地產(chǎn)投資信托基金立法。房地產(chǎn)私募基金還沒有立法，但現(xiàn)在一些開發(fā)商和投資者私下向特定投資者募集資金，容易引起市場混亂。海外的中國房地產(chǎn)投資基金對項(xiàng)目和國內(nèi)合作方要求嚴(yán)格，并且海外房地產(chǎn)基金對內(nèi)地運(yùn)作存在很大的限制，目前海外地產(chǎn)基金在內(nèi)地市場的發(fā)展仍處于試探階段。委托貸款目前使用的較少，因?yàn)槲匈J款利率很高，是非常高的融資成本。夾層融資能夠很靈活地通過不同的債券及股權(quán)的特征，滿足投資人和借款人的需要，夾層融資目前在中國還沒有立法，但是對我國來說具有很好的發(fā)展前景。保險(xiǎn)基金和房地產(chǎn)抵押證券產(chǎn)品在我國開始試點(diǎn)，具有一定的發(fā)展空間，是房地產(chǎn)企業(yè)需要開拓的新融資渠道。房地產(chǎn)融資渠道單一狹窄不僅會影響房地產(chǎn)的發(fā)展還會影響金融行業(yè)的發(fā)展。所以我國相關(guān)政策鼓勵(lì)，由以前房地產(chǎn)融資主要是銀行貸款改為銀行貸款為主，其他融資方式組合為輔的轉(zhuǎn)變。目前，一些大型房地產(chǎn)企業(yè)追求多元化、多層次融資結(jié)構(gòu)，促進(jìn)資金的流動(dòng)性和帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?，F(xiàn)在，銀行貸款政策收緊，促進(jìn)其他融資渠道的發(fā)展。萬科主張主要是銀行貸款、信托融資、基金融資的組合產(chǎn)品，發(fā)展多元化的融資模式，促進(jìn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，使萬科打破融資缺陷對企業(yè)發(fā)展的影響。發(fā)展多元化融資是我國房地產(chǎn)行業(yè)必然選擇。3.3相關(guān)政策影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一方面會受到政府宏觀調(diào)控的影響，另一方面還會受到國家出臺的政策影響。2011年1月26日，國務(wù)院出臺“國八條”規(guī)范房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，其中第三、第四條內(nèi)容較為重點(diǎn)，主要是加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收規(guī)范，防止出現(xiàn)稅收漏洞；對貸款買第二套房的家庭規(guī)范首付比例，并要求有關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)督。房地產(chǎn)稅立法可能受到爭議比較大，因?yàn)閷Τ雒舛惖姆课菝娣e對其進(jìn)行征稅可能導(dǎo)致消費(fèi)者無力購房，而對買房炒房作為投機(jī)性的人可能有所控制。2011年2月16日北京市出臺“京十五條”，主要是對個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的營業(yè)稅、個(gè)人所得稅進(jìn)行征稅；繼續(xù)執(zhí)行限購政策；這些政策對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和按揭貸款影響較大，國家出臺相關(guān)政策來控制房地產(chǎn)不良發(fā)展，增強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，同時(shí)也會提高房地產(chǎn)運(yùn)營資質(zhì)，促進(jìn)房地產(chǎn)融資成功，促進(jìn)房地產(chǎn)金融的發(fā)展，減少房地產(chǎn)行業(yè)受到不良信息的影響，影響國民經(jīng)濟(jì)。4萬科公司融資成因分析4.1公司資本結(jié)構(gòu)合理企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)往往是投融資行為的重要影響因素。萬科從成立開始非常重視自己的資本結(jié)構(gòu)。2004年6月，萬科發(fā)行15億元可轉(zhuǎn)債，萬科18年來融資金額也不過16億元多，所以可轉(zhuǎn)債的發(fā)行為萬科在融資上實(shí)現(xiàn)領(lǐng)跑，這不得不說得利于萬科優(yōu)良的融資結(jié)構(gòu)。萬科2002到2015年，總體資產(chǎn)負(fù)債率逐年上升，流動(dòng)負(fù)債比率呈下降趨勢，萬科資本結(jié)構(gòu)屬于穩(wěn)健型結(jié)構(gòu)，所以萬科企業(yè)融資能力較強(qiáng)，企業(yè)發(fā)展較快。資本結(jié)構(gòu)（%）201520162017資產(chǎn)負(fù)債率77.70%80.54%83.98%流動(dòng)比率1.301.241.20速動(dòng)比率0.430.440.50凈資產(chǎn)負(fù)債率19.3%25.9%8.8%利息保障倍數(shù)9.569.489.01現(xiàn)金利息保障倍數(shù)7.3512.4217.042015年到2017年，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率逐年增加，說明萬科的資產(chǎn)狀況良好，具備良好的融資能力。然而凈資產(chǎn)負(fù)債率下降嚴(yán)重，可能萬科地產(chǎn)資金充裕，不需要融資經(jīng)營，也可能萬科地產(chǎn)舉債經(jīng)營能力不夠充足?？傊f科地產(chǎn)償債能力高，公司融資會比較容易。萬科需要結(jié)合時(shí)代發(fā)展的趨勢，綜合考量，做到充分預(yù)測市場風(fēng)險(xiǎn)，正確分析風(fēng)險(xiǎn)帶來的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。流動(dòng)比率逐年下降，說明公司短期償債能力越低，長期看來，流動(dòng)比率高低也會影響銀行對企業(yè)發(fā)放貸款的多少，影響企業(yè)的信貸能力。速動(dòng)比率在一個(gè)正常的水平里，說明流動(dòng)負(fù)債的保障性比較好。利息保障倍數(shù)越大，企業(yè)越容易償付債務(wù)利息，企業(yè)資質(zhì)也就越好，越容易向銀行貸款?，F(xiàn)金利息保障倍數(shù)大，說明企業(yè)自有資金比較充足，企業(yè)運(yùn)營狀況良好。綜上表明萬科資本結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，融資能力較強(qiáng)。4.2融資成果有效并穩(wěn)健2005年11月10日，萬科與中糧集團(tuán)聯(lián)手開發(fā)了廣州科學(xué)城項(xiàng)目，接著又合作開發(fā)了萬科中糧假日風(fēng)景、萬科中糧本案、中糧萬科金城藍(lán)灣等一系列項(xiàng)目，這是萬科通過合作開發(fā)融資，開創(chuàng)了新渠道。萬科在投資信托方面也有很好的先例，與外經(jīng)貿(mào)信托在農(nóng)業(yè)銀行主導(dǎo)“總對總”授信實(shí)施的信任融資。萬科在股權(quán)融資方面也取得成效，從1991年6月第一次增資擴(kuò)股以及1993年4月份發(fā)行B股，萬科都取得規(guī)模發(fā)展。綜上，萬科在融資方面成果明顯并且保持穩(wěn)定，至于未來萬科融資該如何進(jìn)行，應(yīng)該考慮社會發(fā)展趨勢，國家發(fā)展政策，緊跟時(shí)代發(fā)展，才能更好地制定符合本企業(yè)的融資戰(zhàn)略。4.3萬科經(jīng)營情況穩(wěn)定截止2017年底，萬科實(shí)現(xiàn)凈利潤372.1億元，實(shí)現(xiàn)權(quán)益凈利潤280.5億元，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率25.8%，凈資產(chǎn)收益率為21.1%，凈負(fù)債率是8.8%，短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債是32.7%，一年以上的有息負(fù)債是67.3%，表明萬科盈利情況良好，股東權(quán)益穩(wěn)定，總之企業(yè)業(yè)績屬于行業(yè)前列。截止2017年底，萬科融資金額總計(jì)達(dá)19062441.31萬元，其中銀行貸款11537327.55萬元，占比60.5%，債券3848604.83萬元，占比20.2%，其他借款3676508.93萬元，占比19.3%，說明萬科公司融資的主要手段是銀行貸款，數(shù)額較大，同時(shí)也說明萬科評級較高，資質(zhì)良好，銀行愿意貸款。4.4萬科發(fā)行可轉(zhuǎn)債大獲成功2005年證監(jiān)會出臺《上市公司發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券實(shí)施辦法》。萬科2006年1月申請發(fā)行可轉(zhuǎn)債通過核準(zhǔn)。首先2005年萬科向大股東華潤定向增發(fā)B股融資20億元計(jì)劃未實(shí)施后，資金缺口很大，如果向銀行貸款，利率較高，融資成本增大，而當(dāng)時(shí)正值可轉(zhuǎn)債的提出，所以發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券是萬科最好的選擇。萬科2003年9月，萬科再次發(fā)行30億元的可轉(zhuǎn)換公司債券；2004年6月，萬科發(fā)行15億元的可轉(zhuǎn)換公司債券；可轉(zhuǎn)換公司債券票面利率比銀行貸款利率低很多，也沒有融資期限的限制，萬科發(fā)行可轉(zhuǎn)債有效地節(jié)約融資成本，為萬科擴(kuò)張了業(yè)務(wù)，打破了融資對企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的束縛，使得萬科實(shí)現(xiàn)一次又一次的跨越，迅速成為全國房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者。5關(guān)于萬科公司融資問題的研究建議5.1加快房地產(chǎn)抵押貸款證券化，完善房地產(chǎn)金融市場房地產(chǎn)抵押貸款證券化實(shí)際上是房地產(chǎn)抵押權(quán)證券化，萬科在抵押證券產(chǎn)品方面相對其他小型房企較多，但還沒從根本上開發(fā)抵押證券產(chǎn)品，所以萬科應(yīng)該注重金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，加快房地產(chǎn)抵押貸款證券化，增強(qiáng)資金的流動(dòng)性，滿足更多購房者的住房貸款需求。房地產(chǎn)抵押貸款證券化的發(fā)展，豐富了房地產(chǎn)金融市場，同時(shí)能夠有效地將房地產(chǎn)與金融結(jié)合起來，得到共同發(fā)展。5.2發(fā)展信托融資及產(chǎn)業(yè)投資信托基金萬科公司雖然在房地產(chǎn)行業(yè)排行靠前，但是發(fā)展信托融資和產(chǎn)業(yè)投資信托基金是促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場的重要手段。信托融資是房地產(chǎn)融資的一個(gè)重要渠道，因?yàn)橐恍┲行∑髽I(yè)發(fā)展緩慢，資質(zhì)較差，銀行貸款較難，信托融資恰好能解決這個(gè)問題，但是信托融資成本較高。所以發(fā)展信托融資能夠帶動(dòng)中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)投資信托基金屬于信托融資的一個(gè)主要組成部分，但是偏重投資帶來穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)。5.3推行融資租賃房地產(chǎn)市場日漸趨于飽和狀態(tài)，而且一線城市購買房的數(shù)量也在降低，所以不管是剛需用房還是投資買房，房屋交易量都在減少。一些發(fā)達(dá)國家提出發(fā)展長租模式，我覺得我們國家應(yīng)該借鑒這種優(yōu)良的交易模式。一些大型房企在2018年提出長租公寓的方案，通過獲得消費(fèi)者租房的資金，來促進(jìn)房地產(chǎn)資金流的流動(dòng)，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)的消費(fèi)。融資租賃不同于常見的房地產(chǎn)融資模式，融資租賃更加靈活，提高資金的周轉(zhuǎn)率，有助于企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的完善，降低融資給市場帶來的信貸風(fēng)險(xiǎn)。所以2019年更多的是提倡長租公寓這種融資模式，打破融資的單一性，順應(yīng)時(shí)代發(fā)展。5.4提高信用評級穩(wěn)定并且較高的信用評級是一個(gè)企業(yè)能夠容易融資的關(guān)鍵因素。所以在未來萬科還要繼續(xù)保持較高的信用評級。曾經(jīng)萬科在股權(quán)糾紛事件中深受其害，標(biāo)普、穆迪在2016年8月向下調(diào)整萬科的評級，造成萬科信用評級受到影響。提高信用評級有利于萬科向銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款，因?yàn)殂y行貸款占萬科融資的60%，是主要的融資渠道，所以提高信用評級對于萬科未來發(fā)展有著重要影響。5.5發(fā)展多元化融資戰(zhàn)略單一的融資渠道已經(jīng)不適合我國房地產(chǎn)融資市場的需求了，因?yàn)閱我坏娜谫Y渠道可能會危及金融市場的穩(wěn)定，給銀行增加不良資產(chǎn)率，從而影響國民經(jīng)濟(jì)。萬科一直倡導(dǎo)發(fā)展多元化融資，并且有所行動(dòng)。萬科積極推進(jìn)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化進(jìn)程，促進(jìn)資產(chǎn)流動(dòng)性。發(fā)展多元化融資要求做到綜合考慮不同的融資渠道對公司現(xiàn)階段的優(yōu)劣勢，組合不同的融資渠道能夠產(chǎn)品最佳的融資模式，降低融資成本。所以萬科不能僅僅依賴單一的融資渠道，積極拓展其他重要的融資渠道才能促進(jìn)萬科在行業(yè)內(nèi)做大做強(qiáng)。結(jié)論近年來，房地產(chǎn)行業(yè)主要以房地產(chǎn)存量為主導(dǎo)，房地產(chǎn)企業(yè)的主要任務(wù)是把握行業(yè)發(fā)展命脈，繼續(xù)解決房地產(chǎn)融資問題，提高房地產(chǎn)融資效率，積極擴(kuò)展房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展范圍。因?yàn)榉康禺a(chǎn)主要經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)、銷售等。這些都需要資金的支持，一旦公司面臨資金鏈斷裂，融資失敗，就可能造成公司經(jīng)營出現(xiàn)問題，甚至倒閉。房地產(chǎn)融資的特點(diǎn)主要有三點(diǎn)。第一，房地產(chǎn)融資需求資金量非常大，因?yàn)榉康禺a(chǎn)屬于高投資企業(yè)，需要極大的資金帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展；第二，房地產(chǎn)融資渠道豐富，過去幾十年，房地產(chǎn)行業(yè)融資方式簡單，往往通過銀行貸款來實(shí)現(xiàn)融資，單一的融資方式可能造成房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定，所以面臨經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢，房地產(chǎn)融資方式越來越多樣，追求多元化融資策略；第三，房地產(chǎn)融資受相關(guān)政策影響，國家為了避免房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)，出臺相關(guān)政策減少房地產(chǎn)融資的不良現(xiàn)象的發(fā)生。本文主要結(jié)合萬科公司及其行業(yè)融資情況進(jìn)行分析，進(jìn)一步得出